Titulação de Actos sujeitos a Registo
Predial
SANDRA BRETES VITORINO
Titulação de actos jurídicos sobre imóveis
em 1-1-2009

A reforma do DL 116/2008 em matéria de titulação dos
actos


A forma dos actos sobre imóveis após 1 de Janeiro de 2009
O documento particular autenticado de actos sujeitos a
registo predial
SANDRA BRETES VITORINO
O DL 116/2008 e a criação de balcões
únicos


Ao contrário do que sucedeu com do DL 76-A/2006, de 29 de
Março, o DL 116/2008, de 4 de Julho, não teve por objectivo a
«desformalização» dos actos sobre imóveis.
O caminho para a simplificação seguido foi a criação de balcões
únicos para a prática destes actos.
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Balcões únicos

Empresa na hora

Casa Pronta

Marca na Hora

Associação na Hora

Sucessão e Divórcio com partilha

Documento único automóvel
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Regime de balcão único em R.Predial

Prestação de serviços relacionados com negócios relativos a
bens imóveis por:





Advogados;
Solicitadores;
Notários;
Câmaras de comércio e indústria (CCI);
Serviços de registo.
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Regime de balcão único em R.Predial Medidas



Eliminação da obrigatoriedade da escritura pública, permitindose a titulação dos actos sobre imóveis através de documento
particular autenticado;
Criando a obrigação da promoção do registo passar a ser feito
pelas entidades com competência para a prática de actos
relativos a imóveis por escritura pública ou documento
particular;
Criando um elemento de segurança adicional através de um
depósito electrónico dos documentos relativos ao acto praticado
por documento particular autenticado.
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Forma dos actos sobre imóveis

O art. 80.º do C.N. foi esvaziado de conteúdo, no que a actos
sobre imóveis respeita, relevando nesta matéria o artº. 22.º do
DL 116/2008.
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Documento particular autenticado
Forma dos actos – art.º 22.º
Só são válidos, sem prejuízo do disposto em lei especial, se
forem celebrados por escritura pública ou documento
particular autenticado:
a) Os actos que importem reconhecimento, constituição,
aquisição, modificação, divisão ou extinção dos direitos de
propriedade, usufruto, uso e habitação, superfície ou
servidão sobre coisas imóveis;
b) Todos os demais actos elencados nas alíneas b) a g) do
mesmo art.º 22.º;
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Documento particular autenticado
Referências a escritura pública – art.º 23.º, n.º 1

Escritura pública e documento particular autenticado surgem
como formas alternativas para a prática de actos sobre imóveis.

O n.º 1 do art. 23.º vem estabelecer que sempre que
disposições legais, regulamentares ou outras que exijam, para a
prova de determinado facto, certidão de qualquer escritura
pública que tenha sido tornada facultativa é bastante a certidão
do documento particular autenticado ou a certidão do registo.
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Documento particular autenticado
Referências a escritura pública – art.º 23.º, n.º 2
Por outro lado, pretendem-se claramente submeter a este
regime todos os actos sobre imóveis, como decorre do art. 23.º
n.º 2 do DL 116/2008.
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Documento particular autenticado
Obrigações legais conexas – art.º 23.º, n.º 2

1.
Deveres do autenticador nos termos do DL 116/2008:
Verificar que os documentos particulares contêm requisitos
legais a que estão sujeitos os negócios jurídicos sobre imóveis,
nos termos do Código do Notariado.
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Deveres do autenticador

Este dever significa, designadamente, verificar:



Que a identificação das partes é efectuada nos termos da al. a)
do n.º 1 do art. 47.º do CN.
Que o(s) prédio(s) são identificados nos termos do n.º 1 do art.
54.º do CN.
Que é mencionada a inscrição a favor de quem transmite ou
onera, de acordo com o n.º 2 do art. 54.º do CN (n.º 1 do art.
9.º CRP), ou a circunstância que a dispensa nos termos do n.º 3,
do art. 55.º e 56.º do CN (ou do n.º 2 do art. 9.º do CRP).
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Deveres do autenticador

Dever de verificação – Requisitos C. N.(Cont.):

Que, no caso de prédios sujeitos ao regime da propriedade
horizontal, se comprove a inscrição deste facto no registo, nos
termos do art. 62.º do CN

A verificação da descrição do prédio ou da sua omissão, bem como
da existência de inscrição a favor de quem transmite ou onera, da
existência de situação que a dispense ou da inscrição de
propriedade horizontal pressupõe a consulta a certidão do registo
predial, seja em suporte papel, seja on line.
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Deveres do autenticador

Dever de verificação – Requisitos C. N.(Cont.):

Que na identificação do(s) prédio(s) consta o número da
respectiva inscrição na matriz ou da circunstância de ter sido
apresentado o pedido de inscrição - n.º 1 do art. 57.º CN.


Para verificação destes aspectos carece de ser exibida a respectiva
caderneta predial, certidão de teor ou comprovativo do pedido de
inscrição na matriz.
Que a identificação do prédio constante do documento não é
contraditória com o que consta do registo ou da matriz, nos
termos do art. 58.º CN.
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Deveres do autenticador

Deveres do autenticador nos termos do DL 116/2008
(cont.):
Verificar outros requisitos dos actos sobre imóveis constantes
de legislação avulsa – n.º 3 do art. 23.º DL 116/2008.
2.

Cfr., por exemplo, DL 281/99, de 26/7, relativo à
comprovação da existência da correspondente autorização
de utilização, perante a entidade que celebrar a escritura ou
autenticar o documento particular.
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Deveres do autenticador

Deveres do autenticador nos termos do DL 116/2008
(cont.):
 Cumprir obrigações de comunicação e participação impostas por
lei ao titulador dos actos sobre imóveis – n.º 3 do art. 23.º DL
116/2008.

Excepção - Se o registo do acto for pedido por via
electrónica, é dispensada a obrigação de participação desse
acto às entidades públicas, devendo estas participações ser
promovidas pelos serviços de registo – n.º 2 do art. 24.º.
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Deveres do autenticador

Deveres do autenticador nos termos do DL 116/2008
(cont.):
 Manter arquivados os originais dos documentos depositados
electronicamente – n.º 6 do art. 24.º do DL 116/2008.
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Deveres do autenticador

Deveres do autenticador nos termos do DL 116/2008
(cont.):

Proceder ao depósito electrónico do documento particular
autenticado e de todos os documentos que o instruam –
n.º 2 do art. 24.º DL 116/2008;

Verificar o cumprimento de obrigações fiscais – art. 25.º
DL 116/2008.
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Documento particular autenticado
Obrigações correlativas à titulação ou autenticação de
documentos particulares – art.º 24.º, n.º 2
Depósito electrónico:
 A validade da autenticação dos documentos particulares está
dependente de depósito electrónico desses documentos, bem
como de todos os documentos que os instruam (artigo 24º nº2
das disposições finais);
 O negócio jurídico, para efeitos de registo, só está perfeito com
uma autenticação válida;
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Documento particular autenticado
Obrigações correlativas à titulação ou autenticação de
documentos particulares – art.º 24.º, n.º 5
Depósito electrónico (cont)

A consulta electrónica dos documentos depositados
electronicamente substitui para todos os efeitos a apresentação
perante qualquer entidade pública ou privada do documento em
suporte de papel.
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Documento particular autenticado
Obrigações correlativas à titulação ou autenticação de
documentos particulares – art.º 24.º, n.º 5
Depósito electrónico (cont.)

Aprovado pela Port.ª 1535/2008, de 30 de Dezembro;

www.predialonline.pt
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Documento particular autenticado
Obrigações correlativas à titulação ou autenticação de
documentos particulares – art.º 24.º, n.º 5
Depósito electrónico (cont) - A plataforma electrónica permite:

O depósito electrónico dos documentos e o pedido de registo on
line (art.º 3.º, a));

A certificação da data e da hora em que foi feito o depósito e o
pedido de registo (a prioridade não resulta desta data) (art.º
3.º, j));

Avisos por correio electrónico e SMS quando o depósito ou o
registo tenha sido efectuado (art.º 3.º l));
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Documento particular autenticado
Obrigações correlativas à titulação ou autenticação de
documentos particulares – art.º 24.º, n.º 5
Depósito electrónico (cont) - A plataforma electrónica permite:

O depósito de documentos de que conste o consentimento do
credor para cancelamento de hipoteca (art.º 4.º, n.º 2)

O depósito de documento particular dispensa o registo
informático previsto na Port.ª 657-B/2006, de 29 de Junho
(art.º 6.º, n.º 2);

O depósito electrónico deve ser feito na data da realização do
autenticação do documento particular (art.º 7.º, n.º 1);
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Documento particular autenticado
Obrigações correlativas à titulação ou autenticação de
documentos particulares – art.º 24.º, n.º 5
Depósito electrónico (cont) - A plataforma electrónica permite:

Tramitação do formulário (art.º 9.º);

Formato dos ficheiros : jpeg, tiff ou pdf – máximo 5 MB (art.º
10.º);

Comprovativo do depósito – disponibilização de um código
enviado por mail e sms (art.º 12.º, n.º 1)

Segundas vias do código – obtém-se junto dos serviços de
registo (art.º 12.º, n.º 4);
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Documento particular autenticado
Obrigações correlativas à titulação ou autenticação de
documentos particulares – art.º 24.º, n.º 5
Depósito electrónico (cont) - A plataforma electrónica permite:
 O depósito só pode ser feito por entidades possuidoras de um
certificado digital comprovativo da qualidade de profissional do
utilizados (art.º 13.º)
 Serviços de registo – Sirp;
 Visualização dos documentos – entidade autenticadora e
qualquer pessoa a quem tenha sido disponibilizado o código de
identificação (art.º 15.º)
SANDRA BRETES VITORINO
Documento particular autenticado
Obrigações correlativas à titulação ou autenticação de
documentos particulares – art.º 24.º, n.º 5
Depósito electrónico (cont) - A plataforma electrónica permite:

Consulta de documentos (art.º 15.º, n.º 2):
Serviços de registo;
 Magistrados judiciais e do Ministério Público, na prossecução das
suas funções;


Depósito e consulta são gratuitos (art.º 17.º)
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Procedimento tributário
SANDRA BRETES VITORINO
Documento particular autenticado
Procedimento tributário – art.º 25.º

Os documentos particulares não podem ser autenticados
enquanto não se encontrarem pagos ou assegurados:



O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis;
O Imposto do Selo;
Deve constar do termo de autenticação o valor dos impostos e a
data da liquidação, ou a disposição legal que prevê a sua
isenção
SANDRA BRETES VITORINO
Documento particular autenticado
Procedimento tributário – art.º 25.º, n.º 3
 O artigo 25º refere ainda que as entidades com competência para a
autenticação de documentos particulares devem assegurar que o
imposto de selo, com excepção da verba 1.2, seja liquidado nos
prazos, termos e condições definidas para o IMT.
 Ora o artigo 22º do CIMT determina que o IMT seja pago antes da
titulação com excepção dos factos previstos no artigo 36º, onde
aparecem as partilhas judiciais e extrajudiciais para as quais está
determinado que o imposto seja pago posteriormente.
Conclusão: o legislador pretende que o imposto de selo seja pago até à
autenticação com excepção da verba 1.2,
SANDRA BRETES VITORINO
Documento particular autenticado
Procedimento tributário – art.º 25.º, n.º 3
Conclusão:
Todas as entidades com competência para autenticar
documentos particulares devem, antes da autenticação:
 Cobrar o Imposto de selo, com excepção da verba 1.2 da
tabela;
 O IMT, com excepção das partilhas.
SANDRA BRETES VITORINO
Documento particular autenticado
Procedimento tributário – art.º 25.º, n.º 3
OE/2009 – considera, também, sujeitos passivos do imposto:
 As entidades ou profissionais que autentiquem os documentos
particulares;
 As pessoas singulares ou colectivas para quem se transmitam os
bens, no caso do imposto da verba 1.1;
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Obrigações do Sujeito Passivo de IS
1 – Liquidar o imposto, que consiste no cálculo do imposto que o
adquirente dos bens ou serviço vai ter de pagar – a) do n.º 3 do artigo
3º do CIS;
2 - Evidenciar nos documento a liquidação do imposto - n.º 4 do artigo
23º;
3 - Se o adquirente estiver isento de Imposto do Selo tem de se averbar
esse facto - artigo 8º;
4 - Proceder aos registos contabilísticos – ver artigo 53º;
5 - A liquidação tem de ser feita no momento do acto ou da assinatura do
documento pelos outorgantes – a) do artigo 5º;
6 - O imposto deve ser entregue nos Cofres do Estado até ao dia 20 do
mês seguinte àquele em que a obrigação se constituiu – nº1 do artigo
44;
7 - A entrega do imposto é feita através da Internet;
8 - Tem de proceder à entrega da declaração anual – artigo 52º.
Documento particular autenticado
Obrigação de registar

Para garantir o funcionamento das entidades autenticadoras em
regime de balcão único, impõe-se-lhes a obrigação de registar;
SANDRA BRETES VITORINO