PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
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Taxa por serviços prestados - Cobrança anterior envolvendo as mesmas
partes e rejeitada pelo STJ [REsp 1.048.936-SP] - Associação de
moradores que pretende cobrar de não associados despesas decorrentes
de ODras
de pavimentação realizadas em loteamento - Impossibilidade de
impor a não associados despesas decorrentes de serviços, manutenção e
obras feitas pela associação - Adoção do entendimento já exposto pelo
Col. STJ - Se os réus, por não serem associados, não podem ser
compelidos ao pagamento de taxas de serviço e manutenção do
loteamento, pelo mesmo motivo não devem ser obrigados a arcar com o
valor de obras nele realizadas - Serviços de mesma natureza - Recurso
adesivo dos réus provido e apelação da associação prejudicada.
^ =
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
APELAÇÃO N° 610.012.4/2-00, da Comarca de AMERICANA, sendo
apelantes e reciprocamente apelados ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES
DO RESIDENCIAL PORTAL DOS NOBRES I e JOÃO ANTÔNIO DA
FONSECA e outra.
ACORDAM, em Quarta Câmara de Direito Privado, do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por votação unânime, dar
provimento ao recurso adesivo dos réus e declarar prejudicada a apelação da
associação autora.
Vistos.
A ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO RESIDENCIAL
PORTAL DOS NOBRES I ajuizou em face de JOÃO ANTÔNIO DA FONSECA e
sua mulher MARIA CRISTINA NASSER MANFRIN ação cobrando-lhes a
quantia de R$ 16.309,80, ao argumento de que eles se recusaram a participar
do rateio de despesas decorrentes das obras de pavimentação executadas pela
empresa EFS MATERIAIS PARA CONSTRUÇÃO LTDA. - LAJOTAC, que
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teriam beneficiado todos os proprietários de lotes, valorizando os imóveis e
melhorando as condições de acesso de pedestres e veículos [fls. 02/07].
Os réus apresentaram contestação às fls. 85/111, arguindo
a prescrição da pretensão da autora, sua ilegitimidade ativa e inépcia da inicial.
Alegam que a associação não é credora do valor cobrado, pois não comprovou
nenhum pagamento feito à empreiteira. Argumentam que inexiste área comum
sob regime de condomínio, mas sim apenas uma associação formada por
alguns moradores. No local já existiria anteriormente loteamento aberto
aprovado e totalmente vendido de forma individualizada, sendo que no Cartório
de Registro de Imóveis de Americana constaria registro do loteamento aberto.
Alegam, ainda, a inconstitucionalidade da Lei Municipal 3.505/2000, que teria
instituído o loteamento fechado, e sua incompatibilidade com a Lei Municipal
3.270/99. Sustentam que é ilegal a eleição da associação para a cobrança de
débitos não comprovados e de despesas de obras não autorizadas pela
Prefeitura, mormente porque inexiste loteamento fechado, com áreas comuns
sujeitas à manutenção de todos os proprietários. Argumentam que jamais foram
associados e nem requereram benefícios, além de não terem celebrado
contrato com a empreiteira. Impugnam, por fim, os valores apresentados,
porque a área mencionada na Lei Municipal não coincide com aquela apontada
na inicial.
Réplica às fls. 191/198. O d. juízo a quo determinou que a
autora comprovasse os valores efetivamente pagos à empresa que executou as
obras [fl. 240]. A associação juntou recibos às fls. 244/253, que foram
impugnados pelos réus [fls. 257262]. A ação foi julgada parcialmente
procedente. O d. juízo a quo entendeu que os réus se beneficiaram das obras,
ainda que não tenham se associado à entidade. Porém, condenou-os a pagar
apenas R$ 553,66, quantia decorrente da divisão do valor do pagamento das
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obras que a autora efetivamente demonstrou [R$ 47.316,60] pela área dos lotes
dos réus [fls. 264/276].
A associação opôs embargos de declaração que foram
rejeitados [fls. 285/289]. Inconformada, interpôs apelação sustentando que os
réus não poderiam ser condenados apenas ao pagamento proporcional da
despesa que foi efetivamente comprovada, uma vez que foi demonstrada a
realização da pavimentação do loteamento fechado, sendo que o valor devido
deveria ser calculado em função da metragem da área comum e da testada de
cada lote, ou seja, os réus seriam devedores da quantia de R$ 16.309,80, e não
de R$ 553,66. Requer também a reforma da sentença no tocante ao ônus da
sucumbência, alegando que ele seria dos réus e argumentando, ainda, que os
honorários não poderiam ser fixados em valor praticamente igual ao da
condenação [R$ 500,00] - [fls. 292/297].
Os réus interpuseram recurso adesivo [fls. 306/320],
reiterando a tese da prescrição, tendo em vista que as obras referidas seriam
de 2001. Também voltam a argumentar que a autora não é credora deles, pois
não juntou aos autos nenhum contrato firmado com a empreiteira ou recibo de
pagamentos fornecido por ela. Segundo os réus, a autora teria se limitado a
apresentar recibos fornecidos por pessoas físicas e notas fiscais de empresas
diversas [e não da EFS Materiais para Construção Ltda. - LAJOTAC], com
datas referentes ao final de 2005. Argumentam que inexiste condomínio no
local e que não estão obrigados a pagar nenhuma quantia a uma associação de
bairro. Sustentam que a Lei Municipal 3.505/2000, que transformou o
loteamento aberto em fechado, é inconstitucional e ilegal, pois contrariou a
plano diretor do Município [Lei Municipal n° 3.270/99], desrespeitando, inclusive,
a área nele prevista e o fato de que os proprietários compraram os imóveis em
um loteamento aberto.
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Contrarrazões dos réus às fls. 324/326 e contrarrazões da
autora às fls. 330/334.
É o relatório.
A associação autora ingressou com ação de cobrança
alegando que os requeridos são proprietários de dois lotes do RESIDENCIAL
PORTAL DOS NOBRES I e se recusam a pagar despesas decorrentes de
serviços que foram executados após adesão de 86% dos moradores, em
agosto de 2001, consistentes em "terraplanagem, compactação do solo, pó de
pedra, colocação de bloqueies intertravados [largura das ruas de 4 metros],
viga de contenção em concreto, compactação dos bloquetes e plantio de grama
em cada lateral da rua, para pavimentação da testada de cada imóvel, bem
como áreas comuns [ruas e praças], que beneficiaram a todos indistintamente".
A
ação
foi
julgada
parcialmente
procedente,
com
condenação dos réus ao pagamento de R$ 553,66. Apela a associação,
pleiteando a condenação deles ao pagamento de R$ 16.309,80 e a inversão do
ônus
da
sucumbencia.
Recorrem
também
os
réus,
sustentando
a
improcedência da ação.
Na hipótese, assiste razão aos proprietários dos lotes. O
Col. STJ já analisou caso entre as mesmas partes, reconhecendo a
improcedência de ação de cobrança pelo fato de os réus não serem associados
à entidade. Se eles não se associaram, não podem ser compelidos ao
pagamento dos serviços prestados pela associação, ficando prejudicadas as
demais teses de prescrição, ausência de comprovação das despesas cobradas,
inexistência de loteamento fechado, e inconstitucionalidade da lei municipal.
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Especialmente no caso sub judice,
deve imperar o
entendimento de que as taxas e despesas decorrentes da manutenção,
serviços e obras realizadas pela associação não podem ser impostas a quem
não é associado.
No julgamento do REsp 1.048.936 - SP, decorrente de
ação de cobrança de taxas de manutenção proposta pela ASSOCIAÇÃO DOS
MORADORES DO RESIDENCIAL PORTAL DOS NOBRES contra os réus, o
Col. STJ reformou acórdão deste Eg. Tribunal, para prestigiar justamente o
entendimento de que as taxas de manutenção não podem ser impostas a não
associados. Veja-se:
"8.- Nota-se que o Aresto
de origem divergiu
do
entendimento da 2a Seção desta Corte:
EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. RECURSO ESPECIAL.
ASSOCIAÇÃO
DE
MORADORES.
TAXAS
DE
MANUTENÇÃO DO LOTEAMENTO. IMPOSIÇÃO A QUEM
NÃO É ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE.
- As taxas de manutenção criadas por associação de
moradores, não podem ser impostas a proprietário de
imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu
o encargo.
(EREsp
444.931/SP,
Rei.
Ministro
FERNANDO
GONÇALVES, Rei. p/ Acórdão Ministro HUMBERTO
GOMES DE BARROS, DJ 01/02/06).
9.- No mesmo sentido o e. Ministro CARLOS ALBERTO
MENEZES DIREITO, esclarece em seu voto no REsp 623.274/SP:
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Não há dúvida, portanto, de que se trata de associação de
moradores, associação sem fins lucrativos que congrega,
na forma de seu estatuto, aqueles quem, aderirem. Isso
quer dizer que esse tipo de associação não pode ser
considerado um condomínio para os efeitos da Lei n°
4.591/64. Como associação civil, ela exige a adesão de
cada associado, não sendo razoável pressupor-se, de
acordo com os próprios estatutos, que automaticamente
aqueles que adquirem o lote estão obrigados a se integrar,
diferente, portanto, da própria estrutura do condomínio
organizado sob o regime da Lei n° 4.591/64.
Assim, admitindo-se possível a vigência do art. 3o do
Decreto-Lei n° 271/67, não revogado pela Lei n° 6.766/79,
seria necessário
que os moradores
conviessem
na
formação do condomínio, cuidando-se de forma atípica, não
sendo suficiente que a constituição de uma associação,
prevendo alcance apenas daqueles que subscreverem ou
que
posteriormente
aderirem,
autorize
a
cobrança
compulsória da taxa condominial. Já no antigo precedente
da Terceira Turma assim se decidiu, afirmando o acórdão
que a "Associação autora qualifica-se, ela própria, como
sociedade civil, sem fins lucrativos, não tendo, portanto,
nenhuma autoridade para cobrar taxa condominial, nem,
muito menos, contribuição compulsória alguma, inexistindo,
pois, qualquer violação ao artigo 3o do Decreto-Lei n°
271/67" (REsp n° 78.460/RJ, da minha relatoria, DJ de
30/6/97).
Acrescento que o precedente de que foi Relator o Ministro
Waldemar Zveiter, e que contou com voto-vista que proferi,
teve como base o fato de que a "Convenção não se refere
iirm—"*^
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tão só aos lotes (sobre os quais foram edificadas
residências unifamiliares)de propriedade exclusiva, mas
também a áreas de uso comum e bens e equipamentos,
atribuindo a eles propriedade comum, com menção da
fração ideal dos bens e equipamentos. Há pois,
iniludivelmente, um condomínio, de caráter especial, e tanto
é assim que o próprio recorrido obrigou-se, na escritura de
compra e venda do imóvel, a respeitar os termos da
convenção, que passou a integrá-la (fls. 23v), pagando, de
início, regularmente, as cotas condominiais" (REsp n°
139.952/RJ, DJ de 19/4/99). No meu voto assinalei esse
aspecto, isto é, na situação daquele feito, "torna-se muito
claro que o condomínio existe, comunheiros os moradores
da área que mantêm empregados para manutenção e
conservação e dispõem sobre as partes de uso comum.
Não seria razoável uma interpretação restrita da
abrangência da Lei n° 4.591/64, como se os loteamentos ou
as vilas ou o conjunto de casas sobre uma determinada
área não pudessem organizar-se sobre a forma condominial
para efeito de preservar as áreas comuns existentes e
manter a vigilância necessária com a participação de todos
os moradores da área".
Permaneço fiel a esse entendimento. Nada impede que os
moradores de
determinado loteamento constituam
condomínio, mas deve ser obedecido o que dispõe o art. 8o
da Lei n° 4.591/64. No caso, isso não ocorreu, daí que com
razão a recorrente.
10.- Assim sendo, nos termos do artigo 557, §1°-A, do
Código de Processo Civil, dá-se provimento ao Recurso Especial para julgar
improcedente o pedido formulado na Ação de Cobrança, invertendo-se os ônus
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sucumbenciais e os honorários advocatícios fixados na Sentença (fls. 178)."
[REsp 1.048.936 - SP, MINISTRO SIDNEI BENETI, j . em 20.04.2009].
Curvo-me ao entendimento da Corte Superior, ressaltando,
inclusive, que em casos semelhantes venho adotando
posicionamento
semelhante, notadamente quando não fico convencido da prestação dos
serviços:
"Proprietário de diversos lotes de área que não foi
transformada em condomínio fechado não está obrigado a pagar a vultosa
quantia exigida (R$ 38.667,85) se não se associa à entidade que cobra o valor
sem provar que presta serviços uti singuli ou uti universi - Provimento para
julgar
a ação
improcedente"
[Voto divergente
proferido
na
Apelação
671.652.4/9, 15.10.2009].
"Associação de moradores que pretende cobrar de não
associado serviços de vigilância e escolta - Não existindo prova de que esses
serviços são prestados e auferidos pela moradora não associada, é inexigível a
taxa - Não provimento" [Voto divergente proferido na Apelação 592.401-4/9,
01.10.2009].
Aqui, contudo, os serviços foram prestados. No entanto,
não existe diferença dessa situação com a outra analisada pelo eminente
Ministro SIDNEI BENETI. Se os réus, por não serem associados, ficaram
isentos do pagamento de taxas de serviço e manutenção do loteamento, pelo
mesmo motivo não devem ser obrigados a arcar com o valor de obras nele
realizadas, até porque não realizaram contratos de prestação de serviços de
pavimentação. Ademais e embora a Associação afirme ter sido autorizada a
APELN 0 610.012.4/2-00 -AMERICANA -VOTO 17095-AN
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pavimentar, não obteve concessão do serviço público que permitiria cobrar pela
valorização de acordo com a testada.
Os serviços que ensejam a cobrança da taxa de
manutenção têm a mesma natureza daqueles que a associação agora pretende
cobrar. Por isso, no presente caso também não podem ser impostos os custos
da associação aos réus não associados, sob pena de se respeitar a
mencionada decisão do STJ. Embora não se possa afirmar que há coisa
julgada, o precedente específico deverá ser adotado como razão de decidir, tal
como sucede com o direito processual civil contemporâneo (arts. 285-A e 557 e
557,§1°-A, doCPC).
De rigor, portanto, o reconhecimento da improcedência da
ação proposta. Por essa razão, merece provimento o recurso adesivo dos réus,
e, consequentemente, fica prejudicada a apelação da associação autora, que
deverá arcar com o ônus da sucumbência, ficando fixada a verba honorária em
10% sobre o valor da cobrança.
Ante ao exposto, dá-se provimento ao recurso adesivo dos
réus e declara-se prejudicada a apelação da autora.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
MAIA DA CUNHA e TEIXEIRA LEITE.
São Paulo, 29 de outubro de 2009.
Presidente e Relator
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