TRAJETÓRIA DO MERCADO
IMOBILIÁRIO E CENÁRIOS FUTUROS
Fonte:SMDU/SP
Fonte:SMDU/SP
Fonte:SMDU/SP
Fonte:SMDU/SP
Fonte:SMDU/SP
CENÁRIO
Apresentação
do PL 688/13
na CMSP
26/09/2013
2,3%
PIB
Apresentação
do PL 272/15
na CMSP
Início das
Audiências
Públicas pela
CPUMMA
04/07/2014
02/06/2015
22/06/2015
08/2015
0,3%
PIB
- 0,2%
PIB
- 0,2%
PIB
-2,6%
PIB
Promulgado o
PDE Lei nº
16.050/14
PL 272/2015 - ZONEAMENTO
Disciplina o parcelamento, o uso e a ocupação do
solo no Município de São Paulo,
de acordo com a Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014
Fonte:SMDU/SP
CALÇADAS LARGAS
O MERCADO IMOBILIÁRIO e o
ZONEAMENTO
TAMANHO MÁXIMO DO LOTE
OUTORGA ONEROSA
GABARITO DE ALTURA
ZONA DE TRANSIÇÃO
ÁREAS NÃO COMPUTÁVEIS
VIABILIDADE EM ZEIS
TAMANHO MÁXIMO DO LOTE
LOTE MÉDIO
MENORES que 5.000m²
incentivos
- fruição pública
Fonte:SMDU/SP
LOTE MÉDIO
LOTE MÉDIO
de 10.000m² a 15.000m²
MAIORES que 15.000m²
condicionantes
loteamento
- fruição pública
- fachada ativa
- limite fechamento por muros
-abertura de viário
- doação de área verde
- doação de área institucional
- destinação de área sem afetação
conforme carências regionais
ZM = 15,76%
28 m
ZC = 5,87%
Fonte:SMDU/SP
ÁREAS NÃO COMPUTÁVEIS
Fonte:SMDU/SP
GABARITO DE ALTURA
ZM = 15,76%
28 m
ZC = 5,87%
Fonte:SMDU/SP
QUOTA AMBIENTAL
Fonte:SMDU/SP
QUOTA AMBIENTAL
Fonte:SMDU/SP
QUOTA AMBIENTAL
Fonte:SMDU/SP
QUOTA AMBIENTAL
1. Todos os lotes devem atender a taxa de permeabilidade (Quadro 3).
2. Lotes com área superior a 500m² devem atender pontuação mínima de QA (Quadro 3A)
3. A pontuação mínima varia conforme o território e o tamanho do lote (Mapa da Quota
Ambiental).
4. A pontuação mínima pode ser atendida por meio de diversas soluções edilícias,
tecnológicas e paisagísticas (cada solução tem uma determinada pontuação, conforme
Quadro 3B).
5. Quando se pretender pontuação da QA superior à mínima, poderão ser concedidos
incentivos econômicos (desconto na contrapartida financeira da outorga onerosa –
Quadro 3C).
6. Quando se pretender diversas soluções tecnológicas que sejam passiveis de certificação,
poderão ser concedidos incentivos de acordo com o nível da certificação atendida (art. 78).
Fonte:SMDU/SP
PERIMETROS DE QUALIFICAÇÃO AMBIENTAL
QUOTA AMBIENTAL
Foram
definidos
a
partir
das
condicionantes ambientais existentes na
cidade, em especial as relacionadas à
drenagem urbana, ilhas de calor e
vegetação.
Os valores da pontuação mínima exigida
variam no território, considerando as
condicionantes ambientais e o potencial
de transformação urbana.
Áreas da cidade com baixa qualificação
ambiental (drenagem, microclima e
vegetação) em geral, devem pontuar
mais, assim como as áreas que já
apresentam boa qualificação ambiental e
que portanto devem ser preservadas.
Fonte:SMDU/SP
EXEMPLO DE APLICAÇÃO: LEI VIGENTE
QUOTA AMBIENTAL
PONTUAÇÃO ATINGIDA
V = 0,10
D = 0,23
Vol. do reservatório = 7.650 litros*
QA = 0,15
* Volume do reservatório calculado com
base na Lei da Piscinha (13.276/02)
Área do lote: 1.000 m2
Acessar simulador em: http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/arquivos-do-pl/
Fonte:SMDU/SP
EXEMPLO DE APLICAÇÃO: PL 272/15
QUOTA AMBIENTAL
PONTUAÇÃO ATINGIDA
T.P. = 0,15
V = 0,49
D = 0,29
Vol. do reservatório = 6.300 litros*
QA = 0,38 (obrigatório 0,37)
* Acrescido do Reservatório de
aproveitamento de águas pluviais com
volume de 3.100 litros (obrigatório - art. 75)
Área do lote: 1.000 m2
Acessar simulador em: http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/arquivos-do-pl/
Fonte:SMDU/SP
POTENCIAL DE QUALIFICAÇÃO AMBIENTAL: COMPARATIVO LEI VIGENTE E PL 272/15
Lei vigente
Fonte:SMDU/SP
PL 272/15
INCENTIVOS PREVISTOS
1) ATENDIMENTO DA PONTUAÇÃO
MAIOR QUE A QA MÍNIMA
OBRIGATÓRIA
DESCONTO NO VALOR TOTAL DA
OUTORGA ONEROSA OU BENEFÍCIO
EM ÁREA NÃO COMPUTÁVEL
2) CERTIFICAÇÃO DE
SUSTENTABILIDADE
DESCONTO NO VALOR TOTAL DA
OUTORGA ONEROSA
DINÂMICA DOS INCENTIVOS
Desconto contrapartida financeira outorga onerosa
QUOTA AMBIENTAL
Máxima
20%
CERTIFICAÇÃO
Mínima
7%
QA
1,33%
1,5X QA
Mínimo
Fonte:SMDU/SP
4X QA
Mínimo
ESTUDO
Fonte:SMDU/SP
ESTUDO
Fonte:SMDU/SP
Fonte:SMDU/SP
ESTUDO
Fonte:SMDU/SP
Fonte:SMDU/SP
ESTUDO
Fonte:SMDU/SP
ZONA DE TRANSIÇÃO
Art. 59. O gabarito
de altura máxima
da edificação será o definido
no Quadro 3 desta lei, exceto nas quadras nas quais em mais de
50% (cinquenta por cento) da área dos lotes as edificações
existentes já tenham ultrapassado os limites previstos no
referido quadro, hipótese em que o gabarito de altura máxima será
o da maior edificação já construída na quadra.
Parágrafo único. Serão consideradas, para fins de aplicação da exceção
prevista no “caput” deste artigo, as áreas dos lotes com edificações
existentes com gabarito maior que o disposto nesta lei.
ZONA DE TRANSIÇÃO
Fonte:SMDU/SP
ZONA DE TRANSIÇÃO
ZONA PREDOMINANTEMENTE RESIDENCIAL - ZPR
Criadas para compreender porções do território destinadas majoritariamente ao uso residencial, bem como a
atividades não residenciais compatíveis com o uso residencial, com densidades construtiva e demográfica
baixas.
OBJETIVOS:

Possibilitar a instalação de usos não residenciais compatíveis com o uso residencial;

Manter densidades construtivas e demográficas baixas;
CRITÉRIOS PARA ALTERAÇÃO DE ZER PARA ZPR:

Existência de diversas vias com intensidade de fluxo de automóveis ou de transporte público coletivo.

A trama urbana resultante dessas vias deve favorecer a demarcação de ZPR ao invés de Zonas
Corredores de modo a evitar que determinados lotes localizados em ZER fiquem isolados (num cenário
de demarcação de Zonas Corredores).

Indícios de deterioração do uso do solo em parte da ZPR, como existência de imóveis vazios e ociosos.

Existência de demanda da sociedade e/ou de reconhecimento das características locais pela
Subprefeitura.
ZONA DE TRANSIÇÃO
ZER-1 = 2,19%
ZER – 2 = 0,07%
ZER - TOTAL = 2,26
ZCOR1 = 0,22 %
ZCOR2 = 0,29 %
ZCOR3 = 0,11 %
ZCOR – TOTAL = 0,62%
ZPR = 0,15%
POSSIBILIDADES DE APRIMORAMENTO DO PL 272/15
MEDIDAS PARA PROTEÇÃO DAS ZER E DAS ZONAS CORREDORES
ZONA DE TRANSIÇÃO
Medidas para proteção da ZER em relação à ZCOR e da ZCOR em relação às
demais zonas:
1. Possibilidade de incidência da ZCOR lindeira a outras zonas para adequar a
transição de densidades e usos da ZER (ZCOR incidindo dos dois lados da via);
2. Impedimento do acesso secundário por via paralela e interna à ZER;
3. Impedimento do remembramento de lotes no sentido transversal ao eixo da
ZCOR (evitar a extensão do “efeito” corredor);
4. Impedimento do desdobro de lotes no sentido transversal ao eixo da ZCOR
(evitar a extensão do “efeito” corredor).
5. Controle de acesso em lotes de esquina (evitar a extensão do “efeito”
corredor).
POSSIBILIDADE DE INCIDÊNCIA DA ZCOR LINDEIRA A OUTRAS ZONAS
ZONA DE TRANSIÇÃO
Possibilidade de
incidência da ZCOR junto
a outras zonas (Exemplo:
Zona Mista, Zona Eixo de
Estruturação)
ZER
ZCOR
ZEU
ZM
Fonte:SMDU/SP
IMPEDIMENTO DO ACESSO SECUNDÁRIO EM VIA INTERNA À ZER
ZONA DE TRANSIÇÃO
Proibido acesso
pela via paralela
e interna à ZER
(caso de lotes
com 2 frentes)
Fonte:SMDU/SP
IMPEDIMENTO DO DESDOBRO DE LOTES NO SENTIDO TRANSVERSAL
ZONA DE TRANSIÇÃO
Proibido
desdobro de
lotes no
sentido
transversal
Fonte:SMDU/SP
CONTROLE DE ACESSO EM LOTES DE ESQUINA
ZONA DE TRANSIÇÃO
Controlar o
acesso de
veículos em
lotes de
esquina, para
não incomodar
ZER
Fonte:SMDU/SP
ZEIS
Fonte:SMDU/SP
CONCEITO
ZEIS
Tipo de ZEIS
ZEIS 1 (2)
ZEIS 2
ZEIS 3
ZEIS 4
ZEIS 5
Definição
áreas ocupadas por favelas,
loteamentos irregulares e
empreendimentos habitacionais
de interesse social
lotes e glebas vazios ou
subutilizados
imóveis subutilizados,
encortiçados, em áreas com boa
infraestrutura
vazios em área de proteção de
mananciais
vazios em áreas com boa
infraestrutura
(1)
Ver regra de enquadramento nas disposições de ZEIS.
(2)
Implementação dependente de plano de urbanização.
(3)
CA máximo pode ser majorado por CAHEIS.
Fonte:SMDU/SP
Área mínima de
CA máximo
lote (m²) (1)
% de destinação área construída
HIS 1
HIS 2
HMP
R ou NR
> 1.000
2,5 (3)
min. 60%
perm.
máx. 20%
> 1.000
4
min. 60%
perm.
máx. 20%
> 500
4
min. 60%
perm.
máx. 20%
> 1.000
2
min. 60%
perm.
máx. 20%
> 1.000
4
min. 40%
perm.
máx. 40%
ZEIS NO PL 272/15
Fonte:SMDU/SP
ZEIS NO PL 272/15
PDE = 144,7 km²
LPUOS = 130,3 km²
Redução de 10 %
- Substituição de áreas em ZEIS-1 como:
ZMISu = 5,3 km2
ZMISa = 5,3 km2
ZC-ZEIS = 1,5 km2
- Demarcação de novas áreas irregulares
conforme solicitações do processo
participativo
Fonte:SMDU/SP
ZEIS NO PL 272/15
PDE = 16,2 km²
LPUOS = 14,9 km²
Redução de 8,0 %
- Exclusão de grandes áreas impróprias à
promoção da habitação no
entroncamento de rodovias e áreas em
conflito com parques previstos
- Demarcação de novas áreas em locais
propícios, sem projetos protocolados e
áreas com projetos em andamento da
COHAB e SEHAB
Fonte:SMDU/SP
ZEIS NO PL 272/15
PDE = 8,4 km²
LPUOS = 8,9 km²
Aumento de 6 %
- Demarcação de novas áreas em locais
propícios, sem projetos protocolados e
áreas com projetos em andamento da
COHAB e SEHAB
- Manutenção das áreas demarcadas pelo
PDE com residências e indústrias ativas
(pela condição do art. 55 do PDE)
Fonte:SMDU/SP
ZEIS NO PL 272/15
PDE = 4,5 km²
LPUOS = 4,7 km²
Aumento de 4,5 %
- Revisão de perímetros de acordo com os
parques previstos pelo PDE
- Demarcação de novas áreas com
projetos em andamento da COHAB e
SEHAB, em que não havia conflito com
ZEPAM e ZPDS
Fonte:SMDU/SP
ZEIS NO PL 272/15
PDE = 6,8 km²
LPUOS = 5,9 km²
Redução de 13,2 %
- Substituição de ZEIS-5 por ZEIS-3 no
perímetro da futura Operação Urbana
Bairros do Tamanduateí
Fonte:SMDU/SP
Obrigado.
www.paulofrange.com.br