fls. 1
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2014.0000273285
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº
0031593-30.2011.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que são apelantes/apelados
LUIS ROBERTO PEREIRA LEITE (E OUTROS(AS)) e LILIANA HIGUCHI, é
apelado/apelante HELBOR EMPREENDIMENTOS S A.
ACORDAM, em 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial provimento ao
recurso dos autores e negaram provimento ao recurso da ré. V.U.", de conformidade
com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
DONEGÁ MORANDINI (Presidente sem voto), BERETTA DA SILVEIRA E
EGIDIO GIACOIA.
São Paulo, 29 de abril de 2014
ALEXANDRE MARCONDES
RELATOR
Assinatura Eletrônica
Este documento foi assinado digitalmente por ALEXANDRE AUGUSTO PINTO MOREIRA MARCONDES.
Se impresso, para conferência acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0031593-30.2011.8.26.0562 e o código RI000000KH1IG.
ACÓRDÃO
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São Paulo
VOTO Nº 5.196
APELAÇÃO Nº 0031593-30.2011.8.26.0562
COMARCA: SANTOS
APELANTES: LUIS ROBERTO PEREIA LEITE, LILIANA HIGUCHI e
HELBOR EMPREENDIMENTOS S/A
JUÍZA: LÍVIA MARIA DE OLIVEIRA COSTA
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Ação de
repetição do indébito c/c indenização por lucros cessantes e
danos morais 1. Atraso na entrega da obra - Obra não
concluída no prazo contratual
Cobrança de juros
compensatórios indevida antes da entrega do imóvel
Correção monetária das parcelas do preço com base no IGPM a partir da data em que a obra deveria estar concluída
Direito dos promitentes compradores à restituição de forma
simples 2. Imóvel adquirido para moradia Indenização
por lucros cessantes indevida 3. Validade da cláusula de
tolerância de 120 dias para a conclusão da obra- 4.
Legitimidade passiva da ré no tocante ao pedido de
restituição da comissão de corretagem e taxa SATI Taxa
SATI Ausência de informação sobre sua exigibilidade Confusão da taxa SATI com a comissão de corretagem Cobrança abusiva - Restituição aos promitentes
compradores - Comissão de corretagem Responsabilidade
do pagamento da construtora/empreendedora - Restituição
aos promitentes compradores
Sucumbência recíproca
caracterizada
RECURSO
DOS
AUTORES
PARCIALMENTE PROVIDO, DESPROVIDO O DA RÉ.
A r. sentença de fls. 246/254, de relatório adotado, julgou
extinta a ação movida por Luís Roberto Pereira Leite e Liliana Higuchi
contra Helbor Empreendimentos S/A, sem resolução do mérito, em
relação aos pedidos de restituição dos valores pagos a título de corretagem
e de serviço de assessoria, por ilegitimidade passiva; julgou procedente o
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APELADOS: OS MESMOS
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pedido de condenação da ré à restituição do valor decorrente da incidência
de juros compensatórios e atualização pelo IGP-M, devendo ser
compensado com o que seria devido com correção pelo INCC; julgou
improcedentes os pedidos de indenização por lucros cessantes e danos
Recorrem ambas a partes.
Os autores (fls. 257/276), requerendo, em síntese: (a) o
congelamento do saldo devedor desde abril de 2010, não incidindo
correção pelo INCC devido ao atraso na entrega do imóvel, com a
restituição em dobro dos valores cobrados a títulos de juros
compensatórios e correção pelo IGP-M; (b) indenização pelos lucros
cessantes, uma vez que a entrega das chaves ocorreu 152 dias após o
previsto contratualmente; (c) que seja declarada nula a cláusula 4.6 do
contrato; (d) a devolução em dobro da taxa de corretagem e SATI; (e) a
condenação da ré no pagamento das custas processuais e honorários
advocatícios no percentual de 20% sobre o valor da causa.
Já a ré (fls. 281/292) alega que a cobrança de juros e de
correção monetária pelo IGP-M se deu a partir de 25/07/2010 e que a
unidade não foi entregue antes por culpa exclusiva dos adquirentes que
demoraram a agendar a vistoria e, sobretudo, em razão da demora em
providenciarem a contratação de financiamento bancário, que somente
ocorreu em 13/09/2010, não havendo nada a ser restituído aos autores.
Os recursos foram regularmente processados e respondidos
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morais, e restituição das despesas condominiais.
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(fls. 299/311 e 313/342).
É o relatório.
Particular de Contrato de Promessa de Venda e Compra” por intermédio
do qual os autores adquiriram a unidade nº 153, Torre Fisher, do
empreendimento denominado “Residencial Coral Gables”, localizado na
Rua Pernambuco, nº 50, cidade de Santos SP (fls. 37/40 e 42).
De acordo com o contrato, a entrega do empreendimento
“Residencial Coral Gables”, no qual está localizada a unidade prometida à
venda aos autores, estava prevista para 30 de abril de 2010, admitida
tolerância de 120 dias, segundo expressa estipulação contratual (cláusula
4.6, fls. 42).
O “habite-se” foi expedido em 26 de maio de 2010 (fls.
185), com a entrega das chaves do imóvel aos autores somente em 29 de
setembro de 2010 (fls. 189), quando já extrapolado não apenas o prazo
previsto para conclusão das obras, mas também o prazo de tolerância de
120 dias instituído em contrato.
O recurso dos autores comporta parcial provimento,
sendo infundado o da ré.
1. Congelamento do saldo devedor e restituição em dobro
do
valor
decorrente
da
incidência
compensatórios e atualização pelo IGP-M.
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de
juros
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Em 13 de abril de 2010 as partes celebraram “Instrumento
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O atraso na entrega do imóvel é fato incontestável e
representa inadimplemento de obrigação primária do empreendedor
imobiliário, do qual decorre o dever de ressarcir os prejuízos causados ao
Bem a propósito a lição de Everaldo Augusto Cambler:
“O atraso na entrega da unidade autônoma e das partes comuns,
cuja data deve estar prevista no contrato de incorporação, constitui
quebra de cláusula contratual e fundamenta ação rescisória de
compromisso de compra e venda com a devolução, pelo
incorporador, das quantias até então recebidas, pagamento de multa
contratual e condenação em perdas e danos” (“Incorporação
Imobiliária
Ensaio de Uma Teoria Geral”, Ed. RT, 1993, p.
247).
A ré não logrou demonstrar o cumprimento de seus
deveres contratuais ou qualquer fato que a eximisse de responsabilidade,
sendo de rigor o reconhecimento da mora contratual da vendedora.
Os autores afirmam que se a ré entregasse o imóvel no
prazo previsto em contrato, 30 de abril de 2010, não haveria correção do
saldo devedor, não podendo os compradores ser prejudicados por isso.
Em princípio, com razão os autores.
O atraso na entrega do imóvel de fato ocorreu, restando a
mora da ré configurada com a superação do prazo de tolerância para a
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adquirente.
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conclusão da obra (120 dias após 30 de abril de 2010).
Ao contrário do que afirma a ré, a regularidade do imóvel
declarada pelo “habite-se” (26.05.2010, fls. 185), não significa imissão dos
se caracterizará depois que a parte aprovar as condições da unidade
condominial em regular vistoria, cuja designação é de responsabilidade da
empreendedora.
Conforme consta dos autos, os autores fizeram algumas
vistorias no imóvel antes de efetivamente recebê-lo, pois a unidade
apresentava diversos itens a serem revisados (fls. 186).
A primeira vistoria aconteceu em 30 de junho de 2010,
com nova vistoria no dia 19 de julho de 2010 (fls. 186/187), porém
somente em 29 de setembro de 2010 os compradores aprovaram e
receberam as chaves do imóvel, conforme comprova o “Termo de Vistoria
e Posse” e o “Termo de Recebimento das Chaves” (fls. 188/189).
De fato é indevida a cobrança de juros relativamente às
parcelas anteriores à entrega das chaves, conforme previsto no item V do
quadro resumo (fls. 39).
Trata-se de cobrança abusiva, prática expressamente
vedada pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça,
Portaria n. 03/2001, item 14: “Serão consideradas como abusivas,
notadamente para fim de aplicação do disposto no inciso IV, do art. 22 do
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promitentes compradores na posse direta do bem. Referida situação apenas
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Decreto nº 2.181, estabeleça, no contrato de venda e compra de imóvel, a
incidência de juros antes da entrega das chaves”.
A abusividade resulta do fato de que aos autores não foi
compensatórios, além do que até a entrega das chaves não tinham a
disponibilidade do imóvel prometido à venda, nada importando que a
incidência dos juros esteja contratualmente prevista, já que se trata de
contrato de adesão no qual os promitentes compradores não têm
conhecimento técnico suficiente para compreender o real significado das
cláusulas contratuais.
Em casos semelhantes a jurisprudência desta C. Câmara
tem se posicionado pela abusividade da cobrança dos juros remuneratórios
antes da entrega do imóvel ao adquirente:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO - 1.- Matérias preliminares
(prescrição, inépcia da petição inicial e carência da ação) Afastamento 2.- Juros - Incidência de juros antes da entrega das chaves - Hipótese que
acarreta onerosidade excessiva do devedor - Prática vedada pelo Código
de Defesa do Consumidor (art. 51, par. 1º, III, da Lei 8.078/90) - Nulidade
da cláusula decretada, com determinação de restituição das parcelas
indevidamente pagas pela autora - SENTENÇA PRESERVADA NOS
TERMOS DO ART. 252 DO RITJSP - APELO IMPROVIDO” (TJSP,
Apelação nº 0106984-03.2008.8.26.0010, 3ª Câmara de Direito Privado,
Rel. Des. Donegá Morandini, j. 27.11.2012).
“Apelação - Indenização por danos materiais e morais - Instrumento
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concedido crédito algum que justificasse a cobrança de juros
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particular de promessa de venda e compra de imóvel
cláusula de tolerância de 180 dias
Validade da
Abusividade da cláusula que impõe
prazo indeterminado em decorrência de caso fortuito e força maior Mora
contratual configurada - Alegação de pendências administrativas
previsíveis
Riscos profissional do empresário
Cláusula penal
Impossibilidade de fixação de ofício pelo magistrado
Admitida a indenização a título de locação de imóvel, que deve referir-se
ao lapso entre o dia seguinte ao esgotamento do prazo de tolerância e o da
efetiva entrega das chaves - Apurada em liquidação de sentença
Inadimplemento dos compradores
Desacolhimento
Ausência de provas
Entrega das chaves que, no caso, não se confunde com o “habite-se” Juros compensatórios - Não cabimento da cobrança antes da entrega das
chaves - Incidência do IGP-M somente a partir da entrega do imóvel Diferenças que deverão ser apuradas em liquidação de sentença, cuja
devolução deve ser de forma simples
Sucumbência recíproca - Sentença
reformada Recurso parcialmente provido” (TJSP, Apelação nº 020810590.2011.8.26.0100, 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Beretta da
Silveira, j. 26.03.2013).
No E. Superior Tribunal de Justiça há precedente no
mesmo sentido:
“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE
COMPRA
E
VENDA
COMPENSATÓRIOS
DE
IMÓVEL.
DURANTE
A
COBRANÇA
OBRA.
"JUROS
DE JUROS
NO
PÉ".
ABUSIVIDADE. INEXISTÊNCIA DE EMPRÉSTIMO, FINANCIAMENTO
OU QUALQUER USO DE CAPITAL ALHEIO. 1. Em contratos de
promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe a cobrança
de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel - "juros no
pé"
-,
porquanto,
nesse
período,
não
há
Apelação nº 0031593-30.2011.8.26.0562 - Santos - VOTO Nº 5.196
capital
da
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inexistente
Fatos
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construtora/incorporadora mutuado ao promitente comprador, tampouco
utilização do imóvel prometido. 2. Em realidade, o que há é uma
verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador,
para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo. Vale
dizer, se há aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para
de juros compensatórios, de quem entrega o capital por aquele que o toma
de empréstimo. 3. Recurso especial improvido” (STJ, REsp 670117/PB,
Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, j.
14/09/2010, DJe 23/09/2010).
Todavia, com relação ao índice de correção monetária a r.
sentença comporta pequeno reparo.
De acordo com o contrato, até 30/04/2010 as parcelas do
preço deveriam ser reajustadas com base na variação do INCC e a partir de
maio de 2010 com base no IGP-M.
Não há ilegalidade alguma na correção monetária das
parcelas do preço, até porque representa apenas uma atualização do valor
real da moeda, de modo que sua vedação implicaria em auferimento de
vantagem ilícita para os autores.
Todavia, a correção com base no IGP-M deve ter início a
partir da data em que o imóvel deveria ser entregue aos autores,
computado o prazo de tolerância de 120 dias, devendo ser restituída
eventual diferença resultante da aplicação do INCC.
Porém, os valores cobrados a maior devem ser restituídos
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com o vendedor, de sorte a beirar situação aberrante a cobrança reversa
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aos autores de forma simples, não havendo que se cogitar de repetição em
dobro, posto que inaplicável à espécie as normas do artigo 940 do novo
Código Civil e do artigo 42, parágrafo único do Código de Defesa do
Consumidor, pois para tanto seria imprescindível a prova de má-fé da ré,
Neste sentido a Súmula nº 159 do Supremo Tribunal
Federal, segundo a qual “Cobrança excessiva, mas de boa-fé, não dá lugar
às sanções do artigo 1.531 do Código Civil" (o artigo 1.531 do CC de
1.916 corresponde ao atual artigo 940).
2. Indenização por Lucros Cessantes.
De fato não tem os autores direito a indenização por lucros
cessantes, pois adquiriram o imóvel com intuito de utilizá-lo para fins de
moradia, embora, de forma confusa, aleguem que o atraso na entrega da
unidade adquirida causou “notório prejuízo”, pois “ficaram privados de
utilizarem o imóvel novo ou de terem realizado negócio imobiliário de
venda ou troca, ou até mesmo de alugarem o mesmo, caso o obtivessem
com o fim de investimento” (fls. 11, parágrafo quarto).
Ora, na verdade é impossível saber exatamente o que
pretendiam os autores. A única certeza é que não adquiriram o imóvel para
obter renda, tanto que nele estão residindo, conforme se dessume do
endereço residencial declinado na petição inicial.
Assim, não faz o menor sentido a pretensão de reparação
Apelação nº 0031593-30.2011.8.26.0562 - Santos - VOTO Nº 5.196
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inexistente no caso concreto.
fls. 11
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por lucros cessantes consistente no aluguel que poderiam ter obtido com o
imóvel no período de atraso da obra.
De acordo com precedente desta Câmara, “Nesse cenário,
lucros cessantes (visto que não seria tal bem meio de obtenção de renda),
mas apenas por danos materiais, caso estes sejam demonstrados na
prova” (Apelação nº 0158361-29.2011.8.26.0100, Rel. Des. Beretta da
Silveira, j. 27/08/2013).
Há de ser ressaltado, neste ponto, que o dano é elemento
essencial da responsabilidade civil. Sem ele, ainda que presente a ilicitude
do ato ou conduta, não há direito a reparação, seja a lesão alegada de
natureza material, nas modalidades de dano emergente e lucros cessantes,
ou de ordem moral. O dano não pode ser hipotético ou eventual.
Esta é regra elementar em matéria de responsabilidade
civil, sobre a qual Caio Mário da Silva Pereira ministra a seguinte lição:
“Como elemento essencial da responsabilidade civil, Henri Lalou, em
termos concisos e incisivos proclama que não há responsabilidade civil
onde não existe prejuízo: 'Pas de préjudice, pas de responsabilité civile'
(Traité Pratique de Responsabilité Civile, nº 135). Ou, como dizem
Ruggiero e Maroi, “a obrigação não nasce se falta o dano” (Istituzioni di
Diritto Privato, vol. II, § 186) (...) Mas a responsabilidade civil somente se
caracteriza, obrigando o infrator à reparação, no caso de seu
comportamento injurídico infligir a outrem um prejuízo. É nesse sentido
que Henri de Page define o “dano”, dentro na teoria da responsabilidade
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de uso residencial do bem, não haveria falar-se em condenação pelos
fls. 12
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civil, como um prejuízo resultante de uma lesão a direito. Enquanto se não
relaciona com uma lesão a um direito alheio, o prejuízo pode-se dizer
'platônico'. Relacionados ambos, lesão a direito e prejuízo, compõem a
responsabilidade civil (Traité Élémentaire de Droit Civil Belge, vol. II, nº
José de Aguiar Dias, por sua vez, ressalta que “O dano é,
dos elementos necessários à configuração da responsabilidade civil, o que
suscita menos controvérsia. Com efeito, a unanimidade dos autores
convém em que não pode haver responsabilidade sem a existência de um
dano, e é verdadeiro truísmo sustentar esse princípio, porque, resultando
a responsabilidade civil em obrigação de ressarcir, logicamente não pode
concretizar-se onde nada há que reparar” (“Da Responsabilidade
Civil”, Ed. Lumen Juris, 12ª ed., 2011, p. 819).
3. Validade da cláusula de tolerância.
Não é abusiva a cláusula 4.6 do contrato, que fixa o prazo
de 120 dias de tolerância para a conclusão da obra e entrega do imóvel aos
adquirentes.
A Lei nº 4.591/64 dispõe em seu artigo 43, II que o prazo
de entrega da obra deve constar obrigatoriamente do contrato,
respondendo o incorporador pelo atraso injustificado. Observada a norma
legal, não se considera abusiva a cláusula que fixa prazo razoável de
tolerância ou de prorrogação do prazo de conclusão da obra, pois a
construção de um edifício é empreendimento complexo e que depende de
Apelação nº 0031593-30.2011.8.26.0562 - Santos - VOTO Nº 5.196
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948)” (“Responsabilidade Civil”, Ed. Forense, 3ª ed., 1992, p. 38).
fls. 13
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diversos fatores.
No caso concreto o prazo de tolerância
120 dias
não é
excessivo e a cláusula contratual que o estabeleceu é expressa e de fácil
O Desembargador Francisco Loureiro em recente estudo
sobre os “Aspectos atuais do inadimplemento da prestação de entrega das
unidades autônomas aos promitentes compradores” expõe o estado atual
da jurisprudência desta Corte acerca da validade ou não das cláusulas de
tolerância, sendo oportuno reproduzir os seguintes trechos: “O
entendimento amplamente majoritário do Tribunal de Justiça de São
Paulo é no sentido de não se reconhecer a abusividade da cláusula, desde
que clara e expressa, de prazo adicional de tolerância para entrega da
obra, mas que não exceda tempo razoável e proporcional à complexidade
da prestação. Os argumentos que se colocam em favor de tal
interpretação são de duas ordens. Primeiro, o fato de tal cláusula ser
habitual e já incorporada nos usos e costumes de quem adquire unidades
na planta, de tal modo que não colhe de surpresa o consumidor e nem
viola a sua boa-fé objetiva. É praxe arraigada e aceita pelo mercado
imobiliário. Segundo, como constou de Acórdão da Corte Paulista
“porque a construção de imóveis depende de diversos fatores e, por vezes,
encontra obstáculos no seu regular desenvolvimento, tais como a
dificuldade na aquisição de materiais, na contratação de mão-de-obra, ou
na obtenção de autorizações pelo Poder Público, como também
empecilhos decorrentes de alterações climáticas que não eram previsíveis.
E, porque tais circunstâncias efetivamente influem no tempo necessário à
Apelação nº 0031593-30.2011.8.26.0562 - Santos - VOTO Nº 5.196
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compreensão.
fls. 14
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conclusão do empreendimento, é plenamente justificável que o contrato
preveja a prorrogação do prazo de entrega” (“Estudos Avançados de
Direito Imobiliário”, Coord. José Roberto Neves Amorim e Rubens
Não tem sido outra a orientação desta C. Câmara:
“Indenização c/c pedido de nulidade de cláusula contratual Contrato de compromisso de venda e compra de unidade autônoma e
outros pactos - Ilegitimidade de parte passiva da Corré Camargo Corrêa
Desenvolvimento Imobiliário S/A afastada, vez que pelos documentos
juntados aos autos é responsável pelo empreendimento em que localizado o
imóvel dos Autores - Atraso na entrega do imóvel que somente pode ser
imputado às Corrés - Cláusula contratual que estabelece prazo dilatório
para entrega do empreendimento que não é nula
caso fortuito ou de força maior
Não ocorrência de
Multa contratual que não pode ser
exigida, pois não estipulada em favor dos Autores - Correção monetária
que não é devida no período de inadimplência das Corrés - Precedente da
Câmara - Devolução da comissão de corretagem que não pode ser
deferida, pois o contrato foi concluído - Lucros cessantes que são devidos,
em razão da demora na entrega do imóvel - Precedente jurisprudencial do
STJ - Dano moral pelo descumprimento contratual que não é devido Sucumbência mantida às Rés, por terem dado causa à propositura da ação
- Sentença de procedência em parte reformada em parte - Preliminar
rejeitada - Recurso das Corrés provido em parte e não provido o recurso
dos Autores” (TJSP, Apelação nº 0014991-40.2012.8.26.0590, 3ª
Câmara de Direito Privado, Rel. João Pazine Neto, j. 03.12.2013).
“Apelação - Indenização por danos materiais e morais - Instrumento
particular de promessa de venda e compra de imóvel
Apelação nº 0031593-30.2011.8.26.0562 - Santos - VOTO Nº 5.196
Validade da
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Se impresso, para conferência acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0031593-30.2011.8.26.0562 e o código RI000000KH1IG.
Carmo Elias Filho, Ed. Elsevier, 2014, pp. 134-135).
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cláusula de tolerância de 180 dias
Abusividade da cláusula que impõe
prazo indeterminado em decorrência de caso fortuito e força maior Mora
contratual configurada - Alegação de pendências administrativas
previsíveis
inexistente
Riscos profissional do empresário
Fatos
Cláusula penal
Impossibilidade de fixação de ofício pelo magistrado
ao lapso entre o dia seguinte ao esgotamento do prazo de tolerância e o da
efetiva entrega das chaves - Apurada em liquidação de sentença
Inadimplemento dos compradores
Desacolhimento
Ausência de provas
Entrega das chaves que, no caso, não se confunde com o “habite-se” Juros compensatórios - Não cabimento da cobrança antes da entrega das
chaves - Incidência do IGP-M somente a partir da entrega do imóvel Diferenças que deverão ser apuradas em liquidação de sentença, cuja
devolução deve ser de forma simples
Sucumbência recíproca
Sentença
reformada Recurso parcialmente provido” (TJSP, Apelação nº 020810590.2011.8.26.0100, 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. Beretta da
Silveira, j. 26.03.2013).
4. Comissão de corretagem e taxa SATI.
No tocante às despesas de assessoria jurídica e assessoria
técnica imobiliária (SATI), no valor de R$ 2.492,81, não há no contrato
cláusula alguma que imponha aos autores o pagamento de referidas
despesas, que sequer lhe foram adequadamente informadas.
Há, neste particular, ofensa ao direito básico do
consumidor à informação (artigos 6º, II, 30 e 31 do CDC), sendo de todo
irrelevante que o pagamento tenha sido efetuado para terceiro, subsistindo
a obrigação de restituição da ré.
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Admitida a indenização a título de locação de imóvel, que deve referir-se
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Na lição de Cláudia Lima Marques, "o princípio da
transparência rege o momento pré-contratual e rege a eventual conclusão
do contrato. É mais do que um simples elemento formal, afeta a essência
do negócio, pois a informação repassada ou requerida integra o conteúdo
na qualidade do produto ou serviço oferecido (arts. 18, 20 e 35) ou um
defeito (arts. 12, 13 e 14). Resumindo, como reflexo do princípio da
transparência, temos o novo dever de informar o consumidor"
(“Comentários ao Código de Defesa do Consumidor”, Ed. RT, 3ª ed.,
2010, p. 248).
Ademais, o negócio jurídico celebrado pelas partes é
instrumentalizado por um contrato padrão, idêntico para todos os
promitentes compradores, de sorte que a alegada assessoria jurídica e
técnica certamente foi contratada pelas vendedoras antes de colocar seu
produto no mercado, e em seu benefício, sendo abusiva a cobrança
dirigida aos adquirentes.
São vários os precedentes desta Corte que afastam a
exigibilidade da taxa SATI dos promitentes compradores:
"Repetição de indébito - Improcedência - Cobrança de serviços de
assessoria técnico-imobiliária - Ausência de informação clara e precisa
sobre o serviço prestado - Cobrança indevida - Arts. 30 e 31 do Código de
Defesa do Consumidor - Restituição devida - Devolução do valor em dobro
- Não cabimento - Ação que deve ser julgada parcialmente procedente Recurso
provido
em
parte"
(TJSP,
Apelação
nº
9171332-43.2004.8.26.0000, 14ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
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do contrato (arts. 30, 31, 33, 35, 46 e 54), ou se falha representa a falha
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Thiago de Siqueira, j. 31/08/2011).
"RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS INDEVIDAMENTE Compromisso de venda e compra - Corretagem - Ciência dos compradores
- Pagamento devido - Valor abaixo dos praticados no mercado -
imobiliária - Venda casada - Ausência de clara distinção em relação ao
serviço de corretagem - Serviço que, de qualquer modo, não foi usufruído Cobrança indevida - Restituição em dobro - Incidência do art. 42, § único,
do Código de Defesa do Consumidor - Sucumbência recíproca - Sentença
reformada - Recurso parcialmente provido" (TJSP, Apelação nº
0155968-34.2011.8.26.0100, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
Mílton Carvalho, j. 16.08.2012).
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL.
AÇÃO DECLARATÓRIA DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C.C.
INDENIZAÇÃO. 1.- Matéria preliminar. Nulidade do processo por
inobservância do litisconsórcio necessário. Cônjuge do autor que, embora
tenha figurado na avença, não foi incluída na relação processual.
Irrelevância. Contratante, na espécie, que é a advogada do feito e que, se
não desejou litigar em causa própria, é porque não tem interesse na
demanda. Impossibilidade de forçar a contratante a figurar no polo ativo
da demanda. Precedentes. 2.- Taxa SATI e taxa de corretagem. Exigência
da Taxa SATI, na espécie, considerada abusiva, dada a ausência de clara
informação sobre a sua exigibilidade e destinação. Hipótese, ainda, de
confusão com os valores devidos a título de corretagem. Devolução
acertada do montante quitado a título da Taxa SATI. Precedentes da
Câmara. 3.- Devolução em dobro dos valores. Inadmissibilidade. Má-fé na
cobrança do montante não configurada. Inteligência do disposto no art.
940 do Código Civil. Precedente da Câmara. 4.- Indenização por danos
morais. Reparação devida. Inscrição do nome do autor perante os órgãos
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Abusividade não vislumbrada - Cobrança de serviços de assessoria técnico-
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de proteção ao crédito por dívida indevida. Lesão extrapatrimonial
caracterizada, dispensando-se, ainda, a prova do dano (in re ipsa). Valor
da indenização (R$-8.000,00). Preservação. Observância das diretrizes
impostas pelo art. 944 do Código Civil. Juros legais aplicados ao montante
indenizatório desde o apontamento. Adequação. Incidência do enunciado
que toca aos pedidos para a restituição das verbas de corretagem e a
devolução em dobro dos valores solvidos. Circunstância que autorizava a
incidência do disposto no art. 21 do Código de Processo Civil. SENTENÇA
PRESERVADA NOS TERMOS DO ART. 252 DO RITJSP. RECURSOS
IMPROVIDOS” (TJSP, Apelação nº 0017313-03.2012.8.26.0224, 3ª
Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Donegá Morandini, j.
08/10/2013).
Destarte, aos autores deverá ser restituído o valor referente
à taxa SATI, com atualização monetária calculada desde a data do
pagamento e acréscimo de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês,
calculados a partir da citação.
Por outro lado, respeitado o entendimento deste Relator,
para quem o pagamento da comissão de corretagem pelos promitentes
compradores seria possível e lícita no caso concreto, deliberou a Turma
Julgadora, por maioria, condenar a ré a devolver o valor pago pelos
compradores, acrescido de correção monetária e juros de mora nos termos
acima expostos acerca da taxa SATI.
A comissão de corretagem deve ser de responsabilidade da
construtora/empreendedora, pois o compromissário comprador se dirigiu
diretamente ao estande de vendas do empreendimento e efetuou a compra
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pela Súmula 54 do STJ. 5.- Sucumbência recíproca. Derrota do autor no
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do imóvel com os corretores que ali se encontravam como prepostos da ré.
Vale dizer, o corretor não fez a necessária procura de
imóvel e consequente aproximação útil característica de sua profissão e
Nesse sentido veja os seguintes votos desta C. 3ª Câmara
de Direito Privado:
“Ação de indenização por repetição de indébito, c.c. reparação
de danos
Ilegitimidade de parte passiva afastada - Supressão de
grau - Princípio do duplo grau de jurisdição - SATI
Assistência Técnica Imobiliária
Venda casada
Serviço de
Devolução
Permissão Inexistência de esclarecimento do que consistiria o SATI
Comissão de corretagem - Devolução
desembolsada somente pela vendedora
Taxa que deverá ser
Falta de provas de pedido
de aproximação do comprador em relação à vendedora e também de
contrato escrito celebrado entre as partes
Requisitos Inexistência
de prova impeditiva, modificativa ou extintiva do direito do autor
Artigo 333 do Código de Processo Civil - Jurisprudência - Repetição
em dobro
Impossibilidade
Dano moral indevido - Meros
aborrecimentos do dia-a-dia não caracterizam obrigação de
indenizar - Sentença reformada em parte
Recursos improvidos.
(Apelação nº 0080545-84.2011.8.26.0244
Rel. Des. BERETTA
DA SILVEIRA j. 21.03.2013).
“SATI. Comissão de corretagem e administração. Comissão de
corretagem e prêmios aos funcionários da requerida, empresa
contratada pela construtora. vendedora para promoção comercial do
condomínio. Verbas de responsabilidade exclusiva da vendedora,
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prevista no art. 722 do Código Civil.
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tendo em vista que os autores, em resposta a divulgação publicitária,
compareceram ao Stand de vendas da construtora e, ali, foram
atendidos por prepostos da requerida, que não desempenharam,
portanto, qualquer atividade de aproximação útil. Devolução de
valores devida. Igual desfecho aos prêmios, por serem assessórios da
(SATI). Venda casada. Devolução igualmente necessária. Repetição
em dobro. Impossibilidade. Ausência de comprovação de dolo ou máfé na conduta da requerida. Precedentes. Recursos improvidos”
(Apelação nº 0005891-69.2013.8.26.0576
Rel. Des. BERETTA
DA SILVEIRA j. 18.03.2014).
Concluindo, o recurso da ré é desprovido e o dos autores
é parcialmente provido para que a eles sejam restituídos os valores
referentes ao reajuste das parcelas do preço com base no INCC, bem
como a taxa SATI e a comissão de corretagem, nos termos especificados
neste voto, restituição esta que se dará de forma simples, com correção
monetária a partir dos desembolsos e acréscimo de juros moratórios de
1% ao mês, estes calculados a partir da citação, mantendo-se, quanto ao
mais, os termos da r. sentença.
Por fim, quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais,
tendo em vista a solução dada aos recursos a sucumbência das partes
permanece recíproca, de sorte que cada qual arcará com as custas e
despesas processuais dispendidas e com os honorários de seus advogados.
Do exposto, pelo
meu voto DÁ-SE PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso dos autores e NEGA-SE PROVIMENTO
ao recurso da ré.
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corretagem. Taxa de Serviço de Assistência Técnica Imobiliária
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Relator