ASSOCIAÇÃO DOS ADVOGADOS DE SÃO PAULO.
LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA.
ASPECTOS MATERIAIS E PROCESSUAIS.
Flávio Tartuce
Doutor em Direito Civil e graduado pela Faculdade de Direito da USP.
Mestre em Direito Civil Comparado pela PUC/SP.
Professor do programa de mestrado e doutorado da FADISP.
Coordenador dos cursos de pós-graduação lato sensu em Direito Civil, Direito
Contratual e Direito de Família e das Sucessões da Escola Paulista de Direito.
Professor da ESA/OAB/SP e em Escolas da Magistratura.
Advogado e Consultor Jurídico.
Autor de Obras pela Editora Método.
CONTROLE DAS CLÁUSULAS ABUSIVAS.
Lei 8.245/1991. “Art. 45. São nulas de pleno direito as
cláusulas do contrato de locação que visem a elidir
os objetivos da presente lei, notadamente as que
proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que
afastem o direito à renovação, na hipótese do art.
51, ou que imponham obrigações pecuniárias para
tanto”.
Sistema igual ao CDC (Casal Nery).
O CDC aplica-se à locação imobiliária?
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CONTROLE DAS CLÁUSULAS ABUSIVAS.
“Locação. Recurso especial. Inaplicabilidade do código de
defesa do consumidor. Acessão. Indenização. Renúncia.
1. Esta Corte firmou compreensão no sentido de que o
Código de Defesa do Consumidor não é aplicável aos
contratos locatícios. 2. Não é nula a cláusula em que se
renuncia ao direito de indenização nas hipóteses de
acessão em terreno locado, prestigiando o princípio da
autonomia das vontades. 3. Recurso conhecido e
improvido” (STJ, REsp 439.797/SP, Rel. Min. Paulo
Gallotti, 6.ª Turma, j. 19.11.2002, DJ 26.05.2003, p.
380).
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E QUANTO À IMOBILIÁRIA?
“DIREITO DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE DO CDC AOS CONTRATOS DE
ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. É possível a aplicação do CDC à relação
entre proprietário de imóvel e a imobiliária contratada por ele para
administrar o bem. Isso porque o proprietário do imóvel é, de fato,
destinatário final fático e também econômico do serviço prestado. Revelase, ainda, a presunção da sua vulnerabilidade, seja porque o contrato
firmado é de adesão, seja porque é uma atividade complexa e especializada
ou, ainda, porque os mercados se comportam de forma diferenciada e
específica em cada lugar e período. No cenário caracterizado pela presença
da administradora na atividade de locação imobiliária sobressaem pelo
menos duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços,
estabelecida entre o proprietário de um ou mais imóveis e a
administradora; e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária
atua como intermediária de um contrato de locação. Nas duas situações,
evidencia-se a destinação final econômica do serviço prestado ao
contratante, devendo a relação jurídica estabelecida ser regida pelas
disposições do diploma consumerista”. REsp 509.304/PR, Rel. Min. Villas
Bôas Cueva, julgado em 16/5/2013).
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JULGADO INTERESSANTE
“CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATOS DE LOCAÇÃO. CELEBRAÇÃO
MEDIANTE FRAUDE. FALSIFICAÇÃO IMPASSÍVEL DE SER AFERIDA.
CAUTELAS OBSERVADAS PELA LOCADORA. EXIBIÇÃO DE TODOS OS
DOCUMENTOS PESSOAIS, COMPROVANTE DE RESIDÊNCIA E DE
PROPRIEDADE DE IMÓVEL. INSERÇÃO DO NOME DO CONSUMIDOR
VITIMADO PELA FRAUDE EM CADASTRO DE DEVEDORES INADIMPLENTES.
FATOS DECORRENTES DA CULPA DE TERCEIRO. CAUSA EXCLUDENTE DE
RESPONSABILIDADE (CDC, ART. 14, § 3º, II). RESPONSABILIZAÇÃO DA
FORNECEDORA. IMPOSSIBILIDADE.
1 - CONQUANTO NÃO TENHA
CONCERTADO NENHUM VÍNCULO OBRIGACIONAL NEM MANTIDO
RELACIONAMENTO COMERCIAL COM A EMPRESA ESPECIALIZADA NA
LOCAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS, O AUTOR, EM TENDO
EXPERIMENTADO AS CONSEQÜÊNCIAS DERIVADAS DA CELEBRAÇÃO DE
CONTRATOS DE LOCAÇÃO EM SEU NOME PELO FALSÁRIO QUE SE PASSARA
POR SUA PESSOA, EQUIPARA-SE AO CONSUMIDOR ANTE O
ENQUADRAMENTO DO HAVIDO NA CONCEITUAÇÃO QUE ESTÁ
IMPREGNADA NO ARTIGO 17 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR....
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JULGADO INTERESSANTE
2 - EMOLDURADO O RELACIONAMENTO HAVIDO COMO SENDO DE
CONSUMO, A RESPONSABILIDADE DA FORNECEDORA DE
SERVIÇOS É DE NATUREZA OBJETIVA, PRESCINDINDO SUA
CARACTERIZAÇÃO DA COMPROVAÇÃO DE QUE TENHA AGIDO
COM CULPA, BASTANDO TÃO-SOMENTE A COMPROVAÇÃO DE
QUE OCORRERA O ILÍCITO E QUE DELE TENHA EMERGIDO
EFEITOS MATERIAIS AFETANDO O CONSUMIDOR PARA QUE SUA
OBRIGAÇÃO EMIRJA, SENDO-LHE RESSALVADO, CONTUDO, O
DIREITO DE SE EXIMIR DA SUA RESPONSABILIZAÇÃO SE
EVIDENCIAR QUE O HAVIDO DERIVARA DA CULPA EXCLUSIVA DO
CONSUMIDOR OU DE TERCEIRO, QUALIFICANDO-SE ESSAS
OCORRÊNCIAS
COMO
CAUSAS
EXCLUDENTES
DE
RESPONSABILIDADE (CDC, ART. 14, § 3º, II).
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JULGADO INTERESSANTE.
3 - AFERIDO QUE AS CELEBRAÇÕES DOS CONTRATOS QUE FORAM CONCERTADOS
DE FORMA FRAUDULENTA EM NOME DO CONSUMIDOR FORAM
PRECEDIDAS DE TODAS AS CAUTELAS POSSÍVEIS E PASSÍVEIS DE SEREM
EXIGIDAS DA FORNECEDORA, POIS LHE FORAM EXIBIDOS TODOS OS
DOCUMENTOS PESSOAIS DAQUELE COM QUEM CONTRATARA,
COMPROVANTES DE RESIDÊNCIA E DE QUE POSSUÍA IMÓVEL E AS
ASSINATURAS
APOSTAS
NOS
INSTRUMENTOS
PELO
FALSÁRIO
RECONHECIDAS POR NOTÁRIO PÚBLICO, NÃO LHE PODE SER DEBITADA
NENHUMA RESPONSABILIDADE PELO HAVIDO E PELAS CONSEQÜÊNCIAS
QUE DELE GERMINARAM ANTE A CIRCUNSTÂNCIA DE QUE DERIVARA DE
FATO DE TERCEIRO, ENSEJANDO A CARACTERIZAÇÃO DA EXCLUDENTE DE
RESPONSABILIDADE APTA A ALFORRIÁ-LA DA RESPONSABILIZAÇÃO PELO
ILÍCITO E PELOS EFEITOS QUE IRRADIARAM, AFETANDO SUA PESSOA, E DO
ALCANÇADO DIRETAMENTE PELA FRAUDE. 4 - RECURSO CONHECIDO E
IMPROVIDO. UNÂNIME”. (TJDF, Apelação cível n. 740007019988070001,
Relator: DES. TEÓFILO CAETANO, Data de Julgamento: 01/08/2007, 2ª Turma
Cível, Data de Publicação: 11/09/2007).
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BENFEITORIAS. RENÚNCIA.
“Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em
contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas
pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo
locador, bem como as úteis, desde que
autorizadas, serão indenizáveis e permitem o
exercício do direito de retenção”.
Súmula 335 do STJ: “Nos contratos de locação, é
válida a cláusula de renúncia à indenização das
benfeitorias e ao direito de retenção”.
E se a renúncia constar em contrato de locação de
adesão?
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BENFEITORIAS RENÚNCIA.
Enunciado 433, da V Jornada de Direito Civil. “A
cláusula de renúncia antecipada ao direito de
indenização e retenção por benfeitorias
necessárias é nula em contrato de locação de
imóvel urbano feito nos moldes do contrato
de adesão”.
Explicação do art. 424 do CC. Renúncia a direito
inerente ao negócio.
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BENFEITORIAS RENÚNCIA.
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. RENÚNCIA AO
DIREITO DE RETENÇÃO DO IMÓVEL POR BENFEITORIAS. CONTRATO DE
ADESÃO. ADMISSIBILIDADE. INTERESSE DE AGIR. UTILIDADE DO
PROVIMENTO JURISDICIONAL. REITERADO RECEBIMENTO DOS ALUGUÉIS
EM ATRASO. MERA LIBERALIDADE DO LOCADOR. INTELIGÊNCIA DAS
CLÁUSULAS CONTRATUAIS. I. É admissível, na locação, ainda que
instrumentalizada por contrato de adesão, a estipulação de renúncia ao
direito de retenção do imóvel por benfeitorias, conforme inteligência do
art. 35 da Lei nº. 8.245/91. II. Se o provimento jurisdicional pedido pelo
autor é capaz de efetivamente lhe ser útil, proporcionando-lhe uma
melhora em sua situação na vida comum, não há que se falar em ausência
de seu interesse de agir. III. O reiterado recebimento com atraso, pela
locatária, dos aluguéis mensais, constitui mera liberalidade, desde que
assim tenham as partes expressamente previsto no contrato, não ficando
aquela impedida de exigir os encargos de mora do locador, referentes aos
meses em que não anuiu ao pagamento extemporâneo”. (TJMG; AC
1.0145.06.295763-7/001; Juiz de Fora; Décima Terceira Câmara Cível; Rel.
Des. Adilson Lamunier; Julg. 09/08/2007; DJMG 06/09/2007)
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BENFEITORIAS RENÚNCIA.
“DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E
ACESSÓRIOS LOCAÇÃO COMERCIAL. Cerceamento do direito de defesa
da Corré. Inexistência. Questões controversas trazidas pela defesa que
são apenas de direito, condizentes à interpretação da eventual
abusividade de cláusula contratual. Direito de compensação de valores
pela realização, por parte da locatária, de benfeitorias, haja vista a
nulidade da cláusula de renúncia à indenização ou retenção das mesmas.
Não se considera de adesão o contrato de locação firmado entre as
partes, mesmo porque a própria Corré afirmou ter acordado em seu teor,
reafirmando sua validade em aditivo contratual posterior inexistência de
abusividade de cláusula de renúncia ao direito de indenização ou
retenção de benfeitorias (arts. 35 e 36, LI). Data da efetiva consignação
das chaves do imóvel em Juízo é a que deve ser considerada como final
da locação e limítrofe para o pagamento de aluguéis vencidos no curso
da demanda e não a data da imissão do locador na posse do bem.
RECURSO DA CORRÉ PARCIALMENTE PROVIDO”. (TJSP; APL 047224765.2010.8.26.0000; Ac. 5927014; São Paulo; Vigésima Sétima Câmara de
Direito Privado; Relª Desª Berenice Marcondes César; Julg. 22/05/2012;
DJESP 23/01/2013)
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BENEFÍCIO DE ORDEM NA FIANÇA.
“Art. 827. O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem direito a
exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os
bens do devedor. Parágrafo único. O fiador que alegar o benefício de
ordem, a que se refere este artigo, deve nomear bens do devedor, sitos
no mesmo município, livres e desembargados, quantos bastem para
solver o débito”.
“Art. 828. Não aproveita este benefício ao fiador:
I - se ele o renunciou expressamente;
II - se se obrigou como principal pagador, ou devedor solidário;
III - se o devedor for insolvente, ou falido”.
E se a renúncia constar em contrato de fiança de adesão?
Enunciado 364 da IV Jornada de Direito Civil. “Arts. 424 e 828. No contrato
de fiança é nula a cláusula de renúncia antecipada ao benefício de
ordem quando inserida em contrato de adesão”.
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BENEFÍCIO DE ORDEM NA FIANÇA.
“CLÁUSULA ABUSIVA RELATIVA À FIANÇA ARTIGO 424 DO Código Civil. Pretensão de
reforma da sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais. Pretensão
dos apelantes de que seja reconhecida a nulidade da cláusula que previa a
renúncia dos fiadores aos benefícios previstos no ordenamento civil, de que o
réu seja impedido de efetuar a cobrança dos valores junto aos fiadores
enquanto não esgotadas as tentativas de satisfação do crédito perante a
devedora principal, de que seja determinada a sustação dos protestos
irregulares e que o réu seja condenado a indenizar os autores pelo dano moral
decorrente da inscrição indevida de seus nomes no cadastro de inadimplentes,
com o pagamento de R$ 94.176,90. Cabimento parcial. Hipótese em que é
abusiva a renúncia ao benefício de ordem da fiança em contrato de adesão (CC,
art. 424). Necessidade de que sejam esgotadas as tentativas de obtenção do
crédito perante a devedora principal. Sustação dos protestos irregulares que
deve ser determinada e condenação do banco em indenizar os fiadores pela
inscrição indevida de seus nomes nos cadastros de inadimplentes. Valor
pretendido a título de indenização por dano moral que se revela excessivo.
Indenização fixada em R$ 10.000,00. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO”.
(TJSP, Apelação n. 0018121-16.2010.8.26.0038, Acórdão n. 6576192, Araras,
Décima Terceira Câmara de Direito Privado. Relª Desª Ana de Lourdes, julgado
em 13/03/2013, DJESP 22/03/2013).
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BENEFÍCIO DE ORDEM NA FIANÇA.
“PROCESSO CIVIL E CIVIL. 1º APELO. PRELIMINAR DE OFÍCIO. IRREGULARIDADE DE
REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. NÃO CONHECIMENTO. 2º APELO. AÇÃO DE
COBRANÇA. CONTRATO DE ARRECADAÇÃO DE NOTAS FISCAIS E CONTAS DE
ENERGIAS ELÉTRICAS. ESCELSA. INADIMPLEMENTO. FIANÇA. CLÁUSULA DE
RENÚNCIA AO BENEFÍCIO DE ORDEM. NULIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE
RENÚNICIA ANTECIPADA EM CONTRATO DE ADESÃO. ENUNCIADO Nº 364 DA IV
JORNADA DE DIREITO CIVIL. RESPONSABILIDADE SUBSIDIÁRIA. RECURSO
PROVIDO. 3º APELO. MOMENTO DA INCIDÊNCIA DOS ENCARGOS MORATÓRIOS.
OBRIGAÇÃO LÍQUIDA. VENCIMENTO. ART. 397, CC. RECURSO PROVIDO. A despeito
de haver previsão no referido contrato de cláusula de renúncia antecipada ao
benefício de ordem do fiador, restou pacificado no Enunciado nº 364 da IV Jornada
de Direito Civil, relativamente aos artigos 828 e 424 do Código Civil, que "No
contrato de fiança é nula a cláusula de renúncia antecipada ao benefício de ordem
quando inserida em contrato de adesão". 4. Destarte, remanesce apenas a
obrigação subsidiária do fiador em face do inadimplemento contratual, conforme
previsto no artigo 821 do Código Civil. Recurso conhecido e provido. (TJES; AC
0007978-74.2011.8.08.0024; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Álvaro Manoel
Rosindo Bourguignon; Julg. 11/12/2012; DJES 18/12/2012).
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BENEFÍCIO DE ORDEM NA FIANÇA.
“NULIDADE CLÁUSULA CONTRATUAL. DANO MORAL. CERCEAMENTO DE
DEFESA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. PRELIMINARES AFASTADAS.
RENÚNCIA AO BENEFICIÁRIO DE ORDEM. ABUSIVIDADE CONTRATO DE
ADESÃO. CLÁUSULA LIMITATIVA DE DIREITO. INOBSERVÂNCIA DO ART. 54,
CDC. INSCRIÇÃO INDEVIDA DO NOME. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO. Nos termos do Enunciado N. 364, aprovado na 4ª jornada de
direito civil da CJF: no contrato de fiança é nula a cláusula de renúncia
antecipada ao benefício de ordem quando inserida em contrato de adesão.
A mesma interpretação se dá com o artigo 424 do Código Civil, que dispõe
expressamente “nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que
estipulem a renúncia antecipada ao aderente a direito resultante na
natureza do negócio. ” O art. 54, §4º, do CDC, estabelece que em se
tratando de cláusula limitativa de direito do consumidor, deve ser redigida
com destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão”. (TJMT; APL
1455/2013; Marcelândia; Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Carlos Alberto
Alves da Rocha; DJMT 16/08/2013; Pág. 36
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LIMITE DA MULTA MORATÓRIA.
Lei de Usura. “Art. 9º. Não é válida a cláusula penal superior a
importância de 10% do valor da dívida”.
Aplica-se à locação?
Redução da multa.
Lei 8.245/1991. Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração
do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.
Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário,
todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada,
proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na
sua falta, a que for judicialmente estipulada (Redação dada
pela Lei nº 12.744, de 2012).
Aplica-se o art. 413 do CC?
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LIMITE DA MULTA MORATÓRIA.
“LOCAÇÃO RESIDENCIAL RESCISÃO UNILATERAL LOCATÁRIA
INADIMPLEMENTO. MULTA COMPENSATÓRIA. Durante o
prazo pactuado para a duração da locação, o locatário
poderá devolvê-lo pagando a multa convencionada,
proporcionalmente ao período do cumprimento e, por
isso é admissível a redução do valor da multa
compensatória em havendo inadimplemento parcial,
proporcionalmente ao período que faltava para ser
cumprido no contrato. CC art. 413 e LL art. 4º. Ação
ordinária de despejo parcialmente procedente e recurso
provido em parte unicamente para majorar a verba
honorária”. (TJSP; APL 0023773-42.2012.8.26.0006; Ac.
7109034; São Paulo; Trigésima Quinta Câmara de Direito
Privado; Rel. Des. Clóvis Castelo; Julg. 21/10/2013; DJESP
25/10/2013)
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LIMITE DA MULTA MORATÓRIA.
“AÇÃO DE DESPEJO. RENOVAÇÃO REALIZADA VERBALMENTE ENTRE AS
PARTES. NÃO COMPROVAÇÃO. REJEITAR. RECONVENÇÃO. CÓDIGO
DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. MULTA
CONTRATUAL
DEVIDA.
CERCEAMENTO
DE
DEFESA.
INOCORRÊNCIA. DANOS MATERIAS E MORAIS. INEXISTÊNCIA DE
ATO ILÍCITO. DEVER DE INDENIZAR NÃO CONFIGURADO.
SENTENÇA MANTIDA. O artigo 413 do Código Civil prevê a
possibilidade de redução da penalidade pelo juiz, se o montante
estipulado for manifestamente excessivo, o que não se verifica na
hipótese da multa moratória em contrato de locação, fixada em
10% sobre o valor em atraso, que se afigura razoável e compatível
com a realidade econômica atual. Ante a ausência de qualquer ato
ilícito praticado pelo autor/apelado, não se pode admitir seja este
responsabilizado por qualquer dano moral que tenham os
Apelantes suportado em razão da rescisão do contrato de locação.
Recurso não provido”. (TJMG; APCV 1.0702.10.047732-3/001; Rel.
Des. Nilo Lacerda; Julg. 29/05/2013; DJEMG 05/06/2013)
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LIMITE DA MULTA MORATÓRIA.
“LOCAÇÃO. Cobrança de aluguéis e encargos locatícios.
Responsabilidade dos apelantes que figuram no contrato de
locação como locatários do imóvel. Apesar de não terem
residido no imóvel, a relação locatícia restou bem
demonstrada, especialmente em razão da assinatura dos
apelantes no contrato de locação na qualidade de locatários.
Impossibilidade de afastamento da responsabilidade pelos
débitos decorrentes da locação. Multa moratória de 20% que
não é abusiva, pois não se aplica o limite da multa previsto
no CDC à relação jurídica locatícia. Aplicabilidade da Lei do
Inquilinato. Recurso não provido. (TJSP; APL 000046752.2009.8.26.0296; Ac. 7128250; Jaguariúna; Vigésima
Oitava Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Gilson Delgado
Miranda; Julg. 22/10/2013; DJESP 31/10/2013).
19
LIMITE DA MULTA MORATÓRIA.
APELAÇÃO EMBARGOS À EXECUÇÃO CONTRATO DE
LOCAÇÃO. (...). Quanto à multa moratória, o único limite
imposto pela Lei é que ela não exceda a obrigação
principal (art. 412 do Código Civil). Ressalvando-se essa
possibilidade, é plenamente válida a cláusula firmada
conforme acordo de vontade das partes Desconto dos
valores dados em caução que se fazem necessários
Recurso parcialmente provido. (TJSP; APL 908229274.2009.8.26.0000; Ac. 6806117; Guarulhos; Vigésima
Quinta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Hugo
Crepaldi; Julg. 13/06/2013; DJESP 27/06/2013)
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LIMITE DA MULTA MORATÓRIA.
“LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FINS RESIDENCIAIS. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA
DE PAGAMENTO C.C. COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS.
DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA NO CURSO DO PROCESSO. Sentença de
parcial procedência determinando que os aluguéis fossem calculados em
sede de liquidação de sentença com o desconto de pontualidade.
Insurgência do autor/locador, pleiteando a não incidência do abono de
pontualidade sobre o valor dos aluguéis devidos. Ausência de ilegalidade
na previsão da bonificação por pontualidade. O que não se admite é a
cumulação de duas sanções pelo mesmo fato, a impontualidade, a saber, a
perda da bonificação e a multa moratória. Contrato que não previu multa
moratória. Inaplicabilidade do CDC à locação predial urbana. Perda da
bonificação por pontualidade de 20% sobre as verbas contratuais. Não
aplicação do limite da multa prevista no Decreto-Lei nº 22.626/33 (Lei da
Usura) à locação de imóvel urbano. Sentença reformada em parte. Recurso
provido”. (TJSP; APL 9129848-09.2008.8.26.0000; Ac. 6360964; São José do
Rio Preto; Vigésima Sétima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Morais
Pucci; Julg. 27/11/2012; DJESP 10/12/2012).
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