Multiplan Empreendimentos
Imobiliários S.A.
Demonstrações Financeiras
31 de dezembro de 2012
com Relatório dos Auditores Independentes
Deloitte Touche Tohmatsu Auditores Independentes
MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2012
Índice
Relatório dos auditores independentes sobre as demonstrações financeiras ............................... 1-3
Demonstrações financeiras auditadas da controladora e consolidado
Balanços patrimoniais da controladora e consolidado ................................................................. 4-5
Demonstrações dos resultados da controladora e consolidado ....................................................... 6
Demonstração do resultado abrangente da controladora e do consolidado .................................... 7
Demonstrações das mutações do patrimônio líquido da controladora e consolidado .................. 8-9
Demonstrações dos fluxos de caixa da controladora e consolidado ........................................ 10-11
Demonstrações do valor adicionado da controladora e consolidado ....................................... 12-13
Notas explicativas às demonstrações financeiras ................................................................... 14-102
RELATÓRIO DOS AUDITORES INDEPENDENTES
SOBRE AS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS
Aos
Acionistas, Conselheiros e Diretores da
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Rio de Janeiro - RJ
Introdução
Examinamos as demonstrações financeiras, individuais e consolidadas, da Multiplan
Empreendimentos Imobiliários S.A. (“Companhia”), identificadas como controladora e
consolidado, respectivamente, que compreendem o balanço patrimonial em 31 de dezembro de
2012 e as respectivas demonstrações do resultado, do resultado abrangente, das mutações do
patrimônio líquido e dos fluxos de caixa, para o exercício findo naquela data, assim como o
resumo das práticas contábeis e demais notas explicativas.
Responsabilidade da Administração sobre as demonstrações financeiras
A Administração da Companhia é responsável pela elaboração e adequada apresentação das
demonstrações financeiras individuais e consolidadas de acordo com as práticas contábeis
adotadas no Brasil e das demonstrações financeiras consolidadas de acordo as normas
internacionais de relatório financeiro (IFRS) aplicáveis a entidades de incorporação imobiliária
no Brasil, como aprovadas pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC), pela Comissão de
Valores Mobiliários (CVM) e pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC), assim como pelos
controles internos que a Administração determinou como necessários para permitir a elaboração
dessas demonstrações financeiras livres de distorção relevante, independentemente se causada
por fraude ou erro.
Responsabilidade dos auditores independentes
Nossa responsabilidade é a de expressar uma opinião sobre essas demonstrações financeiras com
base em nossa auditoria, conduzida de acordo com as normas brasileiras e internacionais de
auditoria. Essas normas requerem o cumprimento de exigências éticas pelos auditores e que a
auditoria seja planejada e executada com o objetivo de obter segurança razoável de que as
demonstrações financeiras estão livres de distorção relevante.
Uma auditoria envolve a execução de procedimentos selecionados para obtenção de evidência a
respeito dos valores e divulgações apresentados nas demonstrações financeiras. Os
procedimentos selecionados dependem do julgamento do auditor, incluindo a avaliação dos
riscos de distorção relevante nas demonstrações financeiras, independentemente se causada por
fraude ou erro. Nessa avaliação de riscos, o auditor considera os controles internos relevantes
para a elaboração e adequada apresentação das demonstrações financeiras da Companhia para
planejar os procedimentos de auditoria que são apropriados nas circunstâncias, mas não para fins
de expressar uma opinião sobre a eficácia desses controles internos da Companhia.
Deloitte Touche Tohmatsu
Uma auditoria inclui, também, a avaliação da adequação das práticas contábeis utilizadas e a
razoabilidade das estimativas contábeis feitas pela Administração, bem como a avaliação da
apresentação das demonstrações financeiras tomadas em conjunto.
Acreditamos que a evidência de auditoria obtida é suficiente e apropriada para fundamentar
nossa opinião
Opinião sobre as demonstrações financeiras preparadas de acordo com as
Práticas Contábeis Adotadas no Brasil
Em nossa opinião, as demonstrações financeiras individuais (controladora) e consolidadas acima
referidas apresentam adequadamente, em todos os aspectos relevantes, a posição patrimonial e
financeira da Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A. em 31 de dezembro de 2012, o
desempenho de suas operações e os seus fluxos de caixa para o exercício findo naquela data, de
acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil.
Opinião sobre as demonstrações financeiras consolidadas preparadas de acordo
com as Normas Internacionais de Relatório Financeiro (IFRS), aplicáveis a entidades
de incorporação imobiliária no Brasil, como Aprovadas pelo Comitê de Pronunciamentos
Contábeis (CPC), pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pelo Conselho Federal
de Contabilidade (CFC)
Em nossa opinião, as demonstrações financeiras consolidadas acima referidas apresentam
adequadamente, em todos os aspectos relevantes, a posição patrimonial e financeira consolidada
da Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A. em 31 de dezembro de 2012, o desempenho
consolidado de suas operações e os seus fluxos de caixa consolidados para o exercício findo
naquela data, de acordo com as normas internacionais de relatório financeiro (IFRS) aplicáveis a
entidades de incorporação imobiliária no Brasil, como aprovadas pelo Comitê de
Pronunciamentos Contábeis (CPC), pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pelo
Conselho Federal de Contabilidade (CFC).
Ênfase
Conforme descrito na nota explicativa nº 2, as demonstrações financeiras individuais
(controladora) e consolidadas foram elaboradas de acordo com as práticas contábeis adotadas no
Brasil. As demonstrações financeiras consolidadas preparadas de acordo com as IFRS aplicáveis
a entidades de incorporação imobiliária consideram adicionalmente a Orientação OCPC 04
editada pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis. Essa orientação trata do reconhecimento da
receita desse setor e envolve assuntos relacionados ao significado e aplicação do conceito de
transferência contínua de riscos, benefícios e de controle na venda de unidades imobiliárias,
conforme descrito em maiores detalhes na Nota 2.6. Nossa opinião não está ressalvada em
função desse assunto.
Outros assuntos
Demonstrações do valor adicionado
Examinamos, também, as demonstrações do valor adicionado (DVA), individuais e
consolidadas, referentes ao exercício findo em 31 de dezembro de 2012, preparadas sob a
© 2013 Deloitte Touche Tohmatsu. Todos os direitos reservados.
2
Deloitte Touche Tohmatsu
responsabilidade da Administração da Companhia, cuja apresentação nas demonstrações
financeiras é requerida de acordo com as normas expedidas pela CVM - Comissão de Valores
Mobiliário e considerada informação suplementar pelas IFRS, que não requerem a apresentação
da DVA. Essas demonstrações foram submetidas aos mesmos procedimentos de auditoria
descritos anteriormente e, em nossa opinião, estão adequadamente apresentadas, em todos os
aspectos relevantes, em relação às demonstrações financeiras tomadas em conjunto.
Auditoria dos valores correspondentes ao exercício anterior
Os valores correspondentes ao exercício findo em 31 de dezembro de 2011, apresentados para
fins de comparação, foram anteriormente auditados por outros auditores independentes que
emitiram relatório datado de 14 de fevereiro de 2013, que não conteve qualquer ressalva.
Rio de Janeiro, 14 de fevereiro de 2013
DELOITTE TOUCHE TOHMATSU
Auditores Independentes
CRC 2SP 011.609/O-8 “F” RJ
© 2013 Deloitte Touche Tohmatsu. Todos os direitos reservados.
Roberto Paulo Kenedi
Contador
CRC 1RJ 081.401/O-5
3
MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
BALANÇO PATRIMONIAL LEVANTADO EM 31 DE DEZEMBRO DE 2012
(Valores expressos em milhares de reais - R$)
31 de dezembro de 2012
31 de dezembro de 2011
Controladora Consolidado Controladora Consolidado
ATIVOS
ATIVOS CIRCULANTES
Caixa e equivalentes de caixa (Nota 3)
Aplicações financeiras (Nota 3)
Contas a receber (Nota 4 e 5)
Terrenos e imóveis a comercializar (Nota 7)
Contas a receber de partes relacionadas (Nota 5)
Impostos e contribuições sociais a compensar (Nota 6)
Outros
Total dos ativos circulantes
309.524
2.144
181.630
4.948
10.971
33.802
14.046
557.065
392.857
2.144
219.592
166.084
14.963
28.623
27.075
851.338
473.331
30.758
185.328
5.537
14.279
39.053
18.423
766.709
527.392
30.951
201.024
146.573
16.018
35.642
20.939
978.539
55.184
35.443
14.854
23.274
2.133
130.888
61.473
333.175
16.750
24.792
4.013
440.203
42.253
27.321
8.523
23.826
535
102.458
44.521
310.610
8.449
24.943
535
389.058
Investimentos (Nota 9)
Propriedades para investimento (Nota 10)
Imobilizado (Nota 11)
Intangível (Nota 12)
Total dos ativos não circulantes
1.360.410
2.853.084
10.798
338.993
4.694.173
4.493
4.030.575
17.366
340.537
4.833.174
647.091
2.648.796
12.863
316.292
3.727.500
11.429
2.987.757
19.812
317.349
3.725.405
TOTAL DOS ATIVOS
5.251.238
5.684.512
4.494.209
4.703.944
ATIVOS NÃO CIRCULANTE
Contas a receber (Nota 4 e 5)
Terrenos e imóveis a comercializar (Nota 7)
Contas a receber de partes relacionadas (Nota 5)
Depósitos judiciais (Nota 18.2)
Outros
(continua)
4
MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
BALANÇO PATRIMONIAL LEVANTADO EM 31 DE DEZEMBRO DE 2012
(Valores expressos em milhares de reais - R$)
31 de dezembro de 2012
31 de dezembro de 2011
Controladora Consolidado Controladora Consolidado
PASSIVOS
PASSIVOS CIRCULANTES
Empréstimos e financiamentos (Nota 13)
Contas a pagar (Nota 14)
Obrigações por aquisição de bens (Nota 16)
Impostos e contribuições a recolher (Nota 17)
Juros sobre capital próprio a pagar (Nota 20)
Receitas e custos diferidos (Nota 19)
Adiantamento de clientes
Debêntures (Nota 15)
Outros
Total dos passivos circulantes
91.662
111.029
39.908
14.442
106.997
34.297
7.425
3.926
409.686
106.928
185.325
50.093
19.126
106.997
49.929
18.373
7.425
5.232
549.428
55.652
88.212
35.593
10.529
85.042
41.756
11.473
2.376
330.633
55.652
108.941
41.436
13.194
85.042
52.097
9.095
11.473
2.070
379.000
1.156.984
35.836
300.000
24.377
102.648
14.186
1.634.031
1.385.281
50.497
300.000
24.663
101.934
66.790
579
1.929.744
501.863
72.634
300.000
20.715
49.114
128.213
1.072.539
501.503
92.214
300.000
21.360
48.135
144.511
861
1.108.584
Participações não controladoras
Total do patrimônio líquido
1.761.662
(21.016)
(37.408)
965.271
629.008
(89.996)
3.207.521
3.207.521
1.761.662
(21.016)
(37.408)
965.271
626.696
(89.996)
3.205.209
131
3.205.340
1.761.662
(21.016)
(34.258)
968.403
416.246
3.091.037
3.091.037
1.761.662
(21.016)
(34.258)
968.403
414.101
3.088.892
127.468
3.216.360
TOTAL DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO E PASSIVO
5.251.238
5.684.512
4.494.209
4.703.944
PASSIVOS NÃO CIRCULANTES
Empréstimos e financiamentos (Nota 13)
Obrigações por aquisição de bens (Nota 16)
Debêntures (Nota 15)
Provisão para riscos (Nota 18.1)
Imposto de renda e contribuição social diferidos (Nota 8)
Receitas e custos diferidos (Nota 19)
Outros
Total dos passivos não circulantes
PATRIMÔNIO LÍQUIDO (NOTA 20)
Capital social
Gastos com emissão de ações
Ações em tesouraria
Reservas de capital
Reservas de lucros
Efeitos em transação de capital
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras
5
MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
DEMONSTRAÇÃO DO DO RESULTADO PARA O
EXERCÍCIO FINDO EM 31 DE DEZEMBRO DE 2012
(Valores expressos em milhares de reais - R$, exceto o lucro básico e diluído por ação, em reais)
31 de dezembro de 2012
31 de dezembro de 2011
Controladora Consolidado Controladora Consolidado
Receita operacional líquida (Nota 21)
696.305
961.873
608.402
676.252
(113.902)
(241.487)
(118.214)
(148.877)
582.403
720.386
490.188
527.375
(98.863)
(16.984)
(23.893)
(4.929)
(99.894)
(21.541)
(33.358)
(15.642)
(87.934)
(5.478)
(10.021)
(5.596)
(88.369)
(9.179)
(12.229)
(15.888)
(9.530)
97.647
(6.394)
3.987
523.444
(44.128)
479.316
(9.530)
2.873
(6.843)
4.570
541.021
(41.546)
499.475
(7.662)
6.005
(6.102)
3.687
377.087
28.041
405.128
(7.662)
2.143
(5.347)
4.055
394.899
31.559
426.458
(38.990)
(53.534)
(57.265)
(52.848)
(51.579)
(56.659)
(60.668)
(56.871)
(92.524)
(110.113)
(108.238)
(117.539)
Lucro líquido do exercício
386.792
389.362
296.890
308.919
Lucro atribuível a:
Proprietários da controladora
Participação de não controladores
386.792
-
388.055
1.307
296.890
-
298.176
10.743
Lucro básico por ações (Nota 26)
Lucro diluído por ações (Nota 26)
2,1692
2,1680
2,1762
2,1751
1,6669
1,6663
1,6741
1,6735
Custo dos serviços prestados e imóveis vendidos (Nota 22)
Lucro bruto
Receitas (despesas) operacionais:
Despesas administrativas - Sede (Nota 22)
Despesas administrativas - Shoppings (Nota 22)
Despesas com projetos para locação (Nota 22)
Despesas com projetos para venda (Nota 22)
Despesas de remuneração baseada em opções de ações
(Nota 20)
Resultado de equivalência patrimonial (Nota 9)
Depreciações e amortizações
Outras receitas operacionais, líquidas
Lucro operacional antes do resultado financeiro
Resultado financeiro líquido (Nota 23)
Lucro antes do imposto de renda e da contribuição social
Imposto de renda e contribuição social (Nota 8)
Correntes
Diferidos
Total de imposto de renda e contribuição social correntes
e diferidos
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras
6
MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO ABRANGENTE
PARA O EXERCÍCIO FINDO EM 31 DE DEZEMBRO DE 2012
(Em milhares de reais - R$)
31 de dezembro de 2012
31 de dezembro de 2011
Controladora Consolidado Controladora Consolidado
Lucro líquido do exercício
386.792
389.362
296.890
308.919
-
-
-
-
Resultado abrangente total do exercício
386.792
389.362
296.890
308.919
Resultado abrangente total atribuído a:
Participações não controladoras
Proprietários da controladora
386.792
1.307
388.055
296.890
10.743
298.176
Outros resultados abrangentes
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras
7
MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
DEMONSTRAÇÕES DAS MUTAÇÕES DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO DA CONTROLADORA
PARA O EXERCÍCIO FINDO EM 31 DE DEZEMBRO DE 2012
(Valores expressos em milhares de reais - R$)
Capital social
Gastos com
emissão
de ações
Capital
social
SALDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2010
Recompra de ações para manutenção em tesouraria (Nota 20.f)
Exercício de opção de ações
Opções de ações outorgadas
Pagamento de dividendos complementares de 2010 (Nota 20.g)
Lucro líquido do exercício
Destinação do lucro líquido do exercício
Constituição da reserva legal (Nota 20.b)
Juros sobre capital próprio (0,56182711 por ação) (Nota 20.g)
Constituição de reserva para expansão (Nota 20.c)
SALDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2011
Recompra de ações para manutenção em tesouraria (Nota 20.f)
Exercício de opção de ações
Efeito em transações de capital (Nota 20.e)
Opções de ações outorgadas
Complemento de juros sobre capital próprio e dividendos (Nota 20.g)
Lucro líquido do exercício
Destinação do lucro líquido do exercício
Constituição da reserva legal (Nota 20.b)
Juros sobre capital próprio (0,70082008 por ação) (Nota 20.g)
Constituição de reserva para expansão (Nota 20.c)
SALDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2012
Reservas de capital
Reserva
Reserva
Opções
especial de
de ágio
de ações
ágio na
na emissão
outorgadas incorporação
de ações
1.761.662
(21.016)
34.941
186.548
-
-
7.662
-
-
1.761.662
(21.016)
42.603
186.548
-
-
9.530
-
-
1.761.662
(21.016)
52.133
186.548
Reservas de lucros
Efeitos em
transações
Lucros
de capital acumulados
Reserva Reserva para
legal
expansão
Ações em
tesouraria
21.481
249.344
(34.769)
-
14.844
-
130.577
(21.725)
22.236
-
-
739.252
36.325
379.921
(34.258)
-
(12.662)
-
19.339
-
(49.030)
242.453
(42.683)
39.533
-
(89.996)
-
726.590
55.664
573.344
(37.408)
(89.996)
747.697
(8.445)
-
(51.469)
296.890
(14.844)
(100.000)
(130.577)
386.792
(19.339)
(125.000)
(242.453)
-
Total
2.945.888
(21.725)
13.791
7.662
(51.469)
296.890
(100.000)
3.091.037
(42.683)
26.871
(89.996)
9.530
(49.030)
386.792
(125.000)
3.207.521
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras
8
MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
DEMONSTRAÇÕES DAS MUTAÇÕES DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO DO CONSOLIDADO
PARA O EXERCÍCIO FINDO EM 31 DE DEZEMBRO DE 2012
(Valores Expressos em milhares de reais - R$)
Capital social
Reservas de capital
Reservas de lucros
Gastos
Reserva
Reserva
com
Opções
especial de de ágio na
Reserva Ajustes na Efeitos em
Capital emissão de ações
ágio na
emissão Reserva
para
controladora transações
social
de ações outorgadas incorporação de ações legal expansão (Nota 2.2)
de capital
SALDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2010
Amortização de diferido de controlada (Nota 2.3)
Equivalência patrimonial em controlada (Nota 2.3.)
Recompra de ações para manutenção em tesouraria
(Nota 20.f)
Exercício de opção de ações
Opções de ações outorgadas
Pagamento de dividendos complementares (Nota 20.g)
Participações não controladoras
Lucro líquido do exercício
Destinação do lucro líquido do exercício
Constituição da reserva legal (Nota 20.b)
Juros sobre capital próprio (0,56182711 por ação)
(Nota 20.g)
Constituição de reserva para expansão (Nota 20.c)
SALDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2011
Amortização de diferido de controlada (Nota 2.3)
Baixa de IR diferido sobre a amortização de diferido de
controlada
Equivalência patrimonial em controlada (Nota 2.3.)
Recompra de ações para manutenção em tesouraria
(Nota 20.f)
Exercício de opção de ações
Efeitos com transações de capital (Nota 20.e)
Opções de ações outorgadas
Complemento de juros sobre capital próprio e dividendos
(Nota 20.g)
Lucro líquido do exercício
Destinação do lucro líquido do exercício
Constituição da reserva legal (Nota 20.b)
Juros sobre capital próprio (0,70082008 por ação)
(Nota 20.g)
Constituição de reserva para expansão (Nota 20.c)
SALDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2012
Ações em
Lucros
tesouraria acumulados
Total
Participações
não
controladoras
Total
1.761.662
-
(21.016)
-
34.941
-
186.548
-
747.697 21.481
-
249.344
-
(2.765)
620
-
-
(34.769)
-
(620)
(666)
2.943.123
(666)
22.328
-
2.965.451
(666)
-
-
7.662
-
-
(8.445)
- 14.844
-
-
-
(21.725)
22.236
-
(51.469)
298.176
(14.844)
(21.725)
13.791
7.662
(51.469)
298.176
-
94.397
10.743
-
(21.725)
13.791
7.662
(51.469)
94.397
308.919
-
1.761.662
-
(21.016)
-
42.603
-
186.548
-
739.252 36.325
-
130.577
379.921
-
(2.145)
938
-
(34.258)
-
(100.000)
(130.577)
(938)
(100.000)
3.088.892
-
127.468
-
(100.000)
3.216.360
-
-
-
-
-
-
-
-
(1.105)
-
-
-
(325)
(1.105)
(325)
-
(1.105)
(325)
-
-
9.530
-
(12.662)
-
-
-
-
(89.996)
-
(42.683)
39.533
-
-
(42.683)
26.871
(89.996)
9.530
(128.644)
-
(42.683)
26.871
(218.640)
9.530
-
-
-
-
-
19.339
(49.030)
-
-
-
-
388.055
(19.339)
(49.030)
388.055
-
1.307
-
(49.030)
389.362
-
1.761.662
(21.016)
52.133
186.548
726.590 55.664
242.453
573.344
(2.312)
(89.996)
(37.408)
(125.000)
(242.453)
-
(125.000)
3.205.209
131
(125.000)
3.205.340
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras
9
MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
DEMONSTRAÇÕES DOS FLUXOS DE CAIXA
PARA O EXERCÍCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2012
(Valores expressos em milhares de reais - R$)
31 de dezembro de 2012
31 de dezembro de 2011
Controladora Consolidado Controladora Consolidado
Fluxos de caixa de atividades operacionais
Lucro antes dos impostos
479.316
499.475
405.128
426.458
64.257
(97.647)
9.530
(28.343)
26.599
55.834
9.222
(1.971)
(2.068)
(756)
5.897
519.870
74.715
(2.873)
9.530
(1.307)
(37.822)
26.599
58.432
12.896
(1.971)
(5.488)
(979)
2.464
633.671
53.194
(6.005)
7.662
(27.430)
11.473
25.648
1.075
(580)
(4.315)
(643)
7.053
472.260
60.381
(2.143)
7.662
10.743
(39.132)
11.473
25.648
1.458
(580)
(4.903)
(417)
6.462
503.110
Variação dos ativos e passivos operacionais
Terrenos e imóveis a comercializar
Contas a receber
Impostos a recuperar
Depósitos judiciais
Outros ativos
Contas a pagar
Obrigações por aquisição de bens
Impostos e contribuições a recolher
Impostos pagos
Receitas e custos diferidos
Adiantamento de clientes
Outras obrigações
(7.533)
(33.907)
33.354
552
2.779
62.913
(32.993)
(34.874)
(28.103)
(26.519)
2.152
(42.076)
(26.683)
52.309
151
(9.614)
76.384
(45.956)
(51.378)
(45.290)
(46.419)
9.278
2.860
325
(29.927)
(111.437)
(1.535)
1.561
18.054
(33.798)
93.584
(62.012)
51.653
(10.879)
(234)
(424.000)
(31.379)
(115.005)
(1.743)
23
29.557
(8.758)
97.686
(69.806)
52.006
(1.784)
(464)
Caixa líquido gerado pelas (aplicado nas) atividades
operacionais
457.691
507.237
387.615
29.443
Ajustes em:
Depreciações e amortizações
Equivalência patrimonial
Remuneração baseada em opções de ações
Participação de não controladores
Apropriação das receitas e custos diferidos
Atualização de debêntures
Atualização de empréstimos e financiamentos
Atualizações de obrigações por aquisição de bens
Atualizações de transações com partes relacionadas
Atualizações contas a receber
Ajuste a valor presente
Outros
(continua)
10
MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
DEMONSTRAÇÕES DOS FLUXOS DE CAIXA
EXERCÍCIO FINDO EM 31 DE DEZEMBRO DE 2012
(Em milhares de reais)
31 de dezembro de 2012
31 de dezembro de 2011
Controladora Consolidado Controladora Consolidado
Fluxos de caixa de atividades de investimento
Redução (aumento) em investimentos
Dividendos recebidos
Recebimento (pagamento) nas transações com partes
relacionadas
Adições em imobilizado
Adições em propriedade para investimento
Baixa de propriedades para investimentos
Adições em intangível
Recebimento de juros de transações com partes
relacionadas
Aplicações financeiras
Caixa líquido aplicado nas atividades de investimento
Fluxos de caixa de atividades de financiamento
Captação de empréstimos e financiamentos
Pagamento de empréstimos e financiamentos
Pagamento de juros dos empréstimos e financiamentos
obtidos
Aumento (redução) do valor a pagar a partes relacionadas
Entrada de caixa decorrente de exercício de opção de ações
Recompra de ações p/ manutenção em tesouraria
Efeitos em transação de capital
Participação de não controladores
Aumento (redução) de reserva de capital
Captação de debêntures
Pagamento sobre debêntures
Pagamento de encargos sobre debêntures
Dividendos e juros sobre capital próprio pagos
Caixa líquido gerado pelas atividades de financiamento
Redução de caixa e equivalentes de caixa
Caixa e equivalentes de caixa no início do exercício
Caixa e equivalentes de caixa no final do exercício
Redução de caixa e equivalentes de caixa
(564.281)
32.250
9.801
(483.543)
2.571
2.732
-
(4.614)
(6.047)
368
334
(639.238) (1.134.856)
6.442
24.510
(27.398)
(27.919)
(5.109)
(2.429)
(564.310)
107.741
(375)
(5.393)
(3.148)
(655.727)
109.726
(383)
772
772
28.614
28.807
(1.167.085) (1.104.598)
83
80.870
(864.501)
83
80.780
(471.330)
854.472
(49.244)
966.347
(49.363)
243.749
(10.884)
243.389
(10.884)
(59.751)
39.533
(42.683)
(12.662)
(32.003)
(152.075)
(71.798)
39.533
(42.683)
(89.996)
(92.474)
(12.662)
(32.003)
(152.075)
(9.174)
22.236
(21.725)
(8.445)
300.000
(100.000)
(709)
(117.897)
(9.174)
(94.274)
22.236
(21.725)
83.654
(8.445)
300.000
(100.000)
(709)
(117.897)
545.587
462.826
297.151
286.171
(163.807)
473.331
309.524
(163.807)
(134.535)
527.392
392.857
(134.535)
(179.735)
653.066
473.331
(179.735)
(155.716)
683.108
527.392
(155.716)
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras
11
MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
DEMONSTRAÇÕES DO VALOR ADICIONADO
PARA O EXERCÍCIO FINDO EM 31 DEZEMBRO DE 2012
(Valores expressos em milhares de reais - R$)
Controladora
31/12/2012 31/12/2011
Receitas:
Receita das vendas e serviços
Outras receitas
Provisão para créditos de liquidação duvidosa
762.296
6.064
(1.814)
766.546
663.426
12.747
7.190
683.363
(50.197)
(86.092)
(136.289)
630.257
(89.859)
(50.792)
(140.651)
542.712
Retenções
Depreciação e amortização
(64.257)
(53.194)
Valor adicionado líquido produzido pela Entidade
566.000
489.518
97.647
51.844
149.491
715.491
6.005
83.215
89.220
578.738
(48.038)
(3.805)
(1.365)
(53.208)
(43.558)
(3.481)
(1.083)
(48.122)
(163.587)
(704)
(8.592)
(172.883)
(170.319)
(47)
(4.835)
(175.201)
(94.661)
(7.947)
(102.608)
(51.634)
(6.891)
(58.525)
(125.000)
(261.792)
(386.792)
(151.469)
(145.421)
(296.890)
(715.491)
(578.738)
Insumos adquiridos de terceiros
Custo das mercadorias vendidas e serviços
Energia, serviços de terceiros e outros
Valor adicionado bruto
Valor adicionado recebido em transferência
Equivalência patrimonial
Receitas financeiras
Valor adicionado total a distribuir
Distribuição do valor adicionado
Pessoal
Remuneração direta
Benefícios
FGTS
Impostos, taxas e contribuições
Federais
Estaduais
Municipais
Remuneração de capitais de terceiros
Juros, variação cambial e monetária
Despesas de aluguéis
Remuneração de capitais próprios
Dividendos/Juros sobre capital proprio
Lucros retidos
Valor adicionado distribuído
(continua)
12
MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
DEMONSTRAÇÕES DO VALOR ADICIONADO
PARA O EXERCÍCIO FINDO EM 31 D DEZEMBRO DE 2012
(Em milhares de reais)
Consolidado
31/12/2012 31/12/2011
Receitas:
Receita das vendas e serviços
Outras receitas
Provisão para créditos de liquidação duvidosa
1.047.972
6.669
(2.817)
1.051.824
742.224
13.116
7.432
762.772
(167.773)
(105.524)
(273.297)
778.527
(111.862)
(62.648)
(174.510)
588.262
Retenções:
Depreciação e amortização
(74.715)
(60.381)
Valor adicionado líquido produzido pela Entidade
703.812
527.881
2.873
58.906
61.779
765.591
2.143
87.197
89.340
617.221
(49.181)
(4.244)
(1.365)
(54.790)
(44.813)
(3.968)
(1.146)
(49.927)
(193.391)
(716)
(20.455)
(214.562)
(183.955)
(51)
(15.254)
(199.260)
(98.901)
(7.977)
(106.878)
(52.097)
(7.018)
(59.115)
(125.000)
(1.307)
(263.054)
(389.361)
(151.469)
(10.743)
(146.707)
(308.919)
(765.591)
(617.221)
Insumos adquiridos de terceiros:
Custo das mercadorias vendidas e serviços
Energia, serviços de terceiros e outros
Valor adicionado bruto
Valor adicionado recebido em transferência:
Equivalência patrimonial
Receitas financeiras
Valor adicionado total a distribuir
Distribuição do valor adicionado:
Pessoal
Remuneração direta
Benefícios
FGTS
Impostos, taxas e contribuições
Federais
Estaduais
Municipais
Remuneração de capitais de terceiros
Juros, variação cambial e monetária
Despesas de aluguéis
Remuneração de capitais próprios:
Dividendos/Juros sobre capital proprio
Participação dos não-controladores nos lucros retidos
Lucros retidos
Valor adicionado distribuído
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras
13
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
NOTAS EXPLICATIVAS ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS
31 DE DEZEMBRO DE 2012
(Em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
1.
INFORMAÇÕES SOBRE A COMPANHIA
As demonstrações financeiras individuais e consolidadas da Multiplan Empreendimentos
Imobiliários S.A. (“Companhia”, “Multiplan” ou “Grupo Multiplan” quando referida em
conjunto com suas controladas) de 31 de dezembro de 2012 foram autorizadas para emissão
pela Administração em 14 de fevereiro de 2013. A Companhia foi constituída como uma
“sociedade anônima” domiciliada no Brasil, cujas ações são negociadas na BM&FBovespa. A
sede social da Companhia está localizada na Avenida das Américas, 4.200 - Bloco 2 - 5° andar
- Barra da Tijuca. Rio de Janeiro - RJ.
A Companhia foi constituída em 30 de dezembro de 2005 e tem como objeto social (a) o
planejamento, a implantação, o desenvolvimento e a comercialização de empreendimentos
imobiliários de qualquer natureza, residencial ou comercial, inclusive e especialmente centros
comerciais e polos urbanos desenvolvidos a partir deles; (b) a compra e venda de imóveis e a
aquisição e alienação de direitos imobiliários, e sua exploração, por qualquer forma, inclusive
mediante locação; (c) a prestação de serviços de gestão e administração de centros comerciais,
próprios ou de terceiros; (d) a consultoria e assistência técnica concernentes a assuntos
imobiliários; (e) a construção civil, a execução de obras e a prestação de serviços de engenharia
e correlatos no ramo imobiliário; (f) a incorporação, a promoção, a administração, o
planejamento e a intermediação de empreendimentos imobiliários; (g) a importação e
exportação de bens e serviços relacionados às suas atividades; e (h) a aquisição de participação
societária e o controle de outras sociedades, bem como a participação em associações com
outras sociedades, sendo autorizada a celebrar acordo de acionistas, com vistas a atender ou
complementar seu objeto social.
A Companhia detém participação direta e indireta, em 31 de dezembro de 2012 e de 2011, nos
seguintes empreendimentos:
Empreendimento
Shopping Centers
BHShopping
BarraShopping
RibeirãoShopping
MorumbiShopping
ParkShopping
DiamondMall
Shopping Anália Franco
ParkShopping Barigui
Shopping Pátio Savassi
BarraShopping Sul
Vila Olímpia
New York City Center
Santa Úrsula
Parkshopping São Caetano
VillageMall
ParkShoppingCampoGrande (*)
JundiaíShopping
Localização
Início das operações
Belo Horizonte
Rio de Janeiro
Ribeirão Preto
São Paulo
Brasília
Belo Horizonte
São Paulo
Curitiba
Belo Horizonte
Porto Alegre
São Paulo
Rio de Janeiro
São Paulo
São Caetano
Rio de Janeiro
Rio de Janeiro
São Paulo
1979
1981
1981
1982
1983
1996
1999
2003
2004
2008
2009
1999
1999
2011
2012
2012
2012
% de participação em
Dezembro 2012
Dezembro 2011
80,0
51,1
76,2
65,8
60,0
90,0
30,0
84,0
96,5
100,0
60,0
50,0
62,5
100,0
100,0
90,0
100,0
80,0
51,1
76,2
65,8
60,0
90,0
30,0
84,0
96,5
100,0
30,0
50,0
62,5
100,0
-
(*) A partir da data de inauguração a parte relacionada WP Empreendimentos e Participações Ltda passou a ter direito a 10%
da operação do ParkshoppingCampoGrande. Vide maiores informações sobre essa operação na nota explicativa 5.
14
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
A maioria dos shopping centers são regidos através de uma estrutura denominada Condomínio
"Pro Indiviso" - CPI. Os shoppings centers não são pessoas jurídicas, mas unidades operadas
sob uma convenção, pela qual os proprietários (empreendedores) dividem todas as receitas,
custos e despesas. A convenção de CPI é uma opção permitida pela legislação brasileira por um
período de cinco anos, podendo ser renovada. Por meio da convenção de CPI, cada coempreendedor possui uma participação sobre toda a propriedade, a qual é indivisível. Em 31 de
dezembro de 2012, a Companhia detém a representação legal e a administração de todos os
shopping centers anteriormente mencionados.
A seguir, um resumo das atividades das principais investidas (vide detalhes sobre a participação
societária da Multiplan nessas investidas na nota explicativa n°2):
a)
Multiplan Administradora de Shopping Centers Ltda.
Atua na gestão dos estacionamentos dos shopping centers próprios, podendo também atuar
na gestão, administração, promoção, instalação e desenvolvimento de shopping centers de
terceiros.
b) Sociedade em conta de participação (“SCP”)
Em 15 de fevereiro de 2006, foi constituída uma SCP entre a Companhia e sua
controladora, Multiplan Planejamento, Participações e Administração S.A. (“MTP”), com
o objetivo de explorar o empreendimento imobiliário residencial “Royal Green Península”.
c)
MPH Empreendimentos Imobiliários Ltda.
A Companhia possui participação de 100% na MPH Empreendimentos Imobiliários Ltda.,
sendo 50% através de sua controlada Morumbi Business Center Empreendimento
Imobiliário Ltda.. A MPH Empreendimentos Imobiliários Ltda. foi constituída em 1º de
setembro de 2006, tendo como objetivo social específico o desenvolvimento, a
participação e a posterior exploração de um shopping center na cidade de São Paulo, o Vila
Olímpia, no qual possui 60% de participação.
d) Manati Empreendimentos e Participações S.A. (“Manati”)
Atua na exploração comercial e na administração, direta ou indireta, de estacionamento e
do Shopping Center Santa Úrsula, localizado na cidade de Ribeirão Preto, no Estado de
São Paulo. O controle da Manati é compartilhado entre a Multiplan e Aliansce Shopping
Centers S.A., conforme definido pelo Acordo de Acionistas datado de 25 de abril de 2008.
e)
Parque Shopping Maceió S.A. (anteriormente denominada Halleiwa Empreendimentos
Imobiliários S.A.)
Atua na construção e no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, incluindo
shopping centers, com parques de estacionamento em terrenos localizados na Avenida
Gustavo Paiva s/nº, Cruz das Almas, Maceió. O controle da Parque Shopping Maceió S.A.
é compartilhado entre a Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A. e a Aliansce
Shopping Centers S.A., conforme definido pelo Acordo de Acionistas, datado de 20 de
maio de 2008.
f)
Danville SP Empreendimento Imobiliário Ltda.(“Danville”)
15
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Atua no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, incluindo a compra, venda,
locação e incorporação de imóveis próprios, sem prestação de serviços a terceiros, bem
como a participação em outras sociedades.
g) Multiplan Greenfield I Empreendimento Imobiliário Ltda.
Atua em: (i) planejamento, implantação, desenvolvimento e comercialização de
empreendimentos imobiliários de qualquer natureza; (ii) compra e venda de imóveis e
aquisição e alienação de direitos imobiliários e sua exploração; (iii) prestação de serviços
de gestão e administração de centros comerciais; (iv) consultoria e assistência técnica
concernentes a assuntos imobiliários; (v) construção civil, execução de obras e prestação
de serviços de engenharia e correlatos, no ramo imobiliário; e (vi) incorporação, promoção,
administração e planejamento de empreendimentos imobiliários.
h) Barrasul Empreendimento Imobiliário Ltda.
Atua em (i) planejamento, implantação, desenvolvimento e comercialização de
empreendimentos imobiliários de qualquer natureza; (ii) compra e venda de imóveis e
aquisição e alienação de direitos imobiliários e sua exploração; (iii) prestação de serviços
de gestão e administração de centros comerciais; (iv) consultoria e assistência técnica
concernentes a assuntos imobiliários; (v) construção civil, execução de obras e prestação
de serviços de engenharia e correlatos, no ramo imobiliário; e (vi) incorporação, promoção,
administração e planejamento de empreendimentos imobiliários.
i)
Ribeirão Residencial Empreendimento Imobiliário Ltda. (anteriormente denominada
Multiplan Ribeirão Empreendimento Imobiliário Ltda.)
Atua em (i) planejamento, implantação, desenvolvimento e comercialização de
empreendimentos imobiliários de qualquer natureza; (ii) compra e venda de imóveis e
aquisição e alienação de direitos imobiliários e sua exploração; (iii) prestação de serviços
de gestão e administração de centros comerciais; (iv) consultoria e assistência técnica
concernentes a assuntos imobiliários; (v) construção civil, execução de obras e prestação
de serviços de engenharia e correlatos, no ramo imobiliário; e (vi) incorporação, promoção,
administração e planejamento de empreendimentos imobiliários.
j)
Morumbi Business Center Empreendimento Imobiliário Ltda.
A Companhia possui participação de 100% na Morumbi Business Center Empreendimento
Imobiliário Ltda., a qual por sua vez possui 50% de participação na MPH
Empreendimentos Imobiliários Ltda. Conforme mencionado no item 1(c), a MPH possui
60% de participação no Shopping Vila Olímpia.
k) Multiplan Greenfield II Empreendimento Imobiliário Ltda.
Atua em (i) planejamento, implantação, desenvolvimento e comercialização de
empreendimentos imobiliários de qualquer natureza; (ii) compra e venda de imóveis e
aquisição e alienação de direitos imobiliários e sua exploração; (iii) prestação de serviços
de gestão e administração de centros comerciais; (iv) consultoria e assistência técnica
concernentes a assuntos imobiliários; (v) construção civil, execução de obras e prestação
de serviços de engenharia e correlatos, no ramo imobiliário; e (vi) incorporação, promoção,
16
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
administração e planejamento de empreendimentos imobiliários.
l)
Multiplan Greenfield III Empreendimento Imobiliário Ltda.
Atua em (i) planejamento, implantação, desenvolvimento e comercialização de
empreendimentos imobiliários de qualquer natureza; (ii) compra e venda de imóveis e
aquisição e alienação de direitos imobiliários e sua exploração; (iii) prestação de serviços
de gestão e administração de centros comerciais; (iv) consultoria e assistência técnica
concernentes a assuntos imobiliários; (v) construção civil, execução de obras e prestação
de serviços de engenharia e correlatos, no ramo imobiliário; e (vi) incorporação, promoção,
administração e planejamento de empreendimentos imobiliários.
m) Multiplan Greenfield IV Empreendimento Imobiliário Ltda.
Atua em (i) planejamento, implantação, desenvolvimento e comercialização de
empreendimentos imobiliários de qualquer natureza; (ii) compra e venda de imóveis e
aquisição e alienação de direitos imobiliários e sua exploração; (iii) prestação de serviços
de gestão e administração de centros comerciais; (iv) consultoria e assistência técnica
concernentes a assuntos imobiliários; (v) construção civil, execução de obras e prestação
de serviços de engenharia e correlatos, no ramo imobiliário; e (vi) incorporação, promoção,
administração e planejamento de empreendimentos imobiliários.
n) Jundiaí Shopping Center Ltda.
Atua em (i) compra, venda e incorporação de imóveis próprios, sem prestação de serviços
de qualquer natureza a terceiros; e (ii) participação no capital social de outras sociedades.
o) Parkshopping Campo Grande Ltda.
Atua em (i) compra, venda e incorporação de imóveis próprios, sem prestação de serviços
de qualquer natureza a terceiros; e (ii) participação no capital social de outras sociedades.
p) Parkshopping Corporate Empreendimento Imobiliário Ltda.
Atua em (i) compra, venda e incorporação de imóveis próprios, sem prestação de serviços
de qualquer natureza a terceiros; e (ii) participação no capital social de outras sociedades.
q) Outras
Em setembro de 2006, a Companhia firmou Instrumento Particular de Cessão de Contrato
de Prestação de Serviços com suas controladas Renasce-Rede Nacional de Shopping
Centers Ltda., Multiplan Administradora de Shopping Centers Ltda., CAA - Corretagem e
Consultoria Publicitária S/C Ltda., CAA - Corretagem Imobiliária Ltda., o qual determina
que a partir de 1° de outubro de 2006 as controladas cedem e transferem à Companhia
todos os direitos e obrigações decorrentes do contrato de prestação de serviços firmado
entre estas empresas e os shopping centers.
Assim, a Companhia passou a exercer inclusive as seguintes atividades: (i) prestação de
serviços especializados de corretagem e assessoria de natureza promocional e publicitária,
para locação e/ou comercialização de espaços de uso comercial (“merchandising”); (ii)
prestação de serviços especializados de corretagem e assessoria de negócios imobiliários
17
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
em geral; e (iii) administração de shopping centers.
1.1. Aumento de capital e cessão de ativos e passivos
Nos dias 2 e 31 de maio de 2012, a Companhia aumentou o capital social da Jundiaí
Shopping Center Ltda. em R$52.693 e R$79.759, respectivamente, e da Parkshopping
Campo Grande Ltda. em R$28.220 e R$39.001, respectivamente, mediante o aporte de
propriedades para investimentos detidas pela Companhia, assim como de todos os direitos
e obrigações relativos a esses empreendimentos.
Em 30 de agosto e 30 de setembro de 2012, a Companhia aumentou o capital social da da
Parkshopping Corporate Empreendimento Imobiliário Ltda. em R$1.732 e R$35.367,
respectivamente, mediante o aporte de propriedades para investimentos detidas pela
Companhia, assim como de todos os direitos e obrigações relativos a esses
empreendimentos.
A Companhia continua a deter, de forma indireta, 100% da participação nos
empreendimentos mencionados acima. Os ativos e passivos transferidos são como segue:
Jundiaí
Shopping
Center Ltda.
Parkshopping
Corporate
Empreendimento
Imobiliário Ltda.
Ativo:
Caixa e equivalentes de caixa
Aplicações financeiras
Contas a receber
Outros ativos circulantes
Ativo não circulante
Imobilizado/Propriedade para investimento
Total dos ativos adquiridos
4.577
8.730
2.014
1.618
230.109
247.048
88
19.321
17.005
1.709
5.244
145.330
188.697
2.548
3.535
640
54
33.724
40.501
Passivo:
Passivo circulante
Empréstimos e financiamentos (i)
Outros passivos
Total dos passivos assumidos
5.778
83.511
25.307
114.596
19.146
60.359
41.971
121.476
3.402
3.402
Total do ativo líquido
132.452
67.221
37.099
(i)
2.
Parkshopping
Campo Grande
Ltda.
Tendo em vista que os shoppings Jundiaí (SP) e Campo Grande (RJ) passaram a ser controlados por
sociedades de propósito especifico integralmente detidas pela Companhia, os recursos provenientes de
empréstimos e financiamentos contratados pela Companhia para estes empreendimentos foram
integralmente transferidos para as respectivas sociedades, conforme comunicação enviada à instituição
financeira em 13 de abril de 2012. Em 26 de dezembro de 2012, a Companhia recebeu da instituição
financeira autorização para substituir a Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A. por suas
controladas Jundiaí Shopping Center Ltda e Parkshopping Campo Grande Ltda. como parte devedoras.
APRESENTAÇÃO DAS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS
E POLÍTICAS CONTÁBEIS
2.1. Declaração de conformidade e apresentação das demonstrações financeiras
As demonstrações financeiras da Companhia compreendem:
18
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
As demonstrações financeiras consolidadas foram preparadas de acordo com as práticas
contábeis adotadas no Brasil e com as Normas Internacionais de Relatório Financeiro
(“IFRSs”), aplicáveis a entidades de incorporação imobiliária no Brasil, como aprovadas
pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC), pela Comissão de Valores
Mobiliários (CVM) e pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC).
As demonstrações financeiras individuais da controladora foram preparadas de acordo
com as práticas contábeis adotadas no Brasil.
As práticas contábeis adotadas no Brasil compreendem aquelas incluídas na legislação
societária brasileira e os Pronunciamentos, as Orientações e as Interpretações emitidas
pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis - CPC e aprovados pelo Conselho Federal de
Contabilidade - CFC e pela Comissão de Valores Mobiliários - CVM.
As demonstrações financeiras individuais apresentam a avaliação dos investimentos em
controladas, em empreendimentos controlados em conjunto pelo método da equivalência
patrimonial, de acordo com a legislação brasileira vigente. Desta forma, essas
demonstrações financeiras individuais não são consideradas como estando em
conformidade com as IFRSs, que exigem a avaliação desses investimentos nas
demonstrações separadas da controladora pelo seu valor justo ou pelo custo.
Como as diferenças entre o patrimônio liquido consolidado e o resultado consolidado
atribuíveis aos acionistas da controladora, constantes nas demonstrações financeiras
consolidadas preparadas de acordo com as IFRSs e as práticas contábeis adotadas no
Brasil, e o patrimônio líquido e resultado da controladora, constantes nas demonstrações
financeiras individuais preparadas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil
não são materiais e estão detalhadas na nota explicativa 2.3, a Companhia optou por
apresentar essas demonstrações financeiras individuais e consolidadas em um único
conjunto, lado a lado.
2.2. Base de elaboração
As demonstrações financeiras foram elaboradas com base no custo histórico, exceto por
determinados instrumentos financeiros mensurados pelos seus valores justos, conforme
descrito nas práticas contábeis a seguir. O custo histórico geralmente é baseado no valor
justo das contraprestações pagas em troca de ativos.
2.3. Base de consolidação
As demonstrações financeiras consolidadas são compostas pelas demonstrações
financeiras da Companhia e de suas controladas em 31 de dezembro de 2012 e 2011,
apresentadas a seguir:
Razão social
RENASCE - Rede Nacional de Shopping Centers Ltda.
County Estates Limited (a)
Embassy Row Inc. (a)
EMBRAPLAN - Empresa Brasileira de Planejamento Ltda. (b)
CAA Corretagem e Consultoria Publicitária S/C Ltda.
Multiplan Administradora de Shopping Centers Ltda.
CAA Corretagem Imobiliária Ltda.
% de participação
31 de dezembro 2012
31 de dezembro 2011
Direta
Indireta
Direta
Indireta
99,99
99,99
99,00
99,00
99,61
99,00
99,00
-
99,99
99,99
99,00
99,00
99,61
99,00
99,00
-
19
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
MPH Empreendimentos Imobiliários Ltda.(d)
Manati Empreendimentos e Participações S.A.
Parque Shopping Maceió S.A.
Danville SP Participações Ltda.
Multiplan Holding S.A.
Multiplan Greenfield I Empreendimento Imobiliário Ltda.
Barrasul Empreendimento Imobiliário Ltda.
Ribeirão Residencial Empreendimento Imobiliário Ltda.
Multiplan Greenfield II Empreendimento Imobiliário Ltda.
Multiplan Greenfield III Empreendimento Imobiliário Ltda.
Multiplan Greenfield IV Empreendimento Imobiliário Ltda.
Morumbi Business Center Empreendimento Imobiliário Ltda.
Pátio Savassi Administração de Shopping Center Ltda.
Jundiaí Shopping Center Ltda. (c)
Parkshopping Campo Grande Ltda. (c)
Parkshopping Corporate Empreendimento Imobiliário Ltda (c)
(a)
50,00
50,00
50,00
99,99
100,00
99,99
99,99
99,99
99,99
99,99
99,99
99,99
100,00
99,99
99,99
99,99
50,00
-
41,96
50,00
50,00
99,99
100,00
99,99
99,99
99,99
99,99
99,99
99,99
99,99
100,00
99,99
99,99
99,99
-
Empresas localizadas no exterior.
(b) Empresa paralisada operacionalmente desde 2003.
(c)
Durante o exercício de 2011, essas empresas se encontravam em fase pré-operacional sendo suas
operações iniciadas em 2012 com a inauguração dos shopping centers e empreendimentos
imobiliários. Maiores detalhes vide nota explicativa 1.1.
(d) Vide detalhes de alteração de participação na nota 9.a.
As demonstrações financeiras das controladas são elaboradas para o mesmo período de
divulgação que o da controladora, utilizando políticas contábeis consistentes.
Todos os saldos intragrupo e as receitas e despesas oriundas de transações intragrupo, são
eliminadas.
Para as controladas Manati Empreendimentos e Participações S.A. e Parque Shopping
Maceió S.A., cujos acordos de acionistas preveem o controle compartilhado, a
consolidação incorpora as contas de ativo, passivo e resultado, proporcionalmente à
participação total detida no capital social da respectiva controlada em conjunto, com base
nas demonstrações financeiras de 31 de dezembro de 2012 e de 2011 dessas empresas
demonstradas a seguir:
Manati Empreendimentos Participações S.A.
31/12/2012 31/12/2011
Ativo
Circulante
Não circulante:
Contas a receber
Imposto de renda e contribuição social diferidos
Propriedade para investimento
Intangível
9.893
9.893
7.380
7.380
46
1.428
58.279
2.051
61.804
71.697
253
1.648
59.170
2.108
63.179
70.559
Passivo
20
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Circulante
1.102
1.196
Não circulante
1.019
1.067
72.636
(3.060)
69.576
71.697
72.636
(4.340)
68.296
70.559
Patrimônio líquido:
Capital social
Prejuízos acumulados
31/12/2012 31/12/2011
Demonstração do resultado
Receita líquida
Custo dos serviços prestados e imóveis vendidos
Resultado bruto
Despesas administrativas - sede
Despesas administrativas - shoppings
Depreciações e amortizações
Lucro antes do resultado financeiro
Resultado financeiro
Lucro antes do imposto de renda e contribuição social
Imposto de renda e contribuição social
Correntes
Diferidos
Lucro líquido do exercício
7.729
(5.562)
2.167
(52)
(710)
6.461
(5.346)
1.115
(47)
(482)
1.405
552
1.957
586
822
1.408
(458)
(219)
1.280
(276)
874
2.006
Parque Shopping Maceió S.A.
31/12/2012 31/12/2011
Ativo
Circulante
Não circulante:
Despesa antecipada
Títulos e valores mobiliários (1)
Propriedade para investimento
Intangível
Diferido
892
852
3.236
132.474
26
1.018
136.754
137.646
720
50.790
6
1.018
52.534
53.386
5.960
50
34.348
-
Passivo
Circulante
Não circulante
21
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Patrimônio líquido
Capital social
Adiantamento para futuro aumento de capital
Prejuízos acumulados
29.893
73.012
(5.567)
97.338
137.646
29.894
26.012
(2.570)
53.336
53.386
31/12/2012 31/12/2011
Demonstração do resultado
Despesas administrativas - projetos
Resultado financeiro
(3.230)
232
(2.998)
(2.998)
Prejuízo do exercício
(2.316)
74
(2.242)
(2.242)
(1) R$1.618 referente à participação de 50% da Companhia se encontra apresentado na
rubrica “Outros - Ativos não Circulantes” nas demonstrações financeiras
consolidadas.
A conciliação entre o patrimônio líquido e o lucro líquido do exercício entre a
controladora e consolidado é como segue:
31/12/2012
31/12/2011
Lucro
Lucro
Patrimônio
líquido
Patrimônio
líquido
líquido do exercício líquido do exercício
Controladora
Equivalência patrimonial sobre o resultado da County no exercício
(a)
Ajuste imposto de renda e contribuição social diferidos (b)
Ativo diferido (c)
Consolidado
3.207.521
386.792
3.091.037
296.890
(1.105)
(1.207)
3.205.209
325
938
388.055
(2.145)
3.088.892
666
620
298.176
(a)
A controlada Renasce detém 100% do capital social da empresa County cuja atividade principal é a participação
na controlada Embassy. Para fins de uma adequada apuração do balanço individual e consolidado da Multiplan, a
companhia procedeu ajustes no patrimônio líquido da Renasce e cálculo do investimento somente para fins de
consolidação. O ajuste refere-se à participação sobre o resultado da County não espelhado na equivalência
patrimonial da Renasce calculada e registrada pela Companhia.
(b)
Ajuste decorrente de mudança no regime de tributação de controlada.
(c)
Ajuste referente à baixa do ativo diferido nas controladas apenas para fins de consolidado.
2.4. Investimento em controladas
O investimento da Multiplan em suas controladas é contabilizado com base no método de
equivalência patrimonial, o investimento nas controladas são contabilizados no balanço
patrimonial ao custo, adicionado das mudanças após a aquisição da participação
societária nas controladas.
A demonstração do resultado reflete a parcela dos resultados das operações das
controladas. Quando uma mudança for diretamente reconhecida no patrimônio das
controladas, a Companhia reconhecerá sua parcela nas variações ocorridas e divulgará
esse fato, quando aplicável, na demonstração das mutações do patrimônio líquido. Os
ganhos e as perdas não realizados, resultantes de transações entre a Companhia e as
22
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
controladas, são eliminados de acordo com a participação mantida nas controladas.
As participações societárias nas controladas serão demonstradas na demonstração do
resultado como equivalência patrimonial, representando o lucro líquido atribuível aos
acionistas das controladas.
As demonstrações financeiras das controladas são elaboradas para o mesmo período de
divulgação que as da Companhia. Quando necessário, são efetuados ajustes para que as
políticas contábeis estejam de acordo com as adotadas pela Companhia
2.5. Moeda funcional e de apresentação das demonstrações financeiras
A moeda funcional da Companhia e de suas controladas no Brasil é o real, mesma moeda
de preparação e apresentação das demonstrações financeiras da Companhia e controladas.
2.6. Reconhecimento de receita
Locação de lojas
Os locatários das unidades comerciais geralmente pagam um aluguel que corresponde ao
maior entre um valor mínimo mensal, reajustado anualmente com base na variação do
Índice Geral de Preços - Disponibilidade Interna - IGP-DI, e um montante obtido pela
aplicação de um percentual sobre a receita bruta de vendas de cada locatário.
A Companhia registra suas operações com locação de lojas como arrendamentos
mercantis operacionais. O valor mínimo do aluguel estabelecido, incluindo os aumentos
fixos periódicos previstos nos contratos e excluindo os reajustes inflacionários, são
reconhecidos na proporção da participação da Companhia em cada empreendimento, em
bases lineares durante os prazos dos respectivos contratos, independentemente da forma
de recebimento.
A Companhia, suas controladas e controladas em conjunto possuem sazonalidade em
suas operações. Historicamente, datas festivas e feriados, tais como Natal, Dia das Mães,
entre outros acarretam em impacto positivo nas vendas dos nossos shopping centers.
Cessão de direitos
Os contratos de cessão de direitos (luvas ou cessão de estrutura técnica dos shopping
centers) são contabilizados como receitas diferidas, no passivo, no momento de sua
assinatura. O resultado com cessão de direitos, incluindo as receitas de cessão de direitos,
as recompras de ponto e as luvas invertidas (aporte de recursos dado pelo empreendedor
ao lojista a título de incentivo para sua entrada no shopping) e despesas de corretagem,
são reconhecidos de forma linear, com base no prazo do contrato de aluguel das lojas a
que se referem, a partir do início da locação.
Venda de imóveis
Nas vendas a prazo de unidade concluída, o resultado é apropriado no momento em que a
venda é efetivada, independentemente do prazo de recebimento do valor contratual.
Os juros prefixados são apropriados ao resultado observando-se o regime de
competência, independentemente de seu recebimento.
23
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
A Companhia adota como prática contábil o reconhecimento das receitas e dos
correspondentes custos das operações de incorporação imobiliária com base na OCPC 01
(R1), ou seja, com base no percentual de evolução das obras. Segundo o disposto na
OCPC 04, um contrato de construção de um imóvel pode se enquadrar no CPC 17
Contratos de Construção ou no CPC 30 Receitas. Caso o contrato se enquadre no CPC
17, o reconhecimento do resultado ocorrerá de acordo com o andamento da obra.
Assumindo a hipótese de enquadramento ao CPC 30, a discussão se desloca para a
questão da transferência de controle, riscos e benefícios significativos de forma contínua
ou em um único evento (“entrega da chave”). Caso a transferência seja feita de forma
contínua, o resultado deverá ser reconhecido de acordo com a evolução da obra. Caso
contrário, ocorrerá somente na entrega das chaves. Os procedimentos efetuados pela
Companhia são os seguintes:
Os custos incorridos são acumulados na rubrica ”Estoques” (imóveis em construção) e
apropriados integralmente ao resultado quando as unidades são vendidas. Após a venda,
os custos a incorrer para a conclusão da unidade em construção são apropriados ao
resultado na medida em que ocorrem.
• É apurado o percentual do custo incorrido das unidades vendidas, incluindo o terreno,
em relação ao seu custo total orçado e previsto até a conclusão da obra. Esse
percentual encontrado é aplicado sobre o preço de venda das unidades vendidas,
ajustado pelas despesas comerciais e demais condições dos contratos. O resultado
encontrado é registrado como receita em contrapartida de contas a receber ou de
eventuais adiantamentos que tenham sido recebidos.
A partir desse momento e até que a obra esteja concluída, o preço de venda da unidade
será reconhecido no resultado, como receita, proporcionalmente à evolução dos custos
que serão incorridos para a conclusão da unidade em construção, em relação ao custo
total orçado.
As alterações na execução e nas condições do projeto, bem como na lucratividade
estimada, incluindo as mudanças resultantes de cláusulas contratuais de multa e de
quitações contratuais, que poderão resultar em revisões de custos e de receitas, são
reconhecidas no período em que tais revisões são efetuadas.
• Os montantes da receita de venda apurada, incluindo a atualização monetária, líquido
das parcelas já recebidas, são contabilizados como contas a receber, ou como
adiantamentos de clientes, conforme aplicável.
Estacionamento
Refere-se à receita com a exploração de estacionamentos dos shopping centers.
apropriada ao resultado de acordo com o regime de competência.
Serviços
Refere-se à receita com a prestação de serviços de corretagem e assessoria de natureza
promocional e publicitária, para locação e/ou comercialização de espaços de uso
comercial (“merchandising”), receita com a prestação de serviços especializados de
corretagem e assessoria de negócios imobiliários em geral, receita com a administração
24
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
de obras e receita com a administração de shopping centers. Essas receitas são
apropriadas ao resultado de acordo com o regime de competência.
2.7. Reconhecimento das despesas
As despesas são reconhecidas no resultado pelo regime de competência.
2.8. Instrumentos financeiros - reconhecimento inicial e mensuração subsequente
Os instrumentos financeiros somente são reconhecidos a partir da data em que a
Companhia se torna parte de suas disposições. Quando reconhecidos, são inicialmente
registrados ao seu valor justo acrescido dos custos de transação diretamente atribuíveis à
sua aquisição ou emissão, exceto no caso de ativos e passivos financeiros classificados na
categoria ao valor justo por meio do resultado, em que tais custos são diretamente
lançados no resultado do exercício. Sua mensuração subsequente ocorre a cada data de
balanço de acordo com as regras estabelecidas para cada tipo de classificação de ativos e
passivos financeiros.
(i) Ativos financeiros
Reconhecimento inicial e mensuração
Ativos financeiros são classificados como ativos financeiros a valor justo por meio
do resultado, empréstimos e recebíveis, investimentos mantidos até o vencimento,
ativos financeiros disponíveis para venda, conforme a situação. A Companhia
determina a classificação de seus ativos financeiros no momento do seu
reconhecimento inicial, quando ela se torna parte das disposições contratuais do
instrumento.
Ativos financeiros são reconhecidos inicialmente ao valor justo, acrescido, no caso
de investimentos não designados a valor justo por meio do resultado, dos custos de
transação atribuíveis à aquisição do ativo financeiro.
Os principais ativos financeiros reconhecidos pela Companhia são: caixa e
equivalentes de caixa, aplicação financeira restrita (apresentada da rubrica “Outros Ativos não circulantes”), contas a receber de clientes e contas a receber de partes
relacionadas.
Mensuração subsequente
A mensuração dos ativos financeiros depende de sua classificação, que pode ser da
seguinte forma:
Ativos financeiros mensurados ao valor justo por meio do resultado
Incluem ativos financeiros mantidos para negociação e ativos designados no
reconhecimento inicial ao valor justo por meio do resultado. São classificados como
mantidos para negociação se originados com o propósito de venda ou recompra no
curto prazo. A cada data de balanço são mensurados pelo seu valor justo. Os juros, a
correção monetária, a variação cambial e as variações decorrentes da avaliação ao
25
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
valor justo são reconhecidos no resultado quando incorridos na linha de receitas ou
despesas financeiras.
Ativos financeiros mantidos até o vencimento
Incluem ativos financeiros não derivativos com pagamentos fixos ou determináveis
com vencimentos definidos para os quais a Companhia tem intenção positiva e a
capacidade de manter até o vencimento. Após reconhecimento inicial são
mensurados pelo custo amortizado pelo método da taxa efetiva de juros. Esse método
utiliza uma taxa de desconto que quando aplicada sobre os recebimentos futuros
estimados, ao longo da expectativa de vigência do instrumento financeiro, resulta no
valor contábil líquido. Os juros, a atualização monetária e a variação cambial, menos
as perdas do valor recuperável, quando aplicável, são reconhecidos no resultado
quando incorridos na linha de receitas ou despesas financeiras.
Ativos financeiros disponíveis para venda
Os ativos financeiros disponíveis para venda correspondem a ativos financeiros não
derivativos designados como “disponíveis para venda” ou não são classificados
como: (a) empréstimos e recebíveis, (b) investimentos mantidos até o vencimento, ou
(c) ativos financeiros ao valor justo por meio do resultado.
Empréstimos e recebíveis
Incluem ativos financeiros não derivativos com pagamentos fixos ou determináveis
porém não cotados em mercado ativo. Após reconhecimento inicial são mensurados
pelo custo amortizado pelo método da taxa efetiva de juros. Os juros, a atualização
monetária e a variação cambial, menos as perdas do valor recuperável, quando
aplicável, são reconhecidos no resultado quando incorridos na linha de receitas ou
despesas financeiras.
(ii) Passivos financeiros
Os passivos financeiros são classificados como “Passivos financeiros ao valor justo
por meio do resultado” ou “Outros passivos financeiros”.
Reconhecimento inicial e mensuração
Passivos financeiros são classificados como passivos financeiros a valor justo por
meio do resultado, empréstimos e financiamentos, ou como derivativos classificados
como instrumento de hedge, conforme o caso. A Companhia determina a
classificação de seus passivos financeiros no momento de seu reconhecimento
inicial.
Passivos financeiros são inicialmente reconhecidos a valor justo e, no caso de
empréstimos e financiamentos, são acrescidos do custo de transação diretamente
relacionado.
Os principais passivos financeiros reconhecidos pela Companhia são: empréstimos e
financiamentos, debêntures e obrigações por aquisição de bens.
26
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Mensuração subsequente
A mensuração dos passivos financeiros depende de sua classificação, que pode ser da
seguinte forma:
Passivos financeiros mensurados ao valor justo por meio do resultado
Incluem passivos financeiros usualmente negociados antes do vencimento e passivos
designados no reconhecimento inicial ao valor justo por meio do resultado. A cada
data de balanço são mensurados pelo seu valor justo. Os juros, a atualização
monetária, a variação cambial e as variações decorrentes da avaliação ao valor justo,
quando aplicável, são reconhecidos no resultado quando incorridos.
Passivos financeiros não mensurados ao valor justo por meio do resultado
Os outros passivos financeiros (incluindo empréstimos, fornecedores e outras contas
a pagar) são mensurados pelo valor de custo amortizado utilizando o método de juros
efetivos.
O método de juros efetivos é utilizado para calcular o custo amortizado de um
passivo financeiro e alocar sua despesa de juros pelo respectivo período. A taxa de
juros efetiva é a taxa que desconta exatamente os fluxos de caixa futuros estimados
(inclusive honorários e pontos pagos ou recebidos que constituem parte integrante da
taxa de juros efetiva, custos da transação e outros prêmios ou descontos) ao longo da
vida estimada do passivo financeiro ou, quando apropriado, por um período menor,
para o reconhecimento inicial do valor contábil líquido.
Os ativos e passivos financeiros da Companhia estão detalhado na nota explicativa
25.
2.9. Ajuste a valor presente de ativos e passivos
Os ativos e passivos monetários de longo prazo são atualizados monetariamente e,
portanto, estão ajustados pelo seu valor presente. O ajuste a valor presente de ativos e
passivos monetários de curto prazo é calculado, e somente registrado, se considerado
relevante em relação às demonstrações financeiras tomadas em conjunto. Para fins de
registro e determinação de relevância, o ajuste a valor presente é calculado levando em
consideração os fluxos de caixa contratuais e a taxa de juros explícita, e em certos casos
implícita, dos respectivos ativos e passivos conforme descrito na nota explicativa 4.
2.10. Ações em tesouraria
Instrumentos patrimoniais próprios que são readquiridos (ações em tesouraria) são
reconhecidos ao custo e deduzidos do patrimônio líquido. Nenhum ganho ou perda é
reconhecido na demonstração do resultado na compra, venda, emissão ou cancelamento
dos instrumentos patrimoniais próprios da Companhia.
2.11. Propriedades para investimento
As propriedades para investimento são registradas pelo custo de aquisição, formação ou
27
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construção, deduzido das respectivas depreciações acumuladas, calculadas pelo método
linear a taxas que levam em consideração o tempo de vida útil estimado dos bens. Os
gastos incorridos com reparos e manutenção são contabilizados somente se os benefícios
econômicos associados a esses itens forem prováveis e os valores forem mensurados de
forma confiável, enquanto os demais gastos são registrados diretamente no resultado
quando incorridas. A recuperação das propriedades para investimento por meio das
operações futuras, as vidas úteis e o valor residual destes são acompanhados
periodicamente e ajustados de forma prospectiva, se necessário. O valor justo das
propriedades para investimento é determinado anualmente em dezembro, somente para
fins de divulgação.
2.12. Imobilizado
O imobilizado é registrado pelo custo de aquisição, formação ou construção, deduzido
das respectivas depreciações acumuladas, calculadas pelo método linear à taxas que
levam em consideração o tempo de vida útil estimado dos bens. Os gastos incorridos com
reparos e manutenção são contabilizados somente se os benefícios econômicos
associados a esses itens forem prováveis e os valores mensurados de forma confiável,
enquanto que os demais gastos são registrados diretamente no resultado quando
incorridos. A recuperação dos ativos imobilizados por meio das operações futuras bem
como as vidas úteis e o valor residual dos mesmos são acompanhadas e revisadas
periodicamente e ajustados de forma prospectiva, se necessário.
2.13. Arrendamento mercantil
Os contratos de arrendamento mercantil operacional são reconhecidos como despesa em
uma base sistemática que represente o período em que o benefício sobre o ativo
arrendado é obtido, mesmo que tais pagamentos não sejam feitos nessa base.
2.14. Custos de empréstimos
Os juros e encargos financeiros, referentes aos financiamentos obtidos para a aplicação
nas obras em andamento, são capitalizados até o momento da entrada em operação dos
bens e são depreciados considerando os mesmos critérios e vida útil determinados para o
item de propriedades para investimento aos quais foram incorporados e capitalizados, os
juros classificados em Terrenos e imóveis a comercializar, estão sendo apropriados ao
resultado de acordo com a evolução da obra. Todos os demais custos de empréstimos são
registrados em despesa no período em que são incorridos.
2.15. Ativos intangíveis
Ativos intangíveis adquiridos separadamente são mensurados no reconhecimento inicial
ao custo de aquisição e, posteriormente, deduzidos da amortização acumulada e das
perdas do valor recuperável, quando aplicável. Os ágios apurados na aquisição de
investimentos e investimentos totalmente incorporados, até 31 de dezembro de 2008 e
que têm como fundamento econômico a rentabilidade futura, foram amortizados até 31 de
dezembro de 2008 de forma linear pelo prazo previsto para recuperação, projetada para
no máximo cinco anos. A partir de 1° de janeiro de 2009, não são mais amortizados e
continuam a ser submetidos a teste anual para análise de perda do seu valor recuperável.
Os ativos intangíveis com vida útil definida são amortizados de acordo com sua vida útileconômica estimada e, quando são identificadas indicações de perda de seu valor
28
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recuperável, submetidos a teste para análise de perda no seu valor recuperável. Os ativos
intangíveis com vida útil indefinida não são amortizados, porém são submetidos a teste
anual para análise de perda no seu valor recuperável.
2.16. Terrenos e imóveis a comercializar
Avaliados ao custo de aquisição ou construção, que não excede o valor de mercado. A
companhia considera no ativo circulante os empreendimentos que já estão lançados e
dessa forma, disponíveis para venda. Os demais empreendimentos são classificados no
ativo não circulante.
2.17. Perda por redução ao valor recuperável de ativos não financeiros
A Administração revisa anualmente o valor contábil líquido dos ativos com o objetivo de
avaliar eventos ou mudanças nas circunstâncias econômicas, operacionais ou
tecnológicas que possam indicar deterioração ou perda de seu valor recuperável. Se tais
evidências forem identificadas e o valor contábil líquido exceder o valor recuperável, é
constituída provisão para desvalorização ajustando o valor contábil líquido ao valor
recuperável.
O valor recuperável de um ativo ou de determinada unidade geradora de caixa é definido
como sendo o maior entre o valor em uso e o valor líquido de venda.
Na estimativa do valor em uso do ativo, os fluxos de caixa futuros estimados são
descontados ao seu valor presente, utilizando uma taxa de desconto antes dos impostos
que reflita o custo médio ponderado de capital para a indústria em que opera a unidade
geradora de caixa. O valor líquido de venda é determinado, sempre que possível, com
base em contrato de venda firme em uma transação em bases cumulativas, entre partes
conhecedoras e interessadas, ajustado por despesas atribuíveis à venda do ativo, ou,
quando não há contrato de venda firme, com base no preço de mercado de um mercado
ativo, ou no preço da transação mais recente com ativos semelhantes.
No caso do ágio pago na aquisição de investimentos, o valor recuperável é estimado
anualmente. Uma perda por redução no valor recuperável é reconhecida se o valor
contábil do ágio alocado em “UGC - unidade geradora de caixa”, exceder o seu valor
recuperável. O valor recuperável do ágio é apurado através de sua comparação com o
valor justo das propriedades para investimentos que deram origem ao ágio. As premissas
utilizadas para a determinação do valor justo das propriedades para investimentos estão
detalhadas na nota explicativa 10.
Perdas por redução no valor recuperável são reconhecidas no resultado. Perdas
reconhecidas referentes a “UGCs” são inicialmente alocadas na redução de qualquer ágio
alocado a esta “UGC”, e subsequentemente na redução dos outros ativos desta “UGC’.
Uma perda por redução ao valor recuperável relacionada a ágio não é revertida. Quanto a
outros ativos, as perdas de valor recuperável são revertidas somente na condição em que
o valor contábil do ativo não exceda o valor contábil que teria sido apurado, líquido de
depreciação ou amortização, caso a perda de valor não tivesse sido reconhecida. A
Companhia não identificou perdas (impairment) a serem reconhecidas em nenhum dos
exercícios apresentados.
29
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
2.18. Caixa e equivalentes de caixa
Incluem caixa, saldos positivos em conta corrente e aplicações financeiras resgatáveis a
qualquer prazo e sem risco de mudança significativa de seu valor de mercado. As
aplicações financeiras incluídas em equivalentes de caixa são classificadas na categoria
“ativos financeiros ao valor justo por meio do resultado”.
2.19. Contas a receber
Apresentadas a valores contratuais incluindo, quando aplicável, rendimentos e variações
monetárias auferidas. A provisão para devedores duvidosos é constituída em montante
considerado suficiente pela Administração para cobrir as prováveis perdas na realização
do contas a receber considerando os critérios descritos na nota explicativa 4.
2.20. Provisões
As provisões são reconhecidas para obrigações presentes (legal ou presumida) resultante
de eventos passados, em que seja possível estimar os valores de forma confiável e cuja
liquidação seja provável. O valor reconhecido como provisão é a melhor estimativa das
considerações requeridas para liquidar a obrigação no final de cada período de relatório,
considerando-se os riscos e as incertezas relativos à obrigação.
Quando a provisão é mensurada com base nos fluxos de caixa estimados para liquidar a
obrigação, seu valor contábil corresponde ao valor presente desses fluxos de caixa (em
que o efeito do valor temporal do dinheiro é relevante).
A Companhia é parte de diversos processos judiciais e administrativos. Provisões são
constituídas para todos os processos judiciais e administrativos para os quais é provável
que haja uma saída de recursos para liquidar a contingência/obrigação e uma estimativa
razoável possa ser feita. A avaliação da probabilidade de perda inclui a avaliação das
evidências disponíveis, a hierarquia das leis, a jurisprudência disponível, as decisões mais
recentes nos tribunais e sua relevância no ordenamento jurídico, bem como a avaliação
dos advogados externos. As provisões são revisadas e ajustadas para levar em conta
alterações nas circunstâncias, tais como prazo de prescrição aplicável, conclusões de
inspeções fiscais ou exposições adicionais identificadas com base em novos assuntos ou
decisões de tribunais.
As principais contingências cujos riscos foram avaliados como possíveis estão divulgadas
na Nota explicativa 18.
2.21. Outros passivos e ativos
Um passivo é reconhecido no balanço quando a Companhia possui uma obrigação legal
ou constituída como resultado de um evento passado, sendo provável que um recurso
econômico seja requerido para liquidá-la. Alguns passivos envolvem incertezas quanto ao
prazo e valor, sendo estimados à medida que são incorridos e registrados por meio de
provisão. As provisões são registradas tendo como base as melhores estimativas do risco
envolvido.
Um ativo é reconhecido no balanço quando for provável que seus benefícios econômicos
futuros serão gerados em favor da Companhia e seu custo ou valor puder ser mensurado
30
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
com segurança.
Os ativos e passivos são classificados como circulantes quando é provável que sua
realização ou liquidação ocorra nos próximos 12 meses. Caso contrário, são
demonstrados como não circulantes.
2.22. Tributação
As receitas de vendas e serviços estão sujeitas aos seguintes impostos e contribuições,
pelas alíquotas básicas a seguir:
Nome do tributo
Contribuição para o Programa de Integração Social
Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social
Imposto sobre serviço de qualquer natureza
Sigla
PIS
COFINS
ISS
Alíquotas
controladora e controladas
Lucro
Lucro real
presumido
1,65%
7,6%
2% a 5%
0,65%
3,0%
2% a 5%
Esses encargos são apresentados como deduções de vendas na demonstração do
resultado. Os créditos decorrentes da não cumulatividade de PIS/COFINS são
apresentados dedutivamente das despesas e receitas operacionais na demonstração do
resultado.
Os débitos decorrentes das receitas financeiras e os créditos decorrentes das despesas
financeiras estão apresentados dedutivamente nessas próprias linhas na demonstração do
resultado.
A tributação sobre o lucro compreende o imposto de renda e a contribuição social. O
imposto de renda é computado sobre o lucro tributável pela alíquota de 25% enquanto a
contribuição social é computada pela alíquota de 9% sobre o lucro tributável,
reconhecidos pelo regime de competência, portanto as adições ao lucro contábil de
despesas, temporariamente não dedutíveis, ou exclusões de receitas, temporariamente não
tributáveis, para apuração do lucro tributável corrente, geram créditos ou débitos
tributários diferidos.
A Companhia compensa seus prejuízos fiscais e bases negativas com o lucro líquido
ajustado pelas adições e exclusões previstas na legislação do imposto de renda e da
contribuição social, observado o limite máximo, para a compensação, de 30% do referido
lucro ajustado.
Os créditos tributários diferidos decorrentes de prejuízo fiscal, base negativa da
contribuição social e diferenças temporárias são calculados à alíquota de 34% e
reconhecidos na extensão em que seja provável que existirá base tributável positiva para
que possam ser utilizados.
Conforme facultado pela legislação tributária, as empresas integrantes do Grupo
Multiplan que tiveram receita bruta anual do exercício imediatamente anterior inferior a
R$48.000 optaram pelo regime do lucro presumido. A provisão para imposto de renda é
constituída trimestralmente, à alíquota de 15%, acrescida de adicional de 10% (sobre a
parcela que exceder R$60 do lucro presumido por trimestre), aplicada sobre a base de
32% das receitas de vendas. A contribuição social é calculada à alíquota de 9% sobre a
base de 32% das receitas de vendas. As receitas financeiras e demais receitas são
31
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
tributadas integralmente de acordo com as alíquotas normais de imposto de renda e
contribuição social.
As antecipações ou os valores passíveis de compensação são demonstrados pelo líquido
no ativo ou passivo circulante ou não circulante, de acordo com a previsão de sua
realização.
2.23. Remuneração baseada em ações
A Companhia outorgou aos administradores, empregados e prestadores de serviços da
Companhia ou de outras sociedades sob seu controle, eleitos como participantes do
programa, opções de compra de ações liquidáveis em ações, as quais somente poderão ser
exercidas após prazos específicos de carência. Essas opções são mensuradas ao valor
justo, determinado pelo método de avaliação Black-Scholes nas datas em que os
programas de remuneração são concedidos, e são reconhecidas no resultado operacional,
na rubrica “Despesa de remuneração baseada em opção de ações”, linearmente a partir
dos períodos de carência, em contrapartida à conta “Opções de ações outorgadas” em
reservas de capital no patrimônio líquido. Vide maiores detalhes descritos na Nota
explicativa n° 20 h.
2.24. Demonstração do valor adicionado (“DVA”)
Essa demonstração tem por finalidade evidenciar a riqueza criada pela Companhia e sua
distribuição durante determinado período e é apresentada pela Companhia, conforme
requerido pela CVM, como parte de suas demonstrações financeiras individuais e como
informação suplementar às demonstrações financeiras consolidadas, pois não é uma
demonstração prevista e nem obrigatória conforme as IFRSs.
A DVA foi preparada com base em informações obtidas dos registros contábeis que
servem de base de preparação das demonstrações financeiras e seguindo as disposições
contidas no CPC 09 - Demonstração do Valor Adicionado. Em sua primeira parte
apresenta a riqueza criada pela Companhia, representada pelas receitas (receita bruta das
vendas, incluindo os tributos incidentes sobre a mesma, as outras receitas e os efeitos da
provisão para créditos de liquidação duvidosa), pelos insumos adquiridos de terceiros
(custo das vendas e aquisições de materiais, energia e serviços de terceiros, incluindo os
tributos incluídos no momento da aquisição, os efeitos das perdas e recuperação de
valores ativos, e a depreciação e amortização) e o valor adicionado recebido de terceiros
(resultado da equivalência patrimonial, receitas financeiras e outras receitas). A segunda
parte da DVA apresenta a distribuição da riqueza entre pessoal, impostos, taxas e
contribuições, remuneração de capitais de terceiros e remuneração de capitais próprios.
32
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
2.25. Demonstrações dos fluxos de caixa
A Companhia classifica na demonstração do fluxo de caixa os juros pagos como atividade de
financiamento e os dividendos recebidos como atividade de investimento por entender que os
juros representam custos para obtenção de seus recursos financeiros e os dividendos
representam retorno de seus investimentos.
2.26. Estimativas contábeis significativas
São realizadas para mensuração e reconhecimento de certos ativos e passivos das
demonstrações financeiras da Companhia e de suas controladas. A determinação dessas
estimativas levou em consideração experiências de eventos passados e correntes,
pressupostos relativos a eventos futuros e outros fatores objetivos e subjetivos. Itens
significativos sujeitos a estimativas incluem a seleção de vidas úteis do ativo imobilizado e de
ativos intangíveis, a provisão para créditos de liquidação duvidosa, o custo estimado a
incorrer, o custo orçado total dos empreendimentos imobiliários, a provisão para perdas nos
investimentos, a análise de recuperação dos valores dos ativos imobilizados e intangíveis, a
análise de realização de imposto de renda e contribuição social diferidos, as taxas e os prazos
aplicados na determinação do ajuste a valor presente de certos ativos e passivos, a provisão
para processos judiciais e administrativos, a mensuração do valor justo de remunerações
baseadas em ações e de instrumentos financeiros, e as estimativas para divulgação do quadro
de análise de sensibilidade dos instrumentos financeiros derivativos conforme a Instrução
CVM n° 475/08 e o cálculo do valor justo das propriedades para investimento. A liquidação
das transações envolvendo essas estimativas poderá resultar em valores significativamente
divergentes dos registrados nas demonstrações financeiras devido às imprecisões inerentes ao
processo de sua determinação. As estimativas e premissas têm por embasamento expectativas
atuais e projeções da Administração da Companhia sobre eventos futuros e tendências
financeiras que afetam ou podem afetar os negócios da Companhia e, consequentemente,
suas demonstrações financeiras. Tais estimativas e premissas são elaboradas com base nas
informações atualmente disponíveis e conhecidas pela Administração da Companhia. Muitos
fatores importantes podem impactar adversamente os resultados da Companhia, pelo que,
tendo em vista tais riscos e incertezas, as estimativas e perspectivas para o futuro podem não
vir a se concretizar. A Companhia revisa suas estimativas e premissas pelo menos
trimestralmente, com exceção do valor justo das propriedades para investimento que são
revisadas anualmente.
2.27. Novos pronunciamentos contábeis
a) Pronunciamentos técnicos emitidos pelo IASB
Diversas normas e emendas a normas e interpretações IFRS emitidas pelo IASB
ainda não entraram em vigor para o período encerrado em 31 de dezembro de 2012,
sendo estas:
IFRS 9 - Instrumentos Financeiros (a) - Instrumentos Financeiros, estabelece os
princípios de divulgação de ativos e passivos financeiros que irão apresentar
informações úteis e relevantes para avaliação dos valores, época e incertezas dos
fluxos de caixa futuros.
33
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
IFRS 10 - Demonstrações Financeiras Consolidadas (b) - Demonstrações Financeiras
Consolidadas, inclui nova definição de controle na determinação de quais entidades
serão incluídas nas demonstrações consolidadas de um grupo. A IFRS 10 substitui
em parte a IAS 27 (CPC 36).
IFRS 11 - Negócios em Conjunto (b) - Operações Conjuntas, prescreve a
contabilização para contratos nos quais existe controle conjunto. Consolidação
proporcional não será mais permitida para empreendimentos conjuntos e/ou em que
haja controle compartilhado.
IFRS 12 - Divulgações de Participações em Outras Entidades (b) - Divulgação de
Participação em Outras entidades, determina as exigências de divulgação para
controladas, controladas em conjunto e/ou empreendimentos conjuntos, coligadas e
sociedades de propósito específico. A IFRS 12 substitui requerimentos previamente
incluídos na IAS 27 (CPC 35), IAS 31 (CPC 19) e IAS 28 (CPC 18).
IFRS 13 - Mensuração a Valor Justo (b) - Mensuração do valor justo - O IFRS 13
substitui as diretrizes relacionadas à mensuração do valor justo nas IFRSs existentes
por uma única norma. Divulgações mais extensas serão necessárias.
Modificações à IAS 01 (revisada em 2011) - Apresentação de itens de outros
resultados abrangentes (c)
IAS 19 (revisada em 2011) - Benefícios a Empregados (b)
IAS 27 (revisada em 2011) - Demonstrações Financeiras Separadas (b)
IAS 28 (revisada em 2011) - Investimentos em Coligadas e “Joint Ventures” (b) Investimentos em coligadas e entidades controladas em conjunto (2011) - altera a
IAS com o objetivo de abordar apenas as exigências para demonstrações financeiras
separadas.
Modificação às IFRS e IFRIC 20 - Custos de separação na fase de produção de uma
mina de superfície (b)
Modificações à IFRS 7 - Divulgação - Compensação de ativos e passivos financeiros
(b)
Modificações às IFRS 9 e IFRS 7 - Data de Aplicação Mandatória da IFRS 9 e
Divulgações de Transição (d)
Modificações às IFRS 10,11 e 12 -Demonstrações Financeiras Consolidadas,
Negócios em Conjunto e Divulgações de Participações em Outras Entidades: Guia de
Transição (b)
Modificações à IAS 32 - Compensação de ativos e passivos financeiros (d)
Em vigor para períodos anuais iniciados em ou após:
(a) 1° de janeiro de 2015.
(b) 1° de janeiro de 2013.
(c) 1° de julho de 2012.
(d) 1° de janeiro de 2014.
Enquanto aguarda a aprovação das normas internacionais pelo CPC, a Companhia está
procedendo à análise dos impactos desses novos pronunciamentos em suas
demonstrações financeiras.
34
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
A Companhia não adotou de forma antecipada tais alterações em suas demonstrações
financeiras de 31 de dezembro de 2012. É esperado que nenhum desses novos
pronunciamentos tenha efeito material sobre as demonstrações financeiras do Grupo
exceto pelo IFRS 11 “Negócios em Conjunto”.
A adoção da IFRS 11 resultará em alterações na contabilização do investimento mantido
pelo Grupo nas empresas Manati Empreendimentos e Participações S.A. e Parque
Shopping Maceió S.A., entidades controlada em conjunto de acordo com o IAS 31,
atualmente contabilizadas pelo método de consolidação proporcional. De acordo com a
IFRS 11, estas entidades controladas em conjunto serão classificadas como joint venture
e registrada pelo método de equivalência patrimonial, resultando no registro da
participação proporcional do Grupo nos ativos líquidos, resultado do exercício e outros
resultados abrangentes das Entidades acima em uma única conta que será apresentada na
demonstração consolidada da posição financeira, bem como na demonstração
consolidada do resultado do exercício ou do resultado abrangente como “investimento em
joint venture” e “participação nos lucros (prejuízos) de joint venture”, respectivamente.
Além do investimento na joint ventures Manati Empreendimentos e Participações S.A. e
Parque Shopping Maceió S.A., o Grupo não possui outras participações em controladas
em conjunto.
Ressalta-se que Companhia não espera adotar esses pronunciamentos antecipadamente e
os respectivos impactos de sua adoção ainda não foram mensurados.
3.
CAIXA E EQUIVALENTES DE CAIXA E APLICAÇÕES FINANCEIRAS
31 de dezembro de 2012
31 de dezembro de 2011
Controladora Consolidado Controladora Consolidado
Caixa e equivalentes de caixa
Caixa e bancos
Aplicações financeiras - Certificados de Depósito
Bancário - CDB
Aplicações financeiras - Operações Compromissadas
Aplicações financeiras
Aplicações financeiras - Certificados de Depósito
Bancário - CDB
Aplicações financeiras - Operações Compromissadas
Outros
21.341
38.299
24.675
39.074
45.744
242.439
309.524
72.912
281.646
392.857
250.834
197.822
473.331
290.222
198.096
527.392
1.030
1.114
2.144
1.030
1.114
2.144
30.758
30.758
30.758
193
30.951
As aplicações financeiras são representadas por CDBs e/ou operações compromissadas, as quais
apresentam remuneração média de aproximadamente 100% da variação do Certificado de Depósito
Interbancário - CDI (100% em 2011). As aplicações classificadas como caixa e equivalente de
caixa podem ser resgatadas a qualquer tempo, sem qualquer penalidade, sem prejuízo da receita
reconhecida ou risco de variação significativa no seu valor.
Essas aplicações financeiras são contratadas substancialmente com instituições financeiras de
primeira linha (Banco Bradesco, Banco do Brasil, Itaú Unibanco, Santander e Votorantim), ao
preço e condições de mercado.
35
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
4.
CONTAS A RECEBER
31 de dezembro de 2012
31 de dezembro de 2011
Controladora Consolidado Controladora Consolidado
Locação de lojas
Cessão de direitos
Confissões de dívida (a)
Estacionamentos
Taxas de administração (b)
Comercialização
Publicidade
Vendas de imóveis (c)
Outros
Provisão para créditos de liquidação duvidosa (d)
Não circulante
Circulante
(a)
114.896
40.294
1.936
7.435
5.903
2.251
986
57.596
17.597
248.894
(12.080)
236.814
(55.184)
181.630
130.228
63.464
2.168
8.993
5.903
2.251
986
57.596
23.351
294.940
(13.875)
281.065
(61.473)
219.592
90.356
92.096
1.859
6.103
4.892
2.232
851
36.512
3.580
238.481
(10.900)
227.581
(42.253)
185.328
98.315
99.710
2.049
6.990
4.892
2.232
851
36.512
6.026
257.577
(12.032)
245.545
(44.521)
201.024
Referem-se a saldos de cessão de direitos, aluguéis e outros, que se encontravam em atraso e foram
renegociados.
(b) Referem-se às taxas de administração a receber pela Companhia, cobradas dos empreendedores ou lojistas
dos shopping centers por ela administrados, as quais correspondem a um percentual sobre o aluguel das lojas
(7% sobre o resultado líquido do shopping center, ou 6% do aluguel mínimo, mais 15% sobre o excedente ao
mínimo, ou ainda um valor fixo), sobre os encargos comuns dos lojistas (5% sobre os gastos incorridos),
sobre a gestão financeira (percentual variável sobre os gastos incorridos na expansão dos shopping centers) e
sobre o fundo de promoção (5% sobre a arrecadação para o fundo de promoção).
(c)
Em atendimento ao CPC 12 - Ajuste a Valor Presente, aprovado pela Deliberação CVM nº 564, de 17 de
dezembro de 2008, a Companhia avaliou internamente determinados ativos e passivos, a fim de analisar a
necessidade de apresentá-los a valor presente. A metodologia adotada foi a de Fluxo de Caixa DescontadoDCF, utilizando as taxas de desconto conforme descrito a seguir.
O fluxo de caixa futuro do modelo foi estimado com base na carteira de recebíveis dos empreendimentos
imobiliários vendidos, seguindo as premissas de variação monetária (Indice Nacional de Custo da Construção INCC) e juros (tabela Price) utilizados no mercado. Sendo assim, para determinar o valor presente de um fluxo
de caixa (AVP), três informações foram utilizadas: (i) valor mensal do fluxo futuro (ii) prazo do referido fluxo
financeiro, e (iii) taxa de desconto.
Valor mensal do fluxo futuro: composto pela carteira de recebíveis contratada nos três empreendimentos
imobiliários desenvolvidos pela empresa (Du Lac, Diamond Tower e Centro Profissional RibeirãoShopping). O
fluxo inclui o recebimento mensal de acordo com o contrato de cada cliente. A carteira é reajustada pela
variação monetária do INCC durante o período da obra. Além da variação monetária, a carteira pós-chave é
carregada de juros pela tabela Price (fato desconsiderado como apresentado a seguir).;
(i)
Prazo do referido fluxo financeiro: o fluxo é projetado mensalmente, a partir da data presente,
considerando as parcelas mensais e intermediárias. Devido à incidência de juros após a entrega das chaves,
a Companhia considera, de forma conservadora, o “pré-pagamento” de todo o saldo a receber de todos os
clientes no momento da entrega das chaves, não incluindo descontos, multas ou o benefício dos juros.
(ii) Taxa de desconto: a taxa de desconto considerada para trazer o fluxo a valor presente durante a obra é a
taxa SELIC vigente. A escolha dessa taxa foi baseada no fato de que ela pode ser considerada como o
custo de oportunidade do cliente, sendo determinante no seu processo decisório de “pré-pagamento”.
O efeito do ajuste a valor presente nos exercícios findos em 31 de dezembro de 2012 e 2011 está demonstrado
como segue:
Controladora Consolidado
2012 (receita)
2011(receita)
756
643
979
417
36
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
(d) A Companhia constituiu provisão para créditos de liquidação duvidosa considerando os seguintes critérios:
(i)
Locação de lojas - Saldos vencidos há mais de 180 dias acima de R$5 e análise individual independente
do prazo de vencimento para todos os lojistas que já estão considerados na PCLD;
(ii) Cessão de direitos - Saldos vencidos há mais de 180 dias acima e análise individual independente do
prazo de vencimento para todos os lojistas que já estão considerados na PCLD;
(iii) Confissão de dívida - Todos os saldos vencidos independente do prazo de vencimento.
Ressalta-se que a companhia entende que não existe risco de perda do contas a receber de venda de imóveis,
pois os mesmos possuem garantia real.
A composição do contas a receber por idade de vencimento encontra-se a seguir:
Controladora
31.12.2012
31.12.2011
Consolidado
31.12.2012
31.12.2011
Saldo a vencer
e sem perda por
redução ao valor
recuperável
227.741
223.630
Saldo a vencer
e sem perda por
redução ao valor
recuperável
261.730
240.741
Saldo vencido, mas sem perda por redução ao valor recuperável
60 - 90
90 - 120
< 30 dias
30 - 60 dias
dias
dias
>120 dias
Total
2.870
1.693
< 30
dias
1.532
740
793
511
853
439
15.105
11.468
248.894
238.481
Saldo vencido, mas sem perda por redução ao valor recuperável
30 - 60
60 - 90
90 - 120
>120
dias
dias
dias
dias
Total
8.157
1.918
2.086
843
2.984
663
2.675
537
17.308
12.875
294.940
257.577
A movimentação da provisão para créditos de liquidação duvidosa encontra-se no quadro a
seguir:
Locação
de lojas
Controladora
Cessão
Confissões
de direitos de dívida
Total
Saldos em 31 de dezembro de 2010
Adições
Baixas
Reversão por liquidação financeira
Reversão por renegociação
(11.379)
(2.196)
3.925
718
2.187
(3.657)
(2.108)
545
404
1.492
(1.677)
(551)
841
458
98
(16.713)
(4.855)
5.311
1.580
3.777
Saldos em 31 de dezembro de 2011
(6.745)
(3.324)
(831)
(10.900)
(3.578)
910
979
402
(2.307)
399
104
1.902
(495)
84
314
106
(6.380)
1.393
1.397
2.410
(8.032)
(3.226)
(822)
(12.080)
Adições
Baixas
Reversão por liquidação financeira
Reversão por renegociação
Saldos em 31 de dezembro de 2012
37
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Locação
de lojas
Consolidado
Cessão
Confissões
de direitos de dívida
Total
Saldos em 31 de dezembro de 2010
Adições
Baixas
Reversão por liquidação financeira
Reversão por recuperação
(12.056)
(2.527)
3.916
826
2.732
(4.686)
(2.840)
721
477
2.244
(1.677)
(565)
845
458
100
(18.419)
(5.932)
5.482
1.761
5.076
Saldos em 31 de dezembro de 2011
(7.109)
(4.084)
(839)
(12.032)
(3.883)
962
991
495
(3.181)
557
134
2.168
(669)
84
362
137
(7.733)
1.603
1.487
2.800
(8.544)
(4.406)
(925)
(13.875)
Adições
Baixas
Reversão por liquidação financeira
Reversão por recuperação
Saldos em 31 de dezembro de 2012
Composição por vencimento das contas a receber de clientes incluídos na provisão para crédito
de liquidação duvidosa:
31 de dezembro de 2012
31 de dezembro de 2011
Controladora Consolidado Controladora Consolidado
180 a 210 dias
210 a 240 dias
Acima de 240 dias
(2.693)
(267)
(9.120)
(12.080)
(3.675)
(338)
(9.862)
(13.875)
(1.908)
(218)
(8.774)
(10.900)
(2.289)
(269)
(9.474)
(12.032)
Como informação complementar, já que não está registrado contabilmente em razão das
práticas contábeis adotadas no Brasil, conforme mencionado na Nota explicativa n° 2.6, o saldo
que a Companhia espera receber em 31 de dezembro de 2012 e de 2011, referente às vendas de
unidades imobiliárias em construção ou concluídas dos empreendimentos Cristal Tower,
Diamond Tower, Residence Du Lac e Centro Profissional Ribeirão Shopping, tem a seguinte
composição por ano de vencimento:
31 de dezembro 31 de dezembro
de 2012
de 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020 em diante
29.372
31.237
21.702
19.205
17.194
14.810
12.416
34.789
180.725
32.454
18.098
21.151
14.296
13.123
11.717
10.020
7.808
21.641
150.308
Esses créditos referem-se, principalmente, a incorporações em construção, cuja concessão das
correspondentes escrituras ocorre apenas após a liquidação e/ou negociação dos créditos dos
clientes e são atualizados pela variação do INCC até a entrega das chaves; e posteriormente
pela variação do IGP-M, acrescida de juros de 11% ou 12% ao ano, dependendo do projeto.
38
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
A seguir, demonstramos a composição dos saldos de receita a apropriar e custo a incorrer em
virtude do critério de reconhecimento de receita pelo método da porcentagem completada
(POC):
31 de dezembro de 2012
31 de dezembro de 2011
Controladora Consolidado Controladora Consolidado
Receita bruta de vendas a apropriar
Custo a incorrer
5.
669
(488)
181
141.887
(90.858)
51.029
31.656
(20.787)
10.869
121.549
(75.443)
46.106
TRANSAÇÕES COM PARTES RELACIONADAS
5.1. Os saldos e transações com partes relacionadas são como segue:
31 de dezembro de 2012 31 de dezembro de 2011
Controladora Consolidado Controladora Consolidado
Ativo circulante:
Empréstimos e adiantamentos diversos
Lojistas (h)
Condomínio dos shopping centers (a)
Associação Barra Shopping Sul (b)
Associação ParkShopping Barigui (e)
Associação ParkShopping Brasília (c.2)
Associação ParkShopping São Caetano (c.3)
Associação Shopping Santa Úrsula (c.4)
Associação BarraShopping (c.5)
Associação Diamond Mall (c.6)
Associação Parkshopping Campo Grande (i)
Associação Jundiaí Shopping (j)
Consórcio Jundiaí Shopping (c.7)
Consórcio Parkshopping Campo Grande (c.8)
Condominio ParkShopping Brasília (d)
Condomínio Ribeirão Shopping (d)
Condomínio Morumbi Shopping (d)
Condomínio Pró-Indiviso PKS (g)
Condomínio Pró-Indiviso NYCC (g)
Condominio Pró-Indiviso Anália Franco (g)
Consórcio ParkShopping São Caetano (c.9)
Condomínio Shopping Vila Olímpia
Consórcio Village Mall (m)
Associação Shopping Vila Olímpia (k)
Adiantamento a empreendedores (l)
Associação Village Mall
Empréstimos outros
Provisão para perdas (a)
Total empréstimos e adiantamentos diversos circulante
Contas a receber
Multiplan Administradora de Shopping Centers
Ltda. (f)
Total contas a receber - circulante
5.883
5.258
953
805
220
335
43
327
625
553
251
63
121
147
183
348
27
87
16.229
(5.258)
5.883
6.237
953
805
220
335
43
327
553
140
1.541
1.041
625
553
251
63
121
147
183
40
892
27
87
21.067
(6.104)
327
5.000
4.932
579
402
445
43
333
183
3.281
1.328
47
251
63
121
511
370
1.063
19.279
(5.000)
327
5.180
4.932
579
402
445
43
333
183
3.281
1.328
47
251
63
121
511
500
717
892
1.063
21.198
(5.180)
10.971
14.963
14.279
16.018
7.435
7.435
-
6.103
6.103
-
39
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Total do ativo circulante
31 de dezembro de 2012 31 de dezembro de 2011
Controladora Consolidado Controladora Consolidado
18.406
14.963
20.382
16.018
Ativo não circulante:
Empréstimos e adiantamentos diversos
Lojistas (h)
Condomínio ParkShopping Brasília (c.1)
Consórcio Parkshopping Campo Grande (c.8)
Consórcio Village Mall (m)
Associação Jundiaí Shopping (j)
Associação ParkShopping São Caetano (c.3)
Associação Barra Shopping Sul (b)
Associação Shopping Santa Úrsula (c.4)
Associação Barra Shopping (c.5)
Associação ParkShopping Barigui (e)
Empréstimos outros
Total empréstimos e adiantamentos diversos - não
circulante
832
1.643
503
8.342
2.594
791
832
801
1.643
1.169
503
8.342
2.594
791
650
151
4.155
43
333
3.041
1
650
151
4.155
43
333
3.041
1
14.705
16.675
8.374
8.374
149
75
149
75
149
75
149
75
Total do ativo não circulante
14.854
16.750
8.523
8.449
Investimento
Adiantamento para futuro aumento de capital
Parque Shopping Maceió S.A.
36.506
-
13.006
-
Créditos a receber de empresas relacionadas
Manati Empreendimentos e Participações S.A.
Total de créditos a receber de empresas relacionadas não circulante
31 de dezembro de 2012
Controladora Consolidado
Demonstração de resultado:
Receita de serviços
Multiplan Administradora de Shopping Centers Ltda. (f)
Receita de locação
Hot Zone - BH Shopping (n.1)
Hot Zone - Morumbi Shopping (n.2)
Hot Zone - Barra Shopping (n.3)
Hot Zone - ParkShopping Barigui (n.4)
Hot Zone - ParkShopping Brasília (n.5)
Hot Zone - Ribeirão Shopping (n.6)
Hot Zone - Barra Shopping Sul (n.7)
Hot Zone - São Caetano (n.8)
HotZone - Campo Grande (n.9)
HotZone - Jundiaí (n.10)
Tantra Comércio de Artigos Orientais Ltda. - Morumbi Shopping (o.1)
Tantra Comércio de Artigos Orientais Ltda. - Barra Shopping (o.2)
Despesas com sede
Despesa de aluguel (q)
Contrato de prestação de serviços
Peres - Advogados, Associados S/C (p)
51.287
-
53
133
146
4
51
342
68
61
59
53
133
146
4
51
342
68
45
40
61
59
19
19
1.126
1.126
40
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
31 de dezembro de 2012
Controladora Consolidado
Resultado financeiro líquido
Juros sobre empréstimos e adiantamentos diversos
(a)
3.706
3.970
Adiantamentos de encargos concedidos aos condomínios dos shopping centers de propriedade do Grupo
Multiplan em função de inadimplência de lojistas com os Condomínios edilícios.. Para esses
adiantamentos foram constituídas provisões para perdas de parte dos saldos, tendo em vista o risco
provável de sua não realização.
(b) Referem-se aos adiantamentos concedidos à Associação dos Lojistas do Barra Shopping Sul para atender
às suas necessidades de capital de giro. Foram R$4.800 adiantados em 2008, R$3.600 em 2009 e
R$1.000 em 2010. Esses contratos têm atualizações mensais pela variação percentual do CDI e prazos de
repagamentos contratuais que iniciaram em janeiro de 2009. A taxa pactuada varia entre 117% e 135%
do CDI. Em 1° de outubro de 2012, houve renegociação e unificação dos contratos, em decorrência
dessa renegociação a dívida passou a ser remunerada a 110% do CDI e deverá ser amortizada em
parcelas mensais mínimas de R$75 até a liquidação final do saldo, de forma que o prazo final do contrato
não ultrapasse 120 meses.
(c)
Referem-se a adiantamentos concedidos aos condomínios, associações e consórcios descritos a seguir para
atender às suas necessidades de capital de giro, os quais vêm sendo atualizados mensalmente pela variação
de 110% do CDI.
(c.1)
Condomínio ParkShopping Brasília - a ser restituído em 48 parcelas mensais a partir de janeiro de
2009
(c.2)
Associação dos lojistas do ParkShopping Brasília - a ser restituído em 36 parcelas mensais a
partir de janeiro de 2011..
(c.3)
Associação ParkShopping São Caetano - a ser restituído em 36 parcelas mensais a partir de julho
de 2012.
(c.4)
Associação dos lojistas do Shopping Santa Ursula - a ser restituído em 24 parcelas mensais a
partir de janeiro de 2012.
(c.5)
Associação dos lojistas do BarraShopping - a ser restituído em 24 parcelas mensais a partir de
janeiro de 2012
(c.6)
Associação dos lojistas do Diamond Mall - a ser restituído em 12 parcelas mensais a partir de
janeiro de 2012
(c.7)
Consórcio Jundiaí Shopping - a ser restituído em 14 parcelas mensais a partir de novembro de
2012
(c.8)
Consórcio Parkshopping Campo Grande - a ser restituído em 24 parcelas mensais a partir de
novembro de 2012
(c.9)
Consórcio Parkshopping São Caetano - a ser restituído em 12 parcelas mensais a partir de janeiro
de 2012.
(d) Referem-se aos adiantamentos concedidos para implantação de melhorias nos estacionamentos dos
shoppings Morumbi, RibeirãoShopping e ParkShopping. Nesses empreendimentos os custos de operação
do estacionamento são imputados aos condomínios edilícios que recebem 50% da receita de exploração.
Para viabilizar os investimentos o empreendedor adiantou os recursos que estão sendo retornados pelos
condomínios com o acréscimo das receitas. Esses valores não são atualizados. O prazo para a liquidação
da totalidade desses contratos esta previsto para Dezembro de 2013.
(e)
Referem-se aos adiantamentos concedidos à Associação dos lojistas do ParkShopping Barigui para
atender às suas necessidades de capital de giro. O saldo devedor é atualizado mensalmente pela variação
de 117% do CDI e vem sendo restituído em 40 e 120 parcelas mensais desde julho de 2011.
(f)
Refere-se à parcela do contas a receber e resultado que a Companhia possui com a controlada MTA, esta
última faz a administração do estacionamento dos shoppings e repassa um percentual da receita líquida,
entre 93% a 97,5% para a Companhia. Ressalta-se que caso a soma total das despesas ultrapassar a
receita gerada ficará a Companhia obrigad aa reembolsar a MTA esta diferença acrescida de 3% do
faturamento bruto mensal.
41
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
(g) Referem-se a adiantamentos de aportes aos Condomínios Pro-Indivisos nos shoppings Parkshopping,
New York City Center e Anália Franco. Esses valores não são atualizados.
(h) Referem-se a mútuos concedidos a lojistas nos shopping centers da rede com as características descritas
abaixo:
(h.1) R$773 remunerados pela variação do IGP-DI com vencimento final em 13/06/2016
(h.2) R$352 remunerados pelo CDI mais 1% a.a. com vencimento final em 25/11/2017
(h.3) R$5.586 remunerados por 110% do CDI com vencimento final em 25/03/2013
(i)
Refere-se a mútuo de R$550 concedido a Associação de lojistas do ParkShopping Campo Grande
remunerado a taxa de CDI + 1,0% ao ano a ser restituído em 12 parcelas mensais a partir de janeiro de
2013.
(j)
Refere-se a mútuo de R$1.300 concedido a Associação de lojistas do JundiaíShopping remunerado a
taxa de CDI + 1,0% a.a. a ser restituído em 84 parcelas mensais a partir de janeiro de 2013.
(k) Referem-se aos adiantamentos concedidos à Associação do Shopping Vila Olímpia, através da MPH
Empreendimentos Imobiliários Ltda., para atender às suas necessidades de capital de giro. O saldo
devedor é atualizado mensalmente pela variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo IPCA, divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística - IBGE, mais 8% ao ano e vem
sendo restituído da seguinte forma: R$1.800 até 15 de agosto de 2010 e mais 24 parcelas mensais iguais
e sucessivas a partir de 15 de janeiro de 2011.
(l)
Referem-se a investimentos realizados pela Companhia na expansão realizada no Ribeirão Shopping,
cujos custos foram ressarcidos pelos demais empreendedores em 10 de novembro de 2010. O saldo
remanescente refere-se à controlada Renasce, o qual foi adiantado aos demais empreendedores do
Diamond Mall (não incluindo a Companhia).
(m) Refere-se a mútuo de R$1.800 concedido ao Consórcio VillageMall remunerado a taxa de 110% do CDI
a ser restituído em 120 parcelas mensais a partir de janeiro de 2013.
(n) Referem-se a valores faturados a título de aluguel das lojas comerciais Hot Zone firmados com a
Divertplan Comércio e Indústria Ltda. (locatária), sociedade cujo capital social é 99% detido pela
Multiplan Planejamento Participações e Administração S/A, acionista da Companhia. O valor do aluguel
faturado corresponde a 8% do faturamento bruto.
(n.1)
BH Shopping - contrato de aluguel renovado, com vigência de setembro de 2009 a agosto de 2016
(n.2)
Morumbi Shopping - contrato de aluguel renovado, com vigência de junho de 2010 a junho de 2017
(n.3)
Barra Shopping - contrato de aluguel vigente de junho de 2012 a junho de 2022
(n.4)
Parkshopping Barigui - contrato de aluguel renovado, com vigência de novembro de 2010 a
novembro de 2017
(n.5)
Parkshopping Brasília - contrato de aluguel renovado, com vigência de janeiro de 2012 a dezembro
de 2016
(n.6)
Ribeirão Shopping - contrato de aluguel renovado, com vigência de janeiro de 2012 a dezembro de
2018
(n.7)
Barra Shopping Sul - contrato de aluguel vigente de novembro de 2008 a novembro de 2018
(n.8)
Parkshopping São Caetano - contrato de aluguel vigente de fevereiro de 2012 a novembro de 2022.
(n.9)
Parkshopping Campo Grande - contrato de aluguel vigente de novembro de 2012 a novembro de
2022.
(n.10) Jundiaí Shopping - contrato de aluguel vigente de outubro de 2012 a novembro de 2022.
Os valores a receber de aluguel das lojas comerciais Hot Zone eram R$127 da Controladora e R$203 do
Consoliado, em 31 de dezembro 2012 e R$73 da Controladora e do Consolidado em 31 de dezembro de
2011. Os valores recebidos de aluguel das lojas comerciais Hot Zone somaram R$771 da Controladora e
R$781 do Consolidado em 31 de dezembro de 2012 e R$626 da Controladora e do Consolidado em 2011.
(o) Referem-se a valores faturados a título de aluguel do quiosque Tantra Comércio de Artigos Orientais
Ltda. firmado com membro próximo da família ligada ao acionista controlador da Companhia
(locatário). Os alugueis são reajustados anualmente pelo IGP-DI.
42
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
(p.1) Morumbi Shopping - contrato renovado, com inicio de vigência em 17 de junho de 2009 e
vencimento indeterminado
(p.2) Barra Shopping - contrato renovado, com inicio de
vencimento indeterminado
vigência em 3 de março de 2011 e
Os valores recebidos de aluguel das lojas comerciais Tantra somaram R$120 da Controladora e do
Consolidado em 31 de dezembro de 2012 e R$114 da Controladora e do Consolidado em 2011.
(p) Refere-se ao aditivo ao contrato de prestação de serviços advocatícios firmado entre a Companhia e
Peres - Advogados, Associados S/C, membro próximo da família ligado ao acionista controlador da
Companhia, datado de 1° de maio de 2011. O contrato possui prazo indeterminado, e fixa uma
remuneração mensal de R$43, reajustado anualmente pelo IPC. Adicionalmente, foi pago o valor de
R$543 referente a gratificação.
(q) Refere-se ao contrato de locação, com um membro próximo da família ligado ao acionista controlador da
Companhia, de uma sala localizada,no Centro Empresarial Barra Shopping, datado de 11 de fevereiro de
2011. O contrato possui prazo de 24 meses, contados a partir de 1° de abril de 2011 e é reajustado pelo
IPCA, servindo de base o índice do mês de maio de 2013.
Em 22 de dezembro de 2009, foi celebrado instrumento de permuta entre a Companhia e
a parte relacionada WP Empreendimentos e Participações Ltda. (“WP”), pelo qual a WP
assumiu o compromisso de permutar 40% da fração ideal do imóvel, de sua propriedade,
para a construção do ParkShoppingCampoGrande . Em contrapartida, a WP passa a deter
10% das benfeitorias do referido empreendimento. Antes da permuta, a Companhia e a
WP detinham ,respectivamente, 50% da fração ideal do imóvel. Em dezembro de 2013, o
ParkShoppingCampoGrande foi inauguradopassando a Companhia a deter 90% do
empreendimento e a WP os 10% remanescentes.
5.2. Remuneração do pessoal-chave da Administração
Remuneração do pessoal-chave
A Companhia considera pessoal-chave de sua Administração os membros do Conselho de
Administração e os administradores eleitos pelo Conselho de Administração, em
consonância com o estatuto da Companhia, cujas atribuições envolvem o poder de
decisão e o controle das atividades da Companhia.
A remuneração do pessoal-chave da Administração por categoria é como segue:
2012
Remuneração fixa anual
Salário e/ou pró-labore
Benefícios (diretos e indiretos)
Remuneração variável
Bônus
Participações em reuniões
Plano de opções de ações
2011
7.115
265
6.353
251
9.227
30
3.120
19.757
8.003
150
3.413
18.170
Em 2012 o pessoal chave da administração consisita de: 7 membros do Conselho de
Administração e 5 diretores.
A Companhia não concede aos seus administradores benefícios de rescisão de contrato de
trabalhos além dos previstos pela legislação aplicável.
43
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
6.
IMPOSTOS E CONTRIBUIÇÕES SOCIAIS A COMPENSAR
31 de dezembro de 2012
31 de dezembro de 2011
Controladora Consolidado Controladora Consolidado
PIS/COFINS a compensar
IR e CSLL a compensar
IOF a recuperar
IRRF
Outros
7.
22.573
1.274
9.162
793
33.802
16.013
1.274
10.490
846
28.623
1.755
34.136
1.274
690
1.198
39.053
1.802
30.538
1.274
690
1.338
35.642
TERRENOS E IMÓVEIS A COMERCIALIZAR
31 de dezembro de 2012
31 de dezembro de 2011
Controladora Consolidado Controladora Consolidado
8.
Terrenos
Imóveis concluídos
Imóveis em construção
35.380
3.474
1.537
40.391
368.685
3.474
127.100
499.259
26.812
4.282
1.764
32.858
375.033
4.282
77.868
457.183
Circulante
Não circulante
4.948
35.443
40.391
166.084
333.175
499.259
5.537
27.321
32.858
146.573
310.610
457.183
IMPOSTO DE RENDA E CONTRIBUIÇÃO SOCIAL
O imposto de renda e a contribuição social diferidos têm a seguinte origem:
31 de dezembro de 2012
31 de dezembro de 2011
Controladora Consolidado Controladora Consolidado
Ativo:
Provisão para processos judiciais e administrativos
Provisão para créditos de liquidação duvidosa
Provisão para perdas sobre adiantamentos de encargos
Ágio em empresa incorporada (b)
Provisão de bônus anual
Diferido (e)
Prejuízo fiscal e base negativa da contribuição social
Outros
Base do crédito fiscal diferido ativo
21.717
10.639
5.258
9.237
16.438
10.816
774
74.879
21.734
10.888
6.103
9.237
16.438
9.436
2.764
774
77.374
18.054
9.084
5.000
119.303
14.217
15.324
774
181.756
18.152
9.227
5.759
119.303
14.217
15.660
3.371
774
186.463
Imposto de renda diferido ativo (25%)
Contribuição social diferida ativa (9%)
Subtotal
18.720
6.739
25.459
19.343
6.964
26.307
45.439
16.358
61.797
46.616
16.782
63.398
(291.928)
(21.740)
(18.787)
(44.331)
(376.786)
(291.928)
(22.132)
(18.787)
(44.331)
(377.178)
(282.176)
(7.757)
(16.121)
(20.155)
(326.209)
(282.176)
(10.806)
(16.121)
(18.935)
(328.038)
(94.196)
(33.911)
(128.107)
(94.295)
(33.946)
(128.241)
(81.552)
(29.359)
(110.911)
(82.010)
(29.523)
(111.533)
Passivo:
Ágio de rentabilidade futura não amortizado (c)
Linearidade da receita (d)
Resultado de projetos imobiliários (a)
Depreciação (f)
Base do passivo fiscal diferido
Imposto de renda diferido passivo (25%)
Contribuição social diferida passiva (9%)
Subtotal
44
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
31 de dezembro de 2012
31 de dezembro de 2011
Controladora Consolidado Controladora Consolidado
Imposto de renda e contribuição social diferidos líquidos
(102.648)
(101.934)
(49.114)
(48.135)
(a) De acordo com o critério fiscal, o resultado na venda de unidades imobiliárias é apurado com base na
realização financeira da receita (base de caixa), enquanto que para fins contábeis o referido resultado é
apurado com base no regime de competência.
(b) Refere-se ao ágio registrado no balanço da Bertolino, empresa incorporada em 2007, decorrente da aquisição
de participação no capital da Companhia, no valor de R$550.330, que teve como fundamento econômico a
expectativa de rentabilidade futura e será amortizado pela Companhia, de acordo com a mesma perspectiva
de rentabilidade futura que lhe deu origem, no período de 4 anos e 8 meses. Em atendimento à Instrução
CVM n° 349, a Bertolino constituiu, anteriormente a sua incorporação uma provisão para manutenção da
integridade do patrimônio líquido, no montante de R$363.218, correspondente à diferença entre o valor do
ágio e do benefício fiscal decorrente da sua amortização, de forma que a Multiplan incorporou somente o
ativo correspondente ao benefício fiscal decorrente da amortização do ágio a ser dedutível para fins fiscais,
no montante de R$186.548. A referida provisão será revertida na mesma proporção em que o ágio for
amortizado fiscalmente pela Multiplan.
(c) Ágios decorrentes da aquisição da Multishopping Empreendimentos Imobiliários S.A., Bozano Simonsen
Centros Comerciais S.A. e Realejo Participações S.A. fundamentados em rentabilidade futura, sendo essas
empresas incorporadas posteriormente e os respectivos ágios reclassificados para o intangível. De acordo
com as novas normas contábeis, a partir de 1° de janeiro de 2009, esses ágios deixaram de ser amortizados
contabilmente sendo reconhecido o imposto de renda e contribuição social diferidos passivos sobre a
diferença entre a base fiscal e o valor contábil dos respectivos ágios.
(d) A Companhia constituiu imposto de renda e contribuição social sobre o ajuste de linearização da receita
durante o prazo do contrato independentemente do prazo de recebimento.
(e) A Companhia constituiu imposto de renda diferido pela baixa integral do ativo diferido em conformidade com
o pronunciamento técnico CPC 23 - Políticas Contábeis, Mudança de Estimativa e Retificação de Erro.
(f) A Companhia constituiu imposto de renda e contribuição social diferidos passivos sobre as diferenças entre os
valores calculados com base nos métodos e critérios contábeis daqueles previstos na legislação tributária,
conforme estabelecido no Parecer Normativo n° 1 de 29 de julho de 2011
O imposto de renda e contribuição social diferidos ativos serão realizados de acordo com as
expectativas da Administração, conforme segue:
31 de dezembro de 2012
31 de dezembro de 2011
Controladora Consolidado Controladora Consolidado
2012
2013
2014
2015
2016
2017 a 2018
2019 a 2021
2020 a 2022
15.669
1.272
1.134
4.510
958
958
958
25.459
15.661
1.525
1.363
4.739
1.103
958
958
26.307
48.580
4.412
1.272
1.272
4.635
542
542
542
61.797
50.181
4.412
1.272
1.272
4.635
542
542
542
63.398
Conciliação da despesa de imposto de renda e contribuição social
A conciliação da despesa calculada pela aplicação das alíquotas fiscais nominais combinadas e
da despesa de imposto de renda e contribuição social registrada no resultado está demonstrada a
seguir:
45
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Descrição
Lucro antes do imposto de renda e contribuição social
Alíquota
Alíquota nominal
Adições e exclusões permanentes
Resultado de equivalência patrimonial
Brindes e homenagens
Contribuições, doações e patrocínio
Juros sobre capital próprio
Pis e Cofins - linearização da receita
Amortização de ágio sobre mais valia de ativos
Despesas com remuneração (plano de opção de compra de ações)
Gratificação e 13º salário de diretoria
Infrações fiscais não dedutíveis
Despesas com emissão de ações
Outros
Imposto de renda e contribuição social diferidos no resultado
Imposto de renda e contribuição social correntes no resultado
Total
Controladora
31 de dezembro de 2012 31 de dezembro de 2011
Imposto Contribuição Imposto Contribuição
de renda
social
de renda
social
479.316
25%
(119.829)
479.316
9%
(43.138)
405.128
25%
(101.282)
405.128
9%
(36.462)
24.412
(151)
(1.582)
31.250
(356)
(20)
(2.413)
(22)
150
51.268
(39.364)
(29.197)
(68.561)
8.788
(54)
(569)
11.250
(128)
(7)
(8)
(97)
19.175
(14.170)
(9.793)
(23.963)
1.501
(103)
(1.398)
25.000
(20)
(1.915)
(2.196)
(8)
78
20.939
(41.659)
(38.684)
(80.343)
540
(37)
(503)
9.000
(7)
(689)
(3)
266
8.567
(15.000)
(12.895)
(27.895)
Descrição
Consolidado
31 de dezembro de 2012 31 de dezembro de 2011
Imposto Contribuição Imposto Contribuição
de renda
social
de renda
social
Lucro antes do imposto de renda e contribuição social
Alíquota
Alíquota nominal
499.475
25%
(124.869)
499.475
9%
(44.953)
426.458
25%
(106.615)
426.458
9%
(38.382)
718
(151)
(1.612)
(356)
(20)
(2.413)
(22)
31.250
259
(54)
(580)
(128)
(7)
(8)
11.250
536
(103)
(1.398)
(20)
(1.915)
(2.196)
(8)
25.000
193
(37)
(503)
(7)
(689)
(3)
9.000
26.985
9.715
3.442
1.239
Imposto de renda e contribuição social diferidos no resultado
imposto de renda e contribuição social correntes no resultado
(10.069)
(341)
43.969
(38.858)
(42.042)
(4.414)
(293)
15.740
(13.990)
(15.223)
(4.800)
934
19.472
(41.816)
(45.327)
(1.728)
521
7.986
(15.055)
(15.341)
Total
(80.900)
(29.213)
(87.143)
(30.396)
Adições e exclusões permanentes
Resultado de equivalência patrimonial
Brindes e homenagens
Contribuições, doações e patrocínio
Pis e Cofins linearização da receita
Amortização de ágio sobre mais valia de ativos
Despesas com remuneração (plano de opção de compra de ações)
Gratificação e 13º salário de diretoria
Infrações fiscais não dedutíveis
Juros sobre capital próprio
Diferença de base de cálculo para as empresas tributadas pelo lucro
presumido
Imposto de renda e contribuição social em empresas sobre regime de
lucro presumido
Outros
46
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
9.
INVESTIMENTOS
Informações relevantes sobre as investidas:
Quantidade de
quotas/ações
Investidas
CAA Corretagem e Consultoria Publicitária S/C Ltda.
RENASCE - Rede Nacional de Shopping Centers Ltda.
CAA Corretagem Imobiliária Ltda.
MPH Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Multiplan Administr. Shopping Center
Pátio Savassi Administração de Shopping Center Ltda.
SCP - Royal Green Península
Manati Empreend. e Participações S.A.
Parque Shopping Maceió S.A
Danville SP Empreendimento Imobiliário Ltda.
Multiplan Holding S.A.
Embraplan Empresa Brasileira de Planejamento Ltda.
Multiplan Greenfield I Emp Imob Ltda.
Barrasul Empreendimento Imobiliário Ltda.
Ribeirão Residencial Emp Imob. Ltda.
Morumbi Bussiness Center Empr.Imob.Ltda.
Multiplan Greenfield II Empr.Imob.Ltda.
Multiplan Greenfield IV Empr.Imob.Ltda.
Multiplan Greenfield III Empr.Imob.Ltda.
Parkshopping Campo Grande Ltda (**)
Jundiaí Shopping Center Ltda (**)
Parkshopping Corporate Empr.Imob. Ltda (**)
(a)
40.000
201.000
176.477
154.940.898
20.000
1.000.000
42.885.338
29.893.268
22.613.074
1.000
5.110.438
4.273.538
3.598.061
7.024.685
124.771.615
147.549.893
151.552.277
252.498.856
221.811.860
209.788.990
41.074.317
% de
participação
99,00
99,99
99,61
100,00 (*)
99,00
100,00
98,00
50,00
50,00
99,99
100,00
99,99
99,99
99,99
99,99
99,99
99,99
99,99
99,99
99,99
99,99
99,99
Capital
social
400
2.010
1.764
154.941
20
10
51.582
72.636
29.893
22.613
43
5.110
4.274
3.598
7.025
124.772
147.550
151.552
252.499
221.812
209.789
41.074
31 de dezembro de 2012
31 de dezembro de 2011
Lucro líquido
Lucro líquido
(prejuízo) Patrimônio (prejuízo)
Patrimônio
do exercício
líquido
do exercício
líquido
(225)
173
(35)
12.894
6.988
2.761
2.931
1.280
(2.998)
(170)
(2)
5
(121)
2.003
(198)
81.093
(409)
(374)
(1.085)
(15)
(239)
(137)
259
5.513
2
178.484
12.422
250
4.420
69.576
97.338
20.877
36
202
381
2.221
6.596
114.381
146.453
150.128
251.411
221.827
209.550
40.937
(9)
465
(17)
18.415
5.414
2.466
2.187
2.006
(2.242)
(1.566)
(5)
193
(3.772)
(3.380)
(231)
(843)
(688)
(1.050)
(3)
-
134
5.268
33
219.332
16.043
242
11.489
68.296
53.336
12.034
38
197
(216)
(493)
6.193
63.437
69.528
71.452
238.458
-
(a) Em 9 de fevereiro de 2012, a subsidiária da Companhia Morumbi Business Center Empreendimento Imobiliário Ltda. adquiriu participação equivalente a 41,958% detida pela
Brookfield Brasil Shopping Centers Ltda. na MPH Empreendimento Imobiliário Ltda., elevando-se, indiretamente, de 30% para 60% a participação total da Companhia no
Shopping Vila Olímpia. A aquisição foi realizada pelo valor total de R$175.000, pagos à vista. Os efeitos da transação de compra da MPH Empreendimentos Imobiliários
Ltda., registrados no Patrimônio Líquido da Companhia, estão detalhados na Nota 20.e.. Nesta mesma ocasião um quotista retirou-se da MPH Empreendimentos Imobiliários
Ltda., reduzindo o capital desta sociedade em 16,084%, mediante cancelamento da integralidade de suas quotas gerando uma redução de R$128.337 da participações dos não
controladores.
(*) 50,00% direta e 50,00% indireta pela controlada Morumbi Business Center Empreendimento Imobiliário Ltda, o resultado de equivalência patrimonial na controlada MPH
Empreendimentos Imobiliários Ltda aumentou em decorrência da aquisição da participação, conforme informado anteriormente.
(**) Durante o exercício de 2011 essas empresas encontravam-se paralisadas operacionalmente, entrando em operação em 2012.
47
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Movimentação dos investimentos da controladora:
Investidas
Investimentos
CAA Corretagem e Consultoria Publicitária S/C Ltda.
CAA Corretagem Imobiliária Ltda..
RENASCE - Rede Nacional de Shopping Centers Ltda.
SCP - Royal Green Península
Multiplan Admin. Shopping Center
MPH Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Manati Empreendimentos e Participações S.A.
Parque Shopping Maceió S.A.
Pátio Savassi Administração de Shopping Center Ltda.
Danville SP Empreendimento Imobiliário Ltda.
Multiplan Holding S.A.
Embraplan Empresa Brasileira de Planejamento Ltda.
Ribeirão Residencial Emp Im Ltda.
Morumbi Business Center Empreendimento Imobiliário Ltda.
Barra Sul Empreendimrnto Imobiliário Ltda.
Multiplan Greenfield I Emp.Imobiliario Ltda.
Multiplan Greenfield II Empreendimento Imobiliário Ltda.
Multiplan Greenfield III Empreendimento Imobiliário Ltda.
Multiplan Greenfield IV Empreendimento Imobiliário Ltda.
Parkshopping Campo Grande Ltda.
Jundiaí Shopping Center Ltda.
Parkshopping Corporate Ltda.
Outros
Subtotal - Investimentos
31/12/2011 Adições
132
32
5.267
11.260
15.882
92.027
34.148
13.662
242
6.934
38
197
5.540
12.926
18.159
17.798
94
234.338
350
2.000
131
55.355
11.124
2.900
11.308
28.221
52.694
1.733
165.816
Baixa
-
Efeitos em
Resultado de Ganho/
transação
equivalência perda
de capital Transferências Dividendos patrimonial capital 31/12/2012
645
(90.641)
(89.996)
40
12.113
1.125
55.650
371
(177)
117.577
249.600
121.396
193.591
157.095
39.341
947.722
(9.801)
(10.608)
(9.206)
(2.635)
(32.250)
(222)
(32)
174
2.873
6.918
5.776
640
(1.499)
2.643
(170)
(1)
5
(200)
81.091
1.850
559
(407)
(1.089)
(374)
15
(239)
(137)
98.174
(5)
255
5.481
4.332
105
12.297
89.242
34.788
12.163
250
20.877
37
202
6.596
114.381
2.221
382
146.453
251.411
150.128
221.827
209.550
40.937
94
100 1.323.904
48
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Investidas
Adiantamentos para futuro aumento de capital
Renasce - Rede Nacional de Shopping Centers Ltda.
Parque Shopping Maceió S.A.
Danville SP Empreendimento Imobiliário Ltda.
Ribeirão Residencial Emp Imobiliário Ltda.
Morumbi Business Center Empreendimento Imobiliário Ltda.
Barrasul Empreendimento Imobiliário Ltda.
Multiplan I Empreendimento Imobiliário Ltda.
Multiplan Greenfield II Empreendimento Imobiliário Ltda.
Multiplan Greenfield III Empreendimento Imobiliário Ltda.
Multiplan Greenfield IV Empreendimento Imobiliário Ltda.
Parkshopping Campo Grande Ltda.
Jundiaí Shopping Center Ltda.
Parkshopping Corporate Ltda.
Subtotal - Adiantamentos para futuro aumento de capital
Subtotal - investimentos e adiantamentos para futuro aumento
de capital
Multiplan Greenfield I Emp Imob Ltda.
Barra Sul Empreendimento Imobiliário Ltda.
CAA Corretagem Imobiliária Ltda.
Subtotal (outros passivos circulantes)
Total investimento líquido
31/12/2011 Adições
13.006
5.100
654
50.511
51.367
238.461
53.654
412.753
40
25.500
7.013
471
5.139
402
329
66.210
11.139
67.742
193.591
157.095
39.341
574.012
647.091 739.828
(216)
389
(494)
311
(2)
(710)
698
646.381 740.526
Baixa
(2.000)
(2.000)
(2.000)
(2.000)
Efeitos em
Resultado de Ganho/
transação
equivalência perda
de capital Transferências Dividendos patrimonial capital 31/12/2012
(89.996)
(89.996)
(40)
(12.113)
(1.125)
(55.650)
(402)
(329)
(117.577)
(249.600)
(121.396)
(193.591)
(157.095)
(39.341)
(948.259)
(537)
505
32
537
-
(32.250)
(32.250)
98.174
(678)
151
(527)
97.647
-
36.506
36.506
100
100
1.360.410
(2)
(2)
1.360.408
49
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Investidas
31/12/2010
Adições
Baixas
Resultado de
equivalência
Dividendos patrimonial 31/12/2011
Investimentos
CAA Corretagem e Consultoria Publicitária S/C Ltda.
CAA Corretagem Imobiliária Ltda.
RENASCE - Rede Nacional de Shopping Centers Ltda.
SCP - Royal Green Península
Multiplan Admin. Shopping Center
MPH Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Manati Empreendimentos e Participações S.A.
Parque Shopping Maceió S.A.
Pátio Savassi Administração de Shopping Center Ltda.
Danville SPEmpreendimento Imobiliário Ltda.
Multiplan Holding S.A.
Embraplan Empresa Brasileira de Planejamento Ltda.
Ribeirão Residencial Empreendimento Imobiliário Ltda
Morumbi Business Center Empreendimento Imobiliário Ltda.
Multiplan Greenfield IV Empreendimento Imobiliário Ltda.
Multiplan Greenfield II Empreendimento Imobiliário Ltda.
Outros
Subtotal - investimentos
142
50
4.366
11.860
10.522
16.061
33.144
14.489
432
4
94
91.164
1.019
68.240
294
8.499
43
5.771
13.769
18.848
18.849
135.332
(2.744)
(2.744)
Adiantamentos para futuro aumento de capital
Parque Shopping Maceió S.A.
Danville SP Empreendimento Imobiliário Ltda.
Ribeirão Residencial Emp Imobiliário Ltda.
MPH Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Morumbi Business Center Empreendimento Imobiliário Ltda.
Multiplan Greenfield II Empreendimento Imobiliário Ltda.
Multiplan Greenfield IV Empreendimento Imobiliário Ltda.
Multiplan Greenfield III Empreendimento Imobiliário Ltda.
Subtotal - Adiantamentos para futuro aumento de capital
68.240
68.240
13.006
5.100
654
50.511
51.367
53.654
238.461
412.753
(68.240)
(68.240)
159.404
548.085
(70.984)
Barra Sul Emp. Imob Rio de Janeiro
-
3.556
2.886
-
-
(3.772)
(3.380)
(216)
(494)
Subtotal - (outros passivos circulantes)
-
6.442
-
-
(7.152)
(710)
159.404
554.527
Subtotal - investimentos e adiantamentos para futuro aumento de capital
(2.571)
(2.571)
(2.571)
(10)
(18)
(118)
2.144
5.360
7.726
1.004
(1.121)
2.381
(1.565)
(5)
193
(231)
(843)
(1.050)
(690)
13.157
132
32
5.267
11.260
15.882
92.027
34.148
13.662
242
6.934
38
197
5.540
12.926
17.798
18.159
94
234.338
-
13.006
5.100
654
50.511
51.367
53.654
238.461
412.753
13.157
647.091
MTE Greenfield I Emp Imob Ltda
Total investimento líquido
(70.984)
(2.571)
6.005
646.381
50
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Movimentação dos investimentos do consolidado
Investidas
Resultado de
equivalência
31/12/2011 Baixas Dividendos patrimonial 31/12/2012
SCP - Royal Green Península *
Outros
Investidas
11.260
169
11.429
(8)
(8)
(9.801)
(9.801)
31/12/2010 Adições Baixas
SCP - Royal Green Península *
Outros
11.860
158
12.018
12
12
2.873
2.873
Resultado de
equivalência
patrimonial
(2.743)
(1)
(2.744)
4.332
161
4.493
31/12/2011
2.143
2.143
11.260
169
11.429
(*) As atividades relevantes e a capacidade de afetar o retorno das operações da Royal Green são
realizados pelo acionista MTP razão pela qual esse investimento não é objeto de consolidação.
As principais informações relativas às demonstrações financeiras das controladas da
Companhia são demonstradas como segue:
Investidas
CAA Corretagem e Consultoria Publicitária S/C Ltda. (a)
RENASCE - Rede Nacional de Shopping Centers Ltda.
CAA Corretagem Imobiliária Ltda. (a)
MPH Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Multiplan Administr. Shopping Center
Pátio Savassi Administração de Shopping Center Ltda.
Manati Empreend. e Participações S.A.
Parque Shopping Maceió S.A (c)
Danville SP Empreendimento Imobiliário Ltda. (c)
Multiplan Holding S.A.
Embraplan Empresa Brasileira de Planejamento Ltda. (b)
Multiplan Greenfield I Emp Imob Ltda.
Barrasul Empreendimento Imobiliário Ltda.
Ribeirão Residencial Emp Imob. Ltda. (c)
Morumbi Bussiness Center Empr.Imob.Ltda.
Multiplan Greenfield II Empr.Imob.Ltda. (c)
Multiplan Greenfield IV Empr.Imob.Ltda. (c)
Multiplan Greenfield III Empr.Imob.Ltda. (c)
Parkshopping Campo Grande Ltda
Jundiaí Shopping Center Ltda
Parkshopping Corporate Empr.Imob. Ltda (c)
Saldo em 31 de dezembro de 2012
31 de dezembro de 2012
Ativos
Ativos não Passivos Passivos não Receitas
circulantes circulantes circulantes circulantes líquidas
261
643
1
16.346
35.909
615
9.893
889
54
28
203
14.024
9.003
39
26.484
155.562
586
4.534
19.157
21.314
2.016
317.561
2
7.720
2
176.642
28
384
61.804
136.757
41.833
9
17
1
6.573
89.242
158.870
249.337
368.500
347.207
41.662
1.686.590
4
2.265
5
9.170
23.516
512
1.513
5.960
6.349
1
13.659
6.783
16
1.345
9.109
9.328
2.460
34.733
31.970
2.741
161.439
617
5.334
237
608
34.348
14.661
131.097
127.001
313.903
332
28.498
152.994
6.653
7.729
8.907
12.911
159.222
7.142
9.105
393.493
(a) Durante o exercício de 2007, as operações dessas empresas foram transferidas para Companhia.
(b) Empresa paralisada operacionalmente desde 2003.
(c) Empresas que possuem empreendimentos em construção.
51
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Investidas
CAA Corretagem e Consultoria Publicitária S/C Ltda. (a)
RENASCE - Rede Nacional de Shopping Centers Ltda.
CAA Corretagem Imobiliária Ltda. (a)
MPH Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Multiplan Administr. Shopping Center
Pátio Savassi Administração de Shopping Center Ltda.
Manati Empreend. e Participações S.A.
Parque Shopping Maceió S.A (c)
Danville SP Empreendimento Imobiliário Ltda. (c)
Multiplan Holding S.A.
Embraplan Empresa Brasileira de Planejamento Ltda. (b)
Multiplan Greenfield I Emp Imob Ltda.
Barrasul Empreendimento Imobiliário Ltda.
Ribeirão Residencial Emp Imob. Ltda. (c)
Morumbi Bussiness Center Empr.Imob.Ltda.
Multiplan Greenfield II Empr.Imob.Ltda. (c)
Multiplan Greenfield IV Empr.Imob.Ltda. (c)
Multiplan Greenfield III Empr.Imob.Ltda. (c)
Saldo em 31 de dezembro de 2011
31 de dezembro de 2011
Ativos
Ativos não Passivos Passivos não Receitas
circulantes circulantes circulantes circulantes líquidas
130
627
21
36.594
33.981
590
7.380
851
74
31
198
4.928
1.480
114
548
(1)
(1)
329
87.874
3
8.117
12
211.928
228
63.179
51.815
39.081
7
1.788
1.399
6.088
65.340
73.601
75.606
238.131
836.323
(1)
2.248
12.386
17.938
389
1.196
50
7.540
1
6.932
3.372
9
2.451
4.072
4.153
2
62.738
1.228
16.804
187
1.067
(720)
19.581
38.147
273
34.971
120.847
5.997
6.460
201
1.012
903
170.664
10. PROPRIEDADES PARA INVESTIMENTO
A Multiplan avaliou internamente suas propriedades para investimento a valor justo seguindo a
metodologia de Fluxo de Caixa Descontado - DCF. A Companhia calculou o valor presente
utilizando uma taxa de desconto seguindo o modelo - CAPM. Foram consideradas premissas de
risco e retorno com base em estudos efetuados por Damodaran (professor da New York
University), de desempenho do mercado acionário de shopping centers no Brasil (beta
ajustado), além de perspectivas de mercado (Relatório Focus do Banco Central do Brasil BACEN) e dados sobre o prêmio de risco do mercado nacional (risco País). Baseada nessas
premissas, a Companhia estimou uma taxa de desconto nominal desalavancada de 13,05% em
31 de dezembro de 2012 e com base em avaliações internas, adicionou a essa taxa um spread
entre 0 e 200 pontos base na avaliação de cada shopping center e projeto, levando a uma taxa
de desconto entre 13,03% e 15,09%.
Custo de capital próprio
Taxa Livre de Risco (Risk Free Rate)
Prêmio de risco de mercado
Beta ajustado
Risco país
Spread adicional
Custo de capital próprio - US$
Premissas de inflação
Inflação (BR)
Inflação (USA)
Custo de capital próprio - R$
Dezembro de 2012 Dezembro de 2011
3,57%
5,74%
0,74
184 p.b.
0 a 200 p.b.
3,61%
5,62%
0,76
192 p.b
0 a 200 p.b
9,63% a 11,63% 9,81% a 11,81%
Dezembro de 2012 Dezembro de 2011
5,47%
2,30%
5,32%
2,30%
13,03% a 15,09% 13,05% a 15,11%
52
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
A avaliação das propriedades para investimento referente a 31 de dezembro de 2011,
apresentada para fins de comparação, está sendo reapresentada, conforme demonstrado a
seguir, em decorrência de alterações realizadas nas premissas utilizadas para refletir o conceito
de participantes de mercado (market participant). Assim, a Companhia desconsiderou para
cálculo dos fluxos de caixa descontados impostos e contribuições e receitas e despesas
decorrentes da prestação de serviços de administração e comercialização.
O fluxo de caixa futuro do modelo foi estimado com base nos fluxos de caixa individuais de
shopping centers, expansões e torres comerciais incluindo Resultado Líquido Operacional
(NOI), Cessão de Direito recorrente (baseada somente na troca de mix, salvo projetos futuros),
Receitas com Taxas de Transferência e investimentos em revitalização e em obras em
andamento. Para o cálculo da perpetuidade foi considerada uma taxa de crescimento real de
2,0% para shoppings e 0,0% para torres comerciais.
A Companhia categorizou suas propriedades para investimento de acordo com o seu status. A
seguir uma tabela com a descrição do valor identificado para cada categoria de propriedade e o
valor dos ativos na participação da Companhia:
Controladora
Dezembro 2012 Dezembro 2011
Avaliação de propriedades para Investimento
Shopping Centers e torres comerciais em operação (*)
Projetos em desenvolvimento (anunciados) (*)
Projetos em desenvolvimento (não anunciados)
Total
11.651.125
274.578
456.673
12.382.376
10.439.689
1.440.184
733.808
12.613.681
Consolidado
Dezembro 2012 Dezembro 2011
Avaliação de propriedades para Investimento
Shopping Centers e torres comerciais em operação (*)
Projetos em desenvolvimento (anunciados) (*)
Projetos em desenvolvimento (não anunciados)
Total
13.517.667
852.131
569.108
14.938.906
10.725.027
1.585.264
733.808
13.044.099
(*) No quarto trimestre de 2012, os projetos JundiaíShopping, Parkshopping Campo Grande,
Village Mall, Parkshopping Corporate e a Expansão VI do Ribeirão Shopping foram
concluídos (inaugurados) e seus ativos foram transferidos de projetos anunciados para
projetos em operação.
As propriedades para investimento são baixadas quando vendidas ou quando deixam de ser
permanentemente utilizadas e não se espera nenhum benefício econômico futuro da sua venda.
A diferença entre o valor líquido obtido na venda e o valor contábil do ativo é reconhecida na
demonstração do resultado no período da baixa.
53
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Segue abaixo a movimentação das propriedades para investimento.
Controladora
Taxas anuais
31 de
de depreciação dezembro
(%)
de 2010
Custo
Terrenos
Edificações e benfeitorias
Depreciação acumulada
Valor líquido
Instalações
Depreciação acumulada
Valor líquido
Máquinas, equipamentos, móveis e utensílios
Depreciação acumulada
Valor líquido
Outros
Depreciação acumulada
Valor líquido
Obras em andamento
2a4
2 a 10
10
10 a 20
Adições
Baixas
662.137
22.933 (106.626)
1.379.168
361
(269)
(197.245)
1.181.923
361
(269)
123.164
301
(47.872)
75.292
301
11.232
150
(3.289)
7.943
150
3.652
299
(809)
2.843
299
310.265 518.470
(846)
2.240.403 542.514 (107.741)
31 de
Juros
dezembro
capitalizados Depreciação Transferências de 2011
7.566
14.248
21.814
(35.303)
(35.303)
(11.073)
(11.073)
(1.453)
(1.453)
(365)
(365)
(48.194)
(2)
363.369
363.369
65.667
65.667
4.196
78
4.274
2
(75)
(73)
(433.235)
-
586.008
1.742.629
(232.548)
1.510.081
189.132
(58.945)
130.187
15.578
(4.664)
10.914
3.953
(1.249)
2.704
408.902
2.648.796
54
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Controladora
Taxas anuais
31 de
de depreciação dezembro
(%)
de 2011
Custo
Terrenos
Edificações e benfeitorias
Depreciação acumulada
Valor líquido
Instalações
Depreciação acumulada
Valor líquido
Máquinas, equipamentos, móveis e utensílios
Depreciação acumulada
Valor líquido
Outros
Depreciação acumulada
Valor líquido
Obras em andamento
2a4
2 a 10
10
10 a 20
31 de
Juros
dezembro
Adições Baixas (¹) capitalizados Depreciação Transferências de 2012
586.008
22.715 (94.962)
1.742.629
6.254
(792)
(232.548)
67
1.510.081
6.254
(725)
189.132
6.535
(407)
(58.945)
60
130.187
6.535
(347)
15.578
842
(38)
(4.664)
10.914
842
(38)
3.953
1.003
(289)
(1.249)
4
2.704
1.003
(285)
408.902 601.889 (300.112)
2.648.796 639.238 (396.469)
19.382
19.382
(39.937)
(39.937)
(15.740)
(15.740)
(1.739)
(1.739)
(447)
(447)
(57.863)
432.511
432.511
56.722
56.722
5.561
5.561
(494.794)
-
513.761
2.180.602
(272.418)
1.908.184
251.982
(74.625)
177.357
21.943
(6.403)
15.540
4.667
(1.692)
2.975
235.267
2.853.084
(1) Refere-se, principalmente, ao aumento de capital em empresas investidas conforme detalhado na nota explicativa 1.1.
55
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Consolidado
Taxas anuais
31 de
de depreciação dezembro
(%)
de 2010
Custo
Terrenos
Edificações e benfeitorias
Depreciação acumulada
Valor líquido
Instalações
Depreciação acumulada
Valor líquido
Máquinas, equipamentos, móveis e utensílios
Depreciação acumulada
Valor líquido
Outros
Depreciação acumulada
Valor líquido
Obras em andamento
2a4
2 a 10
10
10 a 20
Adições
Baixas
770.135
72.072 (107.376)
1.552.487
1.229
(1.504)
(207.848)
1.344.639
1.229
(1.504)
160.920
771
(52.889)
108.031
771
14.810
364
(4.033)
10.777
364
4.002
1.772
(799)
3.203
1.772
259.890 557.820
(846)
2.496.675 634.028 (109.726)
31 de
Juros
dezembro
capitalizados Depreciação Transferências de 2011
7.566
14.248
21.814
(37.909)
(37.909)
(14.600)
(14.600)
(1.729)
(1.729)
(796)
(796)
(55.034)
(2)
365.125
365.125
66.549
66.549
4.196
78
4.274
2
(75)
(73)
(435.873)
-
742.395
1.917.337
(245.757)
1.671.580
228.240
(67.489)
160.751
19.370
(5.684)
13.686
5.776
(1.670)
4.106
395.239
2.987.757
56
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Consolidado
Taxas anuais
31 de
de depreciação dezembro
(%)
de 2011
Custo
Terrenos
Edificações e benfeitorias
Depreciação acumulada
Valor líquido
Instalações
Depreciação acumulada
Valor líquido
Máquinas, equipamentos, móveis e utensílios
Depreciação acumulada
Valor líquido
Outros
Depreciação acumulada
Valor líquido
Obras em andamento
2a4
2 a 10
10
20
31 de
Juros
dezembro
Adições Baixas (¹) capitalizados Depreciação Transferências de 2012
742.395
52.790
1.917.337
42.970
(245.757)
1.671.580
42.970
228.240
15.436
(67.489)
160.751
15.436
19.370
1.885
(5.684)
13.686
1.885
5.776
1.855
(1.670)
4.106
1.855
395.239 1.019.920
2.987.757 1.134.856
(25.262)
(18.989)
882
(18.107)
(5.666)
1.237
(4.429)
(240)
46
(194)
(690)
34
(656)
(8.822)
(57.470)
808
32.496
33.304
(43.844)
(43.844)
(20.211)
(20.211)
(2.151)
(2.151)
(1.666)
(1.666)
(67.872)
(17.916)
860.080
7.162
867.242
146.170
1.671
147.841
11.388
159
11.547
292
(329)
(37)
(1.008.677)
-
752.815
2.801.398
(281.557)
2.519.841
384.180
(84.792)
299.388
32.403
(7.630)
24.773
7.233
(3.631)
3.602
430.156
4.030.575
(1) As baixas referem-se, principalmente, a: (i) baixa pela saída de um quotista da MPH Empreendimentos Imobiliários Ltda. no montante de R$32.960; (ii)
mudança de percentual de participação da Companhia na Expansão VII do Barrashopping no montante de R$21.198; e (iii) Ribeirão Shopping no
montante de R$2.479 pela entrada de um novo empreendedor.
57
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
11. IMOBILIZADO
Controladora
Taxas
anuais de
depreciação
(%)
Custo
Terrenos
Edificações e benfeitorias
Depreciação acumulada
Valor líquido
Instalações
Depreciação acumulada
Valor líquido
Máquinas, equipamentos, móveis e utensílios
Depreciação acumulada
Valor líquido
Outros
Depreciação acumulada
Valor líquido
Imobilizado em andamento
2a4
2 a 10
10
10 a 20
31 de
dezembro
de 2010
Adições
Baixas
1.209
4.472
(416)
4.056
2.508
(217)
2.291
3.901
(1.780)
2.121
2.887
(820)
2.067
120
11.864
21
21
106
106
593
593
1.709
1.709
2.429
-
Depreciação Transferências
(180)
(180)
(253)
(253)
(542)
(542)
(455)
(455)
(1.430)
50
50
30
30
40
40
(120)
-
31 de
dezembro
de 2011
1.209
4.543
(596)
3.947
2.644
(470)
2.174
4.534
(2.322)
2.212
4.596
(1.275)
3.321
12.863
Controladora
Taxas
anuais de
depreciação
(%)
Custo
Terrenos
Edificações e benfeitorias
Depreciação acumulada
Valor líquido
Instalações
Depreciação acumulada
Valor líquido
Máquinas, equipamentos, móveis e utensílios
Depreciação acumulada
Valor líquido
Outros
Depreciação acumulada
Valor líquido
Imobilizado em andamento
2a4
2 a 10
10
10 a 20
31 de
dezembro
de 2011
Adições
1.209
4.543
(596)
3.947
2.644
(470)
2.174
4.534
(2.322)
2.212
4.596
(1.275)
3.321
12.863
55
55
123
123
856
856
677
677
1.711
Baixas
(3.052)
973
(2.079)
(2.079)
Depreciação Transferências
(184)
(184)
(264)
(264)
(589)
(589)
(660)
(660)
(1.697)
-
31 de
dezembro
de 2012
1.209
4.598
(780)
3.818
2.767
(734)
2.033
5.390
(2.911)
2.479
2.221
(962)
1.259
10.798
Consolidado
Taxas
anuais de
depreciação
(%)
Custo
Terrenos
Edificações e benfeitorias
Depreciação acumulada
Valor líquido
Instalações
Depreciação acumulada
Valor líquido
Máquinas, equipamentos, móveis e utensílios
Depreciação acumulada
Valor líquido
Outros
Depreciação acumulada
Valor líquido
Imobilizado em andamento
2a4
2 a 10
10
10 a 20
31 de
dezembro
de 2010
Adições
Baixas
3.113
10.343
(2.138)
8.205
3.765
(1.116)
2.649
5.587
(3.347)
2.240
3.460
(1.280)
2.180
117
18.504
215
522
522
106
106
593
593
1.709
1.709
3
3.148
-
Depreciação Transferências
(349)
(349)
(343)
(343)
(627)
(627)
(521)
(521)
(1.840)
50
50
30
30
40
40
(120)
-
31 de
dezembro
de 2011
3.328
10.915
(2.487)
8.428
3.901
(1.459)
2.442
6.220
(3.974)
2.246
5.169
(1.801)
3.368
19.812
58
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Consolidado
Taxas
anuais de
depreciação
(%)
Custo
Terrenos
Edificações e benfeitorias
Depreciação acumulada
Valor líquido
Instalações
Depreciação acumulada
Valor líquido
Máquinas, equipamentos, móveis e utensílios
Depreciação acumulada
Valor líquido
Outros
Depreciação acumulada
Valor líquido
Imobilizado em andamento
2a4
2 a 10
10
10 a 20
31 de
dezembro
de 2011
Adições
3.328
10.915
(2.487)
8.428
3.901
(1.459)
2.442
6.220
(3.974)
2.246
5.169
(1.801)
3.368
19.812
57
57
123
123
857
857
708
708
1.745
Baixas
Depreciação Transferências
(3.052)
973
(2.079)
(2.079)
(436)
(436)
(388)
(388)
(615)
(615)
(673)
(673)
(2.112)
-
31 de
dezembro
de 2012
3.328
10.972
(2.923)
8.049
4.024
(1.847)
2.177
7.077
(4.589)
2.488
2.825
(1.501)
1.324
17.366
12. INTANGÍVEL
O saldo de intangível é composto por direitos por uso de sistemas e ágios apurados pela
Companhia por meio de aquisição de novos investimentos durante os exercícios de 2007 e
2008, sendo parte desses investimentos incorporados posteriormente.
Controladora
Ágio de empresas incorporadas (a)
Bozano
Amortização acumulada
Realejo
Amortização acumulada
Multishopping
Amortização acumulada
Ágio em aquisição de novas participações (b)
Brazilian Realty LLC.
Amortização acumulada
Indústrias Luna S.A.
Amortização acumulada
JPL Empreendimentos Ltda.
Amortização acumulada
Solução Imobiliária Ltda.
Amortização acumulada
Direito de uso de sistemas
Licença de uso de software (c)
Amortização acumulada
Taxas
31 de
anuais de dezembro
amortização de 2010
Adições
307.067
(188.457)
86.611
(34.645)
169.849
(85.754)
254.671
-
-
307.067
(188.457)
86.611
(34.645)
169.849
(85.754)
254.671
46.434
(13.232)
4
15.912
(3.329)
3.524
(554)
48.759
-
-
46.434
(13.232)
4
15.912
(3.329)
3.524
(554)
48.759
19.392
(3.317)
16.075
319.505
375
375
375
-
20
31 de
dezembro
Amortização de 2011
(3.588)
(3.588)
(3.588)
19.767
(6.905)
12.862
316.292
59
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Controladora
Ágio de empresas incorporadas (a)
Bozano
Amortização acumulada
Realejo
Amortização acumulada
Multishopping
Amortização acumulada
Ágio em aquisição de novas participações (b)
Brazilian Realty LLC.
Amortização acumulada
Indústrias Luna S.A.
Amortização acumulada
JPL Empreendimentos Ltda.
Amortização acumulada
Solução Imobiliária Ltda.
Amortização acumulada
Direito de uso de sistemas
Licença de uso de software (c)
Amortização acumulada
Taxas
31 de
anuais de dezembro
amortização de 2011
Adições
307.067
(188.457)
86.611
(34.645)
169.849
(85.754)
254.671
-
-
307.067
(188.457)
86.611
(34.645)
169.849
(85.754)
254.671
46.434
(13.232)
4
15.912
(3.329)
3.524
(554)
48.759
-
-
46.434
(13.232)
4
15.912
(3.329)
3.524
(554)
48.759
-
20
19.767
(6.905)
12.862
316.292
28.258
(860)
27.398
27.398
31 de
dezembro
Amortização de 2012
(4.697)
(4.697)
(4.697)
48.025
(12.462)
35.563
338.993
Consolidado
Ágio de empresas incorporadas (a)
Bozano
Amortização acumulada
Realejo
Amortização acumulada
Multishopping
Amortização acumulada
Ágio em aquisição de novas participações (b)
Brazilian Realty LLC.
Amortização acumulada
Indústrias Luna S.A.
Amortização acumulada
JPL Empreendimentos Ltda.
Amortização acumulada
Solução Imobiliária Ltda.
Amortização acumulada
Direito de uso de sistemas
Licença de uso de software (c)
Amortização acumulada
Outros
Amortização acumulada
Taxas
31 de
anuais de dezembro
amortização de 2010
Adições
307.067
(188.457)
86.611
(34.645)
169.849
(85.754)
254.671
-
-
307.067
(188.457)
86.611
(34.645)
169.849
(85.754)
254.671
46.434
(13.232)
4
15.912
(3.329)
3.524
(554)
48.759
-
-
46.434
(13.232)
4
15.912
(3.329)
3.524
(554)
48.759
19.392
(3.317)
16.075
1.150
(67)
1.083
320.588
375
375
8
8
383
-
20
31 de
dezembro
Amortização de 2011
(3.588)
(3.588)
(34)
(34)
(3.622)
19.767
(6.905)
12.862
1.158
(101)
1.057
317.349
60
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Consolidado
Taxas
anuais de
amortização
Ágio de empresas incorporadas (a)
Bozano
Amortização acumulada
Realejo
Amortização acumulada
Multishopping
Amortização acumulada
Ágio em aquisição de novas participações (b)
Brazilian Realty LLC.
Amortização acumulada
Indústrias Luna S.A.
Amortização acumulada
JPL Empreendimentos Ltda.
Amortização acumulada
Solução Imobiliária Ltda.
Amortização acumulada
Direito de uso de sistemas
Licença de uso de software (c)
Amortização acumulada
Outros
Amortização acumulada
-
-
20
31 de
dezembro
de 2011
Adições
Baixas
307.067
(188.457)
86.611
(34.645)
169.849
(85.754)
254.671
-
-
-
307.067
(188.457)
86.611
(34.645)
169.849
(85.754)
254.671
46.434
(13.232)
4
15.912
(3.329)
3.524
(554)
48.759
-
-
-
46.434
(13.232)
4
15.912
(3.329)
3.524
(554)
48.759
19.767
(6.905)
12.862
1.158
(101)
1.057
317.349
28.790
(887)
27.903
16
16
27.919
-
Amortização
(4.697)
(4.697)
(34)
(34)
(4.731)
31 de
dezembro
de 2012
48.557
(12.489)
36.068
1.174
(135)
1.039
340.537
(a)
Os ágios registrados em virtude de controladas incorporadas foram decorrentes das seguintes operações: (i) em 24 de
fevereiro de 2006, a Companhia adquiriu a totalidade das ações do capital da Bozano Simonsen Centros Comerciais S.A. e
da Realejo Participações S.A. Esses investimentos foram adquiridos pelos valores de R$447.756 e R$114.086,
respectivamente, tendo sido apurados ágios nos montantes de R$307.067 e R$86.611, também respectivamente, em relação
ao valor contábil patrimonial das referidas empresas, naquela data; (ii) em 22 de junho de 2006, a Companhia adquiriu a
totalidade das ações da Multishopping Empreendimentos Imobiliários S.A. que se encontravam em poder da GSEMREF
Emerging Market Real Estate Fund L.P. pelo valor de R$247.514 e as ações em poder dos acionistas Joaquim Olímpio Sodré
e Manoel Joaquim Rodrigues Mendes, pelo valor de R$16.587, tendo sido apurados ágios nos montantes de R$158.931 e
R$10.478, respectivamente, em relação ao valor patrimonial da Multishopping naquela data. Adicionalmente, em 8 de julho
de 2006 a Companhia adquiriu as ações da Multishopping Empreendimentos Imobiliários S.A. que se encontravam em poder
das acionistas Ana Paula Peres e Daniela Peres, pelo valor de R$900, tendo sido apurado ágio no montante de R$448. Os
referidos ágios tiveram como fundamento a expectativa de rentabilidade futura desses investimentos.
(b)
Em virtude de aquisições realizadas no exercício de 2007, a Companhia registrou ágios por expectativa de rentabilidade
futura no montante total de R$65.874, os quais foram amortizados até 31 de dezembro de 2008, no prazo, na extensão e na
proporção dos resultados projetados no laudo elaborado pelos peritos independentes, não excedendo o limite de dez anos.
(c)
Com o objetivo de fortalecer o seu sistema de controles internos, e manter uma estratégia de crescimento bem estruturada, a
Companhia iniciou o processo de implantação do Sistema SAP R/3. Para viabilizar essa implantação, a Companhia assinou
com a empresa IBM Brasil - Indústria, Máquinas e Serviços Ltda., em 30 de junho de 2008, um contrato de prestação de
serviços no valor de R$3.300. Adicionalmente, a Companhia celebrou com a SAP Brasil Ltda., dois contratos de
licenciamento e manutenção de software, datados de 24 de junho de 2008, mediante os quais a SAP Brasil Ltda. concedeu à
Companhia uma licença não exclusiva, por tempo indeterminado, de uso do software. O valor estabelecido para a aquisição
da licença foi de R$1.795.
Grande parte do aumento nessa rubrica se deve ao contratato assinado em 25 de novembro de 2011, onde a Companhia
contratou serviços de consultoria de implementação das funcionalidades do SAP no valor de R$16.950. Até 31 de dezembro
de 2012, foi pago e adicionado ao intangível o montante de R$21.008.
61
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
13. EMPRÉSTIMOS E FINANCIAMENTOS
Indexador
Circulante
Real BSS (a)
Banco Itaú Unibanco SAF (b)
Banco Itaú Unibanco PSC (c)
Banco Itaú Unibanco MTE(n)
Banco IBM (d)
Banco IBM (e)
BNDES PKS Expansão (f)
BNDES PKS Expansão (f)
Real BHS Expansão V (g)
Companhia Real de Distribuição (l)
Banco do Brasil (m)
Banco do Brasil (o)
Banco Itaú Unibanco VLG (h)
Banco Bradesco (p)
BNDES JDS sub-crédito A (i)
BNDES JDS sub-crédito B (i)
BNDES JDS sub-crédito C (i)
BNDES CGS sub-crédito A (j)
BNDES CGS sub-crédito C (j)
BNDES CGS sub-crédito D (j)
BNB Maceió (k)
Custo de captação Real BHS EXP
Custo de captação Itaú Unibanco PSC
Custos de captação Banco Itaú Unibanco
Custos de captação Banco do Brasil
Custo de captação BNDES JDS
Custo de captação BNDES CGS
Custos de captação BNB Maceió
Custos de captação Banco do Brasil
Custos de captação Bradesco MTE
Custo captação Itaú Unibanco VLG
TR
TR
TR
% do CDI
CDI +
CDI +
TJLP
TR
% do CDI
% do CDI
TR
CDI +
TJLP
TJLP
TJLP
TJLP
TJLP
TJLP
-
Não circulante
Real BSS (a)
Banco Itaú Unibanco SAF (b)
Banco Itaú Unibanco PSC (c)
Banco Itaú Unibanco MTE (n)
Banco IBM (d)
Banco IBM (e)
BNDES PKS Expansão (f)
BNDES PKS Expansão (f)
Real BHS Expansão V (g)
Banco Itaú Unibanco VLG (h)
Banco Bradesco (p)
BNDES JDS sub-crédito A (i)
BNDES JDS sub-crédito B (i)
BNDES JDS sub-crédito C (i)
BNDES CGS sub-crédito A (j)
BNDES CGS sub crédito B (j)
BNDES CGS sub-crédito C (j)
BNDES CGS sub-crédito D (j)
BNB Maceió (k)
Companhia Real de Distribuição (l)
Banco do Brasil (m)
Banco do Brasil (o)
Custo captação Real BHS EXP
Custo de captação Itaú Unibanco PSC
Custo de captação BNDES JDS
Custo de captação BNDES CGS
Custo captação Itaú Unibanco VLG
Custo captação Banco do Brasil
Custo captação Banco do Brasil
Custo captação Banco Bradesco MTE
Custo de captação Itaú Unibanco MTE
Custo de captação BNB (k)
TR
TR
TR
% do CDI
CDI +
CDI +
TJLP
TR
TR
CDI +
TJLP
TJLP
TJLP
TJLP
IPCA
TJLP
TJLP
% do CDI
% do CDI
-
31 de dezembro de 2012 31 de dezembro de 2011
Taxa média
anual de juros Controladora Consolidado Controladora Consolidado
31.12.2012
9,04%
21.001
21.001
19.960
19.960
10%
2.384
2.384
2.355
2.355
9,75%
17.251
17.251
9.721
9.721
109,75%
3.070
3.070
0,79%
298
298
1.075
1.075
1,48%
2.445
2.445
2.095
2.095
3,53%
9.187
9.187
9.253
9.253
4,5%
175
175
175
175
10%
12.321
12.321
11.729
11.729
53
53
26
26
110%
5.148
5.148
110%
596
596
9,75%
19.772
19.772
1,00%
1.189
1.189
3,38%
11.799
1,48%
532
123
3,32%
2.630
33
1,42%
64
8,08%*
195
(140)
(140)
(147)
(147)
(282)
(282)
(257)
(257)
(469)
(469)
(469)
(469)
(28)
(40)
(40)
(7)
(27)
(27)
(75)
(188)
(188)
(804)
(804)
(876)
(876)
(266)
(266)
91.662
106.928
55.652
55.652
9,04%
10%
9,75%
109,75%
0,79%
1,48%
3,53%
4,5%
10%
9,75%
1,00%
3,38%
1,48%
3,32%
2,32% + 7,27%
1,42%
8,08%*
110%
110%
-
52.503
4.570
115.008
100.000
1.834
5.359
102
70.844
302.229
300.000
615
175.000
50.000
(472)
(911)
(7.135)
(5.010)
(879)
(4.758)
(1.915)
1.156.984
52.503
4.570
115.008
100.000
1.834
5.359
102
70.844
302.229
300.000
106.188
4.786
1.109
76.240
22.176
969
1.851
16.135
615
175.000
50.000
(472)
(911)
(213)
(193)
(7.135)
(5.010)
(879)
(4.758)
(1.915)
(751)
1.385.281
69.857
6.870
127.760
358
3.868
14.496
278
79.169
83.227
68.377
1.516
30.852
19.471
696
(612)
(1.164)
(192)
(172)
(2.792)
501.863
69.857
6.870
127.760
358
3.868
14.496
278
79.169
83.227
68.377
1.516
30.852
19.471
696
(612)
(1.164)
(192)
(172)
(2.792)
(360)
501.503
(*) Taxa anual do empréstimo do BNB considerando bônus de 15% de adimplência.
(a)
Em 30 de setembro de 2008, a Companhia firmou com o Banco ABN AMRO Real S.A. instrumento particular de
concessão de financiamento para construção do shopping center localizado em Porto Alegre, no montante de R$122.000.
62
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Os encargos incidentes sobre esse financiamento são de 10% ao ano mais Taxa Referencial - TR, e sua amortização está
sendo feita em 84 parcelas mensais, desde 10 de julho de 2009. Está prevista neste mesmo instrumento, a repactuação
anual da taxa contratada com o objetivo de que ela fique sempre entre o intervalo de 95% a 105% do CDI. Dessa forma, a
taxa será alterada sempre que: (i) a composição de preço (taxa de juros mais TR) ficar abaixo de 95% do CDI médio para
os últimos 12 meses; ou (ii) se a composição de preço (taxa de juros mais TR) ficar acima de 105% do CDI médio para os
últimos 12 meses. Com isso os encargos incidentes sobre o financiamento para o período 2012/2013 foram ajustados de
9,62% para 9,04% ao ano mais TR. Em 31 de dezembro de 2012 já havia sido liberada a totalidade desse financiamento.
Como garantia do empréstimo, a Companhia alienou em caráter fiduciário o imóvel objeto do financiamento, incluindo
todas as acessões e benfeitorias de que venha a ser acrescido, e constituiu cessão fiduciária dos créditos referentes aos
recebíveis oriundos dos contratos de locação e cessão de direitos do imóvel objeto do financiamento de direito da
Companhia, os quais devem representar uma movimentação mínima de 150% do valor de uma prestação mensal até a
liquidação total da dívida.
Covenants Financeiros desse contrato:
Dívida total / Patrimônio Líquido menor ou igual a 1
Dívida bancária / Ebitda menor ou igual a 4
O ebtida utilizado para cálculo dos covenants financeiros segue as definições previstas nos contratos de empréstimo.
Esse contrato inclui cláusulas restritivas não financeiras de vencimento antecipado, dentre as quais destacamos:
(i) Que a Companhia não realize cessão ou transferência a terceiros de seus direitos e obrigações ou promessa de venda do
imóvel objeto do financiamento;
(ii) Que a Companhia não encerre suas atividades ou tenha seu controle societário transferido a terceiros, direta ou
indiretamente.
(b)
Em 28 de maio de 2008, a Companhia e a co-proprietária Anália Franco Com. e Desenvolvimento firmaram com o Banco
Itaú Unibanco S.A. um instrumento particular de abertura de crédito com o objetivo de reformar e ampliar o Shopping
Anália Franco, no montante total de R$45.000, dos quais 30% são de responsabilidade da Companhia. Os encargos
incidentes sobre esse financiamento são de 10% ao ano mais TR e sua amortização está sendo feita em 71 parcelas
mensais e consecutivas desde 15 de janeiro de 2010. Em 31 de dezembro de 2012 já havia sido liberada a totalidade desse
financiamento. Como garantia do empréstimo a Companhia alienou ao Banco Itaú Unibanco, em caráter fiduciário, o
Shopping Center Jardim Anália Franco, avaliado na época em R$676.834, até que se cumpram todas as obrigações
contratuais.
Esse contrato inclui cláusulas restritivas não financeiras de vencimento antecipado, dentre as quais destacamos:
(i) Que a Companhia não aplique o crédito integralmente na construção do empreendimento;
(ii) Que a Companhia não cumpra suas obrigações nas épocas próprias;
(c)
Em 10 de agosto de 2010, a Companhia firmou com o Banco Itaú Unibanco S.A. uma cédula de crédito bancário para
construção do ParkShoppingSãoCaetano, no montante de R$140.000. Os encargos incidentes sobre este financiamento
são de TR mais 9,75% ao ano e a sua amortização será realizada em 99 parcelas mensais e consecutivas, vencendo a
primeira em 15 de junho de 2012. Em 31 de dezembro de 2012 já havia sido liberada a totalidade desse financiamento.
Como garantia do empréstimo, a Companhia constituiu cessão fiduciária dos créditos referentes aos recebíveis oriundos
dos contratos de locação e de cessão de direito de uso das lojas do empreendimento objeto do financiamento, os quais
devem representar movimentação mínima de 120% do valor de uma parcela mensal, desde a inauguração do
empreendimento, até a liquidação total da dívida.
Esse contrato inclui cláusulas restritivas não financeiras de vencimento antecipado, dentre as quais destacamos:
(i) Que a Companhia não aplique o crédito integralmente na construção do empreendimento;
(ii) Que a Companhia dê ao empreendimento outra destinação que não a prevista na Cédula;
(d)
Conforme mencionado na nota explicativa n°12.c, a Companhia assinou em 29 de junho de 2008, com a empresa IBM Brasil
- Indústria, Máquinas e Serviços Ltda., um contrato de prestação de serviços e celebrou em 24 de junho de 2008 com a SAP
Brasil Ltda. dois contratos de licenciamento e manutenção de software. De acordo com o 1º termo aditivo dos respectivos
contratos, assinado em julho de 2008, o valor dos serviços relacionados a esses contratos foi objeto de arredamento mercantil
pela Companhia com o Banco IBM S.A. Por meio do arrendamento, a Companhia cedeu ao Banco IBM S.A. a obrigação de
efetuar o pagamento dos serviços nas mesmas condições previstas nos contratos. Em contrapartida, a Companhia restituirá
ao Banco IBM todo o montante gasto na implantação em 48 parcelas mensais e sucessivas a partir de março de 2009, cada
uma de aproximadamente 2,1% do custo total, acrescidas da variação diária da taxa DI-Over acumulada, acrescida de 0,79%
ao ano, vencendo a primeira em março de 2009. O montante total utilizado foi de R$5.095. Para esse instrumento não foi
constituída nenhuma garantia.
(e)
Em 29 de janeiro de 2010, a Companhia firmou novo contrato com o Banco IBM S.A. para abertura de nova linha de crédito
no valor limite de R$15.000 para aquisição de equipamentos de tecnologia da informação e/ou aquisição de programas de
63
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
software relacionados a produtos de tecnologia da informação e/ou aquisição de serviços relativos a produtos de tecnologia
da informação. Os encargos incidentes sobre esse financiamento são de CDI + 1,48% ao ano, as amortizações ocorrem em
oito parcelas semestrais contadas a partir da data de cada desembolso. O montante total utilizado dessa linha foi de R$7.095.
Para esse instrumento não foi constituída nenhuma garantia.
(f)
Em 21 de dezembro de 2009, a Companhia firmou Contrato de Financiamento mediante Abertura de Crédito nº 09.2.1096.1
com o BNDES com o objetivo de financiar a expansão frontal do ParkShopping Brasília. O referido crédito foi sub-dividido
em R$36.624 para o subcrédito “A” e R$1.755 para o sub-crédito “B”. Sobre o sub-crédito “A” incidem Taxa de Juros de
Longo Prazo - TJLP acrescida de 2,53% acrescida de 1% ao ano, e, sobre o sub-crédito “B”, que se destina à aquisição de
máquinas e equipamentos, incidem juros fixos de 4,5% ao ano. A amortização de ambos os sub-créditos está sendo realizada
desde agosto de 2010 em 48 parcelas mensais e consecutivas. Em 31 de dezembro de 2012 já havia sido liberada a totalidade
deste financiamento. Para esse instrumento foi constituído o aval de José Isaac Peres e Maria Helena Kaminitz Peres.
Covenants Financeiros desse contrato:
Dívida total / Ativo total menor ou igual a 0,50
Margem Ebitda maior ou igual a 20%
O ebtida utilizado para cálculo dos covenants financeiros segue as definições previstas nos contratos de empréstimo.
Esse contrato inclui cláusulas restritivas não financeiras de vencimento antecipado, dentre as quais destacamos:
(i) Que a Companhia não cumpra com as “disposições aplicáveis aos contratos do BNDES” até final liquidação da dívida
do contrato;
(ii) Que a Companhia não aliene, sem prévia anuência do BNDES, o empreendimento objeto do financiamento;
(g)
Em 19 de novembro de 2009, a Companhia firmou com o Banco ABN AMRO Real S.A. um instrumento particular de
concessão de financiamento para reforma com ampliação de área do BH Shopping, no montante de R$102.400. Os encargos
incidentes sobre esse financiamento são de TR mais 10% ao ano, e sua amortização está sendo realizada em 105 parcelas
mensais e consecutivas desde 15 de dezembro de 2010. Em 31 de dezembro de 2012, haviam sido liberados R$97.280.
Como garantia do empréstimo, a Companhia alienou em caráter fiduciário 35,31% do imóvel objeto do financiamento, o que
resulta em uma avaliação de R$153.599 (na data da assinatura do contrato) para a cota-parte dada em garantia, e constituiu
cessão fiduciária dos créditos referentes aos recebíveis oriundos dos contratos de locação e cessão de direitos do imóvel
objeto do financiamento de direito da Companhia, os quais devem representar movimentação mínima de 120% do valor de
uma parcela mensal até a liquidação total da dívida.
Covenants Financeiros desse contrato:
Dívida total / Patrimônio Líquido menor ou igual a 1
Dívida bancária / Ebitda menor ou igual a 4
O ebtida utilizado para cálculo dos covenants financeiros segue as definições previstas nos contratos de empréstimo.
Esse contrato inclui cláusulas restritivas não financeiras de vencimento antecipado, dentre as quais destacamos:
(i) Que a Companhia não realize a cessão ou a transferência a terceiros de seus direitos e obrigações ou promessa de venda
do imóvel objeto do financiamento;
(ii) Que a Companhia não encerre suas atividades ou tenha seu controle societário transferido a terceiros, direta ou
indiretamente;
(h)
Em 30 de novembro de 2010, a Companhia firmou com o Banco Itaú Unibanco S.A. uma cédula de crédito bancário para
construção do Shopping Village Mall, no montante de R$270.000. Os encargos incidentes sobre este financiamento são
de TR mais 9,75% ao ano e a sua amortização será realizada em 114 parcelas mensais e consecutivas, vencendo a
primeira em 15 de março de 2013. Em 31 de dezembro de 2012 já havia sido liberada a totalidade do financiamento.
Como garantia do empréstimo, a Companhia deu em hipoteca o terreno e todas as acessões, construções, instalações e
benfeitorias nele existentes e que venham a ser acrescidas, avaliados na época em R$370.000. Além disso, a Companhia
constituiu cessão fiduciária dos créditos referentes aos recebíveis oriundos dos contratos de locação e cessão de direitos
de uso das lojas do empreendimento objeto do financiamento, os quais devem representar movimentação mínima de
100% do valor de uma parcela mensal, a partir de janeiro de 2015 até a liquidação total da dívida.
Em 4 de julho de 2012, a Companhia assinou aditivo à cédula de crédito bancário para a construção do Shopping
VillageMall alterando o que segue abaixo:
(i)
(ii)
(iii)
(iv)
O valor total de R$270.000 para R$320.000
O vencimento final de 15/08/2022 para 15/11/2022
O covenant de dívida líquida por Ebitda de 3,0x para 3,25x
A data inicial para verificação da conta vinculada de 30 de janeiro de 2015 para 30 de janeiro de 2017.
64
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Todas as demais cláusulas do contrato original permaneceram inalteradas.
Covenants Financeiros desse contrato:
Dívida líquida / Ebitda menor ou igual a 3,25
Ebitda / Despesa Financeira Líquida maior ou igual a 2
O ebtida utilizado para cálculo dos covenants financeiros segue as definições previstas nos contratos de empréstimo.
Esse contrato inclui cláusulas restritivas não financeiras de vencimento antecipado, dentre as quais destacamos:
(i) Que a Companhia não aplique o crédito integralmente na construção do empreendimento;
(ii) Que a Companhia dê ao empreendimento outra destinação que não a prevista na Cédula;
(i)
Em 6 de junho de 2011, a Companhia firmou Contrato de Financiamento mediante Abertura de Crédito nº 11.2.0365.1 com
o BNDES com o objetivo de financiar a construção do Jundiaí Shopping. O referido crédito foi subdividido em R$117.596
para o subcrédito “A”, R$5.304 para o subcrédito “B” e R$1.229 para o subcrédito “C”. Sobre o subcrédito “A” incidirá
TJLP acrescida de 2,38% acrescida de 1% ao ano, sobre o subcrédito “B”, que se destina a aquisição de máquinas e
equipamentos, incidirá TJLP acrescida de 1,48% ao ano e sobre o subcrédito “C”, que se destina a investimentos em projeto
social no município de Jundiaí, incidirá TJLP sem spread de risco. A amortização de todos os subcréditos será realizada em
60 parcelas mensais e consecutivas, vencendo a primeira em 15 de julho de 2013. Em 31 de dezembro de 2012 já havia sido
liberada a totalidade deste financiamento. Para esse instrumento não foi constituída nenhuma garantia.
Ressalta-se que conforme descrito na Nota explicativa 1.1, a redução na controladora se refere a transferência do
empréstimo para a investida Jundiaí Shopping Center Ltda.
Covenants Financeiros desse contrato:
Dívida total / Ativo total menor ou igual a 0,50
Margem Ebitda maior ou igual a 20%
O ebtida utilizado para cálculo dos covenants financeiros segue as definições previstas nos contratos de empréstimo.
Esse contrato inclui cláusulas restritivas não financeiras de vencimento antecipado, dentre as quais destacamos:
(i) Que a Companhia não cumpra com as “disposições aplicáveis aos contratos do BNDES” até final liquidação da dívida
do contrato;
(ii) Que a Companhia não aliene, sem prévia anuência do BNDES, o empreendimento objeto do financiamento;
(j)
Em 4 de outubro de 2011, a Companhia firmou Contrato de Financiamento mediante Abertura de Crédito nº 11.2.0725.1
com o BNDES, com o objetivo de financiar a construção do ParkShopping Campo Grande. O referido crédito foi
subdividido em R$77.567 para o subcrédito “A”, R$19.392 para o subcrédito “B”, R$1.000 para o subcrédito “C” e
R$1.891 para o subcrédito “D”. Sobre o subcrédito “A” incidirão juros de 2,32% ao ano acima da TJLP acrescida de 1% ao
ano. Sobre o subcrédito “B” incidirão juros de 2,32% ao ano acima da taxa de referência divulgada pelo BNDES baseada nas
taxas de retorno das NTN-B. Sobre o subcrédito “C”, que se destina a investimentos em projeto social no Município do Rio
de Janeiro, incidirá a TJLP. Sobre o subcrédito “D”, que se destina a aquisição de máquinas e equipamentos, incidirão juros
de 1,42% ao ano acima da TJLP. Os subcréditos "A", "C" e "D" serão amortizados em 60 parcelas mensais e sucessivas,
vencendo a primeira em 15 de novembro de 2013, e, o subcrédito "B" será amortizado em 5 parcelas anuais e sucessivas,
vencendo a primeira em 15 de outubro de 2014. Em 31 de dezembro de 2012, já havia sido liberada a totalidade deste
financiamento. Para esse instrumento não foi constituída nenhuma garantia.
Ressalta-se que conforme descrito na Nota explicativa 1.1, a redução na controladora se refere a transferência do
empréstimo para a investida Parkshopping Campo Grande Ltda.
Covenants Financeiros desse contrato:
Dívida total / Ativo total menor ou igual a 0,50
Margem Ebitda maior ou igual a 20%
O ebtida utilizado para cálculo dos covenants financeiros segue as definições previstas nos contratos de empréstimo.
Esse contrato inclui cláusulas restritivas não financeiras de vencimento antecipado, dentre as quais destacamos:
(i) Que a Companhia não cumpra com as “disposições aplicáveis aos contratos do BNDES” até final liquidação da dívida
do contrato;
(ii) Que a Companhia não aliene, sem prévia anuência do BNDES, o empreendimento objeto do financiamento;
65
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
(k)
Em 29 de dezembro de 2011, a Companhia assinou, por meio de sua controlada em conjuntoParque Shopping Maceió S.A.
contrato de financiamento com o BNB - Banco do Nordeste do Brasil para a construção do ParqueShopping Maceió a ser
construído na cidade de Maceió. O valor do crédito contratado foi de R$110.000, os quais serão desembolsados conforme o
andamento da obra. Os encargos financeiros para esse contrato foram fixados em 9,50% ao ano com bônus de 15% por
adimplência. O pagamento será realizado em 126 parcelas mensais a partir de 26 de julho de 2013. Como garantia do
empréstimo, foi constituída hipoteca do terreno e benfeitorias que nele serão edificadas, avaliados na época em R$172.267
que representam 157% do valor da totalidade do crédito concedido. Essa relação mínima entre garantia/financiamento deverá
ser mantida durante toda a vigência do contrato. Adicionalmente foram apresentadas carta de fiança bancária no valor de
50% do crédito e seguro performance durante a obra. O limite do seguro performance também foi fixado em 50% do crédito.
A título de garantia complementar, a Companhia deverá manter uma aplicação restrita de 6 vezes o valor da prestação devida
em conta vinculada a ser mantida no próprio BNB. Os custos de captação foram fixados e pagos no ato da assinatura no
valor de R$720. Em 31 de dezembro de 2012 já haviam sido liberados R$32.619, sendo certo que, deste saldo, apenas 50%
são de responsabilidade da Companhia. O montante de R$1.618 referente a aplicação restrita foi classificada na rubrica de
outros no ativo não circulante.
Esse contrato inclui cláusulas restritivas não financeiras de vencimento antecipado, dentre as quais destacamos:
(i) Que a Companhia não cumpra com qualquer obrigação estabelecida nos instrumentos de crédito firmados com o credor;
(ii) Que a Companhia não providencie a imediata cobertura caso cometa excesso sobre o limite de crédito aberto pelo
credor.
(l)
O saldo a pagar à Companhia Real de Distribuição decorre do empréstimo de mútuo com a controlada incorporada
Multishopping para viabilizar o início das obras do BarraShopping Sul, a ser quitado em 516 parcelas mensais no valor de
R$4 a partir da data de inauguração do hipermercado, ocorrido em novembro de 1998, sem incidência de juros ou
atualização monetária.
(m) No dia 19 de janeiro de 2012, a Companhia firmou com o Banco do Brasil uma cédula de crédito bancário, no valor total
de R$175.000, visando reforçar seu caixa. Para esse instrumento não foram constituídas garantias. Os juros serão pagos
semestralmente e o principal conforme cronograma abaixo:
Data inicial
Data final
19/01/2012
19/01/2012
19/01/2012
19/01/2012
19/01/2012
19/01/2012
19/01/2012
19/01/2012
19/01/2012
19/01/2012
19/01/2012
13/01/2014
13/07/2014
13/01/2015
13/07/2015
13/01/2016
13/07/2016
13/01/2017
13/07/2017
13/01/2018
13/07/2018
13/01/2019
Montante
Taxa de juros
15.909
15.909
15.909
15.909
15.909
15.909
15.909
15.909
15.909
15.909
15.909
110,0% CDI
110,0% CDI
110,0% CDI
110,0% CDI
110,0% CDI
110,0% CDI
110,0% CDI
110,0% CDI
110,0% CDI
110,0% CDI
110,0% CDI
Covenants Financeiros desse contrato:
Dívida líquida / Ebitda menor ou igual a 3,5
O ebtida utilizado para cálculo dos covenants financeiros segue as definições previstas nos contratos de empréstimo.
Esse contrato inclui cláusulas restritivas não financeiras de vencimento antecipado, dentre as quais destacamos:
(i) Que a Companhia não sofra ação judicial ou procedimento fiscal capaz de colocar em risco o cumprimento das
obrigações assumidas neste contrato;
(ii) Que a Companhia não efetive a transferência do atual controle societário direto sem a prévia anuência do credor, salvo
por sucessão legal;
(n)
No dia 06 de agosto de 2012, a Companhia firmou com o Banco Itaú BBA oito cédulas de crédito bancário (CCB), que
totalizaram R$100.000, visando reforçar seu caixa. Para esses instrumentos não foram constituídas garantias. Os juros serão
pagos semestralmente e o principal em uma única parcela na data de 08/08/2016.
Data inicial
Data final
06/08/2012
08/08/2016
Montante
Taxa de juros
100.000
109,75% CDI
Covenants Financeiros desse contrato:
Dívida líquida / Ebitda menor ou igual a 4,0
EBITDA / Despesa financeira Liq. >= 2 x
66
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
O ebtida utilizado para cálculo dos covenants financeiros segue as definições previstas nos contratos de empréstimo.
Esse contrato inclui cláusulas restritivas não financeiras de vencimento antecipado, dentre as quais destacamos:
(i) Que a Companhia não tenha ingressado em juízo com requerimento de recuperação judicial;
(ii) Que a Companhia não cumpra, no prazo e pela forma devidos, qualquer obrigação não pecuniária, contraída junto ao
credor em decorrência desta cédula ou em qualquer outro contrato celebrado pelo devedor com o credor e/ou com
qualquer outra empresa ligada/ controlada/ e/ou controladora, de forma direta e/ou indireta, pelo credor, desque que não
sanada no prazo máximo de 15 dias úteis, contados da notificação enviada pelo credor ao devedor nesse sentido;
(o)
No dia 31 de outubro de 2012, a Companhia firmou com o Banco do Brasil S/A uma cédula de crédito bancário (CCB), no
valor total de R$50.000, visando reforçar seu caixa. Para esse instrumento não foram constituídas garantias. Os juros serão
pagos trimestralmente e o principal em uma única parcela na data de 30/10/2017.
Data inicial
Data final
Montante
Taxa de juros
31/10/2012
30/10/2017
R$50.000
110,00% CDI
Covenants Financeiros desse contrato:
Dívida líquida / Ebitda menor ou igual a 4,0 x
O ebtida utilizado para cálculo dos covenants financeiros segue as definições previstas nos contratos de empréstimo.
Esse contrato inclui cláusulas restritivas não financeiras de vencimento antecipado, dentre as quais destacamos:
(i) Que a Companhia não sofra ação judicial ou procedimento fiscal capaz de colocar em risco o cumprimento das
obrigações assumidas neste contrato;
(ii) Que a Companhia não efetive a transferência do atual controle societário direto sem a prévia anuência do credor, salvo
por sucessão legal;
(p)
No dia 11 de dezembro de 2012, a Companhia firmou com o Banco Bradesco S/A uma cédula de crédito bancário (CCB), no
valor total de R$300.000, visando reforçar seu caixa. Para esse instrumento não foram constituídas garantias. Os juros serão
pagos semestralmente e o principal em três parcelas anuais conforme tabela abaixo.
Data inicial
Data final
Montante
Taxa de juros
11/12/2012
11/12/2012
11/12/2012
16/11/2017
12/11/2018
05/11/2019
R$100.000
R$100.000
R$100.000
CDI + 1,0% a.a.
CDI + 1,0% a.a.
CDI + 1,0% a.a.
Esse contrato inclui cláusulas restritivas não financeiras de vencimento antecipado, dentre as quais destacamos:
(i) Que a Companhia não efetive a transferência do atual controle societário direto sem a prévia anuência do credor, salvo
por sucessão legal;
(ii) Que a Companhia não cumpra com quaisquer de suas obrigações não pecuniárias, contraídas junto ao credor em
decorrência desta cédula, desde que não sanada no prazo de trinta dias úteis contados da notificação enviada pelo credor
ao devedor;
Não existem covenants Financeiros nesse contrato:
Em 31 de dezembro de 2012, a Companhia atendia todas as cláusulas restritivas dos contratos de empréstimos e
financiamentos em vigor:
Índices Itaú Unibanco VLG (Village Mall) (h)
Dívida Líquida / EBITDA <= 3,25 x
EBITDA / Despesa financeira Liq. >= 2 x
2,44x
14,8x
Índices Banco Real (a) (g)
Dívida Total / PL <= 1
Dívida Bancária / EBITDA <= 4 x
0,59
2,9x
Índices BNDES (f) (i) (j)
Dívida Total / Ativo Total <= 0,50
Margem EBITDA >= 20%
0,33
71,0%
67
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Índices Banco do Brasil (m)
Dívida Líquida / EBITDA <= 3,5 x
2,44x
Índices CCB Itau (n)
Dívida Líquida / EBITDA <= 4 x
EBITDA / Despesa financeira Liq. >=2x
2,44x
14,8
O ebtida utilizado para cálculo dos covenants financeiros seguem a definição previstas nos contratos de empréstimo.
Os empréstimos e financiamentos e os custos de captação a longo prazo vencem como segue:
31 de dezembro de 2012
31 de dezembro de 2011
Controladora Consolidado Controladora Consolidado
Financiamentos
2013
2014
2015
2016
2017
2018 em diante
Subtotal - Empréstimos e financiamentos
123.621
116.127
203.596
243.459
478.275
1.165.078
170.857
163.364
250.833
290.695
518.785
1.394.534
81.939
90.656
83.342
69.490
61.806
119.559
506.792
82.299
90.656
83.342
69.490
61.806
119.199
506.792
Custos de captação
2013
2014
2015
2016
2017
2018 em diante
Subtotal - Custo de captação
Total - Empréstimos e financiamentos
(1.578)
(1.444)
(1.969)
(1.337)
(1.766)
(8.094)
1.156.984
(1.743)
(1.606)
(2.128)
(1.492)
(2.284)
(9.253)
1.385.281
(888)
(858)
(782)
(693)
(583)
(1.125)
(4.929)
501.863
(1.248)
(858)
(782)
(693)
(583)
(1.125)
(5.289)
501.503
14. CONTAS A PAGAR
31 de dezembro de 2012
31 de dezembro de 2011
Controladora Consolidado Controladora Consolidado
Fornecedores
Retenções contratuais
Indenizações a pagar
Obrigações trabalhistas
55.049
23.498
7.413
25.069
111.029
109.881
42.875
7.422
25.147
185.325
41.933
19.521
1.737
25.021
88.212
60.409
21.698
1.740
25.094
108.941
15. DEBÊNTURES
a) Primeira emissão para distribuição pública primária de debêntures
Em 19 de junho de 2009, a Companhia completou a primeira emissão para distribuição
pública primária de debêntures, na qual foram emitidas 100 debêntures simples não
conversíveis em ações, do tipo escritural e da forma nominativa, da espécie quirografária, em
série única, para distribuição pública com esforços restritos, em regime de garantia firme,
com valor nominal unitário de R$1.000. Os lotes adicionais e suplementares de até 35% não
foram exercidos. A operação teve vencimento em 721 dias e os papéis foram remunerados à
taxa equivalente a 117% da variação acumulada das taxas médias diárias dos depósitos
financeiros de um dia, “over extragrupo”, calculadas e divulgadas diariamente pela CETIP,
no informativo diário disponível em sua página na Internet (Taxa DI-Over) ao ano, base 252
68
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
dias úteis. A amortização do principal das debêntures foi integralmente realizado na data de
vencimento, em 10 de junho de 2011 e o pagamento da remuneração foi realizado de acordo
com a tabela a seguir, com contagem a partir da data da emissão:
 Primeira data de pagamento de remuneração - 17 de dezembro de 2009 (181 dias
contados da data de emissão).
 Segunda data de pagamento de remuneração - 15 de junho de 2010 (361 dias contados
da data de emissão).
 Terceira data de pagamento de remuneração - 12 de dezembro de 2010 (541 dias
contados da data de emissão).
 Quarta data de pagamento de remuneração 10 de junho de 2011 (721 dias contados da
data de emissão).
b) Segunda emissão para distribuição pública primária de debêntures
Em 5 de setembro de 2011, a Companhia realizou a segunda emissão para distribuição
pública primária de debêntures, no valor de R$300.000. Foram emitidas 30.000 debêntures
simples não conversíveis em ações, do tipo escritural e da forma nominativa, da espécie
quirografária, em série única, para distribuição pública com esforços restritos, em regime de
garantia firme, com valor nominal unitário de R$10. A operação terá duas amortizações
iguais ao fim do quarto e do quinto ano e contará com pagamento de juros semestrais. O
preço final de emissão foi fixado em 30 de setembro de 2011 por meio de procedimento de
bookbuilding, e foram definidos juros remuneratórios correspondentes a 100% da variação
acumulada das taxas médias diárias dos DI acrescida exponencialmente de um spread ou
sobretaxa equivalente a 1,01% ao ano.
Em 5 de março e de setembro de 2012, foram pagos juros no valor total de R$17.505 e
R$14.499, respectivamente.
Os covenants financeiros destas debêntures são os seguintes: (i) dívida líquida / ebitda
menor ou igual a 3,25; (ii) ebitda / despesa financeira líquida maior ou igual a 2.
Em 31 de dezembro de 2012, a Companhia atendia todas as cláusulas restritivas préestabelecidos na escritura de emissão, conforme tabela abaixo:
31 de dezembro de 2012
Dívida Líquida / EBITDA <= 3,25 x
EBITDA / Despesa financeira líquida >= 2,0 x
2,44x
14,8
O ebtida utilizado para cálculo dos covenants financeiros segue as definições previstas nos
contratos de empréstimo.
Esse contrato inclui cláusulas restritivas não financeiras de vencimento antecipado, dentre
as quais destacamos:
a) que a Companhia não efetive redução de capital social durante o prazo das debentures,
exceto se previamente aprovada por Debenturistas representando, no mínimo, 2/3
69
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
(dois terços) das Debêntures em Circulação, conforme disposto no artigo 174,
parágrafo 3º, da Lei das Sociedades por Ações;
b) Que não aconteça inadimplemento, pela Emissora, no prazo e na forma previstos na
Escritura de Emissão, de qualquer obrigação não pecuniária relacionada às Debêntures
estabelecida na Escritura de Emissão, não sanado no prazo de 20 (vinte) dias corridos;
c) Que a Companhia não efetive resgate ou amortização de ações, distribuição de
dividendos, pagamento de juros sobre o capital próprio ou a realização de quaisquer
outros pagamentos a seus acionistas, caso a Emissora esteja em mora com qualquer de
suas obrigações pecuniárias, ressalvado, entretanto, o pagamento do dividendo mínimo
obrigatório previsto na Lei das Sociedades por Ações;
d) Entre outras.
Não existe a previsão de repactuação das debêntures e até a presente data, a Companhia
não iniciou quaisquer negociações com o objetivo de repactuar as condições estabelecidas
na Escritura da 2ª Emissão de Debêntures pela Companhia, celebrada em setembro de
2011. Qualquer alteração ou repactuação nas cláusulas ou condições previstas na referida
Escritura de Emissão deverão ser aprovadas pelos debenturistas, observados as regras e
quoruns estabelecidos na mesma.
16. OBRIGAÇÕES POR AQUISIÇÃO DE BENS
31 de dezembro de 2012
31 de dezembro de 2011
Controladora Consolidado Controladora Consolidado
Circulante
PSS - Seguridade Social (a)
Terreno São Caetano (b)
Terreno Jundiaí (c)
Terreno Ribeirão (d)
Outros
Não circulante
PSS - Seguridade Social (a)
Terreno São Caetano (b)
Terreno Jundiaí (c)
Terreno Ribeirão (d)
17.284
22.355
269
39.908
17.284
22.355
3.917
6.268
269
50.093
17.284
10.869
7.171
269
35.593
17.284
10.869
7.171
5.843
269
41.436
35.836
35.836
35.836
14.661
50.497
15.843
53.205
3.586
72.634
15.843
53.205
3.586
19.580
92.214
(a) Em novembro de 2007, a Companhia adquiriu da PSS - Seguridade Social 10,1% de participação no
MorumbiShopping, por um montante de R$120.000. Na data da escritura foi pago o valor de R$48.000, e o saldo
remanescente está sendo liquidado em setenta e duas parcelas mensais, iguais e consecutivas, acrescidas de juros
de 7% a.a. pela tabela price, e atualizadas pela variação do IPCA. A última parcela vence em 21 de novembro de
2013.
(b) Por meio do compromisso de compra e venda, datado de 9 de julho de 2008, a Companhia adquiriu um terreno
situado na cidade de São Caetano do Sul. O valor de aquisição foi de R$81.000 dos quais, R$10.000 foram
pagos na assinatura do contrato. Em 8 de setembro de 2009, pelo instrumento particular de repactuação parcial
de contrato de compromisso de venda e compra e outras avenças, as partes reconheceram que o saldo pendente
era de R$71.495, parcialmente reajustável, a ser liquidado da seguinte forma: (i) R$4.000 no dia 11 de setembro
de 2009; (ii) R$4.000 no dia 10 de dezembro de 2009; (iii) R$247 no dia 10 de outubro de 2012 reajustado de
acordo com a variação do Índice Geral de Preços de Mercado - IGP-M e acrescidos de juros de 3% ao ano, a
contar da data de assinatura do instrumento; (iv) R$31.748 em 64 parcelas mensais no valor de R$540,
reajustáveis de acordo com a variação do IGP-M mais 3% ano ano, vencendo a primeira em 10 de janeiro de
2010; e (v) R$31.500 reajustáveis (caso o valor seja pago em pecúnia), que poderão ser pagos, a exclusivo
critério da Companhia, mediante dação em pagamento de uma área construída de 6.600 m² de área útil
integrante de um único edifício, ou em 36 parcelas mensais e sucessivas, reajustáveis de acordo com a variação
70
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
do IGP-M mais 3% ao ano, vencendo a primeira em 9 de outubro de 2012, conforme especificado no
instrumento.
Em 22 de maio de 2012, a Companhia fez sua opção de pagamento da parcela referente ao item (v) acima em
pecúnia.
(c) Por meio da escritura pública datada de 16 de dezembro de 2009, a Companhia adquiriu um terreno situado na
cidade de Jundiaí. O valor de aquisição foi de R$46.533, sendo que R$700 foram pagos em 2008, R$20.000 na
data da escritura e o saldo remanescente de R$25.833 está sendo liquidado da seguinte forma: R$1.665 em 11
de fevereiro de 2010, R$1.665 em abril de 2010, R$1.670 em junho de 2010, e 42 parcelas mensais de R$496,
vencendo a primeira em 11 de janeiro de 2010 e as demais nos mesmos dias dos meses subsequentes. Os
pagamentos são atualizados pela variação do IPCA e acrescidos de juros de 7,2% ao ano, contados a partir da
data da escritura.
Ressalta-se que conforme descrito na Nota explicativa 1.1, a redução na controladora se refere a transferência
da obrigação para a investida Jundiaí Shopping Center Ltda.
(d) Por meio da escritura de venda e compra com pacto adjeto de alienação fiduciária, datada de 12 de abril de
2011, a Companhia adquiriu, através da empresa DanVille SP Participações Ltda. um terreno situado na cidade
de Ribeirão Preto. O valor de aquisição foi de R$33.000, sendo que R$4.500 foram pagos na data da escritura.
O saldo remanescente de R$28.500 está sendo liquidado em 60 parcelas mensais de R$475, vencendo a
primeira em 11 de maio de 2011 e as demais nos mesmos dias dos meses subsequentes. Os pagamentos são
atualizados pela variação do IGP-M e acrescidos de juros de 6,0% a.a., contados a partir da data da escritura.
As obrigações e aquisições de bens de longo prazo vencem como segue:
31 de dezembro de 2012
31 de dezembro de 2011
Controladora Consolidado Controladora Consolidado
2013
2014
2015
2016
22.354
13.482
35.836
28.637
19.765
2.095
50.497
39.876
20.447
12.311
72.634
45.750
26.322
18.184
1.958
92.214
17. IMPOSTOS E CONTRIBUIÇÕES A RECOLHER
31 de dezembro de 2012
31 de dezembro de 2011
Controladora Consolidado Controladora Consolidado
INSS retido
ISS retido
PIS e COFINS a recolher
ISS a recolher
Outros
1.523
182
11.811
908
18
14.442
2.950
707
13.220
1.837
412
19.126
1.832
563
7.395
636
103
10.529
2.436
585
8.507
1.373
293
13.194
18. PROVISÃO PARA RISCOS E DEPÓSITOS JUDICIAIS
18.1. Provisão para riscos
71
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Controladora
Provisão para riscos
PIS e Cofins (a)
Processos cíveis (c)
Processos trabalhistas
Provisão PIS e Cofins (b)
Provisão IOF (b)
Processos fiscais
31 de
dezembro
de 2010
12.199
5.252
2.180
1.064
143
14
20.852
Adições
-
Baixas
31 de
dezembro
de 2011
(137)
(137)
12.199
5.252
2.180
1.064
6
14
20.715
Controladora
Provisão para riscos
PIS e Cofins (a)
Processos cíveis (c)
Processos trabalhistas
Provisão PIS e Cofins (b)
Provisão IOF (b)
Processos fiscais
31 de
dezembro
de 2011
Adições
Baixas
31 de
dezembro
de 2012
12.199
5.252
2.180
1.064
6
14
20.715
8.023
249
16
1.010
9.298
(4.320)
(360)
(22)
(934)
(5.636)
12.199
8.955
2.069
1.064
90
24.377
Consolidado
Provisão para riscos
PIS e Cofins (a)
INSS
Contingências cíveis (c)
Contingências trabalhistas
Provisão PIS e Cofins (b)
Provisão IOF (b)
Contingências fiscais
31 de
dezembro
de 2010
12.168
31
5.347
2.214
1.064
381
457
21.662
Adições
69
613
682
Baixas
31 de
dezembro
de 2011
(984)
(984)
12.168
31
5.347
2.283
1.064
10
457
21.360
Consolidado
Provisão para riscos
PIS e Cofins (a)
INSS
Contingências cíveis (c)
Contingências trabalhistas
31 de
dezembro
de 2011
12.199
31
5.521
2.193
Adições
8.026
285
Baixas
(4.379)
(367)
31 de
dezembro
de 2012
12.199
31
9.168
2.111
72
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Provisão PIS e Cofins (b)
Provisão IOF (b)
Contingências fiscais
1.064
6
346
21.360
17
1.010
9.338
(22)
(1.267)
(6.035)
1.064
1
89
24.663
As provisões foram constituídas para fazer face às perdas consideradas prováveis em
processos administrativos e judiciais relacionados às questões cíveis, fiscais e trabalhistas,
em valor julgado suficiente pela Administração, consubstanciada na avaliação de
advogados e assessores jurídicos, como segue:
(a)
A Companhia figura como parte em processos envolvendo a cobrança de PIS e
COFINS sobre vendas e locações, nos termos da Lei nº 9.718/98, cujo valor
provisionado totaliza R$12.199. Os recolhimentos inerentes a esses tributos foram
calculados de acordo com a legislação vigentes a época e depositados judicialmente.
Os depósitos judiciais referem-se, principalmente, aos períodos compreendidos entre
março de 1999 e dezembro de 2002 para o PIS, e março de 1999 a fevereiro de 2004
para COFINS. A Companhia discutiu perante a Delegacia da Receita Federal do Rio
de Janeiro a não incidência de PIS e COFINS sobre as receitas decorrentes de vendas e
locações de imóveis, ou seja, para operações que não configurem venda de
mercadorias e serviços. Tendo em vista que a matéria tem sido objeto de decisões
contraditórias no âmbito judicial, no dia 17 de agosto de 2009, a Companhia entrou
com um pedido na Delegacia da Receita Federal do Rio de Janeiro para que o depósito
judicial fosse convertido em renda para a Receita Federal e fosse disponibilizado para
a Companhia o saldo remanescente desse depósito, após a devida liquidação do débito.
Até o presente momento, a Companhia não obteve resposta. As ações foram
distribuídas às 9º e 16º varas federais da seção judiciária do Rio de Janeiro
(b) Refere-se a provisão relacionada à cobrança de PIS, COFINS e IOF sobre empréstimos
realizados entre partes relacionadas.
(c) A Controlada Renasce, é Ré em Reclamação formulada pela Justiça Eleitoral em razão
da realização de doações, realizadas no ano de 2006 acima do limite de 2% do
faturamento bruto da doadora. Foi apresentado recurso alegando haver valor em
duplicidade nos registros do TRE, além do fato de que o faturamento do grupo
econômico como um todo deve ser considerado, e não somente o da Renasce, para fins
de cálculo da limitação prevista na legislação eleitoral. O recurso foi julgado
improcedente por maioria. Foi interposto recurso junto ao Tribunal Superior Eleitoral,
tendo sido negado provimento monocraticamente pelo relator. Contra esta decisão, foi
apresentado novo recurso a ser apreciado pelos demais julgadores, o qual aguarda
julgamento. Em 30 de setembro de 2012, os advogados externos classificaram a
probabilidade de perda anteriormente estimada como possível para provável tendo sido
constituída provisão no montante de R$5.663.
Em março de 2008, baseada na opinião de seus consultores jurídicos, a Companhia
constituiu provisão para riscos e efetuou o respectivo depósito judicial, no montante de
R$3.228, referente a duas ações de indenização movidas por parentes de vítimas de um
homicídio ocorrido nas dependências do Cinema V do Morumbi Shopping em 3 de
novembro de 1999. Atualmente estão no Superior Tribunal de Justiça seis casos
envolvendo o incidente ocorrido no cinema do MBS, sendo que dois deles já foram
julgados favoravelmente ao shopping naquela instância especial.
73
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Diante do precedente firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento da ação
envolvendo o mesmo fato, os consultores jurídicos da Companhia entenderam por bem
reavaliar a probabilidade de perda como possível, sendo a provisão anteriormente
constituída, revertida no trimestre findo em 30 de setembro de 2012.
O saldo remanescente das provisões cíveis refere-se a diversas causas de pequeno
valor, movidas contra os shopping centers nos quais a Companhia possui participação.
Causas com probabilidade de perda possível
A Companhia é ré em diversos processos de natureza fiscal, administrativa, trabalhista e
cível, cujas probabilidades de perda são avaliadas como possíveis por seus consultores
jurídicos estimadas em R$321.908 em 31 de dezembro de 2012 (R$308.798 em 31 de
dezembro de 2011), conforme demonstrado a seguir:
Consolidado
31 de
31 de
dezembro dezembro
de 2012
de 2011
Fiscais
Cíveis e administrativas
Trabalhistas
Total
304.466
8.891
8.551
321.908
281.721
20.833
6.244
308.798
A Companhia foi autuada pela Receita Federal do Brasil originando dois processos
administrativos, a saber:
(a) Cobrança de IRPJ e CSLL decorrente de dedução supostamente indevida de despesas
de amortização de ágio nos exercícios de 2007 a 2010, bem como a glosa de
compensação supostamente indevida do prejuízo fiscal e da base negativa de CSLL
nos anos base de 2009 e 2010. Os advogados externos classificaram a probabilidade de
perda como possível, estimada em R$239.617 para 31 de dezembro de 2012.
Principais fatos: Foi lavrado auto de infração referente a IRPJ e CSLL, supostamente
devidos entre 2007 e 2010, e impugnado pela empresa em 11/01/2012. Em julho de
2012, o auto de infração foi julgado procedente pela Delegacia Regional da Receita
Federal, tendo sido apresentado Recurso Voluntário ao Conselho Administrativo de
Recursos Fiscais. O processo foi distribuído ao Relator e encontra-se na 1ª Seção da 2ª
Turma da 3ª Câmara.
(b) Cobrança de IRRF decorrente da aquisição de bens situados no Brasil por meio de
operação de compra e venda de participação societária de empresa situada no exterior,
no ano de 2007. Os advogados externos classificaram a probabilidade de perda como
possível, estimada em R$52.667 para 31 de dezembro de 2012.
Principais fatos: Foi lavrado auto de infração referente a IRRF supostamente devido
em 2007, e impugnado pela empresa em 11/01/2012. Em julho de 2012, o auto de
infração foi julgado procedente pela Delegacia Regional da Receita Federal, tendo sido
apresentado Recurso Voluntário ao Conselho Administrativo de Recursos Fiscais. O
processo encontra-se na 2ª Seção, aguardando distribuição de Turma e sorteio de
74
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Relator.
Cabe ressaltar que todos os argumentos sustentados pelas autoridades fiscais em
ambos os autos foram devidamente impugnados pela Companhia, demonstrando a
legitimidade e a legalidade das operações autuadas.
(c) A Companhia figura como parte em 186 causas trabalhistas, movidas contra os
Shopping Centers nos quais possui participação, envolvendo um valor total estimado
de R$8.600, nenhuma das quais considerada individualmente relevante.
Adicionalmente, figura como parte em uma ação civil pública proposta pelo Ministério
Público do Trabalho no Tribunal Regional do Trabalho do Paraná e em uma série de
procedimentos administrativos junto ao Ministério Público do Trabalho do Paraná e ao
Ministério do Trabalho em Curitiba e em Belo Horizonte que questionam a legalidade
do trabalho em Shoppings Centers aos domingos e feriados.
Em 31 de dezembro de 2012, a Companhia não havia provisionado qualquer valor com
relação à referida ação civil pública, uma vez que seus assessores jurídicos externos
estimam que o risco de perda é possível. Com relação aos procedimentos
administrativos, em 31 de dezembro de 2012, a Companhia não havia provisionado
qualquer valor, uma vez que, apesar de a imposição de multa ser estimada como
provável eventual penalidade aplicada na esfera administrativa poderá ser questionada
judicialmente. A Companhia entende que a probabilidade de perda desta ação é
possível.
A Companhia figura como parte, ainda, em uma ação civil pública proposta pelo
Ministério Público do Trabalho perante o Tribunal Regional do Rio Grande do Sul, na
qual se discutem questões relacionadas ao cumprimento da legislação de segurança e
medicina do trabalho nas obras do BarraShoppingSul. Nessa ação, o Ministério
Público do Trabalho requereu a condenação da Companhia ao pagamento de
indenização por danos morais coletivos no valor de R$6.000 e de multa diária por cada
infração no valor de R$5, por empregado e, ainda, sua responsabilização solidária pelo
cumprimento de todas as obrigações trabalhistas das empresas contratadas para a
realização da obra. A ação foi distribuída à 28º vara do trabalho de Porto Alegre. Em 1ª
instância, a Companhia foi condenada ao pagamento de indenização a título de dano
moral coletivo no valor de R$300 e de multa diária por descumprimento da legislação
de medicina e segurança do trabalho dos empregados das empresas contratadas para a
obra. Adicionalmente, a Justiça do Trabalho reconheceu a responsabilidade solidária
da Companhia com as empresas contratadas para realização da obra. Em 8 de agosto
de 2009, a Companhia interpôs recurso ordinário contra essa decisão e, atualmente,
aguarda o julgamento do recurso. Em 31 de dezembro de 2012, a Companhia não
havia provisionado qualquer valor referente a essa ação, uma vez que seus assessores
jurídicos estimam que o risco de perda é possível.
(d) Encontra-se em curso perante o Conselho Administrativo de Defesa Econômica
procedimento administrativo que tem por objeto investigar o uso das cláusulas de raio
por determinados shopping centers em São Paulo, incluindo o MorumbiShopping,
objeto do processo nº 08012.012081/2007-48. Caso venha a ser imposta de multa por
infração da ordem econômica, esta poderá variar de 0,1% (um décimo por cento) a
20% (vinte por cento) do valor do faturamento bruto da empresa, grupo ou
conglomerado obtido, no último exercício anterior à instauração do processo
75
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
administrativo, no ramo de atividade empresarial em que ocorreu a infração, a qual não
será inferior à vantagem auferida, quando for possível sua estimação. Os advogados da
Companhia avaliaram como possível a expectativa de perda.
Ativos contingentes
Em 26 de junho de 1995, o consórcio formado pela Companhia (sucessora da
Multishopping Empreendimentos Imobiliários S.A.) e pelas empresas Bozano, Simonsen
Centros Comerciais S.A., Pinto de Almeida Engenharia S.A. e In Mont Planejamento
Imobiliário e Participações Ltda., antecipou ao Clube de Regatas do Flamengo (“Clube”) a
importância de R$6.000 a ser descontada da renda obtida pelo Clube após a inauguração do
shopping center que seria situado no bairro da Gávea, o qual era o objeto do consórcio.
Contudo, o projeto foi cancelado e o Clube não efetuou a devolução da importância
adiantada. Os membros do consórcio decidiram então iniciar um processo judicial
requerendo o devido ressarcimento. A decisão judicial, já transitada em julgado,
determinou a execução da importância mencionada, devidamente corrigida. Uma vez que o
montante envolvido não está definido nem se pode determinar quando tais valores serão
recebidos a Companhia vem registrando os eventuais valores somente quando são
efetivamente recebidos. Durante o exercício findo em 31 de dezembro de 2012, a
Companhia reconheceu como receita o montante de R$1.911 referente a valores recebidos.
18.2. Depósitos judiciais
Controladora
Depósitos judiciais
PIS e Cofins
Depositos cíveis
Depósitos trabalhistas
Outros
31 de
dezembro
de 2010
Adições
Baixas
12.199
3.683
42
6.367
22.291
1.585
9
1.594
(59)
(59)
31 de
dezembro
de 2011
12.199
5.268
51
6.308
23.826
Controladora
Depósitos judiciais
PIS e Cofins
Depósitos cíveis
Depósitos trabalhistas
Outros
31 de
dezembro
de 2011
12.199
5.268
51
6.308
23.826
Adições
877
4
14
895
Baixas
31 de
dezembro
de 2012
(1.447)
(1.447)
12.199
4.698
55
6.322
23.274
76
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Consolidado
Depósitos judiciais
PIS e Cofins
INSS
Depositos cíveis
Depositos trabalhistas
Outros
31 de
dezembro
de 2010
Adições
Baixas
12.920
31
3.683
42
6.524
23.200
1.585
9
208
1.802
(59)
(59)
31 de
dezembro
de 2011
12.920
31
5.268
51
6.673
24.943
Consolidado
Depósitos judiciais
PIS e Cofins
INSS
Depósitos cíveis
Depósitos trabalhistas
Outros
31 de
dezembro
de 2011
12.920
31
5.268
51
6.673
24.943
Adições Baixas
1.277
4
15
1.296
(1.447)
(1.447)
31 de
dezembro
de 2012
12.920
31
5.098
55
6.688
24.792
19. RECEITAS E CUSTOS DIFERIDOS
31 de dezembro de 2012
31 de dezembro de 2011
Controladora Consolidado Controladora Consolidado
Receita de cessão de direitos
Custo de venda a apropriar (a)
Demais receitas
Circulante
Não circulante
(a)
126.053
(79.105)
1.535
48.483
34.297
14.186
205.906
(90.722)
1.535
116.719
49.929
66.790
207.570
(39.189)
1.588
169.969
41.756
128.213
236.699
(41.680)
1.589
196.608
52.097
144.511
Refere-se a custos com corretagem sobre cessão de direito, recompra de ponto e luva invertida. A luva invertida é
um incentivo que a Companhia oferece a alguns lojistas para que os mesmos se estabeleçam em algum shopping
do Grupo Multiplan.
20. PATRIMÔNIO LÍQUIDO
a) Capital social
Em reunião do Conselho de Administração realizada no dia 18 de janeiro de 2010, foi
aprovada a emissão privada de 1.497.773 ações ordinárias nominativas, sem valor nominal,
ao preço de emissão de R$11,06 por ação, perfazendo um aumento de capital da
Companhia no montante de R$16.565. Essa emissão foi decorrente do exercício da opção
de compra de ações outorgada ao Presidente da Companhia, Sr. José Isaac Peres, dentro do
Plano de Outorga de Opção de Compra de Ações da Companhia, aprovado na Assembleia
Geral Ordinária de 6 de julho de 2007, conforme descrito na nota explicativa n° 20-h. As
77
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
ações foram emitidas dentro do limite do capital autorizado previsto no artigo 8º, parágrafo
1º, do Estatuto Social da Companhia.
O capital social da Companhia poderá ser aumentado independentemente de reforma
estatutária, até o limite de 91.069.118 ações ordinárias, por deliberação do Conselho de
Administração, que fixará o preço de emissão, a quantidade de ações ordinárias a serem
emitidas e as demais condições de subscrição e integralização das ações dentro do capital
autorizado
Em 31 de dezembro de 2012 e de 2011, o capital social da Companhia está representado
por 179.197.214 ações ordinárias e preferenciais, nominativas, escriturais e sem valor
nominal, assim distribuídas:
Acionista
Multiplan Planejamento. Participações
e Administração S.A.
1700480 Ontário Inc.
José Isaac Peres
Maria Helena Kaminitz Peres
Ações em circulação
Conselho de Administração e Diretoria
Total de ações em circulação
Ações em tesouraria
Quantidade de ações
31 de dezembro de 2012
31 de dezembro de 2011
Ordinárias Preferenciais
Total
Ordinárias Preferenciais
Total
52.729.430
40.285.133
3.293.000
100.000
70.008.301
38.258
166.454.122
884.745
167.338.867
11.858.345
2
11.858.347
11.858.347
52.729.430
52.143.478
3.293.000
100.000
70.008.301
38.260
178.312.469
884.745
179.197.214
55.766.130
40.285.133
481.300
100.000
69.648.644
33.059
166.314.266
1.024.601
167.338.867
11.858.345
2
11.858.347
11.858.347
55.766.130
52.143.478
481.300
100.000
69.648.644
33.061
178.172.613
1.024.601
179.197.214
b) Reserva legal
A reserva legal é calculada com base em 5% do lucro líquido do exercício, conforme
previsto na legislação em vigor e no Estatuto Social da Companhia, limitada a 20% do
capital social.
c) Reserva para expansão
De acordo com o artigo 39 do Estatuto Social da Companhia, a parcela remanescente de
100% do lucro líquido, após a absorção dos prejuízos acumulados, à constituição da
reserva legal, e à distribuição de dividendos, é destinada à reserva de expansão. Essa
reserva tem a finalidade de assegurar recursos que permitam a realização de novos
investimentos em capital fixo e circulante e a expansão das atividades sociais. Caso o saldo
das reservas ultrapassem o capital social, a Assembléia Geral deliberará sobre a aplicação
do excesso na integralização ou no aumento do capital social ou, ainda, na distribuição de
dividendos adicionais aos acionistas.
d) Reserva especial de ágio na incorporação
Conforme descrito na nota explicativa n° 8, com a incorporação pela Companhia da sua
controladora Bertolino, o ágio registrado no balanço da Bertolino decorrente da aquisição
de participação no capital da Multiplan, líquido da provisão para manutenção da
integridade do patrimônio líquido, foi registrado na Companhia, após a referida
incorporação, em conta específica de imposto de renda e contribuição social diferido, no
ativo, em contrapartida de reserva especial de ágio na incorporação, de acordo com o
parágrafo 1º do artigo 6º da Instrução CVM nº 319/99. Esse ágio será amortizado para fins
78
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
fiscais de acordo com as mesmas perspectivas de rentabilidade futura que lhe deram
origem no período de cinco anos.
e) Efeito em transações de capital
Conforme mencionado na nota 9, em 9 de fevereiro de 2012, uma subsidiária da
Companhia denominada Morumbi Business Center Empreendimento Imobiliário Ltda.
adquiriu 77.470.449 quotas representativas de 41,958% do capital da controlada MPH
Empreendimento Imobiliário Ltda., pelo valor total de R$175.000, pagos à vista. Em
seguida, um quotista retirou-se da MPH Empreendimento Imobiliário Ltda., reduzindo o
capital desta Sociedade em 16,084%, mediante cancelamento da integralidade de suas
quotas e devolução de acervo líquido representativo de sua participação, gerando, estas 2
transações, uma redução total R$128.337 da participações dos acionistas não controladores
nas demonstrações financeiras consolidadas. Diante disso, a Morumbi Business Center
Empreendimento Imobiliário Ltda. e a Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
passaram a deter, cada uma, 50% de participação na MPH Empreendimento Imobiliário
Ltda. Como consequência da aquisição feita pela Morumbi Business Center
Empreendimento Imobiliário Ltda. e da saída de quotista da MPH Empreendimento
Imobiliário S.A, foi registrada no Patrimônio Líquido os efeitos da referida transação no
montante de R$89.996.
f)
Ações em tesouraria
No dia 11 de novembro de 2008, o Conselho de Administração da Companhia aprovou o
programa de recompra de ações de emissão da Companhia, com prazo de até 365 dias e
limitado a 3.696.023 ações ordinárias nominativas, sem valor nominal e sem redução de
seu capital social.
No dia 3 de fevereiro de 2010, o Conselho de Administração da Companhia aprovou o
programa de recompra de ações de emissão da Companhia, com prazo de até 365 dias e
limitado a 3.696.023 ações ordinárias nominativas, sem valor nominal e sem redução de
seu capital social.
No dia 22 de fevereiro de 2011, o Conselho de Administração da Companhia aprovou o
programa de recompra de ações de emissão da Companhia, com prazo de até 365 dias, e
limitado a 3.600.000 ações ordinárias nominativas, sem valor nominal, e sem redução de
seu capital social.
No dia 7 de março de 2012, o Conselho de Administração da Companhia aprovou o
programa de recompra de ações de emissão da Companhia, com prazo de até 365 dias, e
limitado a 3.600.000 ações ordinárias nominativas, sem valor nominal, e sem redução de
seu capital social.
Todos os programas tiveram por objetivo aplicar parte dos recursos disponíveis da Companhia
na recompra de ações, a fim de maximizar a geração de valor para o acionista, assim como
fazer frente a eventuais exercícios de opções de ações.
Dessa forma, a Companhia adquiriu até a presente data 3.015.500 ações ordinárias (2.058.100
em 31 de dezembro de 2011). Até 31 de dezembro de 2012, 2.017.055 ações foram utilizadas
para liquidação do exercício de opções. O saldo de ações em tesouraria em 31 de dezembro de
79
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
2012 é de 884.745 ações (1.024.601 ações em 31 de dezembro de 2011). Vide Nota explicativa
n°20-h para maiores detalhes.
Em 31 de dezembro de 2012, o percentual de ações em circulação (ações em circulação e
ações do conselho e da diretoria) é de 39,07% (38,87% em 31 de dezembro de 2011). As
ações em tesouraria foram adquiridas a um custo médio ponderado de R$35,64 (valor em
reais), a um custo mínimo de R$9,80 (valor em reais), e a um custo máximo de R$59,60
(valores em reais). O preço de fechamento das ações calculado com base na última cotação
anterior ao encerramento do exercício foi de R$60,20 (valor em reais).
g) Dividendos e juros sobre o capital próprio
De acordo com o artigo 22 do Estatuto Social da Companhia, o dividendo mínimo
obrigatório é de 25% do lucro líquido do exercício, ajustado nos termos da legislação
societária. A aprovação da distribuição de dividendos ou juros sobre o capital próprio
competirá privativamente ao Conselho de Administração da Companhia, conforme
autorizado na forma da lei e pelo referido artigo 22 item (g) do Estatuto Social da
Companhia.
De acordo com o artigo 39, § 3º do Estatuto Social, o dividendo obrigatório não será pago
no exercício em que os órgãos da administração informarem à Assembleia Geral Ordinária
ser ele incompatível com a situação financeira da Companhia, sendo certo que o Conselho
Fiscal, se em exercício, proferirá parecer sobre essa informação. Os dividendos assim
retidos serão pagos quando a situação financeira permitir.
Juros sobre capital próprio
31 de dezembro de 2011
O Conselho de Administração aprovou, em 22 de novembro de 2011, o pagamento de juros
sobre capital próprio aos acionistas da Companhia, conferindo a cada ação o valor de
R$0,56182711, antes da aplicação de retenção de 15% de imposto de renda retido na fonte,
exceto para acionistas comprovadamente isentos ou imunes na forma da legislação
aplicável.
Tendo em vista que a quantidade de ações em circulação existentes na data da aprovação
do pagamento de juros sobre capital próprio era de 178.046.369 ações, o valor total a ser
pago foi retificado pelo Conselho de Administração em 7 de março de 2012, para
R$100.031.276,93 (valores em Reais), ao invés de R$100.000.000,00 (valores em Reais).
Farão jus ao recebimento dos juros sobre o capital próprio os acionistas inscritos como tais
nos registros da Companhia, em 23 de novembro de 2011. As ações da Companhia foram
negociadas “ex juros” a partir de 24 de novembro de 2011, sendo que os juros sobre o
capital próprio, líquido dos impostos, serão imputados ao dividendo mínimo obrigatório
relativo ao exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2011, pelo seu valor líquido,
conforme quadro a seguir:
80
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
2011
Lucro líquido do exercício
Apropriação à reserva legal
Lucro líquido do exercício ajustado
Dividendos mínimos obrigatórios
Juros sobre capital próprio aprovados, líquido de impostos
296.890
(14.844)
282.046
70.512
85.042
Cabe ressaltar que o montante total dos juros sobre capital próprio se encontra dentro dos
limites estabelecidos no parágrafo primeiro do artigo 9 da Lei nº 9.249/95.
31 de dezembro de 2012
O Conselho de Administração aprovou, em 11 de dezembro de 2012, o pagamento de juros
sobre capital próprio aos acionistas da Companhia, conferindo a cada ação o valor de
R$0,70082008, antes da aplicação de retenção de 15% de imposto de renda retido na fonte,
exceto para acionistas comprovadamente isentos ou imunes na forma da legislação
aplicável, no montante de R$125.000.
Farão jus ao recebimento dos juros sobre o capital próprio os acionistas inscritos como tais
nos registros da Companhia, em 11 de dezembro de 2012. As ações da Companhia estão
sendo negociadas “ex juros” a partir de 12 de dezembro de 2012, sendo que os juros sobre
o capital próprio, líquido dos impostos, serão imputados ao dividendo mínimo obrigatório
relativo ao exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2012, pelo seu valor líquido,
conforme quadro a seguir:
2012
Lucro líquido do exercício
Apropriação à reserva legal
Lucro líquido ajustado
Dividendos mínimos obrigatórios
386.792
(19.340)
367.452
91.863
Juros sobre capital próprio aprovados, líquido de impostos
106.997
Cabe ressaltar que o montante total dos juros sobre capital próprio se encontra dentro dos
limites estabelecidos no parágrafo primeiro do artigo 9 da Lei nº 9.249/95.
Dividendos
A distribuição de dividendos complementares no montante de R$49.000 foi aprovada em
Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária realizada em 30 de abril de 2012. Os juros
sobre capital próprio e os dividendos complementares correspondem a 47,54% do lucro
líquido ajustado do exercício da Companhia em 2011.
2011
Lucro líquido do exercício
Apropriação à reserva legal
296.890
(14.844)
81
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Lucro líquido ajustado
Juros sobre capital próprio, líquido de impostos
Complemento de juros sobre capital próprio, autorizado pelo Conselho de
Administração em 7 de março de 2012
Dividendos complementares
Total de juros sobre capital próprio e dividendos complementares
Percentual de destinação
282.046
85.042
30
49.000
134.072
47,54%
Os juros sobre capital próprio e dividendos complementares, foram pagos em 10 de maio
de 2012, conforme prazo determinado em Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária da
Companhia realizada em 30 de abril de 2012.
Em 29 de abril de 2011, foram aprovados, através de Assembléia Geral Ordinária,
dividendos complementares correspondente ao exercício de 2010 no montante de
R$51.469.
h) Plano de opção de compra de ações
Em Assembleia Geral Extraordinária realizada em 6 de julho de 2007, foi aprovado um
Plano de Opção de Compra de Ações de emissão da Companhia para administradores,
empregados e prestadores de serviços da Companhia ou de outras sociedades sob seu
controle.
O referido Plano é administrado pelo Conselho de Administração, cabendo ao DiretorPresidente determinar os beneficiários a quem as opções de compra de ações serão
outorgadas.
A outorga de opções, no âmbito do Plano aprovado em 2007, não poderá conferir direitos
de aquisição sobre um número de ações que exceda, a qualquer tempo, 7% do capital
social da Companhia. A diluição corresponde ao percentual representado pela quantidade
de opções de ações dividida pela quantidade total de ações de emissão da Companhia.
A emissão de nossas ações mediante o exercício das opções de compra de ações no âmbito
do Plano de Opção resultaria em uma diluição aos nossos acionistas, uma vez que as
opções de compra de ações a serem outorgadas nos termos do Plano de Opção poderão
conferir direitos de aquisição sobre um número de ações de até 5% das ações do nosso
capital social.
Em 31 de dezembro de 2012, o percentual de diluição é de 4,1286%.
Os beneficiários do Plano de Opção Compra de Ações poderão exercer suas opções dentro
de até quatro anos contados da data da outorga. Cada opção de compra só pode ser
convertida em uma ação ordinária da Companhia no momento do exercício da opção, ou
seja, não existe a opção de liquidação em dinheiro. O período de carência (vesting) será de
até dois anos, com liberações de 33,4% a partir do segundo aniversário, 33,3% a partir do
terceiro aniversário e 33,3% a partir do quarto aniversário.
O preço das ações deverá ser baseado na média da cotação das ações da Companhia de
mesma classe e tipo nos últimos 20 pregões na Bolsa de Valores de São Paulo
(BOVESPA) imediatamente anteriores à data da outorga da opção, ponderada pelo volume
de negociação, corrigido monetariamente de acordo com o IPCA, ou outro índice que
82
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
venha a ser determinado pelo Conselho de Administração, até a data do efetivo exercício
da opção.
Foram efetuadas sete distribuições de opções, ao longo dos anos 2007 a 2012, que se
enquadram no limite máximo de 7% previsto no Plano, sendo estas resumidas a seguir:
(i)
Programa 1 - em 6 de julho de 2007, o Conselho de Administração da Companhia
aprovou o primeiro Programa de Opção de Compra de Ações e a outorga de opções
de 1.497.773 ações, exercíveis após 180 dias contados da realização da primeira
oferta pública de ações pela Companhia. Não obstante a previsão geral ao Plano,
conforme descrito anteriormente, o preço de exercício dessas opções é de R$9,80,
atualizado pela inflação de acordo com o IPCA, ou outro índice que venha a ser
escolhido pelo Conselho de Administração.
(ii)
Programa 2 - em 21 de novembro de 2007, o Conselho de Administração da
Companhia aprovou o segundo Programa de Opção de Compra de Ações e a outorga
de opções de 114.000 ações. Desse total, 16.000 ações foram outorgadas a um
funcionário que saiu da Companhia antes do prazo mínimo para exercer a opção. O
preço de exercício dessas opções é de R$22,84, atualizado pela inflação de acordo
com o IPCA, a partir da data de celebração da outorga até a data do exercício da
opção de compra da ação.
(iii) Programa 3 - em 4 de junho de 2008 foi aprovado e em 12 de agosto de 2008
retificado pelo o Conselho de Administração da Companhia aprovou o terceiro
Programa de Opção de Compra de Ações de emissão da Companhia, tendo sido
aprovada a outorga de opções de 1.003.400 ações. Desse total, 68.600 ações foram
outorgadas a um funcionário que saiu da Companhia antes do prazo mínimo para
exercer a opção. O preço de exercício dessas opções é de R$20,25, atualizado pela
inflação de acordo com o IPCA, a partir da data de celebração da outorga até a data
do exercício da opção de compra da ação.
(iv) Programa 4 - em 13 de abril de 2009, o Conselho de Administração da Companhia
aprovou o quarto Programa de Opção de Compra de Ações de emissão da
Companhia, tendo sido aprovada a outorga de opções de 1.300.100 ações. Desse
total, 44.100 ações foram outorgadas a um funcionário que saiu da Companhia antes
do prazo mínimo para exercer a opção. O preço de exercício dessas opções é de
R$15,13, atualizado pela inflação de acordo com o IPCA, a partir da data de
celebração da outorga até a data do exercício da opção de compra da ação.
(v)
Programa 5 - em 4 de março de 2010, o Conselho de Administração da Companhia
aprovou o quinto Programa de Opção de Compra de Ações de emissão da
Companhia, tendo sido aprovada a outorga de opções de 966.752 ações. O preço de
exercício dessas opções é de R$30,27, atualizado pela inflação de acordo com o
IPCA, a partir da data de celebração da outorga até a data do exercício da opção de
compra da ação.
(vi) Programa 6 - em 23 de março de 2011, o Conselho de Administração da Companhia
aprovou o sexto Programa de Opção de Compra de Ações de emissão da Companhia,
tendo sido aprovada a outorga de opções de 1.297.110 ações. O preço de exercício
dessas opções é de R$33,13, atualizado pela inflação de acordo com o IPCA, a partir
da data de celebração da outorga até a data do exercício da opção de compra da ação.
83
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
(vii) Programa 7 - em 7 de março de 2012, o Conselho de Administração da Companhia
aprovou o sétimo Programa de Opção de Compra de Ações de emissão da
Companhia, tendo sido aprovada a outorga de opções de 1.347.960 ações. O preço de
exercício dessas opções é de R$39,60, atualizado pela inflação de acordo com o
IPCA, a partir da data de celebração da outorga até a data do exercício da opção de
compra da ação.
As distribuições descritas nos itens (ii), (iii), (iv), (v), (vi) e (vii) seguem os parâmetros
definidos pelo Plano de Opção de Compra de Ações descritos anteriormente. O Programa 1
segue os parâmetros descritos no item (i).
Em 7 de janeiro de 2010, foram exercidas 1.497.773 opções de compra de ações pelo Diretor
Presidente Sr. José Isaac Peres. Adicionalmente, ao longo dos exercícios de 2010 e 2011 e
2012 foram exercidas 2.017.055 opções de compra de ações relativas aos Programas 2, 3, 4 e
5 por alguns beneficiários. A liquidação de todas as opções exercidas ocorreram por meio da
entrega de ações ordinárias da empresa. Sendo assim, em 31 de dezembro de 2012, o
montante total de ações que compõem o saldo das opções outorgadas pela Companhia
passou a ser de 3.883.567 ações, as quais representam 2,17% do total de ações.
Os prazos de carência para o exercício das opções estão assim definidos:
Prazos de carência a partir da outorga
Programa 1
180 dias após a primeira oferta pública de ações - 26/01/2008
Programa 2
A partir do segundo aniversário - 20/12/2009
A partir do terceiro aniversário - 20/12/2010
A partir do quarto aniversário - 20/12/2011
Programa 3
A partir do segundo aniversário - 04/06/2010
A partir do terceiro aniversário - 04/06/2011
A partir do quarto aniversário - 04/06/2012
Programa 4
A partir do segundo aniversário - 13/04/2011
A partir do terceiro aniversário - 13/04/2012
A partir do quarto aniversário - 13/04/2013
Programa 5
A partir do segundo aniversário - 04/03/2012
A partir do terceiro aniversário - 04/03/2013
A partir do quarto aniversário - 04/03/2014
Programa 6
A partir do segundo aniversário - 23/03/2013
A partir do terceiro aniversário - 23/03/2014
A partir do quarto aniversário - 23/03/2015
Programa 7
A partir do segundo aniversário - 07/03/2014
A partir do terceiro aniversário - 07/03/2015
A partir do quarto aniversário - 07/03/2016
(*)
Quantidade de
opções exercidas
até 31 de dezembro
de 2012
% de opções
liberadas para
o exercício
Quantidade
máxima de
ações (*)
100%
1.497.773
1.497.773
33,4%
33,3%
33,3%
32.732
32.634
32.634
32.732
32.634
32.634
33,4%
33,3%
33,3%
312.217
311.288
311.295
290.814
289.942
281.183
33,4%
33,3%
33,3%
419.494
418.246
418.260
387.540
373.082
5.828
33,4%
33,3%
33,3%
322.880
321.927
321.945
283.373
3.647
3.646
33,4%
33,3%
33,3%
433.228
431.937
431.945
-
33,4%
33,3%
33,3%
450.212
448.870
448.878
-
Quantidade líquida das ações canceladas por conta da saída de funcionários da Companhia antes do prazo mínimo
para exercer a opção.
O valor justo médio ponderado das opções de compra nas datas das outorgas, descrito
abaixo, foi estimado usando-se o modelo de precificação de opções Black-Scholes,
84
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
assumindo as premissas listadas abaixo:
Preço
Preço no dia
de exercício da outorga(1)
Programa 1
Programa 2
Programa 3
Programa 4
Programa 5
Programa 6
Programa 7
R$9,80
R$22,84
R$20,25
R$15,13
R$30,27
R$33,13
R$39,60
R$25,00 (2)
R$20,00
R$18,50
R$15,30
R$29,65
R$33,85
R$39,44
Índice
de reajuste Quantidade
IPCA
IPCA
IPCA
IPCA
IPCA
IPCA
IPCA
1.497.773
114.000
1.003.400
1.300.100
966.752
1.297.110
1.347.960
(1) Preço de fechamento do último dia considerado na precificação do programa de opção
de ações
(2) Preço de emissão na abertura de capital da empresa no dia 27 de junho de 2007
Programa 1
Programa 2
Programa 3
Programa 4
Programa 5
Programa 6
Programa 7
Taxa
Volatilidade livre de risco
48,88%
12,10%
48,88%
12,50%
48,88%
12,50%
48,79%
11,71%
30,90%
6,60%
24,30%
6,30%
23,84% 3,69%-4,40%
Maturidade
média
Valor justo
3,25 anos
R$16,40
4,50 anos
R$7,95
4,50 anos
R$7,57
4,50 anos
R$7,15
3,00 anos
R$7,28
3,00 anos
R$7,03
3,00 anos
R$6,42
A volatilidade utilizada no modelo foi baseada no desvio padrão histórico da Mult3, ou em
um painel de empresas do setor, de acordo com a disponibilidade e consistência da
variação da ação apresentada no mercado, no período apropriado. O Dividend Yield foi
baseado em modelos internos da Companhia e de acordo com a maturidade de cada opção.
A Companhia não considerou o exercício antecipado de opções e nenhuma condição de
mercado além das premissas acima.
Informações adicionais ao plano de opção de ações:
Quantidade
Preço*
Total de ações outorgadas
Em 31 de dezembro de 2011
Em 31 de dezembro de 2012
Ações outorgadas no exercício - 2011
Ações outorgadas no exercício - 2012
6.050.435
7.398.395
1.297.110
1.347.960
R$23,76
R$28,02
R$34,53
R$41,34
Total de ações exercidas
Em 31 de dezembro de 2011
Em 31 de dezembro de 2012
Ações exercidas no exercício - 2011
Ações exercidas no exercício - 2012
2.431.272
3.514.828
668.475
1.083.556
R$14,98
R$18,01
R$20,63
R$24,80
Total de ações maturadas
Em 31 de dezembro de 2011
2.665.173
R$15,69
85
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Em 31 de dezembro de 2012
Ações maturadas no exercício - 2011
Ações maturadas no exercício - 2012
Total de não exercidas
Em 31 de dezembro de 2011
Em 31 de dezembro de 2012
3.704.313
789.817
1.039.140
R$18,36
R$21,01
R$25,89
3.619.163
3.883.567
R$28,83
R$35,50
* Preço ajustado pelo fim do período ou na data de exercício.
Para as opções de ações exercidas durante o exercício, o preço médio ponderado de
mercado das ações eram de R$43,94 em 2012 (R$35,50 em 2011).
O efeito referente ao reconhecimento do pagamento baseado em ações no patrimônio
líquido e no resultado, no exercício findo em 31 de dezembro de 2012, foi de R$9.530
(R$7.662 em 2011) dos quais R$4.078 (R$3.413 em 2011) refere-se à parcela dos
administradores.
21. RECEITA OPERACIONAL LÍQUIDA
31 de dezembro de 2012
31 de dezembro de 2011
Controladora Consolidado Controladora Consolidado
Receita operacional bruta das vendas e serviços
prestados:
Locação de lojas
Estacionamentos
Serviços
Cessão de direitos
Venda de imóveis
Outras
541.297
51.287
100.078
28.365
39.212
2.057
762.296
576.629
105.348
98.376
37.844
227.469
2.306
1.047.972
462.433
40.025
84.153
27.430
47.061
2.324
663.426
487.058
82.061
82.324
39.132
49.394
2.255
742.224
Impostos e contribuições sobre vendas e serviços
prestados
(65.991)
(86.099)
(55.024)
(65.972)
Receita operacional líquida
696.305
961.873
608.402
676.252
22. ABERTURA DOS CUSTOS E DESPESAS POR NATUREZA
Durante os exercícios findos em 31 de dezembro de 2012 e de 2011, a Companhia incorreu em
custos e despesas:
Custos: custos decorrentes da participação nos condomínios civil dos shoppings em operação,
custos de depreciação das propriedades para investimento e custo dos imóveis vendidos.
Custo dos serviços prestados e imóveis vendidos
31 de dezembro de 2012
31 de dezembro de 2011
Controladora Consolidado Controladora Consolidado
Serviços
Estacionamento
Arrendamentos (¹)
(5.651)
(11)
(5.842)
(6.579)
(22.809)
(5.842)
(6.483)
(15)
(5.319)
(6.773)
(16.905)
(5.319)
86
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Propriedades (encargos, IPTU, aluguel, condominio)
Custo de ocupação
Outros custos
Custo dos imóveis vendidos
Depreciações e amortizações
Total
Custos com:
Serviços prestados
Dos imóveis vendidos
Total
(11.635)
(10)
(1.295)
(31.595)
(57.863)
(113.902)
(15.087)
(8)
(3.259)
(120.031)
(67.872)
(241.487)
(10.727)
(132)
(5.632)
(42.814)
(47.092)
(118.214)
(14.086)
(132)
(5.878)
(44.750)
(55.034)
(148.877)
31 de dezembro de 2012
31 de dezembro de 2011
Controladora Consolidado Controladora Consolidado
(82.307)
(31.595)
(113.902)
(121.456)
(120.031)
(241.487)
(75.400)
(42.814)
(118.214)
(104.127)
(44.750)
(148.877)
(1) Em 28 de julho de 1992, o Consórcio firmado entre a Companhia e IBR Administração e Participação e
Comércio S.A. celebrou com o Clube Atlético Mineiro o contrato de arrendamento de um imóvel de
aproximadamente 13.800m2 em Belo Horizonte, no qual foi construído o DiamondMall. O prazo deste
contrato de arrendamento é de 30 anos contados a partir da inauguração do DiamondMall, ocorrida em 7 de
novembro de 1996. Nos termos do contrato, o Clube Atlético Mineiro tem direito a 15% sobre todos os
alugueres recebidos das locações das lojas, “stands” ou áreas do DiamondMall. De todo o modo fica garantido
um aluguel mínimo de R$181 mensais devido em dobro no mês de dezembro de cada ano. Em 31 de
dezembro de 2012, as partes estavam adimplentes com todas as suas obrigações relevantes decorrentes desse
contrato.
A abertura das despesas em suas principais categorias encontra-se descrita abaixo:
Sede: Despesas com pessoal (administrativo, operacional e desenvolvimento) da matriz e filiais
do grupo Multiplan, além de gastos com marketing corporativo, contratação de terceiros e
viagens.
Shopping: despesas com o condomínio civil dos shoppings em operação.
Projetos para Locação: Despesas pré-operacionais, atreladas a projetos imobiliários e
expansões de shoppings.
Projetos para Venda: Despesas pré-operacionais, geradas nas operações de desenvolvimento
imobiliário para venda.
Despesas administrativas e de projetos
31 de dezembro de 2012
31 de dezembro de 2011
Controladora Consolidado Controladora Consolidado
Pessoal
Serviços
Estacionamentos
Arrendamentos
Marketing
Viagens
Propriedades (encargos, IPTU, aluguel e condomínio)
Custo de ocupação
Outras
Total
(50.726)
(29.613)
(120)
(2.105)
(28.705)
(4.608)
(7.666)
(6.908)
(14.218)
(144.669)
(50.862)
(38.361)
(401)
(2.135)
(37.764)
(5.100)
(10.548)
(8.110)
(17.154)
(170.435)
(40.460)
(27.508)
(1.947)
(18.067)
(3.748)
(2.384)
(5.972)
(8.943)
(109.029)
(40.710)
(28.966)
(1.973)
(27.732)
(3.944)
(4.378)
(6.152)
(11.810)
(125.665)
(98.863)
(99.894)
(87.934)
(88.369)
Despesas com:
Despesas administrativas - Sede
87
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Despesas administrativas - Shoppings
Despesas com projetos para locação
Despesas com projetos para venda
Total
(16.984)
(23.893)
(4.929)
(144.669)
(21.541)
(33.358)
(15.642)
(170.435)
(10.798)
(10.021)
(5.596)
(114.349)
(14.499)
(12.229)
(15.888)
(130.985)
23. RESULTADO FINANCEIRO LÍQUIDO
31 de dezembro de 2012
31 de dezembro de 2011
Controladora Consolidado Controladora Consolidado
Rendimentos sobre aplicações financeiras
Juros e variação monetária sobre empréstimos,
financiamentos e debêntures
Juros sobre empreendimentos imobiliários
Tarifas bancárias e outros encargos
Variação cambial
Variação monetária ativa
Multa e juros sobre aluguel e cessões de direito shopping
Multa e juros sobre infrações fiscais
Juros sobre empréstimos e adiantamentos diversos
Juros e variação monetária sobre obrigações para
aquisições de bens
Outros
Total
32.881
37.957
70.769
72.979
(82.433)
2.835
(1.737)
(303)
9.229
(85.031)
2.839
(2.462)
(92)
10.279
(39.849)
1.200
(4.095)
(23)
4.509
(39.849)
1.200
(4.328)
558
5.129
2.886
(648)
3.706
3.334
(1.407)
3.970
4.012
(530)
2.520
4.323
(532)
2.733
(9.356)
(1.188)
(44.128)
(9.469)
(1.464)
(41.546)
(9.457)
(1.015)
28.041
(9.523)
(1.131)
31.559
24. INFORMAÇÕES POR SEGMENTO
Para fins de administração, a Companhia reconhece quatro segmentos, descritos a seguir, que
são responsáveis pelas suas receitas e despesas. A segmentação é necessária dado que as
margens, a apropriação de receitas e despesas e os produtos finais são diferentes entre cada um.
Todos os resultados foram calculados considerando somente os clientes externos da
Companhia.
Propriedade para locação
Refere-se à participação da Companhia no condomínio civil de shopping centers e nos
respectivos estacionamentos, assim como empreendimentos imobiliários para locação. Este é o
segmento principal da receita da Multiplan, sendo sua parcela responsável por 65,1% do total
da receita bruta da Companhia no exercício findo em 31 de dezembro de 2012. Nessa operação,
o fator determinante no montante de suas receitas e despesas é a participação que a Companhia
detém em cada empreendimento. Suas receitas e despesas são descritas a seguir:
Receitas de locação - são cobranças feitas pelos proprietários (a Companhia e seus sócios) pela
locação de áreas em seus shopping centers e empreendimentos comerciais. A receita inclui
quatro tipos de locação: aluguel mínimo (baseado em um contrato comercial indexado ao IGPDI), complementar (percentual de vendas dos lojistas), merchandising (locação de espaço no
mall do empreendimento) e linearidade (retirada da volatilidade e sazonalidade das receitas de
aluguel mínimo).
Receitas de Estacionamentos - receitas provenientes da cobrança de clientes pela permanência
de seus veículos no espaço de estacionamento do empreendimento.
88
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Despesas - incluem despesas como áreas vagas, contribuições ao fundo de promoção, jurídicas,
arrendamento, despesas com estacionamento e corretagem, entre outras decorrentes da
participação no empreendimento. Vale ressaltar que despesas de manutenção e operação
(condomínio edilício) do empreendimento são de responsabilidade dos locatários.
Outros - incluem as despesas de depreciação.
Os ativos de shoppings center são compostos principalmente por propriedades para
investimentos de shoppings centers e empreendimentos comerciais em operação e contas a
receber de receitas de locação e estacionamento.
Imobiliário
A operação imobiliária inclui receitas, custo dos imóveis vendidos e despesas da venda de
imóveis desenvolvidos normalmente no entorno do shopping center. Como mencionado
anteriormente, essa atividade contribui na geração de fluxo de cliente para o shopping center,
aprimorando seu resultado. Adicionalmente, a valorização e a conveniência que um shopping
center traz para o entorno, possibilita à Companhia reduzir riscos e aumentar receitas dos
imóveis vendidos. As receitas são decorrentes da venda dos imóveis e os custos da sua
construção. Ambos são apropriados de acordo com o andamento financeiro (POC) da obra. As
despesas decorrem em grande parte de corretagem e marketing.
Por fim, a conta “Outros” diz respeito principalmente a um projeto imobiliário que vem sendo
reconhecido no balanço e no resultado da Companhia pelas contas “Investimento” e
“Equivalência patrimonial” respectivamente.
O ativo desse segmento está concentrado no estoque de terrenos e imóveis concluídos e em
construção da Companhia e no contas a receber.
Projetos
A operação de projetos inclui despesas e receitas decorrentes do desenvolvimento de shopping
center e empreendimentos imobiliários para locação. O custo de desenvolvimento é ativado,
mas despesas como marketing, corretagem, impostos sobre propriedade (IPTU), estudos de
viabilidade, entre outras, são despesadas no resultado da Companhia. Da mesma forma, a
Companhia considera que a maior parte de sua receita de cessão de direito é decorrente de
projetos abertos nos últimos cinco anos (prazo médio de reconhecimento da receita de cessão
de direito), sendo assim produto da comercialização das lojas durante seu processo de
desenvolvimento.
Ao desenvolver seus projetos a Companhia pode garantir a qualidade dos empreendimentos nos
quais ela terá participação no futuro.
O ativo de projetos é composto principalmente pelas obras em andamento das propriedades
para investimento e contas a receber (cessão de direitos) das áreas já contratadas.
Gestão e outros
A Companhia presta serviços de administração a seus sócios e lojistas cobrando por eles.
Adicionalmente, a Companhia cobra de seus sócios na propriedade uma taxa de corretagem
pela locação de lojas. A administração de seus shopping centers é essencial para seu sucesso
89
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
sendo um grande foco na Companhia. Por outro lado, a Companhia incorre com despesas de
sede para estes serviços e outros, que são consideradas, exclusivamente, neste segmento. O
mesmo também inclui impostos, resultados financeiros e outros por serem resultados que
dependem da estrutura da empresa e não somente da operação de cada segmento descrito
anteriormente. Por estas razões, este segmento apresenta prejuízo.
O ativo desse segmento é composto, principalmente, pelo caixa da Companhia, impostos de
renda diferidos e ativos intangíveis.
2011 (consolidado)
Receita bruta
Custos
Despesas
Outros
Lucro antes do imposto de renda e da
contribuição social
Ativos operacionais
Receita bruta
Custos
Despesas
Propriedade
para locação Imobiliário
569.119
49.394
(44.750)
(58.273)
(15.889)
(60.381)
2.142
450.465
2.663.785
(9.103)
497.469
Projetos
39.132
(12.229)
26.903
900.637
Gestão
e outros
84.579
(96.030)
(30.356)
Total
742.224
(44.750)
(182.421)
(88.595)
(41.807)
426.458
642.053 4.703.944
2012 (consolidado)
Propriedade
Gestão
para locação Imobiliário Projetos
e outros
Total
681.977
227.469
37.844
100.682 1.047.972
(111.502)
(121.134)
(3.009)
(235.645)
(27.383)
(49.000) (199.493) (275.876)
Outros
Lucro antes do imposto de renda e da
contribuição social
Ativos operacionais
1.753
8.161
544.845
114.496
3.815.527
605.852
101
(46.991)
(36.976)
(14.064)
(145.802)
499.475
515.924
747.209
5.684.512
25. INSTRUMENTOS FINANCEIROS E GESTÃO DE RISCOS
25.1 .
Gestão do risco de capital
A Companhia e suas controladas administram seu capital, para assegurar que as empresas
que pertencem a ela possam continuar com suas atividades normais, ao mesmo tempo em
que buscam maximizar o retorno de suas operações a todas as partes interessadas ou
envolvidas em suas operações, por meio da otimização da utilização de instrumentos de
dívida e de patrimônio.
A estrutura de capital da Companhia e suas controladas é formada pelo endividamento
líquido (empréstimos e financiamentos, debêntures e obrigações por aquisição de bens
detalhados nas notas explicativas nº 13, nº 15 e nº 16, respectivamente, deduzidos pelo
caixa e equivalentes de caixa e aplicações financeiras (detalhados na nota explicativa
nº 3) e aplicação restrita (registrada na rubrica de outros ativos não circulante) e pelo
patrimônio líquido da Companhia (que inclui capital integralizado emitido e reservas,
conforme apresentado na nota explicativa nº 20).
90
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
25.1.1 Índice de endividamento
O índice de endividamento é o seguinte:
Controladora
31.12.12 31.12.11
Consolidado
31.12.12 31.12.11
Dívida (a)
1.631.815
977.215 1.900.224 1.002.278
Caixa e equivalentes de caixa e aplicação restrita
311.668
504.089
396.619
558.343
Dívida líquida
1.320.147
473.126 1.503.605
443.935
Patrimônio líquido (b)
3.207.521 3.091.037 3.205.340 3.216.360
Índice de endividamento líquido
41,16%
15,31%
46,91%
13,80%
(a) A dívida é definida como empréstimos e financiamentos, debêntures e obrigação por
aquisição de bens, circulantes e não circulantes, conforme detalhado nas Notas explicativas
nº 13, 14 e 15
(b) O patrimônio líquido inclui o capital integralizado e as reservas.
25.2 .
Risco de mercado
A Companhia desenvolve empreendimentos imobiliários como complemento à operação
de shopping centers, seu principal negócio.
Ao desenvolver empreendimentos imobiliários no entorno de nossos shoppings centers,
essa atividade contribui na geração de fluxo de clientes para o shopping center,
aprimorando seu resultado. Adicionalmente, a valorização e a conveniência que um
shopping center traz para o entorno, nos possibilita (i) reduzir riscos do empreendimento
imobiliário, (i) selecionar parte do público que irá residir ou trabalhar nas áreas de
influência de nossos shoppings centers e (iii) aumentar receitas dos imóveis vendidos.
Com este objetivo, possuímos diversos terrenos em estoque no entorno de nossos
shoppings centers.
25.3 .
Objetivos da administração dos riscos financeiros
O Departamento de Tesouraria da Companhia coordena o acesso aos mercados
financeiros, monitora e administra os riscos financeiros relacionados às operações da
Companhia e suas controladas. Esses riscos incluem o risco de taxa de juros, risco de
crédito inerente à prestação de serviços e de crédito financeiro e o risco de liquidez.
De acordo com a deliberação CVM nº 550, de 17 de outubro de 2008, que dispõe sobre a
apresentação de informações sobre instrumentos financeiros derivativos em nota
explicativa, a Companhia informa que não opera com instrumentos financeiros
derivativos, não havendo risco decorrente de uma eventual exposição associada a
instrumentos dessa natureza.
25.4 .
Gestão do risco de taxa de juros
Os riscos de taxa de juros relacionam-se com:
91
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
• Possibilidade de variações no valor justo de seus financiamentos indexados a taxas de
juros pré-fixadas, no caso de tais taxas não refletirem as condições correntes de
mercado. A Companhia efetua o monitoramento constante desses índices. Até o
momento não foi identificada a necessidade de contratar instrumentos financeiros de
proteção contra o risco de taxa de juros.
• Possibilidade de um movimento desfavorável nas taxas de juros, o que causaria um
aumento nas despesas financeiras, em decorrência da parcela da dívida contratada a
taxas de juros flutuantes. Em 31 de dezembro de 2012, a Companhia e suas
controladas aplicam seus recursos financeiros, principalmente, em Certificados de
Depósitos Interbancários, remunerados pelo CDI, o que reduz significativamente esse
risco.
• Inviabilidade de obtenção de empréstimos caros no caso de o mercado imobiliário
estar desfavorável e não conseguir absorver os custos.
• Contas a receber de clientes, obrigação por aquisição de bens tanto com taxas de juros
prefixadas como pós-fixadas. Esse risco é administrado pela Companhia e suas
controladas visando minimizar sua exposição ao risco de taxa de juros equiparando
suas contas a receber a sua dívida.
25.5 .
Risco de crédito inerente à prestação de serviços
O risco está relacionado à possibilidade da Companhia e suas controladas computarem
prejuízos derivados de dificuldades em cobrar os valores de aluguéis, venda de imóveis,
cessão de direitos, taxas de administração e comissões de corretagens. Esse tipo de risco
é, substancialmente, reduzido tendo em vista a possibilidade de retomada tanto das lojas
alugadas como dos imóveis vendidos, os quais historicamente têm sido renegociados com
terceiros de forma lucrativa.
25.6 .
Risco de crédito financeiro
O risco está relacionado à possibilidade da Companhia e suas controladas computarem
perdas derivadas da dificuldade de realização das aplicações financeiras de curto prazo. O
risco associado a esses instrumentos financeiros é minimizado através da seleção de
instituições financeiras bem conceituadas.
25.7 .
Análise de sensibilidade
Com a finalidade de verificar a sensibilidade dos indexadores dos ativos e passivos
financeiros a qual a Companhia estava exposta na data-base 31 de dezembro de 2012,
foram definidos cinco cenários diferentes e foi preparada uma análise de sensibilidade às
oscilações dos indicadores desses instrumentos. Com base no Relatório FOCUS de 28 de
dezembro de 2012, foi extraída a projeção dos indexadores IGP-DI, IGP-M e IPCA, os
indexadores UMBNDES e TJLP foram extraídos do site oficial do BNDES, o indexador
CDI extraído do site oficial da CETIP e a taxa TR conforme site oficial BM&F
BOVESPA, para o ano de 2013 e estes foram definidos como o cenário provável, e a
partir desse foram calculadas variações decrescentes e crescentes de 25% e 50%,
respectivamente.
Indexadores dos ativos e passivos financeiros:
Indexador
Queda
Queda
Cenário
Aumento
Aumento
92
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
CDI
IGP-DI
IGP - M
IPCA
UMBNDES
TJLP
TR
de 50%
de 25%
provável
de 25%
de 50%
3,63%
2,67%
2,66%
2,74%
1,05%
2,75%
0,13%
5,44%
4,01%
3,98%
4,10%
1,57%
4,13%
0,20%
7,25%
5,34%
5,31%
5,47%
2,09%
5,50%
0,26%
9,06%
6,68%
6,64%
6,84%
2,61%
6,88%
0,33%
10,88%
8,01%
7,97%
8,21%
3,14%
8,25%
0,39%
Ativos financeiros
Para cada cenário foi calculada a receita financeira bruta não levando em consideração a
incidência de tributos sobre os rendimentos, sendo 31 de dezembro de 2012 a data base
utilizada, projetando-se para um ano e verificando a sensibilidade dos índices acima para
cada cenário.
Projeção das receitas financeiras - 2012
Controladora
Taxa de
Saldo em
remuneração 31/12/2012
Disponibilidades e aplicações financeiras
Caixa e bancos
Aplicações financeiras
Contas a receber
Contas a receber de clientes - locação de lojas
Contas a receber de clientes - cessão de direitos
Contas a receber de clientes - venda de imóveis em
construção
Contas a receber de clientes - venda de imóveis
concluídos
Outros contas a receber de clientes
Transações com partes relacionadas
Lojistas
Associação Barra Shopping Sul
Associação Parkshopping Barigui
Associação Parkshopping Brasília
Associação Parkshopping São Caetano
Associação Shopping Santa Ùrsula
Associação Barrashopping
Associação Village Mall
Consórcio Village Mall
Condomínio Parkshopping São Caetano
Condomínio Parkshopping Brasília
Condomínio Ribeirão Shopping
Condomínio New York City Center
Condomínio Parkshopping Brasília
Condomínio Anália Franco
Outros empréstimos e adiantamentos diversos
Queda
de 50%
Queda
de 25%
Cenário
provável
Aumento Aumento
de 25% de 50%
N/A
100% CDI
21.341
290.327
311.668
N/A
10.524
10.524
N/A
15.787
15.787
N/A
21.049
21.049
N/A
26.311
26.311
N/A
31.573
31.573
IGP-DI
IGP-DI
106.865
37.068
2.853
990
4.280
1.485
5.707
1.979
7.133
2.474
8.560
2.969
IGP-DI
37.788
1.009
1.513
2.018
2.522
3.027
IGP-M + 12%
N/A
19.808
35.285
236.814
2.903
N/A
7.755
3.166
N/A
10.444
3.429
N/A
13.133
3.692
N/A
15.821
3.955
N/A
18.511
(*)
110% CDI
117% CDI
110% CDI
110%CDI
110% CDI
110% CDI
N/A
110% CDI
110% CDI
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
6.715
9.295
3.399
220
838
43
327
27
1.826
147
625
553
63
251
121
1.375
25.825
574.307
244
455
144
9
33
2
13
N/A
73
6
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
979
19.258
365
682
216
13
50
3
20
N/A
109
9
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
1.467
27.698
487
910
288
18
67
3
26
N/A
146
12
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
1.957
36.139
609
1.137
360
22
84
4
33
N/A
182
15
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
2.446
44.578
731
1.365
432
26
100
5
39
N/A
218
18
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
2.934
53.018
Queda
de 50%
Queda
de 25%
Cenário
provável
Total
(*) Esse saldo é atualizado em 110% CDI, CDI + 1% e IGP-DI.
Consolidado
Taxa de
Saldo em
remuneração 31/12/2012
Disponibilidades e aplicações financeiras
Caixa e bancos
N/A
38.299
N/A
N/A
N/A
Aumento Aumento
de 25% de 50%
N/A
N/A
93
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Aplicações financeiras
Contas a receber
Contas a receber de clientes - locação de lojas
Contas a receber de clientes - cessão de direitos
Contas a receber de clientes - venda de imóveis em
construção
Contas a receber de clientes - venda de imóveis
concluídos
Outros contas a receber de clientes
Transações com partes relacionadas
Lojistas
Condomínio dos shoppings centers
Associação Barra Shopping Sul
Associação Parkshopping Barigui
Associação Parkshopping Brasília
Associação Parkshopping São Caetano
Associação Shopping Santa Ùrsula
Associação Barrashopping
Associação Shopping Vila Olimpia
Associação Village Mall
Associação Parkshopping Campo Grande
Associação Jundiaí Shopping
Consórcio Village Mall
Condomínio Parkshopping São Caetano
Condomínio Parkshopping Brasília
Condomínio Ribeirão Shopping
Condomínio New York City Center
Condomínio Parkshopping Brasília
Condomínio Anália Franco
Consórcio Jundiaí Shopping
Consórcio Parkshopping Campo Grande
Outros empréstimos e adiantamentos diversos
Taxa de
Saldo em
remuneração 31/12/2012
100% CDI
356.702
395.001
Queda
de 50%
12.930
12.930
Queda
de 25%
19.396
19.396
Cenário Aumento Aumento
provável de 25% de 50%
25.861
32.326
38.791
25.861
32.326
38.791
IGP-DI
IGP-DI
121.684
59.724
3.249
1.595
4.873
2.392
6.498
3.189
8.122
3.987
9.747
4.784
IGP-DI
37.788
1.009
1.513
2.018
2.522
3.027
IGP-M+12%
N/A
19.808
42.061
281.065
2.903
N/A
8.756
3.166
N/A
11.944
3.429
N/A
15.134
3.692
N/A
18.323
3.955
N/A
21.513
(*)
N/A
110% CDI
117% CDI
110% CDI
110%CDI
110% CDI
110% CDI
8%IPCA
N/A
CDI + 1% a.a
CDI + 1% a.a
110% CDI
110% CDI
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
110%CDI
110%CDI
N/A
6.715
133
9.295
3.399
220
838
43
327
40
27
553
1.309
1.826
147
625
553
63
251
121
1.541
1.842
1.845
31.713
707.779
244
N/A
455
144
9
33
2
13
0
N/A
26
61
73
6
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
61
73
N/A
1.200
22.886
365
N/A
682
216
13
50
3
20
0
N/A
36
84
109
9
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
92
110
N/A
1.789
33.129
487
N/A
910
288
18
67
3
26
0
N/A
46
108
146
12
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
123
147
N/A
2.381
43.376
609
N/A
1.137
360
22
84
4
33
0
N/A
56
132
182
15
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
154
184
N/A
2.972
53.621
731
N/A
1.365
432
26
100
5
39
0
N/A
66
155
218
18
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
184
220
N/A
3.559
63.863
Total
(*) Esse saldo é atualizado em 110% CDI, CDI + 1% e IGP-DI.
Passivos financeiros
Para cada cenário foi calculada a despesa financeira bruta não levando em consideração
incidência de tributos e o fluxo de vencimentos de cada contrato programado para 2013. A data
base utilizada foi 31 de dezembro de 2012 projetando os índices para um ano e verificando a
sensibilidade destes em cada cenário.
Projeção das despesas financeiras - 2012
Controladora
Taxa de
remuneração
Saldo em
31/12/2012
TJLP +3,53%
4,5%
TR + 9,04%
TR + 10%
TR + 10%
TR + 9,75%.
TR + 9,75%
109,75% CDI
CDI + 1,00%
CDI + 0,79%
CDI + 1,48%
14.648
175
73.504
83.165
6.954
132.259
322.001
103.070
301.189
298
4.279
Queda
de 50%
Queda
de 25%
Cenário
provável
Aumento Aumento
de 25% de 50%
Empréstimos e financiamentos
BNDES - PKS Exp
BNDES - PKS Exp
Real BSS
Real BHS Exp V
Banco Itaú SAF
Banco Itaú PSC
Banco Itaú VLG
Banco Itaú MTE
Bradesco MTE
Banco IBM
Banco IBM
920
8
8.425
704
13.067
31.814
4.101
13.930
13
218
1.121
8
6.788
8.479
709
13.153
32.023
6.151
19.389
19
296
1.323
8
6.836
8.533
713
13.239
32.232
8.201
24.848
24
374
1.524
8
6.884
8.587
718
13.325
32.442
10.251
30.307
29
451
1.726
8
6.931
8.641
723
13.411
32.651
12.302
35.766
35
529
94
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Taxa de
remuneração
110% CDI
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
Banco do Brasil
Custos de captação Banco Itau - PSC
Custos de captação Real BHS Exp V
Custos de captação Itaú Village Mall
Custos captação Bradesco MTE
Custos de captação Banco do Brasil
Custo de captação Itaú MTE
Cia Real de Distribuição
Saldo em
31/12/2012
230.744
(1.193)
(612)
(8.011)
(5.562)
(6.546)
(2.384)
668
1.248.646
Queda
de 50%
9.201
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
82.401
Queda
de 25%
13.801
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
101.937
Cenário Aumento Aumento
provável de 25% de 50%
18.402
23.002
27.603
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
114.733 127.528 140.326
Obrigação por aquisição de bens
PSS - Seguridade Social
Terreno São Caetano
Outros
IPCA + 7% a.a.
IGPM + 3% a.a.
N/A
17.284
58.191
269
75.744
1.683
3.291
N/A
4.974
1.919
4.063
N/A
5.982
2.155
4.836
N/A
6.991
2.392
5.608
N/A
8.000
2.628
6.381
N/A
9.009
Debêntures
CDI+1,01%a.a.
307.425
307.425
1.631.815
14.249
14.249
101.624
19.821
19.821
127.740
25.393
25.393
147.117
30.965
30.965
166.493
36.537
36.537
185.872
Taxa de
remuneração
Saldo em
31/12/2012
Queda
de 50%
Queda
de 25%
Cenário
provável
TJLP +3,53%
4,5% a.a.
TJLP +3,38%
TJLP +1,48%
TJLP.
TJLP+3,32%
IPCA + 9,59%
TJLP
TJLP + 1,42%
TR + 9,04%
TR + 10%
TR + 10%
TR + 9,75%
TR + 9,75%
109,75% CDI
CDI + 1,00%
CDI + 0,79%
CDI + 1,48%
8,08%
110% a.a CDI
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
14.648
175
117.987
1.232
5.318
78.870
22.176
1.002
1.915
73.504
83.165
6.954
132.259
322.001
103.070
301.189
298
4.279
16.330
230.744
(1.193)
(612)
(241)
(8.011)
(200)
(6.546)
(2.384)
(5.562)
(826)
668
1.492.209
920
8
7.233
52
2
4.787
2.733
28
80
6.740
8.425
704
13.067
31.814
4.101
13.930
13
218
1.319
9.201
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
105.375
1.121
8
8.855
69
3
5.872
3.036
41
106
6.788
8.479
709
13.153
32.023
6.151
19.389
19
296
1.319
13.801
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
121.238
IPCA + 7% a.a
IGPM + 3% a.a.
IPCA + 7,2% a.a
IGPM+6%a.a.
N/A
17.284
58.191
3.917
20.929
269
100.590
1.683
3.291
389
1.811
N/A
7.174
1.919
4.063
443
2.089
N/A
8.514
2.155
4.836
496
2.367
N/A
9.854
2.392
5.608
550
2.645
N/A
11.195
2.628
6.381
603
2.923
N/A
12.535
CDI+1,01%a.a.
307.425
307.425
1.900.224
14.249
14.249
126.798
19.821
19.821
149.573
25.393
25.393
172.350
30.965
30.965
195.127
36.537
36.537
217.904
Total
Consolidado
Aumento Aumento
de 25% de 50%
Empréstimos e financiamentos
BNDES - PKS Exp
BNDES - PKS Exp
BNDES - JDS
BNDES - JDS
BNDES - JDS
BNDES-CGS
BNDES-CGS
BNDES-CGS
BNDES-CGS
Real BSS
Real BHS Exp V
Banco Itaú SAF
Banco Itaú PSC
Banco Itaú VLG
Banco Itaú MTE
Bradesco MTE
Banco IBM
Banco IBM
BNB Maceió
Banco do Brasil
Custos de captação Banco Itau - PSC
Custos de captação Real BHS Exp V
Custos de captação BNDES Jundiaí
Custos de captação Itaú Village Mall
Custos de captação CGS
Custos de captação Banco do Brasil
Custo de captação Itaú MTE
Custos de capitação Bradesco MTE
Custos de captação BNB
Cia Real de Distribuição
Obrigação por aquisição de bens
PSS - Seguridade Social
Terreno São Caetano
Terreno Jundiaí
Terreno Ribeirão
Outros
Debêntures
Total
25.8 .
1.323
1.524
8
8
10.477
12.100
86
103
4
5
6.956
8.041
3.340
3.643
55
69
133
159
6.836
6.884
8.533
8.587
713
718
13.239
13.325
32.232
32.442
8.201
10.251
24.848
30.307
24
29
374
451
1.319
1.319
18.402
23.002
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
137.103 152.967
1.726
8
13.722
120
6
9.125
3.946
83
185
6.931
8.641
723
13.411
32.651
12.302
35.766
35
529
1.319
27.603
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
168.832
Gestão do risco de liquidez
95
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
A Administração da Companhia e suas controladas elaborou um modelo de gestão do
risco de liquidez para o gerenciamento das necessidades de captação e gestão de liquidez
no curto, médio e longo prazos. A Companhia e suas controladas gerenciam o risco de
liquidez mantendo adequadas reservas, linhas de crédito bancárias e linhas de crédito para
captação de empréstimos e financiamentos que julga adequado, através do
monitoramento contínuo dos fluxos de caixa previstos e reais, e pela combinação dos
perfis de vencimento dos ativos e passivos financeiros.
A tabela a seguir mostra em detalhes o prazo de vencimento contratual restante dos ativos
e passivos financeiros da Companhia e os prazos de amortização contratuais. A tabela foi
elaborada de acordo com os fluxos de caixa não descontados dos ativos e passivos
financeiros com base na data mais próxima em que a Companhia deve quitar as
respectivas obrigações:
Até um ano
Aplicações financeiras
Contas a receber de clientes
Transações com partes relacionadas
Empréstimos e financiamentos
Obrigações por aquisição de bens
Debêntures
Total
290.327
181.630
10.971
(91.662)
(39.908)
(7.425)
343.933
Até um ano
Aplicações financeiras (incluindo
aplicação financeira restrita
classificada na rubrica de outros não
circulante)
Contas a receber de clientes
Transações com partes relacionadas
Empréstimos e financiamentos
Obrigações por aquisição de bens
Debêntures
Total
356.702
219.592
14.963
(106.928)
(50.093)
(7.425)
426.811
Controladora
De um
Mais de
a três anos
três anos
55.184
14.854
(438.353)
(35.836)
(100.000)
(504.151)
Total
(718.631)
(200.000)
(918.631)
290.327
236.814
25.825
(1.248.646)
(75.744)
(307.425)
(1.078.849)
Consolidado
De um
Mais de
a três anos
três anos
Total
1.618
61.473
16.750
(579.577)
(805.704)
(50.497)
(100.000)
(200.000)
(651.851) (1.004.086)
358.320
281.065
31.713
(1.492.209)
(100.590)
(307.425)
(1.229.126)
25.9 Categoria dos principais instrumentos financeiros
Controladora
31.12.12 31.12.11
Ativos financeiros avaliadas ao valor justo por meio do resultado
Caixa e Equivalente Caixa e Aplicações financeiras
Ativos financeiros disponíveis para venda
Aplicações financeiras
Ativos financeiros classificados como empréstimos e recebíveis mensurados ao custo
apropriado
Contas a receber
Contas a receber de partes relacionadas
Consolidado
31.12.12 31.12.11
309.524
473.331
392.857
527.392
2.144
30.758
2.144
30.951
236.814
25.825
227.581
22.802
281.065
31.713
245.545
24.467
Passivos financeiros classificados como empréstimos e recebíveis mensurados ao
96
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
custo apropriado
Empréstimos e financiamentos
Obrigações por aquisição de bens
Debêntures
1.248.646
75.744
307.425
557.515 1.492.209
108.227
100.590
311.473
307.425
557.155
133.650
311.473
Técnicas de avaliação e premissas aplicadas para fins de apuração do valor justo
Os valores justos estimados de ativos e passivos financeiros da Companhia e suas
controladas foram determinados por meio de informações disponíveis no mercado e
metodologias apropriadas de avaliações. Entretanto, considerável julgamento foi
requerido na interpretação dos dados de mercado para produzir a estimativa do valor
justo, quando possível mais adequada. Como consequência, as estimativas a seguir não
indicam, necessariamente, os montantes que poderão ser realizados no mercado de troca
corrente. O uso de diferentes metodologias de mercado pode ter um efeito significativo
nos valores de realização estimados.
A determinação do valor justo dos ativos e passivos financeiros é apresentada a seguir:
 Aplicações financeiras: as aplicações financeiras são instrumentos pós-fixados e,
portanto, os saldos contábeis já refletem, substancialmente, o seu valor justo.
 Contas a receber e empréstimos e adiantamentos diversos: como não existem dados
disponíveis sobre operações de contas a receber e empréstimos e adiantamentos diversos
relacionados às operações da Companhia e de suas controladas e uma vez que não foram
realizadas operações de vendas de recebíveis, não é possível determinar o valor justo
destes instrumentos financeiros.
 Obrigação por aquisições de bens - como não existem dados disponíveis sobre
operações de venda de contas a pagar referente a aquisições de bens e a Companhia e
suas controladas não realizaram tais operações não é possível determinar o valor justo
destes instrumentos financeiros.
 Empréstimos e financiamentos e debêntures: os contratos de empréstimos e
financiamentos possuem cláusulas que proíbem a cessão de tais instrumentos a terceiros,
e sendo assim, não é possível determinar o valor justo destes instrumentos financeiros.
Os instrumentos financeiros mensurados pelo valor justo após o reconhecimento inicial
são agrupados em categorias específicas (nível 1, nível 2 e nível 3) de acordo com o
correspondente grau observável do valor justo:
 Mensurações do valor justo de nível 1 são obtidas a partir de preços cotados (sem
ajustes) em mercados ativos para ativos idênticos ou passivos.
 Mensurações de valor justo de nível 2 são obtidas por meio de outras variáveis além dos
preços cotados incluídos no nível 1, que são observáveis para o ativo ou passivo
diretamente (como preços) ou indiretamente (derivados dos preços).
 Mensurações de valor justo de nível 3 são obtidas a partir de variáveis não observáveis
de mercado.
Em 31 de dezembro de 2012 e 2011, os únicos instrumentos contabilizados a valor justo,
referem-se às aplicações financeiras que foram classificadas no nível 2.
26. LUCRO POR AÇÃO
97
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
O calculo básico de lucro por ação é feito por meio da divisão do lucro líquido do exercício,
atribuído aos detentores de ações ordinárias e preferenciais da controladora, pela quantidade
média ponderada de ações ordinárias e preferenciais, excluindo as ações em tesouraria,
disponíveis durante o exercício. A Companhia optou por incluir as ações preferenciais no
cálculo tendo em vista seu direito a dividendo igual ao das ações ordinárias. O lucro diluído por
ação é calculado por meio da divisão do lucro líquido do exercício atribuído aos detentores de
ações ordinárias e preferenciais da controladora pela quantidade média ponderada de ações
ordinárias e preferências disponíveis durante o exercício mais a quantidade de ações ordinárias
que seriam emitidas na conversão de todas as opções em ações ordinárias de acordo com seu
potencial diluitivo (preço médio de mercado - preço da opção ajustado). No caso da Companhia
as opções exercíveis de seu plano de opções foram incluídas como ações diluitivas.
No quadro a seguir estão apresentados os dados de resultado e ações utilizados no cálculo dos
lucros básico e diluído por ação:
31 de dezembro de 2012
Controladora Consolidado
A
B
C= A - B
D
E
E/C
E/(C+D)
Média Ponderada de ações emitidas
Média Ponderada de ações em
Tesouraria
Ações médias
Diluitivas
Lucro líquido do exercício atribuído
aos acionistas da Companhia
Lucro/ação
Lucro/ação ajustado
31 de dezembro de 2011
Controladora Consolidado
179.197.214
179.197.214
179.197.214 179.197.214
883.101
178.314.113
92.135
883.101
178.314.113
92.135
1.087.988
1.087.988
178.109.226 178.109.226
67.849
67.849
386.792
2,1692
2,1680
388.055
2,1762
2,1751
296.890
1,6669
1,6663
298.176
1,6741
1,6735
27. TRANSAÇÕES NÃO ENVOLVENDO CAIXA
Durante o exercício findo em 31 de dezembro de 2012, a Companhia e suas controladas
realizaram as seguintes atividades não envolvendo caixa; portanto, essas transações não estão
refletidas na demonstração dos fluxos de caixa:
Controladora

Transferência de passivos líquidos no montante de R$215.782 da Companhia para as suas
controladas.

Aumento de capital e adiantamento para futuro aumento de capital em controladas com
propriedades para investimentos no montante de R$390.027.
Consolidado

Em 9 de fevereiro de 2012, um quotista retirou-se da MPH Empreendimento Imobiliário
Ltda., reduzindo o capital desta sociedade em 16,084%. Essa redução de capital se deu
contra a baixa dos seguintes montantes: (i) R$2.370 de contas a receber, (ii) R$32.960 de
propriedade para investimento, (iii) R$4.070 de receita diferida e (iv) R$203 de outros ativos
e passivos.

Efeitos decorrentes das transferências mencionadas acima.
98
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
28. SEGUROS
A Companhia mantém vigente um programa de seguros para os shopping centers com a
seguradora CHUBB do Brasil Cia. de Seguros, com vigência de 30 de novembro de 2012 a 30
de novembro de 2013 (“Programa de Seguros”). O referido Programa prevê três apólices de
seguro para cada empreendimento, sendo: (a) uma que assegura riscos patrimoniais, na carteira
de riscos diversos modalidade compreensivo de imóveis, (b) uma que assegura riscos de
responsabilidade civil geral na modalidade estabelecimentos comerciais e (c) uma que assegura
riscos de responsabilidade civil geral na modalidade guarda de veículos. A cobertura de riscos
está sujeita às condições e exclusões previstas nas respectivas apólices, entre as quais se
destacam a exclusão para danos decorrentes de atos terroristas. Adicionalmente, a Companhia
contratou para as obras de expansão, revitalização, readequação ou construção, apólices de
risco de engenharia para assegurar a execução dos respectivos empreendimentos.
Além das apólices já mencionadas no Programa de Seguros, a Companhia contratou uma
apólice de seguro de responsabilidade civil geral em seu nome com limites maiores que os
contratados para cada shopping center. Essa apólice tem como objetivo proteger o patrimônio
dos empreendedores contra reclamações de terceiros.
Adicionalmente, a Companhia possui três apólices de seguro D&O contratadas em regime de
primeiro, segundo e terceiro riscos, com as companhias seguradoras Chubb do Brasil Cia. de
Seguros, Ace Seguradora e Liberty Paulista Seguros. O prazo de vigência dessas apólices
engloba o período compreendido entre os dias 4 de julho de 2012 e 4 de julho de 2013.
99
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Declaração dos Diretores sobre as Demonstrações Financeiras
Os diretores declaram que, em conformidade do inciso VI do artigo 25 da Instrução CVM nº 480,
de 07 de dezembro de 2009, revisaram, discutiram e concordaram com as Demonstrações
Financeiras da Companhia referentes ao exercício de 2012.
Rio de Janeiro, 14 de fevereiro de 2013
José Isaac Peres
Diretor Presidente
Armando D’Almeida Neto
Vice Presidente e Diretor de Relações com Investidores
Eduardo Peres
Vice Presidente
Marcelo Barnes
Vice Presidente
Alberto Santos
Diretor
100
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Declaração dos Diretores sobre o Parecer dos Auditores Independentes
Os diretores declaram que, em conformidade do inciso V do artigo 25 da Instrução CVM nº 480, de
07 de dezembro de 2009, revisaram, discutiram e concordaram com o parecer dos auditores
independentes sobre as Demonstrações Financeiras da Companhia referentes ao exercício de 2012.
Rio de Janeiro, 14 de fevereiro de 2013
José Isaac Peres
Diretor Presidente
Armando D’Almeida Neto
Vice Presidente e Diretor de Relações com Investidores
Eduardo Peres
Vice Presidente
Marcelo Barnes
Vice Presidente
Alberto Santos
Diretor
101
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Relatório da Administração
Os administradores da Companhia apresentam o resultado do exercício findo em
31 de dezembro de 2012.
Alta de 35,2% no EBITDA Consolidado de 2012, atingindo R$616 milhões
Rio de Janeiro, 15 de fevereiro, 2013 – A Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A. (BM&F Bovespa: MULT3), anuncia os
resultados do quarto trimestre de 2012. As informações trimestrais consolidadas foram elaboradas e estão apresentadas de
acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil, que compreendem as normas e pronunciamentos emitidos pela
Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC), em conformidade com as
normas internacionais de contabilidade (IFRS) aplicáveis a entidades de incorporação imobiliária no Brasil e aprovadas pelo
Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC), pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pelo Conselho Federal de
Contabilidade (CFC).
ENTREGAS E CRESCIMENTO FUTURO
Projetos
entregues,
conforme
planejado:
Três
novos
shopping
centers
(JundiaíShopping,
ParkShoppingCampoGrande e VillageMall), um complexo corporativo, com duas torres para locação (ParkShopping
Corporate) e uma expansão (RibeirãoShopping VI) que adicionaram 108,0 mil m² de ABL própria no 4T12. Incluindo a aquisição
de mais 30,0% de participação no Shopping Vila Olímpia, a ABL própria da Companhia aumentou 28,3% sobre 2011. A
Multiplan também entregou duas torres comerciais para venda (Centro Profissional RibeirãoShopping e Morumbi Business
Center).
DESTAQUES OPERACIONAIS E FINANCEIROS
Mais crescimento por vir: Os shopping centers da Multiplan apresentaram vendas totais de R$3,2 bilhões no 4T12,
15,2% maior do que no 4T11. Em 2012 as vendas totais aumentaram 14,9% para R$9,7 bilhões. Aliado ao continuo aumento
nos shoppings consolidados, os malls inaugurados recentemente podem alavancar o crescimento das vendas da Companhia
nos próximos anos.
Crescimento robusto acima de uma base já forte: Vendas nas Mesmas Lojas (SSS) atingiu R$17.340/m² em 2012,
resultando em um CAGR de 8,5% nos últimos cinco anos. O crescimento do SSS foi de 8,4% em 2012, 80 p.b. maior do que em
2011, enquanto as Vendas na Mesma Área (SAS) atingiu 8,9%, destacando a administração intensiva dos shoppings. No 4T12,
SSS atingiu 6,8% e o SAS 7,4%.
Aumento de 54,2% no Aluguel nas Mesmas Lojas (SSR) para R$106/m² por mês, em 2012, versus R$69/m² por mês
em 2007, resultando em um CAGR de 9,0% nos últimos cinco anos. O SSR aumentou 8,6% no 4T12, acelerando a velocidade
de crescimento, comparado ao trimestre anterior, quando havia sido 7,7%. O crescimento real também aumentou em um ritmo
acelerado, atingindo 2,6%, comparado a 1,8% no 3T12. O Aluguel na mesma área (SAR) aumentou 5,3% no trimestre. Em 2012,
o SSR registrou um crescimento de dois dígitos de 10,4%, quando comparado a 2011, representando um crescimento real de
3,7%, enquanto o SAR aumentou 8,2%, enquanto o efeito do ajuste do IGP-DI e o IPCA atingiram 6,4% e 5,8%, respectivamente.
Aumento de 22,3% no Resultado Operacional Líquido (NOI) + Cessão de Direitos (CD) para R$203,7 milhões no 4T12.
Em 2012, NOI + CD aumentou 17,2% para R$644,7 milhões. NOI + CD por ação atingiu R$3,62 em 2012, representando um
CAGR de cinco anos de 18,3%.
Ganhos de escala e eficiência levaram a uma redução de 6,7% nas despesas de sede no 4T12 sobre o 4T11. Como
percentual da receita líquida, essas despesas reduziram 331 p.b., atingindo 9,9%. O EBITDA Consolidado aumentou 28,2% no
4T12, para R$171,4 milhões, apresentando uma melhora na margem de 211 p.b. ou 71,0%. Em 2012, o EBITDA consolidado
foi de R$615,8 milhões, 35,2% maior do que em 2011.
102
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
A Dívida Líquida/EBITDA da Multiplan aumentou de 2,00x no 3T12 para 2,44x no 4T12.
Forte crescimento do Lucro Líquido de 30,1% em 2012, totalizando R$388,1 milhões, apesar do aumento na
alavancagem. No 4T12, o lucro líquido atingiu R$128,4 milhões, um aumento de 18,8%. Em 2012, o FFO por ação atingiu
R$2,89, indicando um CAGR de cinco anos de 16,4%. No 4T12 o FFO atingiu R$158,9 milhões, 20,5%, maior do que no 4T11.
Em dezembro de 2012, a Multiplan anunciou o pagamento de juros sobre o capital próprio de R$125,0 milhões antes
de impostos, representando 33,9% do lucro líquido reportado em 2012 após a dedução de reservas legais.
1. Demonstração de Resultados Consolidados
(R$'000)
4T12
4T11
Var. %
2012
2011
Var. %
188.846
161.052
▲17,3%
561.944
486.255
▲15,6%
Serviços
28.417
18.268
▲55,6%
98.376
82.324
▲19,5%
Cessão de direitos
10.624
10.122
▲5,0%
37.844
39.132
▼3,3%
Receita de estacionamento
32.137
24.687
▲30,2%
105.348
82.061
▲28,4%
49.394
▲360,5%
Locação de lojas
Venda de imóveis
10.311
16.819
▼38,7%
227.469
Apropriação de receita de aluguel linear
(4.247)
(19.003)
▼77,7%
14.685
803 ▲1.728,8%
588
803
▼26,8%
2.306
2.255
▲2,3%
Receita Bruta
266.676
212.748
▲25,3%
1.047.972
742.224
▲41,2%
Impostos e contribuições sobre vendas e serviços
prestados
(25.291)
(18.649)
▲35,6%
(86.099)
(65.972)
▲30,5%
Receita Líquida
241.385
194.099
▲24,4%
961.873
676.252
▲42,2%
Despesas de sede
(23.990)
(25.716)
▼6,7%
(99.894)
(88.369)
▲13,0%
(2.324)
(2.112)
▲10,0%
(9.530)
(7.662)
▲24,4%
Despesas de shopping centers
(23.624)
(10.220)
▲131,2%
(75.125)
(58.273)
▲28,9%
Despesas com novos projetos para locação
(12.795)
(2.950)
▲333,7%
(33.358)
(12.229)
▲172,8%
Outras
Despesas remuneradas baseadas em opções de
ações
Despesas com novos projetos para venda
(2.069)
(8.917)
▼76,8%
(15.642)
(15.888)
▼1,5%
Custo de imóveis vendidos
(8.516)
(11.516)
▼26,1%
(120.031)
(44.750)
▲168,2%
Resultado de equivalência patrimonial
1.951
620
▲214,7%
2.873
2.143
▲34,1%
Outras receitas (despesas) operacionais
1.390
442
▲214,5%
4.595
4.056
▲13,3%
171.408
133.730
▲28,2%
615.761
455.280
▲35,2%
10.104
22.085
▼54,2%
58.906
87.197
▼32,4%
Despesas financeiras
(30.208)
(18.510)
▲63,2%
(100.452)
(55.638)
▲80,5%
Depreciações e amortizações
(22.100)
(15.989)
▲38,2%
(74.740)
(60.381)
▲23,8%
Lucro Antes do Imposto de Renda
129.204
121.316
▲6,5%
499.475
426.458
▲17,1%
7.608
(2.802)
n.a.
(57.265)
(60.668)
▼5,6%
(8.340)
(7.726)
▲7,9%
(52.848)
(56.871)
▼7,1%
EBITDA
Receitas financeiras
Imposto de renda e contribuição social
Imposto de renda e contribuição social diferidos
Participação dos acionistas minoritários
Lucro Líquido
(R$'000)
NOI
Margem NOI
NOI + Cessão de Direitos
Margem NOI + Cessão de Direitos
EBITDA de Shopping Centers
Margem EBITDA de Shopping Centers
EBITDA (Shopping Center + Imobiliário)
Margem de EBITDA
Lucro Líquido
(23)
(2.674)
▼99,1%
(1.307)
(10.743)
▼87,8%
128.449
108.114
▲18,8%
388.055
298.176
▲30,1%
4T12
4T11
Var. %
2012
2011
Var. %
193.112
156.516
▲23,4%
606.852
510.846
▲18,8%
89,1%
93,9%
▼477 p.b.
89,0%
89,8%
▼78 p.b.
203.736
166.638
▲22,3%
644.696
549.978
▲17,2%
89,6%
94,2%
▼461 p.b.
89,6%
90,4%
▼86 p.b.
170.709
138.198
▲23,5%
539.780
468.771
▲15,1%
73,6%
77,3%
▼375 p.b.
71,7%
74,3%
▼259 p.b.
171.408
133.730
▲28,2%
615.761
455.280
▲35,2%
71,0%
68,9%
▲211 p.b.
64,0%
67,3%
▼331 p.b.
128.449
108.114
▲18,8%
388.055
298.176
▲30,1%
103
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Margem de lucro líquido
Lucro Líquido Ajustado
40,3%
44,1%
115.840
▲18,1%
440.903
355.047
▲24,2%
59,7%
▼301 p.b.
45,8%
52,5%
▼666 p.b.
131.829
▲20,5%
515.643
415.428
▲24,1%
67,9%
▼209 p.b.
53,6%
61,4%
▼782 p.b.
55,7%
136.789
56,7%
158.889
65,8%
Margem de lucro líquido ajustado
FFO
▼249 p.b.
53,2%
Margem FFO
▼375 p.b.
2. Desenvolvimento de Projetos
Três novos shopping centers entregues no 4T12!
1.344 M
A Multiplan desembolsou um CAPEX total de R$317,1 milhões
durante o quarto trimestre de 2012. Este total é composto por (i)
R$217,1 milhões (68,1% do CAPEX do 4º trimestre) investidos
689 M
664 M
na construção de shopping centers novos e projetos futuros, (ii)
477 M 442 M
437 M
R$46,6 milhões (14,6% do CAPEX do 4º trimestre) destinados
para projetos de expansões, (iii) R$34,5 milhões (10,8% do
CAPEX do 4º trimestre) investidos na construção de torres
comerciais para locação, e (iv) R$20,6 milhões (6,5% do
2007
2008
CAPEX do 4º trimestre) principalmente para renovação de
2009
2010
2011
2012
Evolução do CAPEX (R$)
shoppings e investimentos em tecnologia da informação.
CAPEX (R$)
4T12
2012
217,1 M
839,8 M
46,6 M
161,9 M
na história da Companhia. Os novos shopping centers
Novas Torres para Locação
34,5 M
108,3 M
receberam investimentos de R$839,8 milhões, equivalente a
Revitalizações, TI e Outros
20,6 M
59,4 M
-
175,0 M
318,9 M
1.344,4 M
Em 2012, a Multiplan investiu R$1,3 bilhão no desenvolvimento
Novos Shopping Centers
dos seus projetos, o maior investimento feito em um único ano
Novas Expansões
62,5% do CAPEX do ano. Os gráficos ao lado mostram o
Aquisição de Participação Minoritária
CAPEX Total
histórico do CAPEX (acima), e sua abertura (abaixo).
Abertura do investimento
4T12: Aumento Significativo da ABL– e mais por vir
A combinação de um time dedicado e experiente e um plano de projetos grandioso permitiu que a Multiplan entregasse um
crescimento significativo no 4T12: três novos shopping centers, uma expansão, um complexo composto por duas torres
comercias para locação e um condomínio residencial vendido e entregue. Um total de seis projetos e 132,4 mil m², dos quais
119,9 mil de área bruta locável (ABL), todos entregues em um único trimestre – um marco que poucas empresas alcançaram.
Integrar diferentes tipos de desenvolvimentos imobiliários com o shopping center tem sido o modelo de negócios da Multiplan
há décadas – e tem se traduzido em um longo e bem sucedido histórico.
74,2
98,2
3,1
6,7
420,2
528,1
18,9
633,6
12,3
213,4
108,0
420,2
420,2
559,4
+20,0%
+25,7%
3T12
Shopping
centers
Expansões Torres para
locação
4T12
Shopping
centers
Expansões Torres para
locação
4T13E
Crescimento esperado da ABL (3T12-4T13) – em milhares de m²
104
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
A ABL própria da Multiplan cresceu 25,7% no 4T12, comparada ao 3T12, como resultado da entrega de três shopping centers
(JundiaíShopping, ParkShoppingCampoGrande e VillageMall), uma expansão de shopping (no RibeirãoShopping) e um
complexo de duas torres (ParkShopping Office). O shopping em desenvolvimento, Parque Shopping Maceió, as expansões VII
e VIII no RibeirãoShopping e o complexo de escritórios Morumbi Corporate deverão ser entregues ao longo de 2013, conforme
planejado, adicionando outros 105,4 mil m², equivalente a um crescimento de 20,0% sobre o portfólio atual.
2.1 Projetos Entregues
JundiaíShopping
Conforme detalhado no relatório de resultado do 3T12 (na seção de eventos recentes), a Multiplan inaugurou o
JundiaíShopping no dia 17 de outubro de 2012, na cidade de Jundiaí, São Paulo.
Com uma área bruta locável (ABL) de 34,5 mil m², o JundiaíShopping possui 189 lojas, das quais 82 são novas na cidade,
assim como 14 lojas âncoras e megalojas, e 2.000 vagas de estacionamento. O shopping center, concebido com as últimas
inovações do setor, foi entregue já preparado para receber uma expansão futura de aproximadamente 12,5 mil m² de ABL, e
duas torres comerciais integradas ao mall, com uma área total de 11,6 mil m². Com um ampla oferta de entretenimento,
serviços, lojas e restaurante, o JundiaíShopping representa um conjunto de conveniências e serviços com o padrão de
qualidade e sofisticação da Multiplan.
A Multiplan detém 100% de participação no projeto e o investimento líquido foi de R$293,1 milhões.
ParkShoppingCampoGrande
O shopping center foi inaugurado em 28 de novembro de 2012, no bairro de Campo Grande, localizado na zona oeste do
estado do Rio de Janeiro. Construído com um estilo arquitetônico moderno, possui uma área bruta locável (ABL) de 42,3 mil
m², e um mix de lojistas composto por 259 operações, incluindo 14 lojas âncoras e megalojas, seis restaurantes, sete salas de
cinema, estacionamento para 3.000 veículos (dos quais 890 são subterrâneos), assim como uma área gourmet externa, que
possui vista para uma extensa área verde e um lago.
O ParkShoppingCampoGrande foi concebido com uma área para expansão parcialmente construída, de aproximadamente
12,2 mil m² de ABL, para desenvolvimento futuro.
A Multiplan detém 90% de participação no projeto, e o investimento líquido foi R$259,4 milhões.
O shopping center possui 650 mil consumidores potenciais em sua área de influência (até 20 minutos de distância em
automóvel), e irá atender ao consumidor da região, composto predominantemente por famílias de classe C e B. De acordo
com o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatísticas), Campo Grande tem aproximadamente 300 mil habitantes. O
desenvolvimento da região está sendo fortemente impulsionado pelos investimentos em infraestrutura para a Copa do Mundo
de 2014 e Jogos Olímpicos de 2016.
VillageMall
Com ABL de 25,5 mil m², um mix de 105 lojas que une marcas internacionais inéditas no Rio de Janeiro e varejistas brasileiros
reconhecidos, o VillageMall inaugurou em 3 de dezembro de 2012. Com um projeto arquitetônico inovador, que privilegia a
vista para a Lagoa da Tijuca e a paisagem ao redor, o shopping center possui quarto salas VIP de cinema de última tecnologia
e terá um teatro com capacidade para 1.060 pessoas, concebido para receber espetáculos com padrão internacional, e com
data esperada de inauguração no primeiro semestre de 2013.
105
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Dentre os destaques também estão o novo centro de convenções, com uma área total de 1.560 m², que poderá receber
exposições de arte, eventos culturais e de moda, assim como reuniões corporativas e o “Terraço Village” – uma área externa
com restaurantes e vista para a Lagoa da Tijuca, cercada por montanhas. A área de estacionamento foi concebida para
facilitar o tráfego e oferece um total de 1.700 vagas cobertas distribuídas em três níveis.
A Multiplan possui 100% de participação no projeto, com um CAPEX líquido estimado de R$478,6 milhões.
A região da Barra da Tijuca possui 300 mil habitantes e tem a segunda maior renda per capita dentre os diferentes bairros da
cidade (dado do Censo 2010). Com um alto padrão de vida, a região possui um forte e rápido ritmo de desenvolvimento e está
expandindo sua infraestrutura atual, graças a investimentos públicos e privados recentes.
RibeirãoShopping Expansão VI
A expansão VI adiciona 4,1 mil m² de Área Bruta Locável (ABL), com 41 novas Lojas, das quais oito são marcas internacionais,
e 32 são novas na região. A Companhia também inaugurou um deck parking com 1.200 vagas, aumentando o conforto e
preparando o shopping para o aumento esperado no fluxo de pessoas e carros. O RibeirãoShopping possui atualmente 50,6
mil m² de ABL total e 296 lojas.
A entrega marca a conclusão da primeira fase do plano master de desenvolvimento projetado para o RibeirãoShopping, que
inclui mais duas expansões (VII e VIII), quarto prédios residenciais de luxo, uma nova torre comercial, um prédio residencial
com serviços de última linha, e um hotel de alto padrão, assim como o Centro Profissional RibeirãoShopping, prédio comercial
vendido e entregue em dezembro de 2012.
As três expansões irão adicionar um total de 20,3 mil m² de ABL, incluindo 129 novas lojas, das quais 81,9% já estão locadas,
assim como uma nova academia de ginástica, e a renovação do shopping original.
O investimento em todos os projetos de expansão é de R$178,2 milhões, já ajustado pela participação da Multiplan de 76,2%.
Centro Profissional RibeirãoShopping (torre de escritórios para venda)
A torre comercial, integrada ao RibeirãoShopping foi entregue em dezembro de 2012, de acordo com o planejado. O prédio
possui 12,6 mil m² de área privativa e o Valor Geral de Vendas de aproximadamente R$83,3 milhões. Este projeto reforça a
estratégia da Multiplan de desenvolver complexos multiuso, que combina projetos imobiliários comerciais e residenciais com a
operação de shopping center. O objetivo é aumentar o fluxo de consumidores para os shoppings, assim como valorizar os
imóveis nas áreas ao redor, criando sinergia entre varejo e serviços.
ParkShopping Corporate (torre de escritórios para locação)
Após a conclusão da construção, a Multiplan começou a fase de locação do ParkShopping Corporate, um projeto de torre
comercial, composto por duas torres, integrado ao ParkShopping, em Brasília.
2.2 Shopping Center em Construção
Três shopping centers entregues com sucesso, e mais por vir
Com a inauguração de três shopping centers no 4T12, resta o Parque Shopping Maceió a ser entregue, com inauguração
prevista para outubro de 2013. O shopping center, no estado de Alagoas, no nordeste do Brasil, já possui 81,6% da sua ABL
locada.
106
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Todos os quarto projetos juntos somam 140,1 mil m² de ABL total (117,1 mil de ABL própria) e investimento total de R$1,2
bilhão.
Shopping centers em construção
Projeto
Parque Shopping Maceió
1
Abertura
out-13
Na participação Multiplan (R$)
ABL
(100%)
37.769 m²
%Mult
CAPEX¹
50,0%
104,8 M
CAPEX
Investido
68,5%
Considera apenas os custos da primeira fase do projeto (sem considerar expansões futures)
Parque Shopping Maceió
Data de inauguração: outubro de 2013
O projeto é uma joint venture entre a Multiplan e a Aliansce Shopping Centers S.A. O shopping será o primeiro shopping
center da Companhia na região nordeste do Brasil, e terá a Aliansce como administradora. Sua construção gerou
aproximadamente 2.400 empregos e, após a inauguração, outras 3.600 vagas deverão ser adicionadas. Localizado num
importante vetor de crescimento em Maceió, o Parque Shopping Maceió terá 37,8 mil m² de ABL com 168 lojas, cinemas,
ampla praça de alimentação e restaurantes, assim como 1.800 vagas de estacionamento.
O shopping center será integrado ao Boulevard Parque, um projeto multiuso planejado com torres residenciais e comerciais,
área verde, com 52 mil m² de área construída, num terreno de 98 mil m².
2.3 Expansões de Shopping Center
Expansões VI e VII do RibeirãoShopping a serem entregues em 2013
Além da Expansão VI e do deck parking com 1.200 vagas entregues no 4T12, o RibeirãoShopping receberá duas novas
expansões. A Expansão VII irá adicionar 6,3 mil m² de ABL, com 23 lojas e uma academia de ginástica. Esta nova área deverá
ser entregue em junho de 2013. A Expansão VIII aumentará o ABL em 10,0 mil m², com 65 lojas e sua entrega está planejada
para dezembro de 2013.
As três expansões juntas irão contribuir com 20,3 mil m² de ABL total e aumentando a ABL do RibeirãoShopping para 66,8 mil
m², um aumento de 43,7% sobre a área atual.
Construção da expansão no BarraShopping segue a todo vapor
A sétima expansão do BarraShopping, programada para inaugurar em maio de 2014, está em construção e irá adicionar 9,5 mil
m² de ABL total, com 45 novas lojas e 4,2 mil m² de torre comercial para locação, aumentando o tamanho do complexo
BarraShopping, que inclui o New York City Center, para 101,2 mil m² de ABL.
O CAPEX do projeto, com base em uma participação de 51% que deverá caber a Multiplan, é de R$101,8 milhões.
Expansões de Shopping centers em construção
Na participação Multiplan (R$)
1
RibeirãoShopping Exp. VI, VII, VIII
dez-13
20,303 m²
76.2%
178,1 M
CAPEX
Investido
67,2%
2
BarraShopping Exp. VII
mai-14
9,479 m²
51.1%
101,8 M
31,0%
29,783 m²
68.2%
279,9 M
54,0%
Projeto
Total
Abertura
ABL (100%)
%Mult.
CAPEX
¹A expansão VI abriu em novembro de 2012, a expansão VII está planejada para abrir em junho de 2013 e a expansão VIII em dezembro de 2013.
107
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
2.3 Multiuso: Torres Comerciais para Locação
Morumbi Corporate entra no ano de conclusão
O Morumbi Corporate, um projeto para locação, composto por duas torres e 74,2 mil m², está em estágio avançado de
construção e sua inauguração está planejada para setembro de 2013. A Multiplan possui 100% de participação no projeto e as
torres estão localizadas em frente ao MorumbiShopping, em São Paulo.
Torres comercias para locação
Projeto
%Mult.
CAPEX
CAPEX
Investido
74.198 m² 100,0%
471,5 M
66,4%
Abertura ABL (100%)
Morumbi Corporate
set-13
2.4 Multiuso: Torres Comerciais e Residenciais para Venda
Um verdadeiro complexo ganhando forma em Porto Alegre
A construção das torres, Diamond Tower and Résidence du Lac, teve significativo progresso, assim como a sua
comercialização, no 4T12. Localizadas no BarraShoppingSul, a torre comercial e a residencial tiveram 67,4% e 84,0% das suas
unidades vendidas, respectivamente. Ambos os projetos estão programados para serem entregues no segundo semestre de
2014. A Multiplan desenvolveu, com sucesso, uma outra torre comercial no Complexo BarraShoppingSul, Cristal Tower,
entregue no 3T11.
Torres comerciais para venda
Projeto
Localização
Tipo
Abertura
Diamond Tower
Résidence du Lac
Total
BarraShoppingSul
BarraShoppingSul
Escritórios
Residencial
2S14
2S14
Área
%Mult.
13.800 m²
9.960 m²
23.760 m²
100,0%
100,0%
100,0%
2.5 Crescimento Futuro e Banco de Terrenos
A Multiplan possui 619,0 mil m² em terrenos a serem destinados a projetos futuros. A maioria deles está integrada aos
shopping centers da Multiplan e deverão alimentar novos projetos no momento devido.
A Companhia também vê potencial de crescimento da ABL em mais de 150.000 m² através de expansão dos shopping centers,
considerando apenas aqueles que já se encontram em operação.
108
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Cidade (Estado)
Área do
terreno
Tipo
Belo Horizonte (MG)
2.606 m²
Varejo
97%
% Multiplan
Curitiba (PR)
843 m²
Apart-Hotel
84%
Curitiba (PR)
27.370 m²
Comercial
94%
Jundiaí (SP)
4.500 m²
Comercial
100%
Maceió (AL)
140.000 m²
Porto Alegre (RS)
Residencial, Comercial, Hotel
4.396 m²
50%
Hotel, Comercial
100%
Ribeirão Preto (SP)
207.092 m²
Residencial, Comercial
100%
Rio de Janeiro (RJ)
141.480 m²
Residencial, Comercial
90%
Rio de Janeiro (RJ)
36.000 m²
Comercial
100%
São Caetano do Sul (SP)
24.948 m²
Comercial
100%
São Paulo (SP)
29.800 m²
Residencial
Total
36%
619.035 m²
82%
3. Indicadores Operacionais
3.1 Vendas dos Lojistas
Três shopping centers novos em operação, alta nas vendas de 15,2% no 4T12 e mais crescimento a vir
Os shopping centers da Multiplan apresentaram
2.702
vendas totais de R$3,2 bilhões no 4T12, 15,2%
2.485
maiores do que no 4T11. Aliado a um continuo
crescimento dos shoppings consolidados, os novos
1.657
shoppings, que representam 14,7% da ABL total,
1.657
1.326
devem alavancar o crescimento das vendas da
Companhia nos próximos anos. Em dezembro de
2012, as vendas totais mensais por m² ocupado do
portfólio da Multiplan, excluindo os três novos
shoppings
inaugurados
no
4T12,
atingiram
Jundiaí
Shopping
R$2.702/m², enquanto os três novos shoppings juntos
ParkShopping VillageMall
CampoGrande
Média dos
malls novos
Média do
portfólio exmalls novos
Malls novos
resultaram em R$1.657/m², composto por R$2.485/m²
no
VillageMall,
ParkShoppingCampoGrande
R$1.657/m²
e
R$1.326/m²
no
Vendas (R$) por m², média em dezembro, 2012 – Portfólio vs. Novos
no
Malls
JundiaíShopping. Esta diferença mostra o potencial
de crescimento do portfólio no futuro.
As vendas totais aumentaram 14,9% em 2012 sobre 2011, atingindo R$9,7 bilhões. Dado o seu portfólio
homogêneo, todos os shopping centers da Multiplan apresentaram um forte desempenho ao longo do ano, sendo o
Shopping Santa Úrsula (+19,7%), o BarraShoppingSul (+13,7%), o RibeirãoShopping (+12,3%), o DiamondMall
(+12,1%), o ParkShoppingBarigüi (+11,8%) e o BH Shopping (+10,5%) os destaques do período.
109
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Vendas Shopping Center
(100%)
Inauguração
4T12
4T11
Var.%
2012
2011
Var.%
BH Shopping
(1979)
315,0 M
295,1 M
▲6,7%
1.008,8 M
913,2 M
▲10,5%
RibeirãoShopping
(1981)
194,0 M
161,1 M
▲20,5%
569,7 M
507,4 M
▲12,3%
BarraShopping¹
(1981)
514,2 M
492,8 M
▲4,3%
1.627,4 M
1.509,7 M
▲7,8%
MorumbiShopping
(1982)
407,1 M
388,8 M
▲4,7%
1.303,6 M
1.235,2 M
▲5,5%
ParkShopping
(1983)
284,3 M
264,5 M
▲7,5%
882,2 M
815,0 M
▲8,2%
DiamondMall
(1996)
155,9 M
143,5 M
▲8,7%
509,5 M
454,5 M
▲12,1%
New York City Center
(1999)
58,6 M
56,1 M
▲4,4%
209,0 M
196,4 M
▲6,4%
Shopping Anália Franco
(1999)
268,1 M
246,7 M
▲8,7%
829,0 M
774,6 M
▲7,0%
ParkShoppingBarigüi
(2003)
237,3 M
218,7 M
▲8,5%
758,5 M
678,6 M
▲11,8%
Pátio Savassi²
(2004)
101,7 M
93,0 M
▲9,3%
331,5 M
308,8 M
▲7,4%
Shopping Santa Úrsula³
(1999)
54,0 M
44,1 M
▲22,4%
164,0 M
137,0 M
▲19,7%
BarraShoppingSul
(2008)
204,4 M
183,9 M
▲11,2%
650,8 M
572,3 M
▲13,7%
Shopping Vila Olímpia
ParkShoppingSãoCaetano
JundiaíShopping
ParkShoppingcampoGrande
VillageMall
(2009)
89,7 M
88,9 M
▲0,9%
302,7 M
282,1 M
▲7,3%
(09-nov2011)
134,2 M
80,0 M
▲67,7%
418,5 M
80,0 M
▲422,8%
(17-out-2012)
80,4 M
-
n.a.
80,4 M
-
n.a.
50,6 M
-
n.a.
50,6 M
-
n.a.
26,7 M
-
n.a.
26,7 M
-
n.a.
(28-nov2012)
(03-dez2012)
Total
3.176,2 M
2.757,2 M
▲15,2%
9.722,7 M
8.464,7 M
▲14,9%
¹ Vendas não consideram o faturamento do Centro Médico BarraShopping.
² A aquisição do Pátio Savassi foi em junho de 2007.
³ A aquisição do Shopping Santa Úrsula foi em abril de 2008.
De acordo com o IBGE - Instituto Brasileiro de
15,2%
14,9%
Geografia e Estatística – as vendas do varejo
8,8%
aumentaram 8,8%, no período de outubro e
8,8%
novembro de 2012, e também de janeiro a
novembro de 2012, quando comparadas ao
mesmo período em 2011 (o dado de dezembro de
Vendas do Total Sales
Varejo
(IBGE)¹
2012 não havia sido divulgado até a data de
publicação deste relatório).
2012/2011
Vendas do
Varejo
(IBGE)²
Vendas
Totais
4T12/4T11
Análise de Vendas
De janeiro a novembro de 2012, comparado ao mesmo período de 2011.
² De outubro a novembro de 2012, comparado ao mesmo período de 2011.
1
Crescimento das Vendas nas mesmas Lojas aceleraram em 2012, atingindo 8,4% versus 7,6% em 2011
O crescimento das vendas nas mesmas lojas (SSS)
8,9%
8,4%
atingiu 8,4% em 2012, apresentando uma aceleração
7,4%
6,8%
no ritmo de crescimento, quando comparado a 2011
com 7,6%. O crescimento da venda na mesma área
crescimento na mesma magnitude em 2011. O
Vendas na Vendas nas
Mesma Área Mesmas
Lojas
Vendas na Vendas nas
Mesma Área Mesmas
Lojas
crescimento consistente em todas as métricas de
2012/2011
4T12/4T11
(SAS) foi de 8,9% em 2012, acima de um forte
vendas é consequência da alta qualidade do portfólio e
da gestão intensiva dos shopping centers, dado o maior
desempenho do SAS vis-à-vis o SSS.
110
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Como pode ser observado no gráfico abaixo à esquerda, o SSS vem crescendo sistematicamente sobre uma base já elevada.
Em 2012, o SSS da Multiplan atingiu R$17.340/m², correspondendo a um aumento de 50,2%, quando comparado ao dado de
2007. De 2007 a 2012, o SSS por m² cresceu a uma taxa média anual (CAGR) de 8,5%.
Considerando lojas com até 1.000 m² nos shopping centers que estavam em operação por todo ano de 2011 e 2012, as
vendas atingiram R$25.242/m², 10,5% maior do que em 2011, de R$22.844/m². As lojas com até 200 m² apresentaram um
crescimento de vendas/m² de 12,4% em 2012 em comparação a 2011, atingindo R$27.899/m².
CAGR* 2007-2012: +8,5%
+12,4%
+10,5%
+50,2%
27.899 R$/m²
25.242 R$/m²
24.820 R$/m²
22.844 R$/m²
17.340 R$/m²
11.545 R$/m²
2011
2007
2012
Evolução do SSS/m²
* Taxa de crescimento anual composto
2012
2011
Vendas/m² em lojas menores do que
1.000m²
2012
Vendas/m² em lojas menores do que 200m²
19,2%
16,5%
17,4%
16,5%
16,1%
15,1%
12,7%
12,2%
14,4%
10,3%
9,4%
8,4% 8,5%
13,8%
7,2%
14,9%
14,0%
11,4%
11,4%
9,9%
13,8%
13,3%
12,9%
12,1% 12,5%
11,9%
10,6%
9,8%
7,9%
7,0%
13,7% 12,6%
9,4%
6,6%
5,6%
5,1%
10,0% 9,7% 9,5% 9,4%
7,7%
7,4%
7,5% 8,3% 8,2% 8,1% 8,5% 6,8%
SAS
SSS: 12,4%
SAS: 14,6%
SSS: 7,6%
SAS: 8,9%
2012
SSS: 7,2%
SAS: 9,3%
2011
2010
SSS: 10,3%
SAS: 11,1%
2009
SSS: 15,9%
SAS: 15,8%
2008
2007
1T07 2T07 3T07 4T07 1T08 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 3T09 4T09 1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12
SSS: 8,4%
SAS: 8,9%
SSS
Evolução da Venda nas Mesmas Lojas e da Venda na Mesma Área (ano/ano)
Todos os segmentos do varejo apresentaram forte desempenho em 2012. Os principais destaques foram Serviços e
Alimentação e área gourmet, que reportaram crescimento de dois dígitos de 13,4% e 10,5%, respectivamente.
4T12 x 4T11
Venda nas Mesmas Lojas
Âncoras
Satélites
2012 x 2011
Total
Âncoras
Satélites
Total
Vestuário
▲5,2%
▲7,1%
▲6,7%
▲3,9%
▲9,4%
▲8,1%
Artigos do lar e escritório
▼3,6%
▲4,4%
▲0,5%
▲5,1%
▲5,3%
▲5,2%
Artigos diversos
▼0,3%
▲8,4%
▲5,7%
▲1,4%
▲11,5%
▲8,2%
n.a.
▲10,8%
▲10,8%
n.a.
▲10,5%
▲10,5%
▲18,1%
▲15,7%
▲15,7%
▲9,2%
▲13,4%
▲13,3%
▲2,3%
▲8,3%
▲6,8%
▲4,0%
▲10,0%
▲8,4%
Alimentação e área gourmet
Serviços
Total
Crescimento da Venda nas Mesmas Lojas
111
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Âncoras
Mais uma vez, o crescimento da venda nas
mesmas lojas das lojas satélites foi mais forte do
Satélites
10,5%
9,3%
9,2%
9,0%
8,3%
que das lojas âncoras. As lojas satélites reportaram
um aumento de 8,3% no 4T12, enquanto nas
6,3%
6,1%
5,2%
âncoras o aumento foi de 2,3%. Em 2012, o
desempenho da vendas nas mesmas lojas das
2,4%
2,3%
satélites apresentou um crescimento de dois dígitos
de 10,0% e das âncoras de 4,0%.
4T11
1T12
2T12
3T12
4T12
SSS lojas âncoras versus satélites
3.2 Taxa de Ocupação, Inadimplência e Perda de Aluguel
A taxa de ocupação média foi de 98,1% no 4T12, 10 p.b. maior do que no 4T11, apesar do impacto da inauguração de três
novos shopping centers e uma expansão no trimestre, que normalmente têm uma menor taxa de ocupação quando comparada
a shoppings consolidados. Este resultado foi decorrente principalmente da melhora na taxa de ocupação de 930 p.b. no
ParkShoppingSãoCaetano, que atingiu 99,6% e um aumento no Shopping Vila Olímpia de 340 p.b., totalizando 90,4%.
O custo de ocupação foi de 13,0% em 2012, assim como em 2011, e o turnover também permaneceu no mesmo patamar que
em 2011, a 5,2%. Combinados à alta taxa de ocupação, estes dados mostram a forte demanda por espaços nos shopping
centers da Multiplan e indicam o potencial de crescimento da Companhia.
A taxa de inadimplência dos lojistas nos shopping centers da Multiplan (atraso no pagamento do aluguel acima de 25 dias)
atingiu 1,7% em 2012 versus 1,5% em 2011. No mesmo período de comparação, a perda de aluguel (inadimplência superior a
seis meses) caiu 90 p.b., atingindo 0,4%.
4. Receita Bruta
Receita bruta ultrapassou R$1,0 bilhão em 2012, alta de 41,2%
A receita bruta aumentou 25,3% no 4T12, atingindo
Outras
0,2%
R$266,7 milhões. Conforme demonstrado no gráfico
abaixo, as receitas de serviços, estacionamento e
Venda de imóveis
21,7%
locação apresentaram as maiores contribuições,
apresentando crescimentos de 55,6%, 30,2% e
Receita de Locação
53.6%
17,3%, respectivamente.
Em 2012, a receita bruta totalizou R$1.048,0 milhões,
representando um forte crescimento de 41,2%,
quando
comparado
observado
no
a
gráfico
2011.
à
Como
direita,
as
pode
ser
principais
Mínimo
87.3%
Estacionamento
10,1%
Cessão de direitos
3,6%
Serviços
9,4%
Linearidade
1,4%
Merchandising
7.9%
Complementar
4.8%
contribuições para este resultado foi a receita de
locação com 53,6%, seguida pelo resultado de
Abertura da receita bruta – 2012
vendas de imóveis com 21,7% e estacionamento com
10,1%.
112
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
+17,3%
27,8 M
+55,6%
+4,9%
0,5 M
10,1 M
+30,2%
-38,7%
7,5 M
(6.5 M)
+77,7%
-26,7%
+25,3%
14,8 M
(0.3 M)
Linearidade
Outras
266,7 M
212,7 M
+25,3%
Receita bruta
4T11
Locação de
lojas
Serviços
Cessão de
direitos
Estacionamento
Venda de
imóveis
Receita bruta
4T12
Abertura do crescimento da receita bruta 4T12 (A/A) (R$)
5. Resultado da Participação em Shopping Centers
5.1 Receita de Locação
Receita de locação aumenta 17,3% e atinge R$188,8 milhões no 4T12
A receita de locação da Multiplan somou R$188,8 milhões
Receita de Locação (R$ )
no 4T12, um aumento de 17,3%, comparada ao 4T11. O
aluguel complementar apresentou o maior crescimento no
4T12
4T12, com uma alta de 17,9%, atingindo R$9,3 milhões. O
% receita de locação total
aluguel mínimo cresceu 17,4% para R$164,4 milhões e a
4T11
receita
% receita de locação total
de
merchandising
também
teve
um
forte
crescimento de 15,0%, totalizando R$15,1 milhões. Em
Variação total%
2012, a receita de locação cresceu 15,6% para R$561,9
2012
milhões.
% receita de locação total
Os
destaques
do
ano
foram
aluguel
9,3 M
Merchan
.
15,1 M
188,8 M
4,9%
8,0%
100,0%
140,0 M
7,9 M
13,2 M
161,1 M
86,9%
▲17,4
%
4,9%
▲17,9
%
8,2%
100,0%
▲15,0%
▲17,3%
490,3 M
27,1 M
44,6 M
561,9 M
87,3%
4,8%
7,9%
100,0%
419,3 M
22,9 M
44,1 M
486,3 M
Mínimo
Compl.
164,4 M
87,0%
Total
complementar, que subiu 18,4%, seguido pelo aluguel
2011
mínimo, com alta de 16,9% para R$490,3 milhões.
% receita de locação total
86,2%
4,7%
9,1%
100,0%
Variação total %
▲16,9
%
▲18,4
%
▲1,1%
▲15,6%
Receita de Locação
4T12
4T11
Var.%
2012
2011
Var.%
BH Shopping
21,1 M
RibeirãoShopping
10,8 M
19,8 M
▲6,5%
68,2 M
63,0 M
▲8,3%
9,7 M
▲11,2%
33,7 M
31,1 M
▲8,3%
BarraShopping
MorumbiShopping
23,7 M
23,6 M
▲0,8%
77,9 M
75,0 M
▲3,9%
27,8 M
25,8 M
▲7,6%
88,6 M
82,3 M
▲7,6%
ParkShopping
13,1 M
14,6 M
▼10,1%
40,6 M
40,8 M
▼0,3%
DiamondMall
10,8 M
9,9 M
▲9,6%
34,5 M
31,8 M
▲8,4%
New York City Center
2,0 M
2,0 M
▲4,9%
6,8 M
6,4 M
▲6,5%
Shopping AnáliaFranco
7,1 M
6,3 M
▲12,3%
22,0 M
20,3 M
▲8,5%
14,1 M
13,1 M
▲7,7%
43,4 M
40,0 M
▲8,5%
7,4 M
6,6 M
▲11,7%
22,9 M
21,2 M
▲8,2%
ParkShoppingBarigüi
Pátio Savassi
Shopping Santa Úrsula
BarraShoppingSul
Shopping Vila Olímpia
(1)
ParkShoppingSãoCaetano
1,9 M
1,6 M
▲16,3%
5,7 M
5,0 M
▲13,5%
16,3 M
14,3 M
▲13,8%
46,6 M
42,3 M
▲10,3%
5,7 M
6,8 M
▼16,6%
19,7 M
20,1 M
▼2,4%
11,2 M
7,0 M
▲60,6%
35,6 M
7,0 M
▲409,9%
113
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
JundiaíShopping
ParkShoppingCampoGrand
e
VillageMall
Subtotal
Efeito da linearidade
Total
(1)
7,5 M
-
n.a.
7,5 M
-
n.a.
5,2 M
-
n.a.
5,2 M
-
n.a.
3,1 M
-
n.a.
3,1 M
-
n.a.
188,8 M
161,1 M
▲17,3%
561,9 M
486,3 M
▲15,6%
(4,2 M)
(19,0 M)
▼77,7%
14,7 M
0,8 M
▲1.728,8%
184,6 M
142,0 M
▲30,0%
576,6 M
487,1 M
▲18,4%
Até o 4º trimestre de 2011, a Multiplan detinha 30% de participação no
Shopping Vila Olímpia – 100%
Shopping Vila Olímpia e reconhecia o seu resultado consolidando a sua
4T12
subsidiária MPH, que detinha 71,5% de participação. A partir de fevereiro de
4T11
2012, com a aquisição de participação adicional de 30%, a Multiplan passou a
Var.%
▲0,1%
2012
32,1 M
2011
28,0 M
reconhecer apenas 60% do resultado do shopping center. Considerando
essas mudanças e analisando o resultado trimestral do Shopping Vila Olímpia
(100%) a receita de locação deste shopping aumentou 0,1% no 4T12 sobre o
9,4 M
9,4 M
▲14,6%
Var.%
4T11 e 14,6% em 2012 sobre 2011.
Um dos destaques no 4T12 foi o Shopping Santa Úrsula, que continuou apresentando um forte desempenho na receita de
locação, reportando um aumento de 16,3%, quando comparado ao 4T11. Este forte desempenho foi impulsionado
principalmente pelo aluguel complementar, que aumentou 187,9% no mesmo período de comparação, indicando um aumento
potencial no aluguel mínimo nos próximos anos. O BarraShoppingSul, que completou quatro anos em operação, apresentou
um aumento na receita de locação de 13,8%, contribuindo com 8,6% do total da receita de locação. O
ParkShoppingSãoCaetano, inaugurado em novembro de 2011, também contribuiu com um percentual significativo da receita
total de locação, atingindo 5,9% ou R$11,2 milhões.
Quanto aos shoppings consolidados, a receita de locação do ParkShopping foi de R$13,1 milhões no 4T12, contra R$14,6
milhões no 4T11. Esta redução foi consequência de uma receita não recorrente recebida num processo de conversão de uma
loja âncora em lojas satélites no 4T11. O sólido desempenho do shopping pode ser analisado através da sua receita
complementar, que aumentou 27,5% no mesmo período de comparação.
A receita de locação, incluindo o efeito da linearidade no cálculo, aumentou 30,0% para R$184,6 milhões no 4T12. Em 2012, e
considerando o efeito da linearidade, a receita de locação total atingiu R$576,6 milhões, alta de 18,4% em relação a 2011.
Informações adicionais sobre o resultado dos shopping centers estão disponíveis na planilha de Fundamentos no site de
relações com Investidores da Multiplan (www.multiplan.com.br/ri).
+17,4%
+17,9%
+15,0%
24,4 M
1,4 M
2,0 M
+17,3%
+30,0%
14,8 M
184,6 M
Linearidade
Receita de
Locação 4T12
142,0 M
Receita de
Locação 4T11
Mínimo
Complementar
Merchand.
Abertura do crescimento da receita de locação 4T12 (A/A) (R$)
114
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Crescimento do SSR acelera no 4T12, atingindo 8,6%
O aluguel nas mesmas lojas (SSR) cresceu 8,6% no 4T12, aumentando a velocidade do crescimento, comparado
ao trimestre anterior, quando havia crescido 7,7%. O crescimento real também apresentou um ritmo mais rápido,
atingindo 2,6%, comparado a 1,8% no 3T12. O efeito do ajuste do IGP-DI foi de 5,9% no período. O aluguel na
mesma área (SAR) aumentou 5,3%.
Em 2012, o SSR reportou crescimento de dois dígitos de 10,4% quando comparado a 2011 e SAR aumentou
8,2%. O efeito do ajuste do IGP-DI foi de 6,4%.
Dada as inaugurações no 4T12 de três novos shopping centers e uma expansão com a adição de 106,5 mil m² na
ABL de shopping center, 18,3% da ABL locada deverá expirar em 2017. No momento da renovação dos contratos,
estas novas áreas deverão estar avançadas no processo de consolidação e deverão continuar convergindo às
métricas do portfólio.
17,3%
6,4%
5,3%
2014
14,9%
2018+
31,5%
10,4%
8,6%
5,9%
2013
8,9%
15,6%
8,2%
2015
13,8%
Efeito IGPDI¹
SAR
SSR
Receita de
Efeito IGPLocação
DI¹
Análise da receita de locação
(4T12/4T11)
1
Ver glossário para definição
SAR
SSR
Análise da receita de locação
(2012/2011)
1
Ver glossário para definição
Receita de
Locação
2017
18,3%
2016
12,6%
Cronograma de vencimento da ABL
Como pode ser observado no gráfico abaixo “SSR e IPCA histórico”, a Multiplan vem reportando historicamente
sólidos resultados positivos. O crescimento médio real do SSR sobre o efeito do ajuste do IGP-DI desde 2007 foi
de 4,0% e 4,4% sobre o IPCA, destacando o alto padrão de qualidade do portfólio da Companhia.
Adicionalmente, o SSR aumentou 54,2% para R$106/m²/mês em 2012, de R$69/m²/mês em 2007. Apesar da base
já alta do aluguel por m², a Multiplan reportou um CAGR de 9,0% no mesmo período de comparação.
Efeito do Ajuste do IGP-DI
SSR
IPCA
CAGR 2007-2012: +9,0%
14,1%
9,6%
10,6%
9,4%
8,8%
+54,2%
10,4%
106 R$/m²
6,9%
7,9%
4,5%
3,7%
2007
7,8%
5,9%
69 R$/m²
6,4%
5,9%
1,1%
6,5%
2010
2011
5,8%
4,3%
2008
2009
SSR e IPCA histórico
2012
2007
2012
Evolução do aluguel nas mesmas Lojas mensal por m²
115
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Efeito do ajuste do IGP-DI
Aumento real aluguel nas mesmas lojas
16,0%
9,4%
11,6%
10,4% 10,6%
9,0%
7,7%
2,2%
6,6% 6,4% 4,2% 2,1%
6,5%
8,6%
12,0%
2,9% 1,9% 3,6%
9,0% 2,8%
14,5%
14,1%
13,9% 13,2% 14,0%
10,3% 4,9%
8,1%
0,8% 6,5%
10,7% 11,1% 10,0%
3,4%
5,8%
11,9%
3,9%
6,6% 7,7% 2,8%
3,9%
10,4%
4,8%
7,7%
3,9%
4,4%
8,8% 9,6% 9,3%
8,6%
1,8% 2,6%
7,7% 6,3% 5,7%
Real SSR: 5,7%
Nominal SSR: 6,9%
Real SSR: 4,9%
Nominal SSR: 14,1%
2012
Real SSR: 1,5%
Nominal SSR: 9,4%
2011
Real SSR: 2,5%
Nominal SSR: 10,6%
2009
2008
2007
Real SSR: 5,7%
Nominal SSR: 9,6%
7,3%
2010
7,3%
6,0%
5,9%
4,8%
4,0%
2,9% 3,7%
0,2% -0,3% 0,6%
1T07 2T07 3T07 4T07 1T08 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 3T09 4T09 1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12
6,7%
4,6% 5,6%
2,6% 3,6% 3,9%
Real SSR: 3,7%
Nominal SSR: 10,4%
Abertura do aluguel nas mesmas Lojas (SSR) - Crescimento nominal e real
5.2 Receita de Estacionamento
Alta de 30,2% na receita de estacionamento para R$32,1 milhões no 4T12
A receita de estacionamento atingiu R$32,1 milhões no 4T12, 30,2% maior do que no 4T11. Junto com o crescimento orgânico,
os shoppings inaugurados recentemente, JundiaíShopping, ParkShoppingCampoGrande e VillageMall, contribuíram com este
desempenho, adicionando 6,7 mil novas vagas e aumentando o total de vagas do portfólio para 45,2 mil. Estes novos
shoppings representaram, juntos, 8,0% da receita de estacionamento no 4T12, com menos de 45 dias, na média, em
operação. Em 2012, a receita de estacionamento atingiu R$105,3 milhões, um aumento de 28,4% sobre 2011.
5.3 Despesas de Shopping Center
As despesas de shopping continuam em baixos níveis em 2012 como percentual da receita de shopping center
As despesas de shopping center atingiram R$23,6 milhões no 4T12
75,1 M
versus R$10,2 milhões no 4T11. Este aumento pode ser explicado
61,8 M
principalmente por ganhos não recorrentes reconhecidos no 4T11 e
46,9 M
65,9 M
58,3 M
49,7 M
pelo aumento da ABL própria de 28,3%. Excluindo o efeito do
evento não recorrente, as despesas de shopping center teriam
14,7%
aumentado 31,4% no período.
12,2%
Em 2012, as despesas de shopping center somaram R$75,1
milhões, um aumento de 28,9% sobre 2011. Novamente, excluindo
o evento não recorrente, essas despesas teriam aumentado 13,8%.
Como percentual da receita líquida, as despesas de shopping
2007
2008
13,1%
2009
12,0%
2010
9,2%
10,0%
2011
2012
Evolução das despesas de shopping center (R$)
e como percentual da receita líquida de shopping
center
(não inclui receitas e impostos de venda de imóveis)
center atingiram 10,0% em 2012, nível significativamente inferior à
média histórica.
5.4 Resultado Operacional Líquido – NOI
NOI + Cessão de Direitos atinge R$644,7 milhões em 2012, alta de 17,2%
A Multiplan reportou Resultado Operacional Líquido (NOI) + Cessão de Direitos (CD) de R$203,7 milhões no 4T12, 22,3%
acima do 4T11. Para o ano completo, o NOI + CD aumentou 17,2%, atingindo R$644,7 milhões. Adicionalmente, o NOI + CD
por ação atingiu R$3,62, resultando em um CAGR de cinco anos de 18,3%.
116
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Cálculo do NOI (R$)
4T12
4T11
Var. %
2012
2011
Var. %
188,8 M
161,1 M
▲17,3%
561,9 M
486,3 M
(4,2 M)
(19,0 M)
▼77,7%
14,7 M
0,8 M
32,1 M
24,7 M
▲30,2%
105,3 M
82,1 M
▲15,6%
▲1.728,8
%
▲28,4%
Resultado operacional
216,7 M
166,7 M
▲30,0%
682,0 M
569,1 M
▲19,8%
Despesa de shopping center
(23,6 M)
(10,2 M)
▲131,2%
(75,1 M)
(58,3 M)
▲28,9%
NOI
193,1 M
156,5 M
▲23,4%
606,9 M
510,8 M
▲18,8%
89,1%
93,9%
▼477 p.b.
89,0%
89,8%
▼78 p.b.
Receita de locação
Linearidade
Resultado de estacionamento
Margem NOI
10,6 M
10,1 M
▲5,0%
37,8 M
39,1 M
▼3,3%
203,7 M
166,6 M
▲22,3%
644,7 M
550,0 M
▲17,2%
89,6%
94,2%
▼461 p.b.
89,6%
90,4%
▼86 p.b.
Cessão de direitos
NOI + CD
Margem NOI + CD
+17,2%
203,7 M
+22,3%
644,7 M
550,0 M
166,6 M
90,4%
89,6%
89,6%
94,2%
4T11
4T12
2011
NOI + Cessão de Direitos e margem
(4T12/4T11) - (R$)
2012
NOI + Cessão de Direitos e margem
(2012/2011) - (R$)
3,62
3,09
2,58
2,06
2,18
0,75
0,73
0,94
0,51
0,69
2007
2008
2009
2010
2011
1,56
NOI + KM por ação (por ano)
1,14
2012
NOI + KM por ação (por 4T)
Evolução do NOI + Cessão de direitos por ação * (R$)
*Ações em circulação no final de cada ano, ajustadas pelas ações em tesouraria.
117
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
6. Resultado da Administração de Shopping Centers
6.1 Receita de Serviços
Aumento de 55,6% na receita de serviços para R$28,4 milhões no 4T12
A receita de serviços, - composta principalmente por taxas de administração
+55,6%
35,0 M
dos shopping centers, corretagem e transferência – apresentou aumento de
30,0 M
25,0 M
histórico. A receita de serviços foi equivalente a 118,0% das despesas gerais e
20,0 M
administrativas do trimestre.
28,4 M
26,6 M
55,6% no 4T12 quando comparado ao 4T11, atingindo um novo recorde
22,9 M
20,4 M
18,3 M
15,0 M
10,0 M
No 4T12, todos os componentes da receita de serviços foram maiores do que
5,0 M
no 4T11. Os principais destaques foram a taxa de administração de shopping
4T11
centers, que aumentou 35,4%, seguindo um crescimento de 28,3% da ABL
1T12
2T12
3T12
120,0 M
própria e a taxa de transferência, que aumentou 103,1%.
4T12
Evolução trimestral da receita de serviços (R$)
+19,5%
98,4 M
100,0 M
Para o ano findo em 31 de dezembro de 2012, a receita de serviços cresceu
80,0 M
19,5%, quando comparada a 2011, como resultado do aumento de 24,0% 60,0
na M
66,1 M
73,4 M
72,9 M
2009
2010
82,3 M
52,3 M
taxa de administração de shopping centers e de 31,4% na taxa 40,0
de M
transferência.
20,0 M
Em 2012, a Companhia apresentou receita de serviços equivalente a 98,5%
-
das despesas de sede, representando um aumento significativo comparado aos
2007
2008
2011
2012
Evolução anual da receita de serviços (R$)
anos anteriores e 532 p.b. maior do que em 2011, conforme demonstrado no
gráfico abaixo.
1,40 x
1,30 x
1,20 x
1,10 x
1,00 x
0,90 x
0,80 x
0,70 x
0,60 x
1,26 x
0,71 x
4T11
0,78 x
0,80 x
1T12
2T12
3T12
1,00 x
1,18 x 0,95 x
0,90 x
0,85 x
1,000,80
x x
0,75 x
0,70 x
0,65 x
4T12
Receita de serviços trimestral / despesa de sede (x)
1,00 x
0,94 x
2007
0,93 x
0,84 x
0,83 x
2008
2009
0,98 x
0,78 x
2010
2011
2012
Receita de serviços anual / despesa de sede (x)
118
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
6.2 Despesas Gerais e Administrativas (Sede)
Despesas de sede reduziram 6,7% no 4T12, representando 9,9% da receita líquida, caindo de 13,2% no 4T11
No 4T12, as despesas gerais e administrativas (Sede) diminuíram
-6,7%
50,0 M
30,0%
6,7%, quando comparadas ao 4T11, principalmente devido à45,0 M
40,0 M
25,0%
redução de despesas com viagens e marketing, que diminuíram35,0 M
29,2 M
24,1% e 22,1%, respectivamente. Como percentual da receita30,0 M
líquida, as despesas de sede
mesmo período.
Em 2012, as despesas de sede
25,7 M
25,0 M
caíram de 13,2% para 9,9% no20,0 M
15,0 M
10,0 M
5,0 M
em relação à receita líquida caíram
-
25,6 M
13,2%
14,2%
15,0%
11,0%
9,9%
7,9%
10,0%
5,0%
4T11
268 p.b. saindo de 13,1% para 10,4% e atingindo R$99,9 milhões,
13,0% maior do que em 2011.
20,0%
24,0 M
21,2 M
1T12
2T12
3T12
4T12
Evolução das despesas de sede trimestral (R$) e como
percentual da receita líquida (%)
Despesas de sede não recorrentes aumentaram para R$12,8
+13,0%
milhões em 2012, de R$4,5 milhões em 2011, principalmente
110,0 M
99,9 M
devido a despesas com provisões e legais. Excluindo o impacto
88,2 M
90,0 M
destes itens não recorrentes e, somente para fins de análise, as
70,0aM
despesas de sede teriam aumentado 3,9%, quando comparadas
2011, abaixo do IPCA de 5,8% em 2012.
93,1 M
88,4 M
79,1 M
23,0%
55,9 M
19,2%
50,0 M
16,6%
18,0%
18,3%
13,0%
15,4%
30,0 M
13,1%
10,0 M
(10,0 M)
28,0%
2007
2008
2009
2010
2011
10,4%
8,0%
2012
3,0%
Evolução das despesas de sede anual (R$) e como percentual
da receita líquida (%)
100,0 M
80,0 M
120,0 M
+3,9%
120,0 M
83,9 M
99,9 M
87,1 M
16,0%
12,4%
9,1%
20,0 M
-
11,0%
6,0%
2011
100,0 M
26,0%
21,0%
60,0 M
40,0 M
+13,0%
2012
Evolução da despesa de sede recorrente (R$)
e como % da receita líquida (%)
30,0 M
25,0 M
20,0 M
15,0 M
10,0 M
5,0 M
-
22,0%
80,0 M
(+)
12,8 M
= 60,0 M
40,0 M
17,0%
13,1%
10,4%
20,0 M
4,5 M
2011
2012
Itens não recorrentes (R$)
27,0%
88,4 M
12,0%
7,0%
2011
2012
Evolução da despesa de sede (R$)
e como % da receita líquida (%)
119
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
7. Resultados do Desenvolvimento de Shopping Centers
7.1 Receita Diferida e Contratos de Cessão de Direitos Assinados
Inaugurações dentro do prazo reduzem receita diferida
No 4T12, a receita diferida reduziu de R$147,3 milhões em setembro de 2012 para R$116,7 milhões em dezembro de 2012. A
linha de receita diferida foi impactada principalmente pelo (i) reconhecimento de receitas de cessão de direitos, após a
inauguração, do JundiaíShopping, ParkShoppingCampoGrande e VillageMall (ii) menor volume de novos contratos de locação
assinados no 4T12, dado que a maioria da área disponível nos novos shoppings já foi locada, (iii) impacto dos custos diferidos
resultante de investimentos em áreas comerciais, e (iv) pela recompra de áreas locadas para serem utilizadas nas mudanças
de mix dos shoppings.
O saldo da receita diferida será reconhecido como receita de cessão de direitos linearmente ao longo da vigência do contrato
de locação (geralmente de cinco anos), após o contrato de locação das lojas se tornarem ativos.
7.2 Receita de Cessão de Direitos
Receita de Cessão de Direitos (R$)
4T12
4T11
Var. %
Operacional (Recorrente)
1,4 M
1,7 M
▼15,0%
Projetos abertos nos últimos cinco anos
9,2 M
8,5 M
▲8,6%
10,6 M
10,1 M
▲5,0%
37,8 M
Receita de Cessão de Direitos
2012
2011
Var. %
6,1 M
7,8 M
▼21,4%
31,7 M
31,4 M
▲1,2%
39,1 M
▼3,3%
A receita de cessão de direitos aumentou 5,0% no 4T12, de R$10,1 milhões para R$10,6 milhões. A receita de cessão de
direitos é composta por (i) receita recorrente ou operacional, relacionada à cessão de direitos reconhecida nos shopping
centers que estão em operação há mais de cinco anos, e reflete o esforço da Companhia para melhorar o mix de lojas em seus
shopping centers; e (ii) receita não recorrente, relacionada à cessão de direitos de contratos de locação relativos a lojas novas
em greenfields e expansões inauguradas nos últimos cinco anos. Devido à inauguração de três novos shoppings e uma
expansão no trimestre, a receita não recorrente aumentou 8,6%.
7.3 Despesas com Novos Projetos para Locação
119,9 mil m² de ABL nova no 4T12: como esperado, despesas com novos projetos para locação aumentaram
As despesas com novos projetos para locação atingiu R$12,8 milhões no 4T12, aumentando de R$3,0 milhões no 4T11,
principalmente como resultado (i) da entrega do JundiaíShopping, ParkShoppingCampoGrande, VillageMall e expansão VI do
RibeirãoShopping, e (ii) dos investimentos em três expansões em desenvolvimento, no RibeirãoShopping (VII e VIII) e
BarraShopping. Conforme informado anteriormente, essas despesas ocorrem principalmente nas fases de lançamento e
entrega de projetos, e são uma ferramenta para a implementação da estratégia da Companhia, que consiste em atrair os
melhores lojistas para formar o mix mais apropriado para cada shopping center e atrair clientes em seus primeiros anos de
maturação.
120
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
8. Resultados de Empreendimentos Imobiliários
8.1 Receita de Venda de Imóveis e Custo de Imóveis Vendidos
360,5% de aumento na receita de venda de Imóveis em 2012 para R$227,5 milhões
A Multiplan reportou receita de venda de Imóveis de R$10,3 milhões no 4T12, segundo o método de apropriação físicofinanceiro (PoC), composta principalmente pela apropriação de receitas do (i) Centro Profissional RibeirãoShopping, entregue
em dezembro, 2012 (98% vendida), e (ii) projeto no complexo BarraShoppingSul, composto pelos prédios comercial Diamond
Tower (67,4% vendido) e residencial Résidence du Lac (84,0% vendido), ambos com as obras evoluindo de acordo com o
planejado.
Para o ano completo, a receita de imóveis para venda foi de R$227,5 milhões, 360,5% maior do que em 2011, como resultado
do reconhecimento da venda dos projetos mencionados acima e da venda do Morumbi Business Center por R$165,0 milhões
em fevereiro de 2012.
Custo de Imóveis Vendidos
A Companhia reportou custo de Imóveis vendidos de R$8,5 milhões no 4T12, em linha com a evolução da construção, e
composta principalmente por custos com o Centro Profissional RibeirãoShopping e pelo projeto imobiliário no complexo
BarraShoppingSul. Em 2012, o custo de Imóveis vendidos atingiu R$120 milhões, 168,2% maior do que em 2011.
Despesas com novos projetos para venda
As despesas com novos projetos para venda reduziram 76,8% para R$2,1 milhões no 4T12, de R$8,9 milhões no 4T11. No
4T12, as despesas com novos projetos para venda foram compostas principalmente pelo (i) esforço de marketing e (ii)
despesas com corretagem.
O maior volume de despesas com novos projetos para venda no 4T11 foi resultado do lançamento do projeto imobiliário no
complexo BarraShoppingSul, em outubro de 2011.
Em 2012, as despesas com novos projetos para venda atingiram R$15,6 milhões, 1,5% menor do que em 2011.
9. Resultados Financeiros
9.1 EBITDA
Alta de 35,2% no EBITDA consolidado em 2012, atingindo R$615,8 milhões
O EBITDA Consolidado foi 28,2% maior do 4T12 do que no 4T11, atingindo R$171,4 milhões. A margem EBITDA aumentou de
68,9% no 4T11 para 71,0% no 4T12, se beneficiando da redução nas despesas de sede e com novos projetos para venda. Em
2012, o EBITDA Consolidado foi de R$615,8 milhões, 35,2% maior do que em 2011.
A margem EBITDA consolidada da Companhia é tradicionalmente menor que a margem EBITDA de Shopping Centers porque
reflete as margens mais baixas da atividade imobiliária para venda, quando comparada com a margem dos projetos para
locação. A redução da margem EBITDA consolidada em 2012, quando comparada a 2011, ocorreu devido à maior participação
de projetos imobiliários para venda no resultado da companhia. Em 2012, a receita de venda de imóveis representou 21,7% da
receita bruta.
121
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
EBITDA Consolidado (R$)
4T12
4T11
Var. %
2012
2011
Var. %
Receita Líquida
241,4 M
194,1 M
▲24,4%
961,9 M
676,3 M
▲42,2%
Despesas de sede
(24,0 M)
(25,7 M)
▼6,7%
(99,9 M)
(88,4 M)
▲13,0%
(2,3 M)
(2,1 M)
▲10,0%
(9,5 M)
(7,7 M)
▲24,4%
Despesas de shopping centers
(23,6 M)
(10,2 M)
▲131,2%
(75,1 M)
(58,3 M)
▲28,9%
Despesas com novos projetos para locação
Despesas baseadas em opções de ações
(12,8 M)
(3,0 M)
▲333,7%
(33,4 M)
(12,2 M)
▲172,8%
Despesas com novos projetos para venda
(2,1 M)
(8,9 M)
▼76,8%
(15,6 M)
(15,9 M)
▼1,5%
Custo de imóveis vendidos
(8,5 M)
(11,5 M)
▼26,1%
(120,0 M)
(44,8 M)
▲168,2%
Resultado de equivalência patrimonial
2,0 M
0,6 M
▲214,7%
2,9 M
2,1 M
▲34,1%
Outras receitas (despesas) operacionais
1,4 M
0,4 M
▲214,5%
4,6 M
4,1 M
▲13,3%
171,4 M
133,7 M
▲28,2%
615,8 M
455,3 M
▲35,2%
71,0%
68,9%
▲211 p.b.
64,0%
67,3%
▼331 p.b.
EBITDA Consolidado
Margem EBITDA Consolidada
A Multiplan reportou um crescimento de 23,5% no EBITDA de Shopping Center no 4T12, atingindo R$170,7 milhões. Como
esperado, as despesas com novos projetos para locação aumentaram principalmente devido à inauguração do
JundiaíShopping, ParkShoppingCampoGrande, VillageMall e Expansão VI do RibeirãoShopping, resultando em uma redução
na margem EBITDA de Shopping Center. Desta forma, o EBITDA de Shopping Center passou de 77,3% no 4T11 para 73,6%
no 4T12. Em 2012, o EBITDA de Shopping Center totalizou R$539,8 milhões, 15,1% maior do que em 2011. Para fins de
análise, se excluídas as despesas com novos projetos para locação do cálculo do EBITDA de Shopping Centers, a margem
seria de 79,1% no 4T12 e de 76,1% em 2012.
79,1%
195,0 M
190,0 M
185,0 M
73,6%
80,0%
75,0%
183,5 M
71,0%
80,0%
76,1%
700,0 M
615,8 M
539,8 M
70,0%
500,0 M
171,4 M
170,7 M
65,0%
170,0 M
75,0%
71,7%
573,1 M
600,0 M
180,0 M
175,0 M
800,0 M
70,0%
64,0%
65,0%
400,0 M
165,0 M
60,0%
160,0 M
155,0 M
150,0 M
4T12 - EBITDA
Consolidado
EBITDA de
Shopping Centers
55,0%
200,0 M
50,0%
100,0 M
55,0%
50,0%
2012 - EBITDA
Consolidado
EBITDA de
Shopping Centers
antes de Despesas
com Novos Projetos
para Locação
EBITDA de
Shopping Centers
EBITDA de
Shopping Centers
antes de Despesas
com Novos Projetos
para Locação
4T12: EBITDA (R$) e margens (%)
4T12: EBITDA (R$) e margens (%)
EBITDA de Shopping Center (R$)
60,0%
300,0 M
4T12
4T11
Var.%
2012
2011
Var. %
Receita Bruta de Shopping Centers ¹
256,4 M
195,9 M
▲30,8%
820,5 M
692,8 M
▲18,4%
Impostos e contribuições sobre vendas e serviços
(24,3 M)
(17,2 M)
▲41,6%
(67,4 M)
(61,6 M)
▲9,5%
Receita Líquida
232,1 M
178,8 M
▲29,8%
753,1 M
631,2 M
▲19,3%
Despesas de sede
(24,0 M)
(25,7 M)
▼6,7%
(99,9 M)
(88,4 M)
▲13,0%
(2,3 M)
(2,1 M)
▲10,0%
(9,5 M)
(7,7 M)
▲24,4%
Despesas de shopping centers
(23,6 M)
(10,2 M)
▲131,2%
(75,1 M)
(58,3 M)
▲28,9%
Despesas com novos projetos para locação
(12,8 M)
(3,0 M)
▲333,7%
(33,4 M)
(12,2 M)
▲172,8%
1,4 M
0,4 M
▲214,5%
4,6 M
4,1 M
▲13,3%
170,7 M
138,2 M
▲23,5%
539,8 M
468,8 M
▲15,1%
73,6%
77,3%
▼375 p.b.
71,7%
74,3%
▼259 p.b.
Despesas baseadas em opções de ações
Outras receitas (despesas) operacionais
EBITDA de Shopping Centers ²
Margem EBITDA de Shopping Centers
(+) Despesas com novos projetos para locação
EBITDA SC antes de Desp. de Novos Projetos ³
% EBITDA SC antes de Desp. de Novos Projetos
12,8 M
3,0 M
▲333,7%
33,4 M
12,2 M
▲172,8%
183,5 M
141,1 M
▲30,0%
573,1 M
481,0 M
▲19,2%
79,1%
79,0%
▲12 p.b.
76,1%
76,2%
▼9 p.b.
122
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
(1) Receita Bruta de Shopping Centers: não considera a receita com a venda de imóveis.
(2) EBITDA de Shopping Centers: não considera receitas, impostos sobre vendas, custos e despesas com novos projetos para venda referentes a
atividade imobiliária.
(3) EBITDA de Shopping Centers antes de Despesas com Novos Projetos para Locação: mesma metodologia do EBITDA de Shopping Centers,
desconsiderando despesas com novos projetos para locação, uma vez que essas despesas referem-se a projetos que ainda não estão em operação.
9.2 Resultados Financeiros, Dívida e Disponibilidades
A Multiplan fechou o 4T12 com uma dívida líquida de R$1.505,2 milhões, comparada a R$1.151,8 milhões no trimestre
anterior. O número atual representa uma relação dívida líquida/EBITDA (últimos 12 meses) de 2,44x. No 4T12, o saldo entre o
rendimento do caixa investido e as despesas financeiras gerou um resultado financeiro negativo de R$20,1 milhões.
Passivo Circulante
Empréstimos e financiamentos
Debêntures
Obrigações por aquisição de bens
Passivo não Circulante
Empréstimos e financiamentos
Debêntures
Obrigações por aquisição de bens
Dívida Bruta
Caixa e Equivalentes de Caixa
Dívida Líquida
31 de dezembro, 2012
30 de setembro de 2012
Var. %
164,4 M
134,9 M
▲21,9%
106,9 M
80,4 M
▲33,0%
7,4 M
1,5 M
▲379,7%
50,1 M
53,0 M
▼5,4%
1.735,8 M
1.341,2 M
▲29,4%
1.385,3 M
981,2 M
▲41,2%
300,0 M
300,0 M
▲0,0%
50,5 M
60,0 M
▼15,9%
1.900,2 M
1.476,1 M
▲28,7%
395,0 M
324,2 M
▲21,8%
1.505,2 M
1.151,8 M
▲30,7%
A dívida líquida no 4T12 foi impactada principalmente pelas saídas de caixa referente a (i) CAPEX de R$317,1 milhões no
período, (ii) pagamento de R$27,3 milhões referentes à dívida de curto prazo, e (iii) R$28,6 milhões em Investimentos em
imobiliário para venda; que foram compensados pela (iii) entrada de R$300,0 milhões em novos recursos de empréstimos
assinados em dezembro de 2012, e (iv) desembolso de contratos de financiamento somando R$94,1 milhões (divididos em
R$52,0 milhões para o VillageMall, R$22,3 milhões para o ParkShoppingCampoGrande e R$19,8 milhões para o
JundiaíShopping).
O aumento na dívida líquida resultou na variação da relação dívida líquida/EBITDA (últimos 12 meses) de 2,00x no 3T12 para
2,44x no 4T12. A relação dívida bruta/EBITDA (últimos 12 meses) aumentou de 2,55x no 3T12 para 3,09x no 4T12.
123
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
Novo empréstimo de sete anos, somando R$300 milhões
Em linha com sua política de busca continua por fontes alternativas de financiamento, a Multiplan assinou um empréstimo de
sete anos com o Banco Bradesco de R$300,0 milhões, em dezembro de 2012, a uma taxa de juros de CDI mais 1,00% a.a. Os
juros serão pagos a cada seis meses e o principal em três parcelas anuais, começando em dezembro de 2017.
40 p.b. de redução no custo da dívida no trimestre, 200 p.b. em 2012
11,50%
11,00%
11,08%
10,52%
O custo médio ponderado da dívida caiu de 9,48% a.a. em 30 de setembro10,50%
de
9,98%
9,48%
10,00%
2012 para 9,08% a.a. em 31 de dezembro de 2012. Em base anual, o custo
9,50%
médio ponderado da dívida reduziu 200 p.b., de 11,08% a.a. em 31
dezembro de 2011.
9,08%
9,00%
de
8,50%
8,00%
4T11
1T12
2T12
3T12
4T12
Custo da dívida médio ponderado (% a.a.)
Dívida indexada a CDI atingiu 49,1% do total do endividamento no 4T12
A Multiplan aumentou o peso da dívida indexada ao CDI para 49,1% do endividamento total no 4T12, de 32,0% no 4T11,
visando beneficiar-se da redução da taxa de juros no Brasil. Durante este período, a taxa
básica de juros caiu de 11,00% a.a. em 31 de dezembro de 2011 para 7,25% a.a. em 31
IPCA
IGP-M 2,3%
4,2%
de dezembro de 2012.
A dívida indexada a TR, que foi equivalente a 40,0% do endividamento total no 4T11,
TJLP
11,6%
reduziu sua participação para 32,0% no 4T12.
TR
32,0%
A TJLP, que é o principal indexador utilizado pelo BNDES, apresentou uma leve redução
CDI
49,1%
do seu peso no endividamento total de 13,0% no 4T11 para 11,6% no 4T12. Este
indexador, que ficou em 6,00% a.a. entre julho de 2009 e junho de 2012, reduziu para
Indexadores da dívida da Multiplan
em 31 de dezembro de 2012
5,50% a.a. em julho de 2012 e 5,00% a.a. em janeiro de 2013.
Indexadores de endividamento em 31 de dezembro de 2012
CDI
TR ²
TJLP
IGP-M ²
IPCA ²
Outros
Total
Desempenho
dos indexadores
Taxa de
juros média ¹
Custo
da dívida
Saldo da
dívida (R$)
7,25%
0,29%
5,50%
7,82%
5,84%
0,00%
4,75%
0,91%
9,70%
3,31%
3,76%
7,32%
7,88%
4,33%
8,16%
9,99%
8,81%
11,58%
13,16%
7,88%
9,08%
932,5 M
608,1 M
220,4 M
79,8 M
43,4 M
16,1 M
1.900,2 M
¹ Média ponderada da taxa de juros anual.
² Desempenho acumulado dos índices nos últimos 12 meses.
124
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
9.3 Lucro Líquido e Fluxo de Caixa Operacional (FFO)
30,1% de aumento no lucro líquido, totalizando R$388,1 milhões
No 4T12, o lucro líquido foi de R$128,4 milhões, 18,8% maior do que no 4T11, apesar do aumento na alavancagem,
que passou de 0,98x dívida líquida/EBITDA (últimos doze meses) no 4T11 para 2,44x no 4T12. Em 2012, o lucro
líquido aumentou 30,1%, atingindo R$388,1 milhões. É válido notar que, em dezembro de 2012, a Multiplan anunciou
o pagamento de juros sobre capital próprio de R$125,0 milhões, antes dos impostos, representando 33,9% do lucro
líquido divulgado em 2012, após a dedução de reservas legais.
+30,1%
+18,8%
388,1 M
128,4 M
298,2 M
108,1 M
55,7%
53,2%
4T11
44,1%
4T12
40,3%
2011
Lucro líquido e margem
(4T12/4T11) – (R$)
2012
Lucro líquido e margem
(2012/2011) – (R$)
2,89
2,33
2,06
O FFO somou R$158,9 milhões no 4T12, 20,5% maior
do que no 4T11. Para o ano completo, o FFO atingiu
R$515,6
milhões,
24,1%
acima
de
1,61
1,35
1,54
2011.
Adicionalmente, o FFO por ação foi de R$2,89,
0,46
0,45
0,52
0,59
2007
2008
2009
2010
0,74
0,89
representando um CAGR de cinco anos de 16,4%.
FFO por ação (por ano)
2011
2012
FFO por ação (por 4T)
Evolução do FFO por ação* (R$)
*Ações em circulação no final de cada ano, ajustadas pelas ações em
tesouraria.
Cálculo do Lucro Líquido e FFO (R$)
Receita líquida
Despesas operacionais
Resultados financeiros
Depreciação e Amortização
4T11
Var. %
2012
2011
Var. %
194,1 M
▲24,4%
961,9 M
676,3 M
▲42,2%
(60,4 M)
▲15,9%
(346,1 M)
(221,0 M)
▲56,6%
3,6 M
▼662,3%
(41,5 M)
31,6 M
▼231,6%
(16,0 M)
▲38,2%
(74,7 M)
(60,4 M)
▲23,8%
(2,8 M)
▼371,6%
(57,3 M)
(60,7 M)
▼5,6%
Participação minoritária
(0,0 M)
(2,7 M)
▼99,1%
(1,3 M)
(10,7 M)
▼87,8%
Lucro líquido ajustado
136,8
M
(8,3 M)
115,8 M
▲18,1%
440,9 M
355,0 M
▲24,2%
(7,7 M)
▲7,9%
(52,8 M)
(56,9 M)
▼7,1%
128,4
M
22,1 M
108,1 M
▲18,8%
388,1 M
298,2 M
▲30,1%
16,0 M
▲38,2%
74,7 M
60,4 M
▲23,8%
Imposto de renda e contribuição social
Imposto de renda e contribuição social
diferidos
Lucro líquido
Depreciação e Amortização
Imposto de renda e contribuição social
diferidos
FFO
FFO por ação (R$)*
1
4T12
241,4
M
(70,0
M)
(20,1
M)
(22,1
M)
7,6 M
8,3 M
7,7 M
▲7,9%
52,8 M
56,9 M
▼7,1%
158,9
M
0,89
131,8 M
▲20,5%
515,6 M
415,4 M
▲24,1%
0,74
▲20,4%
2,89
2,33
▲24,0%
Ações em circulação no final de cada ano, ajustadas pelas ações em tesouraria.
125
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
10. Portfólio
Portfólio
Inauguração Estado
Multiplan
%
ABL Total
Locação
Vendas
4T12
4T12 (mês)³
(mês)²
4T12 méd.
tx. de
ocupação
SCs em operação
BHShopping
1979
MG
80,0%
47.565 m²
182 R$/m²
2.267 R$/m²
99,3%
RibeirãoShopping
1981
SP
76,7%
50.552 m²
96 R$/m²
1.387 R$/m²
99,1%
BarraShopping
1981
RJ
51,1%
69.224 m²
210 R$/m²
2.821 R$/m²
99,5%
MorumbiShopping
1982
SP
65,8%
55.086 m²
235 R$/m²
2.665 R$/m²
96,6%
ParkShopping
1983
DF
59,6%
53.448 m²
149 R$/m²
1.925 R$/m²
98,3%
DiamondMall
1996
MG
90,0%
21.386 m²
177 R$/m²
2.472 R$/m²
99,3%
New York City Center
1999
RJ
50,0%
22.271 m²
53 R$/m²
904 R$/m²
100,0%
Shopping AnáliaFranco
1999
SP
30,0%
50.427 m²
142 R$/m²
1.850 R$/m²
99,9%
ParkShoppingBarigüi
2003
PR
84,0%
50.175 m²
116 R$/m²
1.707 R$/m²
99,6%
Pátio Savassi
2004
MG
96,5%
17.253 m²
134 R$/m²
1.974 R$/m²
99,2%
Shopping Santa Úrsula
1999
SP
62,5%
22.992 m²
49 R$/m²
825 R$/m²
96,7%
BarraShoppingSul
2008
RS
100,0%
68.212 m²
106 R$/m²
1.386 R$/m²
99,3%
Shopping Vila Olímpia
2009
SP
60,0%
28.363 m²
123 R$/m²
1.232 R$/m²
90,3%
ParkShoppingSãoCaetano
2011
SP
100,0%
39.274 m²
92 R$/m²
1.198 R$/m²
99,6%
JudiaíShopping¹
17-out-2012
SP
100,0%
34.535 m²
n.a.
n.a.
95,0%
ParkShoppingCampoGrande¹
28-nov-2012
RJ
90,0%
42.342 m²
n.a.
n.a.
96,2%
VillageMall¹
03-dez-2012
RJ
100,0%
25.529 m²
n.a.
n.a.
88,7%
144 R$/m² 1.860 R$/m²
98,1%
Subtotal SCs em operação
74,6% 698.634 m²
Torres comerciais em operação
ParkShopping Corporate
dez/2012
DF
Subtotal torres em operação
50,0%
13.360 m²
50,0%
13.360 m²
-
-
Em locação
-
-
-
-
-
-
-
-
-
144 R$/m² 1.860 R$/m²
98.1%
Expansões em desenvolvimento
BarraShopping
2014
RJ
51,1%
5.275 m²
RibeirãoShopping
2013
SP
76,2%
16.203 m²
70,0%
21.478 m²
50,0%
37.769 m²
50,0%
37.769 m²
Subtotal expansões em
desenvolvimento
SC em desenvolvimento
Parque Shopping Maceió
2013
AL
Subtotal SC em desenvolvimento
1
2
3
Torres para locação em
desenvolvimento
Morumbi Corporate
2013
SP
100,0%
74.198 m²
BarraShopping Office
2014
RJ
51,1%
4.204 m²
Subtotal torres em desenvolvimento
97,4%
78.402 m²
Total portfólio
75,1% 849.643 m²
JundiaíShopping, ParkShoppingCampoGrande e VillageMall: inauguraram ao longo do 4T12.
Locação/m2/mês divide a receita de locação, excluindo merchandising e lojas que não reportam vendas por ABL próprio ocupado que reporta vendas.
Vendas/m2/mês divide vendas totais pela área composta por lojas que reportam vendas mensais.
126
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
11. Estrutura Societária
A estrutura societária da Multiplan, em 31 de dezembro de 2012, está detalhada abaixo. De um total de 179.197.214 ações
emitidas, 167.338.867 são ordinárias e 11.858.347 são ações preferenciais, mantidas exclusivamente pela Ontario Teachers’
Pension Plan e não são listadas ou negociadas em nenhuma bolsa de valores.
Tesouraria
Free Float
22,25%
Maria Helena
Kaminitz Peres
Jose Isaac Peres
31,51% ON
29,43%Total
Ontario Teachers’
Pension Plan
100,00%
0,06% ON
0,06% Total
Multiplan Planejamento,
Participações e
Administração S.A.
77,75%
0,53% ON
41,84% ON 0,49% Total
39,07% Total
24,07% ON
100,00% PN
29,10% Total
1700480
Ontario Inc,
1,97% ON
1,84% Total
1,00%
Multiplan
Administradora de
Shopping Centers Ltda.
SCP Royal Green
Península
2,00%
Embraplan
Empresa Brasileira
de Planejamento Ltda.
Renasce Rede Nacional de
Shopping Centers Ltda.
CAA - Corretagem e
Consultoria
Publicitária Ltda.
CAA - Corretagem
Imobiliária Ltda.
99,00%
98,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
Shopping Centers
%
60,00%
BarraShopping
BarraShoppingSul
BH Shopping
DiamondMall
MorumbiShopping
New York City Center
ParkShopping
ParkShoppingBarigüi
Pátio Savassi
RibeirãoShopping
ShoppingAnáliaFranco
Shopping Vila Olímpia
Shopping Santa Úrsula
Parque Shopping Maceió ¹
ParkShopping SãoCaetano
Jundiaí Shopping
VillageMall
ParkShopping Campo Grande
51,07%
100,0%
80,00%
90,00%
65,78%
50,00%
59,63%
84,00%
96,50%
76,74%
30,00%
60,00%
62,50%
50,00%
100,0%
100,0%
100,0%
90,00%
75,00%
Pátio Savassi Administração
de Shopping Center Ltda.
100,00%
Morumbi Business Center
Empreendimento Imobiliário Ltda.
100,00%
MPH
Empreend, Imobiliário Ltda.
100,00%
Manati Empreendimentos e
Participações S.A.
50,00%
50,00%
Parque Shopping Maceió S.A.
Danville SP Empreendimento
Imobiliário Ltda.
100,00%
100,00%
Multiplan Holding S.A.
Ribeirão Residencial
Empreendimento Imobiliário Ltda.
Multiplan Greenfield I
Empreendimento Imobiliário Ltda.
100,00%
BarraSul
Empreendimento Imobiliário Ltda.
Multiplan Greenfield II
Empreendimento Imobiliário Ltda.
Multiplan Greenfield III
Empreendimento Imobiliário Ltda.
¹ Em desenvolvimento
Multiplan Greenfield IV
Empreendimento Imobiliário Ltda.
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
Jundiaí Shopping Center Ltda.
100,00%
90,00% Parkshopping Campo Grande Ltda.
Parkshopping Corporate
Empreendimento Imobiliário Ltda.
100,00%
A Multiplan detém participações nas Sociedades de Propósito Específico (SPE), conforme descrito abaixo:
MPH Empreendimentos Imobiliário Ltda.: possui 60,0% de participação no Shopping Vila Olímpia. A Multiplan detém direta e
indiretamente 100% da MPH.
Manati Empreendimentos e Participações S.A.: detém uma participação de 75% no Shopping Santa Úrsula, em Ribeirão
Preto, SP, onde a Multiplan tem uma sociedade 50/50.
Parque Shopping Maceió S.A.: é a Sociedade de Propósito Específico para o Shopping Maceió, onde a Multiplan detém uma
participação de 50%.
Danville SP Empreendimento Imobiliário Ltda.: SPE criada para o desenvolvimento de projeto imobiliário na cidade de
Ribeirão Preto.
Multiplan Holding S.A.: subsidiária integral da Multiplan, que tem por objeto a participação em outras sociedades do grupo
Multiplan.
Ribeirão Residencial Empreendimento Imobiliário Ltda.: SPE criada para o desenvolvimento de projeto imobiliário na
cidade de Ribeirão Preto.
Multiplan Greenfield I Empreendimento Imobiliário Ltda.: SPE criada para o desenvolvimento de projeto imobiliário na
cidade de Porto Alegre.
127
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
BarraSul Empreendimento Imobiliário Ltda.: SPE criada para o desenvolvimento de projeto imobiliário na cidade de Porto
Alegre.
Morumbi Business Center Empreendimento Imobiliário Ltda.: SPE criada para o desenvolvimento de projeto imobiliário na
cidade de São Paulo.
Multiplan Greenfield II Empreendimento Imobiliário Ltda.: SPE criada para o desenvolvimento de projeto imobiliário na
cidade de São Paulo.
Multiplan Greenfield III Empreendimento Imobiliário Ltda.: SPE criada para o desenvolvimento de projeto imobiliário na
cidade do Rio de Janeiro.
Multiplan Greenfield IV Empreendimento Imobiliário Ltda.: SPE criada para o desenvolvimento de projeto imobiliário na
cidade de São Paulo.
Jundiaí Shopping Center Ltda.: Detém 100,0% de participação no JundiaíShopping. Multiplan possui 100,0% de participação
na Jundiaí Shopping Center Ltda..
Park Shopping Campo Grande Ltda.: SPE criada para o desenvolvimento do ParkShoppingCampoGrande.
ParkShopping Corporate Corporate Empreendimento Imobiliário Ltda. SPE criada para o desenvolvimento de projeto
imobiliário na cidade de Brasília..
12. Indicadores MULT3 e Mercado de Ações
Ganho duplo: valorização da ação e aumento da liquidez
A ação da Multiplan (MULT3 na BM&FBOVESPA; MULT3 BZ no
36,0%
Bloomberg) fechou 2012 cotada a R$60,20/ação, um aumento de
359.710
331.608
57,3%, quando comparado a 2011, apresentando desempenho
264.490
255.766
superior ao índice Ibovespa em 4.990 p.b., que valorizou 7,4% no
152.951
mesmo período. Em 2012, o volume financeiro médio negociado
apresentou um aumento significativo de 94,5%, atingindo uma
media de R$17,4 milhões/dia, comparado a R$8,9 milhões em
2011. Considerando o número médio de ações negociadas em
2008
2009
2010
2011
2012
Evolução do volume diário médio de ações negociadas
2012, o volume aumentou 36,0% sobre 2011.
As ações da Multiplan fazem parte dos seguintes índices: índice Brasil (IBRX), Índice Tag Along (ITAG), Índice de Ações com
Governança Corporativa (IGC), Índice Imobiliário (IMOB), Índice Mid-Large Cap (MLCX), Índice MSCI Brazil Fund, FTSE
EPRA/NAREIT Global Index, FTSE All World Emerging Index, FTSE All World EX US Index Fund, MSCI Emerging Markets
Index, MSCI BRIC Index Fund, SPL Total International Stock Index e S&P Global ex-US Property Index.
Volume Médio Negociado (Média de 15 dias)
Multiplan
Ibovespa
+57,3%
+7,4%
40,0 M
180
35,0 M
160
30,0 M
140
120
25,0 M
100
20,0 M
80
15,0 M
60
10,0 M
40
5,0 M
dez-11
20
jan-12
fev-12
mar-12
abr-12
mai-12
jun-12
jul-12
ago-12
set-12
out-12
nov-12
dez-12
Variação: MULT3 e Ibovespa e volume MULT3
Base 100 = 31 de dezembro de 2011
128
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
MULT3 na BM&FBOVESPA
Preço médio de fechamento
4T11
Var.
2012
2011
Var.
R$ 59,79
R$ 35,80
▲67,0%
R$ 49,43
R$ 34,06
▲45,1%
R$ 60,20
R$ 38,27
▲57,3%
R$ 60,20
R$ 38,27
▲57,3%
R$ 15,2 M
R$ 9,2 M
▲65,0%
R$ 17,4 M
R$ 8,9 M
▲94,5%
R$ 10,788 M
R$ 6,858 M
▲57,3%
R$ 10,788 M
R$ 6,858 M
▲57,3%
Preço de fechamento
Volume médio diário negociado
Valor de mercado
4T12
Adm+Tesouraria
0,5%
No final do quarto trimestre de 2012, 31,3% das ações
Free Float
39,1%
da Companhia pertenciam direta ou indiretamente ao Sr.
Ordinárias
22,5%
e Sra. Peres. A Ontario Teachers’ Pension Plan (OTPP)
OTPP
29,1%
detinha 29,1% e o free-float era equivalente a 39,1%. As
ações detidas pela administração e em tesouraria
Pref erenciais
6,6%
MTP+Peres
31,3%
totalizaram 0,5% do total das ações emitidas. O total de
ações emitidas são 179.197.214.
Abertura da estrutura societária em 31 de dezembro de 2012
(*) OTPP – Ontario Teachers Pension Plan
13. Anexos
Destaques Operacionais e Financeiros
Desempenho
Desempenho Financeiro (%MTE)
4T12
4T11
Var.%
2012
2011
Var.%
Receita bruta R$'000
266.676
212.748
▲25,3%
1.047.972
742.224
▲41,2%
Receita líquida R$'000
241.385
194.099
▲24,4%
961.873
676.252
▲42,2%
507,2
483,6
▲4,9%
2.272,2
1.687,5
▲34,6%
23,0
24,1
▼4,7%
102,9
84,1
▲22,3%
184.599
142.049
▲30,0%
576.629
487.058
▲18,4%
387,9
353,9
▲9,6%
1.362,2
1.215,4
▲12,1%
17,6
17,6
▼0,5%
61,7
60,6
▲1,8%
129,3
118,0
▲9,6%
113,5
101,3
▲12,1%
Receita líquida R$/m²
Receita líquida US$/pé
Receita de locação (com efeito da linearidade)
R$'000
Receita de locação R$/m²
Receita de locação US$/pé
Receita de locação mensal R$/m²
Receita de locação mensal US$/pé
Resultado Operacional Líquido (NOI) R$'000
Resultado Operacional Líquido R$/m²
Resultado Operacional Líquido US$/pé
Margem NOI
NOI por ação R$
Resultado Operacional Líquido (NOI) + Cessão de
Direitos (CD) R$'000
NOI + CD R$/m²
NOI + CD US$/pé
Margem NOI + CD
NOI + CD por ação R$
Despesas de sede R$'000
Despesas de sede/Receita líquida
EBITDA R$'000
EBITDA R$/m²
EBITDA US$/pé
Margem EBITDA
EBITDA por ação R$
5,9
5,9
▼0,5%
5,1
5,1
▲1,8%
193.112
156.517
▲23,4%
606.852
510.846
▲18,8%
405,8
390,0
▲4,1%
1.433,6
1.274,8
▲12,5%
18,4
19,4
▼5,5%
64,9
63,6
▲2,1%
89,1%
93,9%
▼477 p.b
89,0%
89,8%
▼78 p.b
1,08
0,88
▲23,3%
3,40
2,87
▲18,7%
203.736
166.640
▲22,3%
644.696
549.978
▲17,2%
428,1
415,2
▲3,1%
1.523,0
1.372,4
▲11,0%
19,4
20,7
▼6,4%
69,0
68,4
▲0,8%
89,6%
94,2%
▼461 p.b
89,6%
90,4%
▼86 p.b
1,14
0,94
▲22,2%
3,62
3,09
▲17,1%
23.990
25.717
▼6,7%
99.894
88.369
▲13,0%
9,9%
13,2%
▼331 p.b
10,4%
13,1%
▼268 p.b
171.408
133.730
▲28,2%
615.761
455.280
▲35,2%
360,2
333,2
▲8,1%
1.454,6
1.136,1
▲28,0%
16,3
16,6
▼1,8%
65,9
56,6
▲16,3%
71,0%
68,9%
▲211 p.b
64,0%
67,3%
▼331 p.b
0,96
0,75
▲28,1%
3,45
2,56
▲35,1%
129
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A.
136.789
115.841
▲18,1%
440.903
355.047
▲24,2%
287,4
288,6
▼0,4%
1.041,6
886,0
▲17,6%
13,0
14,4
▼9,6%
47,2
44,2
▲6,8%
56,7%
59,7%
▼301 p.b
45,8%
52,5%
▼666 p.b
0,77
0,65
▲18,0%
2,47
1,99
▲24,1%
158.889
131.830
▲20,5%
515.643
415.428
▲24,1%
FFO R$/m²
333,9
328,4
▲1,7%
1.218,1
1.036,7
▲17,5%
FFO US$'000
77.435
70.751
▲9,4%
251.300
222.953
▲12,7%
Lucro líquido ajustado R$'000
Lucro líquido ajustado R$/m²
Lucro líquido ajustado US$/pé
Margem líquida ajustada
Lucro líquido ajustado por ação R$
FFO R$'000
FFO US$/pé
Margem FFO
FFO por ação R$
Dólar (US$) final do trimestre
15,1
16,4
▼7,7%
55,2
51,7
▲6,7%
65,8%
67,9%
▼210 p.b
53,6%
61,4%
▼782 p.b
0,89
0,74
▲20,4%
2,89
2,33
▲24,0%
2,05
1,86
▲10,1%
2,05
1,86
▲10,1%
130