Prefeitura da Cidade Digital
Manual de Avaliação de Imóveis
Manual de Avaliação de Imóveis
Versão 1.0
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Histórico de Revisão
Data
29/07/1989
Versão
1.0
Descrição
Documento inicial
Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008
Autor (es)
João da Silva
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Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008
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1 – INTRODUÇÃO.
1.1. Este manual subsidiará a municipalidade na obtenção dos Cálculos dos
impostos e taxas, baseados na planta de valores de Terrenos e Tabela de
valores de Edificações.
1.2. O boletim de Informação Cadastral – BIC, trará á tona todas as informações
necessárias para o conhecimento dos imóveis prediais e territoriais urbanos,
bem como, a sua localização, seu proprietário e endereço para remessa de
aviso.
1.3. A Planta de Valores de Terrenos, contém o registro dos preços dos metros
quadrados para cada face da quadra, a tabela de Valores de Edificações,
contém o preço do metro quadrado para a edificação que atinja até 171 pontos
na Tabela de Componentes Básicos da Edificação por Categoria de Material
deste Manual.
1.4. As áreas de terrenos superiores a 10.000 metros quadrados serão consideradas
glebas e seus valores calculados, em função do preço do metro quadrado,
estabelecido pela Comissão Municipal de Avaliação de Imóveis.
1.5. As normas técnicas que incidirão sobre os componentes que participam da
formação do preço do imóvel, concorrendo para sua variação, imóvel a imóvel,
tais como: localização, fatores físicos, área, fatores topográficos deste Manual.
OBS: VALOR VENAL é aquele que o imóvel alcançará para compra e venda á vista,
segundo as condições usuais do Mercado de Imóveis.
(João da Silva).
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2 – BOLETIM DE INFORMAÇÃO CADASTRAL – BIC.
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3 – AVALIAÇÃO DE TERRENOS
3.1. Avaliação de Lotes.
a) Cálculo do Valor do Terreno:
O Cálculo do valor venal do terreno é obtido através da seguinte fórmula:
VT = Vm2 x AL x FC1 x FC2.
Onde:
VT = Valor Venal do Terreno
Vm2 = Valor do m² por face de quadra (Planta de Valores)
AL = Área do Lote
FC1 = Fator de correção quanto á situação do terreno na quadra (Tabela 01)
FC2. = Fator de correção quanto ás condições físicas do Terreno ( Tabela 02)
b) Cálculo do Valor do Terreno atribuído ao sub-lote:
Considera-se sub-lote, quando em um mesmo lote há mais de uma edificação
autônoma.
VTsl = AEsl x Vm2 x Fi x FC1 x FC2
Onde:
VTsl = Valor do Terreno atribuído ao sub-lote.
Vm2 = Valor do m² por face de quadra (Planta de Valores).
AEsl = Área edificada do sub-lote em questão.
Fi = Fração ideal.
Fi =
AT
AE1 + AE2 + ...
+ AEn
.
AT = Área Total do Terreno
AE1 = Área Edificada relativa ao sub-lote 01.
AE2 = Área Edificada relativa ao sub-lote 02.
AEn = Área Edificada relativa ao sub-lote n.
FC1 = Fator de correção quanto á situação do terreno da quadra.
FC2 = Fator de correção quanto ás condições Físicas do Terreno.
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3.2. Fatores de Correção.
O fator de correção quanto á situação do terreno na quadra (FC1), será conhecido
através da seguinte tabela:
Tabela 01
FC1
SITUAÇÃO DO TERRENO NA
QUADRA
FATOR DE CORREÇÃO
Esquina
1,10
Encravado
0,80
Meio de quadra
1,00
Toda quadra
1,30
Gleba
(ver avaliação gleba).
O fator de correção quanto ás condições físicas do terreno (FC2), será demonstrado
pela seguinte Tabela:
Tabela 02
FC2
CONDIÇÕES FÍSICAS DO TERRENO
FATOR DE CORREÇÃO
Horizontal
1,00
Aclive
0,80
Declive
0,80
Inundável
0,60
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4 – AVALIAÇÃO DE GLEBAS.
4.1. Avaliação de Glebas.
Considerando-se glebas, para incidência de IPTU, as áreas contínuas de
terrenos, superiores a 10.00 m² ( dez mil metros quadrados) não loteados e
localizadas na zona urbana, desde que não sejam comprovadas sua exploração
extrativa vegetal, agrícola, pecuária ou agropastoril.
O seu valor venal será estabelecido em função da área e do preço por metro
quadrado fixado pela Comissão Municipal de Avaliação de Imóveis.
O preço será obtido pela aplicação da seguinte fórmula:
Vg = A x Vm² x Cg (Fc3)
Onde:
Vg = Valor da gleba.
A = Área da gleba
Vm² = Coeficiente de gleba ( Tabela 03 - Fc3 )
OBS: O coeficiente de gleba é estabelecido em função de percentual determinado
pela transparência ao município de áreas reservadas á: Circulação, verdes,
recreação e equipamentos comunitários.
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4.2. Tabela de Correção de Áreas de Terrenos com mais de 10.000 metros
quadrados.
Tabela 03
Cg - FC3
ÁREA M²
DE
FATOR
ATÉ
ÁREA M²
FATOR
DE
ATÉ
10.000
1,000
65.001
70.000
0, 494
10.001
12.000
0,600
70.001
75.000
0, 490
12.001
14.000
0,593
75.001
80.000
0, 486
14.001
16.000
0,584
80. 001
85.000
0, 481
16.001
18.000
0,580
85. 001
90.000
0, 477
18.001
20.000
0,573
90. 001
95.000
0, 473
20.001
22.000
0,572
95. 001
100.000
0, 468
22.001
24.000
0,567
100. 001
120.000
0, 464
24.001
26.000
0,563
120. 001
140.000
0, 460
26.001
28.000
0,559
140. 001
160.000
0, 455
28.001
30.000
0,554
160. 001
180.000
0, 451
30.001
32.000
0,550
180. 001
200.000
0, 447
32.001
34.000
0,546
200. 001
250.000
0, 443
34.001
36.000
0,541
250. 001
300.000
0, 438
36.001
38.000
0,537
300. 001
350.000
0, 434
38.001
40.000
0,533
350. 001
400.000
0, 430
40.001
42.000
0,529
400. 001
450.000
0, 425
42.001
44.000
0,524
450. 001
500.000
0, 417
44.001
46.000
0,520
500. 001
600.000
0, 412
46.001
48.000
0,516
600. 001
700.000
0, 408
48.001
50.000
0,511
700. 001
800.000
0, 404
50.001
55.000
0,507
800. 001
900.000
0, 400
55.001
60.000
0,503
900. 001
1000.000
0, 395
60.001
65.000
0,498
1000. 001
OU MAIS
0, 300
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5- AVALIAÇÃO DE EDIFICAÇÃO
a) A Comissão Municipal de Avaliação de Imóveis, tendo em vista se fixar ao nível
dos preços correntes do mercado imobiliário estabelecerá, o preço do metro
quadrado de área edificada para uma edificação com as seguintes características:
estrutura mista ( alvenaria / concreto), instalações elétricas embutidas, contendo no
mínimo uma instalação sanitária completa, cobertura em telha cerâmica ou
amianto,esquadrias metálicas, piso em taco ou cerâmica, revestimento interno e
externo em massa, pintura com tinta PVA, forrada com laje ou madeira.
b) O preço do metro quadrado, fixado pela Comissão Municipal de Avaliação de
Imóveis, será corrigido pelo levantamento dos custos de reprodução das edificações.
c) A edificação, para efeito de levantamento de custo de reprodução, fixa subdividida
em seus componentes básicos, aos quais serão atribuídos pontos, tendo em vista
determinar a proporção com que cada componente básico participa do valor final da
edificação.
COMPONENTES BÁSICOS
PONTOS
01 – PISO
30
02 – ESTRUTURA
32
03 – ESQUADRIAS / JANELAS
14
04 – REVESTIMENTO INTERNO
30
05 – REVESTIMENTO EXTERNO
12
06- FORRO
12
07 – INSTALAÇÃO ELÉTRICA
09
08 – INSTALAÇÃO SANITÁRIA
12
09 – COBERTURA
20
TOTAL DE PONTOS
171
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5.1. Avaliação de Edificações.
O valor da edificação será obtido pela utilização da seguinte fórmula:
VE = Ae x Vm² x Fc4 x Fc5.
Onde:
VE = Valor da Edificação
Ae = área Edificada
VM² = Valor do metro quadrado de área construída, fixado pela Comissão Municipal
de Avaliação de Imóveis.
Fc4 = Fator de correção quanto ao número de pontos obtidos pelos componentes
básicos da edificação – Tabela 04.
Fc5 = Fator de correção quanto ao estado de conservação da edificação – Tabela 05.
5.2. Fatores de Correção.
O fator de correção quanto ao número de pontos obtidos pelos componentes
básicos da edificação (Fc4 ) será conhecido pela aplicação da seguinte fórmula:
Fc4 = Número de Pontos Obtidos ( Tabela 04)
100
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1. Tabela 04
Fc4
COMPONENTES
BÁSICOS
Categorias de materiais
01 – PISO
1.1 – Terra
1.2 - Tijolo
1.3 - Cimento
1.4 - Madeira
1.5 - Material
Cerâmico
1.6 - Especial
PONTOS
00
02
05
12
14
30
02 – EXTRUTURA
2.1 – Taipa/Adobe/Madeira
Rústica
2.2 – Madeira
2.3 – Alvenaria
2.4 – Mista
2.5 – Concreto
2.6 – Metálica
03 – ESQUADRIAS /
JANELAS
3.1 – Sem
3.2 – Rústica
3.3 – Madeira
3.4 – Ferro
3.5 – Especial
04 – REVESTIMENTO
INTERNO
4.1 – Sem
4.2 – Reboco
4.3 – Pintura Simples
4.4 – Pintura Latex
4.5 – Material
Cerâmico
4.6 - Especial
-
COMPONENTES BÁSICOS
Categoria de Materiais
05 – REVESTIMETO
EXTERNO
5.1 – Sem
5.2 - Reboco
5.3 – Pintura Simples
5.4 – Pintura Latex
5.5 – Material Cerâmico
5.6 – Especial
PONTOS
00
02
03
05
08
12
06 – FORRO
02
05
11
23
30
32
00
01
05
07
14
00
04
07
13
20
30
00
04
05
06
12
6.1 – Sem
6.2 – Madeira
6.3 – Gesso
6.4 – Lage
6.5 – Especial
07 – INSTALAÇÃO ELÉTRICA
7.1 – Sem
7.2 – Externa
7.3 – Semi-embutida
7.4 - Embutida
08 – INSTALAÇÃO
SANITÁRIA
8.1 – Sem
8.2 – Externa
8.3 – Interna
8.4 – Completa
8.5 – Mais de uma
00
02
04
08
12
09 – COBERTURA
9.1 – Palha
9.2 –
Amianto/Fibrocemento
9.3 – Material Cerâmico
9.4 – Metálica
9.5 – Laje
9.6 - Especial
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00
02
04
08
12
03
10
13
15
16
20
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O fator de correção quanto ao estado de conservação da edificação (Fc5 ) será
determinado pela seguinte tabela:
2. Tabela 05
Fc5
ESTADO DE CONCERVAÇÃO
Boa
Regular
Má
Péssima
FATOR DE CORREÇÃO
1,00
0,80
0,60
0,40
OBS : Os casos entendidos como especiais, não previstos para este manual,
deverão ser analisados individualmente pela comissão de avaliação de imóveis.
6-EXEMPLOS DE AVALIAÇÃO
6.1. Avaliação de Lotes
Consideramos para efeito de cálculo do valor venal, o lote, cujas
características permitam o preenchimento do seguinte BIC.
Fórmula:
VT = AT x Vm² x FC1 x FC2
Onde:
Vm² = CR$ 1.000 ( Valor supostamente encontrado do m² para face de quadra em
questão).
AT = 500 m²
FC1 = 1,00
FC2 = 1,00
VT = 500 x 1.000 x 1,00 x 1,00
VT = Cr$ 500.000
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6.2. AVALIAÇÃO DE GLEBAS
Consideramos, para efeito de cálculo do valor da gleba os dados do BIC aqui
demonstrados.
Fórmula:
Vg = A x Vm² x Cg
Onde:
A = 22.330 m²
Vm = Cr$ 130 (Valor do metro quadrado estipulado para glebas)
Cg = 0,567
Vg = 22.330 x 130 x 0,567
Vg = Cr$ 1.645.944
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6.3. AVALIAÇÃO DE EDIFICAÇÕES
Para efeito de cálculos de valores de edificações serão consideradas três hipóteses:
6.3.1 – no lote há apenas uma edificação;
6.3.2 – no lote há duas ou mais edificações destinadas a um só uso, por exemplo
uma residência e um barracão para serviços;
6.3.3 – no lote há um edifício de apartamentos residenciais, ou salas para
escritórios, ou ainda um edifício de galerias comerciais.
6.3.1. No lote há apenas uma edificação
a) Cálculo do valor do terreno
VT = AT x Vm² x Fc1 x Fc2
Dados:
AT = 360 M²
Vm² = Cr$ 1.600 ( valor hipotético)
Fc1 = 1,00
Fc2 = 1,00
VT = 360 x 1.600 x 1,00 x 1,00
VT = Cr$ 576.000
b) Cálculo do valor da edificação
VE = Ae x Vm² x Fc4 x Fc5
Dados:
Ae = 90 m²
Vm² = Cr$ 300.000 ( valor hipotético)
Fc4 = Nº DE PONTOS =
100
62 = 0,62
100
( TABELA 04)
Fc5 = 0,80 ( Tabela 05)
VE = 90 x 300.000 x 0,62 x 0,80
VE = Cr$ 13.392.000
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c) Valor venal do imóvel
Vv = VT + VE
Dados:
VT = Cr$ 576.000
VE = Cr$ 13.392.000
Vv = Cr$ 576.000 + Cr$ 13.392.000
Vv = Cr$ 13.968.000
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6.3.2. No lote há duas ou mais edificações destinadas a um só uso, por exemplo
uma residência e um barracão para serviços.
a) Cálculo do valor do terreno
VT = AT x Vm² x Fc1 x Fc2
Dados:
AT = 360 m²
Vm² = Cr$ 1.200 ( valo hipotético)
Fc1 = 1,00
Fc2 = 0,80
VT = 360 x 1.200 x 1,00 x 0,80
VT = Cr$ 345.600
b) Cálculo do valor da primeira edificação, sub-lote 001.
VE001 = AE001 x Vm² x Fc4 x Fc5
Dados:
A = 133 m²
Vm² = Cr$ 300.000 ( valor hipotético)
Fc4 =
_94_ = 0,94 ( Tabela 04)
100
Fc5 = 1,00 ( Tabela 05)
VE001 = 133 x 300.000 x 0,91 x 1,00
VE001 = Cr$ 37.506.000
c) Cálculo do valor da segunda edificação, sub_lote 002.
VE002 = AE002
X
Vm² x Fc4 x Fc5
Dados:
A = 24 m²
Vm² = Cr$ 300.000 ( Valor Hipotético)
Fc4 =
__48 _ =
100
0,48 (Tabela 04)
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Fc5 = 0,60 ( Tabela 05)
VE002 = 24 x 300.000 x 0,48 x 0,60
VE002 = Cr$ 2.073.600
d) Valor venal do imóvel
Vv = VT + VE1 + VE2
Dados:
VT = Cr$ 345.600
VE001 = Cr$ 37.506.000
VE002 = Cr$ 2.073.600
Vv = Cr$ 345.600 + Cr$ 37.506.000 + Cr$ 2.073.600
Vv = Cr$ 39.925.200
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6.3.3. No terreno existe um edifício de apartamentos residenciais de dois
pavimentos, contendo dois apartamentos no primeiro pavimento e um no
segundo pavimento.
a.1) Cálculo do valor do terreno relativo ao sub-lote 001.
VT001
=
AE001 x Vm²T x Fc1 x Fc2 x Fi
Dados:
AE001 = 112,00 m²
Vm²T = Cr$ 5.000 (valor estabelecido pela Comissão de Avaliação)
Fc1 = 1,00 (Tabela 01)
Fc2 = 1,00 (Tabela 02)
Fi = Fração Ideal
Fi =
__________AT______________
AE001 + AE002 + AE003
Onde:
AT = Área do Terreno
AE001 = Área edificada relativa ao sub-lote 001
AE002 = Àrea edificada relativa ao sub-lote 002
AE003 = Área edificada relativa ao sub-lote 003.
Fi
=
_________450________
112 + 112 + 224
= __450__
448
Fi
= 1,0045
VT001 = 112 x 5.000 x 1,00 x 1,00 x 1,0045
VT001 = Cr$ 567.520
b.1) Cálculo do valor da edificação relativo ao sub-lote 001.
VE001 = AE001 x Vm²E x FC4 x Fc5
Dados:
AE001 = 112,00 m² ( DO BIC)
Vm²E = Cr$ 300.000 ( valor estabelecido pela Comissão de Avaliação)
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Fc4 = __107 _ = 1,07 ( Tabela 04)
100
Fc5 = 1,00 ( Tabela 05)
VE001 = 112 x 300.00 x 1,07 x 1,00
VE001 = Cr$ 35.952.000
c.1) Cálculo do valor venal do imóvel relativo ao sub-lote 001.
Vv001 = VT001 + VE001
Vv001 = Cr$ 562.520 + Cr$ 35.952.000
Vv001 = Cr$ 36.514.520
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a .2) Cálculo do valor do terreno relativo ao sub-lote 002.
VT002 = AE002 x Vm²T x FC1 x FC2 x Fi
Dados:
AE200 = 112,00 m²
Vm²T = Cr$ 5.000 ( Valor estabelecido pela Comissão de Avaliação).
FC1
= 1,00 ( Tabela 01 )
FC2 = 1,00 ( Tabela 02)
Fi
= Fração Ideal
Fi
=
_______450__________
112 + 112 + 224
= 1,0045
VT002 = 112 x 5.000 x 1,00 x 1,00 x 1,0045
VT002 = Cr$ 562.520
b.2) Cálculo do valor da edificação relativo ao sub-lote 002.
VE002 = AE002 x Vm²E x FC4 x Fc5
Dados:
AE001 = 112,00 m² ( do BIC)
Vm²E = Cr$ 300.000 ( valor estabelecido pela Comissão de Avaliação)
FC4
= _109 _ = 1,09 ( Tabela 04)
100
Fc5 = 1,00 ( Tabela 05)
VE002 = 112 x 300.000 x 1,09 x 1,00
VE002 = Cr$ 36.624.000
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c.2) Cálculo do valor venal do imóvel relativo ao sub-lote 002.
Vv002 = VT002 + VE002
Vv002 = Cr$ 562.520 + Cr$ 36.624.000
Vv002 = Cr$ 37.186.520
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7.
– PRESSUPOSTO PARA O LANÇAMENTO
Pressuposto para o lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU, do
Município de Alto Paraíso:
O Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbano – IPTU, ocorre anualmente
e deve ser lançado segundo os dados constantes nos Boletins de Informações
Cadastrais – BIC, devidamente atualizados pelo Departamento competente da
Prefeitura.
O valor do tributo é o resultado da aplicação dos dados constantes da planta de
valores venais, elaborado de acordo com o § 2º do artigo 12 combinado com o artigo
56, da lei de 20 de Setembro de 1983. Código Tributário Municipal.
I – Para efeito de lançamento do Imposto Territorial Urbano – IPTU, o bem imóvel
enumerado no artigo 10 do Código Tributário Municipal:
a)
b)
c)
d)
e)
Terreno sem edificação;
Construção provisórias que possa ser removida sem destruição ou alteração.
Construção em andamento ou paralisada;
Construção em ruínas, em demolição, condenação ou interrompida.
Construção que a autoridade competente considere inadequada, quanto á
área ocupada, para a determinação ou utilização pretendida.
Tratando-se de terreno, será aplicada a alíquota de 1,00 ( um por cento) sobre o
valor venal do imóvel, apurado através de um procedimento uniforme dispensando a
todos os imóveis urbanos, conforme disposição legal dos artigos 11 e 12 da Lei
Tributária Municipal.
II – Para efeito do lançamento do Imposto Predial Urbano – IPTU, considera-se
PRÉDIO, o bem imóvel, no qual exista edificação utilização para a habitação ou para
o exercício de qualquer atividade, seja qual for a sua denominação, forma ou
destino, desde que não compreenda as situações elencadas no item anterior,
conforme norma legal do artigo 50 do referido Código.
Tratando –se de bem imóvel edificado será aplicado a alíquota de 0,5 ( meio por
cento), sobre o valor venal do imóvel, conforme imposição legal enumerada no art.
55 do Código Tributário do Município.
III – Define-se como GLEBA para fins de IPTU, as áreas continuas de terreno
superior a 10.000 dez mil metros quadrados, não parceladas e localizadas na zona
urbana, desde que não seja comprovada sua exploração extrativa vegetal ou mineral
e agropecuária.
O Valor Venal dos imóveis será estabelecido em função da área e do preço do
metro quadrado do terreno e da edificação fixados pela Comissão Municipal de
Avaliação Imobiliária, considerando a aplicação dos fatores de correção, FC1, FC2,
FC3, FC4, e FC5, constantes deste Manual de Avaliação de Imóveis.
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8 – FICHA DE LANÇAMENTO DO IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO
– IPTU
8.1. – Informações Sobre a Ficha de Lançamento do IPTU.
a) A ficha de lançamento, destina-se á constituição do Crédito Tributário.
b) Destina-se também ao controle de pagamento, servindo-se para inscrição
dos débitos na dívida ativa.
c) È fundamental que se mantenha a ficha de lançamento atualizada pois será
com base na mesma que se expedirá as certidões relativas aos impostos
imobiliários para transmissão de propriedade, e outros fins legais.
d) Dever-se-á também, numerar o lançamento para que se cumpra as
exigências legais concernentes á numeração do lançamento.
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