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Processo nº 1183/2008
Acórdão de: 24-05-2012
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
1.
AA S.A. demandou o Centro de Enfermagem de ...., L.da, pedindo que seja resolvido o
contrato de arrendamento existente entre a autora e a ré, por falta de pagamento de rendas
vencidas e que a ré seja condenada a despejar o arrendado e a entregá-lo livre e devoluto,
conforme o recebeu da autora e, se assim não acontecer, ser obrigada a pagar à autora as
obras que esta fizer para repor a fracção, como quando a locou e que estão orçamentadas
em € 75.000, incluindo IVA, e que seja ainda condenada a pagar as rendas que se vençam
até à entrega do arrendado.
Fundamentando a sua pretensão, alegou, em síntese, que, com início em 1/11/2006, deu de
arrendamento à ré a fracção cujo despejo pede, mediante a renda anual líquida de
23.942,30 euros (a pagar em mensalidades de 1.995,19 €), concluindo que, à data da
propositura da acção, a ré lhe devia onze mensalidades respeitantes ao ano de 2007 e nove
mensalidades respeitantes ao ano de 2008.
Alega ainda que a ré fez obras no locado, sendo que, para a reposição do mesmo no estado
em que se encontrava anteriormente, serão necessários 75.000 euros.
A ré contestou, alegando, em síntese, que o arrendamento da fracção se inscreveu num
conjunto de acordos, celebrados simultaneamente, respeitantes à mesma fracção,
nomeadamente um contrato segundo o qual a autora prometia vender a mesma fracção à ré
e esta prometia comprar, bem como um contrato segundo o qual a autora se obrigava a
fazer obras na fracção para a adaptar a centro de enfermagem, pagando a ré o preço então
combinado.
Alegou ainda que a autora suspendeu as obras sem justificação, nunca tendo sido
celebrado o contrato de compra e venda prometido.
Em reconvenção, a ré pediu a condenação da autora na quantia de € 3.990,38, a título de
reembolso de rendas pagas à autora, acrescida dos juros de mora até efectivo pagamento,
bem como na quantia de € 9.600, que lhe pagou, a título da 1ª tranche das obras, e ainda a
pagar-lhe uma indemnização pelos danos decorrentes do seu comportamento ilícito, a
liquidar em execução de sentença, por não ser ainda possível apurar o seu valor.
Com vista a fundamentar os pedidos formulados, a ré alegou factos enformadores dos
seguintes quatro distintos fundamentos:
a) – O “efeito dominó” do incumprimento pela autora/reconvinda do contrato de empreitada,
que levou à imediata caducidade dos dois outros contratos que dele dependiam, por força
da coligação (dos contratos) existente;
b) – Para o caso de se não ter este entendimento: a caducidade do contrato de empreitada,
decorrente do seu não cumprimento pontual, bem como a do contrato-promessa, por inércia
da autora em marcar a escritura de compra e venda, logo que tomou conhecimento da
aprovação do empréstimo, para o efeito solicitado pela ré; caducidade do contrato de
arrendamento em resultado da impossibilidade do uso do locado decorrente de
incumprimento, pela senhoria, do contrato de empreitada;
c) – Falta de legalização das obras que a autora efectuara clandestinamente no prédio,
antes de negociar com a ré a fracção em causa, o que impossibilitava que, sem a sua
sanação prévia por aquela, esta pudesse alguma vez obter as necessárias licenças para
abrir uma clínica naquela fracção;
d) – Excepção de incumprimento (exceptio non adimpleti contractus), em favor da ré, do
contrato promessa e do contrato de arrendamento, por efeito do incumprimento pela autora
do de empreitada.
A autora replicou, pugnando pela não admissibilidade da reconvenção, por inadmissibilidade
legal, vindo ainda a deduzir ampliação do pedido, (acrescentando-lhe € 98.783,61, devido à
circunstância de não poder vender o andar despejando), para a eventualidade de ser
admitida a reconvenção.
A ré/reconvinte treplicou.
No saneador, foi admitida a reconvenção. Saneado, instruído e julgado o processo, foi
proferida a sentença que, julgando a acção e a reconvenção parcialmente procedentes,
decidiu:
1 - Decretar o despejo da fracção locada;
2º - Condenar a ré a pagar à autora a quantia de € 35.913,42, acrescida das rendas
mensais de € 1.995,19 que se vencerem desde 1/07/2010 inclusive até ao despejo ou à
entrega do locado à autora;
3º - Condenar a ré a entregar à autora o locado no estado anterior às obras ou, em
alternativa, no pagamento do necessário para aquela reposição e até ao montante de €
75.000;
4º - Absolver a ré do demais peticionado;
5º - Absolver a autora do mais pedido em reconvenção.
Inconformadas, apelaram a autora e a ré para o Tribunal da Relação de Évora que, por
acórdão de 10/11/2011, julgando improcedente o recurso da ré e prejudicado o recurso da
autora, decidiu:
a) - Revogar a sentença recorrida;
b) - Declarar a nulidade do contrato de arrendamento em apreço, com a consequente
restituição pela ré do equivalente à renda devida pelo gozo da fracção, nos seguintes
termos:
1º - A quantia de € 15.096,94, relativa ao período compreendido entre 17/03/2008 e
31/12/2008;
2º - A quantia de € 1.995,19, por cada mês que decorrer, entre o dia 1/01/2009 e a efectiva
entrega da fracção à ré.
c) - Condenar a ré a entregar à autora o locado, se ainda não o tiver feito;
d) - Absolver a ré do demais peticionado;
e) - Absolver a autora dos pedidos reconvencionais, na parte que excede o pedido de
devolução das rendas pagas, que já foi tido em conta na fixação do valor das rendas
devidas à autora constante do parágrafo 1), da alínea b) desta decisão.
f) - Custas por autora e ré na proporção do decaimento.
De novo inconformadas, recorreram a autora e a ré para o Supremo Tribunal de Justiça e,
alegando, formularam as seguintes conclusões:
AUTORA:
1ª - A autora/recorrente entende que o contrato de arrendamento não foi interpretado,
correctamente, no acórdão recorrido, pois o que foi arrendado foi um espaço que era de
escritório e que tinha licença de utilização para comércio, serviços ou similares de hotelaria
e que a inquilina poderia destinar a prestação de cuidados de saúde, fazendo nele as obras
para isso necessárias, devidamente autorizadas pela senhoria e do acórdão não se infere
isso.
2ª – A autora/recorrente pediu na acção que a ré/recorrida fosse condenada no pagamento
das rendas desde Fevereiro de 2007, cada uma no valor mensal de € 1.995,19, até á
entrega efectiva do andar ou seu despejo, livre e devoluto.
3ª – E entrega pela ré/recorrida no estado em que estava antes de ser arrendado ou, se
assim não fizer, ser condenada a pagar á recorrente as despesas que esta fizer até ao limite
de € 75.000.
4ª - Diz o acórdão que o contrato de arrendamento viola o disposto na alínea d), do artigo 2º
do DL 160/2006 de 8 de Agosto, pois que do contrato tem de constar a licença de utilização
e sua descrição e que tal licença tem de ser adequada ao fim do contrato, sendo a sua falta
motivo de invalidade e que por ser diverso do licenciado é nulo.
5ª - O fim do contrato era a locação dum espaço que era de escritório para a inquilina o
alterar e adequar à prestação de cuidados de saúde, pelo que o acórdão recorrido viola o
DL 160/2006 de 8 de Agosto.
6ª - O que foi arrendado foi um espaço licenciado para comércio, serviços e similares de
hotelaria e no qual funcionava um escritório de actividade comercial e cujo inquilino ia obter
o licenciamento para espaço de saúde e cujas rendas deve desde Fevereiro de 2007.
7ª – Entende-se, assim, que o acórdão fez uma errada interpretação factual que o levou a
violar a lei por aplicação ao caso de norma inaplicável (o artigo 2º do DL 160/2006 de 8 de
Agosto).
8ª - A petição é um todo e a recorrente no seu artigo 26º pedia que:
1º - A acção fosse admitida e, por via dela, resolvido o contrato de arrendamento existente
entre autora e ré, por falta de pagamento de rendas vencidas que em 31/09/2008 eram os
somatórios da renda ilíquida de 46.945,60 euros e da renda líquida de 39.903,80 euros.
2º - Fosse a ré condenada a despejar o arrendado e entregá-lo livre e devoluto, conforme o
recebeu da autora, e, se assim não acontecer, ser obrigada a pagar á autora as obras que
esta fizer para o repor como quando o locou e que estão orçamentadas em 62.500 euros,
montante a que acresce o IVA à taxa legal em vigor de 20%, correspondendo a 12.500
euros, o que tudo perfaz o somatório de 75.000 euros.
3º - Fosse a ré condenada a pagar as rendas que se vençam até à entrega do arrendado.
4º - Fosse a ré condenada a pagar as custas da acção, procuradoria e demais encargos
legais”.
9ª - A causa de pedir e os pedidos, que foram vertidos para a petição, assentavam na
existência dum contrato de arrendamento, sua violação pela ré, consubstanciada na falta de
pagamento de rendas vencidas na vigência do mesmo, na efectivação de obras no locado
que só se justificavam para o fim para que foi arrendado, não para um outro fim e que teriam
de ser demolidas. Foram mantidos na réplica e o pedido da autora era conforme o petitório
e artigo 26º da petição.
10ª - Por força disso, a apelante pedia a resolução do contrato de arrendamento existente
entre autora e ré, por falta de pagamento de rendas vencidas que em 31/09/2008 atingiam
os somatórios de renda ilíquida de 46.945,60 euros e uma renda líquida de 39.903,80 euros,
tudo conforme constava da petição em geral e especialmente dos artigos 8º, 9º, 10º, 11º,
18º, 19º, 20º, 21º, 22º, 23º, 24º da mesma.
11ª - E mais pedia a recorrente que a recorrida devia á autora, em finais de Agosto de 2008,
onze meses de renda do ano de 2007, ou seja de 25.820,08 de renda ilíquida e 21.947,09
de renda liquida (doc. n.º 4) e oito meses de renda do ano de 2008, ou seja 18,778,24 euros
de renda ilíquida e 15.961,52 euros de renda líquida (doc. n.º 4), tudo perfazendo os
somatórios de 44.598,32 euros de renda ilíquida e 37.908,61 euros de renda líquida (doc.
n.º 4).
12ª - Pedia ainda a recorrente a reposição do arrendado no estado em que foi arrendado ou,
se assim não fosse, no pagamento a esta de 75.000 euros, montante que despendia na dita
reposição.
13ª - Pedia ainda a impugnante a resolução do contrato por falta de pagamento da renda,
nos termos dos artigos 1º e 14º do NRAU e artigos 1022º, 1027º, 1038º, 1039º, 1041º,
1047º e 1048° CC, fundamento da presente acção.
14ª - Pedidos estes sintetizados no artigo 26ª da petição inicial.
15ª - A flexão verbal que a recorrente empregou no artigo 26° não foi a do presente do
indicativo, mas a do conjuntivo, exprimindo essa flexão verbal uma ligação de actuação
entre o passado e o futuro, pelo que o que foi pedido foi o pagamento de todas as rendas
vencidas e não pagas pela ré desde que as deixou de pagar e até à entrega do arrendado.
16ª - Foi isso que foi pedido de forma clara na petição, reiterado e explicado na réplica e
que o Sr. Juiz decidiu não estar pedido e que não colhe como a impugnante acabou de
demonstrar.
17ª - O acórdão recorrido violou o DL 160/2006 de 8 de Agosto, pois o que foi arrendado foi
um espaço licenciado para comércio e no qual funcionava um escritório de actividade
comercial e cujo inquilino ia obter o licenciamento para espaço de saúde, os artigos 668º,
n.º 1, alíneas c) e d) do CPC e 13° n.os 3, 4 e 5 do NRAU, pelo que tem de ser revogado e
substituído por acórdão que, para além de condenar a recorrida naquilo em que o foi na dita
sentença, a condene ainda no pagamento de todas as rendas vencidas e não pagas desde
Fevereiro de 2007 até à entrega do locado.
SEM PRESCINDIR:
Mas se assim se não entender, sempre as consequências jurídicas da declaração de
nulidade seriam bem diferentes das consideradas no acórdão recorrido.
18ª - Estatui o artigo 286° do Código Civil que “a nulidade é invocável a todo o tempo por
qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal” e continua o artigo
289° do mesmo Código a dizer que tem efeito retroactivo, devendo ser restituído o que tiver
sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente”.
19ª - E tais artigos, juntamente com o artigo 290º do Código Civil, impõem á recorrida a
entrega do locado e o seu recebimento pela recorrente e bem como o pagamento pelo gozo
temporário da coisa da renda mensal de 1.995,19 euros até á entrega efectiva do andar ou
seu despejo livre e devoluto.
20ª - Significa isto que a recorrida ainda não entregou à recorrente o locado e até se opôs á
sua entrega, está no gozo do locado desde o dia 1 de Novembro de 2006 e deixou de pagar
a renda em Fevereiro de 2007, alterou-o e também não quer entregá-lo como o recebeu e
não quer pagar as despesas que esta vai suportar com tal reposição e que vão até €
75.000.
21ª - Por força de tais normas terá de pagar a renda desde essa data até à entrega efectiva
do mesmo à recorrente e ainda a entregá-lo em perfeito estado de conservação e limpeza,
com todas as suas chaves, vidros intactos, bem como a instalação eléctrica, canalização de
água, esgotos, instalações sanitárias e respectivos acessórios.
22ª - Pagando o Centro de Enfermagem de .... todas as reparações relativas a eventuais
danificações que tenha provocado no local (alínea I) e que em julgamento foram apuradas
até ao montante de 75.000 euros.
23ª - Se entender que o contrato de arrendamento está nulo, o acórdão recorrido violou,
ainda, os artigos 286°, 289° e 290° do Código Civil pois que não obriga a recorrida a pagar
as rendas à recorrente desde Fevereiro de 2007 e a pagar-lhe as despesas que esta vai
fazer com a reposição do locado no estado que estava, antes de ter sido efectivada tal
alteração, até ao valor de € 75.000.
34ª - Desta forma o acórdão recorrido deve ser revogado e substituído por outro que supra
as violações da lei supra referidas e que condene a recorrida a pagar as rendas mensais de
€ 1.995,19 até á entrega efectiva do andar ou seu despejo livre e devoluto e que a obrigue a
repor o andar no estado em que estava antes da efectivação do contrato de arrendamento
ou no suporte das despesas que a recorrente suportará com tais obras e até ao valor de €
75.000.
RÉ[1]:
1ª – Discorda-se em absoluto do acórdão recorrido, perfilando-se, desde logo, estes dois
problemas:
a) - A natureza jurídica do embargo administrativo de obra, e o procedimento previsto na
legislação administrativa a esse propósito;
b) - E a inidoneidade do documento de fls. 451, para fazer prova da tese da recorrida, de
que teria ocorrido um embargo administrativo das obras que a mesma estava a levar a
efeito para a recorrente, numa fracção que esta tomara de arrendamento àquela.
2ª - Ora, ambas as instâncias concordaram em que ocorrera um embargo da obra que ali
estava a ser levada a efeito pela recorrida, em resultado do contrato verbal de empreitada
que celebrara com a recorrente,
3ª - E que esse embargo se achava provado com o documento de fls. 451, apresentado já
quase no fim do julgamento pela recorrida.
4ª - E que, por via desse embargo, a culpa da sustação nas ditas obras não era, nem da
recorrida, nem da recorrente!
5ª - Ora, o problema mantém-se de pé, e pode agora ser sindicado e decidido por esse
Supremo Tribunal, já que está em causa um meio de prova - o de fls. 451 - ilegal e
inadequado,
6ª - Uma vez que, o embargo administrativo, ou se prova com a apresentação da nota da
sua notificação,
7ª - Ou com a entrega do duplicado do auto de embargo, que é recebido pelo seu
destinatário, logo após haver assinado o original,
8ª - Ou então, por meio de certidão das peças do mesmo embargo (decisão, notificação,
auto de embargo, etc.), a extrair, por quem de direito, do procedimento de embargo,
necessariamente arquivado na Câmara Municipal,
9ª - Sendo que o supra aludido documento não consubstancia nenhuma destas coisas, e
não consubstanciando, e sendo a prova do embargo - como se vê - taxada, não pode
concluir-se, nem que o embargo ocorreu deveras, nem, por maioria de razão, que a culpa
da sustação nas obras referidas não tenha sido da recorrida,
10ª - Já que é a esta que compete provar a falta dela,
11ª - Uma vez que a presunção de culpa do artigo 791º, n.º 2 do Código Civil opera a favor
recorrente,
12ª - E arrasta consigo a possibilidade de se fazer aqui funcionar, seja o disposto nos
artigos 804º, n.os l e 2, 805º, n.º 2, alínea a) e 801º, n.os 1 e 2 do Código Civil.
13ª - Tanto mais que a lei só reserva à recorrente o ónus de provar a outorga do contrato de
empreitada,
14ª - Coisa que ficou plenamente assente nas anteriores instâncias.
15ª - Ora, sindicar se o meio de prova esgrimido é ou não o exigido por lei, bem como
aquilatar de quem é culpado e em que medida (artigos 799º, n.os l e 2 e 487°, n.º 2 do
Código Civil) são matérias de direito, sempre passíveis de reapreciação por esse Supremo
Tribunal de Justiça, reapreciação que é quanto agora se requer.
16ª - Do que vem de dizer-se resulta que o documento de fls. 451, em que a recorrida se
estribou para provar a ocorrência de um embargo da obra que estava a levar a efeito em
2006 para a recorrente, e que, tendo sido aceite pelas instâncias, levou á condenação da
recorrente, é um mero documento particular,
17ª - Que mesmo que se entenda que não foi posto em causa pela recorrente - o que não é
de todo verdade, e os autos atestam -, nada mais prova que não seja a identidade de quem
o subscreve, já que nem sequer se consegue saber a identidade de quem presta as
declarações, servindo, quando muito, para provar, também, os factos, nele compreendidos,
que sejam contrários aos interesses da recorrida, ou seja, e no caso, que não se fez prova
do embargo e subsequente notificação.
18ª - Ora, como o Supremo Tribunal de Justiça pode, em sede de recurso de revista,
apreciar se o meio de prova usado é o legalmente exigido e idóneo para fazer prova dos
factos que se pretendem com ele provar, devem agora declarar essa impossibilidade e
inidoneidade, com todos os legais efeitos, a saber, ter-se a prova do embargo por não
efectuada.
19ª - E, uma vez que foi pela recorrente feita prova da existência e cláusulas do contrato de
empreitada, deve haver-se a recorrida por culpada da aludida sustação das obras que
estava a levar a efeito para a recorrente (artigos 799º, n.º 1 e 487º, n.º 2, do CC), caindo na
mesma ocasião em mora (artigos 805º, n.º 2, alíneas a) e b) e 804º, n.º 2, do CC), o que a
constituiu, também, na obrigação de reparar os danos causados à recorrente/dona da obra
(artigos 795º, n.º 1, 798º, 804º, n.º 1 e 806º, n.º 1, do CC),
20ª - Sendo que a empreitada, por força do estabelecido no artigo 278º do CC, se tem de ter
por caducada, na data do vencimento do seu termo ad quem - 45 dias após a adjudicação
das obras, por nenhuma razão justificativa se perfilar, em contrário deste entendimento.
21ª - Quando assim se não entenda, deve ter-se este contrato por extinto na data do
aforamento da vertente acção de despejo, atenta a união de contratos supra aludida, e a
consequente dependência em que o contrato de empreitada estava do de arrendamento, e
também porque, manifestamente, com tal aforamento, e independentemente do seu
desfecho, ou da decisão sobre quem seria a parte inadimplente, a recorrida quis pôr termo
ao mesmo, arrastando, com isso, e para o mesmo destino, o de empreitada.
22ª - Acresce que, em sede do contrato de empreitada, e dada a sua inadimplência, era (é)
defeso à recorrida pedir, como pediu, uma indemnização por não acabamento das obras,
23ª - Sendo que, ao formular tais pedidos, a recorrida, por ser culpada do dito
inadimplemento do contrato de empreitada, incorreu em nulidade por abuso de direito
(artigo 334º do CC), na modalidade de venire contra factum proprium.
24ª - Abuso de direito esse que era (é) de conhecimento oficioso, devendo, se necessário,
ser declarado com todos os legais efeitos, por esse Venerando Tribunal.
25ª - Uma vez que a culpa do não adimplemento do contrato de empreitada é da recorrida
(artigo 799º, n.os l e 2 e 487º, n.º 2 do CC), deve esta ser condenada a repetir à recorrente
o dinheiro que a mesma lhe entregou para pagamento das obras que lhe adjudicou (€
9.600), acrescidos de juros, computados á taxa legalmente em vigor (actualmente: 4%),
desde a citação até efectivo pagamento.
26ª - No que respeita ao contrato de arrendamento, mister é dizer que, enquanto na 1ª
instância, o Sr. Juiz enquadrou relativamente bem os factos, embora claudicando na
qualificação jurídica de alguns, e tirando, a final, conclusões que se não continham nas
premissas, nem eram congruentes com a dita factualidade; no acórdão da Relação avultam
mais incongruências e impossibilidades que ali.
27ª - Ora, foi porque a recorrida, enquanto senhoria, permaneceu numa situação de inércia
quanto ao cumprimento destas suas obrigações que a recorrente, quando soube que havia
sido ludibriada, em sede dos contratos de arrendamento e de promessa de compra e venda,
sobre a existência da licença de utilização da fracção, e sobre o fim da mesma, resolveu, ao
abrigo do disposto no nº l do artigo 1036º do CC, tomar a iniciativa de legalizar a fracção e
obter a licença de utilização da mesma.
28ª - Mas fê-lo porque tal é tão só uma sua faculdade, como decorre daquela norma, e
também porque essa era a única forma de sair do impasse em que as coisas estavam, dado
o total desinteresse da recorrida e a impossibilidade de, a assim prosseguirem, a recorrente
alguma vez vir a poder ter o gozo da coisa locada.
29ª - Em momento algum a obrigação da recorrida se transmutou em obrigação da
recorrente, nem aquela ficou isentada das suas responsabilidades e obrigações.
30ª - Ora, justamente, porque assim era, não podia nunca esta utilização de uma mera
faculdade por parte da recorrente ser havida e valorada pela Relação, como uma assunção
por esta da responsabilidade pela obtenção da licença de utilização da fracção em causa,
com a consequente exoneração da recorrida, das suas responsabilidades.
31ª - E daí a dizer que a sua inércia, aquando da recepção do deferimento do pedido de
obras pela Câmara, era sua culpa exclusiva, e que, por isso, deveria pagar as rendas do
locado a partir desse mesmo momento, foi um ápice.
32ª - Nem sequer a Relação atendeu ao facto de a recorrente dispor de um ano para
levantar a dita licença de obras (cfr. o doc. de fls. 180), ou sequer teve em conta que o que
ali estava em causa era exactamente uma mera licença de obras e não a licença de
utilização da fracção, que era afinal o que importava.
33ª - Sendo que, pelo menos, enquanto esta não fosse passada pela Câmara, nenhum
sentido fazia condenar a recorrente a pagar as rendas desde o dia da emissão da
notificação referida no aludido documento de fls. 180 dos autos.
34ª - Ora, que a responsabilidade pela legalização das obras clandestinas de alteração das
fachadas, entretanto efectuadas no prédio e na fracção, bem como a obtenção da primeira
licença de utilização do arrendado, eram da exclusiva responsabilidade e obrigação da
recorrida, é coisa que sai precípua dos artigos 1067º, 1070º, n.os 1 e 2, do C.C., e artigos 2º
e 5º do DL 160/2006, de 8 de Agosto, mas à Relação nada disto importou e por isso
condenou a recorrente àquele pagamento de rendas.
35ª - Se cotejarmos o que se prevê nos artigos 2º e 5º do DL 160/2006, de 8 de Agosto, com
o estatuído na 1ª parte do artigo 294º do C. C., temos que (i) a não indicação, no contrato
de arrendamento aqui em causa, do fim habitacional ou não habitacional da fracção, fere de
nulidade o mesmo contrato (alínea c) do artigo 2º do DL 160/2006, de 8 de Agosto. (ii) A não
indicação no mesmo contrato da licença de utilização da fracção, bem como do seu número,
data e entidade emitente, também o ferem de nulidade (alínea d) do mesmo artigo). (iii) O
facto de o fim pretendido para a fracção, pela arrendatária/recorrida, não coincidir com o da
licença de utilização inexistente - da mesma fracção (nem sequer com a do prédio, que se
acha referida a fls. 156 dos autos), por culpa da senhoria/recorrida, torna o contrato nulo (n.º
1º do artigo 5º do DL referido) e (iv) a mudança de fim que se operou com o contrato de
arrendamento em apreciação (de habitação, ou quando muito, de garagem ou escritório (cfr.
doc. de fls. 156 dos autos) para local em que se prestariam cuidados de saúde), sem prévia
autorização da câmara municipal, fere igualmente de nulidade, o vertente contrato de
arrendamento (invalidade, aliás, expressamente prevista no nº 8 do mesmo artigo).
36ª – Daqui decorre que, tendo a Relação anulado o contrato de arrendamento aqui em
causa, com o fundamento indicado na alínea b) supra, tal não esgota o rol de nulidades de
que padece o contrato de arrendamento sindicando.
37ª - Estas outras nulidades devem agora ser declaradas, com todos os legais efeitos,
excepto com o previsto no n.º l do artigo 289º do CC, e isto porque, como acima se viu, a
locadora nunca chegou a entregar o locado à recorrente [artigo 1031º, alínea a) do CC],
nada se podendo retirar, em prol da tese da aplicabilidade ao caso vertente do disposto
naquela norma, como retirou a Relação, e como acima se viu, do facto de o projecto de
obras apresentado na câmara haver sido entretanto deferido (cfr. fls. 180 dos autos), e a
recorrente não ter corrido, pressurosa, a levantar a respectiva licença de obras, visto a
recorrente estar a fazer uso de uma mera faculdade prevista no artigo 1036º, n.º 1 do CC,
permanecendo, a obrigação, na esfera jurídica da recorrida.
38ª - De notar, aliás, que aquele prazo de uma ano ainda decorria quando a recorrida aforou
esta acção, tendo, com tal atitude, posto termo ao contrato de arrendamento pendente e
também ao de empreitada, se se entender que este não caducou ao fim dos 45 dias nele
previstos para execução das obras.
39ª - Por cautela de patrocínio, sempre se dirá que, ainda que se admita que a recorrida
chegou a entregar a coisa locada à recorrente, aquela tudo fez, depois disso, com a sua
concludente inércia, para impedir o gozo da mesma coisa pela recorrente (artigo 1037º, n.º
1, 1ª parte, do CC), o que daria à recorrente a possibilidade de resolver o contrato, se o
desejasse (artigo 1083º, n.º 1 do CC), e tem a virtude de pôr a culpa da mora a cargo da
recorrida (artigo 799º, n.os 1 e 2 do CC).
40ª - As normas vindas de citar supra são muito claras: só com a licença de utilização da
fracção, com a coincidência entre o fim desta e o pretendido pelo inquilino, e com a entrega
da coisa locada pela senhoria, é que estão reunidos os pressupostos para que o contrato
seja subscrito e produza efeitos.
41ª - Ao contrário de quanto parecem pensar os Senhores Desembargadores, que
concordaram que a recorrente nunca tivera o gozo da coisa locada, não era a recorrente
que, motu proprio, decidia “tomar” para si o locado, atribuindo-se o gozo do mesmo, logo
após haver sido notificada do deferimento do pedido de obras.
42ª - Uma vez que não detinha o gozo da coisa locada, a recorrente teria sempre que
esperar que a recorrida/senhoria tomasse a iniciativa de lhe entregar o gozo da coisa
locada.
43ª - E isto só por si não permite tirar a conclusão de que, por não ter solicitado
prontamente a licença de obras, a culpa de não ter entrado a gozar do arrendado era da
recorrente.
44ª - Não era, justamente porque tinha de esperar que o locado lhe fosse entregue pela
senhoria [artigo 1031º, alínea a) do CC].
45ª - Bastando este pormenor, que a senhoria tinha de provar e nunca provou, para a
recorrente nunca poder ser condenada a pagar as rendas, como foi.
46ª - O que se passou, confere à recorrente direito a uma indemnização decorrente dos
prejuízos sofridos com o inadimplemento e consequente mora da recorrida.
47ª - E isentam, por seu turno, a mesma recorrente de pagar o que quer que seja, e seja a
que título for, à recorrida.
48ª - Antes devendo ser esta a repetir àquela, e com juros contados desde a citação, o
dinheiro de rendas que recebeu adiantado (€ 3.990,38).
49ª - E que cobrou indevida e extemporaneamente.
50ª - Já que, conforme o acordado, só o deveria ter feito depois de terminar as obras no
arrendado.
51ª - Deve ainda ser condenada a indemnizar a recorrente em quantia a liquidar em
execução de sentença, como foi de resto solicitado, em sede de pedido reconvencional.
52ª - A recorrida, ao aforar esta acção e ao pedir o que pediu, incorreu em abuso de direito
(artigo 334º do CC), na modalidade de venire contra factum proprium, que é de
conhecimento oficioso.
53ª - Devendo, por isso, ser declarada a correspondente nulidade, com todos os legais
efeitos.
54ª – Finalmente, a Relação presumiu que a decisão da Câmara, referida no aludido
documento de fls. 180, teria sido notificado à recorrente, a qual sempre disse nunca o ter
sido.
55ª - Ora, a notificação em causa é um documento receptício e, por isso, sempre teria que
ter sido provada pela recorrida, que foi quem a chamou à colação, mas não foi.
56ª - A decisão de dar por presumida a dita notificação deve ser anulada, por se tratar de
matéria de direito.
57ª - Entendendo-se, por via disso, que as conclusões da Relação sobre a necessidade de
pagar as rendas, por parte da recorrente, também por esta via não podem ser aceites.
58ª – Assim, deverá ser prolatada decisão a absolver a recorrente de todos os pedidos
contra si formulados pela recorrida, dando-lhe, em consequência, ganho de causa em sede
do pedido reconvencional.
59ª - E condenando consequentemente a recorrida a devolver-lhe, com juros caídos desde
a citação á taxa legalmente em vigor (4%/ano), os € 3.990,98 que pagou de rendas
adiantadas.
60ª - A entregar-lhe, também com juros caídos desde aquela citação, e à mesma taxa, os €
9.000, que a mesma recorrente entregou à recorrida, no âmbito do contrato de empreitada.
61ª - E, ainda, a pagar-lhe uma indemnização pelos danos decorrentes do seu
comportamento ilícito, a liquidar em sede de execução de sentença (artigo 471º, n.º 1,
alínea b) do CC).
Tanto a autora quanto a ré contra – alegaram.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
2.
As instâncias consideraram provada a seguinte matéria factual:
1º - Encontra-se registada a favor da autora a aquisição, por compra, da fracção autónoma,
correspondente à letra F do prédio sito na Rua ................., Lote ...., fracção ...., lote ...,
freguesia de São ..., concelho de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob
o n.º 000000000000 e inscrito na matriz urbana sob o artigo 00000-(alínea A);
2º - Através de documento escrito, assinado em 25/09/2006, a autora declarou dar “de
arrendamento” à ré aquela fracção autónoma, que esta declarou tomar de arrendamento
(alínea B);
3º - Mais declararam, autora e ré, que tal local se destinava à prestação de cuidados de
saúde (alínea C);
4º - Que o mencionado acordo tinha o seu início no dia 1 de Novembro de 2006 e teria a
duração de dois anos, após o que se renovaria por períodos sucessivos de um ano, caso
não fosse denunciado pela inquilina (alínea D);
5º - Que a renda líquida a pagar pelo primeiro ano de vigência do contrato seria de
23.942,30 euros, a pagar em mensalidades de 1.995,19 euros, no primeiro dia útil do mês a
que a renda dissesse respeito, mediante depósito, cheque ou transferência bancária (alínea
E);
6º - Que a ré pagaria, na data da assinatura desse acordo, as rendas referentes aos meses
de Novembro e Dezembro (alínea F);
7º - A 25 de Setembro de 2006, a ré entregou à autora um cheque no montante de 3.990,38
euros (alínea L);
8º - Cheque que a autora descontou (alínea M);
9º - Consta ainda do acordo que “a inquilina fica desde já autorizada a efectuar na fracção
quaisquer obras de adaptação e decoração que julgar convenientes, podendo
eventualmente alterar a disposição actual, sem que tal possa afectar a estrutura e
segurança do edifício” (alínea G);
10º - Constando, ainda, que “quaisquer obras e benfeitorias efectuadas no locado ficarão
fazendo parte do mesmo e, findo o presente contrato, não poderá a inquilina exigir por elas
qualquer indemnização ou invocar direito de retenção” (alínea H);
11º - E consta que, “findo o contrato, o local é entregue em perfeito estado de conservação
e limpeza, com todas as suas chaves, vidros intactos, bem como a instalação eléctrica,
canalização de água, esgotos, instalações sanitárias e respectivos acessórios, pagando o
Centro de Enfermagem de ...., L.da todas as reparações relativas a eventuais danificações
que tenha provocado no local” (alínea I);
12º - A ré não pagou à autora onze meses de renda, relativos ao ano de 2007, no montante
líquido de 21.947,09 euros (alínea U);
13º - A ré não pagou à autora oito meses de renda, relativos ao ano de 2008, no montante
líquido de 15.961,52 euros (alínea V);
14º - Também em 25 de Setembro de 2006, através de outro documento escrito intitulado
“contrato promessa de compra e venda”, a autora e a ré declaram, designadamente, que “a
autora promete vender à ré, livre de quaisquer ónus ou encargos e a ré promete comprar
aquela mesma fracção, pelo valor total de 299.278,73 euros (alínea N);
15º - Mais estabeleceram que a totalidade do pagamento do preço será feito à autora
através de pagamentos parcelares que serão deduzidos no pagamento a efectuar aquando
da celebração da escritura de compra e venda, devendo a ré emitir recibos dos pagamentos
efectuados pela autora (alínea O);
16º - Acordaram ainda que a escritura de compra e venda deveria ser celebrada no prazo
máximo de dois anos, podendo esse prazo ser prorrogado a pedido da ré (alínea P);
17º - E que a escritura seria marcada pela autora, devendo avisar a ré com quinze dias de
antecedência (alínea Q);
18º - Por escrito datado de 25/09/2006, endereçado à ré, a autora declarou,
designadamente: (…) “vimos apresentar o orçamento para a remodelação/adaptação de um
escritório em clínica, no prédio situado na ........... Lote .., em ..., cujos trabalhos constam do
seguinte:
1 - Construção Civil:
1.1 - Remodelação do pavimento existente, rodapé e transporte do entulho a vazadouro;
1.2 - Fornecimento e colocação de novo pavimento e rodapé até 7,50 euros/m.2;
1.3 - Fornecimento e colocação de azulejos, nos gabinetes até à altura de 1,50 m até 7,50
euros/m.2;
1.4 - Fornecimento e colocação de lavatórios nos gabinetes assinalados na planta;
1.5 - Execução de duas casas de banho;
1.6 - Execução de canalização para águas e esgotos;
1.7 - Pintura do prédio no interior;
1.8 - Fornecimento de um termo acumulador;
1.9 - Fornecimento e instalação de sistema automático de Detecção (SAD), de fabrico
Siemens incêndios a instalar em todos os gabinetes;
Custo total dos trabalhos é de 31.425,50 euros, acrescido de IVA à taxa em vigor;
Condições de pagamento:
30% com o inicio dos trabalhos;
70% com a conclusão dos trabalhos;
Prazo de execução dos trabalhos: 45 dias após a adjudicação (…)” (alínea R);
19º - A ré aceitou o orçamento, acordando com a autora que esta procederia à realização
dos trabalhos que aí constam, mediante o pagamento da quantia aí descriminada (alínea S);
20º - A ré entregou à autora a quantia de 9.600 euros (alínea T);
21º - As obras foram sustadas, sem conhecimento ou autorização prévia da ré, poucos dias
depois de iniciadas (resposta ao quesito 7º);
22º - A autora só parou as obras quando o fiscal da Câmara lhe ordenou que o fizesse, em
meados de Novembro de 2006, devido à falta de projecto de alterações, sua aprovação e
emissão de licença (resposta ao quesito 12º);
23º - A Câmara Municipal de ... concedeu alvará de licença de utilização com o n.º 000/000,
em 11 de Agosto de 1998, para o prédio descrito em A), do qual faz parte a fracção F, tendo
sido autorizada a utilização com habitação de 24 fogos e utilização de cinco garagens e um
escritório (alínea Z);
24º - Em 4 de Abril de 2007, a ré obteve do Banco ... o deferimento do pedido de
empréstimo para a compra da fracção (alínea X);
25º - Por carta datada de 25 de Agosto de 2008, a autora comunicou à ré que pretendia que
esta procedesse ao pagamento de 37.908,61 euros, relativos ao montante líquido das
rendas de 2007 e 2008, bem como a quantia de 75.000 euros relativos ao custo de
reposição da fracção no estado em que se encontrava anteriormente à realização das obras
por parte da ré (alínea K);
26º - A ré tencionava realizar obras na fracção (alínea J);
27º - A autora indicou à ré um arquitecto que poderia realizar o projecto de alterações
(resposta ao quesito 13º);
28º - Indicação que a ré não aceitou, por ser caro, preferindo contratar outro (resposta ao
quesito 14º);
29º - A ré visitou alguns condóminos do prédio, tendo conseguido destes as autorizações
respeitantes às obras de adaptação da fracção (resposta ao quesito 9º).
3.
De acordo com o disposto nos artigos 684º, n.º 3, e 685º-A, n.º 1, ambos do CPC, é pelas
conclusões da alegação do recorrente que se define o objecto e se delimita o âmbito do
recurso, sem prejuízo das questões que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer
oficiosamente (artigo 660º, n.º 2), estando este tribunal apenas adstrito à apreciação das
questões suscitadas que sejam relevantes para o conhecimento do objecto do recurso.
Relativamente ao recurso interposto pela autora, as questões por esta suscitadas são as
seguintes:
a) – Se o contrato de arrendamento foi correctamente interpretado;
b) - Partindo do pressuposto que o contrato de arrendamento se não encontra ferido de
nulidade, se a ré deve ser condenada a pagar à autora, não só aquilo em que foi condenada
na 1ª instância, mas, para além disso, as rendas vencidas e não pagas desde Fevereiro de
2007 até à entrega do locado;
c) – Entendendo-se que o contrato de arrendamento se encontra ferido de nulidade, se as
consequências jurídicas a retirar serão distintas das retiradas no acórdão recorrido.
Por sua vez, a ré suscita as seguintes questões:
a) – Se o documento de fls. 451 é inidóneo para fazer prova dos factos que com ele se
pretendem provar;
b) - Se devem improceder os pedidos formulados pela autora e proceder os pedidos
formulados pela ré;
4.
Procurando seguir uma ordem lógica na apreciação das questões suscitadas, importará
apreciar, em primeiro lugar, se o documento de fls. 451 é inidóneo para fazer prova dos
factos que com ele se pretendem provar, ou seja, os factos provados relativamente à
paragem das obras.
Perguntava-se, no quesito 7º, se “as obras foram sustadas, sem conhecimento ou sem
autorização prévia da ora ré, poucos dias depois de iniciadas” e no quesito 12º se “a autora
só parou as obras, quando o fiscal da Câmara lhe ordenou que o fizesse, em meados de
Novembro, devido à falta de projecto de alterações, sua aprovação e emissão de licença”.
Ambos os quesitos foram considerados provados.
A recorrente, considerando que apenas se havia provado a matéria do quesito 7º e que,
relativamente ao quesito 12º, apenas se havia provado que “as obras foram sustadas em
meados de Novembro de 2006”, discorda naturalmente que se tivesse considerado provado
que tinham sido sustadas, “quando o fiscal da Câmara lhe ordenou que o fizesse, devido à
falta de projecto de alterações, sua aprovação e emissão de licença”.
Lendo a fundamentação da decisão da matéria de facto (fls. 512/514), constata-se que a
convicção do tribunal, quanto à sustação das obras, “formou-se com base no testemunho
isento e revelando conhecimento das pessoas inquiridas na correspondente qualidade em
1º, 2º e 4º lugares, que esclareceram terem participado nas mesmas até à respectiva
interrupção, resultando o motivo desta do teor do documento emitido também a esse
propósito pela Câmara Municipal de ... (junto a fls. 451).
Quanto ao quesito 12º, acrescentou a Relação que, “compulsando o documento de fls. 451,
certidão emitida pela Câmara Municipal de ..., em que atesta o teor da informação n.º 00/-Loteamentos Urbanos, prestado pelo Serviço de Fiscalização de Obras, relativa à visita ao
prédio em apreço, conjugado com o depoimento das referidas testemunhas, conclui-se que
as obras que então se realizavam no prédio foram suspensas por indicação de um Fiscal da
Câmara devido à falta de licença de construção, sendo certo que não existia projecto de
alteração ou aprovação conforme do mesmo”, acrescentando que “a testemunha José ... foi
muito explícita sobre a forma como ocorreu tal suspensão”.
Como se verifica, nas conclusões do recurso de apelação, na parte em que a recorrente
impugna a decisão da matéria de facto relativamente ao quesito 12º, a mesma começou por
arguir a nulidade do despacho que admitiu a junção do aludido documento, invocando a
omissão de pronúncia e arguiu seguidamente a falsidade deste documento.
A Relação pronunciou-se sobre estas questões, referindo expressamente a propósito da
pretensa falsidade do documento que “a ré devia ter arguido a mesma nos termos do artigo
546º do CPC, o que não fez, (o seu requerimento de fls. 473 a 480 é completamente omisso
quanto a essa questão), pelo que precludiu o direito a fazê-lo”.
Aceitando embora esta decisão, a ré continua a pretender retirar força probatória ao aludido
documento, questionando agora a sua idoneidade para fundamentar a resposta ao quesito
12º (apenas à parte final), parecendo pretender dizer que o Tribunal da Relação terá feito
uma incorrecta apreciação de facto, no que concerne a esse quesito, porquanto, em seu
entender, não poderiam as instâncias conhecer desta matéria, pois que apenas por
documento autêntico se poderia fazer prova da mesma.
Como é sabido, o Supremo Tribunal de Justiça é um tribunal de revista e não um tribunal de
instância, cabendo-lhe aplicar ao julgamento de facto que lhe vem do tribunal recorrido o
regime jurídico que considere adequado.
Como escreveu Alberto dos Reis[2], “o que legalmente se pode pedir ao Supremo, em
recurso de revista, é que examine a questão ou questões de direito julgadas pelo tribunal de
2ª instância[3] e decida se este tribunal interpretou e aplicou correctamente a lei
substantiva”.
Com o actual artigo 712º, n.º 6 CPC, acentuou-se a definitividade do julgamento sobre a
matéria de facto do tribunal recorrido, apenas se ressalvando o caso excepcional previsto
na última parte do n.º 3 do artigo 722º CPC (redacção aplicável), isto é, ofensa de
disposição expressa da lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou
fixe a força de determinado meio de prova.
Como resulta expressamente da norma constante do n.º 6 do artigo 712º do CPC, não é
admissível recurso para Supremo das decisões da Relação previstas nos números
anteriores, isto é, das que impliquem o «uso» ou o «não uso» das faculdades que aí lhe são
atribuídas quanto à reapreciação da concreta matéria de facto questionada, não cabendo,
manifestamente, no âmbito de um recurso de revista, a pretensão de que sejam alteradas
determinadas respostas aos «quesitos», por traduzirem incorrecta valoração, na perspectiva
do recorrente, da prova produzida em audiência, sindicando a substância dos concretos
juízos probatórios realizados na sentença e confirmados pela Relação, ao exercer o duplo
grau de jurisdição sobre a matéria de facto; tal como, por via da norma introduzida em 1999
no artigo 712º, pondo definitivamente termo às dúvidas anteriormente suscitadas, não cabe
ao Supremo sindicar o uso ou não uso pela Relação dos poderes que tal norma adjectiva
lhe confere quanto à reapreciação da concreta matéria de facto, sindicando a convicção do
juiz a quo e formando a sua própria convicção sobre os pontos de facto adequadamente
impugnados na alegação do apelante.
Deste modo, como expressamente se refere no artigo 729º, n.º 2, a decisão proferida pelo
tribunal recorrido quanto à matéria de facto não pode ser alterada pelo Supremo Tribunal de
Justiça, salvo havendo ofensa de uma disposição expressa da lei que exija certa espécie de
prova para a existência do facto ou que fixe a força de determinado meio de prova.
Pergunta-se, então, se a parte final deste quesito apenas se poderia provar através de um
documento autêntico.
Estabelece o artigo 363º, n.º 2 do Código Civil, que “são autênticos os documentos
exarados, com as formalidades legais, pelas autoridades públicas nos limites da sua
competência ou, dentro do círculo de actividade que lhes é atribuído, pelo notário ou outro
oficial público provido de fé pública”, acrescentando o artigo 369º, n.º 1 que “o documento
só é autêntico quando a autoridade ou oficial público que o exara for competente, em razão
da matéria e do lugar, e não estiver legalmente impedido de o lavrar”, ou seja, estabelecemse, nesta norma, mais dois requisitos da autenticidade do documento: que a autoridade ou o
oficial público seja competente e que não esteja legalmente impedido de o exarar.
O documento de fls. 451 é uma certidão exarada pelo chefe de divisão de fiscalização da
Câmara Municipal de ..., no uso de competência delegada, em que certifica o teor da
exposição, prestada pelo Serviço de Fiscalização de Obras Particulares e Loteamentos
Urbanos, relativamente às obras de construção civil que se estavam a executar na
Urbanização ........, na cave do lote-.00.
Através desta certidão, o órgão da administração exprime o conhecimento oficial de um
facto através da reprodução integral de um documento que se encontra nos seus arquivos.
Trata-se, portanto, de um acto certificativo, exprimindo o conhecimento qualificado que a
Câmara Municipal de ... tem sobre o facto enunciado, sendo um documento autêntico, no
sentido do artigo 369º do Código Civil.
Por ser documento autêntico, a certidão goza, como qualquer outro acto certificativo, da
respectiva força probatória (artigo 371º do CC), conferindo certeza jurídica às situações
sobre as quais incide.
Ou seja, a certidão faz prova plena dos factos a que se refere como praticados pela
autoridade ou oficial público respectivo e dos factos que nela são atestados com base nas
percepções da entidade documentadora.
Flui do exposto que a certidão faz prova plena da aludida exposição e do teor da mesma,
mas a autoridade ou oficial público não garante a veracidade nem a eficácia das
declarações constantes dessa exposição, pelo que em relação a elas é admissível a prova
testemunhal, salvo se deverem ser consideradas plenamente provadas por confissão
extrajudicial.
In casu, o que se perguntava era se as obras, levadas a cabo na fracção arrendada, tinham
sido sustadas e, em cado afirmativo, quando e por que motivo haviam sido sustadas.
Ora, relativamente à prova da sustação das obras e ao momento da sustação, factos que a
recorrente aceita, bem como quanto aos fundamentos dessa sustação, foi feita a prova por
testemunhas e com base na aludida certidão, sendo certo que, em momento algum, a
recorrente questionara a veracidade ou eficácia da informação nela referenciada.
Está, portanto, vedado ao Supremo Tribunal de Justiça proceder à reapreciação deste ponto
concreto da matéria de facto.
Torna-se até incongruente que a recorrente tenha começado por aceitar que houve sustação
das obras, vindo só agora defender que tal sustação apenas poderia ser provada com base
num documento autêntico e que a certidão é um documento particular.
O que a recorrente agora parece defender é que a sustação das obras não terá sido
correctamente ordenada, pelo que não teria havido sustação.
Porém, em momento algum, a não ser agora, foi essa questão suscitada, pelo que,
tratando-se de questão nova, não pode a mesma ser apreciada, atendendo à função dos
recursos.
Improcede, assim, esta primeira questão.
2.
A segunda questão consiste em saber se o contrato de arrendamento que autora e ré
celebraram é válido ou se, pelo contrário, se encontra ferido de nulidade. Quanto a isto,
pretende a autora que o mesmo seja válido enquanto a ré defende a sua nulidade.
2.1.
Natureza dos contratos celebrados pelas partes:
Em 25/09/2006, autora e ré combinaram que, mediante o pagamento de uma quantia
mensal, a ré poderia instalar e explorar uma clínica numa fracção de um prédio constituído
em regime de propriedade horizontal, prédio que havia sido construído pela autora, sendo
esta dona da aludida fracção.
O arrendamento vigorava, durante dois anos, a partir de 1/11/2006, prazo renovável por
períodos de um ano, caso a ré não renunciasse à continuação do contrato.
Na mesma ocasião, concordaram em prometer a compra (pela ré) e a venda (pela autora)
da mesma fracção, no prazo de dois anos.
Ainda na mesma ocasião, a autora comprometeu-se a efectuar naquela fracção, em 45 dias,
as obras necessárias à sua adaptação a clínica, pelo preço de 31.425,50 euros, acrescido
de IVA, que a autora aceitou pagar.
Consideraram as instâncias, no seguimento do que ambas as partes aceitam, estarmos
perante um contrato de arrendamento, um contrato-promessa de compra e venda e um
contrato de empreitada, respectivamente, em face do disposto nos artigos 1022º e 1023º,
410º e 1207º, todos do Código Civil.
De facto, a autora e ré celebraram os três aludidos contratos, os quais se podem considerar
autónomos, completos, mas que estão ligados extrinsecamente pela circunstância de se
celebrarem na mesma ocasião, de se referirem ao mesmo espaço físico e de todos eles
visarem a mesma situação económica, ou seja, a exploração pela ré de uma clínica,
naquele local.
Assim, mantendo embora cada um dos contratos a sua autonomia e individualidade,
pergunta-se se há entre eles um laço de dependência. Ou seja, terão as partes querido a
pluralidade dos contratos como um todo, como um conjunto económico, determinando-se,
no silêncio dos contratantes, a sua intenção do vínculo de dependência, nos termos gerais
da interpretação dos negócios jurídicos, tendo designadamente em atenção as relações
económicas existentes entre as várias prestações?
Atendendo aos factos provados, é manifesta, in casu, a intenção das partes pretenderem
um vínculo de dependência entre os contratos, significando este vínculo de dependência
que a validade e vigência de um contrato dependem da validade e vigência do outro. Um
contrato só será válido e eficaz se o outro o for também. Desaparecido o primeiro, o
segundo desaparece igualmente.
Trata-se, portanto, de uma união de contratos, sendo óbvio que em toda a relação negocial
há um contrato base, mas que é apenas prometido, a venda do espaço à ré para a
instalação de uma clínica. Com efeito, porque a ré não dispunha de capital bastante para
comprar a aludida fracção, carecendo de financiamento bancário, optaram as partes por
celebrar um contrato-promessa de compra e venda dessa fracção autónoma, tendo
celebrado o contrato de arrendamento, no mínimo por dois anos, o mesmo prazo que havia
sido fixado para a celebração da escritura de compra e venda da fracção e, a partir de
então, o arrendamento renovar-se-ia por períodos sucessivos de um ano, caso não fosse
denunciado pela inquilina.
A fixação destes prazos compreende-se exactamente em função do vínculo de dependência
entre os contratos. O prazo de dois anos do contrato de arrendamento era o mesmo prazo
que o da celebração da escritura, pois a confusão entre senhorio e inquilino ditaria o fim do
arrendamento.
Como, passado esse prazo, se, por qualquer motivo, a escritura de compra e venda se não
pudesse efectuar, podia esse prazo ser prorrogado a pedido da ré, estaria, do mesmo
modo, na disposição da inquilina, a manutenção ou não do arrendamento.
Por sua vez, porque a clínica não poderia funcionar, sem que fossem efectuadas obras de
remodelação na fracção, as partes celebraram o contrato de empreitada para a
remodelação/adaptação da fracção em clínica, sendo o prazo de execução dos trabalhos de
45 dias após a adjudicação.
Convencionaram, por isso mesmo, que o contrato de arrendamento tinha o seu início em 1
de Novembro de 2006, sendo óbvio que a referência a obras no contrato de arrendamento
não deixara de levar em conta o acordado no contrato de empreitada.
2.2.
NULIDADE DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
Uma vez que o contrato de arrendamento tem aposta a data de 25/09/2006, aplica-se-lhe o
NRAU, entrado em vigor em 27/06/2006.
Aqui chegados, importará, então, averiguar se o contrato de arrendamento está ferido de
nulidade, por violação do disposto na alínea d) do artigo 2º do Decreto-Lei n.º 160/2006, de
8 de Agosto, como o acórdão recorrido decidiu, ou se, pelo contrário, mantém a sua
validade, como defende a autora.
Comprovam os factos que a autora deu de arrendamento à ré a fracção F do prédio aí
identificado, para a instalação de uma clínica, visando a prestação de cuidados de saúde.
O contrato de arrendamento que as partes celebraram tinha, assim, por objecto mediato
uma fracção de um prédio constituído em propriedade horizontal. Trata-se de um contrato
de arrendamento urbano. E porque tinha como finalidade a instalação de uma clínica tratase de arrendamento urbano para fim não habitacional (artigo 1067º, n.º 1 do C.C.).
Consta do título constitutivo de propriedade horizontal que o dito prédio era constituído por
trinta e uma fracções autónomas, sendo uma delas, a fracção F, a que foi locada à ré,
destinada a escritório, composto por dois compartimentos e casa de banho (vide
documentos de fls. 8 a 13).
“O título constitutivo da propriedade horizontal, a par da função geradora da autonomização
da jurídica das fracções do edifício que preencham os requisitos fixados no artigo 1415º do
C.C., desempenha de igual modo uma função modeladora do respectivo estatuto, sempre
que complete o regime legal ou consagre alguma das opções nele previstas, em detrimento
das restantes, tanto mais que, atenta a sua natureza real e consequente eficácia erga
omnes após ser levado ao registo predial, torna-se cogente em relação aos futuros
adquirentes das fracções independentemente do seu assentimento[4]”.
Assim, embora a menção do fim a que se destina cada fracção não faça parte do conteúdo
essencial do título constitutivo da propriedade horizontal e se reconduza a uma
especificação meramente facultativa (artigo 1418º, n.º 2, alínea do C.C.), está vedado ao
instituidor, se proceder a essa fixação, declarar um uso ou destinação que não coincida com
o fim que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente, sob pena de
nulidade (parcial) do título constitutivo (artigo 1418º, n.º 3 C.C.).
Refere o mesmo autor[5], citando um acórdão do STJ de 7/06/2001, que “a natureza real do
conteúdo do título, em contraposição à natureza meramente obrigacional do clausulado em
eventuais contratos-promessa de compra e venda das futuras fracções autónomas, origina
numerosos litígios face à divergência entre o prometido (no contrato-promessa) e a
realidade instituída, resultante do projecto de licenciamento e das telas finais, após as
alterações ocorridas em obra, sendo a prevalência daquela última realidade – a instituída –
inquestionável, restando ao lesado o recurso ao ressarcimento da indemnização”.
A apontada regra da coincidência obrigatória entre o fim constante do projecto de
arquitectura aprovado pela entidade camarária territorialmente competente e o fim fixado no
acto de constituição do condomínio, é completado com a proibição, imposta aos
condóminos, de dar á sua fracção uso diverso do fim a que é destinada (artigo 1422º, n.º 2,
alínea d) do C.C.), o que explica e justifica quer por razões de natureza pública, quer ainda
como defesa dos interesses e das justas expectativas da comunidade condominial.
Estabelecido que o fim do contrato não pode colidir com o fim a que é destinada a fracção, o
legislador com o NRAU veio, coerentemente, determinar que o arrendamento urbano
(habitacional ou não habitacional) só pode recair sobre locais cuja aptidão para o fim do
contrato seja atestada pelas entidades competentes, designadamente através de licença de
utilização, quando exigível (artigo 1070º, n.º 1 C.C.), sendo tal requisito, como os demais
elementos que o contrato de arrendamento deve conter, regulado pelo DL. 160/2006, de 8
de Agosto.
Conforme se refere na alínea d), do artigo 2º deste diploma, deve constar do contrato de
arrendamento a existência de licença de utilização e a sua descrição, elemento
imprescindível para a realização do contrato de arrendamento, se respeitar a prédio
construído depois da entrada em vigor do RGEU, aprovado pelo DL 38382, de 7/07/1951
(vide artigos 8º do RGEU e 5º, n.º 2 do DL 160/2006, de 8 de Agosto).
Com efeito, “só podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios ou suas fracções
cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestada pela licença de utilização”
(artigo 5º, n.º 1 DL 160/2006).
Esta licença deve, pois, ser adequada ao fim do contrato de arrendamento, explicitando o
n.º 8 do artigo 5º que “o arrendamento para fim diverso do licenciado é nulo”.
Acrescenta, por sua vez, o n.º 4 do artigo 5º do mesmo diploma que “a mudança de
finalidade e o arrendamento para fim não habitacional de prédios ou fracções não
licenciados devem ser sempre previamente autorizados pela câmara municipal”.
Anote-se que, nos termos do n.º 2 do artigo 4º do DL. 555/99, de 16 de Dezembro, em vigor
á data do contrato, está sujeita a autorização a utilização dos edifícios ou suas fracções,
bem como as alterações da utilização dos mesmos.
A autorização de utilização de edifícios ou suas fracções autónomas destina-se a verificar a
conformidade da obra concluída com o projecto aprovado e com as condições de
licenciamento ou da comunicação prévia (artigo 62º, n.º 1 do DL 555/99).
A autorização, quando não haja lugar á realização de obras ou quando se trate de alteração
da utilização ou de autorização de arrendamento para fins não habitacionais de prédios ou
de fracções não licenciados, nos termos do n.º 4 do artigo 5º do DL 60/2006, destina-se a
verificar a conformidade do uso previsto com as normas legais e regulamentares aplicáveis
e a idoneidade do edifício ou sua fracção autónoma para o fim pretendido” (artigo 62º, n.º 2
do DL 555/99).
Flui do que se deixa exposto que o contrato de arrendamento celebrado sem licença ou
autorização de utilização, sendo esta exigível, ou documento comprovativo de a mesma ter
sido requerida nos casos de urgência na celebração do negócio, conduz à nulidade do
contrato de arrendamento se a falta de tais elementos se dever (i) a causa imputável ao
senhorio e o arrendatário não tiver exercido o direito de resolução previsto no artigo 5º, n.º 7
do DL 160/2006 ou (ii) a causa não imputável ao senhorio.
Compulsando, de novo, o contrato de arrendamento, consta da cláusula 1ª que autora deu
de arrendamento à ré, a fracção F do prédio aí identificado, com o alvará de licença de
utilização n.º 0000/0000, emitido em 11/08/1998, pela Câmara Municipal de ...,
acrescentando a cláusula 2ª que o local se destina à prestação de cuidados de saúde.
Do alvará de licença de utilização, junto a fls. 156, retira-se que se trata do alvará do prédio
e que tal alvará apenas permite a utilização das fracções desse prédio para habitação e
uma, aparentemente a fracção em apreço, para escritório.
Ou seja, à data da celebração do contrato de arrendamento, a fracção em apreço não tinha
licença de utilização para prestação de cuidados de saúde, pelo que, sendo o arrendamento
para fim diverso do licenciado, é nulo nos termos do citado n.º 5, do artigo 8º, do Decreto-
Lei 160/2006, de 8 de Agosto.
De salientar que a nulidade do contrato pode ser suprida, bastando que, no decurso da
vigência do mesmo, tenha entretanto sido concedida a licença ou autorização (vide artigo 4º
do citado diploma).
Deste modo, a nulidade decorrente da falta de licenciamento da utilização do locado apenas
pode ser declarada, enquanto tal falta não se mostrar suprida, mediante a obtenção da
necessária licença ou autorização.
Esta nulidade, apesar de não ter sido invocada pela ré nos seus articulados, é de
conhecimento oficioso, nos termos do artigo 286º do Código Civil, tendo sido oficiosamente
declarada pela Relação, precisamente porque a falta de licenciamento da utilização do
locado nunca foi suprida, não merecendo esta decisão qualquer censura.
5.
CONSEQUÊNCIAS JURÍDICAS RESULTANTES DA DECLARAÇÃO DE NULIDADE DO
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
Nos termos do disposto no artigo 289º do C.C., a declaração de nulidade do contrato implica
a restituição de tudo o que tiver sido prestado por ambas as partes, uma à outra, no âmbito
do contrato de arrendamento.
Assim, no que diz respeito a este contrato, havendo gozo do prédio por parte do
arrendatário e recebimento da renda por parte do senhorio, as restituições recíprocas
compensam-se, uma vez que uma teria que restituir as rendas recebidas e a outra o valor
corresponde ao gozo da coisa, que se materializa no equivalente às rendas devidas.
Resulta, porém, claro das alegações de ambas as partes que a fracção nunca foi real e
efectivamente usada e fruída pela ré.
Isto porque, destinando-se aquela fracção à instalação de uma clínica, antes do início de tal
fruição, foram iniciadas obras que não chegaram a ser acabadas e que, no estado em que
ficaram, impedem aquele uso.
Como se considerou na sentença, é irrelevante para este efeito que as partes tenham
estabelecido o início daquele uso em 1/11/2006, ao mesmo tempo que marcaram o prazo de
45 dias para o fim das obras, (no contrato de empreitada), o que atiraria para outra data o
início do prazo fixado no contrato de arrendamento, “pois ninguém duvidará que, se as
obras têm chegado ao fim e a ré iniciado a exploração da clínica, nenhuma questão haveria
com discrepância”.
É a própria autora quem afirma que o espaço não pode ser utilizado, tal como se encontra,
deduzindo inclusivamente pedido no sentido de o colocar apto à sua utilização.
Resultando ainda claro que a situação do locado é a mesma que existia, aquando da
paragem das obras, será forçoso concluir pela privação do gozo da coisa locada.
Averiguando a quem se poderia imputar o motivo da privação do gozo do locado,
considerou a sentença (e, em nosso entender, bem), atendendo aos factos considerados
provados, que a causa da paragem das obras se ficou a dever a ordem do fiscal da
Câmara, em meados de Novembro de 2006, devido à falta de projecto de alterações, sua
aprovação e emissão de licença de obras.
Analisando as diversas cláusulas dos contratos, resulta claro que nenhuma das partes
contou com a necessidade de projecto de alterações e licença de obras, pois, caso
contrário, teriam acordado de outra forma, nomeadamente no que a prazos diz respeito,
pelo que a privação do gozo não é imputável nem à inquilina nem à senhoria.
Verificando-se obstáculo à finalidade contratual, obstáculo inesperado e vindo de terceiro,
as partes tentaram removê-lo, tal como obriga o princípio da boa-fé na execução contratual.
No seguimento deste desiderato, a ré apresentou e logrou a apresentação de projecto de
alterações apto à passagem de licença de obras (vide certidão de fls. 180).
Assim, em 5/04/2007, a ré deu entrada, na Câmara Municipal de ..., de projecto de
alterações relativo à fracção em causa com vista à instalação da clínica.
Tal projecto foi aprovado em 10/03/2008, do que foi dado conhecimento à ré por carta de
14/03/2008, avisando-a também de que tinha um ano para requerer a emissão do
correspondente alvará.
Por conseguinte, só depois de ter recebido o documento de fls. 178, que lhe foi enviado em
14/03/2008, lhe era possível proceder à alteração da fracção, adaptando-a à instalação de
clínica, ou seja, o gozo da coisa locada passaria a ser possível, depois de realizadas as
obras, que a autora, encarregada do contrato de empreitada, havia previamente iniciado,
mas que nunca chegou a terminar.
Acontece, porém, que, removido o obstáculo à instalação da sua clínica, em cuja remoção a
ré se havia empenhado, nada mais fez, não explicando o motivo por que assim procedeu,
embora lhe tivesse sido facultada a possibilidade de proceder às necessárias alterações do
locado, pois podia requerer o alvará para realização de obras, uma vez que o respectivo
projecto tinha sido aprovado.
Aliás as obras de adaptação da fracção à actividade para que foi arrendada, estavam
autorizadas pela autora e eram da competência da ré (cláusula 5ª do contrato de
arrendamento).
Os factos não permitem concluir qual tenha sido o motivo que determinou a inércia da ré,
para que o gozo pleno da fracção fosse uma realidade. O certo é que, a partir dessa data, a
causa da privação do gozo do locado é apenas imputável à ré.
Alega a ré que nunca teve a chave do arrendado, facto essencial à defesa em qualquer
acção de despejo, pois equivale a dizer-se que o senhorio não cumpriu a sua principal
obrigação, a de proporcionar o gozo do locado ao arrendatário, o que, desde logo,
dispensava o inquilino, ora ré, de pagar a renda.
A ré, já havia invocado este facto, na parte final da audiência de discussão, totalmente fora
de tempo para o efeito, pois teria de ser obrigatoriamente alegado, e não foi, na
contestação, não podendo as instâncias suprir esta lacuna, como foi explicitado na
sentença.
Assim sendo, tudo se passa como se a fracção locada tivesse sido entregue à ré em
17/03/2008, data em que se presume a notificação do ofício de fls. 178, pelo que as rendas
correspondentes ao gozo da coisa seriam devidas, desde essa data, até à efectiva entrega
ou despejo da fracção.
Porém, tendo indicado as rendas que, em seu entender, estariam em dívida, a autora não
pediu a condenação da ré no seu pagamento. Limitou-se a pedir as rendas vincendas, a
partir da instauração da acção.
Assim, porque o tribunal não pode ir além do que é pedido, seriam devidas apenas as
rendas vincendas, a partir de 22/10/2008, data em que a acção foi intentada.
As duas rendas reclamadas pela ré em reconvenção não eram devidas na altura em que
foram pagas, pois nos meses a que se referiam não estava o locado em condições de gozo,
privação que ainda não era imputável à ré, pelo que servirão para compensar o equivalente
às rendas que se vieram a constituir.
Porque o contrato está ferido de nulidade, deverá a ré restituir à autora o equivalente às
rendas que seriam devidas, desde a propositura da acção, sendo o valor das rendas pagas
pela ré à autora absorvido, por redução, na condenação da ré a restituir o equivalente ao
valor do gozo da coisa.
5.
A autora, para além do despejo do locado e do pagamento das rendas vincendas,
acrescentou o pedido de entrega do locado no estado em que foi recebido pela ré, ou, em
alternativa, a condenação da ré no pagamento da quantia de € 75.000 para repor essa
situação.
Por sua vez, na reconvenção, pretende a ré que a autora seja condenada a repetir-lhe a
quantia que fora entregue como primeira tranche do preço da empreitada, por
incumprimento da autora.
Interessa, portanto, saber qual das pretensões merece o acolhimento legal.
Ficou provado que autora e ré celebraram um contrato de empreitada com vista à realização
de obras no arrendado, visando adaptá-lo à instalação de uma clínica, como fora acordado
no contrato de arrendamento outorgado pelas mesmas partes. A autora, enquanto empresa
que também se dedica à construção civil, tomou a empreitada da obra.
Estabelecido o contrato de empreitada, a autora deu início às obras, as quais foram
sustadas, poucos dias depois de iniciadas, por ordem de um fiscal da Câmara Municipal,
não tendo a autora terminado as obras para que fora contratada.
Perante esta paragem das obras, por imposição da autoridade competente, a ré, visando a
sua prossecução, pois continuava interessada na instalação da clínica, deu entrada na
Câmara Municipal de ... a um projecto para o licenciamento dessas obras, que foi aprovado,
conforme foi dado conhecimento à mesma por ofício de 14/03/2008, não tendo, porém, a ré
solicitado o respectivo alvará para licenciamento da realização de obras.
Não há conhecimento nos autos que as partes tenham, oportunamente, feito cessar tal
contrato, nem que a ré tenha accionado os meios legais para que a autora procedesse ao
cumprimento do contratado.
Apenas sabemos que o prazo de execução da empreitada era de 45 dias após a sua
adjudicação à autora, prazo que há muito decorreu, sendo certo que, como se referiu, a
suspensão da execução das obras, antes de decorrido esses prazo, não é imputável à
autora e a não execução das mesmas, após a aprovação do respectivo projecto, é
imputável à ré. Isto porque foi, por sua inteira falta de iniciativa que as obras não se
concluíram e ficaram como estão.
Como se referiu, os contratos de arrendamento do locado e de empreitada estavam entre si
dependentes, pela que a nulidade do primeiro arrasta a nulidade do segundo, tendo a
autora, por força dessa nulidade, de entregar à ré a quantia que dela recebeu para a
realização dessas obras e, por sua vez, a ré terá de repor a fracção no estado em que se
encontrava antes de serem iniciadas as obras.
Caso não proceda à reparação, antes da entrega do locado, deverá pagar à autora a
quantia necessária a essa reposição, não podendo contudo exceder os 75.000 euros,
devendo, no entanto, ser deduzida a esta importância a quantia de 9.600 euros que a ré
entregou à autora como primeira tranche do contrato de empreitada.
É que, não se tendo apurado o montante necessário para o efeito, mas sendo ainda
possível fazê-lo, a condenação terá de ser ilíquida.
SUMÁRIO:
I - A certidão exarada por chefe de divisão de uma câmara municipal em que certifica o teor
da exposição prestada pelo serviço de fiscalização de obras particulares e loteamentos
urbanos, relativamente a determinada obra, exprime o conhecimento oficial de um facto
através da reprodução integral de um documento que se encontra nos seus arquivos, pelo
que se trata de um documento autêntico, no sentido do artigo 369º do CC.
II - Tal certidão faz prova plena da aludida exposição mas não dos factos nela constantes,
pelo que a decisão, quanto a eles proferida pelas instâncias, fundamentada, também, em
prova testemunhal, não pode ser alterada pelo STJ que, enquanto tribunal de revista,
apenas pode alterar a decisão sobre a matéria de facto quando houver ofensa expressa de
disposição legal que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou fixe a força
de determinado meio de prova (artigo 729º, n.º 2, do CPC).
III - A união de contratos verifica-se quando as partes celebram uma pluralidade de
contratos que, pese embora conservem a sua individualidade, estão ligados entre si de
forma mais ou menos intensa.
IV - Se as partes celebram um contrato de arrendamento de uma fracção, para instalação
de uma clínica, um contrato promessa de compra e venda, pelo mesmo período, e ainda um
contrato de empreitada, tendo em vista a adaptação ao fim do arrendamento, as partes
quiseram estabelecer um vínculo de dependência dos mesmos quanto à validade e
vigência.
V - Na união com dependência, a associação entre os contratos é mais estreita do que na
união extrínseca, porque entre eles existe um laço de dependência: as partes querem a
pluralidade de contratos como um todo, como um conjunto económico, estabelecendo entre
eles uma dependência (ou seja, a validade e a vigência de um contrato depende da
validade e vigência do outro).
VI - O contrato de arrendamento celebrado sem licença ou autorização de utilização, sendo
esta exigível, ou, nos casos de urgência, sem documento comprovativo de a mesma ter sido
requerida, conduz à nulidade do contrato de arrendamento se a falta de tais elementos se
dever (i) a causa imputável ao senhorio e o arrendatário não tiver exercido o direito de
resolução previsto no artigo 5º, n.º 7, do DL n.º 160/2006, de 8/08, ou (ii) a causa não
imputável ao senhorio.
VII - A nulidade referida em VI pode, na vigência o contrato, ser suprida – mediante a
obtenção da licença ou autorização – e, não o sendo, é de conhecimento oficioso, nos
termos do artigo 286º do C.C.
VIII - Se no contrato de arrendamento as partes estipularam que era à ré (arrendatária) que
incumbia realizar as obras de adaptação do locado, as rendas são devidas, a partir do
momento em que esta tem a disponibilidade do locado, designadamente, a partir do
momento em que teve conhecimento da aprovação pela Câmara Municipal do projecto de
alterações, até à efectiva entrega ou despejo da fracção.
IX - A nulidade do contrato de arrendamento arrasta consigo (atenta a dependência referida
em V) a nulidade do contrato de empreitada, tendo a autora a obrigação de restituição do
prestado, designadamente das quantias recebidas para a realização das obras e do locado,
no estado em que se encontrava antes das obras.
DECISÃO:
Pelo acima exposto, concedendo parcialmente a revista aos recursos interpostos, decide-se:
1º - Revogar o acórdão recorrido;
2º - Declarar a nulidade dos contratos de arrendamento e de empreitada em apreço.
4º - Face às aludidas nulidades, condenar a ré a pagar à autora a quantia de 1.995,19
euros, equivalente à renda mensal, por cada um dos meses que decorreram, desde a
propositura da acção, até à entrega da fracção.
4º - Condenar a ré a entregar à autora a aludida fracção, caso não tenha ainda sido
entregue, no estado anterior às obras ou, em alternativa, na quantia necessária para essa
reposição e até ao montante de 75.000 euros.
5º - Absolver a ré do demais peticionado pela autora.
6º - Condenar a autora/reconvinda a pagar à ré/reconvinte a quantia de 3.990,38 euros,
correspondente ao pagamento à autora de duas rendas não devidas pela ré.
7º - Condenar a autora/reconvinda a pagar à ré/reconvinte a importância de 9.600 euros,
correspondente à quantia que lhe foi entregue pela ré para a realização das obras, como
primeira tranche do preço que haviam convencionado.
8º - Absolver a autora/reconvinda do demais peticionado.
Custas por autora e ré, no Supremo Tribunal de Justiça e nas Instâncias, na proporção do
decaimento.
Lisboa, 24 de Maio de 2012
Granja da Fonseca (Relator)
Silva Gonçalves
Ana Paula Boularot
_____________________
[1] Por não conterem factos ou fundamentos pelos quais a recorrente peça a revogação do
acórdão recorrido, eliminam-se as conclusões em que a recorrente manifesta a sua
discordância com a sentença.
[2] Código de Processo Civil Anotado, Volume VI, página 78.
[3] O que se dizia do tribunal de 2ª instância deve hoje dizer-se de todo recorrido, seja de 2ª
instância, seja no caso de recurso per saltum, do tribunal de 1ª instância.
[4] Abílio Neto, Manual da Propriedade Horizontal, 3ª edição, página 75/76.
[5] Obra citada, página 76.