Fundo de Investimento Imobiliário Europar
Relatório da Administração
Abril-2015
São Paulo, 11 maio de 2015
O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO EUROPAR foi constituído em
dezembro de 2002 tendo como objetivo investir em imóveis comerciais e industriais
destinados à locação.
Atualmente o patrimônio do EUROPAR está composto 1 Torre de Teste de
Elevadores e por 5 galpões logísticos, sendo 3 em São Paulo e 2 do Rio de Janeiro,
conforme abaixo:
Módulos/
Total Área m²
IMÓVEIS Fundo de Investimento Imobiliário EUROPAR
CDA 1 - Módulos 1/2/3/4 - Via Anhanguera, km, 17,25 - são Paulo
CDA 2 - Rua Jornalista Paulo Zingg, 570 - São Paulo
CDA 3 - Via Anhanguera, km, 17,25 - São Paulo
Laboratório Teste de Elevadores - Av. Interlagos,4.455 - São Paulo
CDRIO-1 - Rua Sargente Aquino, 136 - Rio de Janeiro
CDRIO-2 - Rua Comandante Vergueiro Cruz,206 - Rio de Janeiro
TOTAL
Blocos
I,II,III e IV
-
22.980,09
1.929,40
1.496,50
3.298,00
1.995,10
4.409,51
36.108,60
1. Incêndio
Em 17 de março de 2015 a administradora divulgou fato relevante noticiando a
ocorrência de incêndio num dos galpões do Centro de Distribuição Anhanguera–
CDA, localizado na Rodovia Anhanguera, KM-17,5. O imóvel atingido foi o
galpão menor com área de 1.496,50m², representando 6,11% da área total
para locação do CDA, ocupado pela empresa Intec TI Logistica Ltda. Nesta
ocorrência não houve feridos apenas danos materiais que, no entanto,
ocasionou a perda total deste galpão.
A situação atual é a seguinte:
A Certidão de Sinistro emitida pelo Corpo de Bombeiros, atesta que o imóvel possui
Projeto Técnico e AVCB válido até 03 de dezembro de 2017, estando, portanto, em
acordo com a legislação vigente. Foi solicitada perícia da Polícia Civil que e
estipulou um prazo de até 45 dias contados da data da ocorrência para emissão do
laudo de perícia, no entanto, até o momento não emitiu o referido laudo.
O contrato de locação firmado com a Intec encontra-se suspenso desde o dia da
ocorrência e assim permanecerá até a conclusão das perícias, apuração de todos os
fatos e recebimento da indenização da apólice de seguros.
De acordo com o Contrato de Locação firmado com a Intec em 14 de julho de 2011
restou pactuado entre as partes que “a Locatária deverá manter o imóvel segurado
durante o período de vigência do Contrato, com cobertura contra incêndio, raio e
explosão, responsabilidade civil e contra quaisquer danos materiais que possam
afetar o Imóvel, de forma a garantir o valor de reconstrução do Imóvel, calculado a
preço de mercado”.
De acordo com a Intec o sinistro está sob análise e aguardando manifestação por
parte da seguradora, o que deverá ocorrer em breve.
A Prefeitura Municipal de São Paulo determinou demolição e limpeza do local o que
já está sendo implementada pela Intec.
Estamos avaliando a possibilidade de contratação de um perito especializado em
avaliação de sinistro para estipular o valor da indenização.
2. Ocupação
Em Abril: 100 % de ocupação.
Locatários
PACKMIX
5,34%
ATLAS SCHINDLER
9,13%
FEDEX
5,53%
FULL FIT
12,70%
ELEMAR
31,58%
INTEC TI
4,14%
QUICK
12,21%
ÚNICA VOLO
19,36%
3. Contrato de Locação.
Cronograma Vencimentos de Contratos
37,10%
36,92%
16,85%
9,13%
2016
2018
2019
2020
4. Receita de Aluguel Projetada.
Fluxo de Caixa Receita Esperada
Projeção Próximos 12 Meses
Milhares
800,00
750,00
700,00
650,00
600,00
550,00
500,00
450,00
400,00
350,00
mai/15 jun/15
jul/15 ago/15 set/15 out/15 nov/15 dez/15 jan/16 fev/16 mar/16 abr/16
Eventos: a) Junho/2015: Recebimento do aluguel cheio de um locatário conforme item 5 do presente
relatório, bem como, recebimento da última parcela do Termo de Confissão de Dívida firmado em
junho/2014; b)Julho/2015: Recebimento da primeira parcela do acordo firmado conforme item 5 do
presente relatório e; c) Março/2016 – Término do parcelamento conforme acordo firmado previsto no
item 5 do presente relatório.
Para efeito de maior entendimento do gráfico acima prestamos os seguintes
esclarecimentos:
a)
As informações apresentadas referem-se a estimativas de receita de
locação considerando a posição de contratos já formalizados até esta
data, eventuais carências e descontos contratados, desocupações já
formalmente notificadas, bem como eventuais multas rescisórias;
b)
Para contratos com vencimento no
considerando a hipótese de renovação.
c)
Não estamos considerando à aplicação de IGP-M/FGV para reajuste
dos contratos.
d)
No período de novembro/2014 a junho/2015 o fluxo de caixa está
impactado por parcelas decorrentes do acordo de parcelamento de
alugueres e multas em atraso, formalizado com uma das empresas
ocupantes. As parcelas consideradas no fluxo de caixa, no montante
de R$ 30.847,35 serão devidamente corrigidas e acrescidas de juros
até a data de efetivo pagamento.
e)
No período de março/2015 a janeiro/2016 o fluxo de caixa está
impactado pelo acordo formalizado com uma das empresas locatárias
do Centro de Distribuição Anhanguera – CDA, conforme detalhado no
item 4 abaixo.
período
projetado
estamos
Atenção:
Por se tratar de projeção, baseada em informações detidas até a presente data,
não há qualquer garantia por parte da Administração quanto a efetiva realização
das receitas projetadas, que poderão ser alteradas por fatores supervenientes, para
menos ou para mais;
Estamos projetando a receitas bruta, sem dedução de qualquer despesa;
A receita de locação estimada não representa projeção de distribuição de
rendimentos aos quotistas do Fundo, uma vez que tais rendimentos são calculados
de acordo com a apuração do resultado do caixa, na qual são consideradas outras
variáveis, tais como: receitas inesperadas, desocupações, novas locações, despesas
extraordinárias, carência, descontos, inadimplência dentre outras.
5. Acordo de parcelamento de aluguel e outas avenças:
No mês de janeiro de 2015, uma das empresas locatárias do Centro de Distribuição
Anhanguera – CDA apresentou-nos um pleito para parcelamento de parte do valor
dos alugueres vincendos nos meses fevereiro, março, abril e maio/2015,
correspondente ao período janeiro a abril/2015 (regime de competência) nas
seguintes condições:
•
Pagamento parcial do aluguel relativo no período de janeiro a abril/2015,
correspondente a 38,5% do valor devido pela locatária;
•
Parcelamento do saldo remanescente de 61,5% em 8 prestações vencíveis a
partir de julho/2015, devidamente corrigidas pela taxa CDI-Cetip.
A locatária esclareceu que o pleito tem por objetivo equacionar seu fluxo de caixa,
visto que neste período, houve uma significativa redução de sua atividade no
empreendimento, motivo pelo qual, a formalização do acordo poderia evitar a
descontinuidade de suas operações no empreendimento.
Após intensas tratativas, durante as quais analisamos detidamente a situação
apresentada e a conjuntura do momento, concluímos que o acordo seria a melhor
opção para ambas as partes.
O saldo a parcelar referente ao aluguel dos meses de janeiro, fevereiro, março e
abril/2015 que será pago a partir de julho de 2015 representa um percentual de
11,69% da receita de aluguel mensal do Fundo.
De acordo o Ofício-Circular/CVM/SIN/SNC/Nº 01/2014, divulgado em 02 de maio
de 2014 a base para distribuição de resultado prevista no art. 10º, parágrafo único,
da Lei 8.668/93, é obtida por meio da identificação das receitas/despesas
reconhecidas contabilmente no período de apuração e que foram efetivamente
pagas e recebidas no mesmo período, ou seja, de acordo com o regime de caixa.
Desta forma, os valores das parcelas recebidas a partir de junho de 2015 comporão
a base de cálculo de rendimentos a distribuir nos meses de junho/2015 a
dezembro/2015, tendo como beneficiários os cotistas com posição no último dia útil
dos meses correspondentes a este mesmo período.
O acordo terá o seguinte impacto imediato na distribuição de rendimentos:
Cotista
Pagamento
jan/15
fev/15
fev-15
mar-15
mar/15
abr-15
abr/15
mai-15
Redução na
base de
apuração de
rendimento
por cota
-0,2252
-0,2252
-0,2252
-0,2252
abr/15
mai/15
-0,2252
com
posição
em
em
Cotista
Pagamento
posição em
jun-15
jul-15
ago-15
set-15
em
jul-15
ago-15
set-15
out-15
Acréscimo na
base de
apuração de
rendimento
por cota
0,1126
0,1126
0,1126
0,1126
set-15
out-15
nov-15
dez-15
jan-16
out-15
nov-15
dez-15
jan-16
fev-16
0,1126
0,1126
0,1126
0,1126
0,1126
com
6. Quotas negociadas em Bolsa – EURO 11 (Código ISIN BREUROCTF011)
Data
02/04/2015
06/04/2015
07/04/2015
08/04/2015
09/04/2015
10/04/2015
14/04/2015
15/04/2015
17/04/2015
20/04/2015
22/04/2015
23/04/2015
24/04/2015
27/04/2015
PreAbe
180,00
180,00
175,01
175,01
175,01
178,01
175,00
175,06
176,00
176,01
177,50
178,00
179,99
179,99
PreMax
180,00
180,00
175,01
177,00
175,01
179,99
175,00
178,00
176,00
177,40
178,00
178,00
180,00
185,00
PreMin
180,00
180,00
175,01
175,00
175,00
178,00
175,00
175,00
176,00
176,00
176,05
177,00
177,05
179,99
PreFec
180,00
180,00
175,01
175,00
175,00
179,99
175,00
178,00
176,00
177,40
178,00
177,00
180,00
185,00
PreMed
180,00
180,00
175,01
175,12
175,00
178,05
175,00
175,22
176,00
176,24
177,95
177,03
179,97
181,68
Quantidade
negociada
5
8
10
112
241
848
567
392
35
38
421
362
246
148
Volume
900,00
1.440,00
1.750,10
19.613,44
42.175,00
150.986,40
99.225,00
68.686,24
6.160,00
6.697,12
74.916,95
64.084,86
44.272,62
26.888,64
7. Informações Contábeis – Posição em 30-04-2015
Patrimônio Líquido
: R$ 78.399.092,21
Total de quotas integralizadas
: 355.000 quotas
Valor patrimonial da quota
: 220,8425
Variação da quota no mês
: 0,42%
Variação no mês antes da provisão para distribuição de rendimentos: 1,00%
8. Distribuição de Rendimentos:
•
Data Base (último dia de negociação “com” direito a rendimento):
30/04/2015
•
Data de Pagamento: 19/05/2015
•
Rendimento por cota: R$ 1,30
•
Período de referência: abril/2015.
Declaramos que o Fundo se enquadra no inciso III do Art. 3º da Lei
11.033/2004, alterada pelo Artigo 125 da Lei 11.196/2005. Em decorrência,
fica isento do imposto de renda, o cotista pessoa física, desde que respeitado
o disposto nos incisos I e II do Parágrafo único do Art. 3º da Lei
11.033/2004.
Distribuição de Rendimentos por quota - R$
( Últimos 12 Meses)
1,6
1,35
1,4
1,2
1,2
1
0,9
0,9
1
1,35
1,45
1,5
1,5
1,2
1,3
1
0,8
0,6
0,4
0,2
0
41790 41820 41851 41882 41912 41943 41973 42004 42035 42063 42094 42124
9. Fluxo de Caixa:
A posição do caixa em 30 de abril de 2015 é de R$ 675.247,31 conforme
planilha abaixo:
Saldo em Dezembro/2014
-
Receita de aluguel
Receita de Aplicação Financeira
Condomínio de unidades não locadas
Distribuição de rendimentos
Taxa de Administração
Manutenção e Conservação de bens
Despesas advogados
Consultoria Técnica
Taxa de custódia
Despesas de aluguel de equipamentos
Despesas com Taxa CVM
Taxa de anuidade Bolsa
Engenharia
Outras Desp. Adm (Banc./Correio/Cópias)
Despesas tributárias
Auditoria
Saldo em 30/04/2015
10.
Total
539.949,27
2.501.776,65
3.965,77
8.524,14
-2.049.048,90
-122.181,32
-64.177,04
-51.968,44
-40.000,00
-10.906,47
-7.940,00
-7.680,00
-7.334,25
-5.096,00
-4.727,37
-4.033,72
-3.875,01
675.247,31
Valor de Mercado dos Bens Integrantes do Patrimônio do Fundo.
De acordo com a avaliação técnica realizada pela empresa PLANE
ENGENHARIA CONSULTORIA S/S LTDA., o valor de mercado do
empreendimento incluindo terreno e construções civis, totalizam R$
77.292.100,00 - base Janeiro de 2014.
Construção
IMÓVEIS Fundo de Investimento Imobiliário EUROPAR
Terreno ( R$)
Valor Total (R$)
20.200.350,00
(R$)
32.195.070,00
CDA 3 - Via Anhanguera, km, 17,25 - São Paulo
1.922.680,00
2.090.220,00
4.012.900,00
CDA 2 - Rua Jornalista Paulo Zingg, 570 - São Paulo
1.242.760,00
2.549.720,00
3.792.480,00
Laboratório Teste de Elevadores - Av. Interlagos,4.455 - São Paulo
2.090.000,00
3.353.500,00
5.443.500,00
CDRIO-1 - Rua Sargente Aquino, 136 - Rio de Janeiro
1.649.210,00
3.037.540,00
4.686.750,00
CDA 1 - Módulos 1/2/3/4 - Via Anhanguera, km, 17,25 - São Paulo
CDRIO-2 - Rua Comandante Vergueiro Cruz,206 - Rio de Janeiro
TOTAL
11.
52.395.420,00
1.319.590,00
5.641.460,00
6.961.050,00
28.424.590,00
48.867.510,00
77.292.100,00
Auditoria
BDO RCS Auditores Independentes
12.
Processo de Interesse do Fundo.
PROCESSO: 0130544-39.2008.8.26.0053
AUTOR: CONCESSIONÁRIA DO SISTEMA ANHANGUERA BANDEIRANTES S.A.
RÉU: FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO EUROPAR
AÇÃO: Ação de Desapropriação (com pedido liminar de imissão na posse)
COMARCA: São Paulo
VARA: 10ª Vara da Fazenda Pública - SP
VALOR DA CAUSA: R$ 59.249,28
VALOR DEPOSITADO: R$ 133.180,96 (novembro/2008)
VALOR ATUALIZADO: R$ 192.730,65 (março/2015)
(1)
NATUREZA DA AÇÃO: Desapropriação de área de propriedade do
Fundo
de
Investimento
Imobiliário
Europar
(mediante
pagamento
de
indenização), situada na altura do Km 017+338 da Via Marginal da Rodovia
Anhanguera, SP 330 – Bairro do Jaraguá, medindo 216,02 m² - SP (matrícula nº.
74.584, do 16º Registro de Imóveis de SP).
(2)
PETIÇÃO INICIAL:
Pedidos: (i) seja decretada liminarmente a imissão da Autora na posse provisória
da área descrita (fundamenta seu pleito na necessidade urgente de utilização do
imóvel para a execução de obras e serviços de implantação do dispositivo de acesso
à Avenida Mutinga (Km 15+500m - implantação das vias marginais); (ii)
autorização para depósito judicial da importância devida a título de indenização,
estimada em R$ 59.249,28 e (ii) a citação da Ré para contestar em 15 (quinze)
dias, sob pena de não o fazendo, o imóvel ser definitivamente incorporado ao
patrimônio do Departamento de Estradas e Rodagem – DER, em favor de quem
será expedida Carta de Adjudicação nos termos do art. 2º do Decreto Estadual nº.
53.108 (13.06.2008).
(3)
CONTESTAÇÃO:
O Fundo apresentou contestação, sem manifestar oposição quanto à pretensão
expropriatória, exigindo a justa, prévia e cabal indenização em razão da
desapropriação do imóvel, indenização esta que deve compreender, a um só tempo
(i) “o valor do bem expropriado, com todas as benfeitorias que já existiam no
imóvel antes do ato expropriatório”; (ii) eventuais “lucros cessantes e danos
emergentes”; (iii) “os juros compensatórios, em caso de ter havido imissão
provisória na posse”, no montante de 12% ao ano; (iv) “os juros moratórios (...) no
montante de 6% ao ano”; (v) “honorários advocatícios calculados sobre a diferença
entre a oferta inicial e o valor da indenização, acrescido de juros moratórios e
compensatórios”; (vi) “custas e despesas judiciais”; (vii) “correção monetária,
calculada a partir do laudo de avaliação” e (viii) eventuais “despesas com o
desmonte e transporte de mecanismos instalados e em funcionamento”
(4)
LAUDO PERICIAL
Avaliação: Em 26/08/2008, o valor da indenização foi estimado pelo perito no total
de R$ 133.180,69, sendo R$ 108.010,00 (cento e oito mil e dez reais), referente ao
valor do terreno e R$ 25.170,96 (vinte e cinco mil, cento e setenta reais e noventa
e seis centavos), referente ao valor das benfeitorias.
(5)
DEPÓSITOS JUDICIAIS
- Em 31/07/2008, depósito no valor de R$ 59.249,28 (cinquenta e nove mil,
duzentos e quarenta e nove reais e vinte e oito centavos), referentes ao valor da
área a ser desapropriada, de acordo com o assistente técnico do Autor.
- Em 24/09/2008, depósito no valor de R$ 53.931,68 (cinquenta e três mil,
novecentos e trinta e um reais e sessenta e oito centavos), referentes à diferença
entre o valor já depositado e o valor apurado pelo laudo pericial.
- Em 12/11/2008, depósito no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) referentes ao
saldo remanescente, tendo em vista que o depósito efetuado pelo autor em
24/09/2008 foi insuficiente para atingir o valor apurado pelo laudo pericial.O valor
do atualizado do depósito é de R$ 192.730,65 – base março/2015.
(6)
FASE ATUAL: Em março/2015 foi publicada a decisão que saneou o
processo de desapropriação. Foi proferido pelo Juiz o levantamento de 80% do
valor depositado em juízo perfazendo a importância atualizada de R$ 154.184,52.
Estamos aguardando a expedição da guia de levantamento, tão logo esteja
disponível em cartório, informaremos os dados bancário do Fundo para recebimento
da indenização. O ponto negativo de tal decisão é que o Juiz afastou o
requerimento dos advogados do Fundo de que o Laudo Pericial para determinação
do valor de mercado da área desapropriada contemplasse também os valores de
dano emergente e lucros cessante. A respeito de tal decisão foi interposto pelos
advogados do Fundo recurso de agravo ao instrumento.
Obras de desapropriação
Em 17 de abril de 2012 foi assinado entre o Fundo e a Autoban Termo de Acordo
para Compartilhamento de Acesso e de Uso de Ampliação Rodoviária cujo objeto
prevê que, o custo das obras para recuo da área desapropriada será suportado pelo
Fundo conforme valores abaixo:
Área Desapropriada: 216,02m²
Valor das obras de recuo de área: R$ 179.754,26 – maio/2011.
*Valor reajustado pelo INCC - DI: R$ 236.977,23.
*OBS: O contrato não prevê indexador, no entanto, é razoável aplicar para efeito
de correção do valor o índice do setor INCC – DI utilizado pelo período de maio/11
a março/2015.
Nos termos da cláusula 4.3.3 do Acordo, se o valor para realização das obras for
superior ao limite de R$ 179.754,26, tais custos excedentes serão suportados pela
Autoban e CAOA.
Maiores informações podem ser obtidas pelo telefone: 3035-4143 com Rubens,
Adriano e Cleide
Atenciosamente
COINVALORES C.C.V.M LTDA.