Gestão da manutenção de
edifícios
Por:
José Paulo Saraiva Cabral,
Navaltik Management Lda
Temas da apresentação
• Recapitular conceitos básicos de manutenção e gestão
• Indicadores de manutenção: função e forma de os obter
• Manutenção de edifícios
• Discussão sobre os requisitos do RSECE
• Indicadores para a gestão de edifícios
• Plano de manutenção de um edifício passo a passo com o
programa InnWinWin
• Exemplificação da gestão, histórico e análises
• Referência base: livro Gestão da Manutenção de Equipamentos,
Instalações e Edifícios, Lidel 2009.
Definições de manutenção


Manutenção, combinação de todas as acções
técnicas, administrativas e de gestão, durante o
ciclo de vida de um bem, destinadas a mantê-lo
ou repô-lo num estado em que possa
desempenhar a função requerida (Fonte: EN 13306)
Função requerida, função ou combinação de
funções de um bem consideradas como
necessárias para fornecer um dado serviço.
(Fonte: EN 13306).
…definições de manutenção

Plano de manutenção, conjunto estruturado de
tarefas que compreendem as actividades, os
procedimentos, os recursos e a duração
necessários para executar a manutenção. (Fonte:
EN 13306)

Preparação de trabalhos, descrição do modo
operatório a utilizar, a sequência das operações,
materiais e peças a aplicar, ferramentas e
aparelhagem de medida a utilizar,
especialização, qualificação e quantidade de
executantes, normas de segurança e tempos
previstos de execução.
Plano de manutenção:
Especifica, de forma estruturada, a manutenção que deve ser realizada no
bem ao longo do seu ciclo de vida, incluindo a duração e recursos necessários
Preparação
de
trabalhos
Descrição
telegráfica e
sequencial
das operações
a realizar,
materiais e
ferramentas a
utilizar,
especialidade
dos técnicos,
esforço HH,
duração e
normas de
segurança a
observar.
… definições …


Estado de disponibilidade, estado do bem que
pode cumprir a função requerida, assumindo que
lhe são assegurados os meios externos
eventualmente necessários (energia, operador,
etc.)
Estado de indisponibilidade, estado do bem
caracterizado por uma avaria ou incapacidade de
cumprir a função requerida durante a
manutenção preventiva.
◦ Origina o tempo de indisponibilidade relacionado com
manutenção TIM e, se for uma avaria, também o tempo de
indisponibilidade por avaria TIA
Tipos de manutenção
Sistemática
Preventiva
Condicionada
Manutenção
Correctiva
Avaria intrínseca
pondicionada
Avaria extrínseca
eextrínsecaCondicionada
Melhoria
Manutenção preventiva
A que é realizada com o objectivo de evitar avarias, perda ou
redução de função. É sempre um objectivo da gestão.
Quanto à oportunidade com que é desencadeada pode ser:
• Sistemática, quando determinada cegamente a partir de
intervalos pré-definidos de tempo de calendário ou outra unidade
conveniente (horas, quilómetros, ciclos, etc.)
• Condicionada, quando determinada a partir de sintomas
apreendidos em inspecção ou controlo de funcionamento antes
de ter ocorrido perda de função.
Manutenção correctiva
A que é realizada na sequência de uma avaria ou perda de
função, a qual poderá ter ocorrido em resultado de:
• Avaria intrínseca, a perda de função por causa intrínseca ao
próprio equipamento: equipamento inoperacionalizou, rolamento
gripou, retentor gasto, tubo rompeu, etc.
• Avaria extrínseca, a perda de função por causa exterior ao
equipamento: acidente, colisão, má operação, etc.. que, embora
penalizando a disponibilidade operacional do equipamento, não
contribui para os seus indicadores teóricos e a fiabilidade
intrínseca do equipamento: colisão de viatura, erro do operador.
Manutenção de melhoria
A manutenção que é realizada para melhorar as características
do bem no seu contexto.



Um estilo de manutenção cada vez mais assumido e estimulado
nos tempos de hoje.
Um passo em frente em relação à manutenção condicionada:
melhorar desempenho, consumo energético ou manutibilidade.
Algumas melhorias cabem na acepção de prevenção de
manutenção, quando destinadas a reduzir a quantidade de
manutenção necessária no bem.
Exemplos: instalação de equipamento adicional de monitorização, controlo,
automação, economizador de energia, acessos para a manutenção, etc.
Gestão da manutenção

Todas as tarefas da gestão que determinam os
objectivos, a estratégia e as responsabilidades
respeitantes à manutenção e que os
implementam por meios tais como o
planeamento, o controlo e supervisão da
manutenção e a melhoria de métodos na
organização, incluindo os aspectos económicos
(Fonte: EN 13306)
Gestão da manutenção e os custos

Gerir a manutenção NÃO É:
• Computar custos
• Controlar custos
• Optimizar custos
◦ Gerir a manutenção É:
• Um empenhamento da técnica e da engenharia para
• assegurar o bom funcionamento das instalações
• de que decorre a optimização dos custos relacionados
com a manutenção.
Objectivos e metas

Objectivo, expressão coloquial do que se
pretende:
◦ Fábrica: funcionamento eficiente, rendimentos próximos
dos nominais, mínimo produtos defeituosos, poucas avarias,
etc.
◦ Edifício: máxima disponibilidade, consumos energéticos
mínimos, qualidade ambiental, redução de avarias e sua
resolução rápida, conforto, boa imagem.

Meta, expressão analítica de um objectivo:
◦ Exemplos: não mais que 1 avaria / mês; tempo médio de
reparações não superior a 2 horas; esforço em manutenção
preventiva 85 % do total; disponibilidade não inferior a 95
%; custos de manutenção inferiores a 4 % da facturação.
Factos e números …

Equipamento bem mantido dura 30/40% mais

Manutenção proactiva reduz energia 5 - 11%.

Custos: 50 % mão de obra / 50 % materiais.

Manutenção preventiva reduz tempos de
indisponibilidade e aumenta o rendimento.

Manutenção correctiva custa 2 / 4 vezes mais.

Meta: Preventiva / Correctiva 80 % ou mais.

Implementação: 3 a 5 anos. (Apontar para menos!)
Algumas normas de manutenção úteis

EN 13306, Maintenance terminology, CEN April 2001.

EN 13460, Maintenance – Documentation for maintenance,
CEN

EN 15341:2007, Maintenance Key Performance Indicators

EN 13269:2006, Maintenance – Guideline on preparation of
maintenance contracts
Para edifícios:
 UNE 100004 IN, Mantenimiento preventivo de instalaciones
térmicas, AENOR
Indicadores de manutenção

Definição (EN 15341):
 Característica medida (ou conjunto de características) de
determinado fenómeno, estabelecido por uma fórmula, que
avalia a sua evolução

Para que servem?
 Só se gere o que se mede …
 Avaliar a evolução dos fenómenos relevantes para a gestão
 Constituir um quadro de bordo (Balanced Score Card) que
exprima e permita controlar os objectivos estratégicos
 EN 15341 … atingir a excelência na manutenção dos activos
técnicos.
Alguns indicadores de manutenção…

Taxa de avarias:
λ = Número de avarias / Tempo de calendário

Exemplo
 Tivémos o ano passado em toda a instalação uma taxa média de
avaias de 3,83 avarias/mês. Estamos este ano com 4,6.

Serve para:
 Sentir o pulsar da organização
 Se existirem desvios identificar onde e porquê
 Meta: estabelecer por analogia com anos bons
Tempo Médio de Funcionamento
entre Avarias - MTBF
MTBF = Tempo de funcionamento / Número de avarias

Exemplos
 Este sistema está com um MTBF de 1,366 horas
 No ano passado o MTBF do sistema foi 930 horas
 NB: só tem significado para períodos longos e expressivos

Serve para:
 Dar indicação sobre a fiabilidade do bem ou equipamento
 Se existirem tendências crescentes identificar onde e porquê
 Meta: por analogia com equipamentos bons ou outros idênticos
Tempo Médio de Reparação – MTTR
MTTR = ∑ Tempos de reparação / Número de avarias

Exemplos
 Este equipamento está com um MTTR de 1,366 horas
 No ano passado foi 0 horas (i.e. não houve avarias)

Serve para:
 Dar indicação sobre a manutibilidade do bem ou equipamento
 Se existirem tendências crescentes identificar onde e porquê
 Meta: por analogia com equipamentos idênticos
Indicador de Tempo de
Indisponibilidade por Avaria - ITIA
ITIA = Tempo Indisponibilidade por Avaria / Nº Avarias

Exemplos
 ITIA do ano passado 3,44 horas
 NB: difere do MTTR na medida em que utiliza o tempo de
indisponibilidade e não apenas o tempo de reparação

Serve para:
 Dar indicação sobre a manutibilidade do bem ou equipamento E da
eficiência da resposta da manutenção às situações de avaria
 Se existirem tendências crescentes identificar onde e porquê
 Meta: por analogia com equipamentos bons ou outros idênticos
Tempo Médio de Espera – MWT
MWT = ∑ Tempos de espera / Número de avarias

Exemplos
 O MWT do ano passado foi 7,81 horas
 Este ano estamos com 3,30 horas

Serve para:
 Dar indicação sobre a eficiência do atendidmento da manutenção
 Se existirem tendências crescentes identificar porquê (mais avarias?
menos pessoas?)
 Se tendências decrescentes: parabéns!
 Meta: por analogia com equipamentos idênticos
Como se calculam os indicadores?
RESPOSTA: Através das fórmulas.
MAS:

O mais difícil é obter os factores para incluir nas fórmulas

O sistema de gestão tem que ser configurado para o efeito

Os utilizadores formados

O processo disciplinado
… e duradouro, para identificar tendências e interacções
Factores relacionados com o tempo ...

Tempo requerido (TRQ) - tempo durante o qual o Utilizador
requer o bem disponível

Tempo de funcionamento (TF) - tempo durante o qual o bem
desempenha a função requerida

Tempo de manutenção (TM) - tempo durante o qual se realiza
manutenção (incluindo tempos técnicos e logísticos)

Tempo de reparação (TR) - Tempo durante o qual se realiza
uma reparação (manutenção correctiva, excluindo tempos
técnicos e logísticos)

Tempo de espera de atendimento (TDE) - Tempo entre data
hora para que se pede o trabalho e data hora a que se inicia.
Tempo de manutenção - TM
Tempo de reparação - TR
Tempos de espera – TDE
Tempo de indisponibilidade por avaria - TIA
... relacionados com tempo (cont.)

Tempo de Indisponibilidade relacionado com Manutenção
(TIM) - tempo durante o qual o bem está indisponível, a realizar,
ou à espera, de manutenção

Tempo de Indisponibilidade por avaria (TIA) - tempo
durante o qual o bem está indisponível devido a uma avaria =
diferença entre a data/hora a que avariou e data/hora a que é reentregue para operação

Tempo de Disponibilidade em Tempo Requerido (TDTR) tempo em que está disponível em periodo requerido

Tempo de Indisponibilidade em Tempo Requerido (TITR) tempo em que está indisponível em tempo requerido =
complemento do TDTR = TRQ – TDTR
Tempo requerido -TRQ
Tempo de funcionamento - TF
Tempos de indisponibilidade – TIM / TITR / TDTR
Como incorporar no sistema de gestão a
informação sobre os tempos?
Resposta:

Dispondo de um sistema de gestão que permita registar
(ou que calcule automaticamente) os tempos relevantes
para a manutenção

Introduzindo uma parametrização, ao nível dos tipos de
manutenção e dos tipos de trabalho, consistente com os
conceitos de trabalho programado, não programado,
correctivo e de urgência.
Factores relacionados com esforço

Esforço HH total (HHT) – esforço HH total do pessoal interno
(directo e indirecto de manutenção e de operação a realizar
manutenção) e externo

Esforço HH pessoal interno (HHI) – esforço HH total do
pessoal interno

Esforço HH pessoal externo (HHE) – esforço HH total do
pessoal externo. HHT = HHI + HHE

Esforço HH em horas extraordinárias (HHX) – esforço HH do
pessoal interno realizado em horas extraordinárias

HHs perdidos por acidentes (HHAC) – número total de HHs
perdidos por acidentes em pessoal interno que os iniba de
trabalhar durante um ou mais dias.
Periodo de intervenção - PDI
Esforço mão-de-obra - HH
Como incorporar no sistema de gestão a
informação sobre esforço HH?
Resposta:

Sistema de gestão que permita registar HH do pessoal

Parametrização que permita distribuir o esforço segundo as
vertentes:
◦ Parque de objectos de manutenção
◦ Tipos de manutenção e tipos de trabalho, consistente com os conceitos
de trabalho programado, não programado, correctivo e de urgência
◦ Pessoal interno, de manutenção e de produção, envolvido em tarefas
de manutenção, e externo

Disciplina no processo e formação do pessoal
Factores relacionados com eventos

Número de OTs (NOT) – Número de OTs programadas
realizadas no período

Número de avarias (NAV) – Número de OTs correctivas
realizadas no período

Número de pedidos de trabalho (NPT) – Número de pedidos
de trabalho realizados no período

Número de OTs realizadas conforme programado (NOTCF) –
Número de OTs programadas terminadas dentro de uma
tolerância pré-determinada
Factores relacionados com custos

Custo total de manutenção (CM) – custo total das actividades
de manutenção que inclui:
 MÃO-DE-OBRA
 Custo total do pessoal próprio incluindo encargos
 Custo proporcional do pessoal da operação a realizar manutenção
 Custo do pessoal externo gerido pela Organização
 MATERIAIS
 Peças e materiais aplicados (saídas de armazém ou aplicação directa,
incluindo despesas e taxas de importação) e ferramentas
 SERVIÇOS
 Prestações de serviços e contratos
Custo total de manutenção (CM) ...cont ...
 ADMINISTRAÇÃO
 Estrutura do departamento, energia, fluidos, despesas
administrativas, formação do pessoal, etc.
 Sistemas informáticos e documentação técnica
 Amortização do equipamento e infraestruturas de manutenção
 EXCLUSÕES:
 Custos de mudança de produto ou ferramenta
 Amortização de sobressalentes estratégicos
 Custos de indisponibilidade
Componentes dos custos de manutenção

Custo de pessoal de manutenção (CP) – custo completo do
pessoal interno de manutenção e de produção na proporção da
sua realização de manutenção, e do pessoal externo envolvido:
 Custo do Pessoal Interno (CPI)
 Custo do Pessoal Externo (CPE)

Custo da logística de materiais (CLM) - custo total dos
materiais, sejam saídos de armazém sejam de compra directa

Custo dos Serviços Exteriores (CSE) - custo dos serviços
contratados à tarefa ou em contratos de manutenção

Custo total de manutenção, CM = CPI + CPE + CLM + CSE
Como incoporar no sistema de gestão os custos
relacionados com manutenção?
Resposta: criando uma estrutura de rubricas que cubram as
componentes necessárias para apurar os custos segundo
as vertentes pretendidas:

Mão de obra – via custo analitico completo do HH padrão (ver
livro “GMEIE” # 5.1.2.)

Materiais do armazém – custo unitário / imputar saídas às OTs

Materiais compra directa – procedimentos que facultem à
Manutenção os valores unitários dos materiais aplicados

Serviços - procedimentos que facultem à Manutenção os valores
dos serviços aplicados em manutenção
Conclusão: PARECE simples e É simples.
A gestão da manutenção do
edifício interage com:

Disponibilidade e rendimento dos equipamentos

Segurança das pessoas

Conforto humano e QAI

Racionalização energética

Economia da operação

Imagem
Directiva da UE 2002/91/CE
(RSECE) requisitos à manutenção

Manutenção de acordo com as boas práticas

Gestor técnico certificado (TRF) & pessoal de
intervenção certificado (TIM)

Cobertura da QAI, gestão energética e auditorias

Monitorização e análise dos consumos
energéticos
Exemplo de um quadro de objectivos
para a gestão de um edifício
I.
Cumprimento do exigido pelo RSECE
II.
Controlo e optimização do consumo energético
III.
Eficiência da preventiva = poucas avarias
IV.
Resposta rápida a avarias
V.
Melhoria na manutibilidade e rendimento
VI.
Custos de manutenção e operação optimizados
VII. Boa
imagem comercial
Sugestão de metas ANO 1
a)
Implementar plano de manutenção = X equipamentos
registados; Y planos manutenção; Z Ots planeadas a funcionar
b)
Cumprir exigências técnico-administrativas RSECE = tudo
conforme, auditorias “limpas”
c)
Capacitar-se para produzir informação e indicadores de
manutenção consistentes = estamos em condições de
conhecer razoavelmte custos, esforço HH e produzir os
indicadores E1, E3, T17, T21, …
d)
Implementar sistema de controlo energético – IEE =
calculamos o primeiro IEE
Conclusão: cumprimos os objectivos I e II (RSECE e energia). E
criámos as condições para estabelecer metas para os restantes
Sugestão de metas ANO 2
a)
Para objectivo III – poucas avarias …
Indicador O18 = HH Preventiva / HH Total ≥ 80 %
empenhados em evitar avarias (NB: 80 % é um benchmark comum)
b)
Objectivo IV – resposta rápida:
c)
Objectivo V – melhoria manutibilidade:
Deixemos para mais tarde,
depois de termos implementado um sistema de Pedidos à Manutenção
Indicador E19 = C. Manut.melhoria / Custo Total ≥ 20 %
Estamos empenhados em investir na melhoria (NB: meta tentativa)
d)
Objectivo VI – custos optimizados:
Indicador E3 = C. Manut. / Área útil (€ ?? / m2).
Calcula o
primeiro para estabelecer metas realistas para os próximos
e)
Objectivo VII - Imagem:
conclusões.
Obtenha do DG informação e tire
Sugestão de metas em velocidade cruzeiro…
a)
Consolidar um Quadro de Bordo
b)
Partilhar experiências e olhar para o vizinho
Melhorar, melhorar sempre …
Agora que já sei o
que é preciso, toca
a trabalhar …
Implementar a gestão da
manutenção

Implementar gestão ao melhor nível costuma demorar 3 a 5
anos …

… mas os resultados devem começar a perceber-se ao fim de
1 mês …
As ilustrações que seguem utilizam o programa InnWinWin da:
Passo 1
Organizar o sistema de gestão

Definir:
 Centros de custo e/ou Clientes
 Área de Intervenção Técnica

Estabelecer:
 Regra de codificação e desenho das Fichas Técnicas
 Organização funcional / sistemas do Edifício
 Tipos de trabalho
Passo 2
Registar os equipamentos

Começar com os indiscutíveis:
 Contadores de energia (eléctrica, gás, etc.)
 AVAC

mas não esquecer:
 Equipamentos de segurança
 Elevadores, escadas rolantes
 Salas, gabinetes, divisórias, lojas, corredores
Registo dos equipmentos
Passo 3
Materiais e sobressalentes

Estabelecer uma norma de codificação
apropriada

Sugestão para começar:
◦ Classe G - Genéricos
- especifica-se o que é mas sem precisar
especificações, ex. Filtro de ar, manta filtrante, correia, contactor, etc..
◦ Incluem-se lubrificantes e produtos
– óleo motor, óleo
compressor, fluidos frigogéneos, etc.

Progressivamente até ao destino final:
◦ Norma estruturada bem desenvolvida –
para onde se vão
progressivamente transferindo as peças e materiais mais importantes
com as suas especificações completas.
Começar com materiais genéricos …
Mais tarde desenvolve uma norma e transfere progressivamente…
Passo 4
Planos individuais de manutenção

Começar com preparações padrão
◦ O sistema GMAC traz algumas
◦ Progressivamente, obter literatura técnica (ex. ref. 6), afinar e
desenvolver

Progressivamente:
◦ Estudar manuais equipamentos e ajustar ao equipamento
◦ Ajustar periodicidades ao cenário operacional real

Não esquecer: Planear as auditorias energia e QAI
Prepare Fichas de Manutenção detalhadas
Posso sempre copiar
trabalho que já esteja
bem feito! Assim é
rápido!
Passo 5 – Implementar as OTs e o
reporte dos trabalhos

Recordar que:
◦ Todo trabalho de manutenção precisa de um OT
◦ Não há gestão sem OTs e sem o reporte do trabalho
◦ O pessoal de manutenção não gosta de escrever …
(Exemplo InnWinWin: WO 000135)

Portanto:
◦ Implemente as OTs e forme o pessoal
◦ Mantenha simples mas disciplinado
Programa de trabalhos: gestão das OTs
Este ano já vou ter
histórico dos
equipamentos e
indicadores …
Passo 6 – Implementar as leituras
dos contadores

Electricidade, gás, água, combustíveis …
◦ Garantir no mínimo UMA leitura mensal
◦ Preferível no fim de cada mês
◦ … a água, talvez, diariamente, não vá existir uma fuga não detectada…

E não esquecer outros equipamentos, tais como:
◦ Chillers, caldeiras, compressores
◦ Todos precisam de ter registos dos contadores para fazer as
previsões das datas para manutenção.
Registos do contador de energia
Passo 7 – Olhe criticamente para
os consumos
Como posso conseguir
economizar energia?
Melhoro o
rendimentos dos
equipamentos?
Escolhos tarifas mais
baixas?

Energia

Água

Custos

Avalie interacções possíveis:
◦ Consumos x figurino de operação
◦ Custos x tipos de manutenção, etc.
(exemplo InnWinWin: análise IEE)
Analise a composição dos consumos de energia eléctrica
… e o perfil dos custos energéticos …
Excelente. Estou
DENTRO do
mínimo do RSECE!
Analise a evolução do IEE e compare com os limites legais
Reflexões finais

Plano de manutenção = gestão da manutenção

Implementar passo a passo. Assumir meta, por
exemplo: ano 3 em velocidade de cruzeiro

Consumo energético - alvo nº 1 da gestão:
◦ Manutenção preventiva – economia 10 % kW
◦ Manutenção de melhoria – economia + 10 %
◦ Gestão do tarifário – economia + 10 % € e/ou kW.h (?)

Investir na manutenção tem retorno muito
rápido e induz sustentabilidade.
120%
100%
80%
60%
40%
20%
0%
% IEE requerido
Hoje
M. Preventiva
Alvo nº 1: economia energética
M.Melhoria
Gestão mix.
Bibliografia
1.
CABRAL, José Paulo Saraiva – Organização e Gestão da Manutenção, dos
conceitos à prática ..., 6ª Edição, Lidel – Edições Técnicas, Julho 2008.
2.
CABRAL, José Paulo Saraiva – Gestão da Manutenção de Equipamentos,
Instalações e Edifícios, Lidel – Edições Técnicas, Abril 2009
3.
EN 13306, Maintenance terminology, CEN April 2001.
4.
EN 13460, Maintenance – Documentation for maintenance, CEN
5.
EN 15341:2007, Maintenance – Maintenance Key Performance
Indicators, CEN (BS 26Apr2007)
6.
UNE 100004 IN, Mantenimiento preventivo de instalaciones térmicas,
AENOR Associación Española de Normalización y Certificación, 2006.
7.
WIREMAN, Terry –, Industrial Press, Inc, New York 2005. Developing
Performance Indicators for Managing Maintenance
FIM DA APRESENTAÇÃO
Agradecidos pela leitura!
Benvindos os comentários e sugestões:
[email protected]
Pode obter mais informação sobre este assunto em:
www.manwinwin.com