P.º n.º C.P. 34/2011 SJC-CT Procedimento especial de transmissão, oneração e
registo imediato de imóveis. Digitalização do documento que titula o negócio
jurídico no âmbito do referido procedimento. Possibilidade de rectificação do
título por averbamento ou mediante a elaboração de novo documento. Reflexos
no registo correspondente.
PARECER
1 – Por decisão superior foi determinada a audição deste Conselho acerca da
seguinte questão:
«Como efectuar a simples rectificação de um depósito de um documento, isto
porque enquanto no SIRCOM a simples rectificação do depósito de um documento dá
sempre origem a um averbamento de rectificação que vai à ficha de registo, no SIRP
essa rectificação dá apenas origem a uma operação informática que substitui um
documento pelo outro sem qualquer reflexo na ficha de registo (o grande problema desta
solução é que a mesma não identifica quem a efectuou – apenas o ITIJ o pode informar
caso a caso – e muito especialmente o facto de podermos ter duas certidões de um
mesmo documento que têm conteúdos diversos porque o documento entretanto foi
substituído, sem que exista uma explicação transparente para essa diversidade). Esta
questão assume particular importância com a perspectiva de até ao final do ano se
disponibilizarem certidões de documentos em suporte digital».
2 – Consta ainda dos autos, apresentado pelo Registo Nacional de Pessoas
Colectivas – HelpdesK Casa Pronta, um texto para divulgação junto de todos os balcões
do serviço «Casa Pronta», em virtude de se encontrar já implementada na aplicação
informática SIRP uma funcionalidade que permite uma segunda digitalização dos
documentos relativos ao procedimento especial de transmissão, oneração e registo
imediato de imóveis, na mesma requisição de registo, em caso de rectificação dos
referidos documentos.
Este procedimento aplica-se tanto aos casos em que o título é rectificado por
averbamento quer pela criação de novo documento e ainda quer dê ou não lugar à
rectificação do correspectivo registo.
1
Tem igualmente aplicação nas situações em que, por lapso, os documentos em
causa não tenham sido correctamente digitalizados ou não sejam integralmente
apreensíveis.
Considerando que a segunda digitalização substitui o documento anteriormente
arquivado electronicamente, que serviu de base ao registo, deve a mesma ser sempre
completa, vale por dizer, deve digitalizar-se inteiramente o título e o documento
complementar que o integre1.
Por fim, apela-se, no aludido texto, à utilização responsável deste procedimento
pelos utilizadores do SIRP, uma vez que a mesma dá origem à substituição pura e
simples do conteúdo de um documento que serviu de base a um registo.
II – Pronúncia
1 – O procedimento especial de aquisição, oneração e registo imediato de imóveis,
vulgarmente designado por «Casa Pronta», foi criado pelo Decreto-Lei n.º 263-A/2007,
de 23 de Julho2.
Dos objectivos proclamados no preâmbulo do referido diploma, confirmados e
densificados na previsão dos seus diversos normativos, ressalta que são dois os seus
objectivos principais: a eliminação de formalidades dispensáveis nos processos de
transmissão e oneração de imóveis e a possibilidade de realizar todas as operações e
actos necessários num único balcão, perante atendimento presencial único (artigo 5.º).
O início do procedimento, formalidades prévias e tramitação do procedimento
encontram-se previstas nos artigos 6.º, 7.º e 8.º respectivamente.
Os documentos que instruam o procedimento ficam arquivados pela ordem da sua
apresentação, por força do disposto no n.º 7 do artigo 7.º do diploma em apreço.
Os negócios celebrados nos termos do referido decreto-lei estão dispensados de
formalização por escritura pública (ou por documento equiparado – artigo 22.º do
Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho) quando esta seja obrigatória nos termos gerais,
sendo a elaboração dos documentos que titulam os negócios jurídicos feita em
conformidade com o modelo previamente escolhido pelos interessados, seguido de leitura
1
Como adiante melhor se perceberá, afigura-se-nos que, no caso da rectificação, quer seja efectuada
mediante a elaboração de novo título quer mediante averbamento, o documento anteriormente digitalizado,
não poderá ser substituído pelo novo documento, devendo antes coexistirem no respectivo procedimento.
2
Vejam-se os Decretos-Leis n.ºs 122/2009 e 99/2010, de 21 de Maio e de 2 de Setembro,
respectivamente, e também, as Portarias n.ºs 794-B/2007, 1534/2009, 1126/2009, 67/2010 e 1167/2010, de
23 de Julho, de 30 de Dezembro, de 1 de Outubro, de 3 de Fevereiro e de 10 de Novembro, respectivamente.
2
e explicação do respectivo conteúdo, e a recolha das assinaturas dos intervenientes nos
documentos que titulam os negócios jurídicos em causa – vd. o prescrito na alínea f) do
n.º 1 do artigo 3.º e nas alíneas b) e e) do n.º 1 e no n.º 3 do artigo 8.º do Decreto-Lei
n.º 263-A/2007.
Logo que concluído o procedimento, isto é, após a realização oficiosa, obrigatória e
imediata do registo [vd. a alínea g) do n.º 1 do citado artigo 8.º], o serviço competente
entrega aos interessados que o solicitem, de seguida e gratuitamente, uma certidão dos
títulos elaborados e dos registos em vigor sobre o prédio, bem como os documentos
comprovativos do pagamento dos encargos devidos, em cumprimento do disposto no
artigo 11.º do citado diploma.
São também restituídos aos interessados os documentos cujo original deva
normalmente permanecer em arquivo público nacional e que não contenham parte
narrativa, de harmonia com o preceituado no n.º 10 do artigo 7.º supracitado.
2 – O artigo 29.º do referido Decreto-Lei n.º 263-A/2007 sob a epígrafe
«Aplicação subsidiária» prescreve no seu n.º 1 que em tudo que não esteja
especialmente regulado e que não contrarie a natureza destes procedimentos especiais,
são aplicáveis os requisitos a que estão sujeitos os negócios jurídicos sobre imóveis,
competindo ao titulador a respectiva verificação.
O n.º 2 do citado preceito estabelece que aos referidos procedimentos são
também aplicáveis, subsidiariamente, as disposições do Código do Registo Predial e da lei
notarial.
3 – Vejamos, então, no que concerne à rectificação, em que termos as regras
ínsitas na lei notarial têm aplicação subsidiária aos documentos que, no âmbito do
procedimento especial «Casa Pronta», titulam os negócios jurídicos3, considerando que a
legislação própria nada prescreve sobre o ponto.
3.1 – Quando admitida, a rectificação dos actos lavrados nos cartórios pode ser
efectuada por averbamento4, desde que as omissões e inexactidões sejam subsumíveis
3
Veja-se, embora a propósito da possibilidade da rectificação do documento particular autenticado nos
termos do artigo 132.º do CN, a deliberação tomada pelo Conselho no proc.º n.º R.P.259/2009SJC-CT,
disponível na Intranet.
4
Os averbamentos podem, nos casos previstos nos n.ºs 5, 6 e 7 do artigo 132.º do CN, ser efectuados
oficiosamente.
3
no disposto no artigo 132.º do Código do Notariado, ou mediante a elaboração de novo
título rectificativo do inicial, nos restantes casos.
3.2 – Ora, por força da dita aplicação subsidiária, no caso de rectificação de título
elaborado no âmbito do procedimento «Casa Pronta» ser efectuada por averbamento,
este é exarado no próprio documento seguindo a forma prescrita no artigo 133.º do CN,
após o que será adicionado ao procedimento e novamente digitalizado.
3.3 – Tratando-se de rectificação levada a efeito mediante a realização de título
rectificativo do inicial deverá ser lançado averbamento ao título primitivo dele constando
a indicação do novo documento e a respectiva data.
A digitalização do título rectificado e a do título rectificando deve coexistir,
permanecendo ambos no respectivo procedimento.
4 – Com a questão da rectificação dos títulos encontra-se estritamente ligada, na
maioria dos casos, a rectificação dos próprios registos.
Com efeito, sendo perfeitamente configurável a hipótese de a rectificação do
documento por averbamento não ter influência no extracto do respectivo registo (v.g., se
a rectificação respeitar à indicação da matrícula de entidades sujeitas a registo comercial
– cfr. o n.º 2 do artigo 132.º do CN), sempre a razão de ser daquela se há-de extrair do
processo, sendo, contudo, difícil de conceber a possibilidade de se proceder à rectificação
de um documento que titulou um negócio jurídico mediante a elaboração de novo
documento sem que tal tenha reflexos no registo respectivo.
Nos casos em que a rectificação do título demande a rectificação dos registos esta
será tramitada de harmonia com as regras do processo de rectificação previsto e
regulado nos artigos 120.º e seguintes do CRP.
5 – No que concerne ao arquivo electrónico de documentos no âmbito do
procedimento «Casa Pronta» foi, ao abrigo do prescrito no n.º 8 do artigo 7.º do
Decreto-Lei n.º 263-A/2007, emitido pelo Presidente do Instituto dos Registos e do
Notariado, I.P., o Despacho n.º 121/2010, de 23 de Novembro, considerando a
necessidade de, em qualquer serviço, serem visualizados os documentos arquivados
electronicamente e deles ser viável a extracção de certidões.
Por isso, aí se determina que:
4
«1 - Em todos os balcões únicos da “Casa Pronta”, a partir de 2 de Dezembro
próximo, se proceda à digitalização dos títulos relativos aos procedimentos especiais de
aquisição, oneração e registo de imóveis, bem como dos anexos que deles façam parte
integrante, no Sistema Integrado de Registo Predial (SIRP), depois de devidamente
assinados, os quais terão a força probatória dos originais;
2 - O mesmo procedimento deve ser adoptado quando o título for rectificado;
3 - Os originais dos títulos lavrados no âmbito deste procedimento, não obstante a
sua digitalização, devem continuar a ser arquivados em suporte de papel;
4 – (…)».
5.1 – Ora, não se nos afigura legítimo extrair daqui que quer o título seja
rectificado pela elaboração de novo título seja por averbamento se deva proceder à sua
substituição, antes devendo ambos permanecer digitalizados no âmbito do respectivo
procedimento especial «Casa Pronta».
Não podemos, contudo, deixar de reafirmar que no caso em que a digitalização do
título foi incorrectamente efectuada ou o seu conteúdo não se encontra completamente
apreensível ou a rectificação é efectivada por averbamento a segunda digitalização do
título substitui naturalmente a digitalização inicial do mesmo título em termos integrais,
bem como a dos documentos anexos que completem o documento.
6 – Com relevo para a economia do parecer importa, ainda, salientar que a
emissão das certidões, seja em suporte de papel seja em suporte digital, de documentos
rectificados nos termos legais não deverá suscitar a ideia de qualquer actuação menos
transparente dos serviços mesmo que aquela rectificação não seja susceptível de
determinar a elaboração de qualquer rectificação no respectivo registo.
Como se sabe, a emissão (bem como a sua disponibilização) de certidões tem
regras próprias aplicáveis tendo em consideração o pedido concretamente formulado.
As certidões extraídas de documentos arquivados nas repartições públicas podem
ter um prazo de validade, admitindo-se então a sua revalidação se a informação delas
constante ainda se mantiver actualizada – cfr. o que dispõe o artigo 110.º do CRP.
O impedimento à revalidação das certidões decorre precisamente de alterações
supervenientes (decorram elas do título, do registo ou de ambos). O conteúdo da nova
certidão altera, inevitavelmente, se o documento do qual se pretende a extracção da
certidão sofreu, entretanto, alterações. Vale isto por dizer que se o pedido respeitar a
5
título que tenha sido rectificado pela elaboração de um novo título deverá a mesma
englobar os dois documentos; sendo o título em causa rectificado por averbamento a
certidão respectiva poderá ser emitida, caso o interessado assim o pretenda, a partir
desse título único que incorpora já o averbamento efectuado em momento posterior, do
qual consta a data em que foi exarado, pelo que não induz em qualquer erro.
Considerando, porém, que as certidões em suporte de papel5 podem ser requeridas
relativamente a certos e determinados documentos e se, por mera hipótese, o pedido
recair apenas sobre um dos dois documentos referidos, da sua leitura extrai-se,
seguramente, a existência do outro.
Concretizemos, pois.
Se o pedido recair isoladamente sobre o título inicial dele consta o averbamento
com indicação da existência de um novo título rectificativo e a data respectiva.
Recaindo o pedido sobre o título rectificativo, do seu texto consta necessariamente
a identificação do título primitivo e os termos em que a rectificação ocorreu.
Assim, e muito embora a certidão emitida pelos serviços, em consonância perfeita
com o pedido, possa não atingir a plenitude da informação, é legalmente possível – cfr. o
que preceitua o artigo 104.º do CRP e os artigos 164.º e segs. do CN.
6.1 – A existência de uma certidão eventualmente emitida antes da rectificação dos
títulos, além de não ser possibilidade exclusiva do procedimento «Casa Pronta», não põe
em causa a transparência e correcção da actuação dos serviços, sendo sempre possível,
se tal se mostrar necessário, identificar o autor do acto ainda que de forma mediata,
rectius, através do ITIJ6.
Em conformidade com o exposto, a posição deste Conselho vai condensada nas
seguintes
Conclusões
5
Sublinhamos, contudo, que a certidão permanente de registo predial apenas disponibiliza o acesso à
informação, em suporte electrónico e permanentemente actualizada, dos registos em vigor e das apresentações
pendentes, respeitantes a prédio descrito – cfr., em conformidade, o que preceitua o n.º 1 do artigo 1.º da
Portaria n.º 1513/2008, de 23 de Dezembro.
6
A situação não é, aliás, inédita. Veja-se, concretamente a propósito das vicissitudes do pedido de
disponibilização de certidões online, o parecer emitido no proc. C.P.42/2010SJC-Ct, publicado na Intranet, onde
se refere que também só o serviço de registo predial online consegue visualizar a identificação do funcionário
que procedeu à substituição dos elementos do pedido.
6
I – Os documentos que titulem os negócios jurídicos no âmbito do
procedimento especial de transmissão, oneração e registo imediato de imóveis
criado pelo Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de Julho, bem como os anexos
que deles façam parte integrante, depois de devidamente assinados, são
digitalizados no Sistema Integrado de Registo Predial (SIRP).
II – Os títulos relativos ao aludido procedimento especial são susceptíveis
de
rectificação
nos
termos
consagrados
na
lei
notarial
aplicável
subsidiariamente por força do prescrito no artigo 29.º do citado Decreto-Lei n.º
263-A/2007.
III – No caso da rectificação ser efectuada mediante a elaboração de novo
título este deve ser igualmente digitalizado nos termos da I conclusão, com
manutenção de ambos os títulos no procedimento especial «Casa Pronta»,
averbando-se ao título rectificado a existência do título rectificativo e a
respectiva data.
IV – De igual modo, tratando-se de rectificação do título levada a efeito
por
averbamento
também
aquele
documento
deve
ser
adicionado
ao
procedimento e novamente digitalizado na aplicação SIRP, não obstante resulte
da sua análise não só o conteúdo do averbamento como também que o mesmo
foi exarado em momento posterior à elaboração do título.
V – Nos casos em que a digitalização do título foi incorrectamente
efectuada ou o seu conteúdo não se encontra completamente apreensível a
segunda digitalização do título substitui, naturalmente, a digitalização inicial do
mesmo título na sua integralidade.
VI – À rectificação dos registos consequente da rectificação dos títulos
aplica-se o processo de rectificação previsto e regulado nos artigos 120.º e
seguintes do Código do Registo Predial.
Parecer aprovado em sessão do Conselho Técnico de 27 de Julho de 2011.
7
Isabel Ferreira Quelhas Geraldes, relatora, António Manuel Fernandes Lopes, João
Guimarães Gomes de Bastos, Luís Manuel Nunes Martins, Maria Madalena Rodrigues
Teixeira.
Este parecer foi homologado pelo Exmo. Senhor Presidente em 02.08.2011.
8
FICHA
Proc.º n.º C.P. 34/2011 SJC-CT – Súmula das questões abordadas
– Digitalização no Sistema Integrado de Registo Predial (SIRP) dos documentos que
titulem os negócios jurídicos no âmbito do procedimento especial de transmissão,
oneração e registo imediato de imóveis criado pelo Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de
Julho, bem como os anexos que deles façam parte integrante, depois de devidamente
assinados – despacho n.º 121/2010 do PIRN.
–
Os
títulos
relativos
ao
aludido
procedimento
especial,
bem
como
os
correspondentes registos, são susceptíveis de rectificação nos termos das normas
plasmadas no Código do Registo Predial e na lei notarial aplicáveis subsidiariamente por
força do prescrito no artigo 29.º do citado Decreto-Lei n.º 263-A/2007.
– Rectificação do título: nova digitalização.
– Apenas nos casos em que a digitalização do título foi incorrectamente efectuada
ou o seu conteúdo não se encontre integralmente apreensível é admissível que a
segunda digitalização do título substitui integralmente a digitalização inicial do mesmo
título.
Emissão ou disponibilização de certidões – aplicação das regras gerais.
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