LOCAÇÃO COMERCIAL.
DESPEJO. ASPECTOS GERAIS.
HOSPITAL COMO LOCATÁRIO.
AÇÃO REVISIONAL. RENOVATÓRIA.
CRIAÇÃO DE NOVO HOSPITAL NA ÁREA.
RISCO DO NEGÓCIO
PARECER
Rénan Kfuri Lopes
Advogado
fundador
do
RKL
ESCRITÓRIO DE ADVOCACIA
Autor, palestrante, articulista e pósgraduado em várias áreas de direito.
Advogado.
CONSULTA
Na qualidade de interessado na formalização de um
negócio comercial envolvendo a locação não-residencial de um
imóvel cuja propriedade pertence a uma sociedade da qual
participa como sócio quotista, o Dr. Luiz Adelmo Lodi Neto
submeteu-me
a
consulta
acerca
dos
elementos
legais
caracterizadores da locação para um hospital por período
superior a 05 (cinco) anos de locação.
Também
questionou
acerca
da
viabilidade
de
se
construir um novo hospital no local com especificidade, a
princípio, de atuação na área oncológica.
2
SUMÁRIO
I
-
LOCAÇÃO
NÃO
RESIDENCIAL
(comercial).
AÇÃO DE DESPEJO. ASPECTOS GERAIS
II -
HOSPITAL COMO LOCATÁRIO
III-
AÇÃO RENOVATÓRIA DO CONTRATO
IV-
AÇÃO REVISIONAL DO VALOR DO ALUGUEL
V-
RISCO DO NEGÓCIO
VI-
CONCLUSÃO
3
I
-
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL (comercial).
AÇÃO DE DESPEJO. ASPECTOS GERAIS
No direito pátrio as locações dos imóveis urbanos
e os procedimentos a elas atinentes são reguladas pela Lei n.
8.245 de 18 de outubro de 1.991, denominada no meio forense
como LEI DA LOCAÇÃO, sob a insígnia de "L.L.", que passarei
a adotar doravante para a identificação da predita legislação
especial.
Insta pontuar de proêmio que não é a situação do
imóvel que o qualifica como prédio rústico ou urbano, mas a
finalidade estabelecida no contrato de locação que o difere de
locação residencial, não-residencial, por temporada ou para fins
de shopping center.
Necessário frisar de chofre que as disposições
contidas no Código de Defesa do Consumidor e nas operações
de Alienação Fiduciária (Lei 9.514 de 20.11.1997) não são
4
aplicáveis ao contrato de locação predial urbana, que se regula
por legislação própria - Lei 8.245/91. 1
As locações de imóveis de propriedade da União
são regidas pela Lei n. 8.666 de 21.06.1993, que regulamentou
o art. 37, inc. XXI, da CF 2, instituindo normas para licitações e
contratos da administração pública. Desse modo, tais contratos
administrativos regulam-se pelos preceitos de direito público,
aplicando-se-lhes, supletivamente, as disposições do Código
Civil sobre locação. Essas locações cessam com o simples
implemento de seu termo final, quando o inquilino é obrigado a
devolver o imóvel, para não se tornar esbulhador.
1
RSTJ 182:518; Resp 303.072, DJU 19.12.2002.
CF, art.37. A administração pública direta e indireta de qualquer dos Poderes
da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios obedecerá aos
princípios da legalidade, impessoabilidade, moralidade, publicidade e eficiência
e, também, ao seguinte:...XXI. ressalvados os caos especificados na legislação,
as obras, serviços, compras e alienação serão contratados mediante processo de
licitação pública que assegure igualdade de condições a todos os concorrentes,
com cláusulas que estabeleçam obrigações de pagamento, mantidas as
condições efetivas da proposta, nos termos da lei, o qual somente permitirá as
exigências de qualificação técnica e econômica indispensáveis à garantia do
cumprimento das obrigações. ...
2
5
O
características
contrato
que
de locação
haverão
de
ser
não-residencial tem
do
conhecimento
do
consulente para sua afeição à matéria in examen, pelo que
destacarei adiante os tópicos de maior relevância.
Num contrato de locação não-residencial sua
forma será preferencialmente escrita. Necessário estipular o
nome do locador (não obrigatoriamente o proprietário tem de ser
o locador, mas sempre interessante que o seja para fins de
retomada do imóvel, tema analisado na dianteira desse parecer),
o
objeto
(identificação
do
imóvel),
sua
finalidade
(não-
residencial) 3, o valor da locação 4, prazo de duração, data do
vencimento 5, quem será responsável pelas benfeitorias 6, multa
3
Considera-se igualmente como locação não residencial quando o locatário for
pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios,
gerentes, executivos ou empregados (art. 55, LL). As locações residenciais,
quando contratadas por empresa para uso de seus agentes, são reguladas como
não residenciais, sendo possível despejo imotivado (STJ, Resp 29.283-2, DJU
27.02.95 e RT 725:292). Por isso, se prorrogadas por prazo indeterminado, cabe
a rescisão imotivada desde que previamente notificado o inquilino (RT 723:420).
4
É vedada a estipulação do valor do aluguel em moeda estrangeira e sua
vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. No restante é livre a
convenção do aluguel (art. 17, LL).
5
Salvo a hipótese do contrato de locação não contiver cláusula de garantia de
qualquer modalidade e nas locações por temporada, não é permitido ao locador
receber antecipadamente o aluguel do mês vincendo (arts.20 e 42, LL).
6
Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias
introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as
úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis, permitindo o exercício do
direito de retenção (art. 35 LL). As benfeitorias voluptuárias não serão
6
por atraso no pagamento, responsabilidade pela quitação dos
tributos, encargos e despesas ordinárias (se for o caso de
condomínio) 7, as
garantias
locatícias 8, fatos
geradores
da
rescisão contratual, permissibilidade ou não de sublocação ou
empréstimo para terceiros 9 e como se dará a devolução.
No
considera
tocante
benfeitorias
às
benfeitorias
necessárias
as
o
que
Código
têm
por
Civil
fim
conservar o bem ou evitar que se deteriore, ad exemplificandum,
serviços realizados num alicerce do imóvel que cedeu, troca de
encanamento enferrujado ou da
fiação elétrica que pode
indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que
sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel (art. 36, LL).
7
Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos
e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas
juntamente com o aluguel do mês a que se refiram. O mesmo sucede em caso de
antecipação desses pagamentos pelo locador (art. 25, LL).
8
No contrato de locação o locador poderá exigir uma dessas garantias ao
locador: caução (bens ou imóveis registradas no cartório de notas ou de registro
de imóveis, respectivamente), fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão
fiduciária de quotas de fundo de investimentos (deverá ser rescindida em caso de
recuperação judicial ou falência). A caução em dinheiro, que não exceder a três
meses de aluguel será depositada em caderneta de poupança (arts.37 e 38, LL).
A garantia prevalece até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a
locação (art.39, LL). O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da
garantia nos casos relacionados nos incisos I usque X do art. 40 da LL.
9
A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou
parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador, não se
presumindo pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua
oposição. Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de
sublocação ou empréstimo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar
formalmente a sua oposição (art. 13, LL).
7
provocar
curto-circuito,
reconstrução
de
um
assoalho
que
apodreceu e similares. As benfeitorias úteis são aquelas que
aumentam ou facilitem o uso do imóvel, por exemplo, instalação
de aparelhos sanitários modernos, construção de uma garagem.
E as benfeitorias voluptuárias são as de mero deleite ou
recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o
tornem mais agradável, embelezamento ou sejam de elevado
valor (Código Civil, art. 96).
Em casos de reparos urgentes, cuja realização
incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-las, tendo
direito ao abatimento do aluguel no período das obras. Se
ultrapassar trinta dias o locatário poderá resilir o contrato de
locação (art. 26, LL).
Os demais requisitos são peremptórios, cogentes,
obrigatórios, com previsão estanque na Lei 8.245/91.
8
A locação poderá ser desfeita por mútuo acordo
formalizado extrajudicialmente. Mas, se porventura a parte
locatária descumprir, ad ilustrandum, a devolver o imóvel no
prazo
estipulado,
passível
de
se
submeter
ao
despejo
compulsório se assim contiver no ajuste do termo pactuado do
rompimento da locação (art. 9º, I da LL).
Sempre a locação não-residencial, salvo acordo
amigável, para fins de reaver o imóvel, mesmo com o término
da
locação,
será
a
de
despejo,
exceto
nos
casos
de
desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do
imóvel (art. 5º,LL).
Também são causas do fim da relação locatícia,
que justificam o ajuizamento da ação de despejo quando ocorrer
prática de infração legal ou ao contrato, falta de pagamento
do
aluguel
e
demais
encargos
pelo
inquilino
(despesas
ordinárias de condomínio e outras elencadas no art. 23, XII da
LL), para realização de reparações urgentes determinadas pelo
Poder Público, que não possam ser normalmente executadas
9
com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se
recuse a consenti-las (art. 9º, II, III e IV) 10. Durante o prazo de
vigência da locação do contrato, o locador não poderá reaver o
imóvel alugado por sua livre vontade, sem que ocorram os casos
previstos em lei que justifiquem o ajuizamento da ação de
despejo.
Todavia, o locatário, poderá devolvê-lo, pagando a
multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento
do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada
(art. 4º, caput, LL).
Nos
residencial
casos
prorrogados
dos
contratos
de
automaticamente
locação
por
nãoprazo
indeterminado, sem que se firme novo compromisso (art. 56,
caput, LL), é direito do locatário denunciar a locação mediante
aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta
dias. Se não avisar e entregar de pronto o imóvel, o locador
poderá exigir do locatário a título de indenização a quantia
10
A petição inicial será instruída com prova da propriedade do imóvel ou do
compromisso registrado (art.60, LL).
10
correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes
quando da resilição (art. 6º, LL).
Permanecendo o locatário por mais de trinta
dias depois de findo o termo contratual, sem oposição do
locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições
ajustadas, mas sem prazo determinado (art. 56, LL).
Logo, a ação de despejo para reaver o imóvel nãoresidencial, sem justa causa, haverá de ser promovida pelo
locador antes dos trinta dias posteriores ao vencimento do
contrato. Se não o fizer, terá o locador de previamente notificar
o locatário para desocupar em 30 (trinta) dias, sob pena de
ajuizamento da ação de despejo imotivado (RT 751:356).
A ação de despejo segue o rito ordinário (art. 59,
caput, LL); o foro competente é o do lugar da situação do
imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato (art.58,II,
LL) e é permitida a liminar para desocupação em quinze
dias, independentemente da audiência da parte contrária e
11
desde que prestada a caução no valor correspondente a três
meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento
exclusivo: descumprimento do mútuo acordo previsto no art. 9º,
I), desde que celebrado por escrito, ajustado o prazo mínimo de
seis meses para desocupação; extinção do contrato de trabalho
vinculado
ao
imóvel;
término
do
prazo
da
locação
por
temporada; morte do locatário sem deixar sucessor legítimo da
locação; permanência de sublocatário depois de extinta a
locação; reparações urgentes por órgãos públicos; o término do
prazo notificatório previsto no parágrafo único do art.40, sem
apresentação de novo fiador ou garantia apta a manter a
segurança inaugural do contrato; a falta de pagamento de
aluguel e acessórios da locação no vencimento quando o
contrato não estiver garantido por caução, fiança, seguro de
fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de
investimento (art.59, § 1º, incisos I, II, III, IV, V, VI, VII e IX da
LL) 11.
11
No caso da falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, para evitar
o despejo através de liminar, poderá o locatário elidir a desocupação se efetuar o
depósito judicial no prazo de 15 (quinze) dias do prazo concedido para sua
desocupação, independentemente do cálculo do contador, incluindo-se as multas,
juros de mora, custas e honorários do advogado no percentual de 10% sobre o
montante devido (art. 59, § 3º c.c. art. 62, II da LL).
12
As obrigações do locador estão relacionadas numerus
clausulus no art. 22 da LL, in verbis:
Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a
que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado
do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais
defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este
pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de
intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da
idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro
complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel,
salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às
parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se
entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do
edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do
imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem
como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de
empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
13
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de
intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
E as obrigações do locatário são transcritas no art. 23
da LL, in expressis:
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou
contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia
útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver
sido indicado no contrato;
II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido,
compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratálo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo
as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de
qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as
eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas
suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes
ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o
consentimento prévio e por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de
tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou
exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás,
água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário,
mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o
mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
14
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos
internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à
administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais
dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso
comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos
hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso
comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas
coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e
hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao
início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio
ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se
referentes a período anterior ao início da locação.
2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no
parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio
mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de
propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento
das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.
Importante frisar a possibilidade da alienação do
imóvel durante a locação. Nesse cenário o adquirente poderá
denunciar a locação no prazo de noventa dias contados do
registro da venda ou do compromisso, se não o fizer nesse
prazo significará a concordância com a manutenção da locação.
A denúncia do contrato com o fito da sua rescisão concederá ao
15
locatário o prazo de noventa dias para sua desocupação e será
procedida através de notificação extrajudicial ou judicial. Só não
poderá fazê-lo o adquirente se, porventura, a locação for por
tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência
em caso de alienação, além de estiver averbado junto à
matrícula
do
imóvel.
Idêntico
direito
terão
o
promissário
comprador e o promissário cessionário em caráter irrevogável,
com imissão na posse do imóvel e título registrado na matrícula
(art. 8º, LL) 12.
Porém, antes de alienar, prometer vender, ceder
ou doar o imóvel alugado, o locador dará preferência ao
locatório para o adquirir em igualdade de condições com
terceiros. A comunicação ao locatário da intenção de venda e
suas condições (preço e forma de pagamento), e também a
apresentação da documentação será feita de forma escrita,
estabelecendo o local e horário em que poderá ser examinada
(art.27, LL). Se o locatário não se manifestar de maneira
12
O adquirente passará a receber os alugueis do inquilino, bastando comunicá-lo
da compra. Se não houver rescisão e prosseguimento da locação, serão
obedecidas as cláusulas do contrato vigente.
16
inequívoca, expressamente, caducará seu direito de exercer a
preferência (art.28, LL) 13. Aceita a proposta pelo locatário, acaso
ele venha dela desistir, responderá pelos prejuízos ocasionados,
inclusive lucros cessantes diante de sua conduta (art.29, LL).
Se estiver sublocado, a preferência será dada
primeiramente ao sublocatário e em seguida ao locatário na
forma acima (art.30, LL).
A locação não-comercial encerra, cessa, de pleno
direito,
findo
o
prazo
estipulado,
independentemente
de
notificação ou aviso. Mas se o locador permanecer inerte e não
pedir o imóvel no prazo de trinta dias, presumir-se-á prorrogada
a locação nas condições ajustadas no contrato, por prazo
indeterminado (art. 56, LL).
Trocando em miúdos:
13
O locatário ou sublocatário preteridos no seu direito de preferência poderá
reclamara do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais
despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se exercer esse
direito no prazo de seis meses, a contar do registro no Cartório de Imóveis,
desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da
alienação junto à matrícula do imóveis (art.33, LL).
17
A denúncia vazia é o requerimento judicial destinado à
retomada de imóvel alugado, interposto pelo locador, sem
necessidade de ser provada a motivação ou a justificação da
causa da rescisão do contrato. De um modo geral, a denúncia
vazia
é
uma
rescisão
imotivada
da
locação
imobiliária.
Representa, pois, uma possibilidade que o locador exerce, com
fundamento na lei, para recuperar a posse do imóvel nos
contratos de locação para fins residenciais ou comerciais.
A Lei de Locação (Lei Federal nº 8.245/91), estabelece
três hipóteses básicas para a denúncia vazia:
Nas locações celebradas verbalmente ou por prazo
indeterminado, o locador poderá denunciar o contrato a
qualquer tempo, desde que conceda o prazo de 30 dias para
o inquilino desocupar o imóvel (art. 46, § 2º, LL);
Quando o imóvel for alugado pelo usufrutuário ou pelo
fiduciário nos casos de imóveis gravados por usufruto ou
fideicomisso, sendo que, com a extinção do gravame, o
18
locatário deverá restituir o imóvel ao proprietário pleno ou ao
fideicomissário no prazo de 90 dias (art. 7º, LL);
Quando o imóvel for alienado a terceiro e o locatário não
exercer o direito de preferência à sua aquisição, deverá ele
desocupar o imóvel em 90 dias, depois de notificado pelo
novo proprietário (art. 8º, LL). Não sendo o imóvel, nestes
casos, restituído no prazo legal ao locador ou proprietário,
poderá este ingressar judicialmente com ação de despejo por
denúncia vazia.
O oposto da denúncia vazia é a denúncia cheia.
A denúncia cheia consiste no pedido de retomada
do imóvel alugado em razão do descumprimento, por parte do
locatário, das normas do contrato de locação ou de disposição
expressa de lei, com caráter motivado.
19
A hipótese normal do ajuizamento da ação de
despejo por denúncia cheia ocorre nos casos de falta de
pagamento, pelo locatário, do valor do aluguel e dos demais
encargos da locação (art. 9º, III, LL). A denúncia cheia também
é motivada pelo término do contrato de locação celebrado por
tempo determinado, quando este vigorar por prazo igual ou
superior a 30 meses (art.46, LL), ou quando o locatário deixar
de cumprir acordo escrito firmado perante o locador para a
devolução do imóvel (art. 9º, I, LL). Se o locatário, ainda,
transfere a outra pessoa o direito de uso e posse do imóvel, por
cessão ou sublocação, sem o consentimento do locador, ficará
sujeito a despejo por denúncia cheia, em razão de evidente
violação das normas do contrato de locação (art. 13, LL).
Não é cabível o despejo, por denúncia vazia,
nos contratos de locação de imóveis utilizados por hospitais,
unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e
de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem
como por entidades religiosas devidamente registradas, já
havendo
o
Superior
Tribunal
de
Justiça
consolidado
20
jurisprudência no sentido da impossibilidade de retomada de
imóvel destinado a esses fins em virtude de sua “relevante
função social”, conforme a inteligência do art. 53 da Lei nº
8.245/91 (STJ, 6ª Turma, RESP 182.873-RS, Relator Ministro
Hamilton Carvalhido, DJU 22.11.1999).
Todavia, seja qual for o fundamento do término da
locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo
(art. 5º, LL), devendo esta ação seguir o trâmite regulado pelos
artigos 59 a 66 da Lei nº 8.245/91.
Tratando-se de hospital como inquilino, a lei é
peremptória que na sentença da ação de despejo, por qualquer
motivo, o prazo para desocupação será de um ano, exceto,
naqueles casos em que entre a citação e a sentença de primeira
instância houver decorrido mia de um ano, hipótese em que o
prazo será de seis meses (art. 63, § 3º).
21
Poderá o locador
sentença
que
decretar
o
executar
despejo,
provisoriamente a
desde
que
deposite
judicialmente o valor da caução fixada na sentença, em valor
não inferior a seis meses e nem superior a doze meses de
aluguel. Se a sentença de despejo procedente for reformada em
segundo grau, o locador perde em favor do locatário o valor da
caução como indenização mínina, podendo este ainda reclamar
em ação própria, a diferença pelo que a exceder de prejuízos
(art.63, § 4º e 64, LL).
II -
HOSPITAL COMO LOCATÁRIO
A locação de imóvel para a instalação de um
hospital tem características próprias e peculiares que exige do
locador uma análise dos requisitos gerais do contrato de locação
alhures tratados e outros que serão objeto de abordagem nesse
estudo.
22
De certo que o valor do aluguel nos dias atuais
encontra-se inflacionado e o índice de seu reajuste também
superou a inflação (11,26% com base no IGP-M de 2.012).
Existem estudos mais aprofundados que concluem
uma média do aluguel não-residencial equivalente à variante de
0,6% (zero vírgula seis por cento) a 1% (um por cento) do valor
venal do imóvel, prevalecendo a média de 0,8% (zero vírgula
oito por cento). Na verdade, cada caso haverá de ser analisado
dentro da moldura fática e empresarial do negócio jungida ao
interesse e capacidade das partes envolvidas.
Exemplificando, se o valor venal do imóvel é de
R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais), o aluguel de 1% (um
por cento) corresponderá à importância de R$ 300.000,00
(trezentos mil reais). Com isso, em termos, o locador para
recuperar o valor histórico do investimento pela compra do
imóvel aguardaria em torno de 100 (cem) meses, ou seja, 08
anos e quatro meses.
23
Noutro aspecto, não raramente o locatário-hospital
terá de fazer diversas benfeitorias úteis e necessárias, portanto,
sujeito a receberem indenização por parte do locador, em
virtude da peculiaridade dessa atividade que congrega vários
órgãos de fiscalização sanitária e de órgãos especializados
(arts. 35 e 36 da LL c.c. art. 96 do Código Civil).
E o contrato não-comercial com hospital somente
poderá ser rescindido nas hipóteses preconizadas no art. 53 da
LL:
da ocorrência dos fatos prescritos no art. 9º da LL: por
mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou
contratual; em decorrência da falta de pagamento do aluguel
e demais encargos; para a realização de reparações urgentes
determinadas pelo Poder Público, que não possam ser
normalmente executadas com a permanência do locatário no
imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
24
se o proprietário, promissário comprador ou promissário
cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com
título registrado e quitado, pedir o imóvel para demolição,
edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em
aumento mínio de cinquenta por cento da área útil.
O despejo por falta de pagamento encaixa-se na
hipótese de ausência do pagamento do aluguel, IPTU e
condomínio (se for o caso), sendo pedida a rescisão por esse
motivo. Tanto o locatário como o fiador, para evitar a rescisão
da locação, no prazo de quinze dias depois de citados, poderão
fazer o pagamento do débito atualizado, incluindo acessórios e
multas contratuais, juros de mora, custas iniciais pagas pra a
distribuição da ação e honorários advocatícios no percentual de
10% (dez por cento) sobre o montante devido. Se houver alguma
diferença encontrada pelo locador depois do depósito pelo
locatário/fiador, denominado judicialmente como purgação da
mora, o inquilino poderá completá-lo no prazo de dez dias
estabelecido pelo juiz. Esses depósitos são feitos judicialmente
e juntados aos autos (art. 62, LL).
25
Nessas
situações
o
prazo
para
o
hospital
desocupar será de um ano (art. 63, § 3º, LL).
Outra forma de retomada sucede quando o imóvel
for abandonado após ajuizada a ação de despejo, possibilitando
ao locador a imissão na sua posse (art.66, LL). Assim, sendo o
abandono
uma
causa
de
rescisão
de
contrato,
mister
o
ajuizamento da ação de despejo para reaver de pronto o imóvel
locado.
Poderá também o locatário/hospital concordar com
a desocupação voluntária no prazo da contestação na hipótese
de demolição (art. 61, LL).
Assim, são por demais restritas a possibilidade de
rescisão do contrato de locação não-comercial para um hospital,
posto que geralmente tem prazo de duração superior a cinco
anos, o que faculta ao locatário vir a juízo e propugnar pela
renovação do pacto locatício.
26
III-
AÇÃO RENOVATÓRIA DO CONTRATO
O hospital, por se tratar de uma locação de imóvel
não-comercial e destinado ao comércio (prestação de serviço)
tem o direito de vir a juízo e requerer a renovação se o prazo do
contrato primitivo ou os posteriores firmados sem interrupção
atingirem a somatória do prazo de vigência igual ou superior a
cinco anos.
Prevê
cumulativamente,
ou
a
Lei
seja,
de
ao
Locação,
mesmo
entretanto,
tempo,
o
que
locatário
satisfaça as seguintes condições impostas pelo art. 51, in
verbis:
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o
locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo,
desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com
prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos
prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo
ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos;
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos
cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação
27
total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido
pelo sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o
imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a
esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação
poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos
sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a
renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende-se às locações
celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo,
regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos
previstos neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a
ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no
mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em
vigor.
Cabe aqui destacar o prazo preclusivo para o
locatário exercer o direito à renovação do contrato, qual seja,
haverá de ajuizar o pedido renovatório no interregno de um ano
até seis meses antes da data do vencimento do contrato (art.51,
§ 5º).
Tem legitimidade para figurar no pólo passivo da
ação renovatória de aluguel o locador/promissário comprador,
enquanto o respectivo título translativo da propriedade não for
registrado no competente cartório de registro de imóveis (STJ,
AI 951.566-AgRg, DJU 12.05.2008).
28
Na petição inicial, o hospital/locatária deverá
demonstrar preenchidos ad sations as previsões estampadas no
art.71 da LL, a saber:
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de
Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída
com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art.
51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o
imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a
renovação da locação;
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e,
quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação
completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e,
tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão
e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo
que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na
renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se
casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em
virtude de título oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de
parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes,
salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador
dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira
hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à
renovação.
29
A renovação não será obrigatória, exceto, (i) se
o
Poder
Público
determinar
a
realização
de
obras
que
importarem na radical transformação do imóvel, ou, para fazer
modificação que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
(ii) se o locador pedir o imóvel para ser utilizado por ele próprio
ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de
um
ano,
sendo
ele/locador,
seu
cônjuge,
ascendente
ou
descendente detentor da maioria do capital social. Ad instar que
o imóvel não poderá ser destinado ao mesmo ramo do locatário,
salvo se a locação envolvia um anterior fundo de comércio e
instalações pertencentes ao locador (art.52, I, II e § 1º).
Ademais, são matérias próprias da contestação a
serem apresentadas pelo locador, aquelas contidas no rol do art.
72, in expressis:
Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que
possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao
seguinte:
I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;
II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do
imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele
ao ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).
30
§1° No caso do inciso II, o locador deverá a presentar, em
contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o
valor locativo real e atual do imóvel.
§2° No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental
da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com
clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do
locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais
condições para obter a renovação pretendida.
§3° No caso do inciso I do art. 52, a conte stação deverá trazer prova
da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras
a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel,
assinado por engenheiro devidamente habilitado.
§4° Na contestação, o locador, ou sublocado r, poderá pedir, ainda, a
fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do
prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do
pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo
valor do aluguel.
§5° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá
estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela
prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para
reajustamento do aluguel.
Mas se as características físicas do imóvel, no
caso específico, um hospital, com instalações próprias de um
nosocômio, só se podendo destinar a esse ramo de atividade,
sendo muito onerosa para o locador a sua modificação, aí não
se aplica a necessidade de alterar o rumo da atividade a ser
exercida pelo que retoma/locador 14.
14
É cabível, nos termos do art. 52, § 1º, da Lei 8.245/91, a retomada do imóvel
para exploração da mesma atividade do inquilino se esse imóvel, por suas
características físicas, só se possa destinar a um certo ramo de atividade e
desse modo seja dado em locação. Sejam exemplos: postos de gasolina, teatros,
cinemas, hotéis e outros, em que se revela a impossibilidade de modificar a sua
finalidade ou é muito onerosa essa alteração (STJ, Resp 428.464, DJ
26.08.2002).
31
Ressaltado linhas atrás que a retomada do imóvel
alugado para um hospital pode se dar na hipótese vier a ser
transferido para um outro fundo de comércio, de terceiro
existente há mais de um ano.
Na peça de resistência à renovação, o locador
apresenta uma declaração de terceiro no sentido do interesse de
alugar o imóvel em condições superiores à atual exercida pelo
hospital (art.72, III, LL). Mas, se porventura, depois de três
meses da entrega do imóvel pelo locatário, acaso não se
concretize o prometido ingresso de terceiro no imóvel para o
exercício da atividade proposta, o locatário terá direito a
indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros
cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e
desvalorização do fundo de comércio (art.52, § 3º, LL).
Renovada a locação, na sentença será condenado
a pagar as diferenças dos aluguéis vencidos (art.73, LL). Não
sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de
mandado de despejo, que conterá no caso de hospital, seis
32
meses ou um ano, acaso na contestação o locador tenha
também pedido a desocupação do imóvel, não se limitando a
discussão apenas em torno do valor locatício (art. 74, LL).
IV-
AÇÃO REVISIONAL DO VALOR DO ALUGUEL
Depois de três anos de vigência do contrato, tanto
o locador (para majorar) como o locatório (para reduzir) podem
propor a ação revisional de aluguel, adequando-o ao preço de
mercado (art. 19, LL).
Nas relações obrigacionais locatícias
exige-se como condição sine qua non o equilíbrio no valor da
locação 15.
A ação revisional de aluguel terá rito sumário,
cabendo ao autor indicar o valor do aluguel cuja fixação é
pretendida.
Será
designada
audiência
de
conciliação,
oportunidade que o juiz, acaso encontre elementos seguros
15
Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do
imóvel (arts. 46, § 2º, e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou
judicialmente (art. 68, §1º, LL).
33
fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, fixar um
aluguel provisório, que será devido desde a citação nestes
patamares: na ação proposta pelo locador, não poderá ser
excedente a 80% (oitenta por cento do pedido); na demanda
promovida pelo locatário/hospital não poderá ser inferior a 80%
(oitenta por cento) do aluguel vigente 16.
Na contestação o locador apresentará a sua
contraproposta. Não havendo acordo na audiência, o juiz
determinará a produção de prova pericial para fins de se
verificar o valor correto da locação, facultando às partes
apresentarem quesitos e indicar assistente técnico (art.68) 17.
O aluguel fixado na sentença retroage seus efeitos
a partir da data da citação. Se houver crédito para o locador,
será objeto de imediata execução judicial. Acaso as diferenças
sejam a favor do locatário, o valor apurado será descontado nos
16
No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na
periodicidade pactuada ou na fixada em lei (art. 68, § 2º, LL).
17
Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de
desocupação, que será executado mediante expedição de mandado de despejo
(art. 70, LL).
34
aluguéis vincendos. Tudo só podendo ser executado depois do
trânsito em julgado do decisum (art.69, LL).
V-
O RISCO DO NEGÓCIO
O consulente me revelou o vultoso valor do imóvel
adquirido em praça pública judicial, sugerindo, além de uma
possível locação, a criação/instalação de um hospital no local ou
a co-gestão com uma entidade médica que atualmente ocupa
uma área do imóvel.
De chofre há de ser analisado o risco do negócio
considerado como um potencial para perdas, para a receita,
para as pessoas, para o patrimônio ou para o meio ambiente.
Mas também pode representar o potencial de oportunidade de
negócios, através de investimento no desenvolvimento de um
empreendimento
inovador,
trazendo
mudanças
para
novos
mercados específicos da medicina e mesmo geográficos, ou
pela fusão com outra organização.
35
As organizações que gerenciam eficazmente seus
riscos têm maior probabilidade de se proteger e obter sucesso
no crescimento de seus negócios. O desafio para qualquer a
consulente é integrar boas práticas no caso da locação nãoresidencial
ou
nas
suas
operações
diárias
que
pretende
introduzir no imóvel, observando a aplicando o que for de melhor
nos aspectos mais amplos de sua prática organizacional.
Ao empreendedor, por natureza, cabe o risco do
negócio.
Abstração
de
difícil
conceituação,
o
“espírito
empreendedor” é inerente ao ser humano, que desbrava novos
caminhos,
busca
a
prosperidade,
cava
oportunidades,
transforma as riquezas e conquista vitórias. Mas qualquer
empreendimento necessita de investimento para que se forme o
“capital”.
Sendo o único a colher os frutos gerados pelo seu
negócio, ao empreendedor caberão os lucros auferidos no
sucesso. Por outro lado, a ele caberá encarar a realidade de um
36
período de dificuldade financeira ou o fracasso da empreitada. O
empreendedor jamais poderá transferir o risco da perda a
terceiros.
Muitas
empresas
sucumbem
e
o
investimento
realizado pelos empreendedores é perdido.
No caso da locação de um imóvel de grande valor
venal ou a construção de um novo empreendimento haverá de
ser observado também o risco sistêmico, principalmente atentar
para o mercado de prestação de serviços médicos particulares,
aos convênios e à previdência social. Este é um tipo de risco
que pode ser reduzido através de uma carteira diversificada.
Uma empresa que siga uma estratégia de diversificação vai
eliminando aos poucos o risco específico dos seus negócios,
ficando, em última análise, sujeita apenas ao risco de mercado.
Esta estratégia empresarial não cria valor, mas seleciona e
orienta para o melhor caminho a seguir.
Embora utópico, a única forma de criação de valor
para o empresário é investir em projetos com rendibilidade
superior ao custo de oportunidade do capital aplicado.
37
Daí se exigir da cúpula de gestão uma especial
atenção
ao
conhecimento
do
aspecto
financeiro
do
empreendimento, desde a partida.
Em geral, as empresas não apreciam trabalhar
com altos graus de alavancagem operacional, pois, facilmente,
uma pequena variação nas vendas pode provocar resultados
operacionais negativos.
Observe-se
que
o
grau
de
avalancagem
operacional é tanto mais elevado quanto mais próximo se
encontrar o volume de vendas da empresa do seu ponto morto
económico ou ponto crítico das vendas. Daí que, alguns autores,
para analisarem o risco de negócio, prefiram trabalhar com a
noção de ponto crítico (valor de vendas para o qual a empresa
tem resultado nulo) e de margem de segurança (percentagem de
queda das vendas que faz a empresa entrar no ponto crítico).
38
VI-
CONCLUSÃO
Depois de divagar sobre a Lei da Locação, acaso
a pretensão maior do consulente seja a locação não-comercial,
entendo que além do valor da locação, haverá de haver uma
compensação financeira extra contrato, o que na anterior
legislação se chamava de "luvas", de modo a reduzir o prazo
para a recuperação do capital pago pelo imóvel. A formalização
do contrato terá de se balizar no aluguel mensal de mercado,
revisado a cada triênio, com a possibilidade do locatário pleitear
a renovação por igual período, caso o contrato tenha prazo
superior a cinco anos.
Indispensável
que
a
fiança
da
locação
seja
bancária, através de instituição financeira com alto grau de
credibilidade,
garantindo
o
valor
integral
do
contrato,
correspondente à somatória de todos os alugueis e médias de
IPTU anuais.
39
Noutra senda, se o consulente e seus pares
avançarem para fins de se construir um novo hospital no imóvel,
evidentemente, não se haverá de falar em locação na qual figure
como locador, a princípio. Aí a análise recairá no tópico retro
intitulado risco do negócio, cujo plano empresarial haverá de ser
examinado à exaustão por quem tenha a sensibilidade, o
conhecimento, o gabarito e, principalmente, a confiança do
consulente.
Esse é o meu parecer, s.m.j..
Belo Horizonte, fevereiro de 2.013.
Rénan Kfuri Lopes, adv.
OAB/MG 42.150
RKL ESCRITÓRIO DE ADVOCACIA
www.rkladvocacia.com
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