ARC Ratings mantém notação A-2, com tendência
estável, ao Grupo MUNDICENTER
EMITENTES
RATING DE EMITENTE
Mundicenter - S.G.P.S., S.A.
Amoreiras Center - Sociedade Imobiliária, S.A.
A-2
DATA DAS NOTAÇÕES
RATING DE EMISSÕES
10 de Abril de 2014
A-2
A
Curto Prazo
(A(A -2, com tendência estável)
Curto Prazo
(A(A -2, com tendência estável)
ARC Ratings, S.A. (ARC Ratings) é da opinião que a capacidade da Mundicenter - S.G.P.S., S.A.
(MUNDICENTER SGPS) honrar, atempadamente e na íntegra, os seus compromissos financeiros de curto prazo e da
MUNDICENTER SGPS e da Amoreiras Center - Sociedade Imobiliária, S.A. (AMOREIRAS CENTER) honrarem,
atempadamente e na íntegra, as emissões de papel comercial realizadas ao abrigo de programas de papel comercial
de, respectivamente, 20,0 milhões de euros (M€) e de 40,0 M€ é forte pelo que lhes mantém a notação A-2, com
tendência estável. Esta capacidade continua vulnerável a modificações adversas, nomeadamente as seguintes, que a
ARC Ratings manterá sobre observação: a continuação da actuação do Estado Português no sentido de tomar mais
medidas que penalizem o rendimento disponível dos consumidores, levando assim a reduções cada vez mais
acentuadas no consumo; o financiamento à economia por parte do sector financeiro, encontrando-se a dívida do
Grupo contratada com instituições de crédito com sede na Península Ibérica. No entanto, recentemente o Grupo não
tem tido dificuldades em renovar e contratar financiamentos.
FUNDAMENTOS
−
Contexto económico recessivo em Portugal afectou a rendibilidade do Grupo MUNDICENTER.
−
Embora tenha decrescido, a capacidade de geração de fundos do Grupo MUNDICENTER mantém-se forte.
−
O Grupo MUNDICENTER mantém uma política de investimentos conservadora.
−
A dívida financeira do Grupo MUNDICENTER diminuiu e a autonomia financeira aumentou.
−
A dívida financeira do Grupo MUNDICENTER mantém uma significativa concentração no curto prazo.
−
O Grupo MUNDICENTER apresenta uma total desoneração dos seus activos imobiliários.
−
A estrutura accionista do Grupo MUNDICENTER mantém-se estável.
PERFIL DO GRUPO
Posição destacada em centros comercias em Portugal
A MUNDICENTER SGPS é a holding de um grupo criado em 1983 e especializado na promoção imobiliária em Portugal
Continental, com vista à concepção, propriedade e gestão de empreendimentos destinados à instalação de centros
comerciais, retail parks e leisure parks. O Grupo detém e gere os seguintes centros comerciais, ordenados por ordem
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decrescente de importância no total dos proveitos de exploração dos centros comerciais do Grupo nos primeiros
9 meses de 2013: AMOREIRAS; BRAGA PARQUE; OEIRAS PARQUE; ARENA; STRADA, antigo ODIVELAS PARQUE; e
SPACIO. Para além destes, o Grupo explora, em regime de subconcessão desde 2004, as Galerias Campus de S. João.
No final de Setembro de 2013 os centros comerciais em que o Grupo MUNDICENTER detinha a propriedade tinham
uma área bruta locável (ABL) de 156,2 mil metros quadrados (m2). O Grupo MUNDICENTER mantém também a
propriedade e a exploração do AMOREIRAS SQUARE, um edifício de escritórios localizado em Lisboa, perto do centro
comercial AMOREIRAS, e que possui uma área total de 16 mil m2. De referir que o Grupo MUNDICENTER mantém
como objectivo obter a gestão de centros comerciais / galerias detidos por terceiros, de forma a diluir os seus custos
fixos. São exemplo da concretização deste objectivo a gestão, a partir de Outubro de 2013, da renovada Galeria
Comercial Alvalade (ALVALADE), em Lisboa, detido pelo seu accionista principal, o Grupo ALVES RIBEIRO, e de um
centro comercial em Angola, a partir de Janeiro de 2014.
Capital social detido maioritariamente pelo Grupo ALVES RIBEIRO
O capital social da MUNDICENTES SGPS é detido maioritariamente, em 85,8%, pelo Grupo ALVES RIBEIRO. Para além
da MUNDICENTER SGPS este Grupo detém participações em empresas do sector da construção, no qual iniciou
actividade em 1941 e que no exercício de 2012 apresentaram, em termos consolidados, um volume de negócios de
223,8 M€ e um resultado líquido de 27,2 M€ (32,9 M€ em 2011), e na área financeira, na qual detém a totalidade do
capital social do Banco Invest, S.A. (BANCO INVEST), o qual no final de Setembro 2013 apresentava um activo total
consolidado de 688,4 M€ e capitais próprios de 67,7 M€, tendo nos primeiros 9 meses de 2013 gerado um resultado
líquido de 1,1 M€, face a 4,2 M€ no período homólogo do ano anterior.
EVOLUÇÃO RECENTE E PERSPECTIVAS
PRINCIPAIS INDICADORES DO GRUPO MUNDICENTER
2012
Jan a Set
2013
Jan a Set
2009
2010
2011
2012
Volume de Negócios em mil euros
71 154
74 095
72 593
68 924
50 492
Resultado Líquido em mil euros
14 173
16 710
18 324
13 172
10 716
9 859
Capitais Próprios em mil euros
157 505
170 075
183 185
190 909
188 496
197 145
39,1%
42,3%
45,3%
50,8%
49,7%
52,2%
9,0%
9,8%
10,0%
6,9%
7,6%
6,7%
Autonomia Financeira em %
Rendibilidade dos Capitais Próprios em %
49 023
Notas:
Valores arredondados.
Contas com ajustamentos efectuados pela ARC Ratings para efeitos de análise.
Fontes:
Grupo MUNDICENTER.
Impacto da conjuntura nos centros comerciais
Segundo o relatório Marketbeat - Portugal do Outono de 2013, publicado pela CUSHMAN & WAKFIELD, "a situação
económica do país continuou a afectar o mercado de retalho em 2013", tendo-se verificado "quebras no consumo
privado que influenciaram negativamente a operação dos retalhistas e o valor dos activos do retalho". Ainda de acordo
com o referido relatório, "a evolução do índice do volume de negócios no comércio a retalho demonstra a quebra
generalizada que o sector sente desde o início da crise, e de forma mais evidente desde os finais de 2010. Em Junho
de 2013 o índice global situava-se nos 90,4, reflectindo uma quebra de cerca de 3% face ao período homólogo do ano
anterior, embora demonstrando uma recuperação nos últimos 6 meses", sendo que "desde de Janeiro de 2013 (...)
registou uma tendência crescente, subindo mais de 6 pontos". No entanto, "esta recuperação foi impulsionada quase
em exclusivo pelo índice alimentar". De referir que, "o comércio de rua em Lisboa, e também no Porto, foram a
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excepção a esta quebra na procura". Ao nível das rendas praticadas nos centros comercias em Portugal, de acordo
com o referido relatório, verificou-se "a adaptação dos proprietários às novas condições de mercado", tendo, "pela
primeira vez desde 1997", verificado-se "quebra dos valores das rendas prime dos centros comerciais".
Diminuição da rendibilidade e dos indicadores de cobertura
No período de Janeiro a Setembro de 2013, face ao período homólogo de 2012, o volume de negócios do Grupo
MUNDICENTER apresentou redução de 2,9%, para 49,0 M€, sendo que, considerando o total dos proveitos
operacionais, isto é, para além do volume de negócios, os proveitos operacionais diversos, a redução teria ascendido a
3,5%. Esta evolução foi compensada pelas reduções dos fornecimentos e serviços de terceiros (de 7,1%) e dos gastos
operacionais fixos (de 4,3%), pelo que a rendibilidade operacional do volume de negócios aumentou em 0,8 pontos
percentuais (pp), tendo ascendido a 37,7%. No entanto, a redução da rotação do activo, o aumento do custo bruto do
capital alheio e a redução do deb to equity levaram a que a rendibilidade do capital próprio tenha baixado 0,9 pp
entre os períodos indicados, tendo ascendido a 6,7% no período de Janeiro a Setembro de 2013, a mais baixa do
período histórico analisado. Devido ao agravamento do prejuízo financeiro neste período (de 28%), por via
principalmente da redução do rendimento financeiro, o resultado líquido do período sofreu uma redução significativa
(de 9,3%), para 9,9 M€. A cobertura dos gastos financeiros de financiamento, líquidos dos juros obtidos, pelo EBITDA e
pelo resultado operacional (EBIT) baixaram no período de Janeiro a Setembro de 2013 para 7,5 vezes e 4,5 vezes,
respectivamente, contra 9,8 vezes e 5,9 vezes respectivamente, verificados no período homólogo do ano anterior. De
referir, no entanto, que comparado com o ano completo de 2012 estes indicadores apresentaram apenas um ligeiro
decréscimo, na medida em que neste ano ascenderam, respectivamente, a 7,7 vezes e 4,6 vezes.
Aumento continuado da autonomia financeira
Entre o final de 2012 e o final de Setembro de 2013 verificou-se aumento da autonomia financeira do Grupo
MUNDICENTER em 1,5 pp, ascendendo a 52,2% na última data. Para esta evolução contribuíram a redução do activo e
a consideração de retenção de parte do resultado gerado no período de Janeiro a Setembro de 2013. A autonomia
financeira, incluindo os capitais de interesses minoritários e calculada com o passivo líquido de disponibilidades,
aumentou 3,5 pp entre as datas indicadas, para 61,4%. De referir que os activos fixos do Grupo MUNDICENTER, a
maior parte do total do activo, não se encontram registados ao justo valor, mas sim a custo histórico amortizado, pelo
que o justo valor será significativamente superior ao contabilístico, com impacto positivo na autonomia financeira.
Acresce que estes activos fixos não se encontram onerados.
Risco de liquidez manteve-se praticamente inalterado nos primeiros 9 meses de 2013
No período de Janeiro a Setembro de 2013 o risco de liquidez do Grupo, apesar da redução do saldo da dívida
financeira, aumentou ligeiramente para 88,8%, mais 1,3 pp face ao verificado no final de 2012. Se para além do
montante das linhas de crédito contratadas e não utilizadas for também considerado o montante de 10,0 M€ do
empréstimo contratado e ainda não utilizado até ao final de Setembro de 2013 o rácio de liquidez do Grupo ascenderia
a 75,6% nesta data. O saldo da dívida financeira continuava no final de Setembro de 2013 a apresentar concentração
por instituição de crédito, sendo que as duas mais representativas representavam 40,5% e 21,2% do saldo.
Análise de sensibilidade à geração de fundos
Para 2014, considerando as previsões do Grupo MUNDICENTER para 2014 (cenário base que tem como pressuposto
aumento dos proveitos operacionais de 1,5% face ao estimado para 2013) e o saldo da dívida financeira do final de
Setembro de 2013 as potenciais necessidades de fundos ascendiam a 116,0 M€. Considerando o mesmo horizonte
temporal o Grupo MUNDICENTER poderá dispor de fundos de 90,6 M€, incluindo o seguinte: 42,5 M€ de EBITDA;
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36,7 M€ de disponibilidades; e 11,4 M€ de financiamentos contratados e não utilizados, considerando estes os de
médio e longo prazo sem possibilidade de denúncia, sendo que os destinados ao financiamento de investimentos
(10,0 M€) foram considerados em apenas 50,0% do montante concedido. De referir que cerca de metade das
potenciais necessidades de fundos em 2014 decorrem da possibilidade de denúncia dos programas de papel
comercial sujeitos a follow-up, que poderão ser denunciados semestralmente, cujo montante ascende a 56,7 M€. De
referir que, o Grupo MUNDICENTER apresenta uma total desoneração dos seus activos imobiliários, podendo estes vir
a ser utilizados como garantia nalguma eventual operação de financiamento a médio e longo prazo. A análise de
sensibilidade realizada pela ARC Ratings indica que, face ao cenário base, menos 10,0% de proveitos operacionais
teriam impacto de aumentar em 4,4 M€ o saldo da dívida financeira líquida e de reduzir em 1,3 pp a autonomia
financeira (incluindo os capitais de interesses minoritários, calculada com o passivo líquido de disponibilidades e
considerando como capitais próprios os direitos de ingresso já recebidos de lojas em exploração que o Grupo tinha
registados em proveitos diferidos, líquidos dos respectivos impostos diferidos).
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Os ratings atribuídos pela ARC Ratings baseiam-se em informação recolhida junto de um conjunto alargado de fontes de informação,
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tratamento da informação para efeitos da análise de rating, a ARC Ratings não se pode responsabilizar pela sua veracidade, sendo
exigível a percepção por parte da ARC Ratings de um nível mínimo de qualidade da informação para que se proceda à atribuição das
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