O CONTRATO DE COMPRA E
VENDA E SUAS CLÁUSULAS
ESPECIAIS
Prof. Dennis Martins
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Twitter: @martinsdennis
TEMAS A SEREM ABORDADOS:
 CONTRATO DE COMPRA E VENDA:
 CLÁUSULAS ESPECIAIS DOS CONTRATOS DE COMPRA E
VENDA:
-
RETROVENDA;
VENDA A CONTENTO;
DIREITO DE PREFERÊNCIA;
VENDA DE QUINHÃO EM COISA COMUM;
VENDA DE ASCENDENTE PARA DESCENDENTE;
VENDA AD CORPUS E AD MENSURAM;
 CLÁUSULA PENAL E ARRAS
• O CONTRATO DE COMPRA E VENDA:
(CC) “Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se
obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo
preço em dinheiro.”
→
Se a venda tiver sido realizada através da
apresentação de maquetes e as mesmas não
correspondentes ao que diz o contrato. Qual figura
prevalece? A maquete ou o contrato?
• CLÁUSULAS ESPECIAIS DO CONTRATO
DE COMPRA E VENDA:
→
RETROVENDA. O que é?
 Modelo de cláusula de retrovenda:
“O vendedor se reserva no direito de três anos recobrar o imóvel objeto deste
contrato, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do
comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram
com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias
necessárias.”
→
VENDA A CONTENTO. O que é?
 Modelo de cláusula de venda a contento:
“As partes pactuam que a venda do bem imóvel objeto do presente contrato
é realizada ‘a contento’, devendo o comprador, optando por não
perfectibilizar no negócio, comunicar o vendedor em até 60 (sessenta)
dias, contados da data da assinatura, sendo que o silêncio implicará na
aceitação.”
→
VENDA COM DIREITO DE PREEMPÇÃO
OU PREFERÊNCIA. O que é?
 Modelo de cláusula de preempção ou preferência:
“As partes convencionam que se o adquirente resolver alienar o bem objeto
deste contrato deverá cientificar o ora vendedor para, querendo, exercer o
seu direito de preferência no prazo de 20 (vinte) dias.”
→
VENDA DE QUINHÃO
COMUM. O que é?
EM
COISA
 Modelo de notificação para o exercício do direito de
preferência na venda de quinhão em coisa comum:
“Prezado Senhor,
Pelo presente, fica Vossa Senhoria ciente de que a fração de xx% do imóvel
de matrícula n.º __, do Cartório do __.º Ofício do Registro de Imóveis
___ está sendo colocado à venda pelo valor de R$ ___, mediante o
pagamento à vista.
Assim, por meio desta, fica conferido à Vossa Senhoria o direito de
manifestar o seu intuito na compra, cuja resposta deverá ser
encaminhada por escrito até o dia ___, para o endereço do ora
remetente.”
→
VENDA
DESCENDENTE.
DE
ASCENDENTE
A
O que é?
(CC) “Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os
outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem
consentido.
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do
cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.”
 Modelo de cláusula de anuência na venda de
ascendente a descendente:
“Comparecem neste ato na condição de intervenientes anuentes Fulano de
Tal e Sicrano de Tal, que declaram nada ter a opor quanto à realização
do presente negócio jurídico.”
→
VENDA AD CORPUS E AD MENSURAM.
O que são?
 Modelo de cláusula de venda ad corpus:
“A presente contratação é realizada na modalidade ad corpus, pactuando
as partes que na eventual necessidade de retificação do assento e
correção das dimensões do imóvel junto ao cartório competente as
despesas decorrentes serão de responsabilidade do COMPRADOR.”
 Modelo de cláusula de venda ad mensuram:
“Esta contratação é realizada na modalidade ad mensuram, resguardando-se
o comprador no direito de discutir posteriormente perante o vendedor, caso
o imóvel não apresente as dimensões constantes de seu assento imobiliário.”
→
E se em vez de falta ocorrer excesso de área?
Se “o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área
vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor
correspondente ao preço ou devolver o excesso”. (artigo 500, §2.º, do
Código Civil)
• CLÁUSULA PENAL E ARRAS:
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O que são arras?
→
O que são arras confirmatórias?
→
O que são arras penitenciais?
→
O que é cláusula penal?
→
O que é cláusula penal compensatória?
→
O que é cláusula penal moratória?
MUITO OBRIGADO!
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