MÉDIA DOS FATURAMENTOS MENSALISTAS EM
TERMOS DE PORCENTAGEM DO FATURAMENTO
Para comparar os elementos comparativos com o
avaliando, é preciso reduzi-los aos mesmos parâmetros
(número de vagas).
Assim, o primeiro passo foi calcular a média dos
mensalistas, tirando a média das tarifas cobradas por
período diurno, integral, noturno e estudante, multiplicando
essa média pelo número de vagas do estacionamento.
Em seguida, dividimos pelo faturamento mensal para saber
que porcentagem do faturamento total representa a média
dos mensalistas. Chegamos a 50%.
Média Aritmética = (440,38 / 9) = 48,93
Limite superior : 48,93 x 1,30 = 63,60
Limite inferior : 48,93 x 0,7 = 34,25
Média saneada : (245,19 / 5) = 49,03
50%
Portanto, em cada estacionamento, o faturamento
devido às vagas rotativas é de 50% do total.
Multiplicando o total de cada estacionamento por 50%,
tem-se o faturamento rotativo por vaga:
Tirando-se a média desses faturamentos por
estacionamento por vaga rotativa:
Média Aritmética = (507,78 / 10) = 50,77
Limite superior : 50,77 x 1,30 = 66,00
Limite inferior : 50,77 x 0,7 = 35,54
Eliminando-se os elementos 1, 4 e 7, tem-se:
Média saneada = (389,78 / 7) = 55,68
Média do faturamento mensal por vaga para rotativo
= R$ 55,68
No caso avaliando:
Multiplicando a média das tarifas mensais dos
mensalistas pelos número de vagas mensalistas tem-se:
32 x (R$ 95,00 + R$ 137,00 / 2) = R$ 3.712,00
E multiplicando-se a média dos faturamentos por
estacionamento por vaga rotativa tem-se:
R$ 55,68 x 40 = R$ 2.227,20
Somando as médias das vagas mensalistas com as rotativas,
tem-se:
R$ 3.712,00 + R$ 2.227,20 = R$ 5.939,20
(Cinco mil novecentos e trinta e nove reais e vinte centavos)
Este número comprova o faturamento apresentado pela empresa
no Relatório de Estacionamentos Concorrentes.
Conforme o contrato:
R$ 5.939,20 x 0,25 = R$ 1.484,80
(Um mil quatrocentos e oitenta e quatro reais e oitenta centavos)
CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES
Se formos comparar com o aluguel calculado pelo método
da renda com um porcentagem mínima de 6%, tem-se,
supondo que o terreno na região valha R$ 1.600,00/m²
R$ 1.600,00/m² x 800m² x (0,06 / 12) = R$ 6.400,00
mensais
O que supera o faturamento do estacionamento, que é de
R$ 6.300,00 mensais, conforme declarado ou
R$ 5.939,20 conforme calculado.
Portanto, para um aluguel de R$ 1.484,80, teríamos:
R$ 1.484,80 x 12 = R$ 17.817,60
O que, representa, num terreno de:
Vt = 800m² x R$ 1.600,00 = R$ 1.280.000,00
Uma taxa anual de:
(R$ 17.817,60 / R$ 1.280.000,00) = 0,014 ou 1,4% ao ano
Portanto, bastante inferior aos 6% de praxe.
Isso vem a confirmar a tese do signatário de que terrenos
muito valorizados por incorporações, se calculados pelo
método da renda, devem partir de taxas
substancialmente menores de que as comumente
utilizadas, razão pela qual o método da renda são deve
ser utilizado nesses casos, a não ser que se conheça
previamente a taxa anual de rendimento.