Pº R.P.135/2006 DSJ-CT: Aquisição provisoriamente por natureza, ao abrigo dos
art.ºs 47º, nº 3 e 92º, nº 1, g) do Código do Registo Predial, com base em contrato
promessa a que tenha sido atribuída eficácia real.
Parecer
Registo a qualificar: Aquisição do prédio descrito sob o nº 01062/101287 da freguesia de
…, requisitado pela Ap.08/20060110
1 –Situação registral à data do pedido de registo de cuja qualificação de recusa foi
interposto o presente recurso hierárquico:
•
Inscrição G-3 – Aquisição a favor de “M…, Lda”;
•
Inscrição C-1 – Hipoteca voluntária a favor da C…, C.R.L.;
•
Inscrição F-1 – Penhora a favor da Fazenda Nacional;
•
Inscrição F-2 – Penhora a favor de “F…,S.A”.
2- V…, advogado estagiário(1), requisitou o registo de aquisição provisoriamente por
natureza,( alínea g) do nº 1), em impresso próprio, não tendo assinado a requisição de
registo nem feito a menção do nº da Cédula Profissional, tendo apresentado escritura
pública de contrato promessa de compra e venda com eficácia real, de 09 de Janeiro de
2006, outorgada perante A…, Notário em …, de fls. 87 a 88vº do Livro 3-A.
3-O registo foi recusado, ao abrigo do disposto nos artigos 41º,42º, nº 2, 45º, 68º e
69º, nº 2 do C.R.P., pelo facto de estar titulada a promessa de alienação e se ter pedido o
registo de aquisição e ainda pela falta de assinatura da requisição de registo e da menção do
número de Cédula Profissional.
4-Inconformada com a recusa, a recorrente interpôs
o presente recurso
hierárquico(2), cujos termos se dão aqui por integralmente reproduzidos, alegando,
sumariamente, a) que o despacho de qualificação é nulo, por haver contradição entre a
(1)
Assim se mostra preenchido o cabeçalho da requisição.
Subscrito pelo mesmo V… que constava do cabeçalho da requisição de registo,
encontrando-se aposta junto à assinatura, a menção “O Advogado Estagiário/440 –…”.
A recorrida, - depois de ter notificado o dito V… para apresentar a cédula profissional, para
que a mesma instruísse o processo de recurso, e em face do teor de declaração do Conselho
Distrital de … da Ordem dos Advogados que o mesmo apresentou(com data de 02 de
Fevereiro de 2005, e da qual constava que tinha sido deferido preparatoriamente o pedido de
inscrição como advogado estagiário, encontrando-se o mesmo pedido
a aguardar o
deferimento da sua inscrição definitiva pelo Conselho Geral)– solicitou, em 25 de Maio de
2006, informação ao mesmo Conselho Distrital acerca do efectivo e real exercício da
advocacia por parte do mesmo, tendo obtido a seguinte resposta:”O Conselho Geral da
Ordem dos Advogados deliberou não proceder a inscrição definitiva do Sr. V…, tendo
ordenado a instauração de processo de Averiguação de Idoneidade Moral, pelo que não
pode, por lhe faltar tal inscrição definitiva, exercer a advocacia nas competências que, como
advogado estagiário, lhe são reconhecidas”. Seguidamente era
solicitada à recorrida
informação acerca dos actos em que o mesmo V… tinha tido intervenção na qualidade de
advogado estagiário, o que foi feito em 20 de Junho de 2006. Já depois de ter remetido o
recurso, a recorrida enviou à D.G.R.N. a referida informação do Conselho Distrital.
Em face de informação da DSJ da DGRN, notificada à recorrente, no sentido de que a falta de
legitimidade do subscritor do recurso levaria à extinção da instância, veio a ser junta ao
processo declaração da recorrente, de ratificação das alegações de recurso, nos termos do
art.º 40º, nº 2 do Código de Processo Civil.
(2)
I
fundamentação e a decisão(art.ºs666º, nº 3 e 668º, nº 1, c) do Código de Processo Civil),
dado que considerou titulada a promessa de alienação com eficácia real, registável
definitivamente e, em vez de efectuar tal registo, recusou-o; b) que não assiste razão à
recorrida, quando qualifica o registo pedido como de aquisição provisória por natureza,
porque o que efectivamente foi pedido foi o registo de aquisição definitivo;
c) que, a
utilização do impresso modelo B se deveu a mero lapso, traduzindo-se tal utilização numa
irregularidade formal que, quando muito, poderia justificar uma qualificação do registo como
provisório por dúvidas; d) que o pedido de registo era inteligível e que não havia dúvidas
quanto à pretensão do apresentante ( “porque razão haveria a recorrente, requer o registo
de aquisição provisória por natureza(sujeito a caducidade), quando tinha possibilidade de
efectuar um registo definitivo?”); e) que, quanto à falta de assinatura da requisição,
estamos igualmente perante uma questão meramente formal, - que poderia ter sido sanada
pelo recurso ao disposto no art.º 73º do C.R.P.(suprimento de deficiências) - que no caso foi
sanada com a interposição e assinatura das alegações de recurso e f) que houve erro da
recorrida ao fundamentar a recusa com o disposto no art.º 69º, nº 2 do C.R.P., disposição
esta que não é aplicável à situação dos autos. A recorrente deteve-se ainda na apreciação
da qualificação feita pela recorrida, em relação a pedidos de registo feitos posteriormente à
anotação da recusa objecto do presente recurso(3).
5-A recorrida manteve a qualificação, sumariamente nos seguintes termos; a)
que a falta de assinatura se pode considerar suprida com a interposição do recurso; b) que
não tendo sido feita prova da qualidade de advogado e, consequentemente, da presunção de
poderes, existe falta de legitimidade para o pedido de registo e para a interposição do
recurso; c) que o registo pedido foi o de aquisição provisória por natureza e que o contrato
promessa apresentado dá lugar a uma inscrição definitiva de promessa de alienação e não
de aquisição provisória por natureza; d)que não se verificava qualquer obrigação de convolar
o pedido para registo definitivo de promessa de alienação; e) que o pedido de registo foi
laboriosamente pensado, com vista a evitar que futuros registos de penhora fossem
efectuados definitivamente; e f) que requalifica o lapso na fundamentação, que deveria ter
sido ao abrigo da alínea b) do nº 1 do art.º 69º e não ao abrigo do seu nº 2.
6- O processo é o próprio, as partes legítimas(4), o recurso tempestivo e não existem
questões prévias ou prejudiciais que obstem ao conhecimento do mérito.
Fundamentação
1 – A questão em tabela pode sintetizar-se na resposta a dar à seguinte pergunta:- é
ou não possível registar a aquisição provisoriamente por natureza, ao abrigo dos art.ºs 47º,
nº 3 e 92º, nº 1, g) do Código do Registo Predial, com base em contrato promessa a que
tenha sido atribuída eficácia real?
(3)
Concretamente: a) Ap. 11/20060303, de conversão da inscrição de aquisição que teria
correspondido ao pedido de registo objecto do presente recurso, se não tivesse sido
recusado( que antecedeu o pedido da Ap. 12 da mesma data, de registo de hipoteca
voluntária a favor da “C…, C.R.L.”, lavrado provisoriamente por dúvidas) que foi recusado ;
b) Ap.50/20060405, de penhora a favor de “F…,Lda”, que foi lavrado como definitivo.
Não está em tabela a qualificação destes registos e ainda que estivesse, a apreciação dos
eventuais vícios teria que ser remetida para o processo próprio( art.º 140º, nº 2 e 120º e
seguintes do C.R.P.), pelo que nos consideramos dispensados de fazer qualquer apreciação
das alegações da recorrente e da resposta da recorrida(no despacho de sustentação).
(4)
Atendendo ao que ficou dito na nota (2), está ultrapassada a questão levantada pela
recorrida, da falta de legitimidade do recorrente inicial, dada a ratificação das alegações de
recurso por parte do sujeito activo do facto submetido a registo, que passou a ser parte por
si próprio e não representado (tacitamente, nos termos do art.º 39º, nº 2, a) e nº 4 do
C.R.P.) pelo subscritor inicial.
II
2 -É certo que a recorrente, certamente por desconhecimento, “desfocou” a situação
para uma outra questão, e que seria a de saber se se poderia registar a aquisição definitiva,
mas é tão manifesto o lapso e a impossibilidade de fundamentação dessa qualificação do
registo pedido, que não se justifica que a consideremos equacionada.
Aliás, é flagrante que a recorrente “meteu os pés pelas mãos”, pois “agarrou-se”
ao facto de a recorrida ter dito que o título dava para registar a promessa definitivamente(
tendo até começado por requerer que fosse declarado nulo o despacho, pelo facto de não se
ter registado o facto considerado como titulado – a promessa), mas depois concluiu pedindo
que seja registada a aquisição definitiva, em vez da promessa.
Se há contradição, é na petição de recurso e não no despacho de qualificação. Não
vemos como considerar aplicáveis os artigos 666º, nº 3 e 668º, nº 1, c) do Código de
Processo Civil, pois não há qualquer contradição na recusa fundada na falta de título, pelo
facto de não se efectuar o registo do facto que na realidade se considera titulado. A
coerência da decisão com a fundamentação tem o seu apoio no princípio da instância(art.º
41º do C.R.P.) e no princípio da legalidade(art.º 68º do C.R.P..
Se considerássemos a impugnação como se se pretendesse um registo definitivo de
aquisição, a mesma improcederia flagrantemente. Para que ela fosse considerada como
pretensão ao registo definitivo da promessa, teria pressupor-se que se deveria ter imposto
à recorrida a convolação do pedido.
Ora, afigura-se-nos que o pedido só podia ter sido, como foi, considerado como
pedido de aquisição provisório por natureza( art.ºs 47º e 92º, nº 1,g) do C.R.P.) em face da
utilização do impresso próprio para este tipo de pedido de registo, o qual inclui já a menção
do registo a que o mesmo se destina( “Registo de aquisição provisória por natureza”). O
pedido não podia ter sido mais claro e objectivo e a vontade não podia ter sido interpretada
de outra forma.
Qualquer declaratário normal( qualquer registrador), colocado na posição do real
declaratário( a recorrida) teria deduzido do pedido feito a vontade de registar aquele facto
aquisitivo, por não se poder dar por conhecida uma vontade real com ele divergente, que
pudesse fazer-se valer e que levasse à convolação do pedido(cfr. art.º 236º do Código Civil).
O que ficou dito é válido para declaratário que considere que o título apresentado
dá para registar dois factos( aquisição provisória e promessa difinitiva), como é o nosso
caso, mas também o é para o que entenda que só dá para registar um facto não constante
do pedido, como é o caso da recorrida.
É verdade que nem sempre se mostra linear a interpretação do pedido, quer no seu
aspecto literal – porque não existem fórmulas - (6), quer na sua conjugação com os
documentos apresentados e/ou declarações prestadas, podendo inclusive surgir dúvidas
quanto ao que se pretende e sendo até possível e frequente ( sobretudo na conjugação do
pedido com a situação registral, mas sempre numa tentativa de ir ao encontro da vontade
real do apresentante e da conformação da situação registral com a realidade material) a
convolação do pedido feito.
Mas também não deixa de ser verdade, parece-nos, que sendo o pedido intelegível,
a sua interpretação terá que ser
prevalentemente objectiva, ou seja, o pedido deverá
valer com o sentido que um declaratário normal( um qualquer registrador), colocado na
posição do real declaratário( no caso a recorrida), possa deduzir do comportamento do
apresentante (cfr. art.ºs 236º, nº 1 do Código Civil). .
Ora, será difícil encontrar fórmula sacramental que torne o pedido mais intelegível e
objectivo do que aquela que se traduz na utilização de impresso próprio e em que nem se
mostra necessário expressar o pedido.
É certo que não estamos, no pedido de registo, perante declaração negocial, em que
haja que proteger as expectativas do declaratário( uma das razões daquela vertente
objectivista), pois declaratário é o conservador. Mas a segurança do comércio jurídico( art.º
1º do C.R.P.) também justifica aquela prevalência objectivista.
(6)
Como refere Mouteira Guerreiro, in Nocões de Direito Registral, pág.80, “esta formalização
do pedido não quer, todavia, dizer ritualização. É totalmente desnecessário o emprego de
quaisquer expressões ou frases sacramentais”.
III
3- Na sequência do que se disse anteriormente parece-nos razoável ( e constituirá
um ganho para a recorrente, atentas a confusão e contradição referidas e ainda o sentido da
decisão do recurso que no final proporemos(7)), dar como pretendido pela recorrente o
registo
provisório de aquisição de acordo com a síntese da questão de fundo que
formulámos no ponto 1) da fundamentação.
4 – Desde logo, uma evidência há que tornar já presente, e que é a de que, na
letra do nº 3 do art.º 47º, qualquer contrato promessa de alienação( independentemente da
forma ou dos efeitos) pode titular a aquisição provisória por natureza.
A questão está em saber se ,prevendo a lei que possa ser atribuída eficácia real à
promessa e sujeitando-a a registo(art.º 413º, nº 1 do Código Civil e art.º 2º, nº 1, f) do
C.R.P.), esse facto
será
determinante
para que
aquele nº 3 seja interpretado
restritivamente.
Parece-nos ser pacífico o entendimento de que o contrato promessa, com ou sem
eficácia real, não transfere a propriedade e não pode titular uma aquisição definitiva.
Antes do Código do Registo Predial de 1984 este tipo de registo provisório de
aquisição só podia ser titulado por declaração do proprietário(cfr. art.º 126º do C.R.P. de
1967).
O alargamento à possibilidade de titulação com base em contrato promessa não
significa que se tenha passado a considerar que o contrato promessa engloba qualquer facto
aquisitivo. O fundamento de tal alargamento terá estado na consideração de que, embora
sem declaração
dirigida ao registo de aquisição, o contrato promessa contem uma
declaração de vontade de celebração do negócio que pode igualmente justificar( como
acontece no caso de registo pedido com base em declaração) que seja utilizada para obter
um registo com a função cautelar que lhe é reconhecida, atendendo ao princípio da
prioridade previsto no art.º6º, nºs 1 e 3 do C.R.P.. Dito de outra forma, não se terá
encontrado fundamento para só no caso de registo pedido com base em declaração na
requisição de registo, ser de consagrar a protecção do interesse em tal registo cautelar.
Parece-nos que a opção legal do Código de 1984 é a mais coerente. Conforme se
disse no Pº101/96 R.P.4(in BRN 7/97, II caderno), “Daí que não possa causar estranheza a
previsão de que tal declaração desgarrada de qualquer conteúdo contratual, possa ser
substituída, com a vantagem tabular que a lei lhe confere, pelas declarações negociais
exaradas no contrato promessa de alienação(...) acolhendo o registo predial, por
antecipação, os efeitos a produzir pelo contrato prometido”.
Ora, tal declaração de vontade de celebração do negócio tanto existe no contrato
promessa meramente obrigacional como naquele em que foi atribuída eficácia real à
promessa, pelo que não nos parece possível falar de falta de título e recusar o registo ao
abrigo do disposto no art.º 69º, nº 1, b) do C.R.P..
Em ambos os casos o facto titulado é só um, a promessa, - com possibilidade, em
caso de incumprimento, de a mesma ser realizada coactivamente, pela execução
específica(art.º 830º do Código Civil) - não sendo legítimo que, pelo facto de, no segundo
caso, ela ser facto sujeito a registo, se possa considerar que há uma violação da unidade
do facto, e se negue, consequentemente, a protecção do interesse em razão do qual o
Código do Registo Predial prevê que possa ser obtido um registo cautelar da própria
aquisição.
5 - Para lá de não poder falar-se de falta de título, nem em violação da unidade do
facto( o facto titulado é só um, a lei registral é que permite que o título seja suporte do
registo de dois factos),resta-nos ponderar
se
há algum interesse
legítimo para o
promissário adquirente, em registar a aquisição provisoriamente por natureza em vez de
obter o registo definitivo da própria promessa, ou, dizendo de outra forma, que vantagem
(7)
Considerando-se assim o relator dispensado de dar cumprimento ao disposto no art.º
690º, nº 4 do Código de Processo Civil, cuja aplicabilidade, em rigor, se poderia invocar. Até
porque a decisão final do recurso acabaria sempre por ser a mesma. Quer a recorrente
cumprisse o disposto naquela disposição legal no sentido da pretensão do registo da
promessa quer no sentido do registo de aquisição definitivo, haveria improcedimento, de
acordo com o consta dito no texto. Mas a requalificação acabaria por ir dar ao procedimento
parcial, com a fundamentação que também consta do texto.
IV
lhe pode advir dos efeitos atribuídos por lei a tal registo. Sendo certo, contudo, que em face
de pedido feito, o interesse tem que se presumir.
A eficácia real da promessa depende de declaração das partes e do registo, mas
nada obriga a que tal registo seja efectuado. O promissário adquirente pode “bastar-se” com
os simples efeitos obrigacionais(inter partes) e nunca chegar a pedir tal registo. Logo por
este ponto de vista, poderia ser dito que até ao registo da promessa ambos contratos têm
efeitos meramente obrigacionais e que, como acontece in casu, não se justificaria sequer a
controvérsia, ou seja, que só haveria razão para ela, se estivesse já registada a promessa e
viesse posteriormente a ser pedido o registo de aquisição(8).
Mesmo assim, parece-nos , admitindo-se(como admitimos) como possível o registo
de aquisição com base em contrato promessa com eficácia real, em razão de interesse
legalmente protegido, não haver razão para fazer qualquer distinção, para o caso de já
existir registo da promessa - imaginamos a situação como menos provável, dado que o
contrato definitivo ou a execução específica beneficiarão do disposto no art.º 34º, nº 2 do
C.R.P., mas não de todo inverificável( v.g. o caso de recurso ao crédito, em que o credor só
se considere seguro com tal inscrição pré-contratual) - , assim como nos parece não ser de
levantar qualquer obstáculo ao registo da promessa posteriormente ao registo de aquisição.
Em qualquer destes casos, de acordo com que dissemos supra, não é possível recusar-se o
registo( de aquisição e de promessa, respectivamente) com o argumento de que o facto já
está registado(art.º 69º, nº 1, c) do C.R.P.).
Nas duas hipóteses imaginadas anteriormente, o facto de virem a mostrar-se
efectuados os dois registos, há-de
reflectir-se
na qualificação dos registos pedidos
posteriormente( estamos a pensar, por exemplo, na execução específica, na constituição de
encargos contra o titular definitivamente inscrito e na transmissão feita por este a terceiro),
em função dos efeitos que a lei atribui a cada um deles. Ao registrador caberá encontrar
soluções jurídicas adequadas
às realidades jurídicas que exijam a ponderação de
dependências, incompatibilidades ou formas diversas de registar os factos. O que não pode é
a riqueza da realidade jurídica(dos interesses) ser inviabilizada registralmente – em face de
interesses legítimos – só pela antevisão de soluções menos lineares(9).
(8)
Existe divergência na doutrina quanto à
função do registo da promessa.
Ilustrando-a, vejam-se: Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, vol. I,
pág.388) quando afirmam: “No concernente ao registo, parece atribuir-se-lhe agora uma
função constitutiva”. Efectivamente, enquanto na redacção originária do preceito se dizia
que a promessa só produzia “efeitos em relação a terceiros” depois de registada, na nova
redacção diz-se que as partes podem atribuir eficácia real ao direito decorrente da promessa,
“mediante declaração expressa e inscrição no registo”; e Oliveira Ascensão (Direito Civil –
Reais, pág. 562 e 563), quando defende:”É duvidoso o significado do registo. O art.º 413º/1,
ao falar em eficácia real, mediante inscrição no registo, parece supor um registo constitutivo:
só com o registo surgiria a eficácia real. Mas a situação não é referida no art.º 4º/2 C.R.Pr.
que prevê o registo constitutivo. Por exemplo, se antes do registo o promitente aliena a
Tertius , pode o promissário invocar contra ele a promessa não registada, nos termos gerais
dos direitos reais? Vaz Serra fala-nos de eficácia da promessa contra o terceiro que dela
tinha conhecimento, mas aí haverá a sanção da má fé, e não uma manifestação da inerência.
Por nossa parte, defendemos que o registo, mesmo aqui, tem a função geral de “dar
oponibilidade a terceiros” e não carácter constitutivo. Não se encontra nenhuma justificação
substancial que leve a consagrar neste caso um regime diferente do comum”.
Não cabe aqui a abordagem nem a tomada de posição sobre a matéria, porque no âmbito
da questão de fundo em tabela, tal não se justifica, porque ela está , na sua essência, antes
ou independente da eficácia real.
(9)
A propósito desta matéria – natureza e efeitos dos registos de aquisição provisórios por
natureza, antes de titulado o negócio, consoante efectuados com base em contrato
promessa( com ou sem eficácia real) ou em declaração do proprietário e do registo da
promessa, do registo da execução específica e trato sucessivo revela-se de muito
V
É perfeitamente possível - num caso como o dos autos, em que não está registada a
promessa, que o promissário adquirente, perante o concreto promitente alienante, nomeadamente pela segurança que este lhe possa transmitir quanto à celebração do
contrato prometido - se considere suficientemente garantido com um registo provisório de
aquisição, pelo que, á medida desse interesse, lhe deve ser qualificado favoravelmente o
pedido correspondente.
Voltando um pouco atrás, ao invés de elementos no sentido da interpretação
restritiva do nº 3 do art.º 47º do C.R.P., só encontramos fundamento para uma
interpretação declarativa, coincidente com a sua letra, não sendo de fazer distinção, em
função da eficácia real da promessa.
4- Em face do exposto, parece-nos que o recurso merece provimento parcial,
devendo ser efectuado provisoriamente por natureza(art.º 92º, nº 1, g) e nº 4 do C.R.P.),
formulando as seguintes
Conclusões
I - O registo de aquisição pode ser pedido antes de titulado o negócio, quer
com base em
declaração do
proprietário ou do titular do direito, feita na
requisição de registo, quer com base na declaração de vontade de celebração do
negócio feita pelo mesmo em contrato promessa de alienação( art.º 47º, nº 1 e nº
3 do Código do Registo Predial). Em ambos os casos o pedido deve ser feito em
impresso próprio de modelo aprovado(“Modelo B”) – art.º 41º do C.R.P.).
II - O facto de aquela declaração de vontade(contrato promessa) constar de
escritura pública e de ter sido atribuída eficácia real à promessa( factos que a
tornam registável – cfr. art.º 413º, nº 1 do Código Civil e art.º 2º, nº 1, f) do
C.R.P.)), não legitima que seja recusado o pedido de registo de aquisição com
fundamento em falta de título.
Este parecer
22/12/2006.
foi
homologado
por
despacho
interesse, até pelas referências doutrinais e jurisprudenciais,
140/2001 DSJ-CT, publicado no B.R.N. nº 2/2002 (nota 10).
VI
do
Director-Geral
de
o que consta no Pº R.P.