Elementos do Tributo
Impostos do Município
ITBI
(transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato
oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão
física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de
garantia, bem como cessão de direitos a sua
aquisição)
Compete ao Município instituir
impostos sobre (art. 156 CF)
Art. 156 - Compete aos Municípios instituir impostos
sobre:
I - propriedade predial e territorial urbana;
II - transmissão "inter vivos", a qualquer título,
por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou
acessão física, e de direitos reais sobre imóveis,
exceto os de garantia, bem como cessão de
direitos a sua aquisição;
III - serviços de qualquer natureza, não
compreendidos no art. 155, II, definidos em lei
complementar.

Observação:

Art. 35 – CTN = O imposto, de
competência dos Estados, sobre a
transmissão de bens imóveis e de
direitos a eles relativos tem como fato
gerador:
Fato Gerador
O ITBI tem como fato gerador:
I – a transmissão onerosa, a qualquer título, da propriedade ou do
domínio útil de bens imóveis, por natureza ou por acessão
física, como definidos na lei civil;
II – a transmissão onerosa, a qualquer título, de direitos reais*
sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;
III – a cessão onerosa de direitos** relativos às transmissões
referidas nos itens I e II.

O ITBI não incide sobre a transmissão gratuita de
bens imóveis, mas apenas de transmissão onerosa,
ou seja, sobre o produto da venda do bem imóvel.

Exemplo: Casa, Apartamento, Sala, Loja,
Galpão, Barracão etc.

Não incide sobre a transmissão de bens móveis.

Não incide sobre heranças e doações, que ficam
sujeitas ao ITCD.
Os direitos reais sobre bens estão
previstos no art. 1.225 do Código Civil:
Art. 1.225. São direitos reais:
I - a propriedade;
II - a superfície;
III - as servidões;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitação;
VII - o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII - o penhor;
IX - a hipoteca;
X - a anticrese.
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia;
XII - a concessão de direito real de uso.
Observação:
Embora os incisos VIII a X façam
referência a direitos reais de garantia
(penhor, anticrese e hipoteca), a
Constituição Federal exclui da incidência
do ITBI a transmissão destes direitos.
II – a transmissão onerosa, a qualquer título,
de direitos reais* sobre imóveis, exceto os
direitos reais de garantia;
Imunidades

O art. 156, II da CF, diz que não incide o
ITBI sobre a transmissão de direitos reais,
ou seja, penhor, hipoteca e anticrese.

Art. 156 - ......
II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato
oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e
de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem
como cessão de direitos a sua aquisição;

Esses direitos de garantia estão Código Civil:
Imunidades

a) penhor (art. 1.431) = transferência efetiva
da posse que, em garantia do débito ao
credor ou a quem o represente, faz o
devedor, ou alguém por ele, de uma coisa
móvel, suscetível de alienação.

b) hipoteca (art. 1.473) = Podem ser objeto
de hipoteca:
I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles;
II - o domínio direto;
III - o domínio útil;
IV - as estradas de ferro;
V - os recursos naturais a que se refere o art. 1.230,
independentemente do solo onde se acham;
VI - os navios;
VII - as aeronaves.
VIII - o direito de uso especial para fins de moradia;
IX - o direito real de uso;
X - a propriedade superficiária.

c) anticrese (art. 1.506) = Pode o devedor
ou outrem por ele, com a entrega do imóvel
ao credor, ceder-lhe o direito de perceber,
em compensação da dívida, os frutos e
rendimentos.
Acessão onerosa de direitos** relativos
às transmissões referidas nos itens I e II.

Como exemplo de acessão (acréscimo) de direitos,
cita-se a transmissão do direito de adquirir um
imóvel de que é detentor o promitente comprador
do bem, desde que haja a traslação jurídica da
propriedade do bem.

Portanto, há de se frisar que um mero “contrato de
gaveta” não tem o condão de ensejar o
ITBI, por não materializar o fato
gerador do tributo, que somente
ocorre com o registro da escritura
definitiva em Cartório.
ITBI e a Promessa de Venda

A promessa particular de venda como um
contrato preliminar à escritura (não
assinada) de compra e alienação (contrato
principal) não é alvo de incidência de
ITBI, uma vez que é negócio não
concluído.
Acessão onerosa de direitos** relativos
às transmissões referidas nos itens I e II.

Exemplos:

adjudicação, quando não decorrente
de sucessão hereditária;
dação em pagamento; arrematação;
instituição ou venda de usufruto.
Base de Cálculo

A base de cálculo do ITBI é o valor venal
dos bens ou direitos transmitidos.

O valor venal pode não ser o preço
estabelecido na compra.

De acordo com a doutrina dominante
será o preço de venda à vista,
em condições normais de mercado.
CTN

Art. 38. A base de
cálculo do imposto é o
valor venal dos bens ou
direitos transmitidos.
CT – Sete Lagoas
Art. 214. Para efeito de cálculo do imposto, prevalecerá o valor venal
oficial do bem imóvel a que corresponda a transmissão, quando os
valores declarados no instrumento lhe forem inferiores.
§ 1º O valor venal oficial de que trata o caput deste artigo será aquele
utilizado para cálculo do imposto sobre a propriedade predial e
territorial urbana, tomando-se por base o mapa de valores do metro
quadrado dos terrenos e a tabela de valores do metro quadrado das
construções, vigente no exercício em que ocorrido o fato imponível e
atualizado na data do efetivo pagamento, nos termos da legislação
aplicável.
§ 2º Tratando-se de imóvel rural, o imposto será calculado segundo o
valor total do imóvel, constante da declaração para fins de lançamento
do imposto sobre a propriedade territorial rural, vigente na data do
fato imponível e atualizado na data do efetivo pagamento, nos termos
da legislação aplicável.
Alíquota

A alíquota do ITBI será
fixada na lei ordinária
do Município.

Não foram
estabelecidos limites na
Constituição.

Assim, os limites serão
traçados pela lei
ordinária.
Alíquota
Súmula 656 - STF

É inconstitucional a lei que estabelece
alíquotas progressivas para o imposto de
transmissão "inter vivos" de bens imóveis ITBI com base no valor venal do imóvel.
CT – Sete Lagoas
Art. 216. O valor do imposto é o produto da base de cálculo pela alíquota
correspondente às seguintes faixas de valores venais:
I - para operações cuja avaliação não ultrapasse a R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil
reais) - 2% (dois por cento);
II - para operações cuja avaliação ultrapasse R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais)
até o limite de R$ 90.000,00 (noventa mil reais) - 2,5% (dois e meio por cento);
III - para operações cuja avaliação ultrapasse R$ 90.000,00 (noventa mil reais) - 3%
(três por cento).
§ 1º Nas transmissões e cessões por intermédio do Sistema Financeiro da Habitação SFH a alíquota é de 0,5% (meio por cento) sobre o valor efetivamente
financiado.
§ 2º Sobre o valor restante, não financiado pelo SFH, serão obedecidas as alíquotas
constantes deste artigo.
Contribuinte

De acordo com o art. 42 do CTN,
“contribuinte do imposto é qualquer das
partes na operação tributada, como dispuser
a lei.”

Desta forma caberá à lei ordinária de cada
município determinar em cada caso
quem é o contribuinte. Na maior
parte das vezes a lei ordinária
municipal tem escolhido os adquirentes
ou cessionários.
Contribuinte
Súmula 75 STF
Sendo vendedora uma autarquia, a sua
imunidade fiscal não compreende o imposto
de transmissão "inter vivos", que é encargo
do comprador.


Quem adquire o imóvel (quem compra);
Quem permuta o imóvel (quem troca cada um deles, de forma solidária)
O art. 156, § 2º, I da CF,
diz que NÃO INCIDE o ITBI sobre:

a) a transmissão de bens ou direitos incorporados
ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de
capital;

b) a transmissão de bens ou direitos decorrente
de fusão, incorporação, cisão ou extinção de
pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade
preponderante do adquirente for a compra e
venda desses bens ou direitos, locação de bens
imóveis ou arrendamento mercantil;
O art. 156, § 2º, I da CF,
diz que NÃO INCIDE o ITBI sobre:
§ 2º - O imposto previsto no inciso II:
I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos
incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em
realização de capital, nem sobre a transmissão de
bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação,
cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses
casos, a atividade preponderante do adquirente for a
compra e venda desses bens ou direitos, locação de
bens imóveis ou arrendamento mercantil;

Para efeitos de considerar a atividade
preponderante do adquirente, obedecer-seá o disposto no art. 37 e parágrafos do
CTN:
Art. 37 CTN:
Art. 37. O disposto no artigo anterior não se aplica
quando a pessoa jurídica adquirente tenha como
atividade preponderante a venda ou locação de
propriedade imobiliária ou a cessão de direitos
relativos à sua aquisição. (NESSE CASO
HAVERÁ O ITBI)
§ 1º Considera-se caracterizada a atividade
preponderante referida neste artigo quando mais
de 50% (cinqüenta por cento) da receita
operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2
(dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos
subseqüentes à aquisição, decorrer de transações
mencionadas neste artigo.
Art. 37 CTN:
Art. 37. .....
§ 2º Se a pessoa jurídica adquirente iniciar suas atividades após
a aquisição, ou menos de 2 (dois) anos antes dela, apurarse-á a preponderância referida no parágrafo anterior
levando em conta os 3 (três) primeiros anos seguintes à data
da aquisição.
§ 3º Verificada a preponderância referida neste artigo, tornarse-á devido o imposto, nos termos da lei vigente à data da
aquisição, sobre o valor do bem ou direito nessa data.
§ 4º O disposto neste artigo não se aplica à transmissão de bens
ou direitos, quando realizada em conjunto com a da
totalidade do patrimônio da pessoa jurídica alienante.
Exemplo:

A empresa “XYZ” (fabricação de móveis), com sede
em Pompéu, incorpora a empresa “ABC” (compra e
venda de imóveis, preponderantemente), com sede
em Sete Lagoas, havendo a transmissão de todos os
direitos e bens da empresa “ABC” para a
adquirente “XYZ”, incluindo um imóvel localizado
na cidade de Belo Horizonte.

Neste caso não haverá cobrança e nem pagamento
do ITBI uma vez que é caso de imunidade específica.
(art. 37, § 4º CTN)
Exemplo:

Agora, se a atividade da empresa
“XYZ” fosse a de compra e venda
de imóveis, teríamos aí a
incidência do ITBI (para Belo
Horizonte, no caso).
Outros Dispositivos Constitucionais

A Constituição Federal determina
para qual município será devido o
imposto no caso de ocorrer a
transmissão em município diverso
daquele da localização do imóvel:
Art. 156 - ......
§ 2º - O imposto previsto no inciso II:
I – ........................
II - compete ao Município da situação
do bem.

Não haverá incidência na transferência de imóveis
desapropriados para fins de reforma agrária (art. 184, §
5º, CF).

Embora o dispositivo constitucional se refira a isençao,
não há dúvida que se trata de imunidade à medida que é
uma vedação constitucional.
Art. 184 - ......
§ 5º - São isentas de impostos federais, estaduais e municipais
as operações de transferência de imóveis desapropriados
para fins de reforma agrária.
Lançamento

O lançamento é feito por declaração do
contribuinte.

Em alguns casos, o contribuinte calcula o
tributo e o recolhe, sendo que
posteriormente haverá homologação do
fisco.
SÚMULAS DO STF relativas ao ITBI:
Súmula 108
É legítima a incidência do imposto de
transmissão "inter vivos" sobre o valor do
imóvel ao tempo da alienação e não da
promessa, na conformidade da legislação
local.
SÚMULAS DO STF relativas ao ITBI:
Súmula 111
É legítima a incidência do imposto de transmissão
"inter vivos" sobre a restituição, ao antigo
proprietário, de imóvel que deixou de servir à
finalidade da sua desapropriação.
Súmula 326
É legítima a incidência do imposto de transmissão
"inter vivos" sobre a transferência do domínio útil.
SÚMULAS DO STF relativas ao ITBI:
Súmula 110
O imposto de transmissão "inter vivos" não incide
sobre a construção, ou parte dela, realizada pelo
adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao
tempo da alienação do terreno.
Súmula 470
O imposto de transmissão "inter vivos" não incide sobre a
construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo
promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido
construído antes da promessa de venda.
Questão 01
01 - Com referência aos tributos de competência do Município de Sete
Lagoas, é correto afirmar que
(A) há previsão de progressividade do IPTU, para cumprir função social.
(B) prevê a incidência do ITBI sobre bens e direitos incorporados à pessoa
jurídica, em realização de capital.
(C) serão observados mecanismos tributários que priorizem a questão
fundiária.
(D) engloba as taxas que sejam instituídas em razão do exercício de poder
de polícia, ressalvada a imunidade da União.
(E) envolve parte da arrecadação do IRRF e IRPJ das pessoas físicas e
jurídicas que estiverem domiciliadas no Município.
Questão 01
01 - Com referência aos tributos de competência do
Município de Sete Lagoass, é correto afirmar que
(A) há previsão de progressividade do IPTU, para
cumprir função social.
Questão 02
02 - Com base na Constituição Federal de 1988, assinale a afirmativa incorreta.
(A) O ITR será progressivo e terá suas alíquotas fixadas de forma a desestimular a
manutenção de propriedades improdutivas.
(B) A União poderá instituir na iminência ou no caso de guerra externa impostos
extraordinários, compreendidos ou não em sua competência tributária, os quais serão
suprimidos, gradativamente, cessadas as causas de sua criação.
(C) Em relação ao ICMS é facultado ao Senado Federal estabelecer alíquotas mínimas nas
operações internas, mediante resolução de iniciativa de um terço e aprovada pela
maioria absoluta de seus membros.
(D) Não incide ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de
pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos
decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses
casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou
direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.
(E) O IPI poderá ser seletivo, em função da essencialidade do produto, e será nãocumulativo, compensando-se o que for devido em cada operação com o montante
cobrado nas anteriores.
Questão 02
02 - Com base na Constituição Federal de 1988, assinale a
afirmativa incorreta.
(E) O IPI poderá ser seletivo, em função da essencialidade do
produto, e será não-cumulativo, compensando-se o que
for devido em cada operação com o montante cobrado nas
anteriores.
Questão 03
03 - Compete aos estados e ao DF instituir imposto sobre
A) a transmissão causa mortis e doação, de quaisquer bens ou
direitos.
B) operações de crédito, câmbio e seguro, ou relativas a
títulosou valores mobiliários.
C) a propriedade predial e territorial urbana.
D) a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato
oneroso, de bens imóveis.
Questão 03
03 - Compete aos estados e ao DF instituir
imposto sobre
A) a transmissão causa mortis e doação, de
quaisquer bens ou direitos.
Para encerrar….
A Carpa
• A carpa japonesa (koi) tem a capacidade
natural de crescer de acordo com o
tamanho do seu ambiente.
• Assim, num pequeno tanque, ela
geralmente não passa de cinco ou sete
centímetros -- mas pode atingir três
vezes esse tamanho, se colocada num
lago.
• Da mesma maneira, as pessoas têm a
tendência de crescer de acordo com o
ambiente que as cerca.
• Só que, neste caso, não estamos falando
de características físicas, mas de
desenvolvimento emocional, espiritual e
intelectual.
• Enquanto a carpa é obrigada, para seu
próprio bem, a aceitar os limites do seu
mundo, nós estamos livres para
estabelecer as fronteiras de nossos
sonhos.
• Se somos um peixe maior do que o
tanque em que fomos criados, em vez de
nos adaptarmos a ele, devíamos buscar o
oceano -- mesmo que a adaptação inicial
seja desconfortável e dolorosa.
Pense nisto:
Existe um oceano esperando
por você.
Até a próxima aula!