A VIGÊNCIA DA PRENOTAÇÃO
Autora: Daniélle Dornelles1
1
Especialista em Direito Notarial e Registral. Especialista em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho.
Graduada em Direito pela Universidade de Santa Cruz do Sul (UNISC). Escrevente autorizada do Registro de
Imóveis e Registro Civil das Pessoas Naturais da cidade e Comarca de Sobradinho/RS. E-mail:
[email protected].
RESUMO
Este artigo aborda a interpretação do artigo 205, caput da Lei nº 6.015/73 (Lei dos
Registros Públicos). Tem como objetivo geral demonstrar as posições positivas
adotadas para o artigo citado. Como objetivos específicos trazer a importância do
Registro de Imóveis no Brasil, a importância da apresentação do título à registro, as
considerações gerais acerca da prenotação, seu conceito e efeitos, a importância da
prioridade no registro e da indisponibilidade sobre o imóvel decorrentes da prenotação.
Contextualizando acerca do prazo de vigência da prenotação, explorando algumas
situações em que há prorrogação do prazo de 30 dias por eventos não imputáveis ao
interessado.
Palavras-chave: Prenotação, prioridade de registro, prorrogação.
2
ABSTRACT
This article discusses the interpretation of Article 205, caput of Law nº 6.015/73 (Public
Records Act). General aim to demonstrate the positive positions adopted for the article
cited, and specific goals to bring the importance of the Register of Deeds in Brazil, the
importance of the presentation of the record title, the general considerations about
property, its concept and effects, the importance priority in enrollment and availability of
the property resulting from property. Contextualizing about the term of property,
exploring some situations where there is extension of 30 days for reasons not
attributable to the interested events.
Key words: Property, priority of registry, extention.
3
NOTAS INTRODUTÓRIAS
Pretende-se neste artigo explorar o tema acerca da vigência da prenotação,
o que só vai somar para o conhecimento da área registral.
Neste contexto, será abordada a importância do Registro de Imóveis no
Brasil; a apresentação do título à registro e as relevantes considerações acerca da
prenotação, seus efeitos, conceituando-a, destacando que as atividades do Registrador
não poderia ficar a seu livre critério, pois poderia levar a arbitrariedades e privilégios,
com evidente ofensa à isonomia, demonstrando que o legislador preventivamente fixou
critérios determinantes, resultando em uma ordem cronológica da apresentação do
título e seu lançamento no Livro 1 - Protocolo, existindo assim a prioridade do título, a
qual vem como um dos importantes princípios da área registral.
Na obra de Nicolau Balbino Filho2, é destacado que o número de ordem no
protocolo determina a prioridade do título e ainda cita que o mesmo confirma a
preferência dos direitos reais, indiferente da quantidade dos títulos apresentados
simultaneamente pela mesma pessoa.
Aborda-se como tema central o artigo 205, caput da Lei dos Registros
Públicos e suas positivas interpretações acerca do prazo da prenotação, demonstrando
a mais convicta, percebendo que ainda há dificuldade enfrentada não só pelos
registradores, como também pelos magistrados, na equação do problema, e pelo que
se verifica é um tema que tem resistido, ao longo do tempo, a uma solução definitiva.
Ulysses da Silva3 descreve “a má redação, neste ponto, da Lei nº 6.015/73,
não custa dizer, tem ensejado divergentes interpretações”.
Como
se
trata
de
um
tema
polêmico,
com
muitas
dúvidas
e
questionamentos, busca-se amenizar divergências, trazendo posições adotadas acerca
da possibilidade de prorrogação da prenotação, as quais serão demonstradas no
presente artigo, com o intuito de contribuir com soluções positivas para a área registral.
2
FILHO, Nicolau Balbino. Registro de Imóveis – Doutrina, Prática, Jurisprudência, 14ª Edição, p. 02.
SILVA, Ulysses. Oficial do 8º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP. Títulos Judiciais e o
Registro de Imóveis. Coordenador Diego Selhane Pérez. Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, 2005,
pg. 486.
3
4
1. A PRENOTAÇÃO
O sistema registral imobiliário brasileiro adquire cada vez mais importância
nos diversos negócios imobiliários, dada a grande abrangência dos efeitos.
Conforme descreve Henrique Ananias dos Santos Mangualde4 o registro de
imóveis não tem como única função dar publicidade declarativa aos atos, como se
pensava há muito tempo. No Brasil, adota-se o sistema misto, sob o qual o registro
pode conferir o efeito declaratório da publicidade, como numa sentença de usucapião,
por exemplo, ou o efeito constitutivo da mesma, sob o qual a publicação é considerada
substancialmente necessária à constituição de um determinado direito ou à sua
evidência, como ocorre na compra e venda de bens imóveis. A principal função do
registro de imóveis é dar vida, fazer surgir os direitos reais arrolados em numerus
clausus no artigo 1225 do Código Civil Brasileiro.
Outro efeito que decorre do registro é a segurança jurídica atribuída ao ato,
a qual significa paz, ordem e estabilidade, consiste na certeza de realização do direito.
Os sistemas jurídicos devem permitir que cada pessoa possa prever o resultado de seu
comportamento, o que ressalta a importância do aspecto formal das normas jurídicas e
a sua forma de expressão. O direito tem, por isso, como um de seus valores
fundamentais, para muitos o primeiro na sua escala, a segurança, que consiste,
precisamente, na certeza da ordem jurídica e na confiança de sua realização, isto é, no
conhecimento dos direitos e deveres estabelecidos e na certeza de seu exercício e
cumprimento, e ainda na previsibilidade dos efeitos do comportamento pessoal. No
momento em que é efetuado o registro de uma compra e venda, por exemplo, ocorre a
transferência da propriedade e esta se presume plena e exclusiva, até prova em
contrário, gerando uma garantia ao adquirente de que seu direito real em nada será
atacado, salvo se houver justa causa, provada judicialmente. Ainda acerca da
segurança jurídica advinda do registro imobiliário é importante destacar que a precisão
do Registro Imobiliário no mundo dos negócios é vital para que neles existam, de forma
4
MANGUALDE, Henrique Ananias dos Santos. Importância do Registro de Imóveis no Brasil. Disponível
em:
http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=2942.
Acesso em 24 mai. 2012.
5
irrepreensível, segurança e confiabilidade, verdadeiros pilares que hão de sustentá-lo.
Sem essas bases sólidas, os negócios imobiliários, via de regra vultosos, estariam
sujeitos a fraudes, prejuízos, decepções e irreparáveis danos àqueles que dele se
valessem. Como se depreende nesta breve colocação acerca da importância do
Registro de Imóveis no Brasil vislumbra-se a tamanha segurança e confiabilidade
transmitidas pelo registro, as quais proporcionam a estabilidade nas relações entre os
participantes dos múltiplos negócios realizados nessa área.
Para o registro, o artigo 1.246 do Código Civil diz que é eficaz desde o
momento em que se apresentar o título ao Oficial do Registro, e este o prenotar no
protocolo. Esta apresentação se faz necessária, tendo em vista que o Registrador não
age espontaneamente, de ofício, não pode ele praticar os atos de seu Ofício sem que
alguém lhe apresente o título ou o requerimento, necessários à movimentação de
sistema registrário. O Oficial só inicia a sua atividade quando alguém lhe apresenta o
instrumento, público ou particular, ou o requerimento postulando a prática de um ato de
registro. Os doutos chamam princípio da instância a essa necessidade que há de as
partes requererem a prática do ato de registro.
Miguel Maria de Serpa Lopes5 em sua obra descreve acerca da proibição a
prática de atos do registro ex officio, dizendo ser intuitiva.
Decorre da importância da apresentação e lançamento no protocolo-peça vital
do registro-sem o que não haveria maneira de regular a prioridade dos fatos a
ele sujeitos. Por conseguinte, somente pode agir mediante provocação da
parte interessada. Apenas a lei abre uma exceção: os casos de averbação e
anotações obrigatórias. Mas, mesmo para estas, mister se faz que se
apresentem como um corolário necessário do registro que o oficial houver de
proceder.
Como descreve Flauzilino Araújo dos Santos6, essa gama de atividades não
poderia ficar a livre critério do registrador, pois levaria a arbitrariedades e privilégios,
com evidente ofensa à isonomia, vindo o legislador preventivamente fixar critérios
determinantes, resultando em uma ordem cronológica da apresentação do título e seu
lançamento no Livro 1 - Protocolo, existindo assim a prioridade do título, a qual vem
como um dos princípios da área registral, à vista do número de ordem do protocolo,
5
LOPES, Miguel Maria Serpa. Tratado dos Registros Públicos. 6ª Ed. 1997. pg.108.
SANTOS, Flauzilino Araújo - Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de Pedreira e Professor de
Direito Civil da UNIP. Disponível em http://www.primeirosp.com.br/estudos.htm. Acesso em 07 mai.
2012.
6
6
que é dado no momento de entrada do título, por rigorosa numeração sucessiva. Assim
é que dispõe o artigo 182 da Lei de registros Públicos: “Todos os títulos tomarão, no
Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da seqüência rigorosa de
sua apresentação”.
Esclarecendo que exceto os títulos recebidos para simples exame e cálculo
de emolumentos, os demais títulos apresentados à Serventia com pedido de registro,
independentemente do estudo desse título ou de quaisquer exigências fiscais ou de
dúvida, nos expressos termos do artigo 12, segue-se incontinenti o lançamento desse
título no Livro 1 - Protocolo, não como opção do registrador, mas em atenção ao
enunciado no artigo 174, ambos da Lei de Registros Públicos, gerando a partir desse
lançamento direitos que terão repercussões externas e internas na transmissão ou
oneração do imóvel e deveres do Oficial à publicizar uma situação jurídica que
possibilita que os direitos reais sobre imóveis adquiram a plenitude dos efeitos que o
ordenamento jurídico lhes concede de acordo com sua natureza.
A prenotação é a anotação prévia e provisória no protocolo, feita por Oficial
de registro público de um título apresentado para registro. Todo título protocolado está
automaticamente prenotado, passando a gozar de prioridade no registro em relação
àquele protocolado posteriormente (art. 186 da Lei 6.015/73).
Maria Helena Diniz7, introduzindo a prenotação em sua obra descreve como
princípio tempus regit actum, o qual faz com que o registro encontre disciplina, ou seja,
é sujeito à lei vigente ao tempo da apresentação do título. Diz que a propriedade
considera-se adquirida na data da apresentação do título à registro, ainda que entre a
prenotação e o registro haja decorrido algum tempo. Faz entender que a Lei não dá ao
Registrador a faculdade de filtrar os documentos levados a Protocolo, afirma que
nenhum motivo pode ser suficiente para impedir a prenotação do documento
apresentado ao Registro de Imóveis, ainda que não esteja no rol do art. 221, da LRP.
Tais direitos descritos na legislação não podem ficar na dependência do que entenda o
Oficial, pois a última palavra sobre a regularidade ou não dos títulos não é dele.
Entende-se que diante dos princípios que norteiam o Registro Imobiliário
Brasileiro, destina-se a prenotação justamente à determinação da prioridade dos
títulos, e por via de consequência, da preferência dos direitos reais.
7
DINIZ, Maria Helena, Sistemas de Registro de Imóveis, 2ª Ed, Saraiva, 1997, p. 336.
7
Os efeitos da prenotação são consequentes ao ingresso do documento no
Livro 1 – Protocolo, e tem como base a prioridade, ou seja, o direito que o apresentante
do título adquire de vê-lo registrado, uma vez preenchidas as formalidade legais,
precedentemente e com exclusão de outro que tenha sido levado ao Cartório
posteriormente, ainda que esse outro também se revista dos requisitos para o registro,
pois realizado o registro seus efeitos retroagirão à data da prenotação, considerandose a aquisição do domínio ocorrida na data da prenotação e não na data do registro.
Na contagem do prazo exclui-se o primeiro e inclui-se último dia, não se postergando
os efeitos para além da data final, ainda que esta ocorra em sábado, domingo ou
feriado.
Miguel Maria Serpa Lopes8, afirma:
É a data do protocolo e não a do registro a determinadora da prioridade de um
direito,
pois
a
primeira
domina
a
segunda.
Impõe-se
remediar
os
inconvenientes de ordem prática, empregando-se, porém, um critério ou uma
forma que assegure aos títulos da véspera serem devidamente protocolados
no dia seguinte, com a prioridade que lhes for inerente, em conformidade com
a apresentação, no dia anterior.
Pode-se dizer que registrada uma escritura pública de compra e venda, com
obediência à prioridade consequente à precedência na apresentação, outro título de
transmissão do mesmo imóvel não será registrado na matrícula, primeiro porque deve
respeitar a prioridade do anterior, e segundo porque com o registro do primeiro cessou
a disponibilidade do imóvel que não mais pertence ao transmitente, uma vez já
registrado em nome do primeiro apresentante, assim sendo, devemos entender que
feito o registro do título ao qual se assegurou a prioridade, o registro do outro se torna
juridicamente impossível, exatamente porque, sendo contraditório ao primeiro, já não
mais encontra o imóvel desembaraçado juridicamente, de forma a poder ter o ônus ou
a transmissão feitos, sem desobediência e afronta aos princípios da continuidade e da
disponibilidade.
Em decorrência da dificuldade para coexistir, no mesmo plano, os direitos
reais, quando coincidem sobre um mesmo imóvel, é necessário um critério que sirva,
por um lado, para determinar, dentre vários direitos incompatíveis (por exemplo, várias
pessoas pretendem ser o proprietário único de um mesmo imóvel), qual deve
8
LOPES, Miguel Maria Serpa. Tratado dos Registros Públicos. 6ª Ed. 1997. pg.107.
8
prevalecer, e, por outro lado, entre vários que sejam conciliáveis, como hão de coexistir
e que preferência terá cada um em relação aos restantes. Este critério é fixado no
Direito Registral lmobiliário brasileiro através do princípio da prioridade, que está
explicito nos arts. 190, 191 e 192 da Lei 6.015/73. No primeiro deles se declara que
não serão registrados no mesmo dia os títulos que assegurem direitos reais
contraditórios sobre o mesmo imóvel. No art. 191, o legislador faz referência direta ao
princípio de prioridade, estabelecendo que prevalecerão, para tal efeito, e quando
apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados sob número de ordem mais baixo,
adiando-se, pelo prazo nunca inferior a um dia útil, o registro dos títulos apresentados
posteriormente. E no art. 192 ficou claro que o disposto nos artigos anteriores (arts.
190
e
191)
não
será
aplicável
às
escrituras
públicas
da mesma data
apresentadas no mesmo dia quando determinarem, taxativamente, a hora da sua
lavratura, prevalecendo, para efeito de prioridade, a que foi lavrada em primeiro
lugar.
2. PRAZO DE VALIDADE DA PRENOTAÇÃO
Indo ao encontro do tema abordado, Walter Ceneviva9 descreve na sua
forma e geralmente interpretada que o prazo de validade da prenotação corresponde
àquela em que o registro/averbação deve ser efetuado, ou seja, conforme artigo 188 da
Lei de Registros Públicos em 30 dias. Sendo de forma automática a sua cessação,
ficando contrária ao sistema qualquer forma de extensão desse prazo. O número de
ordem prossegue assinalando a data de ingresso do título em cartório, e sua posição
no protocolo. Todavia, a prenotação, como tal, deixa de produzir os efeitos da
prioridade, pois o direito, a que corresponde, caduca. O advérbio automaticamente,
segundo Ceneviva, exclui necessidade de providência pelo cartório, sendo a cessação
resultado direto de decurso do prazo, quando o interessado se omita no atendimento
de exigência legal do serventuário, ou afirmando-a ilegal, requeira declaração de
dúvida, subsistindo então os efeitos da prenotação, até decisão em que o juiz a julgue
procedente, quando será cancelada. Improcedente o registro será feito. Ceneviva
entende que a prioridade faz retornar os efeitos até a data da protocolização do título.
Fazendo uma análise fria nos termos do artigo 205 LRP, verificamos que
havendo o cancelamento da prenotação ao fim de trinta dias, contados da
protocolização, (exceto nos procedimentos de regularização fundiária de interesse
9
CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada, 20ª edição, 2010, p. 528.
9
social, que o prazo é de 60 dias, nos termos do art.205, parágrafo único, LRP), caso o
título seja devolvido, fica sem dúvida, condicionado à existência de omissão da parte
em cumprir as exigências legais. Observa-se que essa omissão, só poderá ser
caracterizada se o interessado, tomando conhecimento delas e tendo prazo razoável
para satisfazê-las, quedar-se inerente e deixar que ela transcorra sem providência
alguma.
Suponha-se que seja exigida a apresentação de alguma certidão, ou
qualquer outro documento necessário, que a sua expedição não seja de
responsabilidade do apresentante, e a emissão desse documento se prorrogue por
prazo superior aos trinta 30 (trinta) dias determinados no diploma legal, pois é muito
comum órgãos que demoram mais de um mês para emitir documentos ou certidões
que sejam de sua competência. É neste momento que vale mencionar a sábia
colocação de Nicolau Balbino Filho10, posicionamento doutrinário e de grande valia:
É freqüente a falta do cumprimento de alguma exigência que dependa das
repartições municipais, fiscais e parafiscais, como as Prefeituras, o Instituto
Nacional de Serviço Social (INSS), o Instituto Nacional de Colonização e
Reforma Agrária (INCRA) e outros. Nessas condições, enquanto durar a
peregrinação do apresentante para dar com o seu título hábil a transpor
definitivamente os umbrais da sede registral, os efeitos da prenotação
continuarão a viger, mesmo após o decurso dos trinta dias, se o atraso for
causado
por
qualquer
órgão
incumbido
de
fornecer
o
documento
complementar.
Não é razoável que, ao voltar, por exemplo, com a certidão ou qualquer
documento hábil requerido, o apresentante já encontrasse cancelada a sua prenotação.
A injustiça raiaria pela iniquidade se, ao mesmo tempo, já encontrasse também inscrito
um outro título colidente com o seu, porque então o cancelamento automático teria
servido para o seu direito, quando não lhe coubera culpa do excesso do prazo.
Daí
acautelar
a
lei
essa
eventualidade
ao
dizer
que
cessarão
automaticamente os efeitos da prenotação, se, decorrido trinta dias do seu lançamento
no protocolo, o título não tiver sido registrado "por omissão do interessado em atender
às exigências legais" (Lei nº 6015/73, art. 205, caput).
Seria de boa técnica, que os títulos apresentados para registro, fossem
analisados em razoável período de tempo, possibilitando aos interessados, o
10
FILHO, Nicolau Balbino. Registro de Imóveis – Doutrina, Prática, Jurisprudência, 14ª Edição, p. 03.
10
cumprimento das exigências legais para a efetivação de seu direito, estipulando um
prazo para regularização do título, mas assim a Lei não o fez, pelo menos de maneira
clara, pois ainda predomina o entendimento de que os trinta dias mencionado, tanto
valem para o registro, como para o exame.
Pode-se dizer ser esta a posição mais convicta, mas percebemos que ainda
há dificuldade enfrentada não só pelos registradores, como também pelos magistrados,
na equação do problema, e pelo que se verifica é um tema que tem resistido, ao longo
do tempo, a uma solução definitiva. Como é um tema bastante polêmico, de lacunas e
muitas dúvidas, alguns Estados vêm tomando providências a esse respeito.
A Egrégia Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo resolveu
essa questão através de seu provimento nº 58/89 – Normas de Serviço, Tomo II –
Cartórios Extrajudiciais, Capítulo XX, subseção III, itens 47.1 e 47.2, onde é
determinado que, será prorrogado o prazo da prenotação nos casos dos artigos 189,
198 e 260 da Lei nº 6.015/73 e artigo 18 da Lei n° 6.766/79, bem como nos casos de
procedimento de retificação administrativa bilateral na forma do artigo 213, II, da Lei nº
6.015/73, de regularização fundiária e de registro dos títulos dela decorrentes, quando
houver expedição de notificação, publicação de edital, audiência de conciliação e
remessa ao juízo corregedor permanente para decidir impugnação e que será também
prorrogado o prazo da prenotação se a protocolização de reingresso do título, com
todas as exigências cumpridas, der-se na vigência da força da primeira prenotação.
A Egrégia Corregedoria Geral de Justiça do Estado do Paraná, através do
Provimento nº 189, vendo a necessidade de adequar às normas de procedimento
Registral ao prazo de trinta dias, estabelecidos nos artigos 188 e 205 da Lei de
Registros Públicos, resolveu que o Registrador anotará a perda da eficácia, de ofício,
das prenotações dos títulos que não forem registrados por omissão do interessado em
atender às exigências legais. Para isso, é indispensável a observância de que
apresentado o título na serventia o registrador efetuará a prenotação no Livro nº 1 Protocolo e no prazo máximo de quinze (15) dias, contados da data da apresentação,
verificará sua validade e legalidade; Da prenotação será entregue ao apresentante
recibo contendo data e número do registro no livro protocolo, data da emissão da
diligência registral e data em que cessarão os efeitos da prenotação. Se houver
exigências a serem satisfeitas, deverão ser formuladas de uma só vez, por escrito, de
maneira clara e objetiva, com a identificação e assinatura do Registrador ou do
Substituto; A nota de diligência registral deverá trazer a advertência do prazo restante
para o cumprimento das exigências formuladas, com a observação de que, decorrido
11
esse prazo sem que seja o título reapresentado e cumpridas as exigências, cessarão
automaticamente os efeitos da prenotação, nos termos do art. 205 da LRP. Não sendo
satisfeitas as exigências, os direitos da prenotação cessarão no prazo de trinta (30)
dias, contados da protocolização do título (LRP, art. 205), sendo este o prazo total para
a realização do lançamento devido (registro/averbação), conforme artigo 188 da LRP. A
extensão ou prorrogação desse prazo somente se embasa na ocorrência de dúvida
suscitada ao Doutor Juiz de Registros Públicos competente (art. 198 da LRP) e diante
de exceções legalmente discriminadas (p. ex. caso de 2ª hipoteca do artigo 189; de
loteamento e desmembramento da Lei 6766/79 e do bem de família). Ausentes
exigências a serem satisfeitas, o Registrador fará o registro do título no prazo máximo
de trinta (30) dias, contados da sua apresentação (LRP, art. 188). Incluem-se no prazo
de trinta (30) dias a análise do título, o cumprimento das exigências e a prática do ato
registral.
Alguns autores, também vêm descrevendo acerca da prorrogação do prazo
de eficácia da prenotação, reafirmando as posições já adotadas pelos Estados retro
citados, o primeiro caso, segundo Ulysses da Silva11, refere-se ao artigo 189, o qual diz
que, apresentada segunda hipoteca com referência expressa à existência de outra
anterior, o Oficial, depois de prenotá-la, aguardará por trinta dias o ingresso da primeira
para registro. Esgotado esse prazo, sem que isso aconteça, a segunda será inscrita e
obterá preferência sobre aquela. É fácil perceber que, nesse caso, a segunda somente
será registrada no trigésimo primeiro dia, mantida a mesma prenotação.
Engano ocorre quando o Registrador que entender de cancelar, no trigésimo
dia, a protocolização da segunda hipoteca e fizer novo apontamento com o objetivo de
inscrevê-la, caso a primeira não se apresente. E é simples a razão, porque, com essa
providência, renova-se a obrigação de aguardar os trinta dias previstos para ingresso
da primeira.
Outro caso é o da suscitação de dúvida (artigos 198 e seguintes). Ocorrendo
suscitação de dúvida também poderá acontecer de o registro vir a ser efetuado depois
de 30 dias do lançamento do título no protocolo, considerando levar, o julgamento, via
de regra, mais tempo, especialmente havendo recurso à instância superior.
Teoricamente, deveriam estar concluídos dentro de trinta dias os procedimentos
11
SILVA, Ulysses. Oficial do 8º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP. Títulos Judiciais e o
Registro de Imóveis. Coordenador Diego Selhane Pérez. Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, 2005,
pg. 484.
12
estabelecidos nesses dispositivos, como a representação do Oficial ao Juiz, após
exame do título; a manifestação da Promotoria Pública e a sentença final, mas,
sabemos ser isso impossível nos dias atuais, especialmente havendo recurso.
O terceiro caso que podemos citar é o loteamento ou desmembramento,
regidos pela Lei nº 6.766/79. Protocolizado o pedido e devendo o oficial gastar de 10 a
15 dias para examiná-lo, fatalmente será ultrapassado o trintídio fixado para registro,
mesmo estando perfeita a documentação, pela simples razão de impor, o artigo 19
dessa lei, a publicação de edital com 15 dias para impugnação, a qual pode ou não
ocorrer.
Há também a instituição de bem de família, em decorrência da necessidade
de se aguardar o prazo de 30 dias, contados da data da publicação do edital, para a
apresentação de eventual reclamação contra a instituição do bem de família. Se houver
reclamação será cancelada a prenotação, devolvendo-se a escritura de instituição com
cópia da reclamação ao interessado, que poderá requerer ao juiz que ordene o registro
(artigos 263 e 264 da Lei 6.015/73).
Além dessas hipóteses, também há a prorrogação da prenotação nos
procedimentos de intimação de devedor fiduciante (artigo 26 §1º da Lei 9.514/97) e de
retificação administrativa de registro (artigo 213, II, da Lei 6.015/73), em decorrência de
em ambos haver a necessidade do oficial promover intimação ou notificação, podendo
ser necessária até a publicação de editais, o que ultrapassa o prazo de validade da
prenotação.
Por fim, os títulos irregulares devolvidos podem reingressar no último dia de
vigência da prenotação, não se caracterizando, assim, a “omissão da parte em atender
as exigências legais”, prevista no citado artigo 205, caput, da Lei 6.015/73.
Diante de termos tão claros, neste caso também eventual cancelamento da
protocolização no trigésimo dia poderá criar sério problema se estiver apontado algum
título contraditório, o qual passará, assim, a ser contemplado com a preferência sobre o
outro.
Conforme se depreende, esses casos expostos demonstram a tamanha
importância que tem de ser dada à interpretação sempre positiva do artigo 205, caput
da Lei nº 6.015/73, havendo sempre o bom senso por parte dos Registradores, desde
que o título esteja dentro do cartório e não tenha havido uma clara omissão da parte no
cumprimento de eventuais exigências legais, devendo a boa fé ser provada pela parte
13
interessada, com recibo/protocolo de pedido junto ao órgão emissor do documento
hábil a ser apresentado no Serviço Registral, por exemplo. Assim, fica claro que a
prenotação é um ato tão relevante quanto o próprio registro e sem dúvida estaremos
protegendo
o
tráfego
imobiliário
do
qual
depende
consideravelmente
o
desenvolvimento do país.
14
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Ao final das colocações sobre a vigência da prenotação, vislumbrou-se ser
um tema ainda muito questionado e um tanto polêmico entre doutrinadores,
registradores e magistrados, daí a importância de se mostrar no presente artigo a
cautela que se deve ter em relação a Lei, quando descreve que cessarão
automaticamente os efeitos da prenotação, se decorrido trinta dias do seu lançamento
no protocolo, o título não tiver sido registrado "por omissão do interessado em atender
às exigências legais" (Lei nº 6015/73, art. 205, caput). Se a omissão não for do
interessado, mas de uma repartição pública ou autárquica, por exemplo, entende-se
não haver possibilidade do cancelamento automático.
No decorrer do trabalho, percebendo a dificuldade enfrentada na equação do
problema, e pelo que se verifica é um tema que tem resistido, ao longo do tempo, a
uma solução definitiva, foi de extrema importância trazer algumas posições acerca de
possibilidades de prorrogação da prenotação em alguns Estados da Federação, que
vem corroborar e somar de forma positiva para o deslinde da questão.
Contudo, através do demonstrado, pode-se perceber que fica evidente a
tamanha importância da prenotação dos títulos no Livro 1 – Protocolo, pois da
prenotação decorre o direito de prioridade e deste a preferência dos direitos reais, não
se admitindo ignorar a prática da prenotação dos títulos, pois coloca em sério risco os
direitos dos interessados no Registro e a própria higidez do sistema.
15
REFERÊNCIAS
CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada, 20ª edição, 2010.
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imóveis, 2ª Edição. Saraiva. 1997.
FILHO, Nicolau Balbino. Registro de Imóveis – Doutrina, Prática, Jurisprudência.
14ª Edição. São Paulo. Saraiva. 2009.
LOPES, Miguel Maria Serpa. Tratado dos Registros Públicos. 6ª Ed. 1997.
MANGUALDE, Henrique Ananias dos Santos. Importância do Registro de Imóveis
no
Brasil.
Disponível
em:
http://www.ambito-
juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=2942.
Acesso
em 24 mai. 2012.
SANTOS, Flauzilino Araújo. Disponível em: http://www.primeirosp.com.br/estudos.htm.
Acesso em 07 mai. 2012.
SILVA, Ulysses. Títulos Judiciais e o Registro de Imóveis. Coordenador Diego
Selhane Pérez. Rio de Janeiro: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, 2005.
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