Desafios para o Registro da
Regularização Fundiária Urbana no
Estado de Goiás
Desafios para o Registro da Regularização Fundiária Urbana no Estado
Conceitos
 A Regularização Fundiária é um processo para transformar terra urbana em terra
urbanizada (com infraestrutura e integração à cidade), interferindo positivamente na
gestão dos territórios urbanos, já que os assentamentos regularizados passam a
integrar as rotinas administrativas dos municípios.
 Dimensão jurídica da regularização fundiária: visa enfrentar o problema da
irregularidade dominial, em que o possuidor ocupa uma terra pública sem um título
que lhe dê segurança jurídica sobre essa posse.
 Dimensões urbanística e ambiental: objetivam superar o problema dos assentamentos
implantados sem o devido licenciamento e em desacordo com a legislação urbana e de
proteção ao meio ambiente.
 Dimensão social: importante nas ocupações de baixa renda, de forma a ampliar o
direito à cidade, o exercício da cidadania e assegurar sustentabilidade a todo o processo
de regularização fundiária.
Desafios para o Registro da Regularização Fundiária Urbana no Estado
Principais atores no processo de Regularização Fundiária
 Municípios, Estados, Distrito federal, União ou Órgãos Delegados da
Administração Indireta
 Cartórios de Registro de Imóveis
 Beneficiários dos Processos de Regularização Fundiária de Interesse Social
Desafios para o Registro da Regularização Fundiária Urbana no Estado
Aplicabilidade do processo de Regularização Fundiária
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE SOCIAL: aplicável a assentamentos irregulares
ocupados predominantemente por população de baixa renda e que atendam pelo menos
um dos seguintes requisitos:
 Estejam ocupados de forma mansa e pacífica há pelo menos 5 anos;
 Estejam localizados em Zona Especial de Interesse Social (ZEIS) ;
 No caso de áreas públicas, sejam declarados de interesse social para implantação de
projetos de regularização fundiária de interesse social.
Zona especial de Interesse Social (ZEIS) é a parcela de
área urbana instituída pelo Plano Diretor ou definida por
outra Lei Municipal, destinada predominantemente à
moradia de população de baixa renda e sujeita a regras
específicas de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo.
Desafios para o Registro da Regularização Fundiária Urbana no Estado
Etapas da Regularização Fundiária
O processo de Regularização Fundiária com a titulação e o registro imobiliário é
desenvolvido em várias etapas que, em geral, englobam as seguintes atividades:
Levantamento Topográfico;
Levantamento socioeconômico e cadastro social dos moradores;
Elaboração e aprovação do projeto de regularização fundiária;
Registro do parcelamento;
Abertura das matrículas dos lotes;
Titulação e registro imobiliário;
Todo o processo é acompanhado por trabalho social e participação dos interessados.
Desafios para o Registro da Regularização Fundiária Urbana no Estado
Aplicação da Lei 11.977/2009
O PROJETO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA é o instrumento criado pela Lei nº
11.977/2009 para o planejamento das soluções jurídicas, urbanísticas e ambientais.
No projeto de regularização fundiária devem ser identificadas e definidas, no mínimo:
 As áreas ou lotes a serem regularizados e, quando for o caso, as edificações a serem
realocadas;
 As vias de circulação existentes ou projetadas e, quando possível, outras áreas
destinadas a uso público;
 As medidas necessárias para a promoção da sustentabilidade urbanística, social e
ambiental da área ocupada, incluindo as compensações urbanísticas e ambientais
previstas em lei;
 As condições para promover a segurança da população em situações de risco;
 As medidas previstas para adequação da infraestrutura básica.
Desafios para o Registro da Regularização Fundiária Urbana no Estado
Aplicação da Lei 11.977/2009
REGISTRO DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE ASSENTAMENTOS URBANOS
Disciplinado na Lei nº 11.977/2009 e na Lei nº 6.015/1973 – Lei de Registros Públicos,
alterada pela Lei nº 12.424/2011, que também estabeleceu mecanismos gerais, úteis para
a regularização fundiária, referentes à retificação de registro e à abertura de matrícula de
áreas públicas.
Deve ser dirigido ao Oficial do registro de imóveis envolvendo:
 Abertura de matrícula para a área objeto de regularização, se não houver;
 Registro do parcelamento decorrente do projeto de regularização fundiária;
 Abertura de matrícula, de ofício, para cada uma das parcelas resultantes do
parcelamento decorrente do projeto de regularização fundiária, inclusive das áreas
destinadas a uso público.
Desafios para o Registro da Regularização Fundiária Urbana no Estado
Aplicação da Lei 11.977/2009
Na regularização fundiária de interesse social, o registro do parcelamento deve ser feito
independente de retificação, mediante a apresentação dos seguintes documentos:
 Certidão atualizada da matrícula do imóvel;
 Projeto de regularização fundiária aprovado, se for o caso;
 Memorial Descritivo dos lotes.
Desafios para o Registro da Regularização Fundiária Urbana no Estado
Aplicação da Lei 11.977/2009
GRATUIDADE NO REGISTRO DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE SOCIAL
A Lei nº 11.977/2009 e a Lei nº 6.015/1973 preveem gratuidade de alguns atos de registro,
a saber:
O registro dos parcelamentos oriundos da regularização fundiária de interesse social;
 O primeiro registro de direito real constituído em favor de beneficiário de regularização
fundiária de interesse social em áreas urbanas;
 A primeira averbação de construção residencial de até 70 m² (setenta metros
quadrados) de edificação em áreas urbanas objeto de regularização fundiária de
interesse social; (Inciso II, art. 290-A da Lei nº 6.015/1973 )
 A registro de título de legitimação de posse, concedido pelo poder público e de sua
conversão em propriedade;
 Outros atos decorrentes de regularização fundiária de interesse social a cargo da
administração pública.
Desafios para o Registro da Regularização Fundiária Urbana no Estado
Aplicação da Lei 11.977/2009
Finalidade
Transferência ou
aquisição
de propriedade
(domínio pleno)
Transferência ou
aquisição de
domínio útil
(direito real sobre
coisa alheia)
Reconhecimento
ou Transferência
de direitos
possessórios
Instrumento
Doação (alienação gratuita)
Aplicação
Requisitos
Áreas públicas e privadas
No caso de bens públicos, prévia avaliação e
autorização legislativa. Licitação dispensada
no caso de regularização de interesse social.
Compra e venda (alienação
onerosa)
Áreas públicas e privadas
CUEM – Concessão de Uso
Especial para fins de Moradia
Áreas públicas
Posse com intenção de dono, ininterrupta e
sem oposição, de área urbana de até 250 m²,
anterior a 30 de junho de 1996
Áreas públicas e privadas
No caso de bens públicos, prévia avaliação e
autorização legislativa. Licitação dispensada
no caso de regularização de interesse social.
Legitimação de Posse
Áreas públicas
ou privadas;
Prévio procedimento de demarcação
urbanística em procedimento de
regularização fundiária de interesse social;
Posse mansa e pacífica;
Beneficiário não pode ser concessionário,
foreiro ou proprietário de outro imóvel
urbano ou rural.
Cessão de Posse
Áreas em processo de desapropriação
com imissão na posse em favor do ente
expropriante
Imissão na posse pelo Poder Público em
processo de desapropriação
CDRU – Concessão de Direito
Real de Uso
Desafios para o Registro da Regularização Fundiária Urbana no Estado
Aplicação Da Lei 17.545/2012
Regularização Fundiária é o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais
e sociais que visem à regularização de ocupações irregulares e/ou clandestinas
implementadas em imóveis urbanos de domínio do Estado de Goiás e à titulação de
seus ocupantes.
A autorização para a regularização fundiária compreenderá:
I – regularização fundiária de interesse social, em que se enquadram as ocupações
realizadas pela população de baixa renda, nos casos:
a) de conjuntos habitacionais ou assentamentos de famílias carentes consolidados
pelo Estado de Goiás;
b) de áreas declaradas de interesse para a implantação de projetos de regularização;
c) de áreas desapropriadas pelo Estado para fins de regularização;
d) de áreas definidas em plano diretor como de especial interesse social;
II – regularização fundiária de interesse específico, quando não caracterizado o
interesse social, desde que a ocupação tenha se dado, pacífica e espontaneamente,
até 22 de novembro de 1988, data de instalação da Assembleia Estadual Constituinte.
Desafios para o Registro da Regularização Fundiária Urbana no Estado
Aplicação Da Lei 17.545/2012
DA DOAÇÃO
A regularização fundiária far-se-á por doação somente quando:
I – o imóvel, com área de até 500m² (quinhentos metros quadrados), considerada a
hipótese de ocupação irregular, for ocupado em ação direcionada à habitação de
interesse social, promovida pelo poder público estadual, isoladamente ou em parceria
com outros entes federados ou entidades, em empreendimento iniciado até 31 de
dezembro de 2010;
II – tratar-se de imóvel utilizado para finalidade residencial, mista ou comercial de
âmbito local;
III – o ocupante atual comprovar:
a) a condição de beneficiário originário de programa habitacional por meio do qual se
deu a ocupação, independentemente de comprovação de renda; ou
b) a ocupação irregular ter ocorrido há mais de 8 (oito) anos, contados
regressivamente da data de publicação do edital do respectivo processo de
regularização, devendo o ocupante enquadrar-se na condição de baixa renda;
Desafios para o Registro da Regularização Fundiária Urbana no Estado
Aplicação Da Lei 17.545/2012
DA DOAÇÃO
IV – o beneficiário ou qualquer membro da entidade familiar não for proprietário,
concessionário ou possuidor de outro imóvel urbano ou rural, nem houver sido
beneficiário de outro programa habitacional.
Parágrafo único. Cada beneficiário ou entidade familiar poderá receber em doação
apenas 1 (um) imóvel.
Caberá à Secretaria de Estado de Gestão e Planejamento manifestar-se acerca
da conveniência e oportunidade em ser promovida regularização fundiária,
competindo à Secretaria de Estado de Infraestrutura, Cidades e Assuntos
Metropolitanos opinar nos casos de regularização por interesse social, com a
oitiva, em qualquer das situações, da Procuradoria-Geral do Estado.
Desafios para o Registro da Regularização Fundiária Urbana no Estado
Fluxograma da Regularização Fundiária
1
Ofício do interessado solicitando a
Regularização Fundiária (coletiva)
Análise interna, na AGEHAB,
dos documentos solicitados.
2
A AGEHAB encaminha solicitação ao
GOVERNADOR
3
Aprovação do GOVERNADOR
4
SECIDADES
CONVENIÊNCIA E OPORTUNIDADE
SEGPLAN
PGE
5
6
7
Desafios para o Registro da Regularização Fundiária Urbana no Estado
Fluxograma da Regularização Fundiária
8
Abertura do Convênio
9
Cadastramento
10
Aprovação dos cadastros na GECAT
11
Lançamento dos limites e confrontações no SICAT
12
Publicação do Comunicado Padrão no Diário
Oficial e em Jornal de Grande Publicação
Desafios para o Registro da Regularização Fundiária Urbana no Estado
Fluxograma da Regularização Fundiária
13
Impressão das escrituras
Formulário para impressão das escritura









Formulário confeccionado em papel moeda;
7 itens de segurança;
Frente com fundo artístico (marca d’agua);
Frente com brasão do estado de Goiás reagente a luz Ultra Violeta;
Trama com tinta anti-xerox e trama com fundo ante cópia;
Borda em contorno com micro letra;
Verso com desenho numismático;
Verso com fundo “NULO” invisível reagente a hipocloreto;
Formulário numerado com digito verificador;
Desafios para o Registro da Regularização Fundiária Urbana no Estado
Fluxograma da Regularização Fundiária
13
Impressão das escrituras
Desafios para o Registro da Regularização Fundiária Urbana no Estado
Fluxograma da Regularização Fundiária
Valor da folha
de escritura
com segurança
R$ 0,144
Valor gasto
por
beneficiário
0,144 x 12fls =
R$ 1,73
13
Impressão das escrituras
14
Coleta das assinaturas
Beneficiários / AGEHAB / PGE
15
Registro no Cartório
16
ENTREGA DAS
ESCRITURAS
Lei 11.977/2009
Art. 68 - Não serão
cobradas custas e
emolumentos do
título de legitimação e
de sua conversão em
título de propriedade e
dos parcelamentos
oriundos da
regularização
fundiária de interesse
social.
Desafios para o Registro da Regularização Fundiária Urbana no Estado
Entrega dos Títulos
→ Os títulos são a garantia de propriedade do imóvel - “Percepção de segurança”;
→ São importantes para promover inclusão, garantir permanência, reconhecer direitos,
erradicar pobreza;
→ Razões: segurança individual / conflitos com proprietários / conflitos domésticos e
familiares / problemas de demarcação / pressões externas (mercado, meio ambiente);
→ Os beneficiários são avisados do dia da entrega;
→ Os títulos são entregues ao titulares do imóvel e registrados no cartório competente;
Depois de cumpridas todas as etapas, enfim os moradores serão os proprietários de
verdade: com a escritura na mão!