BB Renda Corporativa Fundo de
Investimento Imobiliário
CNPJ: 12.681.340/0001-04
(Administrado por Votorantim Asset Management DTVM Ltda.)
Demonstrações financeiras em
31 de dezembro de 2013 e 2012
KPDS 82915
BB Renda Corporativa Fundo de Investimento Imobiliário
Demonstrações financeiras em
31 de dezembro de 2013 e 2012
Conteúdo
Relatório dos auditores independentes sobre as demonstrações
financeiras
3
Balanços patrimoniais
5
Demonstrações dos resultados
6
Demonstrações das mutações no patrimônio líquido
7
Demonstrações dos fluxos de caixa - método direto
8
Notas explicativas às demonstrações financeiras
9
2
KPMG Auditores Independentes
Av. Almirante Barroso, 52 - 4º
20031-000 - Rio de Janeiro, RJ - Brasil
Caixa Postal 2888
20001-970 - Rio de Janeiro, RJ - Brasil
Central Tel
Fax
Internet
55 (21) 3515-9400
55 (21) 3515-9000
www.kpmg.com.br
Relatório dos auditores independentes sobre as
demonstrações financeiras
Aos
Cotistas e à Administradora do
BB Renda Corporativa Fundo de Investimento Imobiliário
São Paulo - SP
Examinamos as demonstrações financeiras do BB Renda Corporativa Fundo de Investimento
Imobiliário (administrado pela Votorantim Asset Management DTVM Ltda.), que
compreendem o balanço patrimonial em 31 de dezembro de 2013 e as respectivas
demonstrações do resultado, das mutações do patrimônio líquido e dos fluxos de caixa para o
exercício findo naquela data, assim como o resumo das principais práticas contábeis e demais
notas explicativas.
Responsabilidade da Administração sobre as demonstrações financeiras
A Administração do Fundo é responsável pela elaboração e adequada apresentação dessas
demonstrações financeiras de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil aplicáveis aos
fundos de investimentos imobiliários e pelos controles internos que ela determinou como
necessários para permitir a elaboração de demonstrações financeiras livres de distorção
relevante, independentemente se causada por fraude ou erro.
Responsabilidade dos auditores independentes
Nossa responsabilidade é a de expressar uma opinião sobre essas demonstrações financeiras
com base em nossa auditoria, conduzida de acordo com as normas brasileiras e internacionais de
auditoria. Essas normas requerem o cumprimento de exigências éticas pelos auditores e que a
auditoria seja planejada e executada com o objetivo de obter segurança razoável de que as
demonstrações financeiras estão livres de distorção relevante.
Uma auditoria envolve a execução de procedimentos selecionados para a obtenção de evidência
a respeito dos valores e divulgações apresentados nas demonstrações financeiras. Os
procedimentos selecionados dependem do julgamento do auditor, incluindo a avaliação dos
riscos de distorção relevante nas demonstrações financeiras, independentemente se causada por
fraude ou erro. Nessa avaliação de riscos, o auditor considera os controles internos relevantes
para a elaboração e adequada apresentação das demonstrações financeiras do Fundo para
planejar os procedimentos de auditoria que são apropriados nas circunstâncias, mas não para
fins de expressar uma opinião sobre a eficácia desses controles internos do Fundo. Uma
auditoria inclui, também, a avaliação da adequação das práticas contábeis utilizadas e a
razoabilidade das estimativas contábeis feitas pela Administração do Fundo, bem como a
avaliação da apresentação das demonstrações financeiras tomadas em conjunto.
Acreditamos que a evidência da auditoria obtida é suficiente e apropriada para fundamentar
nossa opinião.
3
KPMG Auditores Independentes, uma sociedade simples brasileira e
firma-membro da rede KPMG de firmas-membro independentes e
afiliadas à KPMG International Cooperative (“KPMG International”),
uma entidade suíça.
KPMG Auditores Independentes, a Brazilian entity and a member firm
of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss
entity.
Opinião
Em nossa opinião, as demonstrações financeiras acima referidas apresentam adequadamente, em
todos os aspectos relevantes, a posição patrimonial e financeira do BB Renda Corporativa
Fundo de Investimento Imobiliário em 31 de dezembro de 2013 e o desempenho das suas
operações e os seus fluxos de caixa para o exercício findo naquela data, de acordo com as
práticas contábeis adotadas no Brasil aplicáveis aos fundos de investimentos imobiliários.
Rio de Janeiro, 31 de março de 2014
KPMG Auditores Independentes
CRC SP-014428/O-6 F-RJ
Marco André C. Almeida
Contador CRC RJ-083701/O-0
4
BB Renda Corporativa Fundo de Investimento Imobiliário
CNPJ: 12.681.340/0001-04
(Administrado pela Votorantim Asset Management DTVM Ltda.)
Balanços patrimoniais em 31 de dezembro de 2013 e 2012
(em milhares de Reais)
Circulante
Disponibilidades
Aplicações interfinanceiras de liquidez - operações compromissadas
Cotas de fundos de investimentos
Títulos públicos federais
Adiantamento a construtora
Impostos a compensar
Valores a regularizar
Prêmios de seguro
Não circulante
Investimento
Propriedades para investimento
Imóvel para renda - Rua Estados Unidos - (Ag. Estilo Estados Unidos)
Imóvel para renda - Av. Brasil (Ag. Estilo Brasil)
Imóvel para renda - Av. São Miguel (Ag. São Miguel)
Imóvel para renda - Av. Coronel Quirino (Ag. Coronel Quirino)
Imóvel para renda - Av. Profº Francisco Morato (Ag. Francisco Morato)
Imóvel para renda - Av. Amador Bueno Veiga (Ag. Estilo Vila Esperança)
Imóvel para renda - Av. Profº Francisco Morato, 1224
Imóvel para renda - Av. Profº Francisco Morato, 1214 (Ag. Estilo Butantã)
Imóvel para renda - Rua Marechal Deodoro (Ag. Estilo Santo Amaro)
Imóvel para renda - Av. Luís Carlos Berrini (Ag. Luis Carlos Berrini)
Imóvel para renda - Av. Maria Servidel Dermachi (Ag. São Bernado do Campo)
Imóvel para renda - Av. Gabriel Monteiro da Silva (Ag. Nova Faria Lima)
Imóvel para renda - Av.General Pedro Pinho (Ag. Osasco)
Imóvel para renda - Av. Indianapólis (Ag. Indianápolis)
Imóvel para renda - Engº Antonio Eiras Garcia (Ag. Raposo Tavares)
Imóvel para renda - Av. Portugal (Ag. Av. Portugal)
Imóvel para renda - Rua Guaipá (Ag. Rua Guaipá)
Imóvel para renda - Pires da Mota (Ag. Pires da Mota)
Imóvel para renda - Barão de Itapura
Imóvel para renda - Av. Santo Amaro (Ag. Av. Santo Amaro)
Imóvel para renda -Rua Joaquim Floriano (Ag. Joaquim Floriano)
Imóvel para renda - Av. Paes Barros (Ag. Paes e Barros)
Total do ativo
Passivo
Circulante
Impostos e contribuições a recolher
Rendimentos a pagar (nota 9)
Taxa de administração
Taxa de custódia
Taxa de consultoria
Outros valores a pagar
Total do Passivo
Patrimônio líquido
Cotas de investimento integralizadas
Gastos com distribuição das cotas do Fundo
Reserva estatutária
Ajuste de avaliação ao valor justo
Lucros acumulados
Total do passivo e patrimônio líquido
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras.
5
2013
2012
72
350
2.556
47.025
213
2.110
1
12
62.592
45
349
1.128
2.060
-
52.327
66.186
12.327
10.470
2.079
3.834
3.163
3.900
2.435
7.913
6.554
2.880
9.132
3.522
6.617
2.202
2.913
4.366
3.413
17
6.651
5.689
2.445
11.540
10.079
2.024
3.604
2.725
1.627
50
1.935
6.009
6.080
2.603
8.803
2.347
6.068
1.673
2.092
2.849
2.993
17
6.243
5.145
2.372
102.522
88.878
154.849
155.064
54
454
55
6
244
7
4
429
112
6
8
820
559
820
559
159.000
(5.996)
382
72
571
159.000
(5.996)
223
1.278
154.029
154.505
154.849
155.064
BB Renda Corporativa Fundo de Investimento Imobiliário
CNPJ: 12.681.340/0001-04
(Administrado pelo Votorantim Asset Management DTVM Ltda.)
Demonstrações dos resultados
Exercícios findos em 31 de dezembro de 2013 e 2012
(em milhares de Reais)
2013
2012
Composição do resultado do exercício
Propriedades para investimento
Aluguéis
Despesas com manutenção e conservação
Avaliação e consultoria de imóveis
Ajuste ao valor justo
Despesas tributárias
Honorários advocatícios
Serviços com despachantes
Despesas cartorárias
Despesas com prêmio de seguros
Despesas de água e energia elétrica
2.237
(91)
72
(282)
(85)
(50)
(12)
(54)
Resultado líquido de propriedades para investimento
1.735
(1.392)
Ativos financeiros de natureza imobiliária
Receita de juros
Ajuste ao valor Justo
Resultado na venda
-
1.448
5
(677)
Resultado líquido de ativos financeiros de natureza imobiliária
-
776
Outros ativos financeiros
Receita de juros sobre aplicações interfianceiras de liquidez - operações compromissadas
Receita de juros sobre cotas de fundos de investimento
Receita de juros sobre títulos públicos federais
Ajuste ao valor justo
Resultado na venda
Outras receitas/despesas
Despesas com taxa de administração
Despesas com taxa de custódia
Despesas com auditoria
Despesas com taxa CVM
Despesas tributárias
Outras receitas / despesas
Lucro líquido do exercício
345
273
3.708
1
55
202
7.543
(301)
130
4.327
7.629
(850)
(74)
(78)
(23)
(1.733)
(39)
(844)
(74)
(14)
(23)
(16)
(2.797)
(971)
3.265
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras.
6
(38)
(753)
(237)
(251)
(32)
(67)
(14)
6.042
BB Renda Corporativa Fundo de Investimento Imobiliário
CNPJ: 12.681.340/0001-04
(Administrado pelo Votorantim Asset Management DTVM Ltda.)
Demonstrações das mutações do patrimônio líquido
Exercícios findos em 31 de dezembro de 2013 e 2012
(em milhares de Reais)
Cotas
integralizadas
Saldos em 31 de dezembro de 2011
Lucro líquido do exercício
Distribuição do resultado no exercício
Gastos com distribuição das cotas do Fundo
Saldos em 31 de dezembro de 2012
Lucro líquido do exercício
Alocação do ajuste a valor justo das propreidades para investimento
Distribuição do resultado no exercício
Gastos com distribuição das cotas do Fundo
Constituição de reserva
Saldos em 31 de dezembro de 2013
159.000
159.000
Gastos com
distribuição
das cotas
do Fundo
Ajuste de
avaliação a
valor justo
Reservas
(5.996)
-
223
-
-
-
(5.996)
-
223
Lucros
Acumulados
391
6.042
(5.155)
1.278
-
-
72
-
-
-
-
-
159
(159)
382
571
159.000
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras.
7
(5.996)
72
3.265
(72)
(3.741)
Total
153.618
6.042
(5.155)
154.505
3.265
(3.741)
-
154.029
-
BB Renda Corporativa Fundo de Investimento Imobiliário
CNPJ: 12.681.340/0001-04
(Administrado pelo Votorantim Asset Management DTVM Ltda.)
Demonstrações dos fluxos de caixa
Exercícios findos em 31 de dezembro de 2013 e 2012
(em milhares de Reais)
Fluxo de caixa das atividades operacionais
2013
2012
Recebimento de aluguéis
Recebimento de juros de TVM - operações compromissadas
Recebimento de juros em cotas de fundos de investimentos
Imposto a compensar
Variação compra / venda de títulos públicos federais
Pagamento de tributos
Pagamento de consultoria imobiliária
Pagamento de serviços de manutenção de imóveis
Pagamento de taxa de administração
Pagamento de taxa de custódia
Demais pagamentos
2.237
345
275
134
(43.981)
(277)
(142)
(610)
(68)
(278)
137.555
(237)
(753)
(53)
(844)
(74)
(400)
Caixa líquido (aplicado)/originado nas atividades operacionais
(42.365)
135.451
Fluxo de caixa das atividades de investimento
Aquisição de propriedades para investimento
Seguros de propriedades para investimento
Gastos com propriedades para investimentos em contrução
Adiantamento para gastos com propriedade para investimentos
Valores a regularizar
Recebimento de juros e produto da venda de CRI
(13)
(13.527)
(50)
-
(71.263)
(7.924)
(349)
(2.060)
781
Caixa líquido aplicado nas atividades de investimento
(13.590)
(80.815)
Fluxo de caixa das atividades de financiamento
Distribuição de rendimentos de cotistas
(3.716)
(5.268)
Caixa líquido aplicado nas atividades de financiamento
(3.716)
(5.268)
(59.671)
49.368
Caixa e equivalentes de caixa no início do exercício
62.649
13.281
Caixa e equivalentes de caixa no final do exercício*
2.978
62.649
Variação líquida de caixa e equivalentes de caixa
55
202
* Saldo correspondente ao somatório das rubricas disponibilidades, aplicações interfinanceiras de liquidez operações compromissadas e cotas de fundos de investimento.
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras.
8
BB Renda Corporativa Fundo de Investimento Imobiliário
Demonstrações financeiras em
31 de dezembro de 2013 e 2012
Notas explicativas às demonstrações financeiras
(Em milhares de Reais, exceto os valores das cotas)
1
Contexto operacional
O BB Renda Corporativa Fundo de Investimento Imobiliário foi constituído sob a forma de
condomínio fechado em 13 de outubro de 2010 e iniciou suas operações em 10 de junho de
2011, com prazo indeterminado de duração, em conformidade com a Instrução nº 472/2008 da
Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
O Fundo tem por objeto a realização de investimentos imobiliários de longo prazo, por meio da
aquisição e eventual adaptação de ativos alvos para posterior locação ao Banco do Brasil,
mediante celebração de contratos de locação atípica, ou ainda, a realização de investimentos em
ativos de investimentos, observados os termos e condições da legislação e regulamentação
vigentes.
O Fundo visa proporcionar aos seus cotistas remuneração para o investimento realizado por
meio do aumento do valor patrimonial de suas cotas, advindo da valorização dos ativos alvos e
especialmente por meio da locação dos mesmos ao Banco do Brasil.
As aplicações realizadas pelos cotistas no Fundo não contam com a garantia da Administradora
ou do Fundo Garantidor de Créditos (FGC).
2
Apresentação e elaboração das demonstrações financeiras
Elaboradas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil, aplicáveis aos fundos de
investimentos imobiliários, e as normas e orientações emanadas da Comissão de Valores
Mobiliários (CVM), incluindo a Instrução nº 516/11e a Instrução CVM nº 472/08.
3
Práticas contábeis
Entre as principais práticas contábeis destacam-se:
a.
Apuração do resultado
É apurado pelo regime de competência.
b.
Caixa e equivalente de caixa
Caixa e equivalentes de caixa são representados por disponibilidade em moeda nacional e títulos
e valores mobiliários que são utilizados pelo Fundo para gerenciamento de seus compromissos
de curto prazo. Os títulos classificados como equivalentes de caixa são de curto prazo, de alta
liquidez, que são prontamente conversíveis em um montante conhecido de caixa e que estão
sujeitos a um insignificante risco de mudança de valor.
c.
Demais ativos circulantes
São demonstrados ao custo acrescido dos rendimentos auferidos em base pro rata dia e, quando
aplicável, ajustados ao valor de mercado ou de realização.
d.
Investimentos
Os imóveis classificados como propriedade para investimento são registrados inicialmente pelo
valor de custo, acrescido dos custos de transação e de reforma/construção. Em 31 de dezembro
9
BB Renda Corporativa Fundo de Investimento Imobiliário
Demonstrações financeiras em
31 de dezembro de 2012
de 2013, a maioria dos imóveis ainda estava em construção/reforma ou havia sido recentemente
adquirido, de forma que não houve ajustes relevantes para mensuração pelo valor justo para
estes imóveis. Para os imóveis com obras concluídas foi efetuado laudo conforme descrito na
nota nº 4(b).
e.
Passivo circulante
Demonstrado por valores conhecidos ou calculáveis, incluindo, quando aplicável, os encargos
incorridos pro-rata dia.
f.
Novas práticas contábeis
A Instrução nº 516, que revogou a Instrução nº 206 de 14 de janeiro de 2004, dispõe sobre as
novas práticas contábeis a serem aplicadas na elaboração de demonstrações financeiras de
fundos de investimento imobiliário, estabelecendo os critérios contábeis de reconhecimento,
classificação e mensuração dos ativos e passivos, bem como o modelo das demonstrações
financeiras e notas explicativas mínimas a serem adotados nas demonstrações financeiras dos
fundos de investimento imobiliários
As principais alterações nas práticas contábeis decorrentes da referida Instrução, estão
relacionadas a seguir:
(i) investimentos em imóveis para renda - deixaram de ser registrados pelo custo de aquisição
reduzido pela depreciação acumulada e apresentados em grupo de Ativo Permanente e passam a
ser avaliados a valor justo e apresentados em rubrica de Propriedade para Investimentos no
Ativo não Circulante.
(ii) investimentos em instrumentos financeiros - passaram a ser classificados consoante os
mesmos critérios definidos para as companhias abertas, exceto que a categoria de disponível
para venda não pode ser usada pelos fundos de investimento imobiliário: em ativos financeiros
pelo valor justo por meio do resultado, investimentos mantidos até o vencimento ou
empréstimos e recebíveis. Estes dois últimos avaliados ao valor de custo amortizado.
(iii) operações de cessões de recebíveis - passaram a considerar a transferência ou não, dos
direitos contratuais de receber os fluxos de caixa dos recebíveis cedidos, a retenção de riscos e
benefícios da propriedade dos recebíveis e o controle sobre os mesmos para a sua adequada
classificação contábil, como resultado ou passivo financeiro.
(iv) custos de colocação/distribuição de cotas - passaram a ser registrados de forma destacada
em conta redutora de patrimônio líquido.
Os principais impactos decorrentes das mudanças nas práticas contábeis citadas acima e seus
efeitos nos lucros / prejuízos acumulados de abertura do Fundo em 1º de janeiro de 2013,
conforme CPC 23 – Políticas Contábeis, Mudança de Estimativa e Retificação de Erro que
define os critérios para a seleção e a mudança de políticas contábeis, juntamente com o
tratamento contábil e divulgação de mudança nas estimativas contábeis e a retificação de erro,
estão resumidos a seguir:
10
BB Renda Corporativa Fundo de Investimento Imobiliário
Demonstrações financeiras em
31 de dezembro de 2012
Prejuízos acumulados em 31 de dezembro 2011:
(707)
Reclassificação pela implantação de novas práticas contábeis:
(+) Reclassificação de gastos com distribuição de cotas do Fundo para conta específica do PL
(-) Reclassificação do valor dos rendimentos distribuídos de conta específica do PL
Lucros acumulados ajustado em 1º de janeiro de 2012
5.996
(4.898)
391
(+) Lucro líquido do exercício de 2012
(-) Reclassificação do valor dos rendimentos distribuídos de conta específica do PL
Lucros acumulados ajustado em 1º de janeiro de 2013
6.042
(5.155)
1.278
4
Investimentos
a.
Propriedades para investimento
Imóvel: Agência Estilo Estados Unidos
Endereço: Rua Estados Unidos, nº 1.931 – São Paulo
Metragem: 588,00 m²
Estágio: Locado
Valor Contábil: R$ 12.327
Imóvel: Agência Estilo Brasil
Endereço: Av. Brasil, 418 – Jardim Paulista - São Paulo (SP)
Metragem: Área Construída: 618,03 m²
Área do Terreno: 1.028 m²
Estágio: Locado
Valor Contábil: R$ 10.470
Imóvel: Agência São Miguel
Endereço: Av. São Miguel, 2.328 – Ponte Rasa São Paulo (SP)
Metragem: Área do terreno: 890 m²
Estágio: Em construção
Valor Contábil: R$ 2.079
Imóvel: Agência Coronel Quirino
Endereço: Rua Coronel Quirino, 644 – Vila Nova Campinas São Paulo (SP)
Metragem: Área Construída: 312,43 m²
Área do Terreno: 647,35 m²
Estágio: Em construção
Valor Contábil: R$ 3.834
Imóvel: Agência Av. Francisco Morato
Endereço: Av. Professor Francisco Morato 2004 a 2016 (antigo 88-A)- Butantã São Paulo (SP)
Metragem: Área a ser construída: 1000 m²
Área do Terreno: 650 m²
Estágio: Em construção
Valor Contábil: R$ 3.163
Imóvel Agência Estilo Butantã
Endereço: Rua Professor Francisco Morato 1.214 e 1.224 - Butantã São Paulo (SP)
Metragem: 507m² (área do terreno do nº. 1.214)
320m² (área do terreno do nº. 1.224)
Estágio: Em construção
Valor Contábil: R$ 2.435
11
BB Renda Corporativa Fundo de Investimento Imobiliário
Demonstrações financeiras em
31 de dezembro de 2012
Imóvel: Agência Estilo Vila Esperança
Endereço: Av. Amador Bueno da Veiga, 1516 – Penha de França São Paulo (SP)
Metragem: Área Construída: 954,50 m²
Área do Terreno: 697 m²
Estágio: Em construção
Valor Contábil: R$ 3.900
Imóvel: Agência Estilo Santo Amaro
Endereço: Rua Marechal Deodoro, 440 – Santo Amaro São Paulo (SP)
Metragem: Área Construída: 593 m²
Área do Terreno: 1.200 m²
Estágio: Em construção
Valor Contábil: R$ 7.913
Imóvel: Agência Luis Carlos Berrini
Endereço: Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, 559 – Itahim Bibi São Paulo (SP)
Metragem: Área Construída: 731,10 m²
Área do Terreno: 473 m²
Estágio: Em construção
Valor Contábil: R$ 6.554
Imóvel: Agência São Bernardo do Campo
Endereço: Avenida Maria Servidel Demarchi, 1521 – Demarchi – SBC (SP)
Metragem: Área do terreno: 838,50m²
Estágio: Em construção
Valor Contábil: R$ 2.880
Imóvel: Agência Nova Faria Lima
Endereço: Alameda Gabriel Monteiro da Silva, 2032 – Jardim Paulistano São Paulo (SP)
Metragem: Área Construída: 550 m²
Área do Terreno: 1.200 m²
Estágio: Em construção
Valor Contábil: R$ 9.132
Imóvel: Agência Osasco
Endereço: Rua Francisco da Silva Campos, 14 e 16 e avenida Gal. Pedro Pinho, 641 – Pestana,
Osasco (SP)
Metragem: 680m² (área do terreno)
Estágio: Em construção
Valor Contábil: R$ 3.522
Imóvel: Agência Indianápolis
Endereço: Avenida Indianápolis, nº546 – Moema São Paulo (SP)
Metragem: 800,00 m²
Estágio: Em construção
Característica: Terreno comercial plano, ao nível do logradouro de situação.
Valor Contábil: R$ 6.617
Imóvel: Agência Raposo Tavares
Endereço: Avenida Engenheiro Antonio Eiras Garcia, 3.963/3.967 – Jardim Raposo Tavares
São Paulo (SP)
Metragem: Área do Terreno: 586,95 m²
Estágio: Em construção
Valor Contábil: R$ 2.202
12
BB Renda Corporativa Fundo de Investimento Imobiliário
Demonstrações financeiras em
31 de dezembro de 2012
Imóvel: Agência Avenida Portugal
Endereço: Avenida Portugal, 519 – Vila Bastos São Paulo (SP)
Metragem: 366,00 m² (área do terreno)
Estágio: Em construção
Valor Contábil: R$ 2.913
Imóvel: Agência Rua Guaipá
Endereço: Rua Guaipá, nº 1.389
Metragem: 577,50 m² (área do terreno)
Estágio: Em construção
Valor Contábil: R$ 4.366
Imóvel: Agência Rua Pires da Mota
Endereço: Rua Pires da Mota, 488 – Aclimação São Paulo (SP)
Metragem: 520 m²
Estágio: Em construção
Valor Contábil: R$ 3.413
Imóvel: Agência Joaquim Floriano
Endereço: Rua Joaquim Floriano, nº 666 – Itaim Bibi, São Paulo (SP)
Metragem: Área Construída: 679 m²
Área do Terreno: 500 m²
Estágio: Em construção
Valor Contábil: R$ 5.689
Imóvel: Agência Av. Santo Amaro
Endereço: Avenida Santo Amaro, 2.151, 2.159, 2.163 e 2.167 – Itaim Bibi São Paulo (SP)
Metragem: Área Construída: 959,69 m²
Área do Terreno: 884 m²
Estágio: Em construção
Valor Contábil: R$ 6.651
Imóvel: Agência Av. Paes Barros
Endereço: Avenida Paes Barros, 2621 – Mooca São Paulo (SP)
Metragem: Área Construída: 455 m²
Área do Terreno: 501,69 m²
Estágio: Em construção
Valor Contábil: R$ 2.445
b.
Métodos para determinação do valor justo
Foi contratada a empresa Consult Engenharia e Avaliações Ltda., para realizar a avaliação dos
imóveis da Agência Estilo Brasil e Agência Estilo Estados Unidos, com o objetivo de
determinar seus valores de mercado de compra e venda. Foram adotadas as metodologias usuais
de avaliação de ativos, notadamente o método da renda na sua variante de valor econômico por
fluxo de caixa descontado para a definição dos valores referenciais e indicadores, com apoio e
aferição através dos métodos evolutivos (custo) para aferição de resultados referenciais e
método comparativo para a determinação de valores parciais, como por exemplo, o valor
locativo e de venda do terreno do empreendimento. Os laudos de avaliação foram embasados
nas diretrizes estipuladas nas normas ABNT, NBR 14653-1 e NBR 14643-4.
Os imóveis em construção/reforma foram avaliados pelo seu custo de aquisição, acrescido pelos
custos incorridos para colocá-los em condições para locação.
13
BB Renda Corporativa Fundo de Investimento Imobiliário
Demonstrações financeiras em
31 de dezembro de 2012
c.
Movimentação contábil nos imóveis para renda
2013
2012
(=) Saldo Anterior
88.878
9.690
(+) Avaliação ao valor justo
(+) Aquisições de Imóveis
(+) Gastos com Construção
72
13.572
71.263
7.924
102.522
88.878
(=) Saldo Final
5
Outros ativos financeiros
a.
Aplicações interfinanceiras de liquidez
2012
2013
Operações compromissadas
Valor de
mercado
Vencimento
Valor de
mercado
Vencimento
350
02/01/2014
62.592
02/01/2013
Letras do Tesouro Nacional
(Vencimento do lastro da operação em 01/07/2015 –
2012: 15/05/2045)
b.
Títulos públicos federais
2013
Custo
atualizado
Valor de
mercado
Custo
atualizado
Valor de
mercado
Letras Financeiras do Tesouro
47.025
47.025
0
0
Total
47.025
47.025
0
0
Títulos para negociação
c.
2012
Cotas de Fundos de investimento
2013
Descrição
Valor de
mercado
Fundo de Investimento Votorantim Soberano
Renda Fixa
Fundo de Investimento Votorantim Soberano DI
1.288
1.268
Total
2.556
14
2012
Vencimento
-
Valor de
mercado
25
20
45
Vencimento
-
BB Renda Corporativa Fundo de Investimento Imobiliário
Demonstrações financeiras em
31 de dezembro de 2012
6
Gerenciamento de riscos
Mercado
Risco de mercado é o risco derivado da variação nos preços dos ativos dos fundos. Tal risco é
monitorado diariamente, com base na posição de fechamento de cada fundo.
As medidas utilizadas para monitorar e controlar o risco dos fundos são VaR (Value at Risk) e
cenários de estresse. Tais medidas são ideais na análise de risco de curto prazo, em especial para
ativos líquidos, e por isso são indicadas para carteiras de fundos de investimento e Tesouraria de
bancos.
O processo de apreçamento (marcação a mercado) dos ativos dos fundos da Votorantim Asset
Management - VAM é feito pelo Controlador do Fundo e segue o Manual de Marcação do
Banco do Brasil S.A.
O monitoramento das medidas de risco é feito diariamente pela equipe de Risco da VAM, e os
valores são divulgados para os gestores, na periodicidade necessária.
Crédito
Risco de crédito é aquele em que podemos incorrer em perdas patrimoniais ou de principal
ocasionada pela dificuldade de uma contraparte honrar seus compromissos.
A avaliação de crédito está pautada por uma criteriosa análise e gerenciamento de riscos
inerentes à atividade de concessão de crédito. Este processo claramente definido contribuirá
para minimizar eventuais conflitos de interesse que possam ocorrer na aquisição e gestão do
risco de crédito.
O estabelecimento de limites de concentração e alocação destes ativos são aprovados pelo
Comitê Interno de Crédito da VAM, composto por administradores e executivos da Votorantim
Asset, com a participação da Diretoria Jurídica Corporativa, Diretoria de Riscos, Produtos,
Compliance e Recursos Materiais, Diretoria de Crédito Corporativa e é realizado semanalmente.
A análise consiste, em geral, na avaliação da capacidade de pagamento do devedor, estrutura da
operação e suas garantias, remuneração do ativo, fluxo previsto de amortização dos ativos, fluxo
previsto de recebíveis lastro dos ativos, instrumentos legais, parâmetros de classificação de
risco, se houver, e outros riscos envolvidos na respectiva aquisição.
Liquidez
Risco de liquidez é aquele em que podemos ter dificuldades de caixa para honrar compromissos
assumidos, tais como resgates de investimentos, ou ainda incorrer em prejuízos ao ter de
liquidar posições em ativos de liquidez reduzida, através de impacto direto e relevante no preço
do ativo, ou não conseguir gerar caixa com a venda de determinado ativo sem mercado
profundo.
O monitoramento do caixa de cada fundo é realizado pelo sistema proprietário da VAM, que
controla todo fluxo de caixa dos fundos, vencimentos dos ativos, e necessidades de caixa (via
relação aplicação x resgate de cotistas). É através deste mesmo sistema que é feita a zeragem
dos caixas, de forma a maximizar o retorno do mesmo.
15
BB Renda Corporativa Fundo de Investimento Imobiliário
Demonstrações financeiras em
31 de dezembro de 2012
A liquidez dos ativos financeiros negociados é monitorada pela equipe de Risco da VAM,
diariamente, utilizando critérios diferenciados para cada tipo de mercado e ativo. Tal análise
leva em conta as posições dos ativos em cada fundo e em termos consolidados para a VAM, ou
seja, determinados ativos podem não apresentar risco de liquidez por sua posição em um único
fundo, mas sim se considerarmos as posições em todos os fundos administrados pela VAM.
Outros riscos específicos
Observada a política de investimento do Fundo Imobiliário, a decisão final de aquisição de
imóveis é amparada, principalmente, por laudos de avaliação de empresas especializadas, os
quais descrevem o valor de mercado “justo” para o imóvel em avaliação, com base em métodos
próprios de avaliação de mercado.
Adicionalmente à necessária definição do valor “justo” para a aquisição, os imóveis em análise
são submetidos à diligência legal por meio de assessores jurídicos externos contratados, os quais
emitem opinião legal a respeito da situação jurídica do imóvel e eventuais riscos à sua
aquisição.
Nos casos de locação de imóveis detidos pelos fundos, a decisão de locação será embasada em
parâmetros de mercado, risco de crédito do locatário, a rentabilidade alvo do fundo e, em
determinadas hipóteses, pelo parecer do consultor imobiliário contratado pelo fundo.
No caso específico do fundo que possui em sua carteira imóveis em incorporação, além da
decisão de aquisição acima descrita, é feito o acompanhamento mensal da obra e sua execução,
conforme o projeto aprovado quando da aquisição. Tal acompanhamento é realizado por
empresa de engenharia terceirizada, a qual emite laudos mensais visando o acompanhamento de
custos e prazo de execução que servirão como suporte para os desembolsos a serem realizados
pelo fundo conforme cronograma físico-financeiro inicialmente estabelecido.
7
Instrumentos Financeiros Derivativos
No exercício, o Fundo não contratou operações com instrumentos financeiros derivativos.
8
Rentabilidade do Fundo
O patrimônio líquido médio, o valor da cota, a rentabilidade do Fundo e a rentabilidade dos
rendimentos distribuídos, são demonstradas como segue abaixo:
Exercícios
findos em
31/12/2013
31/12/2012
Patrimônio
líquido médio
153.739
154.954
Valor da cota
Rentabilidade
do Fundo (%)
Rentabilidade dos
rendimentos
distribuídos (%)
96,873084
97,172879
(0,31)
0,58
2,35
3,24
A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros.
9
Política de distribuição dos resultados
O Fundo, de acordo com a Lei nº 9.779/99, artigo 1º, distribuirá mensalmente, no mínimo 95%
dos lucros auferidos de acordo com o regime de caixa.
16
BB Renda Corporativa Fundo de Investimento Imobiliário
Demonstrações financeiras em
31 de dezembro de 2012
A administradora do Fundo é a responsável pelos cálculos dos rendimentos a distribuir aos
cotistas. Estes foram apurados e distribuídos com base no regime de competência, não
considerando o disposto no Art. 10, § único, da Lei 8668/93 (consolidada), que define que
devem ser distribuídos ao menos 95% do lucro líquido apurado pelo regime de caixa. Em 31 de
dezembro de 2012, não foi informada e constituída a Reserva de Contingência prevista no item
15.4 do Regulamento do Fundo.
A apuração dos rendimentos mínimos distribuídos pelo Fundo, para os exercícios findos em
2013 e 2012, é demonstrada a seguir, segundo os dados informados pelo Administrador:
2013
2012
2.237
4.327
(3.299)
8.405
(2.363)
Resultado conforme demonstrações do resultado
Diferença entre o resultado contábil e o apurado pelo Administrador
Resultado apurado pelo Administrador (*)
3.265
635
3.900
6.042
(887)
5.155
Reservas de contingência
(159)
-
3.741
(3.716)
5.155
(5.268)
Rendimentos a pagar de anos anteriores
429
542
Rendimentos a pagar brutos de impostos no final do exercício
454
429
Receita de aluguéis
Receitas/despesas financeiras
Outras receitas/despesas
Rendimentos declarados no exercício
Rendimentos pagos no exercício
(*)
As distribuições são definidas pelo Administrador, com base em resultados preliminares do Fundo.
Os rendimentos e ganhos distribuídos pelo Fundo estão sujeitos ao imposto de renda retido na
fonte conforme descrito na nota explicativa nº 14.
10
Negociação de cotas
O Fundo tem as suas cotas admitidas à negociação em bolsa de valores, e no exercício foram
observados os preços de fechamento (última dia de negociação do mês) conforme demonstrado
abaixo:
Data
31.01.2013
28.02.2013
28.03.2013
30.04.2013
31.05.2013
28.06.2013
31.07.2013
30.08.2013
30.09.2013
31.10.2013
29.11.2013
30.12.2013
Preço de
Fechamento
Data
Preço de
Fechamento
113,25
115,39
112,00
106,00
106,50
101,00
91,01
90,50
91,50
85,60
81,00
79,00
31.01.2012
29.02.2012
30.03.2012
30.04.2012
31.05.2012
29.06.2012
31.07.2012
31.08.2012
28.09.2012
30.10.2012
30.11.2012
28.12.2012
130,00
125,20
122,00
123,00
119,75
116,00
115,00
123,00
121,10
112,99
118,00
113,00
17
BB Renda Corporativa Fundo de Investimento Imobiliário
Demonstrações financeiras em
31 de dezembro de 2012
11
Custódia e tesouraria
Os serviços de custódia qualificada e controladoria de ativos e passivos são prestados pelo
Banco do Brasil, que recebe o equivalente a 0,048% ao ano sobre o patrimônio líquido do
Fundo, com base em um ano de 252 dias úteis. No exercício findo em 31 de dezembro de 2013,
a taxa de custódia totalizou R$ 74 (2012: R$ 74).
As operações com títulos públicos federais são custodiadas no Sistema Especial de Liquidação e
Custódia – SELIC. As cotas dos fundos de investimentos estão custodiadas na CETIP S.A. –
Mercados Organizados e seus respectivos administradores. As cotas do Fundo encontram-se
custodiadas no Banco do Brasil ou na BM&F Bovespa.
12
Remuneração da administradora
A Administradora é remunerada com taxa de administração equivalente a 0,60% ao ano,
calculada e apropriada diariamente, incidente sobre o patrimônio líquido do Fundo, com base
em um ano de 252 dias úteis, remuneração que é paga mensalmente até o 5º dia útil do mês
subseqüente ao vencido, desde o mês que ocorreu a primeira integralização de cotas. Da taxa de
administração é deduzida a taxa de custódia descrita na Nota Explicativa nº 11.
No exercício encerrado em 31 de dezembro de 2013, a taxa de administração totalizou R$ 850
(2012: R$ 844) e representou 0,55 % (2012: 0,55%) do patrimônio líquido médio do exercício.
13
Política de divulgação
A política de divulgação de informações relativas ao Fundo inclui, entre outros, a divulgação
mensal até quinze dias do encerramento do mês correspondente, o valor do patrimônio líquido,
o valor patrimonial da cota e a rentabilidade do período, o valor dos investimentos do Fundo,
incluindo a discriminação dos bens e direitos integrantes de seu patrimônio. Trimestralmente em
até trinta dias após o encerramento de cada trimestre, informações obre o andamento das obras
eventualmente existentes e sobre o valor total dos investimentos já realizados, até a conclusão e
entrega da construção. Em até 60 (sessenta) dias após o encerramento de cada semestre, relação
das demandas judiciais ou extrajudiciais propostas na defesa dos direitos dos Cotistas ou desses
contra a Instituição Administradora indicando a data de início e da solução final. Até sessenta
dias após o encerramento do primeiro, o balancete semestral e o relatório da instituição
administradora elaborados conforme as instruções normativas em vigor. Os documentos e as
informações necessárias estão disponíveis nos endereços físicos e eletrônicos da instituição
administradora.
14
Tributação
Os rendimentos e ganhos de capital auferidos pelo Fundo, conforme legislação em vigor, são
isentos de Imposto de Operações Financeiras - IOF e de Imposto de Renda Retido na Fonte –
IRRF exceto aqueles oriundos de aplicações financeiras de renda fixa ou renda variável, que
estão sujeitos ao IRRF à alíquota de 20% e são parcialmente compensáveis quando da
distribuição de rendimentos de cotistas, que estão sujeitos à incidência do IRRF à alíquota de
20%.
De acordo com o artigo 32 da Instrução Normativa RFB nº 1.022/2010, os rendimentos
distribuídos pelos fundos de investimentos imobiliários com mais de 50 cotistas pessoas físicas,
em que nenhuma delas detenha mais de 10% das cotas, cujas cotas sejam admitidas à
negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado, ficam
18
BB Renda Corporativa Fundo de Investimento Imobiliário
Demonstrações financeiras em
31 de dezembro de 2012
isentos do imposto sobre a renda recolhidos na fonte e na declaração de ajuste anual das pessoas
físicas, limitadas pelos dispositivos na legislação em vigor.
15
Outros serviços prestados pelos auditores independentes
A Administradora, no exercício, não contratou serviços da KPMG Auditores Independentes
relacionados ao Fundo, além dos serviços de auditoria externa. A política adotada atende aos
princípios que preservam a independência do auditor, de acordo com as normas vigentes que,
principalmente, determinam que o auditor não deve auditar o seu próprio trabalho, nem exercer
funções gerenciais no seu cliente ou promover os seus interesses.
16
Outras informações relevantes
Consta registrado em “Valores a regularizar” o montante de R$ 2.110 (2012: 2.060) inerente às
indenizações pagas aos eventuais inquilinos de imóveis quando de sua aquisição, aguardando
resposta de consulta à CVM - Comissão de Valores Mobiliários, efetuada em 31 de julho de
2012, em conjunto pelo custodiante-controlador / instituição Administradora.
17
Demandas judiciais
Não há registro de demandas judiciais ou extrajudiciais, quer na defesa dos direitos dos cotistas,
quer desses contra a administração do Fundo.
18
Operações com partes relacionadas
No exercício foram efetuadas as seguintes transações com a Instituição administradora, gestora
ou partes a elas relacionadas:

Em 31 de dezembro de 2013, o Fundo possuía saldo de títulos públicos federais adquiridas do
Banco Votorantim S.A. no valor de R$ 47.025. No exercício, foram efetuadas compras no
montante de R$ 49.999 e vendas no montante de R$ 6.004, e esses títulos geraram um resultado
de R$ 366.

Em 31 de dezembro de 2013, o Fundo possuía saldo de operações compromissadas no montante
de R$ 350 com o Banco Votorantim S.A. As operações efetuadas no exercício geraram um
resultado de R$ 294.

Durante o exercício findo em 31 de dezembro de 2013 o Fundo recebeu receita de aluguel no
montante de R$ 2.237, referente à locação dos imóveis Agência Estilo Estados Unidos e
Agência Estilo Brasil, locados ao Banco do Brasil S.A. Os imóveis em andamento e ainda não
locados possuem previsão de valor mensal de aluguel já definido e aprovado pelo Banco do
Brasil.
19
Demonstrativo ao valor justo
O Fundo aplica o CPC 40 e o artigo7º da Instrução CVM nº 516/11, para instrumentos
financeiros e propriedades para investimento, mensurados no balanço patrimonial pelo valor
justo, o que requer divulgação das mensurações pelo nível da seguinte hierarquia de mensuração
pelo valor justo:
Nível 1 - O valor justo dos instrumentos financeiros negociados em mercados ativos é baseado
nos preços de mercado, cotados na data de balanço. Um mercado é visto como ativo se os
preços cotados estiverem pronta e regularmente disponíveis a partir de uma Bolsa, distribuidor,
19
BB Renda Corporativa Fundo de Investimento Imobiliário
Demonstrações financeiras em
31 de dezembro de 2012
corretor, grupo de indústrias, serviço de precificação, ou agência reguladora, e aqueles preços
representam transações de mercado reais e que ocorrem regularmente em bases puramente
comerciais.
Nível 2 - O valor justo dos instrumentos financeiros que não são negociados em mercados
ativos é determinado mediante o uso de técnica de avaliação. Essas técnicas maximizam o uso
dos dados adotados pelo mercado onde está disponível e confiam o menos possível nas
estimativas específicas da entidade. Se todas as informações relevantes exigidas para o valor
justo de um instrumento forem adotadas pelo mercado, o instrumento estará incluído no Nível 2.
Nível 3 - Se uma ou mais informações relevantes não estiver baseada em dados adotados pelo
mercado, o instrumento estará incluído no Nível 3. As técnicas de avaliação específicas
utilizadas para valorizar os instrumentos financeiros e as propriedades para investimento
incluem aquelas descritas no artigo 7º da Instrução CVM 516/11.
A tabela abaixo apresenta os ativos do Fundo mensurados pelo valor justo em 31 de dezembro
de 2013:
Nível 1
-
Títulos públicos federais
Propriedade para investimentos (*)
(*)
20
Nível 2
47.025
-
Nível 3
102.522
A movimentação das propriedades para investimentos, classificadas como nível 3, encontra-se apresentada na Nota
Explicativa nº 4.c
Eventos Subsequentes
Em 7 de janeiro de 2014, o Fundo iniciou uma ação judicial contra a Cushman e Wakefield
Negócios Imobiliários Ltda pelo alegado descumprimento de cláusulas do contrato de
consultoria imobiliária firmado em 27 de abril de 2011, solicitando indenização ao Fundo dos
prejuízos causados.
Em 24 de fevereiro de 2014, foi assinado o Instrumento Particular de Contrato de Locação
Atípica de Imóvel e Outras Avenças entre o Fundo e o Banco do Brasil S.A. destinado à
instalação da Agência Estilo Vila Esperança na Av. Amador Bueno da Veiga, 1516 – São Paulo
(SP).
*
*
*
Sandra Cristina Orlandi Petrovsky
Diretora
Votorantim Asset Management - DTVM Ltda.
Nádja Maria Santana da Silva
Contadora
CRC RJ - 075.503/O
20