Superior Tribunal de Justiça
RECURSO ESPECIAL Nº 281.290 - RJ (2000/0102074-9)
RELATOR
RECORRENTE
ADVOGADO
RECORRIDO
ADVOGADO
RECORRIDO
ADVOGADO
:
:
:
:
:
:
:
MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO
JOÃO DA SILVA DE FIGUEIREDO E CÔNJUGE
WASHINGTON ETER DE ARAÚJO SOARES FILHO
MÁRCIO COSLOVSKY E OUTROS
MINDLA FRYMETA GRIMBERG E OUTRO(S)
RUI DA SILVA HALFELD DE ANDRADE E CÔNJUGE
MARIA CARMEN BERGAMO BARBOSA MELLO
EMENTA
CIVIL. CONDOMÍNIO. É POSSÍVEL A UTILIZAÇÃO, PELOS
CONDÔMINOS, EM CARÁTER EXCLUSIVO, DE PARTE DE ÁREA
COMUM, QUANDO AUTORIZADOS POR ASSEMBLÉIA GERAL, NOS
TERMOS DO ART. 9º,§ 2º, DA LEI Nº 4.591/64. A DECISÃO DO
TRIBUNAL DE ORIGEM, BASEADA NO CONJUNTO PROBATÓRIO,
NÃO PODE SER REEXAMINADA, EM FACE DA SÚMULA 7/STJ.
1. O Tribunal "a quo" decidiu a questão com base nas provas dos
autos, por isso a análise do recurso foge à mera interpretação da
Lei de Condomínios, eis que a circunstância fática influi na solução
do litígio. Incidência da Súmula 07/STJ.
2. O alcance da regra do art. 3º, da Lei nº 4.591/64, que em sua parte
final dispõe que as áreas de uso comum são insuscetíveis de
utilização exclusiva por qualquer condômino", esbarra na
determinação da própria lei de que a convenção de condomínio
deve estabelecer o "modo de usar as coisas e serviços comuns ",
art. 3º, § 3º, "c", da mencionada Lei. Obedecido o quorum prescrito
no art. 9º, § 2º da Lei de Condomínio, não há falar em nulidade da
convenção.
3. Consoante precedentes desta Casa: " o princípio da boa-fé
objetiva tempera a regra do art. 3º da Lei nº 4.591/64" e recomenda a
manutenção das situações consolidadas há vários anos.(Resp' nº.s
214680/SP e 356.821/RJ, dentre outros).
Recurso especial não conhecido
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ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, não
conhecer do recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros
Carlos Fernando Mathias (Juiz Federal convocado do TRF 1ª Região), Fernando Gonçalves,
Aldir Passarinho Junior e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Brasília, 02 de outubro de 2008 (data do julgamento).
Ministro Luis Felipe Salomão
Relator
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CERTIDÃO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
Número Registro: 2000/0102074-9
REsp 281290 / RJ
Números Origem: 13612000 970010551964
PAUTA: 23/09/2008
JULGADO: 23/09/2008
Relator
Exmo. Sr. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO
Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro FERNANDO GONÇALVES
Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. Dr. DURVAL TADEU GUIMARÃES
Secretária
Bela. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE
ADVOGADO
RECORRIDO
ADVOGADO
RECORRIDO
ADVOGADO
:
:
:
:
:
:
JOÃO DA SILVA DE FIGUEIREDO E CÔNJUGE
WASHINGTON ETER DE ARAÚJO SOARES FILHO
MÁRCIO COSLOVSKY E OUTROS
MINDLA FRYMETA GRIMBERG E OUTRO(S)
RUI DA SILVA HALFELD DE ANDRADE E CÔNJUGE
MARIA CARMEN BERGAMO BARBOSA MELLO
ASSUNTO: Civil - Direito das Coisas - Propriedade - Condomínio
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão
realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
"Adiado por indicação do(a) Sr(a). Ministro(a)-Relator(a)."
Brasília, 23 de setembro de 2008
TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
Secretária
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RECORRENTE
ADVOGADO
RECORRIDO
ADVOGADO
RECORRIDO
ADVOGADO
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JOÃO DA SILVA DE FIGUEIREDO E CÔNJUGE
WASHINGTON ETER DE ARAÚJO SOARES FILHO
MÁRCIO COSLOVSKY E OUTROS
MINDLA FRYMETA GRIMBERG E OUTRO(S)
RUI DA SILVA HALFELD DE ANDRADE E CÔNJUGE
MARIA CARMEN BERGAMO BARBOSA MELLO
RELATÓRIO
O SR. MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO:
João da Silva de Figueiredo e sua esposa Osmarina Lima de Figueiredo ajuizaram
ação, com rito ordinário, em face de Márcio Coslovsky e outros, objetivando anular a
convenção de condomínio, datada de 13 de maio de 1.993, sob a alegação de que os réus,
co-proprietários do Edifício Park Avenue/RJ, situado a Rua Almte. Guilhobel, 44, Tijuca,
fizeram registrar documento que continha modificação na convenção condominial diversa
daquela anteriormente aprovada, por unanimidade, em Assembléia Geral. Segundo os
autores, a mencionada convenção atribuiu uso exclusivo e individual de partes comuns a
todos os condôminos, em inobservância à Lei nº 4591/6 (fls. 02/06).
Julgado improcedente o pedido (fls. 259/262), o Tribunal de justiça do Rio de
Janeiro, por unanimidade, negou provimento ao apelo dos autores, em acórdão que registra a
seguinte ementa:
“CONDOMÍNIO – Aprovada Convenção pelo quorum legal (2/3) das frações
ideais que compõem o condomínio, improcede a ação para sua anulação.
Valem as disposições em contrário às gerais sobre “utilização de área
comuns” e “fixação da cota de rateio” (art. 3º e 12º, § 1º, Lei nº 4591/64).
Apelo não provido (fl. 287).
Inconformados, os autores manifestaram este recurso especial com fundamento
na alínea “a” do permissivo constitucional, apontando contrariedade aos arts. 3º e 9º, § 2º, da
Lei n.º 4.591/64. Sustentaram, em síntese, que em se tratando de área de uso comum, a
alteração de sua utilização, principalmente para uso exclusivo, não prescinde a anuência
expressa de todos os co-proprietários das unidades habitacionais, inaplicável, pois, a regra
do art. 9º, § 2º, da Lei n.º 4.591/64 (fls. 291/293).
Oferecidas as contra-razões (fls. 300/303), o recurso foi admitido na origem (fls.
315/316), subindo os autos a esta Corte.
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É o relatório.
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RECORRENTE
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RECORRIDO
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MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO
JOÃO DA SILVA DE FIGUEIREDO E CÔNJUGE
WASHINGTON ETER DE ARAÚJO SOARES FILHO
MÁRCIO COSLOVSKY E OUTROS
MINDLA FRYMETA GRIMBERG E OUTRO(S)
RUI DA SILVA HALFELD DE ANDRADE E CÔNJUGE
MARIA CARMEN BERGAMO BARBOSA MELLO
EMENTA
CIVIL. CONDOMÍNIO. É POSSÍVEL A UTILIZAÇÃO, PELOS
CONDÔMINOS, EM CARÁTER EXCLUSIVO, DE PARTE DE ÁREA
COMUM, QUANDO AUTORIZADOS POR ASSEMBLÉIA GERAL, NOS
TERMOS DO ART. 9º,§ 2º, DA LEI Nº 4.591/64. A DECISÃO DO
TRIBUNAL DE ORIGEM, BASEADA NO CONJUNTO PROBATÓRIO,
NÃO PODE SER REEXAMINADA, EM FACE DA SÚMULA 7/STJ.
1. O Tribunal "a quo" decidiu a questão com base nas provas dos
autos, por isso a análise do recurso foge à mera interpretação da
Lei de Condomínios, eis que a circunstância fática influi na solução
do litígio. Incidência da Súmula 07/STJ.
2. O alcance da regra do art. 3º, da Lei nº 4.591/64, que em sua parte
final dispõe que as áreas de uso comum são insuscetíveis de
utilização exclusiva por qualquer condômino", esbarra na
determinação da própria lei de que a convenção de condomínio
deve estabelecer o "modo de usar as coisas e serviços comuns ",
art. 3º, § 3º, "c", da mencionada Lei. Obedecido o quorum prescrito
no art. 9º, § 2º da Lei de Condomínio, não há falar em nulidade da
convenção.
3. Consoante precedentes desta Casa: " o princípio da boa-fé
objetiva tempera a regra do art. 3º da Lei nº 4.591/64" e recomenda a
manutenção das situações consolidadas há vários anos.(Resp' nº.s
214680/SP e 356.821/RJ, dentre outros).
Recurso especial não conhecido
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VOTO
O SR. MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO(Relator):
Inicialmente, esclareça-se que o Tribunal “a quo”, ao adotar os fundamentos da
sentença, considerou inexistente a deliberação tomada na Assembléia Geral de instalação do
Condomínio, uma vez que inobservado o regramento prescrito no art. 9º, § 2º, da Lei n.º
4591/64. Daí ter entendido pela validade da convenção que deliberou sobre a utilização
individual de área comum a todos, uma vez que assinada por 4/5 dos condôminos, quando a
exigência legal é de 2/3.
Eis a cláusula 3ª, § único, da Convenção, impugnada no recurso especial:
"PARÁGRAFO ÚNICO - Acordam os condôminos entre si, o uso e gozo dos
cinco depósitos existentes nas áreas comuns do prédio, situados no
pavimento térreo e no pavimento de estacionamento superior, obedecidas
as seguintes disposições: a) DO APARTAMENTO 101 - Depósito localizado
no pavimento térreo, na área contígua ao depósito do apartamento 201; b)
DO APARTAMENTO 201 - Depósito localizado no pavimento térreo, ao
fundo, sob a rampa de acesso ao pavimento de estacionamento superior; c)
DO APARTAMENTO 301 - Depósito localizado no pavimento térreo, sob a
rampa de acesso ao pavimento de estacionamento superior, nas
proximidades da entrada do prédio; d) DO APARTAMENTO 401 - Depósito
localizado no pavimento de estacionamento superior, no lado esquerdo de
quem sai do elevador social; e) DO APARTAMENTO 501 - Depósito
localizado no pavimento de estacionamento superior, em frente à porta do
elevador social. As áreas disponíveis e enunciadas neste Parágrafo Único
deverão ser demarcadas com o número correspondente ao de cada
unidade residencial a que se vinculam para os efeitos de utilização exclusiva
de cada uma delas." (fl. 25)
Sustentam os recorrentes que a utilização das áreas comuns somente pode
ser deliberada por unanimidade de votos entre os condôminos (art. 3º, Lei n.º 4591/64). Ou
seja, a convenção que tratar deste tema, ainda que aprovada, nos termos do art. 9º, § 2º da
Lei 4591/64, não tem validade entre as partes.
Essa é, pois, a matéria a ser dirimida por esta Corte.
Restou assentado pelas instâncias ordinárias que a assembléia geral
estabeleceu a utilização de depósitos, situados na área destinada à garagem e que “esses
pequenos depósitos foram construídos em número de 5, justamente o número de unidades
para que fossem usados, cada um deles, com exclusividade, por cada um dos condôminos ”
(fl. 262) . “Também se revelou justo o critério de distribuição de uso desses depósitos, já que
realizada a divisão por meio de sorteio. Demonstrou a perícia que a área que coube ao autor
não é menor do que as demais (cf. documento de fl. 200)” (fl. 262).
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Consoante se pode verificar, o acórdão recorrido entendeu, com base na
situação fática, que a utilização individual de tais depósitos não acarreta qualquer prejuízo
para os recorrentes, ao contrário, a exclusividade impede que os bens de propriedade de
cada um dos condôminos se misture e evita inúmeros problemas relacionados à convivência
entre todos. Não há como rever tal assertiva, sem examinar as provas dos autos, em face do
enunciado da Súmula 07/STJ.
Não fosse isso, há que se ressaltar que, ainda mesmo antes do novo Código
Civil (2002), que estabeleceu como correspondente ao art. 3º da citada lei, o art 1.331,
suprimindo a parte final daquele dispositivo, esta Casa entendia possível a utilização, em
caráter exclusivo, de partes comuns do condomínio, desde que aprovada em assembléia.
Nesse sentido, o Resp n.º 214.680/SP, Relator Ministro Ruy Rosado de Aguiar, DJ de
16/11/1999, do qual extraio a seguinte ementa:
"CONDOMÍNIO. Área comum. Prescrição. Boa-fé.
Área destinada a corredor, que perdeu sua finalidade com a alteração do
projeto e veio a ser ocupada com exclusividade por alguns condôminos,
com a concordância dos demais. Consolidada a situação há mais de vinte
anos sobre área não indispensável à existência do condomínio, é de ser
mantido o statu quo. Aplicação do princípio da boa-fé (suppressio).
Recurso conhecido e provido".
Para o Relator, o princípio da boa-fé objetiva tempera o art. 3º da Lei nº 4591/64,
eis os fundamentos do voto:
"Essa situação excepcional e característica daquele prédio é que levou os
réus a usarem da área com exclusividade, com a plena concordância dos
demais condôminos, os quais ratificaram tal estado de coisas em
assembléia, assim permanecendo por trinta anos. As condições do prédio
eram tais que nunca houve qualquer reclamação; antes, o expresso
consentimento. A situação poderia ser modificada se demonstrada a
alteração das circunstâncias, surgindo razão ponderável de interesse
comum a justificar a retomada da área para a sua destinação inicial, que
desaparecera desde a unificação das unidades habitacionais.
A única solução justa recomendada para o caso é a manutenção do status
quo. Para isso pode ser invocada a figura da suppressio, fundada na
boa-fé
objetiva, a inibir providências que já poderiam ter sido adotadas há anos e
não o foram, criando a expectativa, justificada pelas circunstâncias, de que
o direito que lhes correspondia não mais seria exigida. A suppressio tem
sido considerada com predominância como hipótese de exercício
inadmissível do direito (Menezes Cordeiro, Da boa-fé no Direito Civil, II, 810)
e pode bem ser aplicada neste caso, pois houve o prolongado
comportamento dos titulares, como se não tivessem o direito ou não mais
quisessem exercê-lo; os condôminos ora réus confiaram na permanência
desta situação pelas fundamentadas razões, já explicadas; a vantagem da
autora ou do condomínio, que ela diz defender, seria nenhuma, e o prejuízo
dos réus, considerável. Penso que, no caso, se pode fazer boa aplicação do
princípio ".
Documento: 821144 - Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJe: 13/10/2008
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Ademais, se de um lado dispõe o art. 3º, da Lei dos condomínios, na sua parte
final, que as áreas comuns “serão insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer
condômino" , de outro determinou que a convenção de condomínio estabeleça o "modo de
usar as coisas e serviços comuns ", art. 3º, § 3º, "c", da mencionada Lei.
A propósito, sobre a questão já se pronunciou a Terceira Turma, quando do
julgamento do Resp n.º 254.095/RJ, Relator Ministro Carlos Alberto Menezes Direito: " o que
realmente tem importância é examinar o alcance da regra do art. 3º, da Lei nº 4.591/64 que,
na sua parte final, comanda que serão 'inacessíveis de utilização exclusiva por qualquer
condômino as dependências de uso comum dos proprietários', presente que a própria lei
determinou que a convenção de condomínio estabelecesse 'o modo de usar as coisas e
serviços comuns'". (...)" O especial não pode vencer o plano dos fatos, nem o direito pode
ultrapassar a realidade da vida. Se a própria lei prescreve que os condomínios podem
estabelecer o modo de utilização da coisa comum, se, no caso, a situação fática da área em
litígio confina o acesso pelos apartamentos dos 1º e 2º réus, sendo contígua às varandas,
ademais de envolver perigo de acidente outra forma de utilização, não há como enxergar a
pretendida violação do art. 3º da Lei nº 4.591/64.
Na espécie, como dito acima, todos os proprietários, incluindo os autores, utilizam,
individualmente, de um depósito construído na área da garagem, tudo com aprovação dos
demais condôminos (4/5), com exceção dos autores.
Há mais de quinze anos os condôminos têm à sua disposição, para uso exclusivo,
os depósitos construídos na garagem e os autores não demonstraram em que isso lhes
prejudica.
Como arremate, trago à colação outros dois julgados nesse mesmo sentido:
"Processual Civil. Civil. Recurso Especial. Prequestionamento.
Condomínio. Área comum. Utilização. Exclusividade. Circunstâncias
concretas. Uso prolongado. Autorização dos condôminos. Condições físicas
de acesso. Expectativa dos proprietários. Princípio da boa-fé objetiva.
- O Recurso Especial carece de prequestionamento quando a questão
federal suscitada não foi debatida no acórdão recorrido.
- Diante das circunstâncias concretas dos autos, nos quais os proprietários
de duas unidades condominiais fazem uso exclusivo de área de propriedade
comum, que há mais de 30 anos só eram utilizadas pelos moradores das
referidas unidades, pois eram os únicos com acesso ao local, e estavam
autorizados por Assembléia condominial, tal situação deve ser mantida, por
aplicação do princípio da boa-fé objetiva."
(REsp 356821/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA,
julgado em 23.04.2002, DJ 05.08.2002 p. 334).
"PROCESSUAL. CIVIL. CONDOMÍNIO. ÁREA COMUM. UTILIZAÇÃO
EXCLUSIVA. USO PROLONGADO. AUTORIZAÇÃO DA ASSEMBLÉIA
CONDOMINIAL.
PRINCÍPIO
DA
BOA-FÉ
OBJETIVA.
RAZÃO
PONDERÁVEL. INOCORRÊNCIA.
- Detenção concedida pelo condomínio para que determinado condômino
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anexe à respectiva unidade, um fundo de corredor inútil para uso coletivo.
Decorrido longo tempo e constatada a boa-fé, o condom ínio, sem
demonstrar fato novo, não pode retomar a área objeto da permissão".
(REsp 325.870/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS,
TERCEIRA TURMA, julgado em 14.06.2004, DJ 20.09.2004 p. 280)
Destarte, ladeando-me aos fundamentos utilizados pelos precedentes desta
Casa, e em respeito ao princípio da boa-fé objetiva, não acolho a alegação de afronta do art.
3º da Lei 4.591/64, pois, determinando a lei que a convenção delibere sobre o modo de uso
das partes comuns do condomínio, perde relevo a discussão acerca do quorum para esta
deliberação, quando há disposição expressa nesse sentido (art. 9º, § 2º).
Ante o exposto, não conheço do recurso.
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CERTIDÃO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
Número Registro: 2000/0102074-9
REsp 281290 / RJ
Números Origem: 13612000 970010551964
PAUTA: 23/09/2008
JULGADO: 02/10/2008
Relator
Exmo. Sr. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO
Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro FERNANDO GONÇALVES
Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. Dr. ANTÔNIO CARLOS PESSOA LINS
Secretária
Bela. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE
ADVOGADO
RECORRIDO
ADVOGADO
RECORRIDO
ADVOGADO
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WASHINGTON ETER DE ARAÚJO SOARES FILHO
MÁRCIO COSLOVSKY E OUTROS
MINDLA FRYMETA GRIMBERG E OUTRO(S)
RUI DA SILVA HALFELD DE ANDRADE E CÔNJUGE
MARIA CARMEN BERGAMO BARBOSA MELLO
ASSUNTO: Civil - Direito das Coisas - Propriedade - Condomínio
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão
realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
A Turma, por unanimidade, não conheceu do recurso especial, nos termos do voto do
Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Carlos Fernando Mathias (Juiz Federal convocado do TRF 1ª Região),
Fernando Gonçalves, Aldir Passarinho Junior e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator.
Brasília, 02 de outubro de 2008
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Secretária
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