INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL
EM CONSTRUÇÃO E OUTRAS AVENÇAS DO
CONDOMINIO EDIFÍCIO “ESSENCIS ALTO DA LAPA"
NORMAS CONTRATUAIS
Pelo presente instrumento particular e regular forma de direito, as partes
mencionadas no item I alíneas “a” e “b” do Quadro Resumo, têm entre si justa e
acertada a presente transação, que se regerá pelas condições que seguem, mútua e
reciprocamente aceitas.
01. DO IMÓVEL E DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
01.01 - A VENDEDORA é proprietária senhora e legítima possuidora de maneira
livre e desembaraçada de toda e qualquer restrição, real ou pessoal, judicial ou
extrajudicial, de qualquer natureza do imóvel objeto da Matrícula nº 126.590 do 10º
Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo-SP, o qual segue abaixo descrito:
“TRÊS CASAS E TRÊS PRÉDIOS, à Rua Croata nºs 788/790, 802, 808, 812,
820/822 e 826/836, no 14º subdistrito, Lapa, do município e comarca da capital do
Estado de São Paulo, e o terreno distante 151,20m do alinhamento predial da Rua
Tonelero, medindo de frente em linha quebrada 6,00m, daí deflete levemente à
esquerda seguindo por uma distância de 12,03m, daí deflete levemente à direita
seguindo por uma distância de 6,07m, daí deflete levemente à esquerda seguindo
por uma distância de 31,76m; do lado direito de quem da rua olha para o terreno,
segue pelos seguintes trechos: partindo da Rua Croata segue por uma distância de
50,52m, daí deflete levemente à direita seguindo por uma distância de 5,75m,
confrontando com o prédio nº 774 da Rua Croata; do lado esquerdo mede 51,30m,
confrontando com o prédio 848 da Rua Croata; nos fundos segue em linha quebrada
a partir da divisa lateral esquerda, pelos seguintes trechos: segue por uma distância
de 5,50m, daí deflete levemente à direita seguindo por uma distância de 7,74m, daí
deflete à direita seguindo por uma distância de 0,57m, daí deflete à esquerda
seguindo por uma distância de 0,26m, daí deflete levemente à esquerda seguindo
por uma distância de 12,90m, daí deflete levemente à esquerda seguindo por uma
distância de 7,21m, daí deflete levemente à esquerda seguindo por uma distância de
4,40m, daí deflete levemente à esquerda seguindo por uma distância de 7,96m, daí
deflete levemente à direita seguindo por uma distância de 7,66m, daí deflete
levemente à esquerda seguindo por uma distância de 0,33m, confrontando com os
prédio nºs 771, 767, 757/757-fundos, 747, 741/743 e 739-A da Avenida Ricardo
Medina Filho; encerrando a área de 2.880,29m².” Cadastrado na Prefeitura do
Município de São Paulo pelos contribuintes: 024.040.0098-5, 024.040.0100-0,
024.040.0101-9, 024.040.0102-7, 024.040.0103-5, 024.040.0104-3, 024.040.0105-1,
024.040.0335-6, 024.040.0336-4.
01.02 - O Objeto da presente incorporação a ser realizada pelo sistema preconizado
pela Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1.964 é um Condomínio de natureza
residencial que será construído sobre o terreno caracterizado no item 01.01 retro,
conforme os termos do Alvará de Aprovação de Edificação Nova nº 2011/25640-00,
junto ao processo nº 2010-0254076-0, expedido pela Prefeitura do Município de São
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Paulo, em 27/06/2011, apostilado em 09/08/2011 sob o nº 2011/25640-01, e será
composto de 02 (dois) subsolos, garagem exclusiva e ático, térreo, apartamento do
zelador e 01 (um) bloco, contendo 09 (nove) andares, com 84 (oitenta e quatro)
unidades autônomas, à razão de 10 (dez) unidades tipo por andar/pavimento
distribuídas do 1º andar ou 1º pavimento ao 7º andar ou 7ºpavimento, 02 (duas)
unidades tipo localizadas no 8º andar ou 8º pavimento, 04 (quatro) unidades
“gardens” localizadas no andar térreo e 08 (oito) unidades “duplex” localizadas no 8º
andar ou 8º pavimento e pavimento cobertura / casa de máquinas e barriletes, sob a
denominação de “ESSENCIS ALTO DA LAPA”. Conforme Alvará de Aprovação de
Edificação Nova, precitado, o empreendimento possuirá uma área total construída
de 13.571.140m².
01.03 - O Memorial de Incorporação encontra-se registrado sob n° R.3 na Matrícula
n° 126.590 do 10º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo-SP.
01.04 - Nos termos da Incorporação, o empreendimento está especificado e será
construído conforme abaixo:
a) A UNIDADE AUTÔNOMA “GARDEN” NÚMERO 01 LOCALIZADA NO ANDAR
TÉRREO, terá, a área construída privativa coberta edificada principal de
56,160m², a área comum coberta edificada de garagem de 19,340m², nesta
incluída 02 vagas indeterminadas na garagem do edifício, a área restante comum
coberta de 44,414m², perfazendo o total da área edificada de 119,914m², a área
privativa descoberta de 46,940m², a área comum descoberta de 22,373m²,
totalizando a área construída coberta mais descoberta de 189,227m²,
correspondendo, como parte inseparável, a uma fração ideal no solo e nas outras
partes comuns do condomínio de 1,1924%.
b) A UNIDADE AUTÔNOMA “GARDEN” NÚMERO 02 LOCALIZADA NO ANDAR
TÉRREO, terá, a área construída privativa coberta edificada principal de
50,560m², a área comum coberta edificada de garagem de 19,340m², nesta
incluída 02 vagas indeterminadas na garagem do edifício, a área restante comum
coberta de 42,919m², perfazendo o total da área edificada de 112,819m², a área
privativa descoberta de 53,140m², a área comum descoberta de 21,620m²,
totalizando a área construída coberta mais descoberta de 187,579m²,
correspondendo, como parte inseparável, a uma fração ideal no solo e nas outras
partes comuns do condomínio de 1,1522%.
c) A UNIDADE AUTÔNOMA “GARDEN” NÚMERO 09 LOCALIZADA NO ANDAR
TÉRREO, terá, a área construída privativa coberta edificada principal de
66,000m², a área comum coberta edificada de garagem de 19,340m², nesta
incluída 02 vagas indeterminadas na garagem do edifício, a área restante comum
coberta de 52,763m², perfazendo o total da área edificada de 138,103m², a área
privativa descoberta de 63,780m², a área comum descoberta de 26,577m²,
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totalizando a área construída coberta mais descoberta de 228,460m²,
correspondendo, como parte inseparável, a uma fração ideal no solo e nas outras
partes comuns do condomínio de 1,4165%.
d) A UNIDADE AUTÔNOMA “GARDEN” NÚMERO 10 LOCALIZADA NO ANDAR
TÉRREO, terá, a área construída privativa coberta edificada principal de
66,000m², a área comum coberta edificada de garagem de 19,340m², nesta
incluída 02 vagas indeterminadas na garagem do edifício, a área restante comum
coberta de 50,437m², perfazendo o total da área edificada de 135,777m², a área
privativa descoberta de 50,180m², a área comum descoberta de 25,406m²,
totalizando a área construída coberta mais descoberta de 211,363m²,
correspondendo, como parte inseparável, a uma fração ideal no solo e nas outras
partes comuns do condomínio de 1,3541%.
e) AS UNIDADES AUTÔNOMAS TIPO DE NÚMEROS 101, 102, 103, 104, 105,
106, 107, 108, 109, 110, 201, 202, 203, 204, 205, 206, 207, 208, 209 E 210
LOCALIZADAS DO 1º ANDAR OU 1º PAVIMENTO AO 2º ANDAR OU
2ºPAVIMENTO, terão, cada uma, a área construída privativa coberta edificada
principal de 66,000m², a área comum coberta edificada de garagem de 19,340m²,
nesta incluída 02 vagas indeterminadas na garagem do edifício, a área restante
comum coberta de 41,858m², perfazendo o total da área edificada de 127,198m²,
a área comum descoberta de 21,084m², totalizando a área construída coberta
mais descoberta de 148,282m², correspondendo, como parte inseparável, a uma
fração ideal no solo e nas outras partes comuns do condomínio de 1,1237%.
f) AS UNIDADES AUTÔNOMAS TIPO DE NÚMEROS 301, 302, 303, 304, 305,
306, 307, 308, 309, 310, 401, 402, 403, 404, 405, 406, 407, 408, 409, 410, 501,
502, 503, 504, 505, 506, 507, 508, 509, 510, 601, 602, 603, 604, 605, 606, 607,
608, 609, 610, 701, 702, 703, 704, 705, 706, 707, 708 E 710 LOCALIZADAS DO
3º ANDAR OU 3º PAVIMENTO AO 7º ANDAR OU 7º PAVIMENTO, terão, cada
uma, a área construída privativa coberta edificada principal de 66,000m², a área
privativa coberta edificada acessória de 2,300m², correspondente ao depósito
individual e determinado de uso exclusivo, localizado em um dos subsolos, a
área comum coberta edificada de garagem de 19,340m², nesta incluída 02 vagas
indeterminadas na garagem do edifício, a área restante comum coberta de
42,513m², perfazendo o total da área edificada de 130,153m², a área comum
descoberta de 21,414m², totalizando a área construída coberta mais descoberta
de 151,567m², correspondendo, como parte inseparável, a uma fração ideal no
solo e nas outras partes comuns do condomínio de 1,1413%.
g) A UNIDADE AUTÔNOMA TIPO NÚMERO 709 LOCALIZADA NO 7º ANDAR
OU 7º PAVIMENTO, terá, a área construída privativa coberta edificada principal
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de 66,000m², a área comum coberta edificada de garagem de 19,340m², nesta
incluída 02 vagas indeterminadas na garagem do edifício, a área restante comum
coberta de 41,858m², perfazendo o total da área edificada de 127,198m², a área
comum descoberta de 21,084m², totalizando a área construída coberta mais
descoberta de 148.282m², correspondendo, como parte inseparável, a uma
fração ideal no solo e nas outras partes comuns do condomínio de 1,1237%.
h) AS UNIDADES AUTÔNOMAS “DUPLEX” DE NÚMEROS 801, 802, 809 E 810
LOCALIZADOS NO 8º ANDAR OU 8º PAVIMENTO / PAVIMENTO
COBERTURA / CASA DE MÁQUINAS E BARRILETES, terão, cada uma, a área
construída privativa coberta edificada principal de 70,860m², a área privativa
coberta edificada acessória de 2,300m², correspondente ao depósito individual e
determinado de uso exclusivo, localizado em um dos subsolos, a área comum
coberta edificada de garagem de 19,340m², nesta incluída 02 vagas
indeterminadas na garagem do edifício, a área restante comum coberta de
62,474m², perfazendo o total da área edificada de 154,974m², a área privativa
descoberta de 60,330m², a área comum descoberta de 31,470m², totalizando a
área construída coberta mais descoberta de 246.774m², correspondendo, como
parte inseparável, a uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns do
condomínio de 1,6772%.
i) AS UNIDADES AUTÔNOMAS “DUPLEX” DE NÚMEROS 803, 804, 807 E 808
LOCALIZADOS NO 8º ANDAR OU 8º PAVIMENTO / PAVIMENTO
COBERTURA / CASA DE MÁQUINAS E BARRILETES, terão, cada uma, a área
construída privativa coberta edificada principal de 70,950m², a área privativa
coberta edificada acessória de 2,300m², correspondente ao depósito individual e
determinado de uso exclusivo, localizado em um dos subsolos, a área comum
coberta edificada de garagem de 19,340m², nesta incluída 02 vagas
indeterminadas na garagem do edifício, a área restante comum coberta de
59,325m², perfazendo o total da área edificada de 151,915m², a área privativa
descoberta de 49,100m², a área comum descoberta de 29,884m², totalizando a
área construída coberta mais descoberta de 230,899m², correspondendo, como
parte inseparável, a uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns do
condomínio de 1,5927%.
j) AS UNIDADES AUTÔNOMAS TIPO DE NÚMEROS 805 E 806 LOCALIZADOS
NO 8º ANDAR OU 8º PAVIMENTO, terão, cada uma, a área construída privativa
coberta edificada principal de 66,000m², a área privativa coberta edificada
acessória de 2,300m², correspondente ao depósito individual e determinado de
uso exclusivo, localizado em um dos subsolos, a área comum coberta edificada
de garagem de 19,340m², nesta incluída 02 vagas indeterminadas na garagem
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do edifício, a área restante comum coberta de 42,513m², perfazendo o total da
área edificada de 130,153m², a área comum descoberta de 21,414m², totalizando
a área construída coberta mais descoberta de 151,567m², correspondendo, como
parte inseparável, a uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns do
condomínio de 1,1413%.
Obs: A vaga destinada aos portadores de necessidades especiais, a vaga destinada
ao zelador, bem como as vagas indeterminadas para motocicletas, em número de
10 (dez), constituirão áreas de uso comum do condomínio.
01.05 - À cada uma das unidades autônomas tipo de números 301, 302, 303, 304,
305, 306, 307, 308, 309, 310, 401, 402, 403, 404, 405, 406, 407, 408, 409, 410, 501,
502, 503, 504, 505, 506, 507, 508, 509, 510, 601, 602, 603, 604, 605, 606, 607, 608,
609, 610, 701, 702, 703, 704, 705, 706, 707, 708, 710, 805 e 806 e a cada uma das
unidades autônomas “duplex” de números 801, 802, 803, 804, 807, 808, 809 e 810,
vincular-se-á o depósito individual e determinado, conforme abaixo distribuído:
QUANTIDADE
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
27.
APARTAMENTO
NÚMERO
DEPÓSITO
DEP.01
DEP.02
DEP.03
DEP.04
DEP.05
DEP.06
DEP.07
DEP.08
DEP.09
DEP.10
DEP.11
DEP.12
DEP.13
DEP.14
DEP.15
DEP.16
DEP.17
DEP.18
DEP.19
DEP.20
DEP.21
DEP.22
DEP.23
DEP.24
DEP.25
DEP.26
DEP.27
801
802
803
804
805
806
807
808
809
810
701
702
703
704
705
706
707
708
710
601
602
603
604
605
606
607
608
SUBSOLO
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
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28.
29.
30.
31.
32.
33.
34.
35.
36.
37.
38.
39.
40.
41.
42.
43.
44.
45.
46.
47.
48.
49.
50.
51.
52.
53.
54.
55.
56.
57.
58.
59.
609
610
501
502
503
504
505
506
507
508
509
510
401
402
403
404
405
406
407
408
409
410
301
302
303
304
305
306
307
308
309
310
DEP.28
DEP.29
DEP.30
DEP.31
DEP.32
DEP.33
DEP.34
DEP.35
DEP.36
DEP.37
DEP.38
DEP.39
DEP.40
DEP.41
DEP.42
DEP.43
DEP.44
DEP.45
DEP.46
DEP.47
DEP.48
DEP.49
DEP.50
DEP.01
DEP.02
DEP.03
DEP.04
DEP.05
DEP.06
DEP.07
DEP.08
DEP.09
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
02. DO COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA
02.01 - Da edificação a ser construída, a VENDEDORA destaca a Unidade
Autônoma mencionada no item II do Quadro Resumo, lá descrita e caracterizada,
que juntamente com a fração ideal de terreno a ela correspondente, por este
instrumento e regular forma de direito promete vender ao COMPRADOR, que dela
promete e se obriga a comprar, pelo preço certo, ajustado e declarado no item III do
Quadro Resumo.
03. PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO
03.01 - O preço contratado será pago nas datas, modo e forma constantes do item
IV do Quadro Resumo, nos escritórios da VENDEDORA ou em outro local ou modo
por ela previamente determinado e observadas as disposições que se seguem.
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03.02 - A VENDEDORA poderá contratar cobrança bancária, a qual será realizada
através de emissão de boleto/ficha de compensação diretamente da instituição
financeira ao COMPRADOR. Fica desde já esclarecido que, se o COMPRADOR
tiver aderido junto a qualquer instituição financeira ao DDA - DÉBITO DIRETO
AUTORIZADO, não será possível o recebimento físico do boleto/ficha de
compensação, sendo que nessa hipótese, ajustará o pagamento diretamente com o
Banco do qual é correntista, não podendo responsabilizar a VENDEDORA, por
qualquer transtorno que eventualmente tenha que suportar para efetivação do
pagamento.
03.03 - O não recebimento da cobrança bancária, por qualquer motivo ou razão, não
eximirá o COMPRADOR da obrigação de efetuar os pagamentos previstos neste
instrumento, não podendo servir de justificativa para o atraso na liquidação das
parcelas que poderá ser feita nos escritórios da VENDEDORA.
03.04 - Sobre as parcelas discriminadas no item IV do Quadro Resumo, inclusive a
parcela relativa ao financiamento bancário, a serem pagas pelo COMPRADOR
incidirão atualização monetária e juros, na forma e de acordo com as condições
adiante estabelecidas.
03.05 - É direito da VENDEDORA, exigir em qualquer época, prova do correto
pagamento de uma obrigação, ficando o COMPRADOR, desde já, a tanto obrigado.
03.05.01 - Sempre que o pagamento for feito por cheque, a dívida somente será
considerada quitada após a efetiva compensação bancária, o não pagamento, por
qualquer causa, implicará na automática incidência das cominações para os casos
de inadimplência, notadamente juros moratórios, multa convencional e reajuste
monetário, incidentes sobre o valor da obrigação considerada não paga.
03.05.02 - O pagamento em atraso de qualquer obrigação, sem a conseqüente
cobrança das respectivas cominações contratuais, qualquer que seja a
circunstância, o fato, mesmo reiterado, não impedirá a VENDEDORA de sanar o
erro a qualquer tempo, sendo devida a diferença pelo COMPRADOR, acrescida das
cominações previstas no presente contrato; se a VENDEDORA não exigir o
pagamento, sua atitude não induzirá liberalidade, novação ou renúncia,
permanecendo íntegro seu direito de cobrar o que lhe é devido em momento
oportuno.
03.06 - Apesar da condição resolutiva, a VENDEDORA, lhe convindo, poderá tolerar
a mora do COMPRADOR, sem que implique novação ou renúncia.
04. ÍNDICES DE REAJUSTE E JUROS - FORMA DE APLICAÇÃO
04.01 - O preço total previsto no item III do Quadro Resumo é para pagamento À
VISTA, mas as partes concordam com o pagamento à prazo, em parcelas, sem que
esse parcelamento implique em qualquer alteração, ajuste ou compensação no
preço real e efetivo de venda, razão pela qual a VENDEDORA e o COMPRADOR
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pactuam regras de reajuste monetário e de revisão de preços por serem essenciais
à preservação e restauração do valor efetivo e atual do preço e manutenção do
equilíbrio econômico-financeiro, e, por isso, reconhecem e se obrigam
expressamente:
1) Índices de Reajuste
a) Durante o período da construção, o índice de reajuste do saldo devedor e das
parcelas e prestações será o INCC - Índice Nacional do Custo da Construção,
apurado pela Fundação Getúlio Vargas.
b) Tratando-se o INCC/FGV de índice setorial, poderá o mesmo sofrer oscilações
mensais diferentes de outros índices, visto que decorrentes da variação dos custos
da construção.
c) Após a obtenção do Certificado de Conclusão da obra (HABITE-SE), outorgado
pelo órgão municipal, o saldo devedor bem como as parcelas vincendas passarão a
ser atualizados pelo Índice Geral de Preços de Mercado - IGP-M/FGV - apurado pela
Fundação Getúlio Vargas, mantendo-se, quanto ao mais, todos os encargos ora
pactuados.
1.1) Forma de Aplicação:
a) As parcelas a serem pagas, assim como o saldo devedor, serão corrigidos
mensalmente, de acordo com a variação acumulada dos índices pactuados, a contar
do mês da assinatura deste instrumento até o efetivo pagamento de cada uma das
parcelas e até a última parcela do preço do imóvel negociado.
b) Para efeito do cálculo, será considerada a variação acumulada dos referidos
índices entre o segundo mês anterior ao da assinatura do presente instrumento e
segundo mês anterior ao do efetivo pagamento.
c) No caso de não ser conhecido o índice do mês requerido para o cálculo do
reajustamento, o COMPRADOR fará o pagamento mediante projeção feita pela
VENDEDORA; neste caso, em seguida à divulgação do índice requerido para o
cálculo do reajustamento, a diferença será devolvida ou paga, reajustada
monetariamente.
d) Caso seja modificada a periodicidade prevista na legislação vigente nesta data,
por disposição legal ou judicial, as partes contratantes concordam, desde já e em
caráter irrevogável, que a revisão passará, automaticamente, a ser feita no menor
prazo que for legalmente permitido.
e) À revisão, se aplicam também as regras de substituição automática previstas no
sub-item 05.01 abaixo.
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2) Dos Juros
a) A partir da obtenção do Certificado de Conclusão da Obra (HABITE-SE), o saldo
devedor, será acrescido de juros equivalentes a 1% (um por cento) ao mês,
calculados pelo sistema da Tabela Price, pagáveis na forma pactuada no Quadro
Resumo.
b) No caso de antecipação ou postergação da obtenção do Certificado de Conclusão
da Obra (HABITE-SE), as partes promoverão o recalculo dos juros ajustados no
presente contrato, considerando como data base, aquela da efetiva conclusão das
obras.
05. ÍNDICES SUBSTITUTIVOS E FORMA DE APLICAÇÃO
05.01 - Em caso de extinção, congelamento, modificação ou não publicação, seja do
INCC, seja do IGP-M, ambos apurados pela Fundação Getulio Vargas, a atualização
monetária permanecerá em pleno vigor e o reajustamento, seguindo os critérios
anteriormente previstos, será efetuado pelos índices alternativos abaixo descritos, a
saber:
a) Na hipótese de extinção do INCC/FGV, durante a construção:
- Índice CUB - Custo Unitário Básico - fornecido pelo SINDUSCON/SP.
b) Na hipótese de extinção do IGP-M/FGV, após a conclusão da obra:
- Índice de Preços ao Consumidor (IPC-FIPE/USP).
- Índice Geral de Preços (IGP-DI/FGV).
05.02 - A atualização monetária do preço e das parcelas que o representam,
não constitui onerosidade assim como a oscilação que decorrer não se
constituirá excessiva uma vez que traduzirá apenas a recomposição da moeda,
condição essencial ao equilíbrio do presente negócio.
06.
DO
FINANCIAMENTO
EMPREENDIMENTO
DESTINADO
À
CONSTRUÇÃO
DO
06.01 - A construção do empreendimento poderá ser levada a efeito pela
VENDEDORA ou por Construtora por ela contratada, mediante recursos próprios
e/ou através de financiamento diretamente a ela concedido por qualquer entidade de
crédito, de sua livre escolha, com garantia hipotecária, na qual ficará estabelecido
que as obrigações da VENDEDORA estarão sujeitas à atualização monetária e à
remuneração com base nos índices e critérios estipulados pelo Agente Financeiro.
06.02 - Em garantia do eventual crédito aberto em nome da VENDEDORA, esta
poderá constituir em favor do agente financeiro hipoteca/alienação fiduciária sobre a
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Comprador
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parte de terreno ora prometida à venda, bem como, das construções, instalações e
benfeitorias sobre ela acrescidas ou por acrescer.
06.03 - Assim, declara o COMPRADOR expressamente concordar, desde já com
que a VENDEDORA contrate o empréstimo destinado à construção do
empreendimento, bem como com a constituição de hipoteca do terreno e das
acessões e benfeitorias que a ele acederão.
06.04 - Com o fim de cumprir o disposto no item anterior o COMPRADOR nomeia e
constitui VENDEDORA como sua procuradora, de início qualificada, à qual outorga
os poderes irrevogáveis e irretratáveis, na forma prevista nos artigos 683, 684 e 686,
parágrafo único, da Lei 10.406 de 10/01/2002 (Código Civil Brasileiro), para, em
nome dele, COMPRADOR, junto a qualquer agente financiador, assinar, aditar, reratificar, alterar o contrato de abertura de crédito com garantia hipotecária e outras
avenças, para produção no empreendimento referido no item 1 retro, podendo
ajustar cláusulas e correções, prazos, taxas de financiamento, e quaisquer outros
encargos daí decorrentes, oferecendo garantias reais, hipotecando as frações ideais
do terreno, benfeitorias e acessões que a ele acederão podendo, ainda, representar
o COMPRADOR, para registro da hipoteca, perante o cartório de registro de imóveis
competente, cartório notarial e quaisquer outras repartições públicas, federais,
estaduais e municipais, autarquias, etc.
06.04.01 - O COMPRADOR compromete-se a assinar todo e qualquer documento,
inclusive outorgar à VENDEDORA procuração através de instrumento público com
os poderes acima citados, que se façam necessários à viabilização do
financiamento.
06.05 - Todas as despesas, encargos e custos financeiros relativos ao empréstimo
que vier a ser concedido à VENDEDORA, no tocante à unidade autônoma e
respectiva fração ideal de terreno aqui objetivada, serão de sua inteira e exclusiva
responsabilidade, à qual competirá, inclusive, a liquidação do montante devido à
sociedade de crédito, em nada concorrendo o COMPRADOR para esse fim.
07. DA CONSTRUÇÃO
07.01 - As obras deverão obedecer ao projeto de construção de que trata o item 01
retro, de pleno conhecimento do COMPRADOR, com o memorial descritivo e com os
documentos constantes do Memorial de Incorporação arquivados no Registro de
Imóveis competente, os quais, inteiramente aceitos pelo COMPRADOR, ficam
fazendo parte integrante deste instrumento como se aqui estivessem transcritos,
ressalvadas as modificações que, nos termos deste compromisso e da procuração
adiante outorgada, nele venham a ser introduzidas.
07.02 - Independentemente de qualquer consulta ao COMPRADOR e sem que lhe
caiba o direito de pleitear qualquer indenização, poderá a VENDEDORA, sempre
que se tornar necessário, alterar o projeto referido no item anterior, em razão de
imposição de boas normas técnicas de execução de obras, de determinação ou
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exigências dos poderes públicos ou de empresas concessionárias de serviços
públicos, questões mercadológicas ou por critérios técnicos supervenientes à data
do presente instrumento, mesmo que tais modificações, sem outro grau de solução,
impliquem na mudança estética dos projetos de arquitetura, paisagismos, alteração
do número de vagas de garagem dentre outros, originalmente previstos em
maquetes, folhetos, reprinters, etc.
07.03 - Sem prejuízo do disposto no item anterior, não será considerada infração ao
projeto de construção supra mencionado, não dando, conseqüentemente, ao
COMPRADOR o direito de pedir compensação ou indenização, de espécie alguma,
qualquer diferença para mais ou para menos, não excedente a 5% (cinco por cento)
nas medidas e/ou áreas do imóvel ou das partes comuns seja de que espécie for,
ficando perfeitamente esclarecido que, para cálculo de eventual diferença nas áreas
e/ou medidas, será tomado como ponto de referência o eixo das paredes.
07.04 - Fica expressamente convencionado que a edificação será considerada
pronta e acabada para todos os fins e efeitos de direito desde que seja expedido o
“CERTIFICADO DE CONCLUSÃO” da construção e concedido o "HABITE-SE"
pela Prefeitura Municipal de São Paulo-SP, não podendo o COMPRADOR recusarse ao recebimento das chaves da unidade autônoma compromissada, sob qualquer
pretexto, especialmente nos casos de realização de benfeitorias e alteração dos
acabamentos pela VENDEDORA ou por seus fornecedores.
07.05 - É vedada ao COMPRADOR a interferência direta na obra, quer seja em
entendimento com mestre de obras ou encarregado, quer com operários a serviço
da VENDEDORA ou sub-empreiteira que contratar e, bem assim, a entrada e
permanência na obra sem autorização prévia e por escrito de profissional dela
encarregado, sob pena de, no caso de desobediência a esta disposição contratual
caracterizar-se infração contratual ensejadora de rescisão deste contrato, na forma
anteriormente estabelecida.
07.06 - A planta da unidade, os acabamentos e o Memorial Descritivo das partes
comuns do condomínio são do conhecimento do COMPRADOR e por ele
inteiramente rubricados e aceitos, ficando esclarecido que as eventuais tonalidades
ou divergências constantes das ilustrações e folhetos que lhe foram apresentadas
poderão sofrer alterações em relação ao produto final (obra) a ser entregue.
07.06.01 – Conforme indicado no memorial descritivo do empreendimento, cujo teor
o COMPRADOR tem pleno conhecimento e é parte integrante do presente, a
unidade será entregue pela VENDEDORA, sem qualquer custo adicional ao
COMPRADOR, com uma fechadura biométrica instalada que permitirá a abertura da
porta de entrada através do reconhecimento da impressão digital ou colocação de
senha.
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07.06.02 - A eventual aquisição e instalação de outros equipamentos de automação
serão realizadas e custeadas diretamente pelo COMPRADOR, após a efetiva
entrega do imóvel e respectiva vistoria.
07.07 - Na hipótese de falta, escassez ou dificuldade na aquisição de materiais,
equipamentos e/ou alterações especificadas, destinadas à alteração e/ou
modificação do projeto original, poderão tais materiais ser substituídos por outros
similares, que não determinem a depreciação da qualidade do imóvel.
07.08 - Fica desde já avençado que a ocorrência da hipótese ventilada no item
anterior não dará ensejo a compensações ou indenizações entre as partes.
07.09 - A VENDEDORA, no momento oportuno, após o início das obras, colocará à
disposição do COMPRADOR, a opção para alteração da planta da unidade, a qual,
originalmente, tem dois dormitórios (sendo uma suíte), e poderá ser alterada para
sala ampliada com a exclusão de um dormitório, mantendo a suíte, conforme projeto
existente.
08. DA RESPONSABILIDADE DAS PARTES
08.01 - Na forma do artigo 618 do Código Civil Brasileiro, a VENDEDORA garantirá
a solidez e segurança do empreendimento pelo prazo de 05 (cinco) anos.
08.02 - Quanto a eventuais defeitos construtivos menores, não abrangidos pela
garantia do artigo 618 do Código Civil Brasileiro, são os mesmos divididos em 02
(duas) classes:
a) Defeitos menores visíveis e ostensivos: quanto a estes, o COMPRADOR deverá
ressalvá-los no momento da entrega da unidade autônoma, no próprio termo do seu
recebimento, aplicando-se o prazo decadencial de 90 (noventa) dias, previsto no
artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor;
b) Defeitos menores ocultos ou não perceptíveis no momento da entrega: quanto a
estes, o prazo decadencial será também de 90 (noventa) dias, a partir do momento
em que ficar evidenciado o defeito, nos termos do § 3º do artigo 26 do Código de
Defesa do Consumidor.
08.03 - Nos termos do § 2º do mesmo artigo 26 do Código de Defesa do
Consumidor, a reclamação comprovadamente formulada, por escrito, pelo
COMPRADOR, paralisará a contagem do prazo da garantia, o qual só passará a fluir
a partir da resposta negativa, também por escrito e inequivocamente transmitida,
pela VENDEDORA.
08.04 - As mesmas regras aplicáveis à responsabilidade construtiva pelas unidades
autônomas aplicar-se-ão também às áreas comuns.
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08.05 - A VENDEDORA não poderá ser responsabilizada pelo agravamento, nem
pelas suas conseqüências, de defeitos construtivos que não lhe sejam prontamente
comunicados.
08.06 - A VENDEDORA não poderá ser responsabilizada por vazamentos e/ou por
quaisquer outros problemas, se o COMPRADOR vier a fazer qualquer reforma na
sua unidade autônoma que implique alteração nas suas dependências internas,
partes hidráulicas e/ou elétricas e nos revestimentos de pisos e paredes.
08.07 - A VENDEDORA não poderá ser responsabilizada por problemas na
impermeabilização das lajes, especialmente do térreo, dos subsolos e da cobertura,
se o Condomínio vier a fazer quaisquer serviços que possam por em risco ao ponto
de estancar e a integridade funcional do sistema de impermeabilização. Da mesma
forma, a VENDEDORA não poderá ser responsabilizada por vazamentos e
problemas de elétrica e/ou hidráulica das áreas comuns, se o Condomínio vier a
fazer qualquer tipo de reforma que implique alteração nas partes elétricas e/ou
hidráulicas.
08.08 - O COMPRADOR e o Condomínio, no que se refere às áreas comuns,
deverão tomar o máximo de cuidado quanto às instalações hidráulicas, evitando o
seu entupimento, dado o risco constante de perfuração que existe nas práticas
usuais de desentupimento.
08.09 - A VENDEDORA não poderá ser responsabilizada por quaisquer problemas
ou agravamentos decorrentes de falta de manutenção ou má utilização da
edificação, seja das áreas privativas, seja das áreas comuns.
08.10 - A VENDEDORA entregará o Manual de Operação, Manutenção e Garantia
ao COMPRADOR no ato da vistoria, a qual será realizada por este após a
aprovação e liberação pelo Departamento de Engenharia da VENDEDORA, na
ocasião da entrega da unidade, o qual deverá ser seguido cuidadosamente pelo
COMPRADOR com o fim de manter íntegras as garantias oferecidas pela
VENDEDORA.
09. CONDIÇÕES DO CONTRATO
09.01 - A eficácia da presente promessa é subordinada à condição de pagamento
integral do preço.
09.02 - Na hipótese de atraso no pagamento das parcelas do preço, os valores
devidos à VENDEDORA não serão considerados quitados, sem o pagamento dos
respectivos reajustes e encargos, na forma pactuada neste instrumento.
09.02.01 - A quitação de cada parcela do preço em seu respectivo vencimento está
condicionada ao: (i) recebimento do seu valor integral e (ii) recebimento do valor
integral referente à parcela imediatamente anterior.
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09.02.02 - O pagamento parcial ou fracionado da parcela pelo COMPRADOR não
implicará na quitação desta.
09.02.03 - O COMPRADOR não poderá pagar qualquer parcela do preço enquanto
não pagas e quitadas em sua integralidade as parcelas vencidas anteriormente.
09.02.04 - Nos meses em que se verificarem vencimentos simultâneos de parcelas
fica assegurado à VENDEDORA o direito de recusar o recebimento de qualquer
delas sem que se verifique, concomitantemente, o pagamento da outra.
09.02.05 - O recibo de pagamento da última parcela vencida não significa a quitação
da parcela anterior, que deverá ser imediatamente comprovada quando exigido pela
VENDEDORA.
09.02.06 - A data de vencimento das parcelas não tem qualquer vínculo com o
andamento ou conclusão da obra do empreendimento.
09.02.07 - Fica vedado qualquer tipo de crédito na conta corrente da VENDEDORA,
seja por meio de TED, DOC ou qualquer outro meio, sem o consentimento expresso
desta, sendo que o respectivo comprovante não valerá como recibo, tampouco
conferirá quitação.
09.03 - Na hipótese do COMPRADOR desejar pagar antecipadamente qualquer
parcela do preço, será observado o seguinte:
a) Fica a critério exclusivo da VENDEDORA, aceitar a liquidação antecipada de
parcelas do saldo devedor, enquanto não tiverem sido satisfeitas e quitadas aquelas
vencidas anteriormente à data da antecipação;
b) A antecipação deverá abranger o valor integral de uma ou mais prestações, de
modo que, feita a antecipação, não remanesça saldo com relação a qualquer das
parcelas, cujo pagamento tenha sido antecipado;
c) As parcelas serão amortizadas em ordem cronológica inversa à dos respectivos
vencimentos;
d) Cada parcela antecipada, acompanhada, se o caso, dos juros a ela relativos, será
abatida do saldo devedor por seu valor devidamente atualizado "pro rata die", de
acordo com o índice contratual, na data do seu efetivo pagamento;
d.1) Na hipótese de antecipação de pagamento, serão deduzidos os juros incidentes
sobre a prestação antecipada, proporcionalmente até a data da respectiva
liquidação, resguardando-se a atualização monetária da prestação.
09.04 - As amortizações extraordinárias não constituirão novação das condições ora
avençadas, não interrompendo a seqüência de vencimentos das prestações ora
contratadas.
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09.05 - O presente contrato é irrevogável e irretratável para ambas as partes,
obrigando-se por si, seus herdeiros e sucessores, que dele não poderão se
arrepender sob pretexto algum. Entretanto e sem prejuízo da irrevogabilidade e
irretratabilidade pactuadas, ocorrerá a rescisão do contrato nas hipóteses elencadas
na cláusula seguinte.
10. MORA, INADIMPLEMENTO E RESCISÃO
10.01 - O atraso no pagamento de qualquer parcela do preço sujeitará o
COMPRADOR a pagar à VENDEDORA:
a) O valor da dívida vencida, reajustada monetariamente pelo indexador eleito,
acrescida da variação pro-rata die desse indexador entre o 1º dia e o dia em que
efetuar o pagamento;
b) Juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados dia-a-dia;
c) Multa compensatória de 2% (dois por cento), calculada sobre o valor da dívida
reajustada monetariamente e acrescida dos juros de mora.
10.02 - As sanções serão automaticamente aplicadas tão só e pelo não pagamento,
no vencimento, de qualquer parcela, sem dependência de notificação ou
interpelação, judicial ou extrajudicial, e sem prejuízo das cominações do presente
contrato, sendo entendido que o recebimento de parcelas em atraso, pela
VENDEDORA, de preposto, de banco ou procurador, não constituirá novação ou
renúncia às estipulações e garantias previstas.
10.03 - Na falta de pagamento de parcela do preço ou descumprimento de qualquer
obrigação contratual pelo COMPRADOR, este será notificado, por intermédio do
Cartório de Registro de Títulos e Documentos ou por qualquer outro meio permitido
em lei, para saldar o débito e/ou cumprir sua obrigação.
10.03.01 - Decorridos 15 (quinze) dias do recebimento da notificação, sem que a
quitação da parcela em aberto e/ou cumprimento da obrigação, operar-se-á de pleno
direito a rescisão contratual, independente do envio de notificação ou qualquer outro
meio de comunicação ao COMPRADOR, caso em que, este perderá em favor da
VENDEDORA parte das parcelas do preço até então pagas.
10.03.02 - A título de penalidade, em razão das despesas suportadas pela
VENDEDORA com a publicidade, comercialização do imóvel, impostos e
administração do contrato, o COMPRADOR receberá em devolução o equivalente a
60% (sessenta por cento) dos valores pagos à VENDEDORA.
10.04 - No caso do imóvel já estar na posse do COMPRADOR, ele pagará à
VENDEDORA, a título de compensação, 2% (dois por cento) ao mês ou fração de
mês, do preço total do imóvel, reajustado monetariamente, pela sua fruição (uso do
imóvel), ficando desde já autorizada a VENDEDORA a abater a quantia
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correspondente à devolução eventualmente devida ao COMPRADOR, nos termos
do item 10.03.02 acima; neste caso, o COMPRADOR está ciente de que a
VENDEDORA irá pleitear a retomada imediata da posse do imóvel através de ação
de reintegração de posse, caracterizando o esbulho no dia em que o COMPRADOR
for constituído em mora. Fica ainda estabelecido, que na hipótese de existirem
débitos sobre o imóvel, os quais sejam de responsabilidade do COMPRADOR em
razão da posse, tais valores serão cobrados ou poderão ser deduzidos de eventual
valor que o mesmo tenha a receber da VENDEDORA por ocasião da rescisão
contratual.
10.05 - O preço do imóvel e o valor correspondente à devolução em caso de
rescisão contratual, para os fins destes sub-itens, serão reajustados monetariamente
pelo índice eleito neste instrumento; sendo que a devolução será feita ao
COMPRADOR em uma única parcela.
10.06 - Poderá a VENDEDORA, por sua livre escolha, preferir à resolução, o
protesto ou a execução judicial das parcelas em atraso.
10.07 - Quando o COMPRADOR pagar qualquer parcela em atraso, inclusive em
Cartório de Protesto, sem pagamento dos juros, multa e correção monetária,
persistirá em mora, devendo o valor respectivo ser satisfeito, contra recibo, no prazo
de 03 (três) dias do pagamento da parcela, sob pena das sanções previstas neste
contrato, ressalvado o direito da VENDEDORA de sacar contra o COMPRADOR
uma letra de câmbio no valor relativo aos juros, multa e correção monetária com
vencimento à vista, a ser levada à protesto junto com o título promissório, ficando
acordado, desde já, que se a VENDEDORA tiver que promover execução judicial da
letra de câmbio, ao seu valor serão acrescidas as cominações previstas, bem como
honorários advocatícios equivalentes a 10% (dez por cento) sobre o valor do débito.
10.08 - Efetuado o pagamento do débito em atraso, após o recebimento da
notificação extrajudicial, além das penalidades previstas, o COMPRADOR arcará
com o custo da notificação, bem como com honorários advocatícios equivalentes a
10% (dez por cento) sobre o valor do débito.
11. DA CESSÃO DE DIREITOS
11.01 - Desde que em dia com todas as obrigações e atribuições neste instrumento
ajustadas, poderá o COMPRADOR ceder e transferir os direitos, vantagens e
obrigações que possui, desde que obtida a prévia e expressa anuência da
VENDEDORA, que redigirá a minuta de cessão e transferência de direitos e
obrigações, com a comprovação do pagamento do ITBI ou outros tributos incidentes,
sendo devido, ainda, à VENDEDORA, a taxa de expediente de 3% (três por cento)
sobre o valor do saldo de cada cessão efetuada.
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12. DA CESSÃO DE CRÉDITO E SECURITIZAÇÃO
12.01 - Como condição essencial do presente contrato, o COMPRADOR concorda
expressamente que a VENDEDORA poderá, a qualquer tempo, ceder e transferir à
terceiros o crédito decorrente da venda e compra ora compromissada, o qual será
representado pelas parcelas vincendas do preço, sendo certo que a VENDEDORA
comunicará o COMPRADOR, por escrito, de tal ocorrência.
12.01.01 - Se concretizada a cessão de crédito, a VENDEDORA não se exonerará
de suas obrigações e responsabilidades como incorporadora e construtora do
empreendimento.
13. DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA
13.01 - O COMPRADOR também concorda expressamente que, em qualquer
momento contratual ou após a conclusão das obras, o registro da instituição e da
convenção condominial e a averbação da construção no Cartório de Registro de
Imóveis, a VENDEDORA, a seu critério, outorgará ao COMPRADOR, a respectiva
escritura definitiva de compra e venda, com a instituição no mesmo instrumento,
pelo COMPRADOR e seu cônjuge ou co-obrigado, se houver, de pacto adjeto de
alienação fiduciária do próprio imóvel, em garantia do pagamento de todo o saldo
devedor existente à época, nos termos do disposto na Lei 9.514 de 20/11/1997 e
alterações posteriores, mantida a forma de pagamento pactuada neste instrumento.
13.02 - A propriedade fiduciária será constituída mediante registro no Cartório de
Registro de Imóveis competente, da escritura que servirá de título ao negócio
fiduciário e que será celebrada de acordo com a minuta-padrão a ser fornecida pela
VENDEDORA, cujo teor atenderá ao disposto na Lei 9.514 de 20/11/1997 e
alterações posteriores.
13.03 - Será obrigatória a contratação, pelo COMPRADOR e seu cônjuge, se
houver, de seguros contra os riscos de morte, invalidez permanente e danos físicos
ao imóvel, na hipótese de alienação fiduciária.
14. DO FINANCIAMENTO BANCÁRIO
14. 01 - Em caso de pagamento através de financiamento bancário e/ou liberação de
FGTS - Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, se for o caso, serão observadas
as seguintes regras:
a) O financiamento a ser obtido pelo COMPRADOR, junto ao agente financeiro para
pagamento da parcela definida no QUADRO RESUMO não poderá acarretar ônus
de qualquer natureza para a VENDEDORA, e tão pouco justificar o atraso na
entrega pontual do valor da parcela do preço e demais obrigações contratuais
pecuniárias, correndo por conta única e exclusiva do COMPRADOR, todas as
despesas, impostos e taxas e outros encargos devidos, inclusive o seguro por morte
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e invalidez e os custos relativos à obtenção de certidões e documentos em
decorrência do aludido financiamento.
b) O COMPRADOR tem ciência de que o financiamento e/ou liberação o FGTS –
Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, se aplicável, somente será concedido ou
liberado se forem preenchidas as condições jurídicas e sócio-econômicas
determinadas pela legislação do Sistema Financeiro e demais normas da entidade
financeira, vigentes na época da assinatura do contrato de financiamento.
c) A recusa ou o retardamento na concessão do financiamento, por culpa, por ação
ou omissão do COMPRADOR, inclusive, por não preencher as referidas condições
ou a sua ausência para a assinatura do mencionado contrato, segundo minuta
aprovada pelo Agente Financeiro, não eximirá o COMPRADOR da obrigação de
entrega dos valores relativos às obrigações pecuniárias que constituem o saldo do
preço, na data de seu efetivo vencimento e ao atendimento de outras obrigações
contratuais, sujeitando-se, na hipótese de atraso, às penalidades contratuais e
legais.
d) Caso o financiamento obtido seja insuficiente para o pagamento da parcela a que
se comprometeu e existam parcelas do preço em aberto, o COMPRADOR se obriga
a pagar o saldo remanescente com recursos próprios, diretamente à VENDEDORA,
em uma única parcela, na ocasião da celebração do contrato de financiamento.
Referida condição se aplica de forma idêntica para a hipótese de pagamento através
de FGTS - Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, se a utilização de tal recurso
for aplicável à presente negociação.
e) Em que pese o contrato firmado com o agente financeiro ter força de escritura
pública, este não retira a obrigatoriedade do pagamento do saldo do preço pelo
COMPRADOR.
f) Todas as penalidades previstas para o COMPRADOR no tocante a não obtenção
do financiamento bancário e/ou não liberação do FGTS - Fundo de Garantia por
Tempo de Serviço, somente produzirão efeito se a VENDEDORA tiver cumprido
suas obrigações, em especial no que diz respeito à ordem da documentação exigida
pela instituição financeira.
15. CONCLUSÃO DA OBRA
15.01 - Fica ajustado que as obras deverão estar concluídas em 30 de setembro de
2014, admitindo-se uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis de antecipação
ou atraso, ressalvando-se a ocorrência de caso fortuito, força maior ou outros fatos
extraordinários.
15.02 - Para efeito desta cláusula, consideram-se fatos extraordinários, de forma
não exaustiva:
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a) Atraso na expedição das licenças para corte de árvores e para outras atividades
que determinem a prorrogação do prazo e da tolerância ora ajustados;
b) Greves parciais ou gerais da indústria da construção civil ou que afetem a
mesma;
c) Suspensão ou falta de transporte público;
d) Chuvas prolongadas que impeçam ou dificultem realização de etapas importantes
da obra;
e) Eventuais embargos da obra determinado pela autoridade administrativa ou
judiciária ou provocados por proprietários dos terrenos lindeiros e que determinem a
paralisação da obra, ou seja, impeditivas de sua execução na forma programada,
não atribuíveis a ação ou omissão da VENDEDORA; bem como a não obtenção de
qualquer documento e/ou certificado essencial para início ou término das obras e
que não dependa da vontade da VENDEDORA.
f) Demora na execução dos serviços
concessionárias de serviços públicos;
que
são
próprios
das
empresas
g) Demora na concessão, pela autoridade pública, do “habite-se”, ainda que
provisório ou parcial, por motivos independentes da ação da VENDEDORA;
h) Falta ou racionamento de água, energia elétrica ou combustível;
i) Guerras, revoluções, epidemias ou quaisquer outras calamidades públicas que
impeçam ou reduzam o andamento ou ritmo da obra;
j) Indisponibilidade de matérias-primas em decorrência de períodos de
congelamento de preços e/ou disponibilidade das mesmas mediante pagamento de
ágios nos preços;
k) Indisponibilidade de mão de obra;
l) Atos ou medidas do poder público que venham a alterar o relacionamento
contratual ou informal entre a VENDEDORA, empreiteiros e empregados,
prejudicando o desenvolvimento normal das obras.
15.02.01 - Ocorrendo atraso por justo motivo, conforme acima previsto, não
considerar-se-á em mora a VENDEDORA, não podendo o COMPRADOR suspender
o pagamento de parcela do preço. Neste caso, o prazo da entrega da unidade ao
COMPRADOR, prorrogar-se-á por tanto tempo quanto tenha sido o da permanência
da força maior até reconduzir-se o empreendimento às suas condições normais.
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15.02.02 - Na ocorrência de qualquer dos impedimentos acima, ou ainda, de outros
aqui não elencados, o prazo será prorrogado por período idêntico ao do
impedimento.
16. ENTREGA DA UNIDADE E VISTORIA
16.01 - O COMPRADOR será imitido na posse da unidade autônoma após a
obtenção do Certificado de Conclusão da Obra (HABITE-SE), desde que em dia com
o cumprimento de suas obrigações contratuais, notadamente o pagamento das
parcelas do preço eventualmente vencidas, e se o caso, após a liberação do
financiamento bancário e/ou FGTS - Fundo de Garantia por Tempo de Serviço e
assinatura do instrumento de confissão de dívida, em favor da VENDEDORA, a qual
poderá exercer, se o caso, o direito de retenção previsto no artigo 52 da Lei
n°4.591/64, bem como com relação às demais obrigações ajustadas.
16.02 - Para a entrega das chaves e conseqüente imissão na posse do imóvel, o
COMPRADOR será notificado, por carta no endereço constante no item I, alínea “b”
do Quadro Resumo, pela VENDEDORA, com prévio aviso de 05 (cinco) dias, para
cumprimento de todas as obrigações pendentes, permissivas da imissão de posse.
Não atendida a notificação implicará em infração contratual, além de legitimar a
retenção da unidade compromissada pela VENDEDORA.
16.02.01 - Em caso de atraso no recebimento das chaves e imissão na posse do
imóvel, por culpa exclusiva do COMPRADOR, responderá este por todas despesas,
impostos, taxas e demais encargos relativos ao imóvel.
16.03 - Para recebimento das chaves, o COMPRADOR deverá vistoriar o imóvel,
ocasião em que assinará Termo de Recebimento da Unidade Autônoma.
16.04 - Fica consignado que qualquer dúvida ou reclamação acerca da qualidade ou
execução da obra não será motivo para recusa do recebimento das chaves nem
para recusa do pagamento das prestações devidas, despesas, impostos, taxas e
demais encargos relativos ao imóvel, especialmente nos casos de realização de
benfeitorias e alteração dos acabamentos pela VENDEDORA ou por seus
fornecedores.
16.05 - Da mesma forma, o recebimento das chaves pelo COMPRADOR não
implicará em renúncia ao seu direito à reparação de eventuais defeitos constatados.
16.06 - Após a entrega da unidade, a VENDEDORA poderá vistoriá-la
periodicamente, para acompanhar o desempenho das estruturas e fundações.
Referida vistoria deverá ser agendada previamente, seja com o condômino na
hipótese de vistoria da unidade ou com o síndico se necessária vistoria nas áreas
comuns do condomínio.
16.07 - Feita a entrega do imóvel, não poderá o COMPRADOR dificultar ou criar
obstáculos à seqüência dos serviços de acabamento do prédio, se ainda os mesmos
forem necessários.
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17. TRIBUTOS, TAXAS E OUTROS
17.01 - Correrão por conta do COMPRADOR todas as despesas e encargos fiscais
relativos à unidade comprometida, devidos a partir da data da concessão do
Certificado de Conclusão da obra (HABITE-SE), observado o fato gerador, ainda que
não tenha recebido a posse do imóvel, tais como:
a) ligações definitivas de serviços públicos da entrada para o edifício até a unidade
adquirida, inclusive os custos para instalação de medidores individuais de água e
gás;
b) impostos, taxas, contribuições de melhoria, seguro contra incêndio e outros
encargos, fiscais ou não, que já incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, desde
que geradas após a expedição do HABITE-SE, mesmo que lançados ou cobrados
em nome da VENDEDORA, os quais deverão ser pagos regular e pontualmente, de
modo a deixar a VENDEDORA a salvo de quaisquer cobranças ou ônus a eles
relativos.
17.02 - Também a partir da obtenção do Certificado de Conclusão da obra (HABITESE), a VENDEDORA informará à Administradora contratada, a relação de
condôminos do edifício, autorizando, desde já, o COMPRADOR, a emissão, em seu
nome e na proporção de sua quota-parte, dos recibos de “Despesas de
Condomínio”, com os vencimentos de praxe, desde a primeira despesa lançada,
mesmo que ainda não tenha recebido a posse da unidade ora transacionada.
18. DA ESCRITURA DEFINITIVA
18.01 - A escritura de compra e venda definitiva será outorgada ao COMPRADOR,
alternativamente:
1) Após a quitação total do preço, e em até 180 (cento e oitenta) dias após o registro
da instituição e especificação de condomínio, ocasião em que o imóvel deverá estar
livre e desembaraçado de qualquer ônus, inclusive da hipoteca eventualmente
constituída para construção do empreendimento.
2) Quando da contratação entre a VENDEDORA e o COMPRADOR da alienação
fiduciária da unidade objeto do presente, em garantia das obrigações descritas neste
instrumento, assumidas pelo COMPRADOR.
18.01.01 - Em prol da eficácia e facilidade das diligências a tanto necessárias, a
VENDEDORA indicará o Tabelião de Notas que poderá lavrar a escritura definitiva,
caso seja do interesse do COMPRADOR, tendo em vista a necessidade de depósito
prévio da documentação bem como da observância dos termos da minuta-padrão,
cujo teor atenderá ao disposto na Lei 9514 de 20/11/1997 e alterações posteriores,
fixando-se, desde já, como local da assinatura, os escritórios da VENDEDORA.
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18.01.02 - Todas as despesas decorrentes da outorga da escritura definitiva de
venda e compra, além de seu respectivo registro, ITBI, taxas e emolumentos
Cartorários, obtenção de certidões e entre outras despesas, correrão por conta
exclusiva do COMPRADOR.
18.01.03 - Outorgada a escritura, obriga-se o COMPRADOR a providenciar, junto à
Prefeitura Municipal de São Paulo-SP, a alteração de cadastro da propriedade para
fins do lançamento seguinte do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) já em
nome dele, COMPRADOR.
18.01.04 - Assume o COMPRADOR integral responsabilidade pelos prejuízos
causados à VENDEDORA em decorrência do não pagamento nas datas fixadas,
dos encargos e tributos perante o poder público e/ou concessionárias. Na hipótese
de não havê-los transferido para o seu nome, responderá pelo pagamento dos
débitos, bem como por uma multa mensal equivalente a 1% (um por cento) sobre o
valor total deste contrato, devidamente atualizado, até que cumpra a obrigação,
devendo ainda indenizar a VENDEDORA por eventuais prejuízos suportados.
19. COMUNICAÇÕES, NOTIFICAÇÕES E INTERPELAÇÕES
19.01 - Para todos os efeitos e finalidades previstos nas cláusulas contratuais, as
comunicações e interpelações de qualquer das partes dar-se-ão por escrito e serão
consideradas efetivadas quando entregues contra recibo ou remetidas pelo correio,
sob registro, ao endereço constante neste contrato.
19.02 - O COMPRADOR é obrigado a manter atualizado junto a VENDEDORA seu
endereço e dados cadastrais, comprometendo-se comunicar a VENDEDORA sobre
qualquer alteração, autorizando, se não o fizer, a sua convocação, intimação,
notificação e citação através de edital ou qualquer outro meio autorizado por lei.
20. DAS DECLARAÇÕES DE VONTADE
20.01 - As partes contratantes declaram sua vontade em celebrar o presente
contrato, pelo que cumprirão tudo quanto aqui pactuaram, por si, seus herdeiros e
sucessores.
20.02 - As partes prestaram, uma à outra, todas as informações e esclarecimentos
acerca do presente contrato e do negócio realizado, assegurando, em toda a sua
execução, os princípios da ética, probidade e boa-fé.
21. MANDATOS, AUTORIZAÇÕES E DECLARAÇÕES
21.01 - O COMPRADOR nomeia e constitui sua bastante procuradora a
VENDEDORA, apenas no que disser respeito ao empreendimento, em caráter
irrevogável e irretratável, nos termos dos artigos 684 e 686, parágrafo único, do
Código Civil e enquanto subsistir o presente compromisso, a quem confere os
poderes especiais para: - representar o outorgante perante as repartições públicas
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em geral, empresas concessionárias de serviços públicos, autarquias e entidades
paraestatais, no que se referir a tais serviços públicos; perante serventuários de
justiça, notadamente os Registros Imobiliários, sendo, quanto a estes, para fins de
re-ratificações se necessárias, inclusive relativas à minuta da Convenção
Condominial e ao memorial de incorporação, e para efetivar, na época própria, os
registros dos instrumentos de Instituição e Especificação do Condomínio do Edifício,
a averbação da construção do prédio e outros atos que se fizerem necessários ao
fiel desempenho deste mandato, utilizando os poderes da cláusula "extra" inclusive
para cumprir eventuais exigências do referido Oficial de Registro de Imóveis.
21.02 - As partes contratantes autorizam o Sr. Oficial do Cartório de Registro de
Imóveis competente a proceder a todos os atos que se tornem e se façam
necessários ao registro deste instrumento.
21.03 - A VENDEDORA declara expressamente e sob responsabilidade, que exerce
a atividade de comercialização de imóveis, estando, portanto, dispensada de
apresentar as Certidões Negativas de Débito da Previdência Social - INSS e
Delegacia da Receita Federal - DRF, de que trata a Lei Federal nº 8.212 de 24 de
julho de 1991, regulamentada pelo Decreto 3.048 de 06 de maio de 1999,
modificado pelo Decreto 3.265 de 29 de novembro de 1999, por se enquadrar o seu
objetivo social nas disposições do Artigo 257, Parágrafo 8º, Inciso IV do referido
decreto, declarando mais que o imóvel objeto da presente transação faz parte de
seu ativo circulante e jamais constou de seu ativo permanente.
21.04 - A VENDEDORA poderá alterar, modificar ou substituir as especificações de
acabamento, das partes comuns ou da unidade, desde que sejam feitas por outras
de qualidade ou função equivalente, sempre que a VENDEDORA conclua ser
necessário, por falta de materiais, produtos ou equipamentos, ou visando solução de
ordem técnica ou estética, ou para atender exigência de órgãos públicos,
concessionárias do serviço público ou objetivando solução ditada pelo mercado
imobiliário.
21.05 - É vedado ao COMPRADOR, sob qualquer motivo, razão ou pretexto:
a) Promover, diretamente ou através de terceiros, substituição, alteração ou
modificação de especificações dos acabamentos, equipamentos e dependências
internas da unidade autônoma ou partes comuns;
b) Visitar, sem autorização, as obras de construção, antes da entrega da unidade
autônoma, para prevenir acidentes, atraso nos trabalhos ou diminuição da
produtividade;
c) Interferir na obra de construção, mediante entendimentos com o mestre de obra,
encarregados ou operários, da VENDEDORA ou empreiteiros;
d) Contratar a execução de serviços na unidade ou fornecer materiais para nela
serem aplicados.
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21.06 - A VENDEDORA reserva-se o direito de nomear, para os primeiros 02 (dois)
anos, a administradora dos edifícios.
21.07 - O COMPRADOR se compromete a cumprir e fazer cumprir as disposições
constantes da Minuta de Convenção do Condomínio, cujos termos o COMPRADOR
declara conhecer, a ela aderindo integralmente como se a tivesse originariamente
subscrito e à qual ficará igualmente subordinado eventuais futuros adquirentes da
unidade, ainda que seus títulos de aquisição não façam qualquer referência.
21.08 - O COMPRADOR se obriga por si, seus dependentes, empregados ou
visitantes, a cumprir e fazer cumprir as regras da Convenção de Condomínio,
concordando, expressamente, com todos os seus termos, sem exceção/oposição de
qualquer espécie.
21.09 - Nos termos da lei, o COMPRADOR obriga-se expressamente a incluir em
contrato de alienação, de locação, de cessão de direitos e de uso da unidade
autônoma, disposição que obrigue ao COMPRADOR, locatário, cessionário ou
usuário a cumprir e fazer cumprir a Convenção do Condomínio.
21.10 - Caberá à VENDEDORA convocar, após a obtenção do habite-se e
previamente à ocupação do edifício, a Assembléia Geral de Instalação do
Condomínio, na qual, dentre outras ações, serão eleitos o síndico e demais
membros da administração, e será apresentada a previsão para a despesa
condominial, entendido que:
a) Entende-se para todos os efeitos, como despesa condominial, a
proporcionalidade relativa a cada unidade para manutenção, conservação, aquisição
de equipagem ou mesmo para atender a realização de obras voluptuárias, úteis ou
necessárias, para aquisição de móveis ou utensílios ou para melhoramento;
b) Até a instalação formal do condomínio, a VENDEDORA administrará o edifício
diretamente ou por meio de empresa especializada, contratada por ela com esse
fim, rateando previamente entre as unidades as respectivas despesas, respeitado o
disposto na letra "a" deste sub-item;
c) O COMPRADOR será notificado para participar da Assembléia de Instalação do
Condomínio e desde já nomeia e constitui a VENDEDORA a sua procuradora para
representá-lo na assembléia, podendo votar em todas as matérias inscritas na
ordem do dia, caso não compareça pessoalmente em tal ato.
21.11 - Até a comercialização da última unidade autônoma, é assegurado à
VENDEDORA o direito de manter corretor nas dependências do Condomínio, o qual
poderá livremente transitar pelas partes comuns para atender interessados na
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aquisição das unidades, usar as coisas e partes comuns, e colocar, em lugar de sua
escolha, material promocional, placas, anúncios (luminosos ou não) e nele instalar
stand de vendas.
21.12 - Os elementos decorativos (móveis, cortinas, tapetes etc) inseridos no
material promocional constituem apenas sugestões decorativas, não estando
incluídos como objeto deste negócio.
21.13 - A VENDEDORA convocará o Síndico para, no prazo de 72 (setenta e duas)
horas iniciados do recebimento da convocação, inspecionar as áreas comuns do
edifício e firmar o Termo de Vistoria e Aceitação, assinalando eventuais
irregularidades observadas.
21.14 - No caso em que o COMPRADOR for constituído por mais de uma pessoa,
estes, neste ato, nomeiam-se e constituem-se mutuamente procuradores uns dos
outros, com poderes expressos, irretratáveis e irrevogáveis nos termos do artigo 684
do Código Civil Brasileiro.
22. DA IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE
22.01 - Com ressalva das hipóteses de inadimplência acima previstas, o presente
contrato encerra compromisso formalizado de venda e compra irrevogável e
irretratável, obrigando as partes contratantes, seus herdeiros e sucessores a
qualquer título, ficando sujeito à adjudicação compulsória, na forma da legislação em
vigor.
23. FOI CONCEDIDA AO COMPRADOR A OPORTUNIDADE PARA
PREVIAMENTE EXAMINAR ESTE CONTRATO, PELO QUE DECLARA ESTAR
BEM ESCLARECIDO E CIENTE QUANTO ÀS CONDIÇÕES CONTRATUAIS, NÃO
TENDO QUALQUER ALTERAÇÃO A SOLICITAR E ACEITANDO, NA ÍNTEGRA,
AS CLÁUSULAS DESTE CONTRATO, DE SEU QUADRO RESUMO E DEMAIS
ANEXOS.
24. DO FORO DE ELEIÇÃO
24.01 - As partes elegem o foro da Comarca da Capital do Estado de São Paulo, para
dirimir quaisquer dúvidas ou questões oriundas do presente instrumento, excluindo
qualquer outro por mais privilegiado que seja.
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