Cosit
Fls. 1
Coordenação-Geral de Tributação
Solução de Consulta nº 214 - Cosit
Data
21 de julho de 2014
Processo
Interessado
CNPJ/CPF
ASSUNTO: NORMAS GERAIS DE DIREITO TRIBUTÁRIO
INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS. REGIME
TRIBUTAÇÃO (RET). OPÇÃO. PRAZO.
ESPECIAL
DE
É admissível a opção pelo Regime Especial de Tributação (RET) aplicável
às incorporações imobiliárias, instituído pelos arts. 1º a 10 da Lei nº
10.931, de 2004, enquanto houver receitas a receber, relativas à
incorporação imobiliária objeto da opção, sujeitas ao pagamento mensal
unificado.
Dispositivos Legais: Lei 10.931, de 2004, arts. 1º, 2º e 4º, § 5º; Instrução
Normativa RFB nº 1.435, de 2013, arts. 3º e 5º, §§ 1º, 8º e 9º.
Relatório
1.
O interessado, pessoa jurídica de direito privado, formula consulta sobre
interpretação da legislação tributária, atualmente regulamentada pela Instrução Normativa RFB
nº 1.396, de 16 de setembro de 2013 (norma de regência do presente processo, conforme
explicita o seu art. 34), acerca da opção pelo Regime Especial de Tributação (RET) aplicável
às incorporações imobiliárias, instituído pelos arts. 1º a 10 da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de
2004.
2.
Informa que atua no ramo de incorporação imobiliária e possui um
empreendimento em andamento, o qual teve início em 01.04.2011. Diz que não fez a opção
pelo RET no início do empreendimento e, ao consultar a legislação ficou em dúvida se poderia
optar pelo Regime, com o empreendimento em andamento, pois “os artigos objetos da dúvida
não deixam clara a possibilidade ou não de opção com o empreendimento em curso” (reportase aos arts. 1º e 2º da Lei nº 10.931, de 2004, e aos arts. 1º e 2º da Instrução Normativa RFB nº
934, de 27 de abril de 2009).
3.
Entende que, atendidos os requisitos estabelecidos na Lei nº 10.931, de
2004, e na Instrução Normativa RFB nº 934, de 2009, poderá ainda optar pelo RET. Pergunta
se está correto em seu entendimento.
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Fundamentos
4.
O Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações
imobiliárias, instituído pelo art. 1º da Lei nº 10.931, de 2004, consiste no pagamento mensal
unificado, equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, do Imposto de
Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ), da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), da
Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do
Servidor Público (Contribuição para o PIS/Pasep) e da Contribuição para o Financiamento da
Seguridade Social (Cofins). Até 27 de dezembro de 2012, o pagamento mensal era equivalente
a 6% (seis por cento) das receitas mensais recebidas (art. 4º, caput, da Lei nº 10.931, de 2004;
art. 4º da Medida Provisória nº 601, de 28 de dezembro de 2012; arts. 16 e 49, inciso I, da Lei
nº 12.844, de 19 de julho de 2013; Ato do Presidente da Mesa do Congresso Nacional nº 36, de
5 de junho de 2013, publicado no Diário Oficial da União de 6 de junho de 2013).
4.1.
No caso de “projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse
social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009”
(sublinhou-se), o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos antes
referidos será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida, até 31 de dezembro
de 2014 (art. 4º, § 6º, da Lei nº 10.931, de 2004, com a redação do art. 52 da Lei nº 12.350, de
20 de dezembro de 2010).
4.2.
O § 7º do art. 4º da Lei nº 10.931, de 2004, estabelece que se consideram
projetos de incorporação de imóveis de interesse social os destinados à construção de unidades
residenciais no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), de que trata a Lei nº
11.977, de 7 de julho de 2009, de até determinado valor.
4.3.
Tomadas em consideração as diversas alterações do texto do § 7º do art. 4º
da Lei nº 10.931, consolidadas no § 5º do art. 5º da Instrução Normativa RFB nº 1.435, de 30
de dezembro de 2013, que majoraram o valor comercial das unidades habitacionais, a
incorporadora ficou autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de
tributos equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida pelo contrato de
incorporação de unidades residenciais de interesse social de valor comercial de:
a) até R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), caso a construção tenha sido
iniciada a partir de 31 de março de 2009 até 27 de julho de 2010;
b) até R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais), caso a construção tenha
sido iniciada a partir de 28 de julho de 2010 até 30 de novembro de 2011;
c) valor comercial de até R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais), caso a
construção tenha sido iniciada a partir de 1º de dezembro de 2011 até 27 de dezembro de 2012;
e
d) valor comercial de até R$ 100.000,00 (cem mil reais), caso a
construção tenha sido iniciada a partir de 28 de dezembro de 2012.
5.
A Instrução Normativa RFB nº 934, de 27 de abril de 2009, disciplinava o
RET até a edição da Instrução Normativa RFB nº 1.435, de 30 de dezembro de 2013, norma
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atualmente vigente. Os requisitos exigidos para formalização da opção pelo Regime estão
consignados no art. 2º da Lei nº 10.931, de 2004, e no art. 3º da Instrução Normativa RFB nº
1.435, de 2013 .
5.1.
Convém destacar que não se está aqui a tratar da opção pelo regime
destinado às empresas construtoras contratadas para construir unidades habitacionais no
âmbito do PMCMV, previsto no art. 2º da Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009, a qual está
regulada no art. 13 da Instrução Normativa RFB nº 1.435, de 2013.
6.
No que diz respeito aos aspectos temporais da opção pelo RET, cumpre
analisar os arts. 1º, 2º e 4º, § 5º, da Lei nº 10.931, de 2004 (sublinhou-se):
Art. 1º Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações
imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de
crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que
compõem a incorporação.
Art. 2º A opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. 1º será
efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:
I - entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade
competente da Secretaria da Receita Federal, conforme regulamentação a ser
estabelecida; e
II - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária,
conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de
1964.
(...)
Art. 4º Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a
incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% (quatro por cento)
da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal
unificado do seguinte imposto e contribuições: (Redação dada pela Lei nº 12.844,
de 2013.)
(...)
§ 5º A opção pelo regime especial de tributação obriga o contribuinte a fazer o
recolhimento dos tributos, na forma do caput deste artigo, a partir do mês da
opção. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005.)
7.
É mister acrescentar que o art. 3º da Instrução Normativa RFB nº 1.435, de
2013 (art. 2º da Instrução Normativa RFB nº 934, de 2009), dita que a opção pela aplicação do
RET à incorporação imobiliária será considerada efetivada quando atendidos os requisitos
listados no seu caput, na ordem nele apresentada, consistindo, entre outros, na apresentação do
formulário “Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação”, acompanhado do termo de
constituição de patrimônio de afetação da incorporação, firmado pelo incorporador e, quando
for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição, e averbado no Cartório de
Registro de Imóveis (o que se deve dar na forma prevista nos seus §§ 3º e 4º).
8.
Essas disposições, em especial, e as demais atinentes ao RET (constantes
da Lei nº 10.931, de 2004, e da norma que o regulamenta), levam às constatações que se
seguem.
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8.1.
A partir do mês em que efetivada a opção pela aplicação do RET a
determinada incorporação, o contribuinte fica obrigado ao recolhimento dos tributos a ela
pertinentes nos moldes desse regime (art. 4º, § 5º, da Lei nº 10.931, de 2004).
8.2.
O valor devido mensalmente no RET é calculado com base na receita
mensal recebida, ou seja, segundo o regime de caixa (art. 4º, caput, da Lei nº 10.931, de 2004).
Considera-se receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de
unidades imobiliárias que compõem cada incorporação submetida ao RET, bem como as
receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação; as demais receitas
recebidas pela incorporadora, relativas às atividades da incorporação submetida ao RET,
inclusive as decorrentes de aplicações no mercado financeiro, serão tributadas na incorporadora
(art. 5º, §§ 1º, 8º e 9º, da Instrução Normativa RFB nº 1.435, de 2013; art. 4º, §§ 5º, 7º e 8º da
Instrução Normativa RFB nº 934, de 2009).
8.3.
A opção pelo RET é irretratável e implica a sujeição da incorporação ao
pagamento unificado de tributos enquanto houver receitas a receber (art. 1º da Lei nº 10.931, de
2004).
8.4.
Não é estipulada qualquer vinculação temporal da opção pelo RET ao
início das obras, da comercialização dos imóveis ou da percepção das receitas correspondentes
à incorporação imobiliária.
9.
Diante dessas constatações, impõe-se a conclusão de que é admissível a
opção pelo RET enquanto houver receitas a receber, relativas à incorporação imobiliária objeto
da opção, sujeitas ao pagamento mensal unificado.
10.
Vale lembrar que não se sujeitam ao RET as receitas decorrentes das
vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva edificação, uma vez
que a incorporação imobiliária consiste na venda de fração ideal do terreno, vinculada a uma
unidade imobiliária autônoma do edifício a ser construído, ou em construção, sob regime
condominial, com a promessa de entrega do imóvel concluído, a certo prazo, preço e
determinadas condições (arts. 28 e 29 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964).
Conclusão
11.
Ante o exposto, responde-se ao consulente que é admissível a opção pelo
Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias, instituído pelos
arts. 1º a 10 da Lei nº 10.931, de 2004, enquanto houver receitas a receber, relativas à
incorporação imobiliária objeto da opção, sujeitas ao pagamento mensal unificado.
À consideração superior.
[assinado digitalmente]
MARCOS VINICIUS GIACOMELLI
Auditor-Fiscal da RFB
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De acordo. Encaminhe-se à Coordenadora da Cotir.
[assinado digitalmente]
IOLANDA MARIA BINS PERIN
Auditora-Fiscal da RFB - Chefe da SRRF10/Disit
De acordo. Ao Coordenador-Geral da Cosit para aprovação.
[assinado digitalmente]
CLAUDIA LUCIA PIMENTEL MARTINS DA SILVA
Auditora-Fiscal da RFB - Coordenadora da Cotir
Ordem de Intimação
Aprovo a Solução de Consulta. Publique-se e divulgue-se nos termos do
art. 27 da Instrução Normativa RFB nº 1.396, de 16 de setembro de 2013. Dê-se ciência ao
interessado.
[assinado digitalmente]
FERNANDO MOMBELLI
Auditor-Fiscal da RFB - Coordenador-Geral da Cosit
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