CONDOMÍNIO UPGRADE SANTO ANDRÉ
NORMAS CONTRATUAIS
Pelo presente instrumento particular e regular forma de direito, as partes
mencionadas no item I alíneas “a” e “b” do Quadro Resumo, têm entre si justa e
acertada a presente transação, que se regerá pelas condições que seguem,
mútua e reciprocamente aceitas.
01 - DO IMÓVEL E DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
01.01 - A VENDEDORA é proprietária senhora e legítima possuidora de
maneira livre e desembaraçada de toda e qualquer restrição, real ou pessoal,
judicial ou extrajudicial, de qualquer natureza do imóvel objeto da Matrícula nº
75.394 do 2º Oficial de Registro de Imóveis de Santo André-SP, o qual segue
abaixo descrito:
“O terreno constituído por parte dos lotes 04 a 35 da quadra 119, na Vila
Metalúrgica, perímetro urbano desta cidade, medindo de frente 103,19 metros
para a Avenida Varsóvia, do lado direito de quem da rua olha para o terreno,
mede 87,60 metros, confinando com o imóvel de classificação fiscal nº
02.030.007, Avenida Varsóvia, do lado esquerdo mede 106,75 metros,
confinando com a Rua Búfalo, e nos fundos mede 101,40 metros, confinando
com a Rua Napoli, encerrando a área de 9.783,12m²”
01.02 - O objeto da Incorporação a ser realizada pelo sistema preconizado pela
Lei 4.591/64 é um Condomínio de natureza residencial que será construído
sobre o terreno caracterizado no item III retro, conforme os termos do Alvará nº
1477/2010, junto ao processo nº 13133/2009, expedido pela Prefeitura do
Município de Santo André em 21 de outubro de 2010, e que será composto de
subsolo, térreo, sobresolo, ático, cobertura, equipamentos sociais de uso
comum e 04 (quatro) Edifícios, designados como EDIFÍCIOS UP SOUTH
(TORRE 01), UP WEST (TORRE 02), UP NORTH (TORRE 03) e UP EAST
(TORRE 04), contendo em cada um deles: 16 (dezesseis) pavimentos e térreo,
com 132 (cento e trinta e duas) unidades autônomas, à razão de 04 (quatro)
apartamentos giardino localizados no térreo e 08 (oito) apartamentos tipo por
pavimento distribuídos do 1º ao 16º pavimento, perfazendo um total de 528
(quinhentas e vinte e oito) unidades autônomas, sob a denominação de
“CONDOMÍNIO UP GRADE SANTO ANDRÉ”. Conforme Alvará, precitado, o
empreendimento possuirá uma área total construída de 43.018,01m².
01.03 - O Memorial de Incorporação encontra-se registrado sob n° R.2 na
Matrícula n° 75.394 do 2º Oficial de Registro de Imóveis de Santo André-SP.
01.04 - Nos termos da Incorporação, o empreendimento está especificado e
será construído conforme abaixo:
CADA UM DOS APARTAMENTOS GIARDINO NºS 01 e 07 LOCALIZADOS
NO TÉRREO DOS EDIFÍCIOS UP SOUTH (TORRE 01), UP WEST (TORRE
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02), UP NORTH (TORRE 03) E UP EAST (TORRE 04) DO “CONDOMÍNIO UP
GRADE SANTO ANDRÉ”, possuirá a área privativa de 105,830m², área
comum de 38,802m², já incluída a área correspondente a 01 vaga de garagem,
localizada na garagem coletiva, perfazendo a área total de 144,632m²,
correspondendo à fração ideal de 0,002382 do terreno.
CADA UM DOS APARTAMENTOS GIARDINO NºS 03 e 05 LOCALIZADOS
NO TÉRREO DOS EDIFÍCIOS UP SOUTH (TORRE 01), UP WEST (TORRE
02), UP NORTH (TORRE 03) E UP EAST (TORRE 04) DO “CONDOMÍNIO UP
GRADE SANTO ANDRÉ”, possuirá a área privativa de 78,770m², área comum
de 33,718m², já incluída a área correspondente a 01 vaga de garagem,
localizada na garagem coletiva, perfazendo a área total de 112,488m²,
correspondendo à fração ideal de 0,001840 do terreno.
CADA UM DOS APARTAMENTOS TIPO DE FINAIS “1”, “2”, “7” E “8”
LOCALIZADOS DO 1º AO 16º PAVIMENTO DOS EDIFÍCIOS UP SOUTH
(TORRE 01), UP WEST (TORRE 02), UP NORTH (TORRE 03) E UP EAST
(TORRE 04) DO “CONDOMÍNIO UP GRADE SANTO ANDRÉ”, possuirá a
área privativa de 66,050m², área comum de 36,088m², já incluída a área
correspondente a 01 vaga de garagem, localizada na garagem coletiva,
perfazendo a área total de 102,138m², correspondendo à fração ideal de
0,002092 do terreno.
CADA UM DOS APARTAMENTOS TIPO DE FINAIS “3”, “4”, “5” E “6”
LOCALIZADOS DO 1º AO 16º PAVIMENTO DOS EDIFÍCIOS UP SOUTH
(TORRE 01), UP WEST (TORRE 02), UP NORTH (TORRE 03) E UP EAST
(TORRE 04) DO “CONDOMÍNIO UP GRADE SANTO ANDRÉ”, possuirá a
área privativa de 50,020m², área comum de 31,758m², já incluída a área
correspondente a 01 vaga de garagem, localizada na garagem coletiva,
perfazendo a área total de 81,778m², correspondendo à fração ideal de
0,001632 do terreno.
CADA UMA DAS VAGAS AUTÔNOMAS DE NºS “79”, “80”, “81”, “82”,
“83”, “84”, “85”, “86”, “87”, “88”, “89”, “90”, “91”, “92”, “93”, “94”, “95”,
“96”, “131”, “174”, “175”, “176”, “177”, “178”, “179”, “180”, “181”, “182”,
“183”, “184”, “185”, “186”, “187”, “188”, “189”, “190” E “191”,
LOCALIZADAS NO SUBSOLO DO “CONDOMÍNIO UP GRADE SANTO
ANDRÉ”, possuirá a área privativa de 9,900m², área comum de 10,656m²,
perfazendo a área total de 20,556m², correspondendo à fração ideal de
0,000252 do terreno.
CADA UMA DAS VAGAS AUTÔNOMAS DE NºS “472”, “473”, “474”, “475”,
“476”, “477”, “478”, “479”, “480”, “481”, “482”, “483”, “518”, “519”, “520”,
“521”, “566”, “567”, “568”, “569”, “570”, “571”, “572”, “573”, “574”, “575”,
“576” E “577”, LOCALIZADAS NO SOBRESOLO DO “CONDOMÍNIO UP
GRADE SANTO ANDRÉ”, possuirá a área privativa de 9,900m², área comum
de 5,312m², perfazendo a área total de 15,212m², correspondendo à fração
ideal de 0,000127 do terreno.
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02 - DO COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA
02.01 - Da edificação a ser construída, a VENDEDORA destaca a Unidade
Autônoma mencionada no item II do Quadro Resumo, lá descrita e
caracterizada, que juntamente com a fração ideal de terreno a ela
correspondente, por este instrumento e regular forma de direito promete vender
ao COMPRADOR, que dela promete e se obriga a comprar, pelo preço certo,
ajustado e declarado no item III do Quadro Resumo.
03 - PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO
03.01 - O preço contratado será pago nas datas, modo e forma constantes do
item IV do Quadro Resumo, nos escritórios da VENDEDORA ou em outro local
ou modo por ela previamente determinado e observadas as disposições que se
seguem.
03.02 - A VENDEDORA poderá contratar cobrança bancária, a qual será
realizada através de emissão de boleto/ficha de compensação diretamente da
instituição financeira ao COMPRADOR. Fica desde já esclarecido que, se o
COMPRADOR tiver aderido junto a qualquer instituição financeira ao DDA DÉBITO DIRETO AUTORIZADO, não será possível o recebimento físico do
boleto/ficha de compensação, sendo que nessa hipótese, ajustará o
pagamento diretamente com o Banco do qual é correntista, não podendo
responsabilizar a VENDEDORA, por qualquer transtorno que eventualmente
tenha que suportar para efetivação do pagamento.
03.03 - O não recebimento da cobrança bancária, por qualquer motivo ou
razão, não eximirá o COMPRADOR da obrigação de efetuar os pagamentos
previstos neste instrumento, não podendo servir de justificativa para o atraso
na liquidação das parcelas que poderá ser feita nos escritórios da
VENDEDORA.
03.04 - Sobre as parcelas discriminadas no item IV do Quadro Resumo,
inclusive a parcela relativa ao financiamento bancário, a serem pagas pelo
COMPRADOR incidirão atualização monetária e juros, na forma e de acordo
com as condições adiante estabelecidas.
03.05 - É direito da VENDEDORA, exigir em qualquer época, prova do correto
pagamento de uma obrigação, ficando o COMPRADOR, desde já, a tanto
obrigado.
03.05.01 - Sempre que o pagamento for feito por cheque, a dívida somente
será considerada quitada após a efetiva compensação bancária, o não
pagamento, por qualquer causa, implicará na automática incidência das
cominações para os casos de inadimplência, notadamente juros moratórios,
multa convencional e reajuste monetário, incidentes sobre o valor da obrigação
considerada não paga.
03.05.02 - O pagamento em atraso de qualquer obrigação, sem a conseqüente
cobrança das respectivas cominações contratuais, qualquer que seja a
circunstância, o fato, mesmo reiterado, não impedirá a VENDEDORA de sanar
o erro a qualquer tempo, sendo devida a diferença pelo COMPRADOR,
acrescida das cominações previstas no presente contrato; se a VENDEDORA
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não exigir o pagamento, sua atitude não induzirá liberalidade, novação ou
renúncia, permanecendo íntegro seu direito de cobrar o que lhe é devido em
momento oportuno.
03.06 - Apesar da condição resolutiva, a VENDEDORA, lhe convindo, poderá
tolerar a mora do COMPRADOR, sem que implique novação ou renúncia.
04 - ÍNDICE DE REAJUSTE E JUROS - FORMA DE APLICAÇÃO
04.01 - O preço total previsto no item III do Quadro Resumo é para pagamento
À VISTA, mas as partes concordam com o pagamento à prazo, em parcelas,
sem que esse parcelamento implique em qualquer alteração, ajuste ou
compensação no preço real e efetivo de venda, razão pela qual a
VENDEDORA e o COMPRADOR pactuam regras de reajuste monetário e de
revisão de preços por serem essenciais à preservação e restauração do valor
efetivo e atual do preço e manutenção do equilíbrio econômico-financeiro, e,
por isso, reconhecem e se obrigam expressamente:
1) Índices de Reajuste
a) Durante o período da construção, o índice de reajuste do saldo devedor e
das parcelas e prestações será o INCC - Índice Nacional do Custo da
Construção, apurado pela Fundação Getúlio Vargas.
b) Tratando-se o INCC/FGV de índice setorial, poderá o mesmo sofrer
oscilações mensais diferentes de outros índices, visto que decorrentes da
variação dos custos da construção.
c) Após a obtenção do Certificado de Conclusão da obra (HABITE-SE),
outorgado pelo órgão municipal, o saldo devedor bem como as parcelas
vincendas passarão a ser atualizados pelo Índice Geral de Preços de Mercado
- IGP-M/FGV - apurado pela Fundação Getúlio Vargas, mantendo-se, quanto
ao mais, todos os encargos ora pactuados.
1.1) Forma de Aplicação:
a) As parcelas a serem pagas, assim como o saldo devedor, serão corrigidos
mensalmente, de acordo com a variação acumulada dos índices pactuados, a
contar do mês da assinatura deste instrumento até o efetivo pagamento de
cada uma das parcelas e até a última parcela do preço do imóvel negociado.
b) Para efeito do cálculo, será considerada a variação acumulada dos referidos
índices entre o segundo mês anterior ao da assinatura do presente instrumento
e segundo mês anterior ao do efetivo pagamento.
c) No caso de não ser conhecido o índice do mês requerido para o cálculo do
reajustamento, o COMPRADOR fará o pagamento mediante projeção feita pela
VENDEDORA; neste caso, em seguida à divulgação do índice requerido para o
cálculo do reajustamento, a diferença será devolvida ou paga, reajustada
monetariamente.
d) Caso seja modificada a periodicidade prevista na legislação vigente nesta
data, por disposição legal ou judicial, as partes contratantes concordam, desde
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já e em caráter irrevogável, que a revisão passará, automaticamente, a ser feita
no menor prazo que for legalmente permitido.
e) À revisão, se aplicam também as regras de substituição automática previstas
no sub-item 05.01 abaixo.
2) Dos Juros
a) A partir da obtenção do Certificado de Conclusão da Obra (HABITE-SE), o
saldo devedor, será acrescido de juros equivalentes a 1% (um por cento) ao
mês, calculados pelo sistema da Tabela Price, pagáveis na forma pactuada no
Quadro Resumo.
b) No caso de antecipação ou postergação da obtenção do Certificado de
Conclusão da Obra (HABITE-SE), as partes promoverão o recalculo dos juros
ajustados no presente contrato, considerando como data base, aquela da
efetiva conclusão das obras.
05 - ÍNDICE SUBSTITUTIVO E FORMA DE APLICAÇÃO
05.01 - Em caso de extinção, congelamento, modificação ou não publicação,
seja do INCC, seja do IGP-M, ambos apurados pela Fundação Getulio Vargas,
a atualização monetária permanecerá em pleno vigor e o reajustamento,
seguindo os critérios anteriormente previstos, será efetuado pelos índices
alternativos abaixo descritos, a saber:
a) Na hipótese de extinção do INCC/FGV, durante a construção:
- Índice CUB - Custo Unitário Básico - fornecido pelo SINDUSCON/SP.
b) Na hipótese de extinção do IGP-M/FGV, após a conclusão da obra:
- Índice de Preços ao Consumidor (IPC-FIPE/USP).
- Índice Geral de Preços (IGP-DI/FGV).
05.02 - A atualização monetária do preço e das parcelas que o
representam, não constitui onerosidade assim como a oscilação que
decorrer não se constituirá excessiva uma vez que traduzirá apenas a
recomposição da moeda, condição essencial ao equilíbrio do presente
negócio.
06 - DO FINANCIAMENTO DESTINADO À CONSTRUÇÃO DO
EMPREENDIMENTO
06.01 - A construção do empreendimento poderá ser levada a efeito pela
VENDEDORA ou por Construtora por ela Contratada, mediante recursos
próprios e/ou através de financiamento diretamente a ela concedido por
qualquer entidade de crédito, de sua livre escolha, com garantia hipotecária, na
qual ficará estabelecido que as obrigações da VENDEDORA estarão sujeitas à
atualização monetária e à remuneração com base nos índices e critérios
estipulados pelo Agente Financeiro.
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06.02 - Em garantia do eventual crédito aberto em nome da VENDEDORA,
esta poderá constituir em favor do agente financeiro hipoteca/alienação
fiduciária sobre a parte de terreno ora prometida à venda, bem como, das
construções, instalações e benfeitorias sobre ela acrescidas ou por acrescer.
06.03 - Assim, declara o COMPRADOR expressamente concordar, desde já
com que a VENDEDORA contrate o empréstimo destinado à construção do
empreendimento, bem como com a constituição de hipoteca do terreno e das
acessões e benfeitorias que a ele acederão.
06.04 - Com o fim de cumprir o disposto no item anterior o COMPRADOR
nomeia e constitui VENDEDORA como sua procuradora, de início qualificada,
à qual outorga os poderes irrevogáveis e irretratáveis, na forma prevista nos
artigos 683, 684 e 686, parágrafo único da Lei 10.406, de 10/01/2002 (Código
Civil Brasileiro), para, em nome dele, COMPRADOR, junto a qualquer agente
financiador, assinar, aditar, re-ratificar, alterar o contrato de abertura de crédito
com garantia hipotecária e outras avenças, para produção no empreendimento
referido no item 1 retro, podendo ajustar cláusulas e correções, prazos, taxas
de financiamento, e quaisquer outros encargos daí decorrentes, oferecendo
garantias reais, hipotecando as frações ideais do terreno, benfeitorias e
acessões que a ele acederão podendo, ainda, representar o COMPRADOR,
para registro da hipoteca, perante o cartório de registro de imóveis competente,
cartório notarial e quaisquer outras repartições públicas, federais, estaduais e
municipais, autarquias, etc.
06.04.01 - O COMPRADOR compromete-se a assinar todo e qualquer
documento, inclusive outorgar à VENDEDORA procuração através de
instrumento público com os poderes acima citados, que se façam necessários
à viabilização do financiamento.
06.05 - Todas as despesas, encargos e custos financeiros relativos ao
empréstimo que vier a ser concedido à VENDEDORA, no tocante à unidade
autônoma e respectiva fração ideal de terreno aqui objetivada, serão de sua
inteira e exclusiva responsabilidade, à qual competirá, inclusive, a liquidação do
montante devido à sociedade de crédito, em nada concorrendo o
COMPRADOR para esse fim.
07 - DA CONSTRUÇÃO
07.01 - As obras deverão obedecer ao projeto de construção de que trata o
item 01 retro, de pleno conhecimento do COMPRADOR, conforme o Memorial
Descritivo e com os documentos constantes do Memorial de Incorporação
arquivados no Registro de Imóveis competente, os quais, foram inteiramente
aceitos pelo COMPRADOR, ficam fazendo parte integrante deste instrumento
como se aqui estivessem transcritos, ressalvadas as modificações que, nos
termos deste compromisso e da procuração adiante outorgada, nele venham a
ser introduzidas.
07.02 - Independentemente de qualquer consulta ao COMPRADOR e sem que
lhe caiba o direito de pleitear qualquer indenização, poderá a VENDEDORA,
sempre que necessário, alterar o projeto referido no item anterior, em razão de
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imposição de boas normas técnicas de execução de obras, de determinação ou
exigências dos poderes públicos ou de empresas concessionárias de serviços
públicos, questões mercadológicas ou por critérios técnicos supervenientes à
data do presente instrumento, mesmo que tais modificações, sem outro grau de
solução, impliquem na mudança estética dos projetos de arquitetura,
paisagismos, alteração do número de vagas de garagem dentre outros,
originalmente previstos em maquetes, folhetos, reprinters, etc.
07.03 - Sem prejuízo do disposto no item anterior, não será considerada
infração ao projeto de construção supra mencionado, não dando,
conseqüentemente, ao COMPRADOR o direito de pedir compensação ou
indenização, de espécie alguma, qualquer diferença para mais ou para menos,
não excedente a 5% (cinco por cento) nas medidas e/ou áreas do imóvel ou
das partes comuns seja de que espécie for, ficando perfeitamente esclarecido
que, para cálculo de eventual diferença nas áreas e/ou medidas, será tomado
como ponto de referência o eixo das paredes.
07.04 - Fica expressamente convencionado que a edificação será considerada
pronta e acabada para todos os fins e efeitos de direito, após a expedição do
“CERTIFICADO DE CONCLUSÃO” da construção e concedido o "HABITESE" pela Prefeitura Municipal de Santo André-SP, não podendo o
COMPRADOR recusar-se ao recebimento das chaves da unidade autônoma
compromissada, sob qualquer pretexto, especialmente nos casos de realização
de benfeitorias e alteração dos acabamentos pela VENDEDORA ou seus
fornecedores.
07.05 - É proibido ao COMPRADOR a interferência direta na obra, quer seja
em entendimento com mestre de obras ou encarregado, quer com operários a
serviço da VENDEDORA ou sub-empreiteira que contratar e, bem assim, a
entrada e permanência na obra sem autorização prévia e por escrito de
profissional dela encarregado, sob pena de, no caso de desobediência a esta
disposição contratual caracterizar-se infração contratual ensejadora de rescisão
deste contrato, nos mesmos moldes definidos para a rescisão por
inadimplemento.
07.06 - As plantas, da unidade e das vagas, os acabamentos e o Memorial
Descritivo das partes comuns do condomínio são do conhecimento do
COMPRADOR e por ele inteiramente rubricados e aceitos, ficando esclarecido
que as eventuais tonalidades ou divergências constantes das ilustrações e
folhetos que lhes foram apresentadas poderão sofrer alterações em relação ao
produto final (obra) a ser entregue.
07.07 - O COMPRADOR deverá obedecer à estrutura do empreendimento, o
projeto aprovado pelos órgãos públicos, o cronograma físico da obra, as
exigências das autoridades competentes como, exemplificativamente, do Corpo
de Bombeiros e empresas concessionárias de serviços públicos ou ainda as
que decorrem da boa técnica de engenharia, a fase construtiva, SENDO
EXPRESSAMENTE VEDADA QUALQUER ALTERAÇÃO NA UNIDADE,
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objeto do presente instrumento, principalmente após o recebimento das
chaves, visto que a construção das torres do empreendimento será executada
em alvenaria estrutural e o subsolo e sobresolos em estrutura de concreto
armado, conforme com projeto específico realizado por empresa especializada,
de acordo com as normas técnicas vigentes, razão pela qual não se poderá
demolir paredes ou efetuar aberturas de vãos nas mesmas. O COMPRADOR
neste ato é cientificado de que a realização de alterações poderá comprometer
a estrutura do Edifício, respondendo isoladamente, civil e criminalmente, sobre
suas ações.
07.08 - O COMPRADOR neste ato também é cientificado e desde já declara
concordar e aceitar que, por necessidades técnicas e em virtude do sistema
construtivo adotado no empreendimento, poderão existir juntas de dilatação
horizontais e/ou verticais nos pavimentos tipo, no térreo, subsolo, sobresolo e
em outros locais estabelecidos pelo projetista estrutural, declarando ainda que
nada tem a opor, não ensejando motivo para eventual reclamação de defeitos
construtivos ou outros de qualquer natureza.
07.09 - Fica ajustado entre as partes que não existe opção de alteração de
plantas e não será permitido nas unidades autônomas nem tampouco nas
áreas comuns, modificar e/ou alterar suas dependências internas e não serão
analisados qualquer pedido para tal, sendo certo que o COMPRADOR desde já
concorda e aceita a configuração da planta da unidade ora por ele rubricada,
na forma como foi concebida. Rasuras efetuadas na referida planta não serão
consideradas, obrigando o mesmo a receber a unidade autônoma na forma
original tipo padrão.
07.10 - Na hipótese de falta, escassez ou dificuldade na aquisição de materiais,
equipamentos e/ou alterações especificadas, destinadas à alteração e/ou
modificação do projeto original, poderão tais materiais ser substituídos por
outros similares, que não determinem a depreciação da qualidade do imóvel.
07.11 - Fica desde já avençado que a ocorrência da hipótese ventilada no item
anterior não dará ensejo a compensações ou indenizações entre as partes.
08 - DA RESPONSABILIDADE DAS PARTES
08.01 - Na forma do artigo 618 do Código Civil Brasileiro, a VENDEDORA
garantirá a solidez e segurança do empreendimento pelo prazo de 05 (cinco)
anos.
08.02 - Quanto a eventuais defeitos construtivos menores, não abrangidos pela
garantia do artigo 618 do Código Civil Brasileiro, são os mesmos divididos em
02 (duas) classes:
a) Defeitos menores visíveis e ostensivos: quanto a estes, o COMPRADOR
deverá ressalvá-los no momento da entrega da unidade autônoma, no próprio
termo do seu recebimento, aplicando-se o prazo decadencial de 90 (noventa)
dias, previsto no artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor;
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b) Defeitos menores ocultos ou não perceptíveis no momento da entrega:
quanto a estes, o prazo decadencial será também de 90 (noventa) dias, a partir
do momento em que ficar evidenciado o defeito, nos termos do § 3º do artigo
26 do Código de Defesa do Consumidor.
08.03 - Nos termos do § 2º do mesmo artigo 26 do Código de Defesa do
Consumidor, a reclamação comprovadamente formulada, por escrito, pelo
COMPRADOR, paralisará a contagem do prazo da garantia, o qual só passará
a fluir a partir da resposta negativa, também por escrito e inequivocamente
transmitida, pela VENDEDORA.
08.04 - As mesmas regras aplicáveis à responsabilidade construtiva pelas
unidades autônomas aplicar-se-ão também às áreas comuns.
08.05 - A VENDEDORA não poderá ser responsabilizada pelo agravamento,
nem pelas suas conseqüências, de defeitos construtivos que não lhe sejam
prontamente comunicados.
08.06 - A VENDEDORA não poderá ser responsabilizada por vazamentos e/ou
por quaisquer outros problemas, se o COMPRADOR vier a fazer qualquer
reforma na sua unidade autônoma que implique alteração nas dependências
internas da unidade autônoma, partes hidráulicas e/ou elétricas, e nos
revestimentos de pisos e paredes.
08.07 - A VENDEDORA não poderá ser responsabilizada por problemas na
impermeabilização das lajes, especialmente do térreo, do subsolo, sobresolo
cobertura, se o Condomínio vier a fazer quaisquer serviços que possam por em
risco ao ponto de estancar e a integridade funcional do sistema de
impermeabilização. Da mesma forma, a VENDEDORA não poderá ser
responsabilizada por vazamentos e problemas de elétrica e/ou hidráulica das
áreas comuns, se o Condomínio vier a fazer qualquer tipo de reforma que
implique alteração nas partes elétricas e/ou hidráulicas.
08.08 - O COMPRADOR e o Condomínio, no que se refere às áreas
comuns, deverão tomar o máximo de cuidado quanto às instalações
hidráulicas, evitando o seu entupimento, dado o risco constante de
perfuração que existe nas práticas usuais de desentupimento.
08.09 - A VENDEDORA não poderá ser responsabilizada por quaisquer
problemas ou agravamentos decorrentes de falta de manutenção ou má
utilização da edificação, seja das áreas privativas, seja das áreas comuns.
08.10 - A VENDEDORA entregará o Manual de Operação, Manutenção e
Garantia ao COMPRADOR no ato da vistoria, a qual será realizada por este
após a aprovação e liberação pelo Departamento de Engenharia da
VENDEDORA, na ocasião da entrega da unidade, o qual deverá ser seguido
cuidadosamente pelo COMPRADOR com o fim de manter íntegras as
garantias oferecidas pela VENDEDORA.
09 - CONDIÇÕES DO CONTRATO
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09.01 - A eficácia da presente promessa é subordinada à condição de
pagamento integral do preço.
09.02 - Na hipótese de atraso no pagamento das parcelas do preço, os valores
devidos à VENDEDORA não serão considerados quitados, sem o pagamento
dos respectivos reajustes e encargos, na forma pactuada neste Instrumento.
09.02.01 - A quitação de cada parcela do preço em seu respectivo vencimento
está condicionada ao: (i) recebimento do seu valor integral e (ii) recebimento do
valor integral referente à parcela imediatamente anterior.
09.02.02 - O pagamento parcial ou fracionado da parcela pelo COMPRADOR
não implicará na quitação desta.
09.02.03 - O COMPRADOR não poderá pagar qualquer parcela do preço
enquanto não pagas e quitadas em sua integralidade as parcelas vencidas
anteriormente.
09.02.04 - Nos meses em que se verificarem vencimentos simultâneos de
parcelas fica assegurado à VENDEDORA o direito de recusar o recebimento
de qualquer delas sem que se verifique, concomitantemente, o pagamento da
outra.
09.02.05 - O recibo de pagamento da última parcela vencida não significa a
quitação da parcela anterior, que deverá ser imediatamente comprovada
quando exigido pela VENDEDORA.
09.02.06 - A data de vencimento das parcelas não tem qualquer vínculo com o
andamento ou conclusão da obra do empreendimento.
09.02.07 - Fica vedado qualquer tipo de crédito na conta corrente da
VENDEDORA, seja por meio de TED, DOC ou qualquer outro meio, sem o
consentimento expresso desta, sendo que o respectivo comprovante não
valerá como recibo, tampouco conferirá quitação.
09.03 - Na hipótese do COMPRADOR desejar pagar antecipadamente
qualquer parcela do preço, será observado o seguinte:
a) Fica a critério exclusivo da VENDEDORA, aceitar a liquidação antecipada de
parcelas do saldo devedor, enquanto não tiverem sido satisfeitas e quitadas
aquelas vencidas anteriormente à data da antecipação.
b) A antecipação deverá abranger o valor integral de uma ou mais prestações,
de modo que, feita a antecipação, não remanesça saldo com relação a
qualquer das parcelas, cujo pagamento tenha sido antecipado;
c) As parcelas serão amortizadas em ordem cronológica inversa à dos
respectivos vencimentos;
d) Cada parcela antecipada, acompanhada, se o caso, dos juros a ela relativos,
será abatida do saldo devedor por seu valor devidamente atualizado "pro rata
die", de acordo com o índice contratual, na data do seu efetivo pagamento.
d.1) Na hipótese de antecipação de pagamento, serão deduzidos os juros
incidentes sobre a prestação antecipada, proporcionalmente até a data da
respectiva liquidação, resguardando-se a atualização monetária da prestação.
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09.04 - As amortizações extraordinárias não constituirão novação das
condições ora avençadas, não interrompendo a seqüência de vencimentos das
prestações ora contratadas.
09.05 - O presente contrato é irrevogável e irretratável para ambas as partes,
obrigando-se por si, seus herdeiros e sucessores, que dele não poderão se
arrepender sob pretexto algum. Entretanto e sem prejuízo da irrevogabilidade e
irretratabilidade pactuadas, ocorrerá a rescisão do contrato nas hipóteses
elencadas na cláusula seguinte.
10 - MORA, INADIMPLEMENTO E RESCISÃO
10.01 - O atraso no pagamento de qualquer parcela do preço sujeitará o
COMPRADOR a pagar à VENDEDORA:
a) O valor da dívida vencida, reajustada monetariamente pelo indexador eleito,
acrescida da variação pro-rata die desse indexador entre o 1º (primeiro) dia e o
dia em que efetuar o pagamento;
b) Juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados dia-a-dia;
c) Multa compensatória de 2% (dois por cento), calculada sobre o valor da
dívida reajustada monetariamente e acrescida dos juros de mora.
10.02 - As sanções serão automaticamente aplicadas tão só e pelo não
pagamento, no vencimento, de qualquer parcela, sem dependência de
notificação ou interpelação, judicial ou extrajudicial, e sem prejuízo das
cominações do presente contrato, sendo entendido que o recebimento de
parcelas em atraso, pela VENDEDORA, de preposto, de banco ou procurador,
não constituirá novação ou renúncia às estipulações e garantias previstas.
10.03 - Na falta de pagamento de parcela do preço ou descumprimento de
qualquer obrigação contratual pelo COMPRADOR, este será notificado, por
intermédio do Cartório de Registro de Títulos e Documentos ou por qualquer
outro meio permitido em lei, para saldar o débito e/ou cumprir sua obrigação.
10.03.01 - Decorridos 15 (quinze) dias do recebimento da notificação, sem que
a quitação da parcela em aberto e/ou cumprimento da obrigação, operar-se-á
de pleno direito a rescisão contratual, independente do envio de notificação ou
qualquer outro meio de comunicação ao COMPRADOR, caso em que, este
perderá em favor da VENDEDORA parte das parcelas do preço até então
pagas.
10.03.02 - A título de penalidade, em razão das despesas suportadas pela
VENDEDORA com a publicidade, comercialização do imóvel, impostos e
administração do contrato, o COMPRADOR receberá em devolução o
equivalente a 60% (sessenta por cento) dos valores pagos à VENDEDORA.
10.04 - No caso do imóvel já estar na posse do COMPRADOR, ele pagará à
VENDEDORA, a título de compensação, 2% (dois por cento) ao mês ou fração
11
de mês, do preço total do imóvel, reajustado monetariamente, pela sua fruição
(uso do imóvel), ficando desde já autorizada a VENDEDORA a abater a
quantia correspondente à devolução eventualmente devida ao COMPRADOR,
nos termos do item 10.03.02 acima; neste caso, o COMPRADOR está ciente
de que a VENDEDORA irá pleitear a retomada imediata da posse do imóvel
através de ação de reintegração de posse, caracterizando o esbulho no dia em
que o COMPRADOR for constituído em mora. Fica ainda estabelecido, que na
hipótese de existirem débitos sobre o imóvel, os quais sejam de
responsabilidade do COMPRADOR em razão da posse, tais valores serão
cobrados ou poderão ser deduzidos de eventual valor que o mesmo tenha a
receber da VENDEDORA por ocasião da rescisão contratual.
10.05 - O preço do imóvel e o valor correspondente à devolução em caso de
rescisão contratual, para os fins destes sub-itens, serão reajustados
monetariamente pelo índice eleito neste instrumento; sendo que a devolução
será feita ao COMPRADOR em uma única parcela.
10.06 - Poderá a VENDEDORA, por sua livre escolha, preferir à resolução, o
protesto ou a execução judicial das parcelas em atraso.
10.07 - Quando o COMPRADOR pagar qualquer parcela em atraso, inclusive
em Cartório de Protesto, sem pagamento dos juros, multa e correção
monetária, persistirá em mora, devendo o valor respectivo ser satisfeito, contra
recibo, no prazo de 03 (três) dias do pagamento da parcela, sob pena das
sanções previstas neste contrato, ressalvado o direito da VENDEDORA de
sacar contra o COMPRADOR uma letra de câmbio no valor relativo aos juros,
multa e correção monetária com vencimento à vista, a ser levada à protesto
junto com o título promissório, ficando acordado, desde já, que se a
VENDEDORA tiver que promover execução judicial da letra de câmbio, ao seu
valor serão acrescidas as cominações previstas, bem como honorários
advocatícios equivalentes a 10% (dez por cento) sobre o valor do débito.
10.08 - Efetuado o pagamento do débito em atraso, após o recebimento da
notificação extrajudicial, além das penalidades previstas, o COMPRADOR
arcará com o custo da notificação, bem como com honorários advocatícios
equivalentes a 10% (dez por cento) sobre o valor do débito.
11 - DA CESSÃO DE DIREITOS
11.01 - Desde que em dia com todas as obrigações e atribuições neste
instrumento ajustadas, poderá o COMPRADOR ceder e transferir os direitos,
vantagens e obrigações que possui, desde que obtida a prévia e expressa
anuência da VENDEDORA, que redigirá a minuta de cessão e transferência de
direitos e obrigações, com a comprovação do pagamento do ITBI ou outros
tributos incidentes, sendo devido, ainda, à VENDEDORA, a taxa de expediente
de 3% (três por cento) sobre o valor do saldo de cada cessão efetuada.
12 - DA CESSÃO DE CRÉDITO E SECURITIZAÇÃO
12.01 - Como condição essencial do presente contrato, o COMPRADOR
concorda expressamente que a VENDEDORA poderá, a qualquer tempo,
ceder e transferir à terceiros o crédito decorrente da venda e compra ora
12
compromissada, o qual será representado pelas parcelas vincendas do preço,
sendo certo que a VENDEDORA comunicará o COMPRADOR, por escrito, de
tal ocorrência.
12.01.01 - Se concretizada a cessão de crédito, a VENDEDORA solicitará:
a) A antecipação da outorga da escritura, caso em que serão emitidas notas
promissórias representativas das parcelas ainda vincendas do preço, recebidas
pela VENDEDORA em caráter pró-soluto;
b) Em garantia do pagamento das citadas notas promissórias e no mesmo
instrumento da escritura, o COMPRADOR e seu cônjuge, se houver, instituirá
em favor da VENDEDORA, pacto adjeto de alienação fiduciária ou de hipoteca
do imóvel objeto do presente instrumento, ficando a critério da VENDEDORA a
escolha da garantia real a ser instituída.
c) Efetivando-se a mencionada cessão de crédito, a VENDEDORA não se
exonerará de suas obrigações e responsabilidades como incorporadora e
construtora do empreendimento.
13 - DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA
13.01 - O COMPRADOR também concorda expressamente que, em qualquer
momento contratual ou após a conclusão das obras, o registro da instituição e
da convenção condominial e a averbação da construção no Cartório de
Registro de Imóveis, a VENDEDORA, a seu critério, outorgará ao
COMPRADOR, a respectiva escritura definitiva de compra e venda, com a
instituição no mesmo instrumento, pelo COMPRADOR e seu cônjuge ou coobrigado, se houver, de pacto adjeto de alienação fiduciária do próprio imóvel,
em garantia do pagamento de todo o saldo devedor existente à época, nos
termos do disposto na Lei 9.514 de 20/11/1997 e alterações posteriores,
mantida a forma de pagamento pactuada neste instrumento.
13.02 - A propriedade fiduciária será constituída mediante registro no Cartório
de Registro de Imóveis competente, da escritura que servirá de título ao
negócio fiduciário e que será celebrada de acordo com a minuta-padrão a ser
fornecida pela VENDEDORA, cujo teor atenderá ao disposto na Lei 9.514 de
20/11/1997 e alterações posteriores.
13.03 - Será obrigatória a contratação, pelo COMPRADOR e seu cônjuge, se
houver, de seguros contra os riscos de morte, invalidez permanente e danos
físicos ao imóvel, na hipótese de alienação fiduciária.
14. DO FINANCIAMENTO BANCÁRIO
14. 01 - Em caso de pagamento através de financiamento bancário e/ou
liberação de FGTS - Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, se for o caso,
serão observadas as seguintes regras:
13
a) O financiamento a ser obtido pelo COMPRADOR, junto ao agente financeiro
para pagamento da parcela definida no QUADRO RESUMO não poderá
acarretar ônus de qualquer natureza para a VENDEDORA, e tão pouco
justificar o atraso na entrega pontual do valor da parcela do preço e demais
obrigações contratuais pecuniárias, correndo por conta única e exclusiva do
COMPRADOR, todas as despesas, impostos e taxas e outros encargos
devidos, inclusive o seguro por morte e invalidez e os custos relativos à
obtenção de certidões e documentos em decorrência do aludido financiamento.
b) O COMPRADOR tem ciência de que o financiamento e/ou liberação o FGTS
- Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, se aplicável, somente será
concedido ou liberado se forem preenchidas as condições jurídicas e sócioeconômicas determinadas pela legislação do Sistema Financeiro e demais
normas da entidade financeira, vigentes na época da assinatura do contrato de
financiamento.
c) A recusa ou o retardamento na concessão do financiamento, por culpa, por
ação ou omissão do COMPRADOR, inclusive, por não preencher as referidas
condições ou a sua ausência para a assinatura do mencionado contrato,
segundo minuta aprovada pelo Agente Financeiro, não eximirá o
COMPRADOR da obrigação de entrega dos valores relativos às obrigações
pecuniárias que constituem o saldo do preço, na data de seu efetivo
vencimento e ao atendimento de outras obrigações contratuais, sujeitando-se,
na hipótese de atraso, às penalidades contratuais e legais.
d) Caso o financiamento obtido seja insuficiente para o pagamento da parcela a
que se comprometeu e existam parcelas do preço em aberto, o COMPRADOR
se obriga a pagar o saldo remanescente com recursos próprios, diretamente à
VENDEDORA, em uma única parcela, na ocasião da celebração do contrato de
financiamento. Referida condição se aplica de forma idêntica para a hipótese
de pagamento através de FGTS - Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, se
a utilização de tal recurso for aplicável à presente negociação.
e) Em que pese o contrato firmado com o agente financeiro ter força de
escritura pública, este não retira a obrigatoriedade do pagamento do saldo do
preço pelo COMPRADOR.
f) No ato da entrega das chaves do imóvel, desde que exista saldo devedor em
aberto, o COMPRADOR assinará instrumento de confissão de dívida,
reconhecendo o saldo devedor devidamente atualizado. No instrumento de
confissão de dívida, o COMPRADOR deverá apresentar garantia real idônea
ou ainda fiador apto para garantia do saldo, o qual será avaliado pela
VENDEDORA, para garantia do saldo devedor.
g) Todas as penalidades previstas para o COMPRADOR no tocante a não
obtenção do financiamento bancário e/ou não liberação do FGTS - Fundo de
Garantia por Tempo de Serviço, somente produzirão efeito se a VENDEDORA
tiver cumprido suas obrigações, em especial no que diz respeito à ordem da
documentação exigida pela instituição financeira.
14
15 - CONCLUSÃO DA OBRA
15.01 - Fica ajustado que as obras deverão estar concluídas até
OUTUBRO/2013, admitindo-se uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias
úteis de antecipação ou atraso, ressalvando-se a ocorrência de caso fortuito,
força maior ou outros fatos extraordinários.
15.02 - Para efeito desta cláusula, consideram-se fatos extraordinários, de
forma não exaustiva:
a) Atraso na expedição das licenças para corte de árvores e para outras
atividades que determinem a prorrogação do prazo e da tolerância ora
ajustados;
b) Greves parciais ou gerais da indústria da construção civil ou que afetem a
mesma;
c) Suspensão ou falta de transporte público;
d) Chuvas prolongadas que impeçam ou dificultem realização de etapas
importantes da obra;
e) Eventuais embargos da obra determinado pela autoridade administrativa ou
judiciária ou provocados por proprietários dos terrenos lindeiros e que
determinem a paralisação da obra, ou seja, impeditivas de usa execução na
forma programada, não atribuíveis a ação ou omissão da VENDEDORA; bem
como a não obtenção de qualquer documento e/ou certificado essencial para
início ou término das obras e que não dependa da vontade da VENDEDORA;
f) Demora na execução dos serviços que são próprios das empresas
concessionárias de serviços públicos;
g) Demora na concessão, pela autoridade pública, do “habite-se”, ainda que
provisório ou parcial, por motivos independentes da ação da VENDEDORA;
h) Falta ou racionamento de água, energia elétrica ou combustível;
i) Guerras, revoluções, epidemias ou quaisquer outras calamidades públicas
que impeçam ou reduzam o andamento ou ritmo da obra;
j) Indisponibilidade de matérias-primas em decorrência de períodos de
congelamento de preços e/ou disponibilidade das mesmas mediante
pagamento de ágios nos preços;
k) Indisponibilidade de mão de obra;
l) Atos ou medidas do poder público que venham a alterar o relacionamento
contratual ou informal entre a VENDEDORA, empreiteiros e empregados,
prejudicando o desenvolvimento normal das obras.
15
15.02.01 - Ocorrendo atraso por justo motivo, conforme acima previsto, não
considerar-se-á em mora a VENDEDORA, não podendo o COMPRADOR
suspender o pagamento de parcela do preço. Neste caso, o prazo da entrega
da unidade ao COMPRADOR, prorrogar-se-á por tanto tempo quanto tenha
sido o da permanência da força maior até reconduzir-se o empreendimento às
suas condições normais.
15.02.02 - Na ocorrência de qualquer dos impedimentos acima, ou ainda, de
outros aqui não elencados, o prazo será prorrogado por período idêntico ao do
impedimento.
16 - ENTREGA DA UNIDADE E VISTORIA
16.01 - O COMPRADOR será imitido na posse da unidade autônoma após a
obtenção do Certificado de Conclusão da Obra (HABITE-SE), desde que em
dia com o cumprimento de suas obrigações contratuais, notadamente o
pagamento das parcelas do preço eventualmente vencidas, e se o caso, após a
liberação do financiamento bancário e/ou FGTS - Fundo de Garantia por
Tempo de Serviço, e assinatura do instrumento público de confissão de dívida,
em favor da VENDEDORA, a qual poderá exercer, se o caso, o direito de
retenção previsto no artigo 52 da Lei 4.591/64, bem como com relação às
demais obrigações ajustadas.
16.02 - Para a entrega das chaves e conseqüente imissão na posse do imóvel,
o COMPRADOR será notificado, por carta no endereço constante no item I,
alínea “b” do Quadro Resumo, pela VENDEDORA, com prévio aviso de 05
(cinco) dias, para cumprimento de todas as obrigações pendentes, permissivas
da imissão de posse. Não atendida a notificação implicará em infração
contratual, além de legitimar a retenção da unidade compromissada pela
VENDEDORA.
16.02.01 - Em caso de atraso no recebimento das chaves e imissão na posse
do imóvel, por culpa exclusiva do COMPRADOR, responderá este por todas as
despesas, impostos, taxas e demais encargos relativos ao imóvel.
16.03 - Para recebimento das chaves, o COMPRADOR deverá vistoriar o
imóvel, ocasião em que assinará Termo de Recebimento da Unidade
Autônoma.
16.04 - Fica consignado que qualquer dúvida ou reclamação acerca da
qualidade ou execução da obra não será motivo para recusa do recebimento
das chaves nem para recusa do pagamento das prestações devidas, despesas,
impostos, taxas e demais encargos relativos ao imóvel, especialmente nos
casos de realização de benfeitorias e alteração dos acabamentos pela
VENDEDORA ou por seus fornecedores.
16
16.05 - Da mesma forma, o recebimento das chaves pelo COMPRADOR não
implicará em renúncia ao seu direito à reparação de eventuais defeitos
constatados.
16.06 - Após a entrega da unidade, a VENDEDORA poderá vistoriá-la
periodicamente, para acompanhar o desempenho das estruturas e fundações.
Referida vistoria deverá ser agendada previamente, seja com o condômino na
hipótese de vistoria da unidade ou com o síndico se necessária vistoria nas
áreas comuns do condomínio.
16.07 - Feita a entrega do imóvel, não poderá o COMPRADOR dificultar ou
criar obstáculos à seqüência dos serviços de acabamento do prédio, se ainda
os mesmos forem necessários.
17 - TRIBUTOS, TAXAS E OUTROS
17.01 - Correrão por conta do COMPRADOR todas as despesas e encargos
fiscais relativos à unidade comprometida, devidos a partir da data da
concessão do Certificado de Conclusão da obra (HABITE-SE), observado o
fato gerador, ainda que não tenha recebido a posse do imóvel, tais como: a)
despesas com a Instituição, Especificação e Convenção do regime jurídico do
condomínio, incluindo os emolumentos cartorários e serviços; b) ligações
definitivas de serviços públicos da entrada para o edifício até a unidade
adquirida, inclusive os custos para instalação de medidores individuais de água
e gás; c) impostos, taxas, contribuições de melhoria, seguro contra incêndio e
outros encargos, fiscais ou não, que já incidam ou venham a incidir sobre o
imóvel, desde que geradas após a expedição do HABITE-SE, mesmo que
lançados ou cobrados em nome da VENDEDORA, os quais deverão ser pagos
regular e pontualmente, de modo a deixar a VENDEDORA a salvo de
quaisquer cobranças ou ônus a eles relativos.
17.02 - Também a partir da obtenção do Certificado de Conclusão da obra
(HABITE-SE), a VENDEDORA informará à Administradora contratada, a
relação de condôminos do edifício, autorizando, desde já, o COMPRADOR, a
emissão, em seu nome e na proporção de sua quota-parte, dos recibos de
“Despesas de Condomínio”, com os vencimentos de praxe, desde a primeira
despesa lançada, mesmo que ainda não tenha recebido a posse da unidade
ora transacionada.
18 - DA ESCRITURA DEFINITIVA
18.01 - A escritura de compra e venda definitiva será outorgada ao
COMPRADOR, alternativamente:
1) Após a quitação total do preço, e em até 180 (cento e oitenta) dias após o
registro da instituição e especificação de condomínio, ocasião em que o
imóvel deverá estar livre e desembaraçado de qualquer ônus, inclusive da
hipoteca eventualmente constituída para construção do empreendimento.
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2) Quando da contratação entre a VENDEDORA e o COMPRADOR da
alienação fiduciária da unidade objeto do presente, em garantia das
obrigações descritas neste instrumento, assumidas pelo COMPRADOR.
18.01.01 - Em prol da eficácia e facilidade das diligências a tanto necessárias,
a VENDEDORA indicará o Tabelião de Notas que lavrará a escritura definitiva,
tendo em vista a necessidade de depósito prévio da documentação bem como
da observância dos termos da minuta-padrão, cujo teor atenderá ao disposto
na Lei 9514 de 20/11/1997 e alterações posteriores, fixando-se, desde já, como
local da assinatura, os escritórios da VENDEDORA.
18.01.02 - Todas as despesas decorrentes da outorga da escritura definitiva de
venda e compra, além de seu respectivo registro, ITBI, taxas e emolumentos
Cartorários, obtenção de certidões e entre outras despesas, correrão por conta
exclusiva do COMPRADOR.
18.01.03 - Outorgada a escritura, obriga-se o COMPRADOR a providenciar,
junto à Prefeitura Municipal de Santo André-SP, a alteração de cadastro da
propriedade para fins do lançamento seguinte do Imposto Predial e Territorial
Urbano (IPTU) já em nome dele, COMPRADOR.
18.01.04 - Assume o COMPRADOR integral responsabilidade pelos prejuízos
causados à VENDEDORA em decorrência do não pagamento nas datas
fixadas, dos encargos e tributos perante o poder público e/ou concessionárias.
Na hipótese de não havê-los transferido para o seu nome, responderá pelo
pagamento dos débitos, bem como por uma multa mensal equivalente a 1%
(um por cento) sobre o valor total deste contrato, devidamente atualizado, até
que cumpra a obrigação, devendo ainda indenizar a VENDEDORA por
eventuais prejuízos suportados.
19 - COMUNICAÇÕES, NOTIFICAÇÕES E INTERPELAÇÕES
19.01 - Para todos os efeitos e finalidades previstos nas cláusulas contratuais,
as comunicações e interpelações de qualquer das partes dar-se-ão por escrito
e serão consideradas efetivadas quando entregues contra recibo ou remetidas
pelo correio, sob registro, ao endereço constante neste contrato.
19.02 - O COMPRADOR é obrigado a manter atualizado junto à VENDEDORA
seu endereço e dados cadastrais, comprometendo-se a comunicar a
VENDEDORA sobre qualquer alteração, autorizando, se não o fizer, a sua
convocação, intimação, notificação e citação através de edital ou qualquer
outro meio autorizado por lei.
20 - DAS DECLARAÇÕES DE VONTADE
20.01 - As partes contratantes declaram sua vontade em celebrar o presente
contrato, pelo que cumprirão tudo quanto aqui pactuaram, por si, seus
herdeiros e sucessores.
20.02 - As partes prestaram, uma à outra, todas as informações e
esclarecimentos acerca do presente contrato e do negócio realizado,
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assegurando, em toda a sua execução, os princípios da ética, probidade e boafé.
21 - MANDATOS, AUTORIZAÇÕES E DECLARAÇÕES
21.01 - O COMPRADOR nomeia e constitui sua bastante procuradora a
VENDEDORA, apenas no que disser respeito ao empreendimento, em caráter
irrevogável e irretratável, nos termos dos artigos 684 e 686 Parágrafo Único do
Código Civil e enquanto subsistir o presente compromisso, a quem confere os
poderes especiais para: representar o outorgante perante as repartições
públicas em geral, empresas concessionárias de serviços públicos, autarquias
e entidades paraestatais, no que se referir a tais serviços públicos; perante
serventuários de justiça, notadamente os Registros Imobiliários, sendo, quanto
a estes, para fins de re-ratificações se necessárias, inclusive relativas à minuta
da Convenção Condominial e ao memorial de incorporação, e para efetivar, na
época própria, os registros dos instrumentos de Instituição e Especificação do
Condomínio do Edifício, a averbação da construção do prédio e outros atos que
se fizerem necessários ao fiel desempenho deste mandato, utilizando os
poderes da cláusula "extra" inclusive para cumprir eventuais exigências do
referido Oficial de Registro de Imóveis.
21.02 - As partes contratantes autorizam o Sr. Oficial do Cartório de Registro
de Imóveis competente a proceder a todos os atos que se tornem e se façam
necessários ao registro deste instrumento.
21.03 - A VENDEDORA declara expressamente e sob responsabilidade civil e
criminal, que exerce atividade de comercialização de imóveis, estando,
portanto, dispensada de apresentar as Certidões Negativas de Débito da
Previdência Social - INSS e Delegacia da Receita Federal - DRF, de que trata a
Lei Federal nº 8.212 de 24 de julho de 1991, regulamentada pelo Decreto 3.048
de 06 de maio de 1999, modificado pelo Decreto 3.265 de 29 de novembro de
1999, por se enquadrar o seu objetivo social nas disposições do Artigo 257,
Parágrafo 8º, Inciso IV do referido decreto, declarando mais que o imóvel
objeto da presente transação faz parte de seu ativo circulante e jamais constou
de seu ativo permanente.
21.04 - A VENDEDORA poderá alterar, modificar ou substituir as
especificações de acabamento, das partes comuns ou da unidade, desde que
sejam feitas por outras de qualidade ou função equivalente, sempre que a
VENDEDORA conclua ser necessário, por falta de materiais, produtos ou
equipamentos, ou visando solução de ordem técnica ou estética, ou para
atender exigência de órgãos públicos, concessionárias do serviço público ou
objetivando solução ditada pelo mercado imobiliário.
21.05 - É vedado ao COMPRADOR, sob qualquer motivo, razão ou pretexto:
a) Promover, diretamente ou através de terceiros, substituição, alteração ou
modificação de especificações de acabamento e equipamentos e
dependências internas da unidade autônoma ou partes comuns;
b) Visitar, sem autorização, as obras de construção, antes da entrega da
unidade autônoma, para prevenir acidentes, atraso nos trabalhos ou diminuição
da produtividade;
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c) Interferir na obra de construção, mediante entendimentos com o mestre de
obra, encarregados ou operários, da VENDEDORA ou empreiteiros;
d) Contratar a execução de serviços na unidade ou fornecer materiais para nela
serem aplicados.
21.06 - A VENDEDORA reserva-se o direito de nomear, para os primeiros 02
(dois) anos, a administradora do edifício.
21.07 - O COMPRADOR se compromete a cumprir e fazer cumprir as
disposições constantes da Minuta de Convenção do Condomínio, cujos termos
o COMPRADOR declara conhecer, a ela aderindo integralmente como se a
tivesse originariamente subscrito e à qual ficará igualmente subordinado
eventuais futuros adquirentes da unidade, ainda que seus títulos de aquisição
não façam qualquer referência.
21.08 - O COMPRADOR se obriga por si, seus dependentes, empregados ou
visitantes, a cumprir e fazer cumprir as regras da Convenção de Condomínio,
concordando, expressamente, com todos os seus termos, sem
exceção/oposição de qualquer espécie.
21.09 - Nos termos da lei, o COMPRADOR obriga-se expressamente a incluir
em contrato de alienação, de locação, de cessão de direitos e de uso da
unidade autônoma, disposição que obrigue ao COMPRADOR, locatário,
cessionário ou usuário a cumprir e fazer cumprir a Convenção do Condomínio.
21.10 - Caberá à VENDEDORA convocar, após a obtenção do HABITE-SE e
previamente à ocupação dos edifícios, a Assembléia Geral de Instalação do
Condomínio, na qual, dentre outras ações, serão eleitos o síndico e demais
membros da administração, e será apresentada a previsão para a despesa
condominial, entendido que:
a) Entende-se para todos os efeitos, como despesa condominial, a
proporcionalidade relativa a cada unidade para manutenção, conservação,
aquisição de equipagem ou mesmo para atender a realização de obras
voluptuárias, úteis ou necessárias, para aquisição de móveis ou utensílios ou
para melhoramento;
b) Até a instalação formal do condomínio, a VENDEDORA administrará os
edifícios diretamente ou por meio de empresa especializada, contratada por ela
com esse fim, rateando previamente entre as unidades as respectivas
despesas, respeitado o disposto na letra "a" deste sub-item;
c) O COMPRADOR será notificado para participar da Assembléia de Instalação
do Condomínio e desde já nomeia e constitui a VENDEDORA a sua
procuradora para representá-lo na assembléia, podendo votar em todas as
matérias inscritas na ordem do dia, caso não compareça pessoalmente em tal
ato.
21.11 - Até a comercialização da última unidade autônoma, é assegurado à
VENDEDORA o direito de manter corretor nas dependências do Condomínio, o
qual poderá livremente transitar pelas partes comuns para atender
interessados na aquisição das unidades, usar as coisas e partes comuns, e
20
colocar, em lugar de sua escolha, material promocional, placas, anúncios
(luminosos ou não) e nele instalar stand de vendas.
21.12 - Os elementos decorativos (móveis, cortinas, tapetes etc) inseridos no
material promocional constituem apenas sugestões decorativas, não estando
incluídos como objeto deste negócio.
21.13 - A VENDEDORA convocará o Síndico para, no prazo de 72 (setenta e
duas) horas iniciados do recebimento da convocação, inspecionar as áreas
comuns do edifício e firmar o Termo de Vistoria e Aceitação, assinalando
eventuais irregularidades observadas.
21.14 - No caso em que o COMPRADOR for constituído por mais de uma
pessoa, estes, neste ato, nomeiam-se e constituem-se mutuamente
procuradores uns dos outros, com poderes expressos, irretratáveis e
irrevogáveis nos termos do artigo 684 do Código Civil Brasileiro.
22 - DA IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE
22.01 - Com ressalva das hipóteses de inadimplência acima previstas, o
presente contrato encerra compromisso formalizado de venda e compra
irrevogável e irretratável, obrigando as partes contratantes, seus herdeiros e
sucessores a qualquer título, ficando sujeito à adjudicação compulsória, na
forma da legislação em vigor.
23 - DO FORO DE ELEIÇÃO
23.01 - As partes elegem o foro da Comarca de Santo André, Estado de São
Paulo, para dirimir quaisquer dúvidas ou questões oriundas do presente contrato,
excluindo qualquer outro por mais privilegiado que seja.
24 - DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
24.01 - FOI CONCEDIDA AO COMPRADOR A OPORTUNIDADE PARA
PREVIAMENTE EXAMINAR ESTE CONTRATO, PELO QUE DECLARA ESTAR
BEM ESCLARECIDO E CIENTE QUANTO ÀS CONDIÇÕES CONTRATUAIS, NÃO
TENDO QUALQUER ALTERAÇÃO A SOLICITAR E ACEITANDO, NA ÍNTEGRA, AS
CLÁUSULAS DESTE CONTRATO, DE SEU QUADRO RESUMO E DEMAIS
ANEXOS.
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