Condomínio Edilício
Alexandre Junqueira Gomide
Mestre e Especialista em Ciências Jurídicas pela Faculdade de Direito da
Universidade de Lisboa – Portugal (2010). Mestrando em Direito Civil pela
Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo. Ex-coordenador da
Comissão dos Novos Advogados (CNA) do Instituto dos Advogados de São
Paulo – IASP. É sócio fundador do escritório Junqueira Gomide & Guedes
Advogados Associados (www.junqueiragomide.com.br), que possui atuação
nas áreas do Direito Civil, Imobiliário e Empresarial.
Email: [email protected]
www.civileimobiliario.com.br
Condomínio Edilício
Noções gerais.
Segundo José de Oliveira Ascensão, o condomínio edilício “é um novo direito real
caracterizado por resultar de um complexo incidível de propriedade do andar e
copropriedade das partes comuns”
Art. 1331 do CC: “pode haver, em edificações, partes que são propriedades exclusivas,
e partes que são propriedade comum dos condôminos”.
Assim, o condomínio edilício é um direito real que advém da combinação de outros
dois direitos reais: a propriedade individual sobre as partes comuns (terreno, telhado,
corredores, fachada).
Segundo Caio Mário, há uma simbiose orgânica da propriedade individual e da
propriedade coletiva. Assim, o titular é, concomitantemente, proprietário singular e
comproprietário. Portanto, o direito de cada proprietário não se equipara ao do dono
de uma casa isolada, pois incidem deveres especiais de vizinhança, inclusive o de
submeter-se às deliberações da assembleia de condôminos.
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Regras jurídicas aplicáveis
Lei 4.591/64 (arts. 1º a 27) X Código Civil de 2002 (arts. 1331 a 1.358).
Derrogação parcial dos dispositivos da Lei 4.591/64, segundo jurisprudência e
doutrina majoritária.
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Há personalidade jurídica do condomínio edilício?
Art. 44 do Código Civil:
Art. 44. São pessoas jurídicas de direito privado:
I - as associações;
II - as sociedades;
III - as fundações.
IV - as organizações religiosas; (Incluído pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003)
V - os partidos políticos. (Incluído pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003)
VI - as empresas individuais de responsabilidade limitada. (Incluído pela Lei nº 12.441,
de 2011) (Vigência)
Trata-se de rol taxativo ou exemplificativo?
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Para alguns, o Condomínio não é dotado de personalidade jurídica (Carlos Alberto
Dabus Maluf, Nelson Rosenvald).
Venosa afirma que o condomínio tem personalidade anômala ou restrita.
Outros, por sua vez, entendem que o condomínio é dotado de personalidade
jurídica para todos os atos. Nesse sentido o Juiz Marcelo Guimarães Rodrigues.
Ênio Zuliani: “O condomínio é um organismo com patrimônio completo, embora
despido de registro que lhe daria personalização jurídica. O fato de não possuir
esse documento oficial não modifica a sua natureza e sua vocação, tanto que o CPC
lhe reconhece capacidade e concede legitimidade de sua representação pelo
síndico (art. 12, IX, do CPC). O condomínio não é, contudo, um ente que ostente
apenas personalidade judiciária (para participar de ações), mas, sim, sujeito de
direitos fundamentais, o que lhe permite adquirir patrimônio e responder por
obrigações”.
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O condomínio possui legitimidade para figurar no polo ativo e passivo de ações
judiciais.
“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL.
AFOGAMENTO. CRIANÇA. PISCINA DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. SUCÇÃO DOS CABELOS
DA VÍTIMA PELO SISTEMA DE DRENAGEM E FILTRAGEM DA PISCINA. ESTADO
VEGETATIVO PERMANENTE. “
Resp 1.081.432-SP, Rel. Min. Carlos Fernando Mathias, j. 3 de Março de 2009.
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Caso um condômino tenha promovido ação judicial em face do condomínio, ele deve
participar do rateio da condenação?
“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. DÉBITO DECORRENTE DO
RATEIO DE DESPESAS PROCESSUAIS DE DEMANDA AJUIZADA PELO CONDOMÍNIO
CONTRA O PRÓPRIO CONDÔMINO. DEVER DE PAGAR. 1. O condômino demandado
pelo condomínio deve participar do rateio das despesas do litígio contra si proposto,
por se tratar de interesse comum da coletividade condominial e que se sobrepõe ao
individual. 2. Recurso especial conhecido e provido”. (STJ, Resp 1.185.061, Rel. Min.
Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 16 de Setembro de 2014).
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A jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo, embora tenha relutado no
passado, inclina-se para afirmar que o Condomínio, apesar de não possuir
personalidade jurídica, possui legitimidade para arrematação:
“DESPESAS CONDOMINIAIS - AÇÃO DE COBRANÇA - EXECUÇÃO ARREMATAÇÃO CREDOR EXEQÜENTE - CONDOMÍNIO NÃO DOTADO DE PERSONALIDADE JURÍDICA
– IRRELEVÂNCIA. EXEGESE DO ART. 63, § 3°, DA LEI 4.591/64 - SEGUNDA PRAÇA AUSÊNCIA DE OUTROS LICITANTES - VALOR INFERIOR AO DA A VALIAÇÃO POSSIBILIDADE - PREÇO VIL - NÃO RECONHECIMENTO - LANÇO CORRESPONDENTE A
61,9% DO VALOR DA AVALIAÇÃO - LITIGÃNCIA DE MÁ- FÉ CARACTERIZADA APELAÇÃO IMPROVIDA [...] ainda que não se possa atribuir ao condomínio
personalidade jurídica, como bem salientado pelo Magistrado sentenciante, a
previsão do §3° do art 63 da lei 4591/64 conduz à admissão da aquisição da
unidade condominial geradora das despesas inadimplidas, e o Código de Processo
Civil faculta ao credor a participação ativa na praça e o oferecimento de lance pelo
valor de seu crédito”. (Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação nº 1076245-0/6,
Rel. Norival Oliva, j. 27 de Agosto de 2007).
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No mesmo sentido:
“Impossibilidade da arrematação de unidades autônomas pelo próprio
condomínio - Alegação de que este não detém personalidade jurídica Irrelevância da discussão - Outorgado por lei o direito de ação ao
condomínio (CPC, art. 12, inciso IX), afigura-se incongruente privá-lo da
efetivação deste direito no plano material - Eficácia da adjudicação
reconhecida - Precedentes deste Tribunal - Recurso desprovido. (Apelação
Cível, nº 1.194.200-0/0, Rel. Luis Fernando Nischi, j. 12.05.2009)”.
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Mas e a capacidade para adquirir imóveis?
Seja adquirir o imóvel vizinho, para incorporá-lo à área do Condomínio, seja aquisição
pela usucapião?
O Tribunal de Justiça de São Paulo possui o seguinte entendimento:
“USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO - Pretensão aquisitiva deduzida pelo condomínio
apelante sobre unidade autônoma em condomínio edilício, registrada em nome dos
apelados, ao fundamento de que tem a posse longeva - A prova oral demonstrou que o
imóvel está abandonado há mais de vinte anos, sendo rateadas as despesas pelos
demais condôminos - Conquanto tenha capacidade processual, falece ao condomínio
personalidade jurídica a fim de que pudesse adquirir bens, a que título seja - No
mérito, a prova demonstra o abandono do imóvel, mas não o exercício de posse animo
domini - O usucapião não é via adequada à cobrança de débito condominial vencido,
devendo o apelante valer-se da via adequada para tanto - Decreto de extinção do
processo mantido - Recurso improvido.” (Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação nº
305.949.4/9-00, Rel. Paulo Razuk, j. 2 de Fevereiro de 2010).
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No mesmo sentido:
“Registro de Imóveis - Processo de dúvida registrai - Acesso ao registro de
escritura pública de venda e compra de imóvel contíguo a condomínio
edilício, em que o próprio condomínio figura como adquirente Inadmissibilidade - Entidade condominial que não tem personalidade Não incidência, no caso, das exceções estabelecidas na lei (art. 63, § 3o ,
da Lei n. 4.591/1964) e pela jurisprudência do Conselho Superior da
Magistratura - Registro do título inviável - Recusa do Oficial Registrador
acertada - Recurso não provido (Conselho Superior da Magistratura, DJ
880-6/7, Rei. Des. RUY CAMILO, j . 7.10.2008).
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Em sentido contrário:
Usucapião extraordinária. Condomínio edilício no pólo ativo da ação, representado
pelo síndico. Sentença de extinção do processo sem resolução do mérito. Ausência
de pressuposto válido ao desenvolvimento do processo: legitimidade ativa ad
causam. Inconformismo. Possibilidade de conferência à entidade condominial da
titularidade do direito material pretendido em juízo. Construção doutrinária e
jurisprudencial que vindica o caráter de personalização jurídica ao condomínio
edilício. Pertinência subjetiva ativa reconhecida. Aplicação in casu do artigo 515, §
3o , CPC (causa madura a julgamento). Suficiência da prova documental.
Julgamento de procedência da ação. Presentes os requisitos da usucapião
extraordinária. Averiguados animus domini e transcurso de lapso temporal
vintenário sem interrupção e oposição. Recurso provido. (Tribunal de Justiça de
São Paulo, Apelação nº 994.03.052369-0, Rel. Piva Rodrigues, j. 3 de Agosto de
2010).
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Instituição do Condomínio
“Art. 1332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento,
registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do
disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva,
estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao
terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam”.
Forma mais comum se dá pela incorporação imobiliária.
Mas, como bem ressalta Caio Mário da Silva Pereira, é possível que o condomínio
seja instituído por outras forma.
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Instituição do Condomínio
Se o edifício ainda estiver por construir, o ato de instituição incumbirá ao
incorporador. Caso já construído, o ato institucional partirá de destinação do
proprietário do terreno que o ergueu, dividindo-o em unidades autônomas com
delimitação da copropriedade nas áreas comuns.
Advertência: tratando-se de incorporação imobiliária, a negociação das unidades
depende do arquivamento, no Registro Imobiliário, dos documentos
mencionados no art. 32, da Lei 6.514/97.
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Convenção de Condomínio
A convenção é a disciplina das relações internas entre os condôminos. Tratase de regra interna na qual são estipulados os direitos e deveres recíprocos
dos condôminos.
A convenção é um contrato? Segundo João Batista Lopes, a convenção de
condomínio não tem caráter contratual, mas institucional, pois “não só os
condôminos, mas também os locatários se sujeitam às disposições da
convenção, conquanto não tenham os últimos legitimidade para modificá-la”.
Deve ser reduzida a instrumento público ou particular. A convenção
condominial não pode criar restrições indevidas aos condôminos.
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Convenção de Condomínio
A aprovação depende de 2/3 das frações ideais.
As cláusulas da instituição do condomínio devem ser reiteradas na convenção
e nada obsta que num só instrumento formalize-se os dois atos.
Os cinco incisos do art. 1334 refletem as matérias que obrigatoriamente
constarão da convenção condominial. A cota proporcional e o modo de
pagamento das taxas de condomínio; a forma de administração; a
estruturação da assembleia geral; as sanções que assegurem as regras de
convivência e o regimento interno, a ser elaborado na própria convenção ou
em instrumento apartado.
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Convenção de Condomínio e restrições de uso
Ênio Zuliani: “Quando da instituição do condomínio (por contrato ou testamento, na
forma do art. 1332, do CC), poderá ocorrer uma específica determinação do objeto
(destinação), o que poderá ser particularmente interessante em caso de construção
por empreitada (art. 55, da Lei 4591/64) ou construção a preço de custo (art. 58, da Lei
4591/64), com contratos para atender a grupo de proprietários unidos no
empreendimento por afinidades ou aspirações coincidentes (profissão, idade, origens,
etc.). É legítimo que essas pessoas se reúnam e escolham critérios que impeçam o
ingresso de proprietários incompatíveis com os traços da união, evitando que a
intromissão de um sujeito desprovido das características definidas desestruture a
lógica da destinação imobiliária. Razoável o entendimento de que, nesses casos e
buscando esses proprietários a instalação de refúgio harmonioso sustentado no
desenvolvimento de ambiente discreto, silencioso e sem alardes midiáticos, se
interdite a introdução de pessoas que atraem fãs ardorosos, fotógrafos intrometidos,
jornalistas bisbilhoteiros, investigações policiais e tudo o mais que destrói a paz e a
privatividade do lugar”.
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Convenção de Condomínio e restrições de uso
Restrições indevidas
Animais pequenos?
“Animal (de pequeno porte) em apartamento. Moradora que, ciente da
proibição, adquire a unidade e propõe alterar a convenção para romper a
proibição – Assembleia que rejeita, por maioria, a modificação –
Inadmissibilidade de prevalecer a vontade individual, até por existir
reclamação formalizada pela presença do animal – Falta de razoabilidade da
pretensão da moradora de se opor à vontade da maioria – Provimento para
julgar a ação improcedente”.
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Em sentido contrário:
"OBRIGAÇÃO DE FAZER - Condomínio editalício - Ação objetivando a retirada de animais
domésticos - Convenção condominial proibindo a permanência de qualquer animal nos
apartamentos ou nas dependências internas do condomínio - Pedido julgado improcedente
- Apelação - Mudança de um dos corréus - Falta de interesse recursal superveniente Inadmissibilidade do recurso em relação aos demais litisconsortes - Norma interna que não
pode arredar o direito do condômino de usufruir de sua unidade autônoma, mantendo
junto de si animal de pequeno ou de médio porte que não cause incômodo aos vizinhos
nem ponha em risco a integridade física dos moradores - Recurso desprovido na parte
Conhecida." (TJ/SP, Ap. cível n° 298.239-4/5-00, 5a Câmara de Direito Privado, Limeira, Rei.
Des. J. L Mônaco da Silva, j . 16.12.2009)
Direito de vizinhança - Condomínio - Animal em apartamento - Vedação da convenção. O
rigor da convenção comporta ser abrandado, sem violação ao ordenamento jurídico,
desde que o animal de estimação não ameace a higiene das partes comuns ou o sossego e
a segurança de quaisquer dos moradores. Recurso desprovido (TJ/SP, Apelação nº
992.06.036966-2, Rel. Cesar Lacerda, j. 09 de Fevereiro de 2010).
Condomínio Edilício
Convenção de Condomínio
República de estudantes:
“Várias pessoas de nenhuma ligação familiar, vivendo longe dos familiares, que se
unem tão somente para baratear o aluguel, possuem tipo de vida que, pelos hábitos e
horários, sem contar a constante rotatividade, independentemente de ser certo ou
errado, não pode ser considerado essencialmente residencial. E a restrição contida na
Convenção destina-se exatamente a permitir que os moradores tenham um
determinado padrão de moradia, que é aquele restrito às residências familiares" (AC
132.503- 4/9, 10a Câmara de Janeiro/2003 de Direito Privado, Ribeirão Preto, rei. Des.
Maia da Cunha, julgado em 11/3/2003).
Condomínio Edilício
Em sentido contrário:
“Vedar a moradia de grupos de pessoas não ligados por laços familiares é atitude
discriminatória e viola os princípios constitucionais da moradia e da função social da
propriedade. É preconceituosa a alegação de que estudantes, em razão de ausência de
parentesco entre si, perturbam a paz e o sossego. Pelo contrário, uma família pode
causar numerosos problemas para o convívio em um condomínio edilício. Vale a pena
citar os seguintes exemplos: a) um pai de família pode ser um alcoólatra e chegar todos
os dias em casa bêbado e causar confusão na portaria; b) uma mãe histérica pode
passar o dia gritando com os filhos pelas áreas comuns do prédio; c) um filho pode ser
um baterista que insiste em tocar o seu instrumento até altas horas da noite; d) uma
filha pode namorar um traficante que passa a ter livre entrada no edifício e transforma a
unidade em ponto de venda de drogas. São hipóteses envolvendo membros de família
protegidas pela convenção. De outro modo, é possível que o apartamento seja habitado
por estudantes religiosos que tenham como únicas atividades comer, dormir e rezar.”
(Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação nº 9174759-48.2004.8.26.0000, Rel. Mônaco
da Silva, j. 18 de Maio de 2011).
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Convenção de Condomínio
Atividade comercial na residência?
“Obrigação de não fazer. Ação movida por condomínio contra condômino,
para que este se abstenha do exercício de atividades profissionais em sua
unidade residencial. Procedência. Confirmação. Proibição expressa na
convenção condominial. Sentença mantida. Apelação não provida” (TJ/SP
Apelação nº 9214422-67.2005.8.26.0000, Rel. Luis Francisco Cortez, j. 4 de
Outubro de 2011).
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Convenção de Condomínio
Cobrança vexatória e dano moral
“Responsabilidade Civil. Proibição de utilização por condôminos em atraso
do salão de festas de Condomínio Edilício. Festa de aniversário de criança
cancelada às vésperas. Vedação prevista em convenção interna que não
tem validade. Cobrança vexatória. Conduta ilícita, dano mora e nexo de
causalidade. Indenização devida. Sentença mantida. Recurso improvido”.
(Tribunal de Justiça de São Paulo,
Apelação nº 019592802.2008.8.26.0100, Rel. Pedro de Alcântara da Silva, j. 29 de Maio de
2015).
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Deveres dos Condôminos – Despesas Condominiais
Todos os condôminos têm a obrigação de concorrer para as despesas
ordinárias e extraordinárias do condomínio na proporção de suas frações
ideais.
As despesas de condomínio são obrigações propter rem. E como fica a
questão do compromissário comprador?
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“PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO
CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA
E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU
PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE.
CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a)
O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o
registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o
imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência
inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e
venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair
tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo
das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário
comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação,
afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas
condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1.345.331-RS, Rel. Min. Luis Felipe
Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015)
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Deveres dos Condôminos
As despesas condominiais são divididas em:
Ordinárias: decorrentes do orçamento aprovado em assembleia anual e
fielmente cumprido pelo síndico: Ex. salários, encargos sociais, água, esgoto,
luz, remuneração de síndico, etc.
Extraordinárias: aquelas que não estão previstas no orçamento condominial,
de ocorrência eventual, tais como inovações introduzidas no edifício,
despesas judiciais, discutidas e deliberadas em assembleia geral
extraordinária.
As despesas podem ser realizadas na proporção das frações ideais. Há quem
critique essa proporcionalidade.
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Deveres dos Condôminos
É vedado ao condômino – não ao condomínio – alterar a forma e a cor da fachada, das partes
e esquadrias externas. Neste caso, há de se utilizar o princípio da proporcionalidade. Ex: redes
de proteção, insufilm.
A alteração de fachada para fins de conservação demanda o quórum da maioria dos
condôminos. Já a alteração de fachada para fins de embelezamento requer aprovação de 2/3
dos condôminos.
“CONDOMÍNIO - A lei e a convenção de condomínio vedam a alteração da forma externa da
fachada do edifício - O intuito das normas é preservar a harmonia arquitetônica e estética
do edifício, que não fica comprometida com o simples envidraçamento do terraço - Não há
perigo aos condôminos ou aos transeuntes, desde que os vidros sejam bem fixados - Sentença
mantida - Recurso improvido. (Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação nº 994.09.326168-6,
Rel. Paulo Razuk, j. 9 de Março de 2010).
A instalação de letreiros é possível? Em prédios residenciais deve estar previsto na convenção.
Em prédios comerciais, no silêncio, podem ser instalados, desde que não comprometam a
estética do prédio.
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Deveres dos Condôminos
A multa condominial:
Art. 1.336, § 1º: O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito
aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por
cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Não se pode invocar impenhorabilidade do bem de família “para cobrança de
impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do
imóvel familiar”.
Essa nova penalidade aplica-se a todos os condôminos, inclusive os
constituídos antes da entrada em vigor da nova codificação?
Condomínio Edilício
“CONDOMÍNIO - Despesas condominiais - Direito intertemporal - Cobrança
relativa a débito vencido após a vigência do Código Civil de 2002 - Incidência
da multa de 2% prevista no art. 1336, § 1º do Código Civil - Norma cogente
de aplicação imediata - Afastamento da multa prevista na convenção do
condomínio, que não importa em violação ao ato jurídico”. (Tribunal de
Justiça de São Paulo, Apelação nº 9205303-77.2008.8.26.0000, Rel. Claudio
Hamilton, j. 25 de Novembro de 2011).
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Deveres dos Condôminos
Vagas de garagem: Confrontação da redação anterior e da nova redação
“Art. 1.331. ...............................................................
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios,
salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e
nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e
gravadas livremente por seus proprietários.
“Art. 1.331. ...............................................................
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios,
salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes
comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente
por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou
alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de
condomínio.
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Deveres dos Condôminos
O “condemônio”, ou seja, o condômino “anti-social”.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus
deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos
condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao
quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme
a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se
apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento
anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou
possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do
valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior
deliberação da assembléia.
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Deveres dos Condôminos
O “condemônio”, ou seja, o condômino “antissocial”.
“Condomínio edilício - Situação criada por morador, sargento da Polícia
Militar, que, reincidente no descumprimento das normas regulamentares,
renova condutas anti-sociais, apesar da multa aplicada e que não paga,
construindo, com isso, clima de instabilidade ao grupo e uma insegurança
grave, devido ao seu gênio violento e ao fato de andar armado no ambiente,
por privilégio profissional - Adequação da tutela antecipada emitida para
obriga-lo a não infringir a convenção, sob pena de multa ou outra medida
especifica do § 5o, do art 461, do CPC, inclusive o seu afastamento Interpretação do art 1337, do C C - Não provimento”. (Tribunal de Justiça de
São Paulo, Agravo de Instrumento nº 513.932-4/3, rel. Enio Zuliani, j. 02 de
Agosto de 2007).
Condomínio Edilício
CONDÔMINO ANTISSOCIAL. EXCLUSÃO POSSIBILIDADE. Requerida mantém grande
acúmulo de sujeira em prédio de apartamentos. Risco de incêndio. Sanções
pecuniárias do art. 1.337 do Código Civil não esgotam as providências para fazer
cessar a conduta ilícita do condômino. Requerida utiliza da propriedade de maneira
nociva aos demais condôminos. Possibilidade de imposição de obrigação de não
utilizar o imóvel RECURSO DO AUTOR PROVIDO, para julgar procedente a ação,
vedando a Requerida de fazer uso direto do imóvel, com a desocupação em 60 dias
(imóvel limpo e higienizado), sob pena de execução, arcando a Requerida com as
custas e despesas processuais e honorários advocatícios dos patronos do Autor
(fixados em R$ 7.000,00), além da multa de 1% do valor da causa (a que foi atribuído
o valor de R$ 10.000,00) e de indenização de 20% do valor da causa, em decorrência
da litigância de máfé (Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação nº 000312232.2010.8.26.0079, Rel. Flavio Abramovici, j. 27 de agosto de 2013).
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Invasão de área – Abuso de Direito
Condomínio Edilício
Invasão de área – Abuso de Direito
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Invasão de área – Abuso de direito
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Supressio. Possibilidade de permanência na área concedida em assembleia.
“ÁREA COMUM. UTILIZAÇÃO. EXCLUSIVIDADE. CIRCUNSTÂNCIAS CONCRETAS.
USO PROLONGADO. AUTORIZAÇÃO DOS CONDÔMINOS. CONDIÇÕES FÍSICAS
DE ACESSO. EXPECTATIVA DOS PROPRIETÁRIOS. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ
OBJETIVA. Diante das circunstâncias concretas dos autos, nos quais os
proprietários de duas unidades condominiais fazem uso exclusivo de área
de propriedade comum, que há mais de 30 anos só eram utilizadas pelos
moradores das referidas unidades, pois eram os únicos com acesso ao local,
e estavam autorizados por Assembléia condominial, tal situação deve ser
mantida, por aplicação do princípio da boa-fé objetiva. (STJ, Resp 356.821,
Rel. Nancy Andrighi, j. 23 de Abril de 2002).
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Invasão de área - supressio
“CONDOMÍNIO. Área comum. Prescrição. Boa-fé. Área destinada a corredor
que perdeu sua finalidade com a alteração do projeto e veio a ser ocupada
com exclusividade por alguns condôminos com a concordância dos demais.
Consolidada a situação há mais de vinte anos sobre área não indispensável
à existência do condomínio é de ser mantido o status quo. Aplicação do
princípio da boa-fé (supressio).” (STJ, Resp 214.680, Rel. Ruy Rosado Aguiar, j.
10 de Agosto de 1999).
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Administração do Condomínio
Síndico
Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser
condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois
anos, o qual poderá renovar-se.
Assembléia Geral
É o órgão deliberativo, constituído por todos os condôminos. As suas
deliberações são fundamentais, exprimindo a opinião dominante dos
condôminos sobre os interesses comuns. Atua como órgão legislativo, ao
normatizar o regulamento interno e a convenção; funciona como órgão
executivo, ao decidir acerca de assuntos administrativos.
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Administração do Condomínio
Assembleia Geral (art. 1350)
Convocada anualmente pelo síndico, na forma prevista na convenção, a fim de
aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a
prestação de contas, e eventualmente eleger o substituto do síndico, além de
alterar o regimento interno.
Depende da aprovação de 2/3 dos votos dos votos dos condôminos a alteração
da convenção. Já a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária
depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão
tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos
presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Condomínio Edilício
Administração do Condomínio
Assembleia Geral (art. 1350)
Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos
votos dos presente, salvo quando exigido quórum especial.
Todos os condôminos devem ser convocados.
Inquilino pode votar?
Condomínio Edilício
Administração do Condomínio
Assembleia geral extraordinária poderá ser convocada pelo síndico ou por
um quarto dos condôminos, na forma prevista na convenção de condomínio
(art. 1.355). O seu objeto será a deliberação de todas as matérias de
interesse do prédio que não estão abrangidas pelo art. 1.350 do Código Civil.
Condomínio Edilício
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