Registo Predial
Assunção Cristas
Direitos Reais 2006/07
O que é o registo predial? Para que
serve?
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É um instrumento que contém a inscrição de certos
factos (ex. transmissão do direito de propriedade,
constituição de hipoteca) relativos a prédios
Serve para dar publicidade à situação jurídica dos
prédios (qualquer pessoa pode pedir
certidões…art.104.º CRPr)
Nasceu da necessidade de dar conhecimento da
existência de hipotecas, traduzindo-se num
mecanismo de segurança para os credores e os
compradores
É um instrumento essencial no desenvolvimento
económico dos países
Que efeitos pode ter o registo?
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Muito variados, depende do ordenamento jurídico
No essencial, podem ser: transmissivos ou
constitutivos (casos em que o registo, sozinho ou
juntamente com outros actos, é gerador da
transmissão ou constituição dos direitos),
enunciativos (casos em que o registo apenas
publicita efeitos produzidos por outros actos), de
oponibilidade (o registo é condição de eficácia dos
factos perante terceiros)
A tendência actual é no sentido acolher um modelo
de efeitos transmissivos (ou constitutivos)
Como está organizado o registo
predial em Portugal?
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É um registo de estatal descentralizado
(conservatórias do registo predial com
competência no concelho)
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De base real: assenta na descrição física
dos prédios (as fichas contêm a descrição
física, económica e fiscal do prédio)
Que características tem o sistema
registral português?
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Não é obrigatório, pois não há sanção para a
falta de registo
Mas há perda de vantagens, por isso
corresponde a um ónus (“obrigatoriedade
indirecta”): - art. 9.º CRP (e art.54.º do
Código do Notariado – ex. alienante que não
tenha registo a seu favor não pode celebrar
escritura de transmissão); - art. 5.º CRP
(oponibilidade a terceiros)
Cont.
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Princípio da instância: é ao interessado que
cabe requerer o registo (princípio
actualmente altamente discutível – cfr. art.
186.-A do CN introduzido em 99; Parecer MP
de 4.1.99)
Princípio da tipicidade: só estão sujeitos a
registo os factos e situações previstos na lei
(art.2.º e 3.º do CRPr)
Cont.
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Princípio da legalidade: o conservador afere a
legalidade formal e material dos pedidos de registo,
é um poder-dever (sistema de homologação ou de
controlo)
Princípio do trato sucessivo (art.34.º, 9.º): limitado às
aquisições, significa que cada aquisição faz parte de
uma cadeia sem interrupções (ex. A vende a B que
vende a C que vende a D, D não pode registar sem
que C tenha registado). Excepções: arts. 116.º e
118.º - justificação (notarial e judicial); art. 119.º
Cont.
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Princípio da prioridade: exceptuando o caso da
hipoteca, de dois factos registados dos quais
decorram efeitos incompatíveis prevalece o
primeiro no tempo. Na prática este princípio é
muito limitado pela aplicação de regras
substanciais (ex. princípio do consensualismo)
Registo provisório: quando se converte em
definitivo os efeitos retroagem ao momento do
registo provisório? (ex.hipoteca) art.6.º/3 CRPr
vs. 408.º
Factos sujeitos a registo (arts. 2.º e 3.º
do CRPr)
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Todos os factos de que emergem direitos reais
sujeitos a registo (ou seja, grande diversidade:
contratos, actos administrativos, decisões
judiciais)
Factos cuja natureza real é controversa: ex.
situações jurídicas decorrentes do
arrendamento ou da locação financeira
Mera posse (mediante processo de justificação;
se existir inscrição matricial pode ser
justificação notarial, se não terá de ser
justificação judicial)
Cont.
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Acções judiciais: só as referidas nas als. a) e
b) do n.º1 art.3.º
Registo da pendência das acções e das
decisões finais
Prazo de vigência de 3 anos: se acção for
mais morosa é necessário requerer a
renovação do registo
Medidas judiciais que afectam a livre
disposição dos prédios: n) e o) do n.º1 do
art.2.º
Não estão sujeitos a registo
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Art. 5.º/2:
Aquisição fundada na usucapião (própria
natureza da figura)
Servidões aparentes (porque a publicidade
é-lhes inerente)
E ainda…
Privilégios creditórios
Direito de retenção
Registos provisórios
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No seguimento de um pedido de registo
(apresentação) o conservador pode fazer o registo
definitivo ou um registo provisório (art.6.º/3)
por natureza (art.92.º):
- acções judiciais; constituição de
propriedade horizontal antes de
concluída construção do prédio;
hipoteca voluntária antes de
respectivo negócio; penhora,
arresto…
por dúvidas: quando há
motivo que, não
justificando a recusa,
obsta ao registo tal como
é pedido; convertível em
definitivo
Efeitos do registo
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Efeito enunciativo ou declarativo: o registo dá a
conhecer factos, publicita factos, nada acrescenta à
realidade substantiva (sistema de registo
declarativo). Todos os sistemas têm este efeito,
podem é ter mais efeitos…
Efeito constitutivo ou transmissivo: constituição ou
transmissão de um direito depende, exclusivamente
ou não, do registo. Entre nós, caso da hipoteca.
Fora disso, tendencialmente doutrina entende que o
registo é meramente declarativo…Cfr. modelo do
título e modelo do modo na transmissão dos dtos
Efeitos do registo (Cont.)
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Caso particular do art.17.º/2: efeito aquisitivo
com base num registo nulo, quando há
aquisição onerosa de boa fé registada antes
do registo da acção de nulidade
Efeito de oponibilidade a terceiros: registo é
condição de eficácia dos factos perante
terceiros – art.5.º/1
O que entender por “terceiros”?
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Se forem todos, ou seja, “não partes”, então
registo teria praticamente efeito constitutivo
ou transmissivo
Doutrina e jurisprudência referem-se a
“terceiros interessados”, embora com
amplitudes diferentes – em 1999 o CRPr
procurou pôr termo à discussão no art.5.º/4:
“terceiros, para efeitos de registo, são
aqueles que tenham adquirido de um autor
comum direitos incompatíveis entre si”
Efeitos do registo (cont.)
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Efeito consolidativo ou confirmativo: direito real é
oponível a todos independentemente do registo,
apenas não será se outra pessoa adquirir do
mesmo alienante direito incompatível (OA, MC,
CF)
Efeito presuntivo: presunção de existência do
direito registado e da sua pertença a quem está
no registo como titular (art.7.º); ilidível (vício do
registo, facto registado é inválido ou insuficiente
para servir de base ao registo)
Efeitos do registo (cont.)
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Efeito de legitimação: art.9.º CRPr e art.54.º
CN; logo, no nosso direito a transmissão e
constituição de direitos sobre prédios
registados depende de estar efectuada a
inscrição registral de aquisição a favor do
alienante
Os outros vectores do sistema
Princípio do consensualismo: transmissão dos direitos
por mero efeito do contrato – art.408.º
Como conjugar com o art.5.º CRPr? Tendência
doutrinária e jurisprudencial para limitar o conceito de
terceiros.
- Cfr. Ac.-Assento STJ de 20.05.97
- Cfr. Ac.-Assento STJ n.º3/99
- Cfr. alteração legal em 99 (aditamento art.5.º/4)
Continua por resolver o problema da penhora de prédio
registada por terceiro antes do registo da alienação
voluntária do bem pelo proprietário executado
(alienação anterior à penhora, mas registo desta
anterior ao registo da alienação). Penhorante e
comprador são terceiros para efeito do art.5.º?
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Cont.
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O artigo 291.º do Código Civil: 2 negócios sucessivos sobre o
mesmo bem (ex. A vende a B e B vende a C), sendo que o primeiro
(A-B) é inválido; ambos foram registados; o 2.º negócio é oneroso; C
está de boa fé (desconhece o vício do negócio inválido); há
declaração de nulidade ou anulação do 1.º negócio
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Problema: o registo da acção de nulidade ou anulação é posterior ao
registo da aquisição
Solução: se já tiverem decorridos 3 anos a invalidade do 1.º negócio
é inoponível ao 2.º adquirente, se ainda não tiverem decorrido os 3
anos é oponível (prevalece o registo da acção)
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Questão diversa da do art.17.º/2 CRPr (invalidade do registo)