LAUDO DE AVALIAÇÃO
No 15.854.035/0412
SOLICITANTE:
BB
PROGRESSIVO
II
FUNDO
DE
INVESTIMENTO
IMOBILIÁRIO - FII
OBJETO:
ENDEREÇO:
RUA CONDE BONFIM, 369-A
RIO DE JANEIRO - RJ
ÁREA CONSTRUÍDA:
1.291,87 M²
ÁREA TERRENO:
156,00 M²
FINALIDADE:
MENSURAÇÃO DE VALOR JUSTO
OBJETIVO:
DETERMINAÇÃO DE VALOR DE MERCADO DE COMPRA E
VENDA
AVALIAÇÃO
DATA BASE: JULHO/2012
VALOR DE MERCADO:
R$ 11.832.003,00 (MERCADO ABERTO)
R$ 11.826.526,00 (SALE & LEASE BACK BB)
R$ 14.515.127,00 (FII BB)
ÍNDICE
I.
INTRODUÇÃO ...................................................................................................................................................... 4
II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO ...................................................................... 5
1.
2.
3.
3.1.
3.2.
4.
OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA ..................................................................................................................... 5
LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO .................................................................................................................. 5
DESCRIÇÃO DO TERRENO ........................................................................................................................... 6
CARACTERÍSTICAS BÁSICAS ..................................................................................................................... 6
RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO ....................................................................................... 6
DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES ................................................................................................................. 7
III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO ............................................................ 8
IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO–FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA) ................................. 8
2.
V.
VALOR ECONÔMICO DO EMPREENDIMENTO (NPV)......................................................................... 12
AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO) .................................................... 13
VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO ....................................................................................................................... 14
VII. CONCLUSÃO ...................................................................................................................................................... 16
VIII.
TERMO DE ENCERRAMENTO.................................................................................................................. 17
2
FACHADA
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO
3
I.
INTRODUÇÃO
A Consult Engenharia e Avaliações Ltda. (nome fantasia Consult Soluções Patrimoniais),
com sede na Rua Nelson Camargo nº 391, 1º andar, na cidade de Osasco, estado de São
Paulo, CNPJ nº 48.882.971/001-39, procedeu a avaliação do imóvel anteriormente
referenciado, classificado como Propriedades para Investimento, a ser adquirido pelo BB
PROGRESSIVO II – Fundo de Investimento Imobiliário – FII, administrado pela
Votorantim Asset Management Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda..
.
No volume incial do laudo identificado com o número 15.854.000/0412 estão descritas
todas as considerações, metodologias, procedimentos técnicos e outras informações
comuns a todas as avaliações, sendo este anexo um complemento a este relatório inicial,
onde detalhamos a avaliação individual de cada imóvel, o resultado da análise, bem como
as etapas e informações necessárias a execução e fundamentação do trabalho que estão
apresentados em capítulos específicos, distribuídos no corpo deste anexo e seus apêndices.
Para a análise do empreendimento objeto deste estudo foram formuladas algumas
premissas básicas e pressupostos gerais que são fundamentais nos resultados obtidos e já
estão apresentados de forma genérica no volume inicial. Estas condições se não atendidas
podem alterar as conclusões do estudo, representando fatores limitantes do uso do
relatório.
Desta forma, ressaltamos que os valores referenciais obtidos neste estudo estão
vinculados as premissas estabelecidas e aos cenários arbitrados para simulação, devendo o
decisor analisar estes resultados em conjunto com os parâmetros fixados no modelo de
projeção.
4
II.
IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO
1.
OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA
2.
LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO
5
3.
DESCRIÇÃO DO TERRENO
3.1. CARACTERÍSTICAS BÁSICAS
3.2. RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO
6
4.
DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES
Edificação 1
Agência
Padrão Construtivo:
Comercial/Escritório/Superior com elevador
Construído
Situação:
Estado de Conservação:
51
c – Regular
Nº de Pavimentos:
3
Idade Aparente:
3,0
Posicionamento no Terreno: Geminado por ambos os lados e sem recuo frontal
Pé Direito:
Estrutura:
Concreto armado
Fechamento Lateral:
Alvenaria
Tipo de Cobertura:
01 água / 02 águas / 04 águas / arco / espiral / laje
impermeabilizada / lanternim / shed / outros
Apoio da Cobertura:
Concreto / madeira / metálica / outros
Material da Cobertura:
Ardósia / cerâmica / fibrocimento / laje / metálica / prémoldada / translúcidas / sapê / outras
Revestimento Externo:
Massa com pintura a base de látex
Dependências Internas:
Agância bancária com loja,mezanino e pav.superior
Piso:
Borracha (plurigoma), Carpete, Cerâmico, Elevado,
Granito, Vinílico (paviflex).
Parede:
Azulejo, Granito, Massa com pintura a base de látex,
Outros
Forro:
Gesso
Esquadria:
Alumínio
Elevadores:
1 – marca Schindler com capacidade para 5 pessoas
Segurança:
Central de PABX, Circuito fechado de TV, portasvigiadas.
Incêndio / Emergência:
Extintores, Luz e alarme de emergência, Rede de
hidrantes
Ar Condicionado:
Central comum
7
III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO
Com base nos dados de pesquisa, o valor de mercado de locação do imóvel foi obtido pelo
Método Comparativo, com a aplicação do unitário básico de mercado diretamente sobre a
área equivalente.
IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO–FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA)
1.
PARÂMETROS PARA PROJEÇÃO DE RESULTADOS
Os parâmetros para a projeção de fluxos de caixa esperados para o empreendimento
avaliando estão apresentados a seguir, destacando-se que as receitas operacionais são
compostas basicamente pelo aluguel do imóvel, sendo que as bases adotadas para as
projeções dos alugueis foram determinadas conforme item III, para o cenário de Mercado
Aberto, e fornecidas pelo administrador do FII, para os cenários Sale & Lease Back BB e
FII BB, conforme abaixo relacionadas:
CENÁRIO – MERCADO ABERTO
8
CENÁRIO – SALE & LEASE BACK BB e FII BB
Para as projeções de receitas de alugueis após o término dos contratos relacionados
anteriormente, projetamos valores esperados por metro quadrado de locação com base na
pesquisa de mercado anexa, admitindo-se os parâmetros de projeção conforme abaixo:
Conforme apresentado em parte nos parâmetros anteriores, as despesas operacionais
foram projetadas para definir os fluxos de caixa livres, considerando-se inclusive uma
provisão para eventuais vacâncias físicas de 3,5% e inadimplências irrecuperáveis de
0,30% no caso do cenário de Mercado Aberto, desconsiderando nos cenários das
operações específicas.
Também foi considerado um Fundo de Reposição de Ativos de responsabilidade dos
proprietários do imóvel conforme critério apresentado no volume inicial.
9
A evolução dos unitários de mercado adotada para o imóvel em análise no cenário do
Mercado Aberto pode ser visualizada na ilustração abaixo:
10
Com base nas condições dos contratos existentes e as expectativas de evolução de
mercado, teremos a seguinte projeção de receitas para os próximos anos:
CENÁRIO – MERCADO ABERTO
CENÁRIO – SALE & LEASE BACK BB e FII BB
11
2.
VALOR ECONÔMICO DO EMPREENDIMENTO (NPV)
Com base nos procedimentos e conceitos apresentados no volume inicial, obtivemos os
seguintes valores:
Não podemos esquecer também que o investidor deve ter consciência que qualquer
decisão com base nestas informações deve ser precedida de uma análise cuidadosa das
premissas e parâmetros fixados para a simulação, visto que estes resultados são
vinculados aos cenários arbitrados, podendo apresentar diferenças em suas variáveis que
carregam normalmente um grau de incerteza usual nestes modelos de simulação.
12
V.
AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO)
Com base nos critérios expostos no volume inicial, determinou-se o seguinte valor:
A análise dos valores pelo Método Evolutivo (Custo) nos indica um fator de
comercialização de 101% para atingir os Valores do Empreendimento obtidos pelo
Método da Renda.
Para efeito de separação do valor do empreendimento nas parcelas terreno e edificação
para caso o registro contábil seja feito desagregado, apresentamos abaixo a nossa
recomendação de divisão de valores e a respectiva vida útil remanescente:
13
VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO
Especificamente com relação ao imóvel avaliando, temos a seguinte situação:
1)
O imóvel não se enquadra no conceito de propriedade especializada, permitindo o
uso adequado por atividades convencionais.
2)
A situação do uso atual e o contexto de aproveitamento eficiente1:
a)
O imóvel situa-se em local consolidado vertical;
b)
As edificações estão posicionadas adequadamente no terreno;
c)
O projeto de implantação das edificações no terreno está adequado;
d)
Os recuos frontais, laterais e de fundos estão adequados a legislação;
e)
A taxa de ocupação das edificações sobre o terreno está adequada a legislação;
f)
Não existe sobra de coeficiente de aproveitamento para ampliação das
edificações de acordo com a legislação;
g)
Não existe sobra física de terreno para ampliação das edificações;
h)
Não é possível fisicamente ampliar a área construída mantendo as edificações
atuais;
i)
O uso atual está de acordo com os usos permitidos pela legislação;
j)
O uso atual está compatível com o entorno do local;
k)
Não existe conflito entre o uso atual e os imóveis da vizinhança;
l)
Existe procura atualmente de usuários similares ao avaliando para a ocupação
de imóveis no entorno;
3)
O Nível de utilidade e produtividade do imóvel avaliando:
a)
Frente e entrada do Imóvel: Excelente.
b)
Formato do terreno: Boa.
c)
Posicionamento das edificações no terreno: Boa.
d)
Distribuição das dependências: Regular.
e)
Qualidade áreas comuns de apoio/benfeitorias: Regular.
f)
Circulação interna (horizontal e vertical): Boa.
g)
Qualidade geral das edificações e benfeitorias: Boa.
h)
Estado de conservação geral: Regular.
i)
O percentual de representatividade do terreno no Custo de reedição está em
aproximadamente 53%, indicando que o imóvel está em uma fase de transição
em termos de investimento em terreno e edificações.
j)
A taxa de renda atual de mercado do imóvel (valor locativo de mercado
dividido pelo custo de reedição) está em 1,74% (R$ 102.000,00/R$
5.874.267,00 ), sinalizando que o imóvel está acima do nível de equilíbrio
econômico.
1
Não foram feitas as análises da documentação pertinente a legalização da propriedade, ou mesmo consultas ou
levantamentos junto aos órgãos competentes para a confirmação das informações junto a solicitante e ao usuário do
imóvel.
14
O nível de utilidade indica a adequação e o aproveitamento dos investimentos em
edificações e benfeitorias dentro da vocação e do aproveitamento eficiente do
terreno. O nível de utilidade estabelece a produtividade destes investimentos sobre o
terreno.
4)
Com relação ao contexto do mercado para imóveis semelhantes ao avaliando quanto
ao nível de oferta disponível, demanda, liquidez, absorção e o momento de preços,
temos o seguinte cenário:
a)
Nível de oferta: Baixo;
b)
Nível de demanda: Médio/Alto;
c)
Absorção pelo mercado: Rápida;
d)
Desempenho do mercado atual: Aquecido;
e)
Momento de mercado: Em alta.
15
VII. CONCLUSÃO
Diante dos critérios expostos, concluímos os seguintes valores de mercado de compra e
venda dos imóveis avaliandos para a data base de julho/2012:
VALOR DE MERCADO:
R$ 11.832.003,00 (MERCADO ABERTO)
R$ 11.826.526,00 (SALE & LEASE BACK BB)
R$ 14.515.127,00 (FII BB)
É importante ressaltar que este relatório é formado por estimativas e projeções estruturadas
pela Consult em um modelo de análise econômico-financeira, baseada em dados
fornecidos pelos administradores e levantamentos de mercado efetuados por nossa equipe
técnica. Estes demonstrativos, estimativas e projeções refletem significativamente
premissas e julgamentos em relação aos futuros resultados esperados, incluindo
pressupostos do plano de operação, da conjuntura econômica, entre outras premissas das
quais dependem os resultados projetados.
Desta forma ratificamos que a Consult não está por meio deste relatório fornecendo
qualquer garantia de que os valores aqui contidos são verdadeiros e representam resultados
e performances assegurados. A performance efetiva dos empreendimentos está sujeita a um
número de fatores não controláveis pela Consult e o administrador, incluindo-se
principalmente a conjuntura econômica, os valores de locação, taxas de vacância, política
de impostos e outras variáveis relevantes.
Este relatório não deve ser considerado como uma recomendação de investimento ou
desinvestimento.
PELO DEPARTAMENTO TÉCNICO
DA
CONSULT SOLUÇÕES PATRIMONIAIS
LUIZ ANTONIO GERARDI
ENGº. CIVIL - CREA No 060.060.0857/D
16
VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO
Nada mais havendo a ser esclarecido, damos por encerrado o presente laudo, de no
15.854.035/0412, que se compõe de 17 (dezessete) folhas computadorizadas de um só
lado, sendo a última folha datada.
Em anexo:
-
fluxo de caixa anual projetado – cenário mercado aberto
fluxo de caixa anual projetado – cenário sale & lease back - BB
fluxo de caixa anual projetado – cenário FII - BB
pesquisas de valores
especificação da avaliação
Osasco, 31 de julho de 2012.
17
FLUXO DE CAIXA ANUAL PROJETADO
CENÁRIO MERCADO ABERTO
VotorantimWealthFII_16834_120719a
FCaixaAnual
Pessoa Jurídica Convencional
Ano
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Total
+
=
=
-/+
=
=
+
=
=
=
+
+
=
=
=
Receitas Operacionais
Área locável (m2)
Unitário de mercado locação (R$/m2)
Potencial de Mercado de Alugueis
Vacância do empreendimento
Área vaga (m2)
Alugueis Efetivos
Receitas de estacionamento
Outras receitas
Impostos sobre receitas
PIS
COFINS
Despesas Operacionais
Despesas de condomínio/IPTU (vacância)
Inadimplência irrecuperável
Gestão de contratos de locação
Taxa de administração,controladoria e custódia
Taxa CVM/BOVESPA
Despesas com auditoria
Despesas com formador de mercado
Despesas com reavaliação anual dos imóveis
Despesas com publicações legais
Reserva de contingências
Despesas iniciais de estruturação e distribuição
Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA)
Depreciação
Lucro antes de juros e Impostos (EBIT)
Receitas/Despesas financeiras
Lucro antes de Impostos
Impostos (IR/CSSL)
Lucro líquido
Depreciação e Amortização
Fluxos de Caixa Provenientes de Operações
Investimento em novos ativos
Reinvestimentos para reposição de ativos
Fluxos de Caixa Operações + Investimentos
Fluxos de Caixa Acumulado
Integralização dos Acionistas
Reservas e provisões
Fluxos de Caixa Acumulado
Pagamento de Dividendos a Acionistas
Fluxos de Caixa Líquidos do período
Aplicações + Disponibilidades
204
1.292
13
204
0,0%
8
204
7
1
6
5
1
1
4
191
0
191
0
191
22
169
0
169
10.736
2
(10.569)
(10.569)
10.736
10.736
169
(2)
1.195
1.292
77
1.201
0,3%
45
1.195
44
8
36
31
5
4
23
1.121
0
1.121
0
1.120
130
990
0
990
12
978
(9.591)
10.736
990
(12)
1.197
1.292
79
1.218
0,3%
45
1.197
44
8
36
31
5
4
23
1.122
0
1.122
0
1.122
130
991
0
992
13
978
(8.613)
10.736
992
(13)
1.207
1.292
80
1.234
0,3%
45
1.207
44
8
36
31
5
4
23
1.131
0
1.131
1
1.131
131
999
0
999
14
985
(7.628)
10.736
999
(14)
1.248
1.292
81
1.250
0,3%
45
1.248
46
8
37
32
5
4
24
1.170
0
1.170
1
1.169
136
1.033
0
1.033
15
1.019
(6.609)
10.736
1.033
(15)
1.249
1.292
81
1.260
0,3%
45
1.249
46
8
37
32
5
4
24
1.171
0
1.171
1
1.170
136
1.034
0
1.034
15
1.019
(5.590)
10.736
1.034
(15)
1.252
1.292
81
1.261
0,3%
45
1.252
46
8
38
32
5
4
24
1.174
0
1.174
1
1.172
136
1.036
0
1.036
16
1.020
(4.570)
10.736
1.036
(16)
1.261
1.292
81
1.261
0,3%
45
1.261
46
8
38
33
5
4
24
1.182
0
1.182
2
1.181
137
1.044
0
1.044
17
1.027
(3.544)
10.736
1.044
(17)
1.261
1.292
81
1.261
0,3%
45
1.261
46
8
38
33
5
4
24
1.182
0
1.182
2
1.180
137
1.043
0
1.043
18
1.026
(2.518)
10.736
1.043
(18)
1.261
1.292
81
1.261
0,3%
45
1.261
46
8
38
33
5
4
24
1.182
0
1.182
2
1.180
137
1.043
0
1.043
18
1.025
(1.494)
10.736
1.043
(18)
1.251
1.292
81
1.261
0,3%
46
1.251
46
8
38
32
5
4
24
1.173
0
1.173
2
1.170
136
1.034
0
1.034
19
1.015
(478)
10.736
1.034
(19)
(2)
(14)
(28)
(42)
(56)
(72)
(88)
(105)
(122)
(141)
(160)
990
990
992
992
999
999
12.585
12.671
12.585
459
82
378
327
50
38
239
11.799
0
11.799
13
11.787
1.369
10.417
0
10.418
10.736
160
(478)
10.736
10.418
(160)
Acionistas
+
+
=
Integralização dos Acionistas
Distribuição de Dividendos
Impostos
Valor Residual
Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas
10.736
169
(10.567)
1.033
1.033
1.034
1.034
1.036
1.036
1.044
1.044
1.043
1.043
1.043
1.043
1.034
12.033
13.067
10.736
10.418
12.033
11.714
Página 1 de 2
VotorantimWealthFII_16834_120719a
FCaixaAnual
Pessoa Jurídica Convencional
Ano
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Total
+
=
=
-/+
=
=
+
=
=
=
+
+
=
=
=
Receitas Operacionais
Área locável (m2)
Unitário de mercado locação (R$/m2)
Potencial de Mercado de Alugueis
Vacância do empreendimento
Área vaga (m2)
Alugueis Efetivos
Receitas de estacionamento
Outras receitas
Impostos sobre receitas
PIS
COFINS
Despesas Operacionais
Despesas de condomínio/IPTU (vacância)
Inadimplência irrecuperável
Gestão de contratos de locação
Taxa de administração,controladoria e custódia
Taxa CVM/BOVESPA
Despesas com auditoria
Despesas com formador de mercado
Despesas com reavaliação anual dos imóveis
Despesas com publicações legais
Reserva de contingências
Despesas iniciais de estruturação e distribuição
Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA)
Depreciação
Lucro antes de juros e Impostos (EBIT)
Receitas/Despesas financeiras
Lucro antes de Impostos
Impostos (IR/CSSL)
Lucro líquido
Depreciação e Amortização
Fluxos de Caixa Provenientes de Operações
Investimento em novos ativos
Reinvestimentos para reposição de ativos
Fluxos de Caixa Operações + Investimentos
Fluxos de Caixa Acumulado
Integralização dos Acionistas
Reservas e provisões
Fluxos de Caixa Acumulado
Pagamento de Dividendos a Acionistas
Fluxos de Caixa Líquidos do período
Aplicações + Disponibilidades
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,5%
101,7%
102,2%
100,2%
100,9%
100,7%
100,0%
100,0%
100,0%
100,8%
100,7%
100,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,7%
3,0%
2,6%
0,4%
0,3%
1,9%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
93,8%
0,0%
93,7%
0,0%
93,7%
10,9%
82,9%
0,0%
82,9%
5274,5%
1,0%
-5192,6%
-5192,6%
5274,5%
0,0%
5274,5%
82,9%
-1,0%
100,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,7%
3,0%
2,6%
0,4%
0,3%
1,9%
0,0%
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93,7%
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82,8%
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1,0%
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898,1%
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-1,0%
100,0%
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3,7%
0,7%
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0,3%
1,9%
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0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
93,7%
0,0%
93,7%
0,0%
93,7%
10,9%
82,8%
0,0%
82,8%
0,0%
1,1%
81,7%
-719,5%
0,0%
0,0%
896,8%
82,8%
-1,1%
100,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,7%
3,0%
2,6%
0,4%
0,3%
1,9%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
93,7%
0,0%
93,7%
0,1%
93,7%
10,9%
82,8%
0,0%
82,8%
0,0%
1,2%
81,7%
-632,0%
0,0%
0,0%
889,6%
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100,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,7%
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0,4%
0,3%
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0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
93,8%
0,0%
93,8%
0,1%
93,7%
10,9%
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0,0%
82,8%
0,0%
1,2%
81,6%
-529,7%
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0,0%
860,4%
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-1,2%
100,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,7%
3,0%
2,6%
0,4%
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0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
93,8%
0,0%
93,8%
0,1%
93,7%
10,9%
82,8%
0,0%
82,8%
0,0%
1,2%
81,6%
-447,5%
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0,0%
859,4%
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100,0%
0,0%
0,0%
3,7%
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0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
93,8%
0,0%
93,8%
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0,0%
82,8%
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1,3%
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-365,2%
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0,0%
857,8%
82,8%
-1,3%
100,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,7%
3,0%
2,6%
0,4%
0,3%
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0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
93,8%
0,0%
93,8%
0,1%
93,6%
10,9%
82,8%
0,0%
82,8%
0,0%
1,3%
81,4%
-281,0%
0,0%
0,0%
851,4%
82,8%
-1,3%
100,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,7%
3,0%
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0,4%
0,3%
1,9%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
93,8%
0,0%
93,8%
0,1%
93,6%
10,9%
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0,0%
82,7%
0,0%
1,4%
81,3%
-199,7%
0,0%
0,0%
851,4%
82,7%
-1,4%
100,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,7%
3,0%
2,6%
0,4%
0,3%
1,9%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
93,8%
0,0%
93,8%
0,2%
93,6%
10,9%
82,7%
0,0%
82,7%
0,0%
1,5%
81,3%
-118,4%
0,0%
0,0%
851,4%
82,7%
-1,5%
100,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,7%
3,0%
2,6%
0,4%
0,3%
1,9%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
93,8%
0,0%
93,8%
0,2%
93,6%
10,9%
82,7%
0,0%
82,7%
0,0%
1,5%
81,1%
-38,2%
0,0%
0,0%
858,2%
82,7%
-1,5%
100,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,7%
3,0%
2,6%
0,4%
0,3%
1,9%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
93,8%
0,0%
93,8%
0,1%
93,7%
10,9%
82,8%
0,0%
82,8%
85,3%
1,3%
-3,8%
0,0%
85,3%
0,0%
0,0%
82,8%
-1,3%
-1,0%
-1,2%
-2,3%
-3,4%
-4,5%
-5,7%
-7,0%
-8,3%
-9,7%
-11,2%
-12,8%
0,0%
5274,5%
82,9%
0,0%
0,0%
-5191,6%
0,0%
82,8%
0,0%
0,0%
82,8%
0,0%
82,8%
0,0%
0,0%
82,8%
0,0%
82,8%
0,0%
0,0%
82,8%
0,0%
82,8%
0,0%
0,0%
82,8%
0,0%
82,8%
0,0%
0,0%
82,8%
0,0%
82,8%
0,0%
0,0%
82,8%
0,0%
82,8%
0,0%
0,0%
82,8%
0,0%
82,7%
0,0%
0,0%
82,7%
0,0%
82,7%
0,0%
0,0%
82,7%
0,0%
82,7%
0,0%
961,8%
1044,5%
85,3%
82,8%
0,0%
95,6%
93,1%
Acionistas
+
+
=
Integralização dos Acionistas
Distribuição de Dividendos
Impostos
Valor Residual
Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas
Página 2 de 2
FLUXO DE CAIXA ANUAL PROJETADO
CENÁRIO SALE & LEASE BACK - BB
VotorantimWealthFII_16834_120719a (2)
FCaixaAnual
Pessoa Jurídica Convencional
Ano
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Total
+
=
=
-/+
=
=
+
=
=
=
+
+
=
=
Receitas Operacionais
=
Aplicações + Disponibilidades
Área locável (m2)
Unitário de mercado locação (R$/m2)
Potencial de Mercado de Alugueis
Vacância do empreendimento
Área vaga (m2)
Alugueis Efetivos
Receitas de estacionamento
Outras receitas
Impostos sobre receitas
PIS
COFINS
Despesas Operacionais
Despesas de condomínio/IPTU (vacância)
Inadimplência irrecuperável
Gestão de contratos de locação
Taxa de administração,controladoria e custódia
Taxa CVM/BOVESPA
Despesas com auditoria
Despesas com formador de mercado
Despesas com reavaliação anual dos imóveis
Despesas com publicações legais
Reserva de contingências
Despesas iniciais de estruturação e distribuição
Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA)
Depreciação
Lucro antes de juros e Impostos (EBIT)
Receitas/Despesas financeiras
Lucro antes de Impostos
Impostos (IR/CSSL)
Lucro líquido
Depreciação e Amortização
Fluxos de Caixa Provenientes de Operações
Investimento em novos ativos
Reinvestimentos para reposição de ativos
Fluxos de Caixa Operações + Investimentos
Fluxos de Caixa Acumulado
Integralização dos Acionistas
Reservas e provisões
Fluxos de Caixa Acumulado
Pagamento de Dividendos a Acionistas
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200
1.292
13
204
0,0%
200
7
1
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1
1
191
0
191
0
191
22
170
0
170
10.920
6
(10.757)
(10.757)
10.920
10.920
170
(6)
1.172
1.292
77
1.201
0,0%
1.172
43
8
35
6
6
1.123
0
1.123
0
1.123
128
995
0
995
39
956
(9.801)
10.920
995
(39)
1.174
1.292
79
1.218
0,0%
1.174
43
8
35
6
6
1.125
0
1.125
1
1.123
128
996
0
996
41
955
(8.846)
10.920
996
(41)
1.175
1.292
79
1.228
0,0%
1.175
43
8
35
6
6
1.126
0
1.126
2
1.124
128
996
0
996
43
953
(7.893)
10.920
996
(43)
1.177
1.292
79
1.229
0,0%
1.177
43
8
35
6
6
1.128
0
1.128
3
1.125
128
997
0
997
45
952
(6.941)
10.920
997
(45)
1.178
1.292
79
1.231
0,0%
1.178
43
8
35
6
6
1.129
0
1.129
3
1.126
128
998
0
998
47
950
(5.990)
10.920
998
(47)
1.179
1.292
79
1.231
0,0%
1.179
43
8
35
6
6
1.130
0
1.130
4
1.126
128
998
0
998
49
948
(5.042)
10.920
998
(49)
1.179
1.292
79
1.231
0,0%
1.179
43
8
35
6
6
1.130
0
1.130
5
1.125
128
997
0
997
51
945
(4.097)
10.920
997
(51)
1.179
1.292
79
1.231
0,0%
1.179
43
8
35
6
6
1.130
0
1.130
6
1.124
128
996
0
996
54
942
(3.155)
10.920
996
(54)
1.179
1.292
79
1.231
0,0%
1.179
43
8
35
6
6
1.130
0
1.130
7
1.123
128
995
0
995
56
939
(2.215)
10.920
995
(56)
1.179
1.292
79
1.231
0,0%
1.179
43
8
35
6
0
6
1.129
0
1.129
7
1.122
128
994
0
994
58
936
(1.279)
10.920
994
(58)
(6)
(45)
(86)
(130)
(175)
(222)
(272)
(323)
(377)
(432)
(490)
995
995
996
996
996
996
997
997
998
998
998
998
997
997
996
996
995
995
11.968
12.466
11.968
437
78
359
60
0
60
11.471
0
11.471
39
11.433
1.302
10.130
0
10.131
10.920
490
(1.279)
10.920
10.131
(490)
Acionistas
+
+
=
Integralização dos Acionistas
Distribuição de Dividendos
Impostos
Valor Residual
Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas
10.920
170
(10.750)
994
12.393
13.387
10.920
10.131
12.393
11.604
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VotorantimWealthFII_16834_120719a (2)
FCaixaAnual
Pessoa Jurídica Convencional
Ano
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Total
+
=
=
-/+
=
=
+
=
=
=
+
+
=
=
Receitas Operacionais
=
Aplicações + Disponibilidades
Área locável (m2)
Unitário de mercado locação (R$/m2)
Potencial de Mercado de Alugueis
Vacância do empreendimento
Área vaga (m2)
Alugueis Efetivos
Receitas de estacionamento
Outras receitas
Impostos sobre receitas
PIS
COFINS
Despesas Operacionais
Despesas de condomínio/IPTU (vacância)
Inadimplência irrecuperável
Gestão de contratos de locação
Taxa de administração,controladoria e custódia
Taxa CVM/BOVESPA
Despesas com auditoria
Despesas com formador de mercado
Despesas com reavaliação anual dos imóveis
Despesas com publicações legais
Reserva de contingências
Despesas iniciais de estruturação e distribuição
Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA)
Depreciação
Lucro antes de juros e Impostos (EBIT)
Receitas/Despesas financeiras
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Lucro líquido
Depreciação e Amortização
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Integralização dos Acionistas
Reservas e provisões
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100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
102,0%
102,5%
103,7%
104,5%
104,5%
104,5%
104,5%
104,5%
104,5%
104,5%
104,5%
104,2%
100,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,7%
3,0%
0,5%
0,0%
0,0%
0,5%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
95,9%
0,0%
95,8%
0,0%
95,8%
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0,0%
85,0%
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-5390,5%
5472,2%
0,0%
5472,2%
85,0%
-3,2%
100,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,7%
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0,0%
0,5%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
95,9%
0,0%
95,8%
0,0%
95,8%
10,9%
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0,0%
84,9%
0,0%
3,3%
81,6%
-836,3%
0,0%
0,0%
931,8%
84,9%
-3,3%
100,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,7%
3,0%
0,5%
0,0%
0,0%
0,5%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
95,9%
0,0%
95,8%
0,1%
95,7%
10,9%
84,8%
0,0%
84,8%
0,0%
3,5%
81,3%
-753,7%
0,0%
0,0%
930,4%
84,8%
-3,5%
100,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,7%
3,0%
0,5%
0,0%
0,0%
0,5%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
95,9%
0,0%
95,8%
0,2%
95,7%
10,9%
84,8%
0,0%
84,8%
0,0%
3,7%
81,1%
-671,5%
0,0%
0,0%
929,1%
84,8%
-3,7%
100,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,7%
3,0%
0,5%
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0,5%
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0,0%
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0,0%
0,0%
0,0%
95,9%
0,0%
95,8%
0,2%
95,6%
10,9%
84,7%
0,0%
84,7%
0,0%
3,8%
80,9%
-589,8%
0,0%
0,0%
928,0%
84,7%
-3,8%
100,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,7%
3,0%
0,5%
0,0%
0,0%
0,5%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
95,9%
0,0%
95,8%
0,3%
95,6%
10,9%
84,7%
0,0%
84,7%
0,0%
4,0%
80,7%
-508,5%
0,0%
0,0%
926,9%
84,7%
-4,0%
100,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,7%
3,0%
0,5%
0,0%
0,0%
0,5%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
95,9%
0,0%
95,8%
0,3%
95,5%
10,9%
84,6%
0,0%
84,6%
0,0%
4,2%
80,4%
-427,8%
0,0%
0,0%
926,5%
84,6%
-4,2%
100,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,7%
3,0%
0,5%
0,0%
0,0%
0,5%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
95,9%
0,0%
95,8%
0,4%
95,4%
10,9%
84,6%
0,0%
84,6%
0,0%
4,4%
80,2%
-347,6%
0,0%
0,0%
926,5%
84,6%
-4,4%
100,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,7%
3,0%
0,5%
0,0%
0,0%
0,5%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
95,9%
0,0%
95,8%
0,5%
95,4%
10,9%
84,5%
0,0%
84,5%
0,0%
4,5%
79,9%
-267,7%
0,0%
0,0%
926,5%
84,5%
-4,5%
100,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,7%
3,0%
0,5%
0,0%
0,0%
0,5%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
95,9%
0,0%
95,8%
0,6%
95,3%
10,9%
84,4%
0,0%
84,4%
0,0%
4,7%
79,7%
-188,0%
0,0%
0,0%
926,5%
84,4%
-4,7%
100,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,7%
3,0%
0,5%
0,0%
0,0%
0,5%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
95,8%
0,0%
95,8%
0,6%
95,2%
10,9%
84,3%
0,0%
84,3%
0,0%
4,9%
79,4%
-108,6%
0,0%
0,0%
926,5%
84,3%
-4,9%
100,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,7%
3,0%
0,5%
0,0%
0,0%
0,5%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
95,8%
0,0%
95,8%
0,3%
95,5%
10,9%
84,6%
0,0%
84,6%
91,2%
4,1%
-10,7%
0,0%
91,2%
0,0%
0,0%
84,6%
-4,1%
-3,2%
-3,9%
-7,4%
-11,0%
-14,9%
-18,9%
-23,0%
-27,4%
-32,0%
-36,7%
-41,6%
0,0%
5472,2%
85,0%
0,0%
0,0%
-5387,3%
0,0%
84,9%
0,0%
0,0%
84,9%
0,0%
84,8%
0,0%
0,0%
84,8%
0,0%
84,8%
0,0%
0,0%
84,8%
0,0%
84,7%
0,0%
0,0%
84,7%
0,0%
84,7%
0,0%
0,0%
84,7%
0,0%
84,6%
0,0%
0,0%
84,6%
0,0%
84,6%
0,0%
0,0%
84,6%
0,0%
84,5%
0,0%
0,0%
84,5%
0,0%
84,4%
0,0%
0,0%
84,4%
0,0%
84,3%
0,0%
1051,5%
1135,8%
91,2%
84,6%
0,0%
103,5%
97,0%
Acionistas
+
+
=
Integralização dos Acionistas
Distribuição de Dividendos
Impostos
Valor Residual
Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas
Página 2 de 2
FLUXO DE CAIXA ANUAL PROJETADO
CENÁRIO FII - BB
VotorantimWealthFII_16834_120719b
FCaixaAnual
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Ano
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Total
+
=
=
-/+
=
=
+
=
=
=
+
+
=
=
=
Receitas Operacionais
Área locável (m2)
Unitário de mercado locação (R$/m2)
Potencial de Mercado de Alugueis
Vacância do empreendimento
Área vaga (m2)
Alugueis Efetivos
Receitas de estacionamento
Outras receitas
Impostos sobre receitas
PIS
COFINS
Despesas Operacionais
Despesas de condomínio/IPTU (vacância)
Inadimplência irrecuperável
Gestão de contratos de locação
Taxa de administração,controladoria e custódia
Taxa CVM/BOVESPA
Despesas com auditoria
Despesas com formador de mercado
Despesas com reavaliação anual dos imóveis
Despesas com publicações legais
Reserva de contingências
Despesas iniciais de estruturação e distribuição
Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA)
Depreciação
Lucro antes de juros e Impostos (EBIT)
Receitas/Despesas financeiras
Lucro antes de Impostos
Impostos (IR/CSSL)
Lucro líquido
Depreciação e Amortização
Fluxos de Caixa Provenientes de Operações
Investimento em novos ativos
Reinvestimentos para reposição de ativos
Fluxos de Caixa Operações + Investimentos
Fluxos de Caixa Acumulado
Integralização dos Cotistas
Reservas e provisões
Fluxos de Caixa Acumulado
Remuneração de Cotistas
Fluxos de Caixa Líquidos do período
Aplicações + Disponibilidades
200
1.292
13
204
0,0%
200
54
0
0
1
1
1
4
47
145
0
145
(4)
149
149
0
149
10.920
6
(10.777)
(10.777)
12.487
1.520
12.487
196
1.514
1.172
1.292
77
1.201
0,0%
1.172
43
1
1
4
5
3
23
1.129
0
1.128
(29)
1.158
1.158
0
1.158
39
1.119
(9.658)
12.487
1.158
(39)
1.174
1.292
79
1.218
0,0%
1.174
43
1
1
4
5
3
23
1.130
0
1.130
(33)
1.164
1.164
0
1.164
41
1.123
(8.536)
12.487
1.164
(41)
1.175
1.292
79
1.228
0,0%
1.175
44
1
1
4
5
3
23
1.132
0
1.132
(30)
1.162
1.162
0
1.162
43
1.118
(7.417)
12.487
1.162
(43)
1.177
1.292
79
1.229
0,0%
1.177
44
1
1
4
5
3
23
1.133
0
1.133
(26)
1.159
1.159
0
1.159
45
1.114
(6.303)
12.487
1.159
(45)
1.178
1.292
79
1.231
0,0%
1.178
44
1
1
4
5
3
23
1.135
0
1.135
(23)
1.157
1.157
0
1.157
47
1.110
(5.193)
12.487
1.157
(47)
1.179
1.292
79
1.231
0,0%
1.179
44
1
1
4
5
3
23
1.135
0
1.135
(21)
1.156
1.156
0
1.156
49
1.106
(4.087)
12.487
1.156
(49)
1.179
1.292
79
1.231
0,0%
1.179
44
1
1
4
5
3
23
1.135
0
1.135
(20)
1.155
1.155
0
1.155
51
1.103
(2.983)
12.487
1.155
(51)
1.179
1.292
79
1.231
0,0%
1.179
44
1
1
4
5
3
23
1.135
0
1.135
(19)
1.154
1.154
0
1.154
54
1.100
(1.883)
12.487
1.154
(54)
1.179
1.292
79
1.231
0,0%
1.179
44
1
1
4
5
3
23
1.135
0
1.135
(18)
1.153
1.153
0
1.153
56
1.097
(785)
12.487
1.153
(56)
1.179
1.292
79
1.231
0,0%
1.179
44
0
1
1
4
5
3
23
1.135
0
1.135
(17)
1.152
1.152
0
1.152
58
1.094
309
12.487
1.152
(58)
1.514
1.475
1.434
1.390
1.345
1.298
1.248
1.197
1.143
1.088
1.030
12.487
196
(12.291)
1.158
1.158
1.164
1.164
1.162
1.162
1.159
1.159
1.157
1.157
1.156
1.156
1.155
1.155
1.154
1.154
1.153
1.153
1.152
16.237
17.389
11.968
12.466
11.968
490
0
8
8
38
50
32
235
47
11.478
0
11.478
(240)
11.719
11.719
0
11.719
10.920
490
309
12.487
1.520
11.766
1.030
Cotistas
+
+
=
Investimento na aquisição das Cotas
Remuneração das Cotas
Impostos
Valor Residual
Fluxos de Caixa Líquidos dos Cotistas
12.487
11.766
16.237
15.516
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VotorantimWealthFII_16834_120719b
FCaixaAnual
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Ano
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Total
+
=
=
-/+
=
=
+
=
=
=
+
+
=
=
=
Receitas Operacionais
Área locável (m2)
Unitário de mercado locação (R$/m2)
Potencial de Mercado de Alugueis
Vacância do empreendimento
Área vaga (m2)
Alugueis Efetivos
Receitas de estacionamento
Outras receitas
Impostos sobre receitas
PIS
COFINS
Despesas Operacionais
Despesas de condomínio/IPTU (vacância)
Inadimplência irrecuperável
Gestão de contratos de locação
Taxa de administração,controladoria e custódia
Taxa CVM/BOVESPA
Despesas com auditoria
Despesas com formador de mercado
Despesas com reavaliação anual dos imóveis
Despesas com publicações legais
Reserva de contingências
Despesas iniciais de estruturação e distribuição
Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA)
Depreciação
Lucro antes de juros e Impostos (EBIT)
Receitas/Despesas financeiras
Lucro antes de Impostos
Impostos (IR/CSSL)
Lucro líquido
Depreciação e Amortização
Fluxos de Caixa Provenientes de Operações
Investimento em novos ativos
Reinvestimentos para reposição de ativos
Fluxos de Caixa Operações + Investimentos
Fluxos de Caixa Acumulado
Integralização dos Cotistas
Reservas e provisões
Fluxos de Caixa Acumulado
Remuneração de Cotistas
Fluxos de Caixa Líquidos do período
Aplicações + Disponibilidades
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
102,0%
102,5%
103,7%
104,5%
104,5%
104,5%
104,5%
104,5%
104,5%
104,5%
104,5%
104,2%
100,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
27,2%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,1%
0,1%
0,3%
0,4%
0,3%
2,0%
23,5%
72,8%
0,0%
72,8%
-2,0%
74,9%
0,0%
74,9%
0,0%
74,9%
5472,2%
3,2%
-5400,6%
-5400,6%
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761,7%
6257,4%
98,4%
758,5%
100,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
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0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,1%
0,1%
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0,4%
0,3%
2,0%
0,0%
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0,0%
96,3%
-2,5%
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0,0%
98,8%
0,0%
98,8%
0,0%
3,3%
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-824,1%
0,0%
0,0%
1065,5%
98,8%
-3,3%
100,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,1%
0,1%
0,3%
0,4%
0,3%
2,0%
0,0%
96,3%
0,0%
96,3%
-2,9%
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0,0%
99,1%
0,0%
99,1%
0,0%
3,5%
95,6%
-727,3%
0,0%
0,0%
1063,9%
99,1%
-3,5%
100,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,1%
0,1%
0,3%
0,4%
0,3%
2,0%
0,0%
96,3%
0,0%
96,3%
-2,5%
98,8%
0,0%
98,8%
0,0%
98,8%
0,0%
3,7%
95,2%
-631,1%
0,0%
0,0%
1062,5%
98,8%
-3,7%
100,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,1%
0,1%
0,3%
0,4%
0,3%
2,0%
0,0%
96,3%
0,0%
96,3%
-2,2%
98,5%
0,0%
98,5%
0,0%
98,5%
0,0%
3,8%
94,7%
-535,6%
0,0%
0,0%
1061,1%
98,5%
-3,8%
100,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,1%
0,1%
0,3%
0,4%
0,3%
2,0%
0,0%
96,3%
0,0%
96,3%
-1,9%
98,2%
0,0%
98,2%
0,0%
98,2%
0,0%
4,0%
94,2%
-440,8%
0,0%
0,0%
1059,9%
98,2%
-4,0%
100,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,1%
0,1%
0,3%
0,4%
0,3%
2,0%
0,0%
96,3%
0,0%
96,3%
-1,8%
98,1%
0,0%
98,1%
0,0%
98,1%
0,0%
4,2%
93,9%
-346,7%
0,0%
0,0%
1059,4%
98,1%
-4,2%
100,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,1%
0,1%
0,3%
0,4%
0,3%
2,0%
0,0%
96,3%
0,0%
96,3%
-1,7%
98,0%
0,0%
98,0%
0,0%
98,0%
0,0%
4,4%
93,6%
-253,1%
0,0%
0,0%
1059,4%
98,0%
-4,4%
100,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,1%
0,1%
0,3%
0,4%
0,3%
2,0%
0,0%
96,3%
0,0%
96,3%
-1,6%
97,9%
0,0%
97,9%
0,0%
97,9%
0,0%
4,5%
93,4%
-159,8%
0,0%
0,0%
1059,4%
97,9%
-4,5%
100,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,1%
0,1%
0,3%
0,4%
0,3%
2,0%
0,0%
96,3%
0,0%
96,3%
-1,5%
97,8%
0,0%
97,8%
0,0%
97,8%
0,0%
4,7%
93,1%
-66,6%
0,0%
0,0%
1059,4%
97,8%
-4,7%
100,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
3,7%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,1%
0,1%
0,3%
0,4%
0,3%
2,0%
0,0%
96,3%
0,0%
96,3%
-1,5%
97,7%
0,0%
97,7%
0,0%
97,7%
0,0%
4,9%
92,8%
26,2%
0,0%
0,0%
1059,4%
97,7%
-4,9%
100,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
4,1%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,1%
0,1%
0,3%
0,4%
0,3%
2,0%
0,4%
95,9%
0,0%
95,9%
-2,0%
97,9%
0,0%
97,9%
0,0%
97,9%
91,2%
4,1%
2,6%
0,0%
104,3%
12,7%
0,0%
98,3%
8,6%
758,5%
125,8%
122,1%
118,3%
114,3%
110,2%
105,9%
101,6%
97,0%
92,3%
87,4%
0,0%
6257,4%
98,4%
0,0%
0,0%
-6159,1%
0,0%
98,8%
0,0%
0,0%
98,8%
0,0%
99,1%
0,0%
0,0%
99,1%
0,0%
98,8%
0,0%
0,0%
98,8%
0,0%
98,5%
0,0%
0,0%
98,5%
0,0%
98,2%
0,0%
0,0%
98,2%
0,0%
98,1%
0,0%
0,0%
98,1%
0,0%
98,0%
0,0%
0,0%
98,0%
0,0%
97,9%
0,0%
0,0%
97,9%
0,0%
97,8%
0,0%
0,0%
97,8%
0,0%
97,7%
0,0%
1377,6%
1475,3%
104,3%
98,3%
0,0%
135,7%
129,6%
Cotistas
+
+
=
Investimento na aquisição das Cotas
Remuneração das Cotas
Impostos
Valor Residual
Fluxos de Caixa Líquidos dos Cotistas
Página 2 de 2
PESQUISA DE VALORES
ImpressãoAmostra
Amostra
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Endereço
Rua Conde de Bonfim 391
Rua Conde de Bonfim 520
Rua Conde de Bonfim 610
Rua Conde de Bonfim 211
Rua Santo Affonso 445
Rua Haddock Lobo 308
Praça Saenz Peña 19
Rua Conde de Bonfim 573
Rua Eng. Enaldo Cravo Peixoto
Rua Conde de Bonfim 44
AvaliandoRua Conde de Bonfim 369 A
Complemento
Citibank
Bairro
Tijuca
Tijuca
Tijuca
Tijuca
Tijuca
Tijuca
Tijuca
Tijuca
, Corporate Tijuca Tijuca
Tijuca
Banco do Brasil
Município
Rio de Janeiro
Rio de Janeiro
Rio de Janeiro
Rio de Janeiro
Rio de Janeiro
Rio de Janeiro
Rio de Janeiro
Rio de Janeiro
Rio de Janeiro
Rio de Janeiro
UF DataBase Preço (R$) %à vista SituaçãoV Aluguel (R$) Reajuste SituaçãoA PrazoContrato ÁreaSubsolo ÁreaTérreo
ÁreaMezanino
RJ
abr/12
33.000
12 transação
261,00
RJ
out/11
15.000
12 transação
197,00
RJ
abr/12
80.000
12 oferta
60
400,00
400,00
180,00
RJ
abr/12
55.000
12 oferta
60
400,00
80,00
RJ
abr/12
12.000
12 oferta
60
45,00
24,00
RJ
abr/12
685.000
100% oferta
80,00
RJ
abr/12
58.500
12 oferta
60
250,00
130,00
RJ
abr/12
25.000
12 oferta
60
211,00
60,00
RJ
abr/12 6.000.000
100% oferta
715,00
450,00
180,00
RJ
abr/12
12.000
12 oferta
85,00
Tijuca Rio de Janeiro RJ
abr/12
100% transação
Página 1 de 2
12 transação
393,56
ImpressãoAmostra
Amostra ÁreaSobreloja ÁreaSuperioresÁreaEquivalente FrenteImóvel FatorFrentes Vagas Padrão
1
261,00
8,00
1,00
superior
2
197,00
6,00
1,00
médio
3
655,00
10,00
1,00
32 médio
4
460,00
9,00
1,00
14 superior
5
45,00
90,00
4,00
1,00
médio
6
80,00
5,00
1,00
médio
7
347,50
6,00
1,00
superior
8
256,00
6,00
1,00
médio
9
799,50
8,00
1,00
5 médio
10
85,00
80,00
168,00
4,00
1,10
12 médio
Avaliando
449,82
448,49
842,85
20,00
1,10
14 superior
UnitárioNovoIdade
8,00
10
8,00
20
8,00
2
8,00
15
9,00
10
6,50
15
7,50
2
7,00
15
7,00
1
7,00
20
8,50
Página 2 de 2
Conservação NotaLocal Imobiliária
c
9,0 Patrimônio
d
8,0 Donni
b
8,0 Concal
c
8,5 corretor
d
9,0 Quatro Marias
d
6,5 Sawalla
b
10,0 corretor
d
8,0 advocacia
a
7,0 Lemarth
d
7,5 Prima
15 c
9,5
Contato
Citibank
Helio
Rafael
João
Administradora
Jorge
Josi
Valdemir
HOMOGENEIZAÇÃO DA AMOSTRA
Amostra
ID
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Unitário
Puro
126,44
76,14
122,14
119,57
133,33
8.562,50
168,35
97,66
7.504,69
71,43
Fator
Fator
à vista Reajuste
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Fator
Renda
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,01
1,00
1,00
0,01
1,00
Fator
Atualiz.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Fator
Oferta
1,00
1,00
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
Unitário
Venda
126,44
76,14
109,93
107,61
120,00
69,36
151,52
87,89
60,79
64,29
Fator
Fator
Testada Profund.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Fator
Frentes
1,10
1,10
1,10
1,10
1,10
1,10
1,10
1,10
1,10
1,00
Fator
Vagas
1,07
1,07
0,88
0,95
1,07
1,07
1,07
1,07
1,05
0,81
Fator
Padrão
1,06
1,06
1,06
1,06
0,94
1,31
1,13
1,21
1,21
1,21
Fator
Fator
Deprec. Prop.Área
0,93
0,88
1,15
0,83
0,84
0,94
1,00
0,94
0,99
0,79
1,05
0,79
0,84
0,88
1,05
0,88
0,83
0,94
1,15
0,83
Fator
Local
1,06
1,19
1,19
1,12
1,06
1,46
0,95
1,19
1,36
1,27
Fator
Unitário
Homog. Homogeneizado
1,10
139,08
1,40
106,60
1,01
111,03
1,17
125,90
0,95
114,00
1,78
123,46
0,97
146,97
1,50
131,84
1,49
90,58
1,27
81,65
ANÁLISE DE RESÍDUOS
Amostra
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
Unitário
Resíduo
Observado Estimado
Absoluto
Relativo
126,44
110,05
(16,39)
-13%
76,14
86,46
10,32
14%
122,14
133,17
11,03
9%
119,57
114,96
(4,61)
-4%
133,33
141,58
8,25
6%
8.562,50
8.395,76
(166,74)
-2%
168,35
138,66
(29,69)
-18%
97,66
89,67
(7,99)
-8%
7.504,69
10.029,83
2.525,14
34%
71,43
105,91
34,48
48%
RESÍDUOS RELATIVOS
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
-40%
-50%
-60%
-70%
-80%
-90%
-100%
1
MÉDIA DE RESÍDUOS RELATIVOS
16%
2
3
4
5
6
7
8
9
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
TRATAMENTO ESTATÍSTICO
Número de Elementos
AVALIAÇÃO
10
Média Aritmética
Desvio Padrão
Coeficiente de Variação
117,11
20,62
18%
Limite Inferior
Limite Superior
81,98
152,24
Elementos saneados
Média Saneada
9
121,05
t de Student
Intervalo de Confiabilidade
Inferior
Superior
Área
Valor de Mercado para Locação
Unitário Saneado
121,05
Valor do imóvel
Hipótese de rejeição
0,6042
Aceito a Média Saneada
102.000
Intervalo de Confiabilidade
Inferior
94.145
Superior
109.855
1,3830
108,09
126,13
842,85
-8%
8%
Análise dos Coeficientes de Variação
Unitário Puro
31%
Unitário Homog.
18%
Resultados da influência integral das variáveis
V. Padrão
28%
V. Prop. Área
33%
V. Depreciação
26%
V. Frentes
32%
V. Localização
20%
V. NãoUsado
31%
V. Vagas
43%
V. NãoUsado
31%
V. Testada
31%
V. NãoUsado
31%
V. Profundidade
41%
Resultados da influência ajustada das variáveis
V. Padrão
Peso
28%
100%
V. Prop. Área
Peso
33%
100%
V. Depreciação
Peso
26%
100%
V. Frentes
Utilizado
32%
sim
V. Localização
Peso
20%
100%
V. NãoUsado
Peso
31%
0%
V. Vagas
Peso
35%
30%
V. NãoUsado
Peso
31%
0%
V. Testada
Fator
31%
-
V. NãoUsado
Peso
31%
0%
V. Profundidade
Fator
31%
-
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO
(LOCAÇÃO)
Dentro do critério definido na introdução deste laudo, o grau de fundamentação e precisão
para o presente laudo é:
FUNDAMENTAÇÃO
Tabela 4 – Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores
Item
Pontos
Comentários
A caracterização do imóvel avaliando foi completa quanto a todas as
3
1
variáveis analisadas
2
Foi atendida a quantidade mínima para o Grau II
2
Foram apresentadas informações relativas a todas as características dos
2
3
dados analisados, sem foto
Os ajustes utilizados no tratamento atenderam os limites permitidos no Grau
2
4
II
Total
9
Laudo enquadrado no Grau II
O presente trabalho é classificado como “Grau II” quanto à fundamentação, conforme o que
dispõem as normas da ABNT.
PRECISÃO
A amplitude do intervalo de confiança do presente trabalho é de 15%, portanto é classificado
como “Grau III” quanto à precisão.
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
MÉTODO EVOLUTIVO
Na pesquisa efetuada para a parcela de terreno não foi possível coletar uma quantidade de
elementos comparativos suficientes para, de acordo com as normas, classificar a avaliação
no mínimo em Grau I de fundamentação.
Para a aferição de valores foram consultados vários profissionais do mercado imobiliário da
região, discutindo-se parâmetros de preços e elementos de comparação que permitiram
consolidar a avaliação a níveis de mercado.
Dentro do critério definido na introdução deste laudo, o grau de fundamentação para a
parcela de benfeitorias é:
Tabela 7 – Graus de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação de
custo de benfeitorias
Item
Pontos
Comentários
Na estimativa do custo direto, utilizamos um custo unitário básico para
1
1
projeto diferente do projeto padrão, com os devidos ajustes
1
O BDI adotado foi arbitrado
2
A depreciação física foi calculada por métodos técnicos consagrados,
2
3
considerando-se idade, vida útil e estado de conservação
Total
4
Laudo enquadrado no Grau I
A parcela benfeitoria é classificada como “Grau I” quanto à fundamentação, conforme o
que dispõem as normas da ABNT.
Dentro do critério definido na introdução deste laudo, a classificação quanto à
fundamentação dos três componentes (terreno, benfeitoria e fator de comercialização) é:
Tabela 11 – Graus de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo
Item
Pontos
Comentários
Na estimativa do valor do terreno, não atingimos ao menos o Grau I de
0
1
fundamentação no método comparativo
Na estimativa dos custos de reedição, atingimos o Grau II de
2
2
fundamentação no método da quantificação do custo
2
O fator de comercialização foi justificado
3
Total
4
Não há classificação para o presente trabalho quanto à fundamentação, conforme o que
dispõem as normas da ABNT.