Índices Urbanísticos
Prof. Dr. Eduardo A. C. Nobre
FAUUSP
AUP 0573 Desenho Urbano: da teoria ao
projeto
1. Densidade Demográfica

Densidade Demográfica é a relação entre a
população e uma determinada área. Existem
diferentes conceitos sobre densidade, que
variam em função da população e a área
que se estuda, mas a unidade é geralmente
dada em habitantes por hectare, onde um
hectare é igual a 10.000m² (ou abreviado
em hab./ha).
A)
Densidade média urbana

É a relação entre a população urbana e área urbana
(aquela ocupada pelo perímetro urbano). Às vezes se
usa só a área efetivamente urbanizada.
Cidade
densidade média
área central
periferia
São Paulo
71 hab./ha
±400 hab./ha
±50 hab./ha
Campinas
46 hab./ha
±200 hab./ha
±50 hab./ha
b)
Densidades residenciais ou habitacionais- é a relação
entre uma população com a área do local de sua residência.
Pode ser dividida em:
i.
Densidade residencial bruta - é a relação entre a população
residente e a área bruta que ela ocupa, sem descontar as vias,
áreas verdes de uso frequente, escolas, áreas comerciais.
Geralmente, excluem-se áreas verdes de uso esporádico (jardim
botânico, zoológico, etc.), lagos, rios e usos industriais.
Tipologia Urbana
Densidade Bruta
Fontes
Favelas (RJ):
1.000-1.500 hab./ha
Del Rio, 1990
Bairros verticalizados (SP):
300-400 hab./ha
Gunn, 1994
Bairros populares horizontais
(SP):
Bairros tipo "Jardins" (SP):
100-150 hab./ha
Gunn, 1994
50-60 hab./ha
Gunn, 1994
ii.
iii.

Densidade residencial líquida - é a relação entre a
população residente e a área líquida, ou seja, a área
ocupada pelos lotes residenciais. Quando os lotes
residenciais não edificados são descontados no cálculo, dáse o nome de densidade imobiliária.
Densidade populacional horária - mede a variação da
relação entre o número de pessoas que se encontram em
uma determinada área em função de suas atividades
econômicas em função do tempo.
Av. Paulista
Horário
Densidade
7:00hs
275 pessoas/ha
14:00hs
830 pessoas/há
2.
A Importância das Densidades

As densidades residenciais são utilizadas
para o
dimensionamento e localização da infra-estrutura, dos
equipamentos sociais e de serviços públicos (esgoto, luz,
água, escolas, transporte coletivo, parques, etc.).

Elas podem ser fixadas nas leis de zoneamento. Porém, por
ele ser de difícil aferição pelos empreendedores imobiliários
é que foram estipulados os outros índices (Taxa de
Ocupação, Coeficiente de Aproveitamento, etc.)

A discussão das densidades urbanas ideais é uma discussão
antiga.


Frank Lloyd Wright
Le Corbusier
densidades baixas
densidades altas
10 hab./ha
3.000 hab./ha.

Frank Lloyd Wright e a
cidade de Broadacre (10
hab/ha)

FLW foi um dos mais famosos arquitetos
americanos (1867-1959)

Em 1932 ele projetou a cidade de Broadacre

Era a antítese de uma cidade e a apoteóse
do subúrbio. Era um modelo de
planejamento urbano onde a cada família
dos Estados Unidos seria dado um lote de
um acre (4.000 m²) de terra de reservas
federais e uma comunidade seria construída
do nada (densidade 10 hab/ha).

Havia uma estação de trem, uns poucos
edifícios de escritório e de apartamento.

Todo o transporte importante seria feito
pelo automóvel e o pedestre só transitaria
dentro dos confins dos lotes, onde a maioria
da população residiria.
Le Corbusier e o Plan Voisin (3.000
hab/ha)

Le Corbusier (Charles Edouard
Jeanneret) foi um dos mais
famosos arquitetos
contemporâneos (1887-1965)

Em 1932 ele projetou O Plan
Voisin para Paris

Nesse plano, Le Corbu propunha
a destruição de uma parte da
cidade e a construção de uma
cidade de arranha-céus e
grandes eixos viários, baseada
nas 4 funções da Carta de
Atenas: Habitar, trabalhar,
recrear e circular
O debate hoje em dia

Atualmente
existe
uma
revalorização
de
densidades populacionais altas por parte dos
pesquisadores urbanos.

Jane Jacobs (2000) considera as baixas
densidades do modelo do subúrbio americano
como o principal fator do declínio das cidades
dos Estados Unidos. Segundo ela, baixas
densidades reduzem a diversidade de usos das
áreas urbanas, tornando-as mais desertas e
acentuando problemas como criminalidade e
vandalismo.

Segundo Haughton & Hunter (1994) densidades urbanas
maiores tem sido consideradas importante para se alcançar
um desenvolvimento sustentável, pois:
1.
A grande concentração de pessoas maximiza o uso da infraestrutura instalada, diminuindo o custo relativo de sua
implantação e reduzindo a necessidade de sua expansão para
áreas perifericas.
2.
Altas densidades reduzem também a necessidade de viagens
já que a concentração de pessoas favorece as atividades
econômicas como comércio e serviço a nível local.
3.
Por fim, elas encorajam o pedestrianismo e viabilizam a
implantação de sistema de transportes coletivos.
Estudos realizados pelo Banco
do Trabalhador da Venezuela
(Banco Obrero) demonstraram
que os custos da infra-estrutura
urbana em função da densidade
se comportam como uma
parábola,
cujo
ponto
de
otimização, para o caso de
Caracas, ficaria em torno dos
1.000 hab./ha (Ferrari, 1979,
p.350)(figura 5.1).
Custo de Infra-estrutura X densidades.
Baseado em Ferrari, 1979, pag. 350.
150
US$/hab.

100
50
0
200
300
700
1000
Hab./ha
1300
1700
1900

Celson Ferrari (ibid.) 250 - 450 hab./ha densidades econômicas

Fred Rodrigues (1986) < 100 hab./há inviabilizam a presença de serviços e > 1.500 hab./ha
geram "deseconomias“

ONU 450 hab./ha

Associação Americana de Saúde Pública 680 hab/ha

Mascaro (1986):



Custos da infra-estrutura urbana (água, luz, esgoto, pavimentação)
Custos do edifício (construção, terreno e capital)
Custos da energia gasta para manutenção (iluminação, elevadores, refrigeração)

densidade bruta 450 a 540 hab./ha

Segundo o autor estas densidades poderiam ser atingidas pela combinação de edifícios de 3 a
4 pavimentos com blocos de 8 a 10.
2.Outros índices urbanísticos
1.
AC – Área Total Construída é a soma das áreas cobertas de todos os pavimentos
de uma edificação;
2.
CA – Coeficiente de Aproveitamento é a relação entre a Área Construída
Computável e a área do lote.
3.
TO – Taxa de Ocupação é a relação entre a área da projeção horizontal da
edificação ou edificações e a área do lote;
4.
TP – Taxa de Permeabilidade é a relação entre a parte permeável, que permite a
infiltração de água no solo, livre de qualquer edificação, e a área do lote;
5.
Recuo é o afastamento mínimo exigido da construção em relação às divisas do
lote podendo ser Frontal, Lateral e de Fundo.
6.
Dimensão Máxima de Quadra são as medidas máximas do perímetro e área que
uma quadra pode ter.
3. Exercício prático:

Dado:
CA = Coeficiente de Aproveitamento = 2,0

TO = Taxa de Ocupação = 0,5

TP = Taxa de Permeabilidade = 0,2

RF = Recuo de Frente = Recuo de Fundo = 5,0 m
3,0 m

AT = Área do Terreno = 15 x 30 = 450 m 2


Calcular:
AC = Área Total Construída

APT = Área de Projeção do Térreo

Índice de Elevação = Número de Pavimentos

AP = Área Premeável Mínima

RL = Recuo Lateral de ambos os lados =

AC = AT x CA = 450 x 2,0 = 900 m2

AMPT = Área Máxima de Projeção do Térreo = AT x TO = 450
x 0,5 = 225 m2

APT = Área de Projeção do Térreo com os recuos = {[30 – (2
x 5)] x [15 – (2 x 3)]} = [30 – 10] x [15 – 6] = 20 x 9 =
180 m2

AP = TP x AT = 0,2 x 450 = 90 m2

Portanto, o edifício terá 5 pavimentos de 180 m 2, perfazendo
900 m2 de Área Total Construída
4. Exemplos práticos

Pacaembu: bairro tipo
“Jardins”: zona exclusiva
residencial de densidadebaixa

CA = 1,0

TO = 0,5

lote padrão = ±500 m2

Densidade =± 50 hab/ha

Lapa: zona de uso misto
densidade baixa
CA = 1,0

TO = 0,5

lote padrão = ±250 m2

densidade = ±130 hab/ha


Cerqueira César: zona de
uso misto densidade alta

CA = 4,0

TO = 0,35

lote remebrado = ±500 m2

densidade = ±500 hab/ha

Cidade Tiradentes: zona de
uso misto densidade baixa
periférica

CA = 1,0

TO = 0,8

lote padrão = ±125 m2

densidade = ±350 hab/ha
5. Bibliografia:

DEL RIO, V. (1990) Introdução ao Desenho Urbano no
Processo de Planejamento. São Paulo: Pini.

GUNN, Philip (1994) Relações Sociais e produção de
Inovação na Metrópole: percepções e realidades em
São Paulo. In: IEA-USP (org.) Macrometrópole:
aspectos Sociais e Populacionais. São Paulo: IEAUSP, p. 1-45.

HAUGHTON, G. & HUNTER, C. (1994) Sustainable
cities. Londres: Jessica Kingsley Publishers.

JACOBS, J. (2000) Morte e Vida das Grandes Cidades.
São Paulo: Martins Fontes.

FERRARI, Celson (1979) Curso de Planejamento
Municipal Integrado. São Paulo: Livraria Pioneira
Editora.

MASCARÓ, Juan (1986) A forma urbana e seus
custos. In: TURKIENCZ, B. & MALTA, M. (eds.)
Desenho Urbano: Anais do II SEDUR – Seminário
sobre Desenho Urbano no Brasil. Brasília: UnB, p. 6168.

RODRIGUES, Fred (1986) Desenho Urbano, cabeça,
campo e prancheta. São Paulo: Projeto Editores.

SÃO PAULO (cidade). Atlas Ambiental do Município de
São Paulo. São Paulo: SVMA, 2002 (acessível no sítio
http://atlasambiental.prefeitura.sp.gov.br)

_____________. Lei No. 13.430 de 13 de setembro de
2002 – institui o Plano Diretor Estratégico do Município
de São Paulo. Diário Oficial do Município de São
Paulo, São Paulo, 14 de setembro de 2002.

______________. Lei No. 13.885 de 25 de agosto de
2004 - institui os Planos Regionais Estratégicos das
Subprefeituras, dispõe sobre o parcelamento, disciplina
e ordena o Uso e Ocupação do Solo do Município de
São Paulo. Diário Oficial do Município de São Paulo,
São Paulo, p. 1-68, 6 de outubro de 2004.