FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII)
Carteiras Administradas
Prof. Alexandre Chaia
Alunos:
Dina Regensteiner
Jonas de Almeida Federigui JR.
Luiz Augusto Caldart Zordan
Marcos Paes
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) Definição
O Fundo de Investimento Imobiliário é um instrumento do mercado de capitais
desenvolvido para integrar o mercado imobiliário ao mercado de valores
mobiliários, tendo como principais características:
•
•
•
•
•
É constituído sob a forma de condomínio fechado;
Comunhão de recursos para aquisição de áreas e outros ativos imobiliários ;
Captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários;
Destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários;
Resgate de quotas não permitido;
Os bens imóveis de um Fundo são de propriedade de sua administradora, em
caráter fiduciário, sendo o imóvel patrimônio do Fundo. As frações ideais
deste patrimônio são representadas por quotas, que se constituem valores
mobiliários negociáveis no mercado.
FUNDO DE INVESTIMENTO
IMOBILIÁRIO (FII)
Fundo Imobiliário
compra imóveis e
ativos relacionados
Investidor compra
cota
• Pode ser
qualquer
pessoa que
tenha recursos
para investir o
montante
mínimo exigido
E distribui renda
gerada.
• Regulado por:
• Lei 8668/93
• Instrução
472/08 da
Comissão de
Valores
Mobiliários.
Ativos imobiliários
geram renda que
pertence ao Fundo
• Renda é
capitalizada
pelo Fundo e
distribuída aos
cotistas na
proporção de
suas cotas.
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII):
Legislação
• Criação dos Fundos de Investimento Imobiliário: Lei 8.668 de 25/06/93
• Regulamentação: Instrução CVM nº 472 de 31/10/08
• Tributação do Fundo: Lei 9.779 de 19/01/99
• Tributação do Cotista: Lei 11.196 de 21/11/2005
21/12/2004
e Lei 11.033 de
Isenção fiscal para pessoas físicas detentoras individualmente de até 10% do patrimônio do
fundo;
– Desde que o Fundo tenha no mínimo 50 cotistas e cujas cotas sejam negociadas em bolsas
de valores ou mercado de balcão organizado.
– Caso o Fundo aplique recursos em empreendimento imobiliário que tenha como
incorporador, construtor ou sócio, cotista que possua, isoladamente ou em conjunto com
pessoa a ele ligada, mais de 25% (vinte e cinco por cento) das Cotas do Fundo, o Fundo se
sujeitará à tributação as pessoas jurídicas.
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) – Pode
comprar:
Instrução CVM nº 472/08, Art. 45. A participação do fundo em empreendimentos imobiliários
poderá se dar por meio da aquisição dos seguintes ativos:
I – quaisquer direitos reais sobre bens imóveis;
II – desde que a emissão ou negociação tenha sido objeto de registro ou de autorização pela CVM, ações,
debêntures, bônus de subscrição, seus cupons, direitos, recibos de subscrição e certificados de
desdobramentos, certificados de depósito de valores mobiliários, cédulas de debêntures, cotas de fundos
de investimento, notas promissórias, e quaisquer outros valores mobiliários, desde que se trate de
emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos FII;
III – ações ou cotas de sociedades cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII;
IV – cotas de fundos de investimento em participações (FIP) que tenham como política de investimento,
exclusivamente, atividades permitidas aos FII ou de fundos de investimento em ações que sejam setoriais e
que invistam exclusivamente em construção civil ou no mercado imobiliário;
V – certificados de potencial adicional de construção emitidos com base na Instrução CVM nº 401, de 29 de
dezembro de 2003;
VI – cotas de outros FII;
VII – certificados de recebíveis imobiliários e cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC) que
tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII e desde que sua
emissão ou negociação tenha sido registrada na CVM;
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) Características
•
Constituição: bens e direitos imobiliários, além dos outros ativos citados no artigo 45 da Instrução CVM nº
472, que podem ser utilizados para integralização
•
Administração: obrigatoriamente por instituição financeira
•
Não tem personalidade jurídica própria. A instituição financeira que o administra "empresta" sua
personalidade jurídica ao fundo, tornando-se proprietária fiduciária dos bens integrantes do patrimônio,
os quais não se comunicam com o patrimônio da instituição
•
Pode manter parte de seu patrimônio em caixa, tendo em vista sua necessidade de liquidez. O saldo em
caixa deve ser aplicado em ativos de renda fixa
•
Para os casos de fundos destinados a construir imóveis, as integralizações podem ser parceladas em
séries. Os fundos podem, também, efetuar aumento de capital mediante a emissão de novas quotas
•
Não se permite resgate das quotas. O retorno do capital investido se dá através de:
– distribuição de resultados,
– venda das quotas
– dissolução do fundo com a venda dos seus ativos e distribuição proporcional do patrimônio aos
quotistas.
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) - Objetivo
•
Auferir ganhos mediante:
– Locação ou
– Arrendamento ou
• Por cobrança de valor correspondente a um percentual do lucro auferido pela
empresa arrendatária ou
• Pelo pagamento de uma porcentagem do valor total do imóvel arrendado
• Os dois critérios podem ser adotados concomitantemente.
– Alienação
• Por venda de ativos por valor superior ao da compra das unidades do
empreendimento adquirido pelo Fundo.
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) – Exemplo
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) Vantagens
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Acesso ao mercado imobiliário
– Para pequenos investidores que normalmente não teriam os recursos necessários para a compra de
imóveis
– Para investimentos em grandes empreendimentos imobilíários
Ganhos de Escala
– Fundo tem maior poder de negociação, cujas vantagens são repassadas aos cotistas.
Diversificação
Simplificação
– Investidor não precisa se preocupar com a burocracia envolvida na compra e venda de imóveis
Possibilidade de fracionar o investimento
– Investidor pode vender cotas do Fundo no Mercado Secundário, ao invés de ter que vender um
imóvel
Controle pelos órgão s reguladores do mercado financeiro
– Regulamento, Prospecto, Assembleia de Cotistas, Auditoria independente por auditor cadastrado na
CVM
Isenção de IR para os rendimentos (Lei 11.033/2004)
– Pessoas físicas detentoras de menos de 10% das cotas e menos de 10% dos rendimentos
– Fundo com mais de 50 cotistas
Distribuição obrigatória de 95% dos lucros aos cotistas
Porém: Tributação de 20% na venda das cotas
Fundos Imobiliários Vs. Imóveis
Imóvel
FII
Vantagens
Vantagens
•Propriedade direta
•Cultura brasileira
•Escritura nas mãos
•Benefício Fiscal: isenção de IR
•Pulverização: acesso a grandes empreendimentos
•Administração profissional (imobiliária e financeira)
•Ganhos em Escala: grande investidor
•Diversificação de Portfólio
•Opção de planejamento previdenciário
Desvantagens
•Pouca Liquidez
•Investimento não fracionável: venda integral do imóvel
•Manutenção
•Burocracia no ato da compra/venda
•Custos de transação
•Gestão própria
Desvantagens
•Instrumento novo para o investidor
•Baixa liquidez
•Mercado secundário ainda em crescimento
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) –
Fatores de Risco
•
•
•
Mercado Financeiro
Taxa de ocupação imobiliária
Liquidez reduzida
Negociação
•
Mercado Secundário na BOVESPA
– BOVESPA: ambiente tradicional onde são negociadas as ações das empresas, como
Petrobrás, BB, etc. O modo de negociar é exatamente igual ao das ações, com os
mesmos horários de pregão.
– SOMA: “mercado de balcão organizado”
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) –
Mercado
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RENTABILIDADE
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RENTABILIDADE
• Fundo de Investimento Imobiliário (FII): É uma comunhão de recursos, captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e
destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários.
Constituído sob a forma de condomínio fechado, onde o resgate de quotas não é permitido, contudo suas cotas poderão ser negociadas no mercado
secundário (vendidas). O objetivo do Fundo é auferir ganhos mediante locação, arrendamento ou alienação das unidades do empreendimento
adquirido pelo Fundo.
Os recursos de um FII podem ser aplicados no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, na construção de imóveis, na aquisição de
imóveis prontos, ou no investimento em projetos que viabilizem o acesso à habitação, para posterior alienação, locação ou arrendamento.
• Público Alvo: Qualquer pessoa física ou jurídica pode investir em um Fundo de Investimento Imobiliário, desde que possua recursos no montante
mínimo para o investimento.
O investidor adquire quotas do Fundo de Investimento Imobiliário que, por sua vez, adquire em nome próprio os imóveis que pretende explorar
comercialmente, indicados para compor sua carteira de ativos. O cotista passa, então, a ter direito ao recebimento de uma parte nos rendimentos que
o Fundo obter, conforme o número de quotas que detiver.
Geralmente, as políticas de Fundos de Investimento Imobiliário visam à realização de investimentos de longo prazo, com o objetivo de auferir ganhos
mediante locação, arrendamento ou alienação das unidades de determinado empreendimento.
• Remuneração dos investidores de um FII - O cotista de um Fundo Imobiliário recebe mensalmente a receita proveniente de aluguel ou
arrendamento da propriedade creditada diretamente em sua conta corrente.
• Tributação de Imposto de Renda sobre os ganhos de um FII - O investimento em um Fundo Imobiliário tem como diferencial a ISENÇÃO do Imposto
de Renda para PESSOAS FÍSICAS, quando da distribuição de rendimentos ao cotista. Em outras palavras, podemos dizer que o cotista de um FII
recebe mensalmente o aluguel da propriedade sem incidência de imposto de renda. Já para Pessoa Jurídica há retenção de 20% a título de Imposto
de Renda sobre o rendimento mensal.
Obs.: Quando da venda de cotas – No caso de ganho de capital que o cotista porventura obtiver na venda de suas cotas no mercado secundário,
haverá retenção de I.R. na fonte de 20% sobre os ganhos, regra válida para o investidor pessoa física (PF), assim como para pessoa jurídica (PJ).
Estrutura Básica de FIIs
Negociação de cotas
Investidores
$
#
#
$
Cotas
FUNDO
IMOBILIÁRIO
$
Mercado Secundário
$
Ativos Imobiliários
Alugueis
•Ao contrário do que acontece com imóveis onde o
processo de venda é complicado e exige uma
variedade de certidões e o pagamento de impostos
como o ITBI, no Fundo Imobiliário este processo de
venda é
bastante simples.
•A exemplo do que ocorre com ações, o investidor
precisa ter conta em uma corretora e solicitar a venda
do papel.
•É importante lembrar que a liquidez deste tipo de
Fundo não é como a das ações. A venda não é
imediata, pois há necessidade de localizar um
comprador interessado.
Comparativo de FIIs
Oferta total
R$ 48.000.000
R$ 38.137.800
R$ 59.245.000
R$ 167.000.000
R$ 165.000.000
R$ 367.000.000
R$ 100.000.000
Início do FII
27-ago-09
26-nov-09
18-mar-10
29-jun-10
23-set-10
15-dez-10
n/a
Taxa de Adm.
1,10%
0,30%
0,40%
0,30%
0,75%
1,75%
0,68%
Rentabilidade
Projetada
10,56%
11,04%
10,00%
10,00%
9,72%
15% após 5º ano
118% do CDI
Valorização da
Cota
16%
16%
3%
10%
7%
1%
n/a
Indice de
atualização
IGPM
IPCA
IGPM
IGPM
IGPM
IGPM ou IPCA
n/a
Apl. Mín.
R$ 50.000
R$ 10.000
R$ 50.000
R$ 10.000
100 cotas
R$ 10.000
R$ 30.000
Apl. Max.
R$ 1.000.000
R$ 2.500.000
R$ 2.500.000
R$ 10.000.000
R$ 5.000.000
n/a
R$ 10.000.000
Lastro Imobiliário
38% do Shopping Center
Floripa (141 lojas)
12 Edifícios localizados
em SP, RJ e Campinas
CRIs
Risco de crédito
141 lojas do shopping
Inquilinos
Emissores
100% do Campus
100% dos Edifícios
8 Lojas espalhadas nas
Anhanguera Taboão da
100% do prédio do Insper Metropolitan e Platinum
principais capitais do país
Serra
Offices
Anhanguera Educacional
Lojas Americanas / Bom
Preço / Carrefour
Insper
Inquilinos