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Palestra
Construção Civil
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Aspectos Tributários
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Elaborado por:
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Setembro 2012
CRC SP - Material exclusivo para uso nas atividades promovidas por este Regional.
Objetivos
Orientar de forma prática e objetiva a todos os participantes sobre as
formas societárias, tributárias e contábeis de negócios da construção
civil e do setor imobiliário, demonstrando os principais impactos
gerados pela Lei 11.638/2007.
Índice
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
Conceitos básicos de incorporação imobiliária
Formas de realização de empreendimentos imobiliários
Regime de construção
Livros obrigatórios
Financiamento
Regime tributário
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Conceitos básicos de incorporação imobiliária
Realização da Incorporação Imobiliária
A construção pode ser realizada com recursos próprios ou mediante a
obtenção de financiamentos, ou ainda com recursos próprios dos
compradores, no caso de construção de condomínio a preço de custo.
As vendas podem ocorrer quando as unidades tiverem concluídas ou
em construção, á vista ou financiadas.
Conceitos básicos de incorporação imobiliária
Considera-se incorporação imobiliária a atividade de adquirir um ou
mais terrenos com o intuito de promover e realizar a construção para
alienação total ou parcial de edificações compostas de unidades
autônomas.
Os principais figurantes de um empreendimento imobiliário são:
Incorporador é a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando
a construção, compromisse a venda de frações ideais do terreno,
objetivando a vinculação de tais frações à unidades imobiliárias em
edificações, a serem construídas ou em construção. Somente pode
ser incorporador - o proprietário do terreno, o promitente
comprador, o cessionário ou promitente cessionário, o permutante,
com título de propriedade registrado, irrevogável e irretratável, e
imitido na posse do imóvel.
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Conceitos básicos de incorporação imobiliária
Construtoras: São as empresas contratadas para desenvolver
fisicamente o empreendimento, ou seja, prestador de serviços, que
podem ou não participar da incorporação. Sua receita será de
prestação de serviços de empreitada ou administradora.
Condomínio de construção: O condomínio é um direito sobre um
mesmo bem, exercido por duas ou mais pessoas físicas ou jurídicas. A
figura do condomínio de construção aparece mais nas construções
efetuadas em regime de construção por administração ou "preço de
custo".
Condômino: Condômino é quem participa do condomínio.
Formas de realização de empreedimentos
Imobiliários
Empreendimentos Próprios
Empreendimentos em conjunto ou Consórcio
Sociedade por Conta de Participação (SCP)
Sociedade de Propósito Específico (SPE)
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Formas de realização de empreendimentos
imobiliários
Empreendimento próprio pela pessoa jurídica
Quando a atividade imobiliária é realizada com imóveis próprios e os
custos de construção ficam a cargo do empreendedor, caracteriza-se
como um empreendimento próprio.
Formas de realização de empreendimentos
imobiliários
Empreendimento em conjunto ou consórcio
A realização de um empreendimento em conjunto, que prevê a
participação de dois ou mais incorporadores, está fundamentada em
acordo de confiança, cabendo às partes decidirem sobre a
responsabilidade da administração financeira do empreendimento, no
que tange a custeios, recebimentos de vendas, informações e
registros contábeis correlatos;
Os negócios não necessitam estar sob a gerência de apenas um sócio;
Assim, podemos ter um empreendimento conjunto em que a
responsabilidade das vendas e do respectivo controle dos
recebimentos esteja a cargo de um sócio e a dos custeios e
construção de outro sócio.
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CRC SP - Material exclusivo para uso nas atividades promovidas por este Regional.
Formas de realização de empreendimentos
imobiliários
Balancete especifico para controle das operações do empreendimento
em conjunto
Algumas empresas adotam por premissa realizar o registro contábil
das operações do empreendimento em separado, como se fosse a
contabilidade de uma SCP, por exemplo:
Ao final de cada mês, os participantes do empreendimento imobiliário
devem realizar a contabilização de suas receitas, custos e outros,
proporcionalmente à sua participação no empreendimento, de forma
que reflita as reais condições do negócio.
Esses registros contábeis devem ter o mesmo tratamento das
operações normais da empresa, ou seja, deverão ser registrados um
diário, razão e balancetes mensais para controle e eventual
verificação por parte dos órgãos fiscalizadores.
Formas de realização de empreendimentos
imobiliários
Consórcio entre empresas
Também existe a figura do consórcio entre empresas objetivando a
execução de um empreendimento em conjunto;
Apesar dessa forma ser comumente utilizada por empresas que
realizam obras para o poder público ou pelas concessionárias que
administram rodovias, estradas etc., também é visto, em proporção
menor, na atividade imobiliária;
Nesse caso, o consórcio possuirá um CNPJ específico no qual serão
registrados todos os atos contábeis e, ao final de cada mês, os sócios
registram em sua contabilidade os custos, receitas e outros,
proporcionalmente à participação no empreendimento.
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Formas de realização de empreendimentos
imobiliários
Consórcio entre empresas - Principais características
O empreendimento não possui personalidade jurídica;
A documentação de aquisição do imóvel (escrituras de compra e
venda) é efetuada em nome de todos os sócios incorporadores;
Cada sócio incorporador deverá registrar em sua contabilidade a sua
participação na aquisição do terreno;
O gerenciamento do negócio é determinado entre as partes, no que
tange a desembolsos e recebimentos relativos ao empreendimento,
que igualmente ao 2º item supracitado, deverão ser registrados
proporcionalmente à participação de cada empreendedor, em seus
registros contábeis;
Os resultados do empreendimento são tributados proporcionalmente
à participação de cada incorporador no negócio e de conformidade
com o seu regime tributário exercido.
Formas de realização de empreendimentos
imobiliários
Sociedade em Conta de Participação (SCP)
Quando duas ou mais pessoas físicas ou jurídicas, constituem uma
sociedade com o objetivo de realizar um empreendimento imobiliário,
tendo as seguintes características:
Inexistência de razão social e cadastro no CNPJ;
Existência de sócio ostensivo único a responder perante terceiros
(clientes, fornecedores, governo, etc.);
A prova de sua existência se dá através de contrato particular entre as
partes, escritura pública, troca de correspondência, escrituração
comercial ou prova testemunhal;
O gerenciamento é necessariamente exercido por uma pessoa jurídica
legalmente constituída (sócio ostensivo);
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Formas de realização de empreendimentos
imobiliários
Sociedade em Conta de Participação (SCP) (Cont.)
Os seus registros contábeis devem ser efetuados de forma destacada na
contabilidade do sócio ostensivo ou em contabilidade própria da SCP;
Os resultados da sociedade são apurados e tributados separadamente,
ou seja, não se misturam com os sócios.
Neste caso, o ideal é que a contabilidade da SCP seja efetuada de forma
segregada da contabilidade dos investidores, evitando o exposto acima.
Escrituração da SCP poderá, à opção do sócio ostensivo, ser efetuada
nos livros deste ou em livros próprios da referida sociedade. É
recomendável que o sócio ostensivo adote livro Diário próprio para
operações da SCP como Diário auxiliar. Isso evita o inconveniente de ter
que mostrar as operações próprias do sócio ostensivo e o exame das
operações da SCP será mais simples.
Formas de realização de empreendimentos
imobiliários
Tributação do resultado da SCP
Sócio ostensivo: lucro real ou presumido, independente da opção
efetuada pela pessoa jurídica.
Sócio oculto: é tratado como investimento no ativo não circulante
(antigo permanente), ou ativo/passivo financeiro.
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Formas de realização de empreendimentos
imobiliários
Sociedade de Propósito Específico (SPE)
Esse tipo de empresa é uma sociedade comercial, onde no seu contrato
ou atas de constituição ficam claramente especificado que a atividade
da empresa é restrita, isto é, somente pode efetuar as operações
descritas em seus atos constitutivos.
No setor imobiliário, tem sido muito utilizado este modelo de sociedade,
pois além de garantir o incorporador, ele oferece uma maior garantia,
aos compradores, investidores e agentes financeiros.
Regime de construção
Administração
Empreitada
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Regime de construção
A construção do imóvel pode acontecer por administração da obra,
onde os custos da construção ficam a cargo do empreendedor ou de
seus clientes proprietários ou, então com toda obra sendo executada
pelo próprio empreendedor, ou por meio de contratos de empreitada,
sob fiscalização do empreendedor imobiliário.
Regime de construção (cont.)
Administração
Obra por administração se caracteriza pela forma de contratação, onde
a empresa apenas administra a execução da obra, normalmente em
nome do cliente proprietário, surgindo à figura do condomínio de
construção.
Neste caso a movimentação dos recursos é realizada em nome e por
conta do condomínio de construção, por isso tal sistema é conhecido
como empreendimento a preço de custo.
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Regime de construção (cont.)
Administração
Nas obras sob administração, é cobrado um percentual dos custos
incorridos na obra, ou então, um valor fixado previamente entre o
construtor e o contratante, proprietário ou preposto deste.
Eventualmente, a empresa aloca recursos humanos e materiais seus,
cobrando do condomínio as despesas incorridas.
Os pagamentos efetuados pelo incorporador antes da constituição legal
devem ser tratados como adiantamentos, que serão ressarcidos pelo
condomínio, quando de sua constituição legal.
Regime de construção (cont.)
Empreitada
Obra por empreitada é aquela em que a empresa é uma locadora de
serviços que se obriga com quem a contratou a fazer ou mandar fazer
determinada obra, mediante retribuição ajustada à empreitada. Pode
ser parcial ou total, dependendo da forma de contratação.
Neste tipo de obra, a empresa de engenharia e construção civil assume
os custos de execução e cobra de seus clientes, o empreendedor ou
incorporador, sob uma das seguintes formas:
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Regime de construção (cont.)
Empreitada
Medição dos serviços realizados tendo em vista o progresso físico da
obra – no período base a medição será formalizada em laudo técnico de
profissional habilitado, que certifique a percentagem executada em
função do progresso físico da obra, ou em unidades de trabalhos
realizados de maneira que o orçamento contratado para cada estágio
da obra seja integrante daquele. Os custos de engenharia e construção
devem ser acumulados por atividades e seus elementos;
De acordo com o cronograma financeiro contratado entre as partes – a
execução da obra está vinculada ao cronograma de recebimento
previamente determinado.
Livros Obrigatórios
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Livros Obrigatórios
• Registro permanente de imóveis
Feito por meio de livros, fichas, mapas ou formulários contínuos emitidos
por processamento de dados, escriturado com base nos lançamentos dos
custos pagos e incorridos e das baixas de estoque constante na escrita
comercial.
O livro ou os mapas de apropriação não precisam ser registrados por
qualquer órgão ou repartição.
Livros Obrigatórios
Registro de inventário de imóveis
No final de cada período base (mensal ou anual), deverão constar no livro
de registro de inventário, todos os imóveis destinados à venda,
discriminados do seguinte modo:
Os imóveis adquiridos para venda um a um;
Os terrenos oriundos de desmembramento ou loteamento por conjunto de
lotes com idêntica dimensão ou por quadras quando referentes a um
mesmo empreendimento ou terreno por terreno;
As edificações resultantes de incorporação imobiliária, inclusive os
respectivos terrenos, por conjunto de unidades autônomas, com idêntica
área de construção e o mesmo padrão de acabamento, ou, então, unidade
por unidade;
Os prédios construídos para venda e seus respectivos terrenos, prédio por
prédio.
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Financiamento de construção
Financiamento de Construção (Cont.)
Plano Empresarial
Nesse tipo de financiamento o valor será aplicado na obra como um todo,
não havendo pré destinação para unidades específicas. A quitação poderá
ser efetuada mediante pagamento por parte do incorporador ou pelos
adquirentes das unidades (repasse).
Pela liberação
D
D
D
D
D
C
–
-
banco conta movimento
seguros apropriar
apropriar juros
comissão a apropriar
promitentes compradores de imóveis (RLP)
financiamento SFH
1.437.657,30
4.942,75
39.012,42
1.719,58
16.667,94
1.500.000,00
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Financiamento de Construção (Cont.)
Na impossibilidade da construção apenas por meio de recursos próprios, é
possível obter financiamento junto ao Sistema Financeiro de Habitação
(SFH).
Os recursos são entregues ao incorporador parceladamente, conforme
definição do contrato, corrigidos monetariamente, líquido de juros,
despesas bancárias, e seguro. As liberações das parcelas estão
contratualmente vinculadas á evolução da obra por critério previamente
estabelecidos (medições de obra).
Financiamento de Construção (Cont.)
Financiamento CEF – Crédito Associativo
Existem diferenças desse tipo de financiamento para os normais de SFH.
Destinação específica: esse tipo de financiamento não é liberado para
empreendimento de médio alto e alto padrão, pois a CEF procurou atender
às classes média e baixa ou seja, o valor da unidade não ultrapasse a R$
80.000,00.
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Financiamento de Construção (Cont.)
Liberação do financiamento ou mutuário
O mutuário terá a possibilidade de financiar 100% do imóvel, desde que
tenha a renda, situação que nos financiamentos normais da SFH não
ultrapassa 70% do valor do imóvel. De qualquer forma caso ele não atinja a
renda solicitada pela CEF, poderá financiar parte diretamente com a
construtora.
Utilização do FGTS
A CEF autoriza a utilização do FGTS no momento da aquisição do imóvel,
ou seja, não é necessária a conclusão da obra ou a entrega das chaves.
GERIC: Gerência de Risco de Crédito. As empresas que desejarem construir
habitações por meio de programa habitacional “PMCMV” terão que ser
“gericadas” pela Caixa Econômica Federal. O termo GERIC tem sido
adotado pelo mercado para designar as empresas avaliadas pela Caixa
quanto ao risco de crédito.
Financiamento de Construção (Cont.)
Juros e Amortização
O sistema utilizado na SFH é o de Tabela Price, ou seja, os juros são
calculados sobre o saldo devedor total e acrescido às parcelas de forma
que num 1º momento amortiza-se mais juros e depois mais principal,
contudo a parcela em moeda forte não se altera.
No Crédito Associativo é utilizado o sistema SACRE onde os juros são
calculados sobre o saldo devedor no momento do pagamento da parcela,
com isso, as parcelas iniciais são maiores que as finais.
Prazo máximo de construção
Os financiamentos SFH possuem cronograma para as obras, mas não
condicionam esse cronograma em um prazo específico, no caso do Crédito
Associativo, o cronograma nunca poderá ultrapassar a 18 meses.
Os prazos do SFH podem chegar até 30 meses.
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Financiamento de Construção (Cont.)
Repasse de financiamento
A operação de “repasse de financiamento” significa a assunção da dívida
inicialmente contraída pelo incorporador no financiamento empresarial,
por parte dos adquirentes de unidades alienadas, tanto a preço fechado
como a preço de custo.
Nas vendas a preço de custo o promitente comprador assume diretamente
o financiamento junto a instituição financeira.
Nas vendas a preço fechado, o valor total da venda incorpora parcela do
financiamento, que pode ser pago diretamente ao incorporador ou
liquidado mediante o repasse da dívida para o promitente comprador.
Financiamento de Construção (Cont.)
Repasse de financiamento
Nas vendas a preço fechado, o valor total da venda incorpora parcela do
financiamento, que pode ser pago diretamente ao incorporador ou
liquidado mediante o repasse da dívida para o promitente comprador.
Lançamento no diário (venda a preço fechado).
D - Banco
Ativo
C –Promitentes
Ativo
D –Financiamento SFH
Passivo
C – RIV / Adiantamento de clientes
Resultado / Passivo
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Regime tributário
Lucro Real;
Lucro Presumido;
Patrimônio de Afetação;
Regime Tributário
Lucro Real
Regime tributário onde os impostos (IRPJ e CSLL) são calculados sobre o
resultado da empresa (receita menos custos e despesas), ajustados por
eventuais adições e exclusões determinadas pela legislação fiscal.
Lucro Real – Formas de tributação
• Anual
Balancete de redução/suspensão dos impostos (IRPJ e CSLL);
Recolhimento de estimativas com base nas receitas e ajuste anual;
• Trimestral
Apuração definitiva
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Regime Tributário
PIS/COFINS Não Cumulativo
O regime não cumulativo do PIS e COFINS consiste em deduzir, dos débitos
apurados de cada contribuição, os respectivos créditos admitidos na
legislação.
Base de Cálculo
O contribuinte calcula o valor devido com base nas suas receitas mensais
(débitos), descontando os valores incorridos com insumos ou despesas no
mesmo período (créditos), de modo a tributar somente o valor agregado
ao produto ou serviço comercializado.
Alíquota
PIS – 1,65%;
COFINS – 7,6%;
Periodicidade
Mensal
Regime Tributário
PIS/COFINS Não Cumulativo - Exceção
Em regra geral, as empresas tributadas pelo Lucro Real tributam o
PIS/COFINS na sistemática Não Cumulativa, mas, conforme artigo 10 da Lei
10.833/2003 tem algumas exceções a regra, vejamos:
I - as pessoas jurídicas referidas nos §§ 6º, 8º e 9º do art. 3º da Lei nº 9.718,
de 1998, e na Lei nº 7.102, de 20 de junho de 1983;
II - as pessoas jurídicas tributadas pelo imposto de renda com base no lucro
presumido ou arbitrado;
III - as pessoas jurídicas optantes pelo SIMPLES;
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Regime Tributário
PIS/COFINS Não Cumulativo – Exceção
XI - as receitas relativas a contratos firmados anteriormente a 31 de outubro
de 2003:
a) com prazo superior a 1 (um) ano, de administradoras de planos de
consórcios de bens móveis e imóveis, regularmente autorizadas a funcionar
pelo Banco Central;
b) com prazo superior a 1 (um) ano, de construção por empreitada ou de
fornecimento, a preço predeterminado, de bens ou serviços;
c) de construção por empreitada ou de fornecimento, a preço
predeterminado, de bens ou serviços contratados com pessoa jurídica de
direito público, empresa pública, sociedade de economia mista ou suas
subsidiárias, bem como os contratos posteriormente firmados decorrentes
de propostas apresentadas, em processo licitatório, até aquela data;
XX - as receitas decorrentes da execução por administração, empreitada ou
subempreitada de obras de construção civil, até 31 de dezembro de 2010;
Regime Tributário
Lucro Presumido
Regime tributário em que os impostos (IRPJ e CSLL) são calculados sobre
as receitas (presunção de lucro);
A partir de 1999 as empresas com atividades de compra e venda,
incorporação e loteamento de imóveis passaram a ter possibilidade de
opção pelo lucro presumindo;
Pessoas jurídicas não podem optar pelo regime presumido enquanto não
concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de custo
orçado.
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Regime Tributário
Patrimônio de afetação
RET – Regime especial de tributação; É opcional porém irretratável.
Qual a finalidade? A afetação é um mecanismo de resolução extrajudicial
de problemas decorrentes de desiquilíbrio econômico financeiro da
incorporação.
Este modelo de estrutura atende as necessidades do mercado e da
sociedade, pois da maior credibilidade aos clientes e investidores.
Regime Tributário
Patrimônio de afetação
Quais os impostos que fazem parte do RET? E suas alíquotas?
PIS – COFINS – CSLL – IRPJ;
Até fevereiro/2009 7%, a partir da Lei No. 12.024 foi alterada para
6%;
Data do vencimento: 20 (vigésimo) dia do mês subsequente;
Código DARF: 4095
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Regime Tributário
Patrimônio de afetação
Inclusão do RET no Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) através da
MP No. 497 de 2010 convertida na Lei No. 12.350 de 2010 para os projetos
de incorporação de imóveis residenciais de interesse social;
Consideram projetos de interesse social os imóveis cujo o valor comercial
não ultrapasse R$ 75.000,00;
O percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos será
equivalente a 1%.
Regime Tributário
Patrimônio de afetação – Regras para participar:
Registro em cartório de imóveis afetação dos terrenos e das acessões
objeto da incorporação imobiliária; Esta etapa consiste em obter o termo
de afetação da incorporação.
Inscrição no CNPJ – A inscrição se realiza como se fosse uma filial, cujo o
termo de afetação já tenha sido averbado no CRI
Termo de opção pelo RET – O incorporador deverá entregar na SRF o
termo de opção pelo RET na unidade que estiver direcionada.
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Regime Tributário
Comprovação da Opção pelo RET
A comprovação da opção pelo RET se dará pelo numero da inscrição no
CNPJ emitido pela SRF.
Os impostos são recolhidos neste CNPJ;
No PMCMV o código do DARF será 1068;
Normas brasileiras aplicáveis na
Incorporação e Construção Civil
I. Introdução
II. Principais práticas contábeis aplicáveis as empresas de atividade de
Incorporação Imobiliária
III. Simulação de Ajustes
IV. Fundamentação Legal.
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Introdução
As práticas contábeis brasileiras começaram a passar por grandes
alterações a partir da divulgação da Lei No. 11.638/07;
Essa Lei abrangeu num primeiro momento as companhias abertas e
entidades limitadas de grande porte. Também instituiu o Comitê de
Pronunciamentos Contábeis (“CPC”) com o objetivo de liderar o
processo de convergências das praticas contábeis brasileiras as práticas
contábeis internacionais;
Todas as normas emitidas pelo CPC fora aprovadas pelo Conselho
Federal de Contabilidade, passando assim a valer para todas as
entidades brasileiras.
Principais práticas contábeis aplicáveis as
empresas de atividade de Incorporação
Imobiliária e Construção Civil
OCPC 01 – Entidades de Incorporação Imobiliária;
CPC 17 – Contratos de Construção;
ICPC 02 – Contrato de Construção do Setor Imobiliário;
OCPC 04 – Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02.
CPC 19 – Empreendimento Controlado em Conjunto – Joint Venture
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OCPC 01 – Entidade de
Incorporação Imobiliária
OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária
Formação do custo
Compra de terreno – Permuta
Encargos financeiros
Despesas com vendas;
- Comissões
- Propaganda e publicidade
- Estande de venda
Reconhecimento de Juros TP e atualização monetária
Cessão de recebíveis imobiliários
Ajuste a valor presente (AVP)
Provisão para garantia
Impostos diferidos
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OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária
Formação do custo
Formam os custo os gastos incorridos independente de pagamento –
preço do terreno, inclusive gastos necessários à sua aquisição e
regularização;
Custos dos projetos;
Custos diretamente relacionados a construção, inclusive aqueles de
preparação do terreno e canteiros de obras;
Impostos, taxas e contribuições envolvendo o empreendimento;
OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária
Formação do custo (Cont.)
Encargos financeiro diretamente associados ao financiamento da
construção – próprio ou decorrentes de empréstimos pela controladora
obtidos para a aplicação em suas controladas;
Encargos com empréstimos e financiamentos obtidos para a aquisição
de terrenos, quando efetivamente vinculados aos projeto, também
devem ser capitalizados.
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OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária
Formação do custo (Cont.)
Ao custo do imóvel vendido deve ser adicionada a melhor estimativa
para fazer face às garantias referente ao período posterior à conclusão
e entrega dos empreendimentos imobiliários;
Adiantamentos para aquisição de bens e serviços devem ser
controlados, separadamente, em rubrica especifica de adiantamentos a
fornecedores (grupo de estoques de imóveis a comercializar) e
considerados como incorrido à medida que os bens e/ou serviços a que
se referem forem obtidos e efetivamente aplicados na construção.
OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária
Compra do Terreno - Permuta
Permuta física
Referência de quais itens a serem retificados
- Quando há permuta de unidades imobiliárias que não tenham a
mesma natureza e valor (por exemplo, apartamentos
construídos ou a construir por terrenos) esta é considerada
uma transação com substância comercial e gera ganho ou
perda.
- O valor do terreno dever contabilizado por seu valor justo no
estoque de terrenos em contra partida a adiantamento de
clientes no passivo.
- A contabilização deve ser feita no momento da assinatura do
instrumento particular.
Base de apuração do valor
- Tabela de preço a vista para as unidades, na data da transação
de permuta (registro de incorporação).
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OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária
Definições e conceitos – Permuta (cont.)
Permuta - Permuta, no conceito imobiliário, é a troca do terreno pela
obrigação do incorporador de construir o empreendimento e entregar
para o proprietário do mesmo (permutante) unidades no local.
A permuta pode ocorrer com ou sem retenção de fração, por parte do
proprietário do terreno.
Permuta com retenção de fração - Havendo retenção de fração, o
incorporador assume a obrigação de construir para o proprietário as
acessões que vinculadas às frações ideais retidas constituíram as
futuras unidades autônomas. No caso o proprietário do terreno, tendo
retido a fração do mesmo, não assume a figura de incorporador,
autorizando no entanto que a incorporação se realize exclusivamente
sob a responsabilidade de quem estiver adquirindo o restante da fração
ideal, face a obrigação contraída na permuta.
OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária
Definições e conceitos – Permuta (cont.)
Permuta sem retenção de fração - Não havendo retenção de fração,
ao término da obra o incorporador faz ao proprietário do terreno a
dação em pagamento das unidades reservadas para o proprietário.
Permuta – Outras considerações - Se o valor atribuído ao terreno for
superior ao valor estimado das unidades o incorporador paga a
diferença ao proprietário, a título de torna.
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OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária
Encargos Financeiros
A
legislação
determina
que
os
encargos
financeiros
oriundos
de
empréstimos e financiamentos contratados para aquisição de terrenos ou a
construção do empreendimento imobiliário, sejam incorporados, ao custo
do ativo em formação (estoque).
Encargo financeiro incorrido:
Parcela relativa às unidades vendidas - direto para CIV;
Parcela relativa às unidades não vendidas - estoques (apropria
depois da venda).
OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária
Encargos Financeiros (Cont.)
É necessário que existam evidências suficientes de que os recursos
relativos à contratação da dívida tenham sido aplicados na construção do
imóvel para registrar no ativo.
Esses encargos só poderão ser incorporados no ativo enquanto a obra não
tiver concluída. Após sua conclusão é reconhecido no resultado.
Os encargos financeiros incorridos não deverá compor a parcela do custo
de produção do empreendimento que será utilizada para apurar sua fase
de execução, ou seja, os encargos financeiros são adicionados como custo
de obra porém não compõe o custo para verificação do estágio de
andamento da obra.
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OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária
Despesas com vendas - comissões
As despesas com comissões de vendas incorridas pelas entidades de
incorporação imobiliária, e que necessariamente teriam sido evitadas
caso as unidades não fossem vendidas, devem ser diferidas e
apropriadas ao resultado na rubrica, “despesas com vendas”,
observando-se os mesmo critérios de apropriação da receita de
incorporação imobiliária, não devendo afetar a determinação do lucro
bruto. No caso de cancelamento de vendas ou quando provável que não
haverá pagamentos dos valores contratados, estes gastos passam a ser
registrados diretamente como despesas.
OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária
Despesas com vendas – propaganda e publicidade
Não fazem parte do custo de construção do imóvel e devem ser
reconhecidas no resultado quando efetivamente incorridas,
respeitando se o regime de competência contábil dos exercícios de
acordo com seu respectivo período de veiculação, não podendo ser
diferidas.
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OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária
Despesas com vendas – Estande de vendas
Durante a construção registra-se no ativo imobilizado - imobilizado
em andamento;
Ao término da construção avalia-se a vida útil (depreciação) tendo
como referência o período entre data da incorporação e data do
início da obra / data de desmobilização / data da conclusão da
venda;
O teste de realização do projeto deve levar este custo como item a
ser considerado (VGV - terreno - custos capitalizados - estande);
Entretanto, quando o tempo de vida útil for inferior a 12 meses, os
gastos deverão ser reconhecidos diretamente no resultado como
despesas de vendas.
OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária
Juros TP e atualização monetária:
Quantificar e registrar os valores pela competência;
Sua classificação contábil deve ser a seguinte:
Antes das chaves: registrado como receita operacional;
Pós-entrega das chaves: registrado como receita financeira (em
alguns casos registrado na receita operacional).
Nos casos em que a classificação seja realizada na receita
operacional os respectivos efeitos devem ser objeto de divulgação
especifica.
Entende-se como receita financeira: atualização INCC, IGP-M e Juros
Tabela Price.
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OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária
Registro das operações de cessão de recebíveis imobiliários
Sem co-obrigação: O controle de recebíveis é do Banco, registro da
operação ao resultado, diminuindo a conta do ativo;
Com co-obrigação: O controle de recebíveis é da empresa, manter o
ativo (contas a receber) e o registro da obrigação no passivo (valor
recebido).
Regitro inicial da receita e
Registro da Cessão - entrada do
clientes
dinheiro e baixa dos recebíveis
dos títulos e passivo pela co-obrigação
D - Clientes - R$ 1.000
D - Banc o - R$ 900
D - Clientes Cessão - R$ 1.000
C - Rec eita Imobil. - R$ 1.000
D - DESPESAS BANCÁRIAS - R$ 100
C - Contas a Pagar Cessão R$ 1.000
‘
Registro da Cessão - Ativo pela entrega
C - CLIENTES - R$ 1.000
OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária
Ajuste a valor presente (AVP)
A taxa de desconto deve ser o diferencial entre:
A taxa da operação (implícita do contrato);
A taxa usual de mercado para a transação de mesma natureza.
Na ausência de vendas a vista e estudos de viabilidade a valor
presente para benchmark, a administração deve exercer o melhor
julgamento.
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OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária
Ajuste a valor presente (AVP)
Vendas à prazo de unidades não concluídas, normalmente, os fluxo
de recebíveis das entidades são atualizados monetariamente (sem
juros) até as unidades serem entregues (geralmente em um prazo de
até 36 meses após a venda), e após, passam a ser atualizados por “juros
de mercado” do setor. Desta forma, os recebíveis com atualização
monetária, inclusive a parcela das chaves (sem juros), devem ser
descontados a valor presente, uma vez que os índices de atualização
monetária contratados diferem das taxas de mercado.
OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária
Ajuste a valor presente – (AVP)
Vendas à prazo de unidades não concluídas, as variações monetárias
do período pré-chaves integram a receita dos imóveis vendidos e a
reversão do ajuste a valor presente do crédito do período pré-chaves
deve ter como contrapartida a linha de receita de vendas. O cálculo da
realização considera o período decorrido da venda e o percentual do
custo financeiro incorrido pela receita.
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OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária
Ajuste a valor presente – (AVP)
Critérios para obtenção da taxa de desconto ativos e Passivos –
ABRASCA
Encontra-se a taxa média ponderada de captação da Sociedade nos
períodos do fechamento, sejam trimestrais, sejam anuais;
A taxa média, seja trimestral ou anual se alicerçará na taxa média de
capitação mensal e dividido por 3 (meses) ou 12 (meses) conforme o
caso;
É admissível o cálculo da taxa média por extremos do período,
trimestral e-ou anual, desde que se prove que não houve obtenção e
liquidação de captação dentro do período da média em volumes
representativos;
OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária
Ajuste a valor presente – (AVP)
Critérios para obtenção da taxa de desconto ativos e Passivos –
ABRASCA
Dessa taxa média desconta-se, em cada período de fechamento,
trimestral ou anual, a projeção de inflação do governo (IPCA ou IGP-M,
dos dois o que ais garantir relacionamento com o INCC).
O resultado é a taxa de juros “efetiva” descontada já líquida da
inflação;
Compara-se a taxa média efetiva da Empresa com a “média
aritmética simples” da taxa de juros efetiva de NTN B;
Entre as duas define-se a maior como taxa para aplicação do cálculo
da A.V.P.
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OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária
Provisão para Garantia
O custo do imóvel vendido deve compreender os gastos com as garantias
existentes relativas ao período posterior à entrega das chaves da unidade
imobiliárias, a ser estimadas com base em dados técnicos disponíveis de
cada imóvel e no histórico de gastos incorridos pela entidade de
incorporação imobiliária.
Deve ser registrado em conta específica no passivo.
O cálculo é feito com base no custo incorrido das unidades vendidas.
OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária
Impostos Diferidos
As empresas devem provisionar os impostos sobre os valores reconhecidos
como receita e ainda não tributáveis independente da tributação ser Lucro
Presumido ou Lucro Real.
Os impostos diferidos são registrados para refletir as diferenças
temporárias entre a base fiscal, que determina a tributação conforme o
recebimento das vendas de imóveis (IN N°°84/79) e a apropriação do lucro
imobiliário conforme a evolução da obra.
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OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária
Impostos Diferidos
Ex. Imposto diferido no PASSIVO.
Recebimento
Receita
300.000,00
624.000,00
Pis - Base Fiscal - LP
Pis - Societário - LP
Pis - Fiscal
Pis - Societário
Pis Diferido - Passivo
R$ 300.000,00 * 0,65%
R$ 624.000,00 * 0,65%
-
1.950,00
4.056,00
2.106,00
OCPC 01 – Entidade de Incorporação Imobiliária
Impostos Diferidos
Impostos diferidos são calculadas da seguinte forma:
(Promitentes – AVP – Adiantamento de Clientes)
Os impostos diferidos devem ser apresentados como passivo não circulante,
de acordo com o CPC 26 R1 item 56.
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CPC 17 – Contratos de Construção
CPC 17 – Contratos de construção
Definições
Contrato de construção - é um contrato especificamente negociado
para a construção de um ativo (ponte, prédio, represa, oleoduto,
estrada, navio ou túnel) ou de uma combinação de ativos que estejam
intimamente inter-relacionados ou interdependentes em termos da sua
concepção, tecnologia e função ou do seu propósito ou uso final
(refinarias e outras partes complexas de fábricas ou equipamentos);
Contrato de preço fixo (contrato de preço fechado) - é um contrato de
construção em que a empreiteira concorda com um preço fixo ou com
uma taxa fixa por unidade de produto, que em alguns casos, está sujeito
a cláusulas de repasses de aumento dos custos (custos escalonados);
Contrato de “cost plus” (contrato a preço de custo) - é um contrato de
construção em que o empreiteiro é reembolsado dos custos incorridos,
mais um percentual sobre estes custos ou uma remuneração fixa.
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CPC 17 – Contratos de construção
Objetivo e escopo
Prescreve o tratamento contábil de receitas e custos associados aos
contratos de construção, que normalmente se caracterizam por terem
suas datas de início e término em períodos contábeis diferentes.
Descreve a metodologia a ser aplicada para o reconhecimento destas
receitas e custos;
Esta Norma deve ser aplicada na contabilização dos contratos de
construção nas demonstrações contábeis dos empreiteiros;
CPC 17 – Contratos de construção
Combinação e segmentação dos contratos de construção
Quando um contrato cobrir vários ativos, e quando este identificar os
valores de receita individualmente, o reconhecimento contábil das
receitas e custos deverá ser realizada de forma individualizada, como
se existisse um contrato para cada ativo identificado.
Exemplo: A construção do rodoanel, que inclui a pavimentação de
vias (1), construção de pontes (2) e construção de túneis (3).
Um grupo de contratos, quer com um único cliente ou com vários
clientes, deve ser tratado como um contrato de construção único
quando:
a) O grupo de contratos seja negociado como um pacote único;
b) Os contratos estejam tão intimamente inter-relacionados que
sejam, com efeito, parte de um projeto único com uma margem
de lucro global; e
c) Os contratos sejam executados simultaneamente ou em
seqüência contínua.
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CPC 17 – Contratos de construção
A receita do contrato deve compreender:
a) A quantia inicial de receita acordada no contrato; e
b) Alterações na obra a ser executada, reclamações e pagamentos de
incentivos do contrato:
i. Até ao ponto que seja provável que resultem em receita; e
ii. Estejam em condições de serem fielmente mensurados.
Exemplos de alterações: solicitação de mudança no design ou
especificações feitas pelo cliente em que o mesmo provavelmente aceite o
preço desta alteração;
Exemplos de reclamações (claims): solicitação de reembolso de custos pelo
empreiteiro, em função de atrasos ou erros na especificação ou design por
parte do cliente. Devido a incerteza nesta situação, a negociação deverá
estar em um estágio avançado em que seja provável que o cliente aceite o
complemento para ser considerada receita;
Exemplos de incentivos: término antecipado da obra, no qual o
empreiteiro irá receber um valor adicional. Devido a incerteza nesta
situação, estes incentivos são considerados receitas quando seja provável
(conceito de praticamente certo) que o empreiteiro irá atingir a
performance prevista em cláusula contratual.
CPC 17 – Contratos de construção
Os custos do contrato deve compreender:
Os custos que se relacionem diretamente com o contrato específico;
Os custos que sejam atribuíveis à atividade do contrato em geral e
possam ser alocados ao contrato; e
Outros custos que sejam especificamente cobráveis do cliente nos
termos do contrato.
Nos contratos de preço fixo: custos incorridos (contratados e aplicados na
obra) e receita pelo método do POC;
Nos contratos de “Cost Plus”: custos incorridos (contratados e aplicados
na obra) e receitas proporcionais aprovadas pelo contratante.
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CPC 17 – Contratos de construção
Método POC (Percentage Of Completion)
Medido da seguinte forma:
A proporção dos custos incorridos em relação aos custos estimados
totais do contrato (pagamentos antecipados e materiais recebidos e não
utilizados na obra não compõem o custo incorrido);
Levantamentos físico da obra executada; e
Conclusão de uma proporção física da obra contratada.
Quando o resultado de um contrato de construção não puder ser
fielmente estimado:
A receita deve ser reconhecida até o ponto em que seja provável que
os custos incorridos sejam recuperáveis; e
Os custos do contrato devem ser reconhecidos como um gasto no
período em que sejam incorridos.
CPC 17 – Contratos de construção
Reconhecimento das perdas esperadas
Quando for provável que os custos totais do contrato excedam a
receita total ‘’do contrato, a perda esperada deve ser reconhecida
imediatamente como um custo, independentemente do estágio da obra.
Alteração das estimativas
As estimativas alteradas são utilizadas na determinação da quantia da
receita e dos custos reconhecidos no resultado no período em que a
alteração foi feita e em períodos subseqüentes.
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CRC SP - Material exclusivo para uso nas atividades promovidas por este Regional.
ICPC 02 – Contrato de Construção do Setor
Imobiliário (IFRIC 15)
ICPC 02 – Contrato de Construção do Setor
Imobiliário
Questões
(a) O contrato enquadra-se no alcance do Pronunciamento Técnico CPC 17 –
Contratos de Construção ou do Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas?
(b) Quando deve ser reconhecida a receita com a incorporação e/ou
construção de imóveis?
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CRC SP - Material exclusivo para uso nas atividades promovidas por este Regional.
ICPC 02 – Contrato de Construção do Setor
Imobiliário
Determinação do momento em que um contrato se enquadra no alcance do
CPC 17 – Contratos de Construção ou do CPC 30 – Receitas
O Pronunciamento Técnico CPC 17 – Contratos de Construção é aplicável
quando o contrato se enquadra na definição de contrato de construção
exposta no item 5 do Pronunciamento Técnico CPC 17 – Contratos de
Construção: "um contrato especificamente negociado para a construção
de um ativo ou de uma combinação de ativos …" Um contrato de
construção de imóvel enquadra-se na definição de contrato de
construção quando o comprador é capaz de especificar os principais
elementos estruturais do projeto do imóvel antes de começar a
construção e/ou especificar mudanças estruturais significativas após o
início da construção (quer, ou não, o comprador exerça essa
possibilidade).
ICPC 02 – Contrato de Construção do Setor
Imobiliário
Ao contrário, um contrato de construção de imóvel, mediante o qual os
compradores têm apenas uma possibilidade limitada de influenciar no
projeto do imóvel, como, por exemplo, a possibilidade de selecionar um
projeto entre um leque de opções especificadas pela entidade ou
especificar apenas pequenas variações do projeto básico, é um contrato
de venda de bens, de acordo com o alcance do Pronunciamento Técnico
CPC 30 – Receitas.
42
CRC SP - Material exclusivo para uso nas atividades promovidas por este Regional.
ICPC 02 – Contrato de Construção do Setor
Imobiliário
Contabilização da receita de construção de Imóveis
a) O Contrato é um contrato de construção?
Quando o contrato se enquadra no alcance do Pronunciamento Técnico
CPC 17 – Contratos de Construção e seu resultado puder ser
mensurado com segurança, a entidade deve reconhecer a receita
pelo percentual de evolução da obra, de acordo com o
Pronunciamento Técnico CPC 17 – Contratos de Construção. O
contrato pode não se enquadrar na definição de contrato de
construção e, portanto, estar enquadrado no alcance do
Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas. Nesse caso, a entidade
deve determinar se o contrato é de prestação de serviços ou de
venda de bens.
ICPC 02 – Contrato de Construção do Setor
Imobiliário
Contabilização da receita de construção de Imóveis
b)
O contrato é um contrato de prestação de serviços?
Se a entidade não for obrigada a comprar e fornecer materiais de
construção, o contrato pode ser apenas um contrato de prestação
de serviços de acordo com o Pronunciamento Técnico CPC 30 –
Receitas.
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CRC SP - Material exclusivo para uso nas atividades promovidas por este Regional.
ICPC 02 – Contrato de Construção do Setor
Imobiliário
Contabilização da receita de construção de Imóveis
c) O contrato é um contrato de venda de bens?
Se a entidade for requerida a prestar serviços, em conjunto com o
fornecimento de materiais de construção, para cumprir sua obrigação
contratual, a fim de entregar o imóvel ao comprador, como aqueles
aplicáveis aos contratos de venda decorrentes da incorporação de
unidades imobiliárias, o contrato é um contrato de venda de bens,
devendo ser aplicados os critérios de reconhecimento de receita
descritos no item 14 do Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas.
Quando a entidade transferir ao comprador o controle, os riscos e os
benefícios da propriedade do imóvel, em sua totalidade, de uma
única vez, a entidade somente deve reconhecer a receita quando
todos os critérios do item 14 do Pronunciamento Técnico CPC 30 –
Receitas forem satisfeitos.
ICPC 02 – Contrato de Construção do Setor
Imobiliário
Item 14 do CPC 30
A receita proveniente da venda de bens deve ser reconhecida
quando forem satisfeitas todas as seguintes condições:
a) a entidade tenha transferido para o comprador os riscos e
benefícios mais significativos inerentes à propriedade dos bens;
b)a entidade não mantenha envolvimento continuado na gestão dos
bens vendidos em grau normalmente associado à propriedade nem
efetivo controle de tais bens;
c)o valor da receita possa ser confiavelmente mensurado;
d)for provável que os benefícios econômicos associados à transação
fluirão para a entidade; e
e)as despesas incorridas ou a serem incorridas, referentes à
transação, possam ser confiavelmente mensuradas.
44
CRC SP - Material exclusivo para uso nas atividades promovidas por este Regional.
ICPC 02 – Contrato de Construção do Setor
Imobiliário
Se a entidade for obrigada a executar outros serviços no imóvel já
entregue ao comprador, ela deve reconhecer um passivo e uma despesa de
acordo com o item 19 do Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas. O
passivo deve ser quantificado de acordo com o Pronunciamento Técnico
CPC 25 – Provisões, Passivos Contingentes e Ativos Contingentes. Se a
entidade for obrigada a entregar outros bens ou serviços, separadamente
identificáveis do imóvel já entregue ao comprador, ela deve identificar os
bens ou os serviços remanescentes como componente separado da venda.
ICPC 02 – Contrato de Construção do Setor Imobiliário
Podem outros componentes, que não sejam
a construção do imóvel, ser identificados no
contrato (por exemplo, venda de terreno ou
prestação de serviços de administração de
imóveis)?
Não
A
Sim
Dividir o contrato em componentes identificáveis
separadamente.
Apropriar a cada componente o valor justo da
remuneração recebida ou a receber.
Separar componentes.
Componente(s) de entrega de
outros bens ou serviços.
Aplicar o CPC 30.
Componente para a construção
de imóvel e serviços diretamente
relacionados (de acordo com o
item 4 do CPC 30).
A
(Ver item 11 da Interpretação).
45
CRC SP - Material exclusivo para uso nas atividades promovidas por este Regional.
ICPC 02 – Contrato de Construção do Setor
Imobiliário
A
O contrato ou o componente
atende à definição de contrato de
construção?
Sim
(Ver item 11 da Interpretação).
Receitas e custos são
reconhecidos pelo percentual de
evolução da obra.
O contrato ou o
componente é um contrato
de construção no alcance
do CPC 17*
(Ver item 13 da Interpretação).
Não
O contrato ou o componente é
apenas para a prestação de
serviços?
(Ver itens 14 e 15 da
Interpretação).
Sim
Receitas e custos são
reconhecidos pelo percentual de
evolução da obra.
O contrato ou componente
é para a prestação de
serviços no alcance do
CPC 30.
(Ver item 15 da Interpretação).
Não
O contrato ou o componente é
para a venda de bens no alcance
da CPC 30**.
Os critérios de
reconhecimento de receita
são atendidos
continuamente?
(Ver item 16 da Interpretação).
Sim
Receitas e custos são
reconhecidos pelo percentual de
evolução da obra.
(Ver item 17 da Interpretação).
(Ver item 17 da
Interpretação).
Não
A receita é reconhecida quando
todas as condições do item 14 do
CPC 30 são satisfeitas.
(Ver item 18 da Interpretação).
Orientação OCPC 04 – Aplicação da
Interpretação Técnica ICPC 02
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Orientação OCPC 04 – Aplicação da Interpretação
Técnica ICPC 02
Objetivo
O objetivo desta Orientação é o de auxiliar na análise de se os
contratos de construção se enquadram mais adequadamente no
alcance do Pronunciamento Técnico CPC 17 – Contratos de
Construção ou do Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas e
assim auxiliar na definição pelos preparadores das demonstrações
contábeis do momento do reconhecimento da receita com a
incorporação ou construção de imóveis.
Alcance
Esta Orientação diz respeito as principais características e
peculiaridades do ambiente econômico e jurídico em que opera o
setor imobiliário brasileiro.
Orientação OCPC 04 – Aplicação da Interpretação
Técnica ICPC 02
Efetivação ou realização da venda
Momento
Considera-se efetuada ou realizada a venda de uma unidade
imobiliária, quando contratada a operação de compra e venda, ainda
que mediante instrumento de promessa desde que implementada a
condição suspensiva a que estiver sujeita essa venda.
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CRC SP - Material exclusivo para uso nas atividades promovidas por este Regional.
Orientação OCPC 04 – Aplicação da Interpretação
Técnica ICPC 02
Efetivação ou realização da venda
Cláusula suspensiva
É suspensiva a condição que condicione a aquisição da unidade
imobiliária à verificação ou ocorrência do fato nela previsto.
Exemplos de cláusulas suspensivas
a)Venda de determinado número de unidades do empreendimento
para efetivação total do mesmo;
b) Prazo do registro da incorporação (180 dias).
c) No caso de venda sujeita à condição suspensiva, as quantias
recebidas, a qualquer título, na fase que anteceder o implemento da
condição, deverão ser contabilizados em conta de antecipação de
clientes, classificável no passivo circulante ou longo prazo.
Orientação OCPC 04 – Aplicação da Interpretação
Técnica ICPC 02
Aceitação da Promessa de Compra e Venda
Um ponto que tem trazido muita dúvida no
brasileiro.
setor imobiliário
As entidades que realizam a incorporação ou a construção de
imóveis, diretamente ou por meio de subempreiteiras, firmam
contratos antes do término da construção, ou mesmo antes de seu
início (na planta) mediante contrato costumeiramente denominado
de “promessa de compra e venda”.
Esse contrato tem força de uma operação de compra e venda de
unidade futura, sendo, via de regra, irrevogável e irretratável para
ambas as partes.
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CRC SP - Material exclusivo para uso nas atividades promovidas por este Regional.
Orientação OCPC 04 – Aplicação da Interpretação
Técnica ICPC 02
Aceitação da Promessa de Compra e Venda
O adquirente tem direitos reais, podendo dispor livremente sobre
os direitos da unidade imobiliária. Dados evidenciam que a maioria
dos contratos tem sido levado a cabo pelos adquirentes, o que faz
prevalecer a idéia de que a forma contratada (“promessa de compra
e venda”) não interfere na essência da transação que é, de fato, uma
operação de compra e venda. Assim, não há que se considerar essa
forma jurídica como restritiva para reconhecimento da receita.
IASB x CPC
Determinados assuntos relacionados ao significado e aplicação do
conceito de transferência contínua de riscos, benefícios e de
controle na venda de unidades imobiliárias serão analisados pelo
International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC). A
expectativa das empresas brasileiras do segmento imobiliário é que o
produto dessa reunião possibilite um direcionamento mais efetivo
quanto ao entendimento do IASB sobre a questão.
Os resultados dessa análise podem fazer com que as incorporadoras
imobiliárias tenham que revisar suas práticas contábeis relacionadas
ao reconhecimento de receitas.
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Empreendimento Controlado em Conjunto
(CPC 19 – Joint Venture)
Definições
Formas de empreendimentos controlado em conjunto
Demonstrações contábeis do empreendedor – Consolidação Proporcional
Empreendimento Controlado em Conjunto
(CPC 19 –Joint Venture)
Definições:
Este pronunciamento deve ser aplicado na contabilização das
participações em empreendimentos controlados em conjunto (joint
venture) e na divulgação dos ativos, passivos e receitas e despesas
desses empreendimentos nas demonstrações contábeis dos
empreendedores e investidores, independente da estrutura ou forma
sob a qual as atividades do empreendimento controlado em conjunto
são executados.
Controle é o poder de governar as políticas financeiras e operacionais
da entidade de forma a obter benefício das suas atividades.
Investidor em empreendimento controlado em conjunto é um dos
participantes desse empreendimento que não compartilha do controle
conjunto sobre o empreendimento.
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Empreendimento Controlado em Conjunto
(CPC 19 –Joint Venture)
Formas de empreendimento controlado em conjunto:
(a) Operações controladas em conjunto;
(b) Ativos controlados em conjunto;
(c) Entidades controladas em conjunto.
Controle Conjunto: Onde dois ou mais empreendedores estão
comprometidos por um acordo contratual.
Acordo Contratual: Estabelece as regras para o controle conjunto.
Pode ser evidenciado, por exemplo, por meio de contrato entre os
empreendedores ou de atas de discussão entre os empreendedores.
As atividades para as quais não existe acordo contratual
estabelecendo o controle conjunto não se configuram como
empreendimento controlado em conjunto.
Empreendimento Controlado em Conjunto
CPC 19 – (Joint Venture)
Operações controladas em Conjunto:
Envolvem o uso de ativos e outros recursos dos empreendedores em
vez da constituição de sociedade;
O empreendedor deve reconhecer em suas demonstrações contábeis:
os ativos por ele controlados e os passivos por ele incorridos;
as despesas por ele incorridas e a sua parte na receita gerada com a
venda de produtos ou serviços produzidos pelo empreendimento
controlado em conjunto.
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Empreendimento Controlado em Conjunto
(CPC 19 –Joint Venture)
Ativos controlados em conjunto:
Envolvem o controle e a propriedade conjunta de um ou mais ativos
cedidos ou adquiridos pelos empreendedores;
Não envolve a constituição de sociedade;
Cada empreendedor controla sua parte nos benefícios econômicos
futuros por meio da participação que detém no ativo controlado em
conjunto.
Exemplo: Quando duas entidades controlam conjuntamente um
imóvel e cada uma apropria-se de sua parte nas receitas de aluguel e
arca com sua parte nas despesas em conformidade com o acordo
contratual.
Empreendimento Controlado em Conjunto
(CPC 19 –Joint Venture)
Entidade controlada em conjunto:
Envolve a constituição de sociedade;
A entidade controlada em conjunto, pode assinar contratos em seu
nome e levantar fundos para financiar atividades;
Deve manter seus próprios registros contábeis e elaborar e
apresentar suas demonstrações do mesmo modo que outras entidades.
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Empreendimento Controlado em Conjunto
(CPC 19 –Joint Venture)
Demonstrações contábeis do empreendedor - Consolidação proporcional
• O empreendedor deve reconhecer seu investimento na entidade
controlada em conjunto utilizando a consolidação proporcional.
• A aplicação da consolidação proporcional significa que o balanço
patrimonial do empreendedor inclui sua participação nos ativos que ele
controla de forma conjunta e sua parte nos passivos pelos quais ele é
conjuntamente responsável.
• Ele pode combinar sua parte no estoque da entidade controlada em
conjunto com seu próprio estoque, ou sua parte no imobilizado da
entidade controlada em conjunto com o seu próprio imobilizado.
Alternativamente, o empreendedor pode incluir sua parte em cada um dos
ativos, passivos, receitas e despesas da entidade controlada em conjunto
em suas demonstrações contábeis utilizando uma linha separada
Lançamentos Contábeis
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Lançamentos contábeis
Controle do custo
Custo inicial e custo incorrido
Percentual de custo incorrido
Custo orçado inicial
Tie in - custo incorrido (%)
A - Custo total inicial
2.000.000,00
Custo incorrido
B - Total custo incorrido
Total incorrido
650.000,00
(/) Custo orçado total atualizado
650.000,00
C (A - B) - Total custo a incorrer
2.000.000,00
(=) % incorrido
32,50%
1.350.000,00
Lançamentos contábeis
Receita recebida no mês
Mapa do Lucro Imobiliário Fiscal
Unidade
Situação Av
Fração
Custo
ou VD
Ideal
Incorrido
Data Venda
Total da
venda
Recebimento
11 VD
16,66
108.290
26/05/2012
730.000
100.000
21 VD
16,66
108.290
12/05/2012
660.000
660.000
31 AV
16,66
108.290
41 AV
25,01
162.565
51 VD
25,01
162.565
100
650.000
Total FIT
Saldo
Remanescente
630.000
-
19/05/2012
980.000
490.000
490.000
2.370.000
1.250.000
1.120.000
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Lançamentos contábeis
Ajustes societários
Custo
Unidade
Estoque
Venda atualizada Custo total
2012 Terreno
Receita
Recebimento
Receita total
100.000
237.250
660.000
214.500
Adiantamento de
clientes
Promitentes
-
11
730.000
108.290
108.290
12
660.000
108.290
108.290
13
-
108.290
108.290
-
-
14
-
162.565
162.565
-
-
21
Total
980.000
162.565
162.565
2.370.000
650.000
379.145
270.855
137.250
(445.500)
-
490.000
318.500
(171.500)
1.250.000
770.250
(617.000)
137.250
Lançamentos contábeis
Recebimentos
D - Banco
1.250.000,00
C - Promitentes
1.250.000,00
Custo - Resultado
D - Custo
379.145,00
C - Estoque
379.145,00
Receita
D - Promitentes
770.250,00
C - Receita de Imóveis Vendidos
770.250,00
Adiantamento de Clientes
D - Promitentes
617.000,00
C - Adiantamento de Clientes
617.000,00
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Conciliação societário x fiscal - RTT
IRPJ
Empresa
OCPC 01
Balancete
1 trim 2011
Societário
4.626.947,84
Fiscal
3.164.302,47
variação - Ajuste RTT
(1.462.645,37)
Demonstração da base de calculo
Balancete
Memória de calculo presumido
Base de calculo
Resultado
3.164.302
253.144
Base para melhor entendimento
•
•
•
•
•
•
•
•
www.cpc.org.br
Orientação OCPC 01 – Entidades de Incorporação Imobiliária
Interpretação ICPC 02 – Contrato de Construção Setor Imobiliário
Orientação OCPC 04 – Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02
CPC 12 – Ajuste ao Valor presente
CPC 17 – Contratos de Construção
CPC 19 – Investimento em Empreendimento Controlado em Conjunto
CPC 30 - Receitas
• www.receita.fazenda.gov.br
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