Novo Plano
Diretor de SP 2014
Novas diretrizes e consequências para o mercado imobiliário
1
Eixos de Estruturação de Transformação Urbana (4 x)
O que é o Eixo?
Principais regras de uso
do Eixo de Transformação:
São áreas próximas à
infraestrutura de transporte
público que tiveram seu
potencial construtivo
residencial incentivado.
O incentivo serve para
áreas onde já existe essa
infraestrutura e servirá
futuramente para áreas onde
haverá inauguração de
novas linhas de metrô,
trem e corredor de ônibus.
1. Número mínimo de unidades residenciais
2. Fachada ativa – fruição pública com lojas
3. Uma vaga por unidade sem
prejuízo da área computável
4. Frente mínima
5. Sem limite de gabarito
• Raio de 400m a 600m das estações
• Linha paralela ao metrô e corredor
de ônibus, de 150m a 300m
• Área poderá ser revista no projeto
de lei de Uso e Ocupação do Solo,
a ser aprovado futuramente
incentivos para
uso misto
Marg. Tie
cota máxima
de terreno
por unidade
habitacional
tê
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Celso
9L
Garcia
largura
mínima
da calçada
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P
Tamanho de
lote mínimo
Ampliação do
coeficiente de
aproveitamento (CA)
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Jacu-Pessê
inh
desincentivos
para garagens
fruição
pública
* Lotes com área superior a 5.000 m2 podem ter no máximo 25% de sua testada fechada por muros.
** Os parâmetros mínimos definidos para os lotes deverão ser aplicados aos novos parcelamentos.
fachada ativa
+Proibição de
muro contínuo*
tamanho
mínimo
de testada**
2
Setores de Desenvolvimento
(subtópico das macroáreas)
Macroáreas de Estruturação Metropolitana
(OU existentes + Arcos)
Existem operações urbanas
vigentes, são elas:
• Faria Lima
• Água Espraiada
• Chucri Zaidan
• Operação Urbana Centro
Foram sugeridas submacroáreas, denominadas arcos,
que terão regras específicas e se transformarão em
futuras operações urbanas, que são:
2.1
Nos 4 setores da imagem ao lado, há incentivo de construção
e ocupação de empreendimentos comerciais, corporativos e
empresas, com o objetivo de qualificar e levar emprego para
áreas essencialmente residenciais ou subutilizadas.
• Arco Tiête
• Arco Leste
• Arco Tamanduateí
• Arco Jurubatuba
• Arco Pinheiros
• Incentivo para
empreendimentos
comerciais –
aproveitamento de 4x
sem outorga onerosa
Foram estabelecidas datas para legislar as diretrizes das
futuras operações. Enquanto não há diretrizes, essas áreas
possuem gabarito de térreo + 8 andares e aproveitamento
máximo de 2 vezes.
FERNÃO DIAS
NOROESTE
JACÚ-PÊSSEGO
AVENIDA CUPECÊ
• Faria Lima • Água Espraiada
• Chucri Zaidan
• Ou Centro
3
Urbanização Consolidada (Remanso)
Qualificação e Redução de Vulnerabilidade (ZEIS)
ZEIS – Zonas Especiais de Interesse Social
O Remanso são áreas localizadas principalmente nos miolos dos
bairros, onde não haverá incentivo de ocupação vertical, limitando os
futuros empreendimentos a 8 andares, com aproveitamento máximo
de 2 vezes o tamanho do terreno.
Nessas áreas, o numero de vagas por apartamento
não prejudica o potencial construtivo do terreno.
A Prefeitura denominou zonas especiais de
interesse social com o objetivo de ocupá-las
ou regularizá-las como áreas de habitações
para a população com menor poder aquisitivo.
Principais Consequências da Mudança
do Novo Plano Diretor
ZEIS 1
ZEIS 2
ZEIS 3
ZEIS 4
ZEIS 5
143 km
13,8 km
6,8 km
4,9 km
3,5 km
• Ocupações
irregulares
• Áreas não
edificadas /
subutilizadas
• Imóveis ociosos
/ subutilizados
/ abandonados
com
infraestrutura
próxima ao
Centro
• Glebas
• Glebas
• Terrenos
dentro da
área de
mananciais
• Terrenos
vazios ou
subutilizados em
áreas dotadas
de serviços e
infraestrutura
urbana
• Favelas
• Interesse
para
produção
de HIS
4
5
• Aumento do custo da outorga onerosa em função
do novo cálculo e tabela de valor venal da prefeitura,
com tendência de aumento do preço de imóveis.
• Aumento do preço dos terrenos localizados nos eixos
de transformação urbana.
• Valorização dos apartamentos com mais de uma
vaga e/ou com vagas extras localizadas nos eixos.
• Tendência de lançamentos com unidades mais
compactas nas áreas de eixo de transformação urbana.
• Valorização de unidades em estoque a partir do 9º
andar, em áreas que viraram remanso.
• 172 km2 - transformandos em ZEIS
Este é um material interno da Trisul. Proibida a divulgação e reprodução.
Impresso em set/2014.