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Prefeitura de Maricá
Secretaria Municipal de Fazenda
Comissão Permanente de Atualização dos Valores Venais
dos Imóveis do Município de Maricá
“Jornal Oficial de Maricá, edição 325 de 01/10/2012”
PORTARIA Nº. 33 DE 21 DE SETEMBRO DE 2012.
EMENTA: NOMEIA MEMBROS PARA CONSTITUIÇÃO DA COMISSÃO
PERMANENTE DE ATUALIZAÇÃO DOS VALORES VENAIS DOS IMÓVEIS DO
MUNICÍPIO DE MARICÁ.
O SECRETÁRIO MUNICIPAL DE FAZENDA, no uso das atribuições que lhe confere
o inciso I do artigo 137 da Lei Orgânica do Município de Maricá e,
CONSIDERANDO o Artigo 4º do Decreto nº 102 de 20 de Setembro de 2012, que
Institui a Comissão Permanente de Atualização dos Valores Venais dos imóveis do
Município de Maricá;
RESOLVE:
Art. 1º. Nomear os membros que irão compor a Comissão Permanente de
Atualização dos Valores Venais dos Imóveis do Município de Maricá.
Composição da Comissão:
I – Presidente:
Sandro Wagner Coelho Caldas – Mat. 6793 – CAU 94930-2
II – Membros:
Bárbara Barrocas – Mat. 16027
Clério Cleveland Velasco Boechat – Mat. 1015
Eduardo da Silva Combat – Mat. 5580
Luciane Micheli Ferreira da Silva – Mat. 15128
Maristela Leite Araújo de Souza – Mat. 14573
Renato Silveira da Silva – Mat. 13954 – CREA 30836-D
Waldemar Ribeiro – Mat. 6792
Comissão Permanente de Atualização dos Valores Venais
dos Imóveis do Município de Maricá.
Cálculo preliminar para formação do valor do metro quadrado para efeito
de valor venal dos condomínios:
1-ALPHAVILLE;
2-RIO HILLS
Metodologia aplicada:
Para chegar ao resultado do valor preliminar do metro quadrado dos condomínios Alphaville e Rio Hills foi
utilizado a seguinte seqüência de cálculos:
1- Foram pesquisados os valores de mercado de imóveis pertencentes a condomínios semelhantes aos
analisados;
2- Verificou-se a área territorial de cada imóvel pesquisado, dividindo o valor de mercado pela área territorial,
achando-se o valor do metro quadrado relativo àquela transação;
3- Dividiu-se o valor do metro quadrado da transação pelo o valor da PGV 2010, atualizada pelos catrimas
2011 e 2012 relativo ao loteamento, chegando ao resultado em proporção dos valores utilizados no mercado e
pela PGV;
4- Utilizou-se a média dos resultados obtidos pela soma das proporções dividido pela quantidade de imóveis
analisados, obtendo o valor a ser utilizado como proporcional ao valor de mercado no condomínio desejado;
5- Foram pesquisados os valores de mercado de imóveis pertencentes ao condomínio desejado;
6- Verificou-se a área territorial de cada imóvel pesquisado, dividindo o valor de mercado pela área territorial,
achando-se o valor do metro quadrado relativo àquela transação;
7-Foi calculado a média dos valores do metro quadrado relativo as transações dos imóveis do condomínio
desejado
8-Foi multiplicado o valor da média encontrada pelo resultado obtido no item 04, resultando no valor
preliminar o metro quadrado do condomínio desejado.
ALPHAVILLE:
Condomínios semelhantes conforme estabelecido pela Comissão
Permanente de Atualização dos Valores Venais dos Imóveis do
Município de Maricá.
1-Condomínio Bosque de Itapeba
2-Condomínio Residencial Jardins da Costa
3-Condomínio Residencial Helena Varella I
4-Condomínio Residencial Helena Varella II
CALCULO DE VARIACAO ENTRE OS VALORES DE MERCADO E VENAL
CONDOMINIO
Bosque de Itapeba
Bosque de Itapeba
Bosque de Itapeba
Bosque de Itapeba
Bosque de Itapeba
Bosque de Itapeba
Bosque de Itapeba
Jardins da Costa
Jardins da Costa
Jardins da Costa
Jardins da Costa
Helena Varella l
Helena Varella l
Helena Varella l
Helena Varella l
Helena Varella ll
VALOR
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
100.000,00
110.000,00
90.000,00
90.000,00
125.000,00
90.000,00
120.000,00
80.000,00
75.000,00
75.000,00
80.000,00
80.000,00
80.000,00
85.000,00
80.000,00
85.000,00
M²
VALOR M²
753,00
R$
753,00
R$
753,00
R$
753,00
R$
853,00
R$
758,00
R$
1.028,00 R$
511,00
R$
511,00
R$
511,00
R$
511,00
R$
734,00
R$
693,00
R$
734,00
R$
693,00
R$
716,00
R$
132,80
146,08
119,52
119,52
146,54
118,73
116,73
156,56
146,77
146,77
156,56
108,99
115,44
115,80
115,44
118,72
% ENTRE VALOR
VALOR M² PGV* PGV E MERCADO
86,86
65%
86,86
59%
86,86
73%
86,86
73%
86,86
59%
86,86
73%
86,86
74%
87,48
56%
87,48
60%
87,48
60%
87,48
56%
55,57
51%
55,57
48%
55,57
48%
55,57
48%
55,57
47%
Helena Varella ll
R$
90.000,00 716,00
R$
125,70
55,57
44%
Helena Varella ll
Helena Varella ll
R$
R$
60.000,00 716,00
100.000,00 847,00
R$
R$
83,80
118,06
55,57
55,57
66%
47%
MEDIA DO VALOR PGV PELO VALOR DE MERCADO
* ATUALIZADO PELOS CATRIMAS 2011 E 2012
58,2977995954%
VALOR DE MERCADO PRATICADO NO CONDOMÍNIO ALPHAVILLE
CONDOMINIO
ALPHAVILLE
ALPHAVILLE
VALOR
M²
R$ 131.968,55
R$ 221.440,44
VALOR M²
608,15 R$
896,52 R$
217,00
247,00
R$
232,00
MEDIA VL MERCADO NO CONDOMINIO
MEDIA DO VL PGV E MERCADO DOS
CONDOMINIOS SEMELHANTES
VALOR "PGV" SIMULADO PARA O CONDOMINIO
58,2977995954%
R$ 135,25
RIO HILLS:
Condomínios semelhantes conforme estabelecido pela Comissão
Permanente de Atualização dos Valores Venais dos Imóveis do
Município de Maricá.
1-Condomínio Residencial New York
2-Condomínio Residencial Beverly Hills
3-Condomínio Residencial Ponta Negra
4-Condomínio Residencial Monte Cristal
5-Condomínio Residencial Elisa Lake Beach
CALCULO DE VARIACAO ENTRE OS VALORES DE MERCADO E VENAL
CONDOMINIO
New York
Beverly Hills
Beverly Hills
Beverly Hills
Beverly Hills
Beverly Hills
Beverly Hills
Beverly Hills
Beverly Hills
Beverly Hills
Beverly Hills
Monte Cristal
Cond.Res.Ponta Negra
Cond.Res.Ponta Negra
Cond.Res.Ponta Negra
Cond.Res.Ponta Negra
VALOR
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
70.000,00
54.000,00
100.000,00
50.000,00
60.300,00
54.000,00
112.000,00
55.000,00
57.000,00
56.000,00
70.000,00
67.000,00
70.000,00
63.000,00
83.000,00
67.000,00
M²
VALOR M²
495,00
R$ 141,41
603
R$
89,55
603,00
R$ 165,84
643,00
R$
77,76
603,00
R$ 100,00
603,00
R$
89,55
1.254,00 R$
89,31
603,00
R$
91,21
643,00
R$
88,65
658,00
R$
85,11
663,00
R$ 105,58
537
R$ 124,77
653
R$ 107,20
570
R$ 110,53
696,00
R$ 119,25
610,00
R$ 109,84
% ENTRE VALOR
VALOR M² PGV* PGV E MERCADO
35,73
25%
31,74
35%
31,74
19%
31,74
41%
31,74
32%
31,74
35%
31,74
36%
31,74
35%
31,74
36%
31,74
37%
31,74
30%
35,73
29%
78,59
73%
78,59
71%
78,59
66%
78,59
72%
Cond.Res.Ponta Negra
R$
60.000,00 517,00
R$
116,05
78,59
68%
Cond.Res.Ponta Negra
R$
64.000,00 487,00
R$
131,42
78,59
60%
Cond.Res.Ponta Negra
R$
67.000,00 450,00
R$
148,89
78,59
53%
Cond.Res.Ponta Negra
R$
72.000,00 653,00
R$
110,26
78,59
71%
Elisa Beach
Elisa Beach
Elisa Beach
Elisa Beach
Elisa Beach
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
277,78
300,00
250,00
162,60
277,78
48,65
48,65
48,65
48,65
48,65
18%
16%
19%
30%
18%
100.000,00
108.000,00
90.000,00
60.000,00
100.000,00
MEDIA DO VALOR PGV PELO VALOR DE MERCADO
360
360
360,00
369,00
360
40,9625090873%
VALOR DE MERCADO PRATICADO NO CONDOMÍNIO RIO HILLS
CONDOMINIO
RIO HILLS * DOLAR' 1
RIO HILLS * DOLAR' 2
RIO HILLS * EURO 1
RIO HILLS * EURO 2
RIO HILLS * LIBRA 1
RIO HILLS * LIBRA 2
RIO HILLS * REAL 1
RIO HILLS * REAL 2
VALOR
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
142.100,00
107.590,00
183.400,00
138.860,00
228.200,00
172.780,00
70.000,00
53.000,00
M²
VALOR M²
797,085
797,085
797,085
797,085
797,085
797,085
797,085
797,085
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
MEDIA DO VL PGV E MERCADO DOS
CONDOMINIOS SEMELHANTES
VL "PGV" SIMULADO CONDOMINIO (VL MERCADO EM DOLAR)
VL "PGV" SIMULADO CONDOMINIO (VL MERCADO EM EURO)
VL "PGV" SIMULADO CONDOMINIO (VL MERCADO EM LIBRA)
VL "PGV" SIMULADO CONDOMINIO (VL MERCADO EM REAL)
178,27
134,98
230,09
174,21
286,29
216,76
87,82
66,49
40,9625090873%
R$
R$
R$
R$
64,16
82,81
103,03
31,61
* Obs: Tendo em vista que o vendedor do imóvel no condomínio Rio Hills não informou a moeda utilizada para a transação (utilizando-se das
expressões $70000,00 e $53000,00), foram calculados os valores nas quatro modalidades acima. Baseado nas cotações de 30/10/2012.
CONCLUSÃO:
1- NOS CONDOMÍNIOS SEMELHANTES AO ALPHAVILLE O VALOR UTILIZADO PARA O
CÁLCULO DO VALOR VENAL REPRESENTA, EM MÉDIA, 58,2977995954% DO VALOR DE
MERCADO.
2- NOS CONDOMÍNIOS SEMELHANTES AO RIO HILLS O VALOR UTILIZADO PARA O
CÁLCULO DO VALOR VENAL REPRESENTA, EM MÉDIA, 40,9625090873% DO VALOR DE
MERCADO.
3- DEVERÁ SER LEVADO EM CONSIDERAÇÃO NÃO APENAS OS NÚMEROS ACIMA MAS A
RELEVÂNCIA DO CONDOMÍNIO NA REGIÃO E NO MUNICÍPIO. ESTE LEVANTAMENTO É
PRELIMINAR, SERVINDO COMO PONTO DE PARTIDA PARA O VALOR POR METRO
QUADRADO A SER UTILIZADO PELOS CONDOMINIOS ANALISADOS.
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Comissão Permanente de Atualização dos Valores Venais
dos Imóveis do Município de Maricá
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