As cinco dimensões do investimento para geração
de renda mensal de longo prazo no Brasil
Econômica – Risco – Utilidade – Conhecimento – Tempo
Marcelo Vespoli Takaoka
Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr.
Escola Politécnica da USP
VI Seminário da LARES
Escola Politécnica - USP - Cidade Universitária - Edf. Administração
São Paulo – Brasil / 16-17 de novembro de 2006
Objetivo
Complementar
a
análise
sobre
o
comportamento da demanda por investimentos
de longo prazo no Brasil. São levados em
consideração os fatores econômicos (macro e
micro), os riscos, a utilidade, o tempo (prazos e
intervalos). Também fazemos uma reflexão
sobre o conhecimento que os potenciais
investidores têm ao tomarem uma decisão
sobre que tipo de ativo será adquirido.
Justificativa
A decisão de investimento não é baseada apenas
no
binômio
risco-retorno.
É
necessário
compreender o comportamento do investidor.
Há outros fatores que devem ser considerados. A
“Teoria da Utilidade Marginal” é um fator
explicativo. No entanto, faltam duas outras
dimensões que são importantes para a melhor
compreensão sobre o
comportamento do
investidor.
Importância do tema
Com a tendência de queda nos juros de curto
prazo, e com a necessidade de geração de
renda de longo prazo há uma necessidade
premente de geração de renda estável e
homogênea.
Principais Conclusões

O valor dos ativos imobiliários depende:

do conhecimento individual
investimentos de longo prazo

da oportunidade de investimento em relação às ofertas
existentes para a geração de riqueza ou renda

da importância da renda para o investidor (utilidade)

do tempo (prazos, intervalos)

do
e do risco percebido pelo investidor
investidor
sobre
As cinco dimensões do investimento
utilidade
conhecimento
risco
econômica
tempo
As cinco dimensões do investimento - Utilidade
aspirações
Renda / Riqueza
sociedade
Segurança
Conhecimento
Prazo / intervalos
desejos
necessidades
tempo
As cinco dimensões do investimento - Econômica
rentabilidade
Segurança
homogeneidade
Finalidade
Percepção de oportunidade
Prazo / intervalos
resultado
investimento
tempo
As cinco dimensões do investimento - Risco
ambientais
Perda econômica ou
de função
sensibilidade
ou falta de
conhecimento
Prazo / intervalos
sociais
econômicos
tempo
As cinco dimensões do investimento - Conhecimento
informação
Tempo
Infra-estrutura
comunicação
compreensão
Econômica
Riscos
Utilidade
percepção
educação
tempo
As cinco dimensões do investimento - Tempo
intervalo
Payback
constância
Riscos
oportunidades
Prognósticos
prazo
início
tempo
O Leilão das agências
Caso I
Bases do Leilão
Banco
ABN
Real Bradesco
Itaú
Santander
Banespa
Unibanco
Prazo de locação (anos)
10
20
20
10
10
Garantia de locação (anos)
5
10
10
5
5
Desconto para pagto a vista
10%
5%
5%
15%
10%
5%
5%
Índice de correção anual
% sobre o valor da
arrematação (comissão)
pago ao leiloeiro pelo
comprador
IGP-M, FGV
5%
-
5%
Resultados das rentabilidades e das taxas de retornos
Data
Imóvel
Rentabilidade
Aluguel /
Lance Min.
(%am)
TIR
Aluguel /
Invest.
(%am)
(%am)
1
19/6/2002
13
1,05%
0,69%
0,57%
2
19/6/2002
14
1,16%
0,80%
0,68%
3
19/6/2002
17
1,13%
0,83%
0,70%
...
...
...
...
...
...
167
25/11/2002
32
1,10%
1,12%
0,97%
168
25/11/2002
34
1,26%
1,13%
0,99%
169
25/11/2002
35
1,10%
1,16%
1,01%
Média
1,21%
0,93%
0,79%
Média (%aa)
15,5%
11,72%
9,96%
Distribuição da rentabilidade (Aluguel / Inv.) nas 169 agências
Gráfico da Rentabilidade ("yield" ) (aluguel proposto/investimento)
1,60%
10/12/2002
20/11/2002
1,40%
31/10/2002
1,20%
11/10/2002
21/9/2002
0,80%
1/9/2002
12/8/2002
0,60%
23/7/2002
0,40%
3/7/2002
0,20%
13/6/2002
0,00%
0
20
40
60
80
100
120
140
amostra
Amostra
Média
Média - Desvio
Média + Desvio
data
160
24/5/2002
180
Data
%aa
1,00%
Rentabilidade dos ativos imobiliários e taxas financeiras
Rentabilidade e Taxas
1,80%
1,60%
1,40%
1,20%
Mês
1,00%
0,80%
0,60%
0,40%
0,20%
0,00%
jun/02
jul/02
ago/02
set/02
out/02
%am
169 Imoveis+ FIIEAB
Poupança
CDI
nov/02
Conclusões

Rentabilidade > Individualidade >0,8% ~ 1,1% am

Rentabilidade próxima à da poupança

Crença na queda da taxa de juros

Busca de segurança para o investimento

Percepção quanto à escassez

Geração de Renda para atender necessidades, desejos e
aspirações do investidor
Conclusões

Investidores do mercado imobiliário entendem que o
investimento em imóveis tem caráter conservador e,
portanto, estão dispostos a investir para assegurar uma
renda de longo prazo e taxas de remuneração do capital
mais baixas em relação às taxas oferecidas por outros
ativos.

Tratar o investimento em imóveis como se fossem
aplicações de curto prazo é um erro. Empresários,
instituições financeiras e investidores que pensam de
modo idêntico, são induzidos a incorrer em perdas.
Fundo de Investimento Imobiliário
Almirante Barroso
Caso II
O FIIEAB – Oportunidade de geração de Renda / Riqueza
Rentabilidade e Taxas
2,10%
1,90%
1,70%
Rendimento
das agências
leiloadas
1,30%
1,10%
Rendimento
do FIIEAB
0,90%
0,70%
0,50%
ju
n/
02
se
t/0
2
de
z/
0
m 2
ar
/0
3
ju
n/
03
se
t/0
3
de
z/
03
m
ar
/0
4
ju
n/
04
se
t/0
4
de
z/
0
m 4
ar
/0
5
ju
n/
05
se
t/0
5
de
z/
05
% am
1,50%
meses
Ativos Imobiliários
CDI
Poupança
Linear (Ativos Imobiliários)
Conclusões

O fato de o fundo ter uma correlação negativa com as taxas de
curto prazo (CDI) pode ser interessante para a formação de
carteiras mais eficientes.

O FIIEAB é um fundo de investimento imobiliário de longo
prazo de maturação e, portanto, ideal para investidores
institucionais e pessoas físicas que desejam obter renda a
longo prazo.
O FIIEAB
meses
Preço de Mercado (R$)
Rendimento (R$)
fev-06
dez-05
Rentabilidade (%)
0,0%
out-05
0,0
ago-05
0,2%
jun-05
200,0
abr-05
0,4%
fev-05
400,0
dez-04
0,6%
out-04
600,0
ago-04
0,8%
jun-04
800,0
abr-04
1,0%
fev-04
1.000,0
dez-03
1,2%
out-03
1.200,0
ago-03
1,4%
jun-03
1.400,0
abr-03
Preço de Mercado (R$)
Preço de Mercado e Rentabilidade das Cotas do FIIEAB
Conclusões

Utilidade da Renda > renda mensal significativa

Sensação de escassez no “valuation” e na decisão de
investir

A rentabilidade de ativos de base imobiliária deve flutuar,
em média, entre a remuneração ofertada pela caderneta de
poupança e a taxa do CDI, de acordo com oferta, a liquidez
desses ativos, a sensação de escassez e a qualidade do
produto imobiliário.
Formação de Carteira de Poupança para
Complemento de Renda Mensal no Brasil
Caso III
Co-autor Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr.
Premissas

Período da análise: janeiro de 1995 a setembro de 2005

Rentabilidade de 1,13% am (14,38% aa)

Correção anual da locação

Isenção de IR para FII (mais de 50 inv./ com <10% das cotas)
15% de IR para ações
A alíquota inicia em 22,5% para se estabilizar em 15% a partir
do terceiro ano de aplicação, para o CDI


Saldo dos diferentes Portfólios (R$ nominais)
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
Portfolio Imobiliário
Portfolio Imobiliário em FII
Portfolio CDI
Portfolio Bovespa
Caderneta de Poupança
500
Set-05
Jan-05
Jan-04
Jan-03
Jan-02
Jan-01
Jan-00
Jan-99
Jan-98
Jan-97
Jan-96
Jan-95
0
Saldo dos diferentes Portfólios (R$ da Base)
2000
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
Portf olio Imobiliário
Portf olio Imobiliário em FII
Portf olio CDI
Portf olio Bovespa
Caderneta de Poupança
400
200
Set-05
Jan-05
Jan-04
Jan-03
Jan-02
Jan-01
Jan-00
Jan-99
Jan-98
Jan-97
Jan-96
Jan-95
0
Conclusão – Securitização

O valor da cota do ativo de base imobiliária depende:








do prazo e intervalo de pagamento da renda
da rentabilidade oferecida
da liquidez das cotas do ativo
das taxas da poupança e do CDI
dos impostos cobrados
da capacidade de investimento dos poupadores
da utilidade para a renda gerada
da percepção do investidor sobre:
sua governança
 seus sistemas de gestão e controles
 da percepção de segurança e solidez do ativo


e da escassez e oportunidade do investimento
tempo
c
econômica o
n
h
e
c
i
m
utilidade
e
n
t
risco
o
conhecimento