CPOS 0380/2008 - A 155 – CPI 2866/2009
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
Rua Dr. Gerônimo Monteiro Lopes, 373, 383, 389 e 393
(Antiga Rua Projetada, 5 – Lotes 230, 231 e 232)
Vila São Francisco
Registro / SP
Conselho do Patrimônio Imobiliário
Companhia Paulista de Obras e Serviços
Rua Tangará, 70 – Vila Mariana
04019-030 – São Paulo, SP
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1. VALOR TOTAL DO IMÓVEL (R$):
VALOR TOTAL:
VALOR TOTAL ARREDONDADO:
R$ 264.368,46
2. CPOS – PROCESSO:
R$ 264.370,00
SEP – PROCESSO:
0380/2008 – A 155
2866/2009
3. LOCALIZAÇÃO:
ENDEREÇO:
CEP:
R. GERÔNIMO MONTEIRO LOPES, 373, 383, 389 e 393
11900-000
MUNICÍPIO:
REGISTRO
4. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO:
MATRICULA:
5943
BAIRRO: VILA SÃO FRANCISCO
CARTÓRIO:
CRI – REGISTRO
5. FOTOGRAFIA:
- FORMATO DO TERRENO:
POLÍGONO REGULAR:
POLÍGONO IRREGULAR:
6. CARACTERÍSTICAS DO TERRENO:
ÁREA (m2):
900
FRENTE PRINCIPAL/SECUNDÁRIA (m):
30
TOPO GRAFIA:
PLANO:
ACLIVE:
DECLIVE:
ACIDENTADO:
ÚMIDO:
ALAGADIÇO:
SUPERFÍCIE DO SOLO:
SECO:
7. BENFEITORIAS EXISTENTES:
PADRÃO CONSTRUTIVO:
IDADE ESTIMADA:
ÁREA (m2): 287
Casa Padrão Econômico
45
VOCAÇÃO DE USO:
PAVIMENTO:
1
RESIDENCIAL
ESTADO DE CONSERVAÇÃO:
BOM:
REGULAR:
RUIM:
8. SITUAÇÃO DO IMÓVEL:
OCUPADO:
OCUPANTE:
Companhia Paulista de Obras e Serviços
DESOCUPADO:
CONTATO:
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ÍNDICE
FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL
1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
2. FINALIDADE DO LAUDO
3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
4.1. DOCUMENTAÇÃO
4.2. LOCALIZAÇÃO
4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
4.3.1 ZONEAMENTO
4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
7. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
7.1 - PREMISSAS
8. ENCERRAMENTO
9. ANEXOS
1. PRESSUPOSTOS
2. METODOLOGIA EMPREGADA
3. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
4. PESQUISA IMOBILIÁRIA E CÁLCULOS DE HOMOGENEIZAÇÃO
5. DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA
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1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
O presente Laudo de Avaliação foi elaborado por solicitação do Conselho do
Patrimônio Imobiliário.
2. FINALIDADE DO LAUDO
Este laudo tem por finalidade determinar o VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL
referencial.
3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
O objetivo do Laudo de Avaliação é a determinação do valor de mercado com base em
pesquisas no mercado imobiliário da região geoeconômica do imóvel avaliando,
apresentando como conclusão a convicção do valor de mercado após tratamento dos
dados.
4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
4.1. DOCUMENTAÇÃO
Os elementos necessários para elaboração deste trabalho, fornecidos pelo
solicitante, foram considerados por premissa, como válidos e corretos, não tendo
sido aferidas as áreas em campo pelos nossos técnicos.
Para efeitos da avaliação, o imóvel foi considerado livre de penhoras, arrestos,
hipotecas, contaminação do solo ou ônus de qualquer natureza.
O imóvel foi adquirido pela FAZENDA DO ESTADO DE SÃO PAULO, através da Ação
de Executivo Fiscal, conforme consta na matricula 5943, do Cartório de Registro de
Imóvel da Comarca de Registro – SP , datada de 22 de novembro de 1983.
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Os documentos compulsados foram apresentados pelo cliente e compõem o anexo
9.5.
4.2. LOCALIZAÇÃO
O imóvel avaliando objeto em estudo e da presente avaliação localiza-se à Rua Dr.
Gerônimo Monteiro Lopes, 373, 383, 389 e 393 – Vila São Francisco – Registro / SP.
4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
Principal acesso ao Município de Registro:
Rodovia BR – 116.
O avaliando localiza na zona urbana residencial central do município, com
toda infraestrutura como pavimentação, luz, agua, esgoto, iluminação
pública, transporte e telefone.
O Distrito possui toda infraestrutura.
4.3.1 ZONEAMENTO
O imóvel avaliando esta inserido na Zona urbana residencial.
4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
IMÓVEL:-“Uma gleba de terras, medindo trinta (30) metros de frente por trinta
(30) metros da frente ao fundos, com área de novecentos metros guadrados
(900m2), constituída pelos lotes ns.230, 232 e 231, situado à rua Projetada nº5
(cinco) da Vila São Francisco, no perímetro suburbano da cidade de Registro, cuja
gleba confronta pela frente com a mesma rua projetada; de um lado com terrenos
do lote nº229; de outro lado, com terrenos do lote nº233; aos fundos, com a
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Praça Projetada e com terrenos dos lotes ns.321 e 322, tudo conforme planta geral
da referida Vila”.
5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
Trata-se de região urbana de Registro - SP, de característica predominante
residencial.
Em termos de lotes residenciais, a região apresenta uma quantidade média de
imóveis, disponibilizados para oferta.
Conforme vistoria de reconhecimento da região, onde se insere o imóvel avaliando,
pode-se concluir que está situado numa área razoavelmente valorizada e com toda
infra estrutura, sendo assim possui liquidez média.
6.
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
A NBR 14.653-2:2011, em seu item 9 Especificação das avaliações, apresenta a
seguinte redação:
“9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o
empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações
que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do
grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do
empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de
graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende
exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por
isso, não é passível de fixação a priori.”
Em função das particularidades do imóvel avaliando e do comportamento do
mercado imobiliário da região, e em conformidade com a NBR 14.653-2:2011, item
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9.2.1 – Tabela 1 e Tabela 2, item 9.2.3 – Tabela 5, o presente laudo de avaliação
possui Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão III.
7.
AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
7.1 PREMISSAS
Para a realização dos cálculos avaliatórios, foram elaborados levantamentos
quantitativos e qualitativos das construções obtendo-se custos estimados dessas
edificações para a região geoeconômica do imóvel avaliando, e também nas zonas
que apresentam características sócio-econômicas similares.
Características que influenciaram na composição do valor unitário de terreno na
região do imóvel avaliando foram as seguintes:
Determinação do valor do Terreno - Método Comparativo Direto
Após tratamento dos dados, obteve-se o seguinte VALOR UNITÁRIO
para o terreno Adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado para o cálculo do valor do imóvel, praticado na região geoeconômica próxima da localização da área a ser avaliada, cujos cálculos
foram elaborados com base na metodologia de TRATAMENTO POR
FATORES para a determinação do valor unitário de terreno (R$/m²).
Neste tratamento, os atributos dos imóveis comparativos (exemplo: área,
frente,
profundidade,
localização, etc) são homogeneizados
para
representar a situação do imóvel paradigma (referência de uma
determinada região).
• Área do Terreno – analisando os dados dos elementos pesquisados observou-se
que o valor unitário do terreno é inversamente proporcional à sua dimensão, ou
seja, quanto maior a área, menor o seu valor unitário. Classificada como variável
quantitativa apresenta valor expresso em m².
• Para o avaliando: 900,00 m²;
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Vut → Valor unitário do terreno
Vut =R$ 240,16 / m² (Anexo 9.4)
Para determinação do valor da avaliação do terreno, aplicaremos a seguinte
equação:
VTerreno = (ATerreno * Vut)
Sendo:
ATerreno = 900,00 m²
Vut = Valor unitário = R$ 240,16/m²
VTerreno = Valor da Área do terreno
Assim:
VTerreno = 900,00 x 240,16 = R$ 216.144,00
Determinação do valor da Benfeitoria
Conforme vistoria no local as construções foram avaliadas baseadas no
estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - 2002, editada
pelo a Associação Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
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Engenharia
–
IBAPE/SP
e
atualizado
em
novembro/2006
e
fevereiro/2007. As áreas e medidas foram informadas pelo solicitante
Os valores unitários das benfeitorias foram extraídos do estudo publicado
pelo IBAPE – SP, com base em índices publicados pela PINI relativos ao
padrão construtivo R8N – CUB utilizando-se a tabela de conversão de
“VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS”:
VALOR
BENFEITORIA:
Unitário CUB R$/m2 x Área Construída (m2) x
Coeficiente Padrão Construtivo x Fator Depreciação.
Quadro Resumo dos Valores:
V BENFEITORIA = R$ 48.224,46
Determinação do valor do Imóvel
VALOR TERRENO = R$ 216.144,00
VALOR BENFEITORIA = R$ 48.224,46
VALOR IMÓVEL = VALOR TERRENO + VALOR BENFEITORIA
VALOR IMÓVEL = R$ 264.368,46
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8.
ENCERRAMENTO
Encerra-se o presente trabalho composto por 10 (dez) folhas, todas impressas de
anverso, sendo esta folha datada e assinada pelos autores do presente trabalho, e as
demais rubricadas.
Adotando-se até o limite de 1%, conforme NBR 14.653-1:2001, tem-se o seguinte valor:
VALOR DO IMÓVEL
R$ 264.370,00
(Duzentos e sessenta e quatro mil trezentos e setenta reais)
Data-base - janeiro/2013
São Paulo, 19 de março de 2013.
Luis Fioravante Toneli Nogueira
Engenheiro Civil CREA 0600852702
Responsável técnico pelo trabalho
Francisco José Nascimento Alves
Engenheiro Civil CREA 0641871710
Responsável técnico revisor
Companhia Paulista de Obras e Serviços
Laércio Paulino Simões
Engenheiro Sanitarista CREA 0601141851
Coordenador dos trabalhos
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