CLÁUSULAS ABUSIVAS NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA
IMOBILIÁRIA
Priscila Santalucia Tsuji1 (Centro Universitário Nossa Senhora do Patrocínio – Ceunsp)
RESUMO
O consumidor, nos contratos imobiliários de compra e venda, possui
várias maneiras de se proteger contra as cláusulas abusivas que
possam ocorrer nessa relação contratual. O Código de Defesa do
Consumidor-CDC possui um capítulo que trata exclusivamente da
proteção contratual, e nele contém expressamente as cláusulas
abusivas que podem ser utilizadas por fornecedores e que são nulas de
pleno direito, e se tratando de contrato de compra e venda, o CDC
expõe todos os direitos dos consumidores, protegendo-os na relação
contratual. As cláusulas abusivas nos contratos de compra e venda
abrangem vários ramos de atividade consumerista, entre elas sendo a
imobiliária, a construtora e a incorporadora imobiliária.
Palavras-chave: consumidor -fornecedor- cláusulas abusivas.
Nos contratos de consumo existe uma grande facilidade de se inserir cláusulas abusivas
uma vez que a sua grande característica é de ser adesivo, ou seja, é utilizado o contrato
de adesão na maioria das relações.
Para estabelecermos se uma relação é ou não consumerista, temos que analisar a
finalidade do produto para o comprador/consumidor.
O produto ou serviço, objeto da negociação, se utilizado como produto fim, ou seja, se o
comprador/consumidor for utilizar dele como destinatário final, trata-se de uma relação
regulada pelo Código de Defesa do Consumidor - CDC, e o comprador deverá ser
chamado de consumidor, e encontrará no CDC todas as proteções possíveis contra
cláusulas abusivas.
Porém, se o produto ou prestação de serviço for adquirido sem que o comprador seja o
destinatário final, como por exemplo, adquirir mercadorias para revenda, não se tratará
de consumidor, mas sim de comprador, e essa relação será protegida somente pelo
Código Civil.
Já a pessoa jurídica, para ser considerada consumidora ela terá de ser considerada
hipossuficiente perante o fornecedor.
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10º semestre de Direito. RGM 30197.
Sobre o fornecedor, este deve ser a pessoa que vende produtos ou presta serviços
visando lucro, ou seja, ele visa uma contraprestação.
Na modalidade de fornecedor, nós temos a incorporadora imobiliária, a construtora e a
imobiliária.
A incorporadora imobiliária é a intermediária da construtora com o comprador, ou seja,
é ela quem vende as unidades autônomas.
Entretanto, nessa relação temos que verificar se o promitente comprador é realmente a
pessoa que vai se utilizar da unidade autônoma como destinatário final para poder dizer
se há relação consumerista ou não.
Se a compra for realizada por destinatário final haverá proteção do CDC, senão, como
comentado anteriormente, do Código Civil.
A imobiliária também faz a intermediação entre vendedores de imóveis e de possíveis
compradores.
Essa relação é bem parecida com a relação da incorporadora com os promitentes
compradores, uma vez que os dois realizam uma venda visando lucro, e terão suas
relações reguladas conforme a destinação do produto ou prestação de serviço.
O consumidor, uma vez sendo parte de uma relação contratual, é considerada vulnerável
e hipossuficiente perante o fornecedor.
A explicação para tal afirmativa é o poder econômico detido pelos fornecedores, que, na
maioria das vezes são grandes potências, colocando o consumidor num patamar inferior.
Outra justificativa é o conhecimento técnico do qual é detentor o fornecedor, sabendo
também que o consumidor não entende tecnicamente nada sobre o produto ou serviço
que está oferecendo, podendo tirar vantagem disso.
Para poder equilibrar essa relação perante a explícita vulnerabilidade e hipossuficiência
do consumidor perante o fornecedor, o legislador estabeleceu a inversão do ônus da
prova, podendo assim que o consumidor pedir, o juiz estabelecer essa inversão fazendo
com que o fornecedor produza provas no processo.
Nós temos vários princípios fundamentais que regem os contratos de compra e venda,
como, por exemplo, o dever de informar, o princípio da boa-fé objetiva e boa-fé como
cláusula geral e princípio da igualdade.
As cláusulas abusivas estão previstas no artigo 51 do CDC, em um rol exemplificativo,
e a sua utilização em um contrato gerará a nulidade parcial do contrato, ou seja, somente
a cláusula abusiva será excluída, permanecendo válido o resto do contrato.
Nós temos na compra e venda as modalidades de empréstimo e financiamento, e
mediante prestações, sendo estas conhecida por todos pois a utilizamos sempre através
de contrato com o banco para poder adquirir a casa própria ou um carro.