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NORMAS TÉCNICAS
DE USO, APROVEITAMENTO
E CONSTRUÇÃO
As "Normas Técnicas de Uso, Aproveitamento e Construção" têm como objetivo
regular o direito de utilização e aproveitamento dos lotes, sendo que tais limitações são
supletivas e prevalecem após o cumprimento das Legislações Federal, Estadual e
Municipal tanto, ao uso do solo, quanto à aprovação de projetos.
1. RESTRIÇÕES DE OCUPAÇÃO DOS LOTES
As restrições presentes neste manual são aquelas que constam do "Contrato Padrão"
em sua cláusula décima, as quais foram objeto de homologação junto à Associação do
Villa Real de Bragança na forma do Estatuto, registradas em cartório e elaboradas com
o intuito de facilitar a consulta e orientação dos proprietários e profissionais por eles
contratados.
a. Nos lotes não poderá ser edificado mais de um prédio, que se destinará
exclusivamente para fins residenciais, com exceção dos lotes comerciais situados nas
quadra
26,
27
e
28,
cujo
projeto
deverá
ser
aprovado
pela
Prefeitura do Município de Bragança Paulista, Concessionárias e Órgãos Públicos, e
seus respectivos projetos deverão ser previamente analisados e aprovados pela
Associação do Villa Real de Bragança, observadas as exceções estipuladas nos itens b.
e f. abaixo ;
b. Será permitido o remembramento e correspondente desdobro dos lotes
desde que respeitados o número de unidades e a área do menor lote original, obedecidos
os recuos descritos no item 1.1.d. abaixo. Poderão ser unificados dois ou mais lotes
contíguos por divisas laterais ou de fundos, devendo neste último caso ser previsto
tratamento arquitetônico adequado nos fundos da edificação, favorecendo o plano
urbanístico destinado ao logradouro para o qual fique voltada a face posterior da
edificação. Todas as obrigações e restrições constantes destas Normas continuarão a ser
aplicadas no lote resultante da unificação. Os lotes 01 e 02 da quadra 25 poderão ser
desdobrados desde que respeitem no mínimo a área do menor lote do loteamento;
c. Os pedidos de remembramento ou desmembramento de lotes deverão ser
aprovados pela Associação de Amigos do Villa Real de Bragança e a sua solicitação
deverá ser encaminhada ao departamento técnico da Associação;
d. No caso de remembramento ou desmembramento de lotes, a construção no
lote resultante deverá ter aproveitamento aprovado pela Associação;
e. Não será permitida, em hipótese alguma, a abertura de vielas, ruas, praças
ou passagem de pedestre, quando da unificação de lotes;
f. Os lotes das quadras 2, 25, 26, 27 e 28 e lotes 8 e 9 da quadra 17 deverão
obedecer os recuos mínimos, coeficiente de aproveitamento e taxa de ocupação
previstos nesta Norma e poderão ter permissão de uso conforme abaixo previsto:
f1. O lote da quadra 2 será utilizado para implantação da portaria de
controle de acesso e áreas para serviços correlatos;
f.2. Os lotes das quadras 26, 27 e 28 poderão ter usos residencial
multifamiliar, comercial ou serviços;
f.3. Os lotes da quadra 25 poderão também ser utilizados para
implantação de equipamentos urbanos, comunitários, de lazer, associações e
similares;
f.4. Os lotes 08 e 09 da Quadra 17 poderão ser utilizados para
implantação de edificação destinada a centro de convivência para os moradores do
empreendimento.
g. Somente será permitida a execução de canis, gatis ou viveiros destinados à criação de
cão de guarda, gatos e aves ornamentais, sendo vedada a execução e manutenção
de quaisquer outros, de forma que o ruído e condições de higiene não incomodem a
vizinhança;
h. Serão aceitos quiosques e churrasqueiras afastados do corpo da edificação
da casa desde que não caracterizem, nos termos da Lei Municipal, área
construída computável;
i. Com o fim de evitar a erosão e assoreamento, além de prejuízo visual, a partir da
imissão de posse, mesmo enquanto não construir, o associado deverá manter o lote
limpo e gramado, providenciando a limpeza de seu lote pelo menos uma vez por ano,
conservando sempre a flora local, não sendo permitido o uso do lote para qualquer
finalidade ou atividade. Caso os associados não cumpram a obrigação da limpeza
conforme aqui determinado, fica a Associação autorizada a fazê-lo, cobrando o
ressarcimento das despesas incorridas;
j. Os lotes estão todos demarcados e caso necessite de nova demarcação o
proprietário arcará com este custo.
1.1.
RECUOS E OCUPAÇÃO
A Lei Complementar nº. 534/2007 de 16.04.2007, do Município de Bragança
Paulista, estabelece o Plano Diretor e a Lei Complementar nº. 556/2007 aprova o
Código de Urbanismo e adotam as seguintes definições que foram destacadas
resumidamente para dirimir quaisquer dúvidas, relacionadas a seguir:
Alinhamento - limite divisório entre o lote e o logradouro público;
Divisa - é o limite da propriedade que a separa da propriedade contígua;
Recuo ou afastamento - é a distância medida entre o limite externo da posição
horizontal da edificação e a divisa do lote, sendo que o recuo de frente é medido com
relação ao alinhamento ou quando se tratar de lote lindeiro a mais de um logradouro
público, a todos os alinhamentos;
Área construída - edificações de caráter permanente, cobertas e com condições de
habitabilidade ou utilização para fins civis, industriais, comerciais ou de prestação
de serviços, ficando excluídas desta definição os pergolados, jardins, abrigos
desmontáveis, totens, muros, caixas d’água, barriletes, dutos de serviços,
pavimentos impermeáveis descobertos, elementos decorativos e assemelhados;
Área non aedificandi - gleba ou parcela do solo onde não é permitida a edificação
como área construída nos termos do inciso anterior;
Taxa de ocupação: é a relação entre a soma das projeções horizontais das áreas
construídas sobre um terreno e a área total desse mesmo terreno;
Coeficiente de aproveitamento: é a relação entre a soma das áreas construídas
sobre um terreno e a área desse mesmo terreno;
Taxa de impermeabilização: é a relação entre a soma das áreas impermeabilizadas
sobre um terreno e a área desse mesmo terreno;
Acréscimo ou ampliação: aumento de uma edificação em relação ao projeto
aprovado, quer no sentido horizontal, quer no vertical, formando novos
compartimentos ou ampliando os já existentes;
Revitalização: obras que têm por finalidade a melhoria das condições estruturais, de
habitabilidade ou a alteração funcional total ou parcial de uma edificação, sem que
seja nela modificada a área ou o número de pavimentos ou os recuos da edificação;
Reforma: obras que têm por finalidade a melhoria das condições estruturais, de
habitabilidade ou a alteração funcional total ou parcial de uma edificação, com
ampliação e/ou redução dos seus índices urbanísticos;
A titulo de informação seguem ainda mais algumas definições:
Declividade do lote - é a relação entre a diferença de nível dos pontos mais altos e
mais baixos das divisas do lote e a distância horizontal entre os pontos;
Fachada - qualquer das faces externas de uma edificação. Fachada principal - aquela
voltada para o logradouro público.
Frente do lote - sua divisa lindeira à via de circulação.
Fundo do lote - divisa oposta à frente.
Profundidade do lote - distância medida entre o alinhamento do lote e uma paralela a
este, que passa pelo ponto mais extremo do lote em relação ao alinhamento.
Taxa de ocupação máxima - é o fator pelo qual a área do lote deve ser multiplicada
para se obter a máxima área de projeção horizontal.
a. A área de construção total (coeficiente de aproveitamento) não poderá ser superior
a 140% (cento e quarenta por cento) e inferior a 30% (trinta por cento) da área do
lote.
b. A área de projeção horizontal da construção (taxa de ocupação) não deve
ultrapassar os limites máximo e mínimo de 70% (setenta por cento) e 30% (por
cento) da área do lote, respectivamente.
c.
Será permitida a construção de edicula isolada da edificação principal desde que tenha
um só pavimento e a sua área não ultrapasse 10% (dez por cento) da área total do lote
e obedeça aos seguintes recuos: 4.00 m da edificação principal e 1.50m em uma das
laterais do lote, podendo estar alinhada com o fundo e uma das laterais. Não será
permitida a construção de edicula nos lotes 13, 14 e 25 da quadra 06, lotes 09 e
18 da quadra 08, lotes 01, 25 e 26 da quadra 12, lotes 01 a 22 da quadra 19, lote
10 da quadra 22 e lotes 01, 02 e 03 da quadra 23, que têm fundos para o muro
de fechamento do loteamento. Não será permitido também a construção de
edicula nos lotes de esquina.
d. Sem
prejuízo das restrições das posturas e dlretrizes municipais,
construção principal deverá respeitar os seguintes recuos mínimos;
a
de frente: 5,00 metros – a partir do alinhamento do lote
de fundos: 4,00 metros – a partir do alinhamento do lote
laterais: 1,50 metros – medidos da divisa dos fundos do lote de cada um
dos lados do lote original
e.
Os recuos acima mencionados são contados a partir da alvenaria externa até a
divisa do lote. Após o final da alvenaria só poderá haver o beiral natural do
telhado ou laje, com no máximo 1,00 metro de largura (nota: observar os croquis
esquemáticos a seguir).
Observações :
As duas laterais deverão ter no mínimo 1,50m de largura.
ALINHAMENTO
*Obs.:
Todos
os
recuos
f.
acima mencionados são contados a partir do alinhamento do lote. Serão
permitidas pérgolas no recuo lateral, desde que ligadas à edificação e
sua profundidade não seja superior a 1/3 da lateral do corpo principal da
edificação;
A faixa frontal do lote, exceto se utilizada para estacionamento sem cobertura,
será destinada exclusivamente ao jardim, sendo vedada qualquer outra utilização;
g. Para os lotes em declive ou no nível da rua, as edificações deverão ter até dois
pavimentos acima do nível da rua sendo, porém, permitido o pavimento térreo ser
implantado em uma cota máxima de 1,00 (um) metro acima do nível médio das
guias em frente ao terreno;
Para os lotes em aclive as edificações deverão ter até dois pavimentos acima da
cota média da crista do talude existente na frente do lote, ou na inexistência deste,
a cota média referente ao recuo frontal de 5,00 metros;
h.
Para a apuração da altura das edificações deverá ser considerado o ponto mais alto
do telhado.
1.2.
FECHAMENTOS (MUROS E CERCAS VIVAS)
a. Os muros divisórios, de alvenaria ou não, deverão ter altura máxima de 2,50 metros a partir
do alinhamento frontal, excetuando-se os muros de divisa do loteamento. A vedação da
frente do lote, caso haja interesse, deverá ser feita em cerca viva com no máximo 1,00 m de
altura;
b. Na hipótese de haver obrigatoriedade técnica de elevação de muros de arrimo o limite
acima mencionado poderá ser alterado, prevalecendo os critérios de segurança, porém sua
construção deverá ser indicada em projeto, analisada e aprovada pela Associação;
c. Nesse caso, deverá ser adotada cautela na execução da terraplenagem, no sentido
de não comprometer ou colocar em situação de instabilidade os muros existentes.
Os projetos deverão informar as cotas extremas do nível do lote a ser ocupado e o
perfil da terraplenagem;
EXECUÇÃO DAS OBRAS PREDIAIS
2. DA APROVAÇÃO DO PROJETO
Todos os projetos, antes de serem apresentados à Prefeitura de Bragança Paulista, deverão
ser analisados e aprovados pela Associação de Amigos do Villa Real de Bragança. Segue
abaixo a relação da documentação necessária para análise da Associação:
a.
b.
c.
d.
02 vias do Projeto elaborado segundo o padrão Prefeitura de Bragança Paulista
contendo: plantas baixas de todos os pavimentos e da cobertura (escala 1:100), cortes,
elevação frontal e lateral (escala 1:100) e levantamento topográfico (escala 1:100);
02 vias do memorial descritivo;
Cópia da guia de ART recolhida pelo autor do projeto;
Comprovante do valor da taxa de análise de projeto que será definido pela Associação
do Villa Real de Bragança.
Quando houver unificação ou desmembramento de lotes, também deverão ser
apresentadas a documentação e plantas exigidas pela Associação e pela Prefeitura
Municipal de Bragança Paulista.
Para início da obra será necessária a apresentação de cópia do Alvará de Execução e
cópia da Planta Aprovada pela Prefeitura Municipal de Bragança Paulista.
Nota: Para os lotes das quadras 26, 27 e 28 deverão ser apresentados ainda 2 vias
do projeto do Sistema de Tratamento Individual composto de tanque séptico, filtro
anaeróbio e sumidouro, além da localização e implantação apontados nos projetos
previstos no ítem “a” acima.
3 – DA EXECUÇÃO DAS OBRAS
a. Não será permitida a ocupação de lote(s) vizinho(s) para fins de canteiro de
obras, depósito de materiais ou quaisquer outras finalidades sem prévia
autorização, por escrito, do proprietário/possuidor do lote que se pretende
ocupar;
b. O lote de apoio deverá fazer divisa comum com a obra em uma das laterais
ou nos fundo, não sendo permitida a utilização de lotes atravessando ruas,
nem o uso de áreas públicas destinadas a jardim ou lazer como lote de apoio
ao canteiro;
c. O lote de apoio deverá ser reconstituído, removidos todos os vestígios da
obra, materiais e entulhos, além de ser entregue nas mesmas condições de
recebimento com a topografia original, limpo e gramado;
d. Cada proprietário deverá recolher para dentro dos limites de seu lote ou do
lote de apoio todo o material destinado à execução de sua obra, no prazo
máximo de 12 (doze) horas, do respectivo recebimento;
e. Quando realizar(em) edificação no(s) lote(s), o(s) proprietário(s) deverá(ão)
manter a área da calçada em frente ao(s) lote(s) totalmente gramada e os
taludes de aterro e corte, bem como os locais potencialmente erodiveis com
cobertura vegetal, de forma a impedir a erosão;
f. As calçadas deverão ser executadas de acordo com o padrão definido pela
Associação;
g. Antes do inicio da construção principal, mas após a expedição do alvará de licença do
poder público competente, será permitida a construção de um barracão provisório para
depósito de materiais de construção e uso do guarda da obra. O referido barracão deverá
ser demolido após a conclusão da obra ou no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contados
da expedição daquele alvará, caso a obra não seja iniciada em tal período;
h. As guias deverão ser protegidas a fim de evitar sua danificação quando do acesso de
caminhões durante a obra; caso sejam danificadas deverão ser refeitas imediatamente
pelo proprietário do lote;
i. A instalação sanitária para o canteiro de obra deverá distar 2,50m de todas as divisas;
j. Durante a execução das obras de edificação das casas as ruas deverão se manter
limpas;
k. O lote deverá estar todo tapumado durante a obra na cor verde, e caso haja previsão
de muros em projeto, os mesmos poderão ser construídos substituindo o tapume. O início da
construção só poderá se dar* após o completo fechamento do canteiro de obras. Deverá
ser executado portão provisório para entrada de veículos e pedestres; placas com número
de alvará e dados do engenheiro responsável;
l. As instalações sanitárias deverão ser construídas, obrigatoriamente, no lote onde será
feita a obra, sendo vetadas suas construções no lote de apoio;
m. Os barracões deverão ter acesso único pelo interior do canteiro. Não sendo permitidas
portas e janelas voltadas para as vias públicas. Os barracões para guardar material poderão
ser construídos em alvenaria, madeira ou container de metal;
n. O esgoto da obra deverá ser captado e conduzido à rede coletora. Fica expressamente
proibido o lançamento de efluentes de esgotos ou detritos na rede coletora de águas
pluviais;
o. As caçambas para retirada de entulhos deverão ser depositadas sempre dentro dos lotes.
Excepcionalmente, quando a obra estiver em fase final, mediante a autorização formal da
Associação, poderá ser depositada no leito carroçável da rua, afastada da canaleta. Em
hipótese alguma será autorizado pela Associação, o depósito das caçambas em passeios
públicos;
4. DAS INSTALAÇÕES PREDIAIS
4.1. Água e Esgoto
a.
Os proprietários deverão procurar diretamente a Sabesp para solicitar a sua
ligação domiciliar de água e esgoto;
b. As instalações do cavalete e abrigo deverão respeitar as normas da Sabesp;
c. Todos os adquirentes estarão obrigados a dar servidão para a ligação e
passagem de águas e esgoto, na faixa de recuo lateral livre, desde que
devidamente canalizados e assentados, correndo por conta do favorecido toda
e qualquer despesa inerente a esses serviços, bem como à sua manutenção;
d. Para os lotes das quadras 26, 27 e 28 os proprietários são obrigados,
sob sua responsabilidade, a implantar tanque séptico, filtro anaeróbio e sumidouro,
de acordo com a NBR 7229 e NBR 13969 da ABNT, de conformidade com projeto
sempre previamente apresentado antes da ocupação dos lotes;
4.2. Energia Elétrica, Telefone e TV a Cabo
a.
A ligação de energia elétrica deverá ser solicitada diretamente na Empresa Elétrica
Bragantina S/A (Rede Bragantina);
b. O fornecimento de energia será feito por meio de cabos aéreos e a entrada
de luz (local do medidor) deve ser executada conforme padrão usual da
Concessionária local.