On Point
Pesquisa imobiliária
1S 2015
Brasil
Industrial – Galpões de alto padrão
Perspectiva 2017
1º sem. 2015
Estoque total – Brasil | 27,4 milhões de m²
Novo estoque entregue – Brasil | 0,8 milhão de m²
Previsão de novo estoque até 2017 – Brasil | 5,8 milhões de m²
Previsão de novo estoque até 2017 – São Paulo | 3,1 milhões de m²
Taxa de vacância - São Paulo | 11,7%
Previsão de novo estoque até 2017 – Rio de Janeiro | 1,4 milhões de m²
Taxa de vacância – Rio de Janeiro | 6,8%
2
On Point|1º semestre 2015
Evolução dos mercados
Perspectiva 2017 - Brasil
 O sudeste do Brasil continua a concentrar o maior volume de
galpões logísticos do país, seguido pelas regiões Nordeste e Sul.
Essa perspectiva se mantém quando analisadas as novas
entregas previstas até 2017.
 São Paulo, Rio de Janeiro e Paraná terão, em 2017, os maiores
volumes de galpões do país, representando 76% do total do
estoque.
+ 5,8 MM m²
2015-2017
 Apesar de seu estoque ser o maior do Brasil, as entregas em
2015 em São Paulo correspondem somente a 7% do seu
estoque atual, Rio de Janeiro (18%), Minas Gerais (9%) e
Paraná (10%), que compõem os quatro maiores estoques do
país e tiveram crescimentos maiores. Mantendo uma discreta
tendência de descentralização do estoque de galpões de alto
padrão.
Novos Estoques
Novo estoque entregue – Brasil 1S 2015 | AA & A
Sudeste lidera entrega de novos imóveis
MT
8%
RS
7%
MG PR PE
5% 3% 1%
 Em 2015 no 1°semestre foram entregues aproximadamente 0,8
milhões de m² no Brasil. Para o ano de 2015 ainda está prevista
a entrega de 1,5 milhões de m².
 Em São Paulo, as regiões de Guarulhos e Jundiaí foram
responsáveis por quase 310.000 m² entregues nesse período.
No Rio de Janeiro, as principais regiões com novos estoques
entregues foram Duque de Caxias, Seropédica e Queimados.
Posteriormente, os estados do Mato Grosso, Rio Grande do Sul
e Minas Gerais receberam os maiores volumes.
SP
52%
RJ
24%
Fonte: JLL, 1S2015
TT – 0,8 MM m²
Projeção de novo estoque – Brasil 2012 - 2017 | AA &A
% CAGR 8,6%
26,5
24,6
1,9
2,7
28,9
31,4
2,5
33,1
1,7
2,3
2015 - 2017:
+ 5,8 MM m²
22,0
2012*
2013 (+12%)
Estoque
Fonte: JLL, 1S2015
2014 (+8%)
2015 (+9%)
2016 (+9%)
2017 (+6%)
Novo estoque
* Estimado
On Point| 1º semestre 2015 3
Preços de locação por estado | AA & A
35,00
Classes AA & A: R$ 19,95 / m² (-4,3%*)
30,00
25,00
20,00
15,00
10,00
5,00
-
SP
RJ
MG
ES
SUDESTE
PE
BA
CE
PB
SE
PR
NORDESTE
RS
SC
SUL
AM
PA
NORTE
GO
DF
Total
Geral
CENTRO-OESTE BRASIL
Fonte: JLL, 1S2015
*em relação ao último ano
Preços
Vacância
Brasil | AA & A
Brasil | AA & A
 No Brasil, os preços pedidos de locação para galpões de alto
padrão registraram queda de 4,3% comparados ao mesmo
período de 2014, com média de R$ 19,95/m²/mês.
 Considerando a entrega de empreendimentos previstos para
2015, estima-se uma elevação da taxa de vacância para o 2°
semestre.
 As regiões mais representativas do país, São Paulo sofreu
uma queda de 5,9% enquanto o Rio de Janeiro se manteve
estável com um pequeno aumento de 0,9%. Nos outros
estados, destacam-se Ceará e Paraíba pelo aumento no preço
médio devido a novos estoques de maior qualidade.
 A absorção do 1° semestre se manteve no ritmo de 1,2 milhões
anuais semelhante aos 3 útimos anos. Sendo a vacãncia
dependente do volume de estoque entregue durante o período.
 Para o Nordeste, a média dos preços de locação está em
R$ 16,00/m²/mês e para a região Sul, R$ 17,25/m²/mês.
 Rio de Janeiro e Rio Grande do Sul registraram os principais
aumentos de vacância no país por conta de suas entregas no
período.
Vacância por estado | AA & A
60,0%
1H2014
2H2014
1H2015
50,0%
40,0%
30,0%
20,0%
10,6%
10,0%
0,0%
SP
RJ MG ES PE BA CE PB RN SE MA AL
Sudeste
SOUTHEAST
Fonte: JLL, 1S2015
Nordeste
NORTHEAST
PR RS SC AM PA GO DF MT MS
Sul
SOUTH
Norte
NORTH
Centro-Oeste
MID-WEST
4
On Point| 1º semestre 2015
Mapa logístico regional e rodoviário de São Paulo | AA & A
Evolução nos eixos
rodoviários
CAMPINAS
BR-381
SP-348
São Paulo
SP-330
BR-374
 Em São Paulo, principal mercado do país, foram entregues
410.000 m² de novos galpões de alto padrão na primeira metade
de 2015.
GUARULHOS
CAJAMAR
ARAÇARIGUAMA
SOROCABA
SP-070
SÃO PAULO
BARUERI
ABCDM
COTIA
SP-150
 Com queda de 5,9% nos valores de locação em relação ao
último ano, a média para o estado ficou em R$ 20,54/m²/mês,
sendo as regiões Cajamar, São Paulo e Barueri onde houve as
maiores variações.
 A taxa de vacância sofreu aumento de 1,4 pontos percentuais,
resultando em 11,7% no período. A perspectiva é de que essa
taxa sofra discreto aumento por causa das entregas pervistas
para o 2° Semestre de 2015.
SP-065
ATIBAIA
ITU
JUNDIAÍ
SP-075
BR-116
SÃO JOSÉ DOS
CAMPOS
SP-160
BR-116
Fonte: JLL
SANTOS
Trecho futuro
Rodoanel
2º Rodoanel
 Regiões marginais ao 2º Rodoanel, terão seu estoque ampliado:
Campinas terá um aumento previsto de 464 mil m², crescimento
de 25,3% do estoque atual, Guarulhos e Atibaia também
mostram um grande potencial construtivo futuro e, em menor
escala, Araçariguama também aponta com empreendimentos
que influenciarão a região.
 Até o final de 2017 é esperado que o estado receba em torno de
3,1 milhões de m², concentrados principalmente nos eixos
rodoviários Anhanguera-Bandeirantes, Dutra-Ayrton Senna e
Castelo Branco.
* Consulte legenda das rodovias no rodapé da página 6
Novo estoque e preços de aluguel por região | AA & A
4,0
Milhões de m²
24,8
24,3
3,5
19,6
3,0
2,9
23,6
25,0
22,7
20,8
2,3
2,5
21,00
16,4
1,2
0,9
1,0
1,1
2,5
1,4
1,8
Estoque
Inventory
Fonte: JLL, 1S2015
1,7
15,00
1,0
2015
0,5
2016
1,0
12,00
9,00
84%
1,0
0,8
0,7
0,5
2,5
18,00
7% 6%
3%
2,1
1,5
-
17,0
16,9
15,0
1,8
2,0
27,00
24,00
20,7
17,1
2,7
TT – 20,18 MM m²
1,0
2017
0,6
0,6
6,00
0,5
0,4
0,4
0,0
0,4
0,1
0,1
3,00
-
Preço
médioprice
de locação pedido (R$ / m² / mês)
Avg asking
R$/m²
4,5
On Point| 1º semestre 2015 5
Mapa logístico regional e rodoviário do Rio de Janeiro | AA &A
Desenvolvimento das
regiões
ITATIAIA
CAMPOS DOS
GOYTACAZES
RESENDE
BR-040
MACAÉ
Rio de Janeiro
 Com um volume de entregas 30% menor que ao registrado no
mesmo período do ano passado, o estado do Rio de Janeiro
recebeu aproximadamente 200 mil m² em 2015.
BR-116
DUQUE
QUEIMADOSNOVA
DE
SEROPÉDICA
IGUAÇU BELFORD
ROXO CAXIAS
 Temos o surgimento de empreendimentos na região de
Seropédica que até o final de 2017 deve receber 348 mil m²
perdendo apenas para Itaguaí, 394mil m², como a região que
tem maior volume de estoque previsto para o período.
RIO
MAGÉ
PAVUNA
ITAGUAÍ
IRAJÁ
CAMPO
GRANDEAv. Brasil
JACAREPAGUÁ
Linha
Amarela
BR-101
 Até o final do ano são esperados 0,5 milhões de m² de
galpões logísticos, volume de novo estoque semelhante ao
esperado para o ano de 2016 . Essas entregas se concentram
principalmente nos eixos Dutra-RJ e Av. Brasil.
 A região Duque de Caxias, que hoje concentra o terceiro maior
volume de galpões do estado e poderá ser igualada, até 2017,
por regiões como Itaguaí. Totalizando 600 mil m² cada uma.
Fonte: JLL
Arco metropolitano
 Os preços de locação se mantiveram praticamente estáveis e
fecharam o período em R$ 22,48/m²/mês. As regiões
Jacarepaguá e Belford Roxo apresentaram as maiores médias
de valores de locação, R$ 30,00/m²/mês e R$ 26,00/m²/mês,
respectivamente.
 A taxa de vacância registrou aumento de 2,5 pontos
percentuais, ficando em 6,8%.
* Consulte legenda das rodovias no rodapé da página 6
Milhões de m²
Entregas 2015 por região do Rio de Janeiro | AA & A
0,9
0,82
0,8
0,7
1S 2015
Estoque 2014
0,62
0,6
0,5
0,49
0,4
0,3
0,2
0,1
0
Fonte: JLL, 1S2015
0,27
0,19 0,18 0,17
0,11 0,09 0,07 0,06 0,05 0,05
0,04
0,01 0,01
On Point
Publicação periódica do Departamento de Pesquisa JLL
Periodical publication by JLL Research Department
Executivo responsável Executive in charge
Ricardo Hirata
Colaboradores Staff
Bruno Porto, Débora Costa, Douglas Doyu, Guilherme Jesus, Simone Shoji
[email protected]
www.jll.com.br
Todos os direitos reservados
Reprodução permitida desde que citada a fonte.
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015
Reproduction allowed provided that the source is mentioned.
Pesquisa imobiliária
O conhecimento norteia os negócios e serviços da JLL. A
empresa investe amplamente em pesquisa para orientar o
desenvolvimento imobiliário e as estratégias de investimento de
seus clientes.
O departamento Global de Pesquisa supervisiona e coordena as
atividades de mais de 350 profissionais de pesquisa que cobrem
o mercado em 70 países.
No Brasil, a equipe de Pesquisa da JLL vai a campo
periodicamente para levantar informações sobre o mercado de
galpões das principais cidades e alimentar um banco de dados
constantemente atualizado.
Este esforço visa garantir o fornecimento de informações com a
máxima precisão e embasar análises de qualidade para a tomada
de decisão.
Classificação dos galpões
Glossário
Não há norma aceita como padrão para classificação de galpões ou terminologia. Para
a JLL, galpões logísticos são segmentados nas classes AA, A e B, a partir da análise e
pontuação. A empresa não usa outros termos encontrados no mercado, como Triple A e
A+.
Classe AA: Capacidade de peso do piso por metro quadrado acima de 5 toneladas,
isolamento acústico e térmico, pé-direito (do piso ao forro) superior ou igual a 12 metros,
pisos nivelados a laser, 1 doca a cada 1.000 metros quadrados, docas elevadas,
sistema de sprinklers, distância entre pilares acima ou igual a 22,5 metros, iluminação
natural, iluminação artificial de galpão igual ou acima de 300 lux, iluminação artificial de
escritório igual ou acima de 500 lux, ventilação de galpão mecânica (trocas por hora)
igual ou acima de 6, gerador.
Classe A: Capacidade de peso do piso por metro quadrado acima de 4 toneladas,
isolamento acústico e térmico, pé-direito (do piso ao forro) superior ou igual a 10 metros,
pisos nivelados a laser, 1 doca a cada 1.000 metros quadrados, iluminação natural,
iluminação artificial de galpão igual ou acima de 300 lux, iluminação artificial de
escritório igual ou acima de 500 lux, ventilação de galpão mecânica (trocas por hora)
igual ou acima de 6, gerador.
Estoque Total: Total de metros quadrados de galpão construído.
Taxa de vacância: Porcentagem de galpão vagos, calculada em relação ao estoque
total.
Preço Pedido: Preço por metro quadrado construído pedido pelo proprietário para
locação ou venda
Novo Estoque: Espaço em metros quadrados entregue ou previsto para ser entregue
no período informado
Absorção Líquida: aumento ou diminuição real de espaço ocupado entre períodos.
Absorção Bruta: Demonstra toda a ocupação que ocorreu dentro do período analisado
Área Construída: incluí toda área de galpão, mezanino, marquise e área de apoio.
As informações contidas nesta publicação foram obtidas através de materiais divulgados
no mercado imobiliário, folders comerciais, informações contidas em website dos
empreendimentos e incorporadores, através de contato telefônico e pesquisa de campo.
Os dados foram compilados através de métodos estatísticos desenvolvidos pela JLL.
A JLL se isenta de responsabilidade por qualquer mudança de cronograma por parte
dos incorporadores envolvidos na pesquisa e pela veracidade dos dados e informações
fornecidos e divulgados pelos próprios incorporadores.
Rodovias
BR – 116 (nordeste de São Paulo): Rodovia Presidente Dutra
BR – 116 (oeste do Rio de Janeiro): Rodovia Presidente Dutra
BR – 116 (sudeste): Rodovia Régis Bittencourt
BR – 374: Rodovia Castello Branco
BR – 381: Rodovia Fernão Dias
BR – 040: Rodovia Washington Luiz
BR – 101: Rodovia Governador Mário Covas
SP – 330: Rodovia Anhanguera
SP – 348: Rodovia dos Bandeirantes
SP – 070: Rodovia Carvalho Pinto / Ayrton Senna
SP – 065: Rodovia Dom Pedro I
SP – 075: Rodovia Santos Dumont
SP – 160: Rodovia dos Imigrantes
SP – 150: Rodovia Anchieta