Os condicionantes da expansão urbana
• Há certo consenso entre os estudos de que a
especulação, assim como as melhorias nas
condições de acessibilidade, sempre está
presentes nos processos de expansão urbana
(CLAWSON, 1962)
• Capozza e Helsley (1989) demonstram haver
implicações profundas na relação existente
entre crescimento urbano e valor da terra em
modelos dinâmicos.
Este modelo simples traz luz sobre uma situação
recorrente em cidades em diferentes países e
regiões: a diferença entre o valor da terra agrícola
próxima a fronteira urbana e a terra recémconvertida em urbana
4 componentes aditivos na formação do preço da terra urbana
•o valor da renda da terra agrícola,
•o custo de conversão em terra urbanizada,
•o valor da acessibilidade, e
•o valor da expectativa de incremento de renda futura definido como uma
função determinada exponencialmente pela taxa de crescimento
populacional e, inversamente, pela taxa de desconto vigente.
CAPOZZA, D., HELSLEY, R. The Fundamentals of Land Price and Urban Growth.Journal of urban
economics.v. 26, p. 295-306, 1989
• A uma distância suficientemente grande da
cidade (centro), a terra é vendida pelo seu
valor exclusivamente agrícola. Terras com usos
ainda agrícolas, porém próximas à fronteira
urbana, são vendidas pelo valor do prêmio
(expectativas) igual ao valor esperado após
sua conversão ao uso urbano. Na fronteira, os
preços saltam ao incluir os custos de
conversão ao uso urbano.
Os dados referentes ao valor da terra no
urbana no Brasil são raros.
• Altos níveis de informalidade;
• Cadastros incompletos e desatualizados;
• Subnotificação de valores pagos em
transações imobiliárias.
Em geral os estudos apoiam-se em proxys
construídas a partir de características dos
imóveis e pesquisas de mercado de alcance
restrito. Mais difícil ainda é gerar a estimativa
dos valores de terra agrícola nas franjas das
cidades
Uma possível aproximação é a utilização de
dados de uso e cobertura de solo
Escala de potencial
de conversão para
uso urbano
Baixo
Médio
Uso e Cobertura
(TerraClass)
Pasto Limpo
Agricultura Anual
Mosaico de
Ocupações
Pasto Sujo
Alto
Regeneração com
Pasto
Vegetação
Secundária