AVISO
Conforme reconhece a Instrução CVM nº 401, de 29 de dezembro de
2003, os Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPACs são
valores mobiliários, razão pela qual a alienação, mediante leilão público,
deve se submeter aos preceitos da Lei Federal nº 6.385, de 7 de dezembro
de 1976, e às instruções da Comissão de Valores Mobiliários - CVM que
regulam o mercado de valores mobiliários no Brasil.
De acordo com a Lei Federal nº 6.385, de 7 de dezembro de 1976, é
vedada a oferta, divulgação ou promoção de distribuição de valores
mobiliários, sem prévia autorização da CVM.
A Prefeitura do Município de São Paulo e o BB Banco de Investimento
S.A. já apresentaram à CVM o Prospecto Preliminar de registro da Operação
Urbana Consorciada Água Espraiada e o Suplemento Preliminar para
registro da primeira distribuição pública de CEPACs, que ainda estão sob
análise da autarquia.
Por determinação legal, apenas informações já
expressamente autorizadas pela CVM podem ser divulgadas.
públicas
ou
Tratando-se de operação pioneira no mercado de valores mobiliários
nacional, é natural que surjam dúvidas e questionamentos por parte de todos
aqueles direta ou indiretamente envolvidos. A Prefeitura do Município de São
Paulo e o BB Banco de Investimento S.A. envidarão todos os esforços para
responder a tais dúvidas e questionamentos, limitando tais respostas, porém,
ao que permite a legislação vigente.
Prefeitura Municipal de São Paulo lança CEPAC para financiar
a Operação Urbana Consorciada Água Espraiada
A Prefeitura Municipal de São Paulo lança hoje, dia 14 de junho, o
Certificado de Potencial Adicional de Construção - CEPAC, valor mobiliário
regulado pela Comissão de Valores Mobiliários (Instrução CVM nº 401) que
conjuga o dinamismo do mercado de valores mobiliários, com a solidez do
mercado imobiliário.
O CEPAC é um instrumento criado pelo Estatuto da Cidade (Lei
Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001), para possibilitar o financiamento
de grandes obras previstas em Operações Urbanas, sem que o município
precise utilizar recursos vinculados ao orçamento municipal. São Paulo é a
primeira cidade a lançar esse título, com objetivo de financiar o início das
obras da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada.
Por meio do
CEPAC, o investidor adquire direitos urbanísticos
adicionais nas áreas definidas pelas Operações Urbanas. Ou seja, o CEPAC
possibilita a realização de uma construção acima do limite permitido pela
legislação de uso e ocupação de solo vigente , mediante uma contrapartida
financeira que é paga à Prefeitura. Esta contrapartida seria paga com o
CEPAC.
Para adquirir CEPAC não é preciso ser proprietário de terrenos, nem
adquirir um imóvel na área da Operação Urbana Consorciada Água
Espraiada. Caso o titular do CEPAC seja ou venha a ser proprietário de
imóvel na área da Operação Urbana Água Espraiada poderá, a qualquer
momento, observados os limites da legislação (denominados estoques),
vinculá-los ao seu terreno, aumentando, assim, a área disponível para
construção (e, portanto, potencialmente o valor de seu imóvel) e/ou alterando
os parâmetros de utilização de seu terreno. Os CEPAC, quando ofertados
publicamente serão objetos de um ou mais leilões na SOMA. Uma vez
alienados em leilão pela Prefeitura de São Paulo, os CEPAC poderão ser
livremente negociados no mercado secundário, até sua vinculação a um
imóvel.
Historicamente, a execução de intervenções e obras públicas em geral
acarreta em significativa valorização do mercado imobiliário da região da
intervenção. A valorização do CEPAC, por sua vez, está atrelada, entre
outros fatores, a valorização imobiliária da região a que se refere. Embora
seja esperado que as intervenções previstas na Operação Urbana
Consorciada Água Espraiada gerem valorização imobiliária na área da
operação, não há garantia de que tais intervenções gerarão a valorização
imobiliária esperada, nem tampouco de que os CEPAC se valorizarão .
É importante destacar que os recursos arrecadados com a venda de
CEPAC são depositados em conta vinculada à Operação e somente poderão
ser usados no perímetro da própria Operação Urbana e nos investimentos
definidos em lei. A arrecadação proveniente dos CEPAC constitui recursos
extra-orçamentários, que não se confundem com o caixa da prefeitura e não
podem ser usados nas despesas correntes do município .
Os CEPAC e a Operação Urbana Consorciada Água Espraiada
A emissão de CEPAC acontecerá exclusivamente no mercado
brasileiro. Para a Operação Urbana Consorciada Água Espraiada, serão
emitidos até 3.750.000 CEPAC, totalizando um montante de R$ 1,125 bilhão,
para um prazo estimado de 15 anos.
Na primeira oferta, serão disponibilizados cerca de R$ 190 milhões,
divididos em um ou mais leilões. A 1ª Emissão de CEPAC da Operação
Urbana Consorciada Água Espraiada está agendada para o dia 30 de junho.
O valor mínimo inicial para aquisição de cada CEPAC será de R$300,00.
O dinheiro arrecadado com a 1ª Emissão será investido na implantação
de duas pontes estaiadas sobre o rio Pinheiros, interligando a avenida
Jornalista Roberto Marinho à avenida das Nações Unidas (marginal do rio
Pinheiros), e na construção de 600 HIS (Habitações de Interesse Social)
para reassentamento definitivo das famílias que hoje ocupam a favela Jardim
Edith .
Leilão de CEPAC
A distribuição de CEPAC se dará por meio de leilões a serem
efetuados na SOMA – Sociedade Operadora do Mercado de Ativos S.A.. O
leilão funciona como um bookbuilding eletrônico, com as ofertas sendo
realizadas pelas instituições participantes da SOMA.
O BB - Banco de Investimento S.A. é a instituição líder da oferta
pública de distribuição dos CEPAC. A instituição também poderá apresentar
propostas de interessados no leilão. Assim, os investidores que tiverem
interesse em participar, e que não estão acostumados a utilizar corretoras,
poderão mandar suas ordens de compra ao Banco do Brasil, para que sejam
direcionadas para a SOMA.
Fiscalização do CEPAC
A Caixa Econômica Federal (CEF) será a responsável pela fiscalização
das intervenções, verificando se estão dentro do cronograma previsto .
A interferência do poder público na Operação Urbana praticamente
termina após o leilão.
Somente serão emitidos CEPAC para custeio de novas intervenções
após terem sidos concluídas todas as intervenções objeto da distribuição
anterior, ou após ter sido esgotada a distribuição pública de CEPAC
previamente aprovada pela CVM, ou, ainda, após terem sidos captados,
comprovadamente, os recursos necessários para a conclusão das
intervenções objeto da distribuição anterior. (vide página 20 do Prospecto
Preliminar)
As primeiras obras da Operação Urbana Consorciada Água
Espraiada
1) Pontes
Implantação de duas pontes estaiadas sobre o rio Pinheiros, na interligação
da avenida Jornalista Roberto Marinho com a avenida das Nações Unidas
(marginal do rio Pinheiros);
- prazo de execução: 18 meses.
2) Habitações de Interesse Social
Implantação de 600 HIS (Habitações de Interesse Social) para atendimento
às famílias atingidas pela obra das pontes, que inclui a construção das novas
unidades habitacionais e o reassentamento definitivo das famílias que hoje
ocupam a favela Jardim Edith.Operações Urbanas;
- prazo de execução: 12 meses;
- prazo de reassentamento das famílias: 15 meses
O conjunto de obras da Operação Urbana Consorciada Água
Espraiada
A Operação Urbana Consorciada Água Espraiada (Lei n° 13.260 de 28
de dezembro de 2001) abrange os bairros do entorno do córrego de mesmo
nome, na zona sul de São Paulo. O projeto prolonga a avenida Jornalista
Roberto Marinho até a rodovia dos Imigrantes, além de revitalizar a região
com a criação de espaços públicos de lazer e esportes – página 37 do
Prospecto Preliminar). As principais intervenções previstas na lei são:
• Extensão de quatro para nove quilômetros da avenida Jornalista
Roberto Marinho;
• Duas novas pontes estaiadas sobre o rio Pinheiros ligando o
Morumbi à rodovia dos Imigrantes;
• Prolongamento da avenida Chucri Zaidan até a avenida João Dias;
• Construção de viadutos nos cruzamentos da avenida Jornalista
Roberto Marinho com as avenidas George Corbisier, Pedro Bueno e
Santo Amaro;
• Implantação de passarelas de pedestres;
• Construção de aproximadamente 5,5 mil unidades habitacionais
destinadas aos moradores das favelas que estão no eixo de
abrangência da Operação Urbana.
O perímetro da Operação Urbana Água Espraiada está dividido em
seis setores com os seguintes potenciais construtivos:
Conforme a estoque de construção adicional e a tabela de conversão
de CEPAC, o investidor poderá usar seu Direito Urbanístico Adicional.
Tabela de Conversão:
A soma das construções adicionais não pode ultrapassar os limites
definidos pela lei, que são 500 mil m2 para o setor Jabaquara e 3.250 mil m2
para a soma dos outros setores.
O setor Americanópolis (perímetro em azul, contíguo ao setor
Jabaquara) não tem potencial construtivo adicional. Vai receber a maior parte
das HIS, mas dentro dos limites definidos pelo Plano Diretor.
O Primeiro Leilão
CEPAC: Certificado de Potencial Adicional de Construção.
Operação Urbana: Água Espraiada.
Dia: 30/06
Emissora: Prefeitura Municipal de São Paulo (“PMSP”)
Coordenadora: EMURB (Empresa Municipal de Urbanização).
Banco Coordenador: BB – Banco de Investimento S.A.
Banco Fiscalizador: Caixa Econômica Federal (“CEF”).
Distribuição: leilão na Soma (Sociedade Operadora do Mercado de Ativos).
Valor mínimo unitário: R$ 300,00.
Forma de pagamento: à vista.
Quantidade a ser leiloada: a ser divulgada.
Base Jurídica da Operação Urbana
A base jurídica do instrumento de Operação Urbana é a Lei Federal n.º
10.257/2001, conhecida como “Estatuto da Cidade”, e os Planos Diretores,
que no caso de São Paulo é a Lei Municipal n.º 13.430/2002.
Cada Operação Urbana se constitui através de autorização legislativa
própria (Lei Municipal nº 13.260 – Lei da Operação Urbana Consorciada
Água Espraiada), que estabelece as intervenções urbanas dentro das
peculiaridades específicas ao perímetro que ela define.
A emissão de CEPAC está regulada pela Comissão de Valores
Mobiliários através da Instrução CVM nº 401, de 29 de dezembro de 2003, e
pelas demais disposições legais e regulamentares aplicáveis.
É recomendado aos investidores antes da tomada de qualquer
decisão de investimento, a leitura do Prospecto Preliminar e do Suplemento
Preliminar, os quais contêm todas as informações sobre a Operação Urbana
Consorciada Água Espraiada e sobre a oferta de CEPAC. O Prospecto
Definitivo e o Suplemento Definitivo serão disponibilizados após o registro da
Operação Urbana Consorciada Água Espraiada e da oferta de CEPAC junto
à CVM.