Local Conference Call
Rodobens Negócios Imobiliários - Nac.
Resultados do Primeiro Trimestre de 2011
10 de Maio de 2011
Operadora:Boa tarde e obrigada por aguardarem. Sejam bem-vindos à
teleconferência da Rodobens Negócios Imobiliários para a discussão dos
resultados do primeiro trimestre de 2011. Estão presentes hoje conosco os
senhores Eduardo Gorayeb, Diretor Presidente; Marcelo Borges, Diretor
Financeiro e Luciano Guagliardi, Diretor de Relações com Investidores.
Informamos que este evento está sendo gravado e que todos os participantes
estarão apenas ouvindo a teleconferência durante a apresentação da empresa e
em seguida iniciaremos a sessão de perguntas e respostas. Caso algum dos
senhores necessite de alguma assistência durante a conferência, queiram, por
favor, solicitar a ajuda de um operador, digitando asterisco zero (*0).
Este evento também está sendo transmitido, simultaneamente, pela internet, via
webcast,
podendo
ser
acessado
no
endereço
www.rodobens.com/negociosimobiliarios/ri, onde se encontra disponível a
apresentação. O replay deste evento estará disponível logo após o seu
encerramento por um período de uma semana.
Gostaria agora de passar a palavra ao Sr. Eduardo Gorayeb, Diretor Presidente,
Por favor, Sr. Eduardo, pode prosseguir.
Sr. Eduardo Gorayeb: Boa tarde a todos. Vamos fazer a divulgação dos
resultados do 1T11. Vamos começar primeiramente com o desempenho do 1T11.
Alguns highlights do que nós vamos abordar com mais profundidade. As vendas
contratadas no primeiro tri somaram R$ 210 milhões.
É um destaque porque a venda média nossa durante 2010 foi de 197 milhões,
então o primeiro tri já é acima da média do que nós obtivemos em 2010. A receita
líquida também de 208 milhões, também acima da média do que foi obtido em
2010.
As margens apresentadas, mantivemos a margem bruta em torno de 30,3%, com
lucro bruto de 63 milhões, margem Ebitda de 21,8, com Ebitda de 45 milhões, e a
margem líquida aqui, que é um fato relevante, de 32,1, uma margem fora dos
padrões da empresa, e que nós vamos detalhar um pouco mais adiante, mas com
um lucro líquido no primeiro trimestre de R$ 67 milhões.
Nós também temos como destaque a realização das operações financeiras que
nós tínhamos noticiado. A debênture com o Bradesco de 150 milhões, debênture
essa que foi com a finalidade de pagamento do capital de giro da companhia,
eram várias capitais de giro e nós unificamos e melhoramos o perfil dessa dívida.
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Fizemos também CCB imobiliária com o Itaú BBA de 100 milhões, essa CCB se
destinou a recomposição do caixa da companhia. Além do que também fizemos
alienação da companhia hipotecária por 90 milhões, na qual esse dinheiro foi
usado integralmente para a amortização do mútuo junto ao incorporador. Com
essas medidas tivemos uma redução e um nível de endividamento da empresa do
4T10 de 101,8 para 85,6% da dívida líquida.
Alguns destaques operacionais nós já falamos aqui na página 6, é o VGV lançado.
Nós lançamos 1.175 mil unidades com VGV total de 108 milhões, e um VGV RNI
de 74 milhões. Esse primeiro trimestre (inaudível X04:27) lançamento 100% do
produto Moradas, e totalmente enquadrado e dentro doPrograma Minha Casa
Minha Vida, com preço médio de R$ 92 mil.
No item de vendas contratadas nós tivemos 2.407 mil vendas líquidas de distratos,
sendo que a média com VGV total de 260 milhões e VGV RNI de 210 milhões. A
média nossa de 2010 de vendas contratadas foi 197 milhões, então também os
resultados do primeiro tri estão superiores à média do ano de 2010.
O VSO também aumentou para 23%, e nesse trimestre tivemos 100% das vendas
sendo vendas de estoque. Como os lançamentos aconteceram no final do mês de
março, basicamente todas as vendas foram vendas dos trimestres anteriores a
esse trimestre .
Aqui na página 7 nós temos uma segmentação dos lançamentos de venda. O
primeiro slide é por localização, aonde nós temos no interior do estado de São
Paulo 13%, em outros estados 87%. Em VGV lançado nós temos praticamente no
primeiro trimestre 100% dos produtos Moradas enquadrados dentro do Programa
Minha Casa Minha Vida.
As vendas contratadas nós tivemos basicamente 50% no interior de São Paulo,
50% em outros estados. Por produto nós tivemos 44,85% produto Moradas, 38%
Terra Nova horizontal, 8% Terra Nova Vertical, 1,5% Horizontal Sistema Fácil, e
7,8% Sistema Fácil Vertical, quer dizer, a predominância nos produtos Moradas e
Terra Nova.
Repasse e desligamento de carteira o volume da companhia do primeiro tri, parte
somente RNI, atingiu 116 milhões, sendo que desses 116 milhões parte RNI nós
tivemos em imóvel na planta 49 milhões, sendo 42% do total foram imóveis na
planta.
O volume total realizado no primeiro tri de 2011 perfazemos 145 milhões,
considerando RNI e parceiros em um total de 1.631 mil unidades. Ainda o repasse
continua sendo um ponto de atenção da companhia, não atingindo ainda os níveis
que pretendemos e que precisamos, e com isso nós estamos com algumas
medidas em andamento, nas quais a principal é que já estamos em processo final
de contratação do head da equipe de repasse e desligamento.
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Estamos buscando uma pessoa especializada nesse segmento, nessa atividade,
para que a gente possa ter uma dinâmica maior e mais eficiência nos
deslizamentos.
Aqui nós abrimos financiamentos a clientes em milhões, que são esses números
em gráficos, segmentando o que são bancos, o que é Caixa, o que é Plano Único,
e o que é venda de carteira. Então aqui nós temos a segmentação em milhões,
somente total e parte Rodobens.
Agora eu passo a palavra ao Luciano, que vai falar dos resultados trimestrais de
2011. Muito obrigado.
Sr. Luciano Guagliardi: Boa tarde a todos. Dando continuidade à apresentação
na página 9, resultados trimestrais, nós apresentamos quatro gráficos: receita
líquida, Ebitda, lucro líquido e as despesas gerais e administrativas.
A primeira observação no primeiro gráfico à esquerda, superior, a receita líquida e
margem bruta, a margem bruta vindo em linha com a expectativa da empresa. A
gente vem falando que as SPEs têm dado de margem bruta um estudo de
viabilidade algo em torno de 30 % ou mais, ou menos 1, ou seja, variando de 29 a
31, e essa é a margem que a gente espera que a Rodobens apresente e está
apresentando conforme demonstrado aqui nos últimos praticamente cinco
trimestres.
É importante, falando em média também, a média da receita líquida do ano de
2010 foi R$ 166 milhões, então o primeiro trimestre de 2011 com 208, superior à
média apresentada do ano passado inteiro. Uma consequência da margem bruta,
a margem Ebitda da companhia também apresentando o padrão e alinhado com a
expectativa da empresa. Apresentamos nesse trimestre aqui 21,8% de margem
Ebitda, e um Ebitda de R$ 45 milhões, também é o maior Ebitdadesses últimos
cinco trimestres.
O lucro líquido da companhia impactado positivamente pela venda da Companhia
Hipotecária, o lucro líquido atingindo R$ 67 milhões, o que dá uma margem líquida
de 32,1% nesse primeiro trimestre aqui em função da venda da CHUR (que
aconteceu no finalzinho de março).
Lembrando que a venda da CHUR foi com o preço de R$ 90 milhões, um ativo
que estava registrado no balanço de R$ 25 milhões, ou seja, nos traz um resultado
de 65 milhões. Quando a gente o tributa 34%, ele nos dá um lucro de R$ 43
milhões, então a gente conseguiria fazer aqui um lucro líquido ajustado de 67
milhões menos os 43, com lucro líquido ajustado no período de R$ 24 milhões, o
que nos daria uma margem líquida na casa de 12%.
Por último o gráfico de despesas gerais e administrativas, uma redução importante
de 21 milhões para R$ 19 milhões. Também uma redução em relação à receita
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líquida, caindo de 9,4% da receita para 9,2 nesse primeiro trimestre de 2011, fruto
de um esforço grande que a companhia vem fazendo e continua fazendo daqui
para frente para reduzir ainda mais o G&A para os padrões que a companhia
entende condizentes com os negócios nossos.
No próximo slide o resultado do exercício futuro, no slide número 10. A
manutenção dos 35% de margem do resultado do exercício futuro, um recebível
que ainda não foi "bucado" pelo PoC totalizando R$ 733 milhões e com os 30%...
35%, perdão, nos dá R$ 260 milhões do resultado futuro a apropriar. Lembrando
que esse resultado está ainda bruto, ele ainda não foi tributado de PIS/COFINS,
como também está dentro dele em juros do CPV.
Na próxima página, no slide número 11, nós apresentamos a demonstração de
resultado e basicamente uma comparação do quarto trimestre de 2010 com esse
primeiro trimestre agora de 2011, a receita líquida de 221 mil para 208, porém a
margem bruta melhorando de 28,9% para 30,3. Em termos percentuais a melhora
foi geral, a despesa comercial também melhorou de - 7% do quarto trimestre para
- 5,1 no primeiro trimestre de 2011.
Da mesma forma o G&A, como foi acabado de ser apresentado, de 9,4 da receita
para 9,2. Essas outras receitas operacionais dentro dos 65, 707 milhões, você tem
64 milhões que foi a contribuição para venda da Companhia Hipotecária.
A margem Ebitda... é importante salientar aqui que esse Ebitda já foi
desconsiderado a alienação da CHUR, então um Ebitda saindo de 40,5 milhões no
quarto trimestre e indo para 45,383 no primeiro tri, e a margem Ebitda melhorando
de 18,3% para 21,8% da receita líquida.
O nosso resultado financeiro de menos R$ 17 milhões impactado pelo nível de
endividamento, desde o início desse trimestre aqui o saldo basicamente estava...
principalmente o saldo do mútuo com o acionista controlador estava nos mesmos
patamares do que foi terminado o quarto trimestre do ano passado (na casa de R$
170 milhões), então teve um nível de endividamento que foi resolvido no final do
trimestre com as operações que nós mencionamos aqui.
Outro fator que impactou esses R$ 17 milhões no resultado financeiro foram as
despesas não recorrentes dos fees de estruturação dessas mesmas operações
que estamos conversando.
Então a previsão que a gente apresentou no release para o segundo trimestre de
2011, a previsão para o resultado financeiro indo de 17 milhões nesse trimestre
para algo em torno de R$ 9 milhões já no segundo trimestre de 2011, inclusive
esse detalhamento está no release conta por conta. O lucro líquido da companhia
saiu de R$ 26 milhões para R$ 67 milhões, e a margem líquida, como falado, de
11,8 para 32,1.
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No próximo slide, o balanço patrimonial. Basicamente as principais contas aqui o
caixa. Nosso caixa total hoje de R$ 513 milhões, separado aqui em 245 de caixa
livre e 268 de caixa compromissado, basicamente compromissado com as
operações de debêntures do FGTS.
A conta de estoque um trabalho muito grande que a companhia tem feito na venda
de unidades concluídas. Então nós apresentamos aqui a conta de estoque de
unidades de 335 milhões no balanço e a valor de mercado de R$75 milhões.
Finalmente a principal conta aqui do nosso balanço, o crédito perante clientes. A
companhia totalizou no final desse primeiro trimestre R$ 1,774 bilhão, desse 1,774
bilhão nós temos "bucado" no balanço 1,041 bilhão, e como resultado do exercício
futuro já apresentado de 733.
Fazendo uma quebra ainda do que está "bucado" desse 1,041 bilhão, 696 milhões
nós chamamos de "recebíveis performados", que são recebíveis de unidades
concluídas; e 345 de recebíveis não perfomados, que são recebíveis de unidades
que estão ainda em fase de construção.
Então fazendo mais uma quebrinha aqui de recebível performado de 696 milhões,
na página seguinte, na página 13, a gente tem esse detalhamento dessa carteira
performada por ordem de monetização.
Então temos o primeiro grupo aqui somado de R$ 139 milhões, que são clientes já
repassados agora dando baixa; clientes repassados que estão em registro no
cartório, aguardando crédito; clientes repassados só que com origem do FGTS
também aguardando crédito; clientes em carteira própria; e cliente pró-soluto com
confissão de dívida, então esse primeiro grupo aqui somando, R$ 139 milhões.
O segundo grupo de clientes que estão em análise. Então clientes em análise em
alguns bancos, principalmente no Banrisul, Caixa Econômica Federal, Itaú e
Santander, totalizando 265 milhões. Mais clientes de unidades de obra recémconcluída, ou aguardando instituição de condomínio (que é uma necessidade para
a gente depois colocar esse cliente no banco), um cliente de unidade concluída
aguardando também CND e habite-se, que é o que precisa para depois entrar em
cartório para aguardar a inscrição do condomínio. Então esse segundo bloco aqui
totalizando R$ 490 milhões, que representa 70% dessa carteira perfomada.
Por final, o último bloco de clientes com discussão jurídica, porém com alienação
fiduciária, quer dizer, tem uma discussão jurídica aqui de 24,5 milhões, mas existe
uma garantia nessa discussão. E clientes com potencial de distrato, que é uma
futura conversão de estoques, então temos R$ 41 milhões, são clientes, potencial
de distrato, como dito, importante bem destacar aqui que esse cliente não tem
posse - a posse do imóvel é da Rodobens, aRodobens ainda não entregou a
chave para esse cliente.
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Muito bem, no próximo slide, no slide 14, o endividamento bancário da mesma
forma que foi apresentado no quarto trimestre. No primeiro grupo aqui de mercado
financeiro, já falando do 1T11, o total de endividamento do mercado financeiro de
R$ 781 milhões; um caixa livre de R$ 245 milhões; uma dívida líquida de bancos
de 536. A debênture do FGTS com o saldo devedor de 306,5 milhões; um caixa de
debêntures de 268; e a dívida líquida de debênture de R$ 38 milhões.
O mútuo com o acionista controlador que reduziu de 169 milhões do quarto
trimestre para 63 milhões nesse atual trimestre, totalizam uma dívida líquida no
primeiro tri de R$ 637 milhões, quando comparado com o PL de 744, nos dá uma
dívida líquida por patrimônio líquido de 85,6%. Basicamente essa redução é
devida à amortização que foi feita com recursos oriundos da venda da Companhia
Hipotecária.
Próximo slide, slide número 15, a gente traz aqui uma fotografia de como está
sendo a utilização dos recursos das debêntures. Então no primeiro trimestre o total
liberado de quase R$ 20 milhões desses empreendimentos aqui listados, e
embaixo o que a gente espera utilizar nesse segundo trimestre, mais R$41
milhões a gente espera totalizar ao final do semestre, R$ 60 milhões de valor
liberado das debêntures do FGTS.
Eu passo a palavra ao Marcelo, para que ele continue a apresentação em eventos
subsequentes. Muito obrigado.
Sr. Marcelo Borges:Boa tarde a todos. A ideia é comentar um pouco das
operações realizadas após o fechamento do primeiro trimestre. Como já haviam
comentado anteriormente, a companhia estava analisando como monetizar os
ativos, basicamente contas a receber e estoques performados.
Nesse sentido nós montamos algumas operações que podem totalizar R$ 300
milhões, operações essas que nós vendemos as SPEs concluídas, de forma
integral e sem direito de regresso contra a RNI. Há investidores qualificados, a
primeira operação nós fizemos por R$ 100 milhões junto à RB Capital. Temos uma
segunda tranche da ordem de R$ 90 milhões junto a outros investidores, que não
a RB, e temos discussões ainda com demais investidores.
A ideia aqui desses recursos é redução de dívida e realmente capitalização da
companhia para fazer frente ao crescimento. Parte desses recursos que entraram
agora da primeira tranche dos 100 milhões, 55 milhões que entraram nós já
quitamos integralmente o mútuo com o controlador. Já vínhamos fazendo
amortização desde o final do primeiro trimestre, e temos a satisfação de anunciar
agora que não existe nenhuma dívida junto ao controlador.
Os demais recursos, os 45 milhões restantes que devem entrar ainda da RB e 90
milhões da outra operação virão diretamente para o caixa da companhia, onde aí
não temos nenhuma obrigação de redução de dívida e todas as dívidas, como já
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comentadoaqui anteriormente, estão no longo prazo e não faz nenhum sentido a
gente fazer o pré-pagamento agora.
A ideia é, como também já comentado anteriormente, ter um nível de capitalização
adequado para o tamanho da companhia para fazer frente às obrigações que nós
temos, ao crescimento, enfim, a necessidade de giro dessa atividade.
Um segundo ponto que nós também aprovamos em Reunião de Conselho ainda
não executado é o Programa de Recompra de Ações, com a liquidez que a
companhia faz na venda desses ativos, mais a geração de caixa, e olhando as
oportunidades de mercado, se a nossa ação tiver muito depreciada, visando a
maximização do retorno para o acionista, nós criamos o Programa de Recompra,
e aí temos a oportunidade de fazer nos próximos seis meses, de acordo com o
mercado.
Eu passo a palavra de volta ao Eduardo para finalizar a apresentação, uma
mensagem final. Obrigado.
Sr. Eduardo: Os senhores tiveram uma apresentação geral da empresa. Como
mensagem final eu gostaria de dizer que a companhia continua muito focada na
quitação... na redução do seu nível de endividamento.
Como o Marcelo já colocou, nós mudamos o perfil da nossa dívida e nós estamos
buscando incessantemente a monetização de todos os ativos para que a gente
possa capitalizar a companhia e deixá-la com um caixa suficiente para suportar o
crescimento que ela pretende.
Como uma expectativa de previsão de endividamento do 2T11 nós temos uma
expectativa de dívida líquida sobre PL no final do segundo trimestre uma redução
de 81% para algo em torno de 65%. Com essas outras operações que o Marcelo
acabou de dizer aos senhores, nós estaremos reforçando o caixa da empresa
reduzindo a sua dívida líquida.
Continuamos muito fortes também como política de caixa na venda das unidades
em estoque. E como política de caixa ainda nós estamos equalizando todo o fluxo
financeiro com o ciclo de obra, ou seja, nós não vamos mais descapitalizar a
empresa onerando caixa, fazendo obra, antecipando obras em empreendimentos
que não tem os recursos para a sua produção garantidos, recursos esses com
custo condizentes com a operação.
Vamos também adequar a execução das obras com as entradas dos caixas dos
financiamentos - dos financiamentos de pessoas jurídicas e pessoas físicas, ou
seja, os planos empresários e o desligamento de carteira.
Quanto ao mercado nós vamos continuar a política de respeitar a absorção do
mercado. Nós, como os senhores sabem, é uma característica da Rodobens
comprar grandes áreas e fazer empreendimentos em diversas fases. Então os
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lançamentos das fases subsequentes somente ocorrerão quando atingir 80% de
vendas das fases anteriores.
Mais do que atingir 80% de vendas, quando 80% desses clientes tiverem seus
cadastros aprovados, fazendo com que a gente reduza substancialmente o nível
de queda de distrato das unidades e que nós possamos ter lançamentos de
etapas subsequentes, além do recurso garantido, com a segurança de que vamos
ter um desligamento mais eficiente e mais ágil.
A manutenção das margens da companhia nós continuamos com um controle
muito rigoroso nos custos e prazos de entrega de obras. Tenho certeza de que
estaremos cumprindo com os nossos custos e com os nossos prazos, estamos
conseguindo isso através de uma permanente evolução tecnológica nas
construções, podendo absorver com a tecnologia alguns aumentos de materiais e
mão-de-obra, inclusive da inflação.
Também com a aquisição de áreas, na sua grande maioria com grande parte em
permuta e não cash, e também adquirindo áreas dentro dos valores que o
programa e que o segmento que nós atuamos permite. Estamos atentos à taxa de
inflação e escassez de mão-de-obra e de materiais que porventura possa
acontecer no mercado.
Então a Rodobens está muito bem focada nos seus objetivos, acreditamos que
2011 será um ano do acerto final de todos os ajustes, aonde a prioridade será
realmente a saúde financeira da companhia e a entrega dos seus produtos dentro
dos custos e prazos determinados, mantendo margem e rentabilidade. Muito
obrigado a todos e estamos disponíveis para quaisquer dúvidas. Obrigado.
Sessão de Perguntas e Respostas
Operadora: Com licença, senhoras e senhores, iniciaremos agora a sessão de
perguntas e respostas. Para fazer uma pergunta, por favor, digitem asterisco (*)
um (1). Para retirar a pergunta da lista, digitem asterisco (*) dois (2).
Com licença, a nossa primeira pergunta vem do Sr. Marcelo Motta, da JP Morgan.
Sr. Marcelo Motta: Oi, bom dia a todos, parabéns pelos resultados. Eu queria
saber se vocês poderiam dar um pouco mais de detalhe sobre como está a
demanda e lançamento agora no segundo tri?
Sr. Eduardo Gorayeb: Marcelo, boa tarde. Marcelo é seguinte é: lançamento não
é uma prioridade da companhia neste momento. Eu quero dizer isso... não
entenda isso como não vamos fazer lançamento, não é isso, mas na verdade nós
estamos medindo o mercado pela sua demanda.
Como nós temos muitos projetos em fases subsequentes, nós estamos
aguardando atingir os 80% dessas demandas, e mais do que isso, estamos
fazendo um recadastramento desses clientes que compraram porque no nosso
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entender o momento da venda e do desligamento tem que estar muito próximo e
não gerando queda e dificuldade de desligamento.
Temos muitas obras hoje em primeira fase de lançamento e que estamos
adequando para lançar neste primeiro tri... neste segundo trimestre. Acreditamos
que este segundo trimestre será mais forte do que o primeiro, mas a companhia
deverá concentrar a maioria dos seus lançamentos em função desse saneamento
pretendido muito forte no terceiro e quarto trimestre de 2011.
Sr. Marcelo: Perfeito, obrigado.
Operadora: Com licença, próxima pergunta vem do Sr. Eduardo Silveira, do Fator
Corretora.
Sr. Eduardo Silveira: Boa tarde a todos eu tenho duas perguntas. A primeira se
vocês puderem dar uma ideia como que está o nível de distrato, já que vocês
estão acelerando a entrega de obras? Queria ver se está dentro da média
histórica que vocês têm ou se está havendo alguma elevação conforme chega a
entrega de um número maior de unidades?
E a segunda, assumindo agora que a companhia já está... a estrutura de capital e
o endividamento já está bem endereçado, bem encaminhado, eu queria que se
vocês pudessem falar qual que é a meta ou quanto que a companhia busca de
retorno sobre o património líquido? Obrigado.
Sr. Eduardo Gorayeb: Eduardo, quanto à distrato, a verdade é a seguinte: nós
temos dois panoramas, tá? O primeiro é o seguinte: nós temos aquelas unidades
comercializadas mais antigamente que você tem um nível de distrato maior e as
vendas que nós estamos fazendo agora o nível de distrato reduziu bastante em
função dessas medidas que eu acabei de falar para você.
Hoje você puxando numa média, a companhia está em torno de quinze porcento
dos distratos, mas nós ainda achamos que esse número é alto e que quando nós
segmentamos esse distrato e vamos olhar os distratos somente das vendas novas
com essa nova política que a companhia está empreendendo, isso deve ficar em
torno de oito a dez porcento. Quanto ao retorno de capital, o Marcelo poderá te
explicar melhor as nossas expectativas.
Sr. Marcelo Borges: Oi Eduardo, a ideia, quer dizer, a gente ajustando, vamos
dizer, não só o endividamento com alongamento, mas a redução também de
dívida, e tendo uma melhora em termos de G&A, acho que uma ideia que a gente
pode ter é algo como 17%,18% deveria ser o ROI, é óbvio que a gente sempre
busca mais do que isso, mas acho que a gente deveria chegar nesses números.
Sr. Eduardo: Ok. Obrigado. Parabéns pela transparência dos recebíveis. Boa
tarde.
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Sr. Luciano:Obrigado Eduardo. Abraço.
Operadora: Com licença, próxima pergunta vem da Sra. Isabel Guerra, do Banco
Fator.
Sra. Isabel Guerra: Boa tarde a todos. Eu queria fazer uma pergunta mais ou na
página 13, no detalhamento de carteira de clientes. Eu queria entender se a gente
passa a ver o nível de desligamento maior a partir desta informação que você
passou?
Pelo o que eu entendo, pelo menos na parte verde aqui do gráfico, seria um
desligamento mais imediato, né? Seria um giro mais rápido, e a parte amarela
estaria muito bem encaminhada e aumentando aquele patamar de desligamento.
É desta forma que eu devo entender? Quais as medidas que vocês estão
tomando?
Sr. Luciano Guagliardi:Oi Isabel, é o Luciano. É o seguinte: esta parte verde é o
líquido e certo, só que tem uma diferença entre o desligamento e o efetivo,
entrada de recurso em caixa. Então aqui é o seguinte: o item, o primeiro item,
clientes quitados aguardando baixa, isso daqui, esses 5,410 milhões é líquido e
certo que vai entrar no caixa, isso daqui não tem mais chance do cliente ser
negado ou do cliente ser não aprovado pelo banco.
A mesma coisa acontece com cliente repassado em registro no cartório
aguardando crédito, e o cliente repassado no cartório aguardando liberação do
FGTS, então estas três primeiras linhas aquisão repasses que já foram realizados
no banco, o banco já aprovou, o cliente já assinou o contrato de financiamento e
só está em trâmite de cartório (que é a segunda e a terceira linha), e o primeirajá
até passou este trâmite de cartório, é só realmente o banco analisar o registro e
fazer a liberação do crédito.
Então a gente detalhou aqui a carteira e aí vai, né? Cada um tem a sua condição,
que nem título em carteira própria, a companhia financiando o cliente, isso daqui
eu teria...para a gente entender a entrada de caixa desses 58,210, a gente teria
que entender o perfil da nossa carteira, então deveria ter mais informações aqui
para você chegar a esta conclusão.
O que eu queria te mostrar, fazendo esse farol aqui, mostrar que a nossa carteira
tem a primeira parte aqui, a parte verde R$ 139 milhões que a gente entende que
é líquido e certo isso daqui entrar no caixa. Tem R$ 490 milhões que é processo
que ainda está em análise em banco, quer dizer isso daqui pode virar verde, como
também pode virar vermelho, se virar vermelho, o cliente não tem o crédito
aprovado no banco e o que a gente faz?
Tem que pegar esse cliente, distratá-lo e levá-lo de novo a esta unidade em
estoque para fazer uma nova venda, isso pode acontecer nos casos aonde a
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venda, como o Eduardo mencionou agora a pouco, aonde a venda descola muito
do processo de repasse.
Como a gente trabalha no mercado econômico, a capacidade creditícia desse
cliente varia muito - quanto maior for o tempo entre o momento da venda e o
desligamento, pior a condição da carteira, é claro. Então é exatamente esse
trabalho que a gente está fazendo hoje de minimizar esse tempo, então essas
vendas novas que a gente está fazendo basicamente, a gente está colocando lá
uma equipe para fazer esse desligamento o mais rápido possível para essa
condição do cliente não mudar.
Resumindo a resposta: isto daqui é uma foto da composição da carteira
performada, e aí cada item você tem um tempo de monetização diferente, então
daqui para a entrada de caixa é um outro assunto, tá? Eu queria nesse slide
mostrar como era a composição da nossa carteira.
Sra. Isabel: Só para entender um pouquinho o contexto, quando você fala aquele
quadro de desligamento na página 8, que nem no caso do primeiro tri foi 116
milhões, né? A conversão disso em caixa demora mais ou menos quanto tempo
desse dado que você apresenta no primeiro tri? E se eu posso mais ou menos
assumir que os 139 que está naquela parte verde poderia fazer uma previsão de
desligamentos a partir desse conceito que você me passou?
Sr. Luciano: Olha Isabel, se a gente fosse colocar para você todo o processo de
desligamento... se a gente falar o seguinte: vendi, vamos supor que esta unidade
esteja pronta, a gente fez esta venda agora, hoje, (comecinho de maio). Desse
momento até o banco analisar, até juntar todos os documentos para o cliente, o
banco analisar e aprovar o crédito, vai demorar uns quarenta e cinco, sessenta
dias.
Depois do crédito aprovado vem o contrato para todo mundo assinar, a gente
como vendedor e o cliente como como mutuário, depois dessa assinatura esse
contrato entra em registro de cartório. Esse registro demora no mínimo trinta dias;
depois que sai do cartório esse contrato registrado, esse contrato volta ao banco,
o banco confere esse registro e ai faz a liberação do recurso na conta do
vendedor. Essa conferência demora três, quatro dias úteis, algo assim.
Então o processo de repasse... eu peguei de uma venda de unidade pronta, né?
Até o desligamento você pode colocar aí 60 na primeira etapa para análise de
crédito, mais 30, para registro de cartório deu 90, mais alguns dias para o banco
analisar o registro.
Sra. Isabel: Então a grosso modo 116milhões ele se converteria em caixa no
segundo tri, se eu pensasse dessa forma?
Sr. Luciano: O que for unidade pronta, sim. O que for imóvel na planta, ao longo
da execução da obra...
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Sra. Isabel: Perfeito, perfeito.
Sr. Eduardo: Isabel, é o Eduardo, só complementando a resposta do Luciano,
isso que é importante porque aqui você tem imóvel na planta, e do momento que
eu faço o repasse do cliente, eu não me credito de 100% e proporcionalmente ao
que eu estou executando, e o que é imóvel pronto esse entra 100% na conta.
Quando a gente coloca aqui, e nós fazemos questão de abrir até com detalhe em
registro em cartório, liberando FGTS, o que o que aguarda... o que hoje nós temos
de um “complicador”, vamos chamar assim, é que o volume grande de contratos
que estão entrando nos cartórios, tem feito com que os cartórios não tenham um
tempo de registro de somente trinta dias.
Às vezes alguns cartórios demoram mais do que trinta dias para registrar, e o
dinheiro só é liberado mediante o registro do cartório. Quando você tem liberação
do FGTS, você tem que aguardar o tempo de liberação dos trâmites do FGTS.
Aqui é só para vocês poderem entender onde está a carteira e como ela é
composta. Realmente este sinal verde, amarelo e vermelho é na ordem crescente
de velocidade que nós achamos que vai ser liberado o dinheiro,monetizado.
Sra. Isabel: Perfeito, obrigada.
Sr. Eduardo: De nada.
Operadora: Com licença, lembrando que para fazer perguntas basta digitar
asterisco um (*1).Novamente, para fazer uma pergunta, favor digitar asterisco um
(*1).
Com licença, nossa próxima pergunta vem do Sr. Alexandre Gribowiski, da
Sunset.
Sr. Alexandre Gribowiski: Boa tarde a todos, obrigado pela oportunidade, são
duas perguntas. Vocês poderiam primeiro dar mais detalhes dessa operação de
venda das SPEs? No press release está dizendo que elas têm basicamente 20/80
entre estoques e contas a receber, só que também fala que a companhia vai
continuar no gerenciamento das SPEs.
Então queria entender, na verdade, se vocês... se efetivamente isso vai sair do
balanço? Se vai ter algum passivo para a operação? Se houve alguma taxa de
desconto para esses recebíveis destes empreendimentos que já estão prontos ou
não? Como é que está sendo feito isso? Quer dizer, se tem algum oneroso para a
companhia, face ao custo de capital dela?
E a outra pergunta se já teve alguma... se já teve alguma evolução do programa
de recompra, se já começou a ser feita a recompra? Obrigado.
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Sr. Marcelo: Oi Alexandre, é o Marcelo. Falando um pouco sobre a estrutura da
operação, a gente fez... é uma venda sem recurso nenhum. Efetivamente eu vendi
as SPEs para um investidor, esta venda foi a valor patrimonial.Então respondendo
um pouco do ganho, o ganho do investidor está exatamente no valor do ativo que
já existia na companhia entre contas a receber e estoques. Estoque está, vamos
dizer, a custo e esse valor hoje, até depois de Minha Casa Minha Vida e tudo, a
gente tem uma rentabilidade bastante boa em cima dele.
O único passivo que a gente assume como qualquer operação, vamos chamar
assim, de M&A, são qualquer coisa fiscal e trabalhista ainda existente nas SPEs, e
obviamente a garantia de obra que vai de manutenção, de assistência técnica que
a gente teria que dar.
A questão de dizer que nós seguimos fazendo a gestão da SPE é o seguinte: a
gente tem um acordo com os investidores de que nós faremos a venda dos ativos,
porque ele, investidor, não tem equipe,e nem, vamos dizer, expertise para fazer
isso, então foi um acordo operacional. O resto da gestão é simplesmente a gestão
do contas à receber para fazer o repasse, auxiliá-los no repasse dos clientes com
os bancos.
Então essa é a única... quando a gente chama de gestão, este é o único impacto,
não tem... não segue no meu balanço, eu vendi efetivamente, vocês verão no
balanço uma baixa de contas a receber razoável desta linha de performados, e
uma baixa de estoque também e efetivamente sai, e a única coisa que eu fico na
companhia são essas obrigações que eu comentei.
No caso da operação de recompra de açõesnão foi feito nada até agora. A gente
aprovou recentemente no Conselho e não foi feito ainda nenhum movimento.
Sr. Alexandre: Se tiver algum distrato, alguma inadimplência em função de não
ter sido repassado isso aí fica para quem comprou a SPE ou para a companhia?
Sr. Marcelo: No distrato.... inadimplência a gente não tem nessa carteira porque a
gente não tem carteira direta nessas SPEs que foram vendidas. Aqueles 58
milhões que você vê no nosso contas a receber, que a gente chama de “carteira
direta” segue na companhia e que não estão em nenhum daqueles investimentos.
Então inadimplência não tem, quando tiver distrato, volta. O distrato hoje em
alguns casos, é até engraçado a gente falar, mas pode ser positivo porque eu
vendi algumas dessas casas seis oito meses atrás, e hoje o valor do ativo é
melhor do que era lá atrás em função tanto de mercado, como a readequação do
Minha Casa Minha Vida.
Então se tiver um distrato é até melhor nesse sentido, mas fica 100% para ele, eu
não tenho mais nada a ver com a com a SPE. Como eu falei, o único contingente
que a gente pode falar é fiscal e trabalhista, essas coisas que é muito baixo nas
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SPEs historicamente, e ao invés de eu fazer umaescrowdesses valores, eu fico...
vamos dizer, eu dou essa garantia para os investidores.
Sr. Alexandre: Marcelo,você me permite só mais uma dúvida.?
Sr. Marcelo: Lógico.
Sr. Alexandre: Então aideia é chegar até os 300 milhões que é o que na cabeça
de vocês equaliza a estrutura de capital da companhia, e futuramente não deve
ser seguido nessa linha esse tipo de operação. É assim que eu entendo ou é
diferente disso?
Sr. Marcelo Borges: É bem nessa linha. Aideia dos 300 milhões é tentar limpar
um pouco o passado. Vamos chamar... a carteira que a gente tem, quando você
vê essas aberturas que a gente faz, eu estou limpando coisas mais antigas e
forçando com que agora o repasse, como a gente já comentou aqui, o Luciano e o
Eduardo, que o nosso repasse seja mais efetivo, mais eficiente, a gente não tenha
mais essa situação.
Acho que uma das ideias para ter o melhor repasse é que a gente contrate o
plano, financiamento da produção logo no início para que eu consiga fazer os
desligamentos mais rápidos quando for na planta, e também trabalhem toda a
documentação do empreendimento ao longo da vida do empreendimento no que
for o repasse no final da obra. Então com isso eu evito fazer... ter essa situação
em que a gente tem hoje de um certo congelamento de giro.
Você está certo, essa operação não é recorrente, não, essa operação foi uma vez,
é uma decisão de monetização de ativo - já que eu não posso fazersecuritização
porque não é uma carteira, eu estou aguardando só repasse, foi uma forma que a
gente encontrou de “securitizar” essa carteira – e, não, a gente espera... espera
não, o compromisso é que a gente não vai repetir essa operação. A gente faz
agora e a companhia fica bem saudável para a gente poder tocar os nossos
projetos.
Sr. Alexandre: Ok muito obrigado.
Sr. Marcelo: De nada.
Operadora: Com licença, para fazer perguntas favor digitar asterisco um
(*1).Novamente, para fazer perguntas, favor digitar asterisco um (*1).
Com licença, a nossa próxima pergunta vem do Sr. Marcelo Motta, da JP Morgan
Sr. Marcelo Motta: Oi, se me permitem mais uma pergunta. Eu queria saber se a
empresa tem algum update do Minha Casa Minha Vida? A gente tem visto na
mídia algumas notícias dizendo que a aprovação de unidades caiu em mais de
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50% no primeiro tri contra o primeiro tri do ano passado, lógico que influenciado
ainda... acho que o programa precisa ser aprovado no senado.
Se vocês pudessem, pelo menos pelo lado de vocês, o que vocês têm sentido
dessa parte de aprovação? Você acha que é um (inaudível X 46:10) se o
programa talvez demorar um pouco mais do que o esperado para ser aprovado?
O que vocês estão percebendo da Caixa nessa parte de aprovação? Isso chegou
a afetar o repasse também ou não? Só para ter uma um pouco mais de cor nisso?
Sr. Eduardo: Oi Marcelo, é Eduardo. Veja bem, tudo isso que a gente tem ouvido
da mídia do Minha Casa Minha Vida vamos sempre separar em dois
segmentos:do zero a três e do três a dez. Basicamente aqueles cortes que nós
ouvimos falar pegam basicamente o segmento de zero a três - porque o zero a
três como tem forte subsídio do governo, ele precisa de aprovações.
Como este ano o Congresso só está aprovando agora em maio os novos valores,
subsídios, e o programa de zero a três, e a previsão orçamentária era de que
aquele volume de zero a três seria de janeiro a dezembro, então na verdade
aquela redução que houve foi desses cinco meses de que não tem ainda a
autorização para a contratação do zero a três.
No três a seis e do seis a dez nós temos até verba ainda do Minha Casa Minha
Vida, que não foram de Minha Casa Minha Vida 1, que não foram esgotados, mas
do Minha Casa Minha Vida 2 já está prevalecendo os novos limites, e nós não
estamos vendo nenhuma dificuldade de contratação em função de entrada e é
burocrática a aprovação de lei, essas coisas.
O que a gente está vendo, sim, é um volume muito grande de desligamentos
acontecendo agora, e aí sim a estrutura da Caixa, do correspondente tendo que
se adequar para poder atender esses novos volumes. Mas para efeito de
contratação e de desligamento, legalmente não vemos nenhum trato, o que nós
vemos são problemas operacionais de desligamento, a contratação está saindo
até com uma velocidade bastante rápida. Não sei se abrangi todo o seu
questionamento, mas se houver alguma dúvida, eu posso esclarecer.
Sr. Marcelo: Não, muito clara a resposta, Eduardo. Obrigado.
Operadora: Com licença, lembramos que para fazer perguntas, favor digitar
asterisco um (*1).Novamente, para fazer uma pergunta favor digitar asterisco um
(*1).
Com licença, não havendo mais perguntas, encerramos neste momento a sessão
de perguntas e respostas. Gostaria de devolver a palavra ao Sr. Eduardo Gorayeb
para as suas considerações finais. Por favor, Sr. Eduardo, pode prosseguir.
Sr. Eduardo Gorayeb: Muito obrigado a todos. Dizer que queremos agradecer a
atenção dos senhores e que nossa diretoria de relações com o investidor está
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aberta para qualquer dúvida. E convidá-los também para aqueles que tiverem a
oportunidade vier nos visitar aqui em São José do Rio Preto.
E dizer que a companhia vai trilhar com muito empenho, com muito foco as suas
metas e os objetivos, como nós durante este primeiro trimestre de 2011...
começamos no último trimestre de 2010 e estamos mostrando no primeiro
trimestre de 2011 e que esse vai ser realmente o foco da companhia, e que nós
esperamos chegar em 2011 com uma companhia totalmente saneada e preparada
para um crescimento muito forte. Muito obrigado a todos.
Operadora: A teleconferência da Rodobens Negócios Imobiliários está
encerrada.Agradecemos a participação de todos e tenham um bom dia. Obrigada.
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