O Investimento Proposto
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IDENTIFICAÇÃO DO LOCAL
VISIBILIDADE DO EMPREENDI MENTO
Os pontos fundamentais a serem observados para efeitos de estudos de viabilidade serão
1 - Localização;
2 - Valor básico do terreno;
3 - Levantamento do PDM e da envolvente;
4 - Identificação de Área de In fluência;
5 – Análise do Mercado
6 - Levantamentos técnicos e legais;
7 - Análise Operacional e Estudo Preliminar.
RESULTADOS DO INVESTI MENTO
Empresa de Gestão da
Depois de completamente desenvolvida, a propriedade poderá tornar-se
Proprie dade
alvo de interesse de empresas de gestão de propriedades, operadores de
Shoppings e outros Investidores Institucionais ou Individuais do
mercado imobiliário.
O preço médio de Mercado, para empresas transaccionadas nos últimos
doze meses, varia entre R$ 4,000.00 e R$ 6,000.00 por m2, com um
custo médio de construção entre R$ 2,000.00 e R$ 3,000.00 por m2
(Fonte: BR Malls, Iguatemi, Multiplan e General Shopping).
Investidores de Renda Fixa
O investimento em Centros de Conveniência e Shoppings de
Comunidade atingirá a maturidade no 2º ou 3º ano após a su a
conclusão, e consequentemente será visto como um Activo de Renda
Fixa com reajustes anuais de acordo com a inflação do período.
Essa classe de activos en caixa-s e p erfeitament e na estrat égia de Receita
do Portfolio de Longo Prazo para os investidores dessa área, como
fundos de pensões e REITs, já que eles visam receber dividendos.
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ENQUADRAMENTO LEGAL DO EMPREENDIMENTO
DIREITO IMOBILIÁRIO
No Brasil, bens imobiliários são basicamente regidos pelas regras estabelecidas no Código Civil Brasileiro.
Arrendam entos de propriedades urbanas são regulados pelas Leis de Arrendamento (Lei Federal – 1991).
PROPRI EDADE
Como regra geral, não existem restrições legais à propri edade de b ens imobiliários por qualquer particular
ou empresa.
As únicas restrições são referentes ao uso ou ocupação de terras rurais por estrangeiros.
INFORMAÇÕES SOBRE PROPRIEDADES E TRANSAÇÕES DE
COMPRA
A Propriedade é Registada no Registo Predial dos Cartórios, permitindo o seu acesso público.
Vale ressaltar que sob o mesmo número de matrícula, o Cartório cadastra os detalhes do proprietário, a
descrição d a propriedad e e todos os direitos de terceiros que necessitem desse registo que pode incluir
qualquer hipoteca, cobrança ou qualquer outra garantia referente à propriedade.
O vendedor é obrigado a divulgar qualquer tipo de garantia atrelada à propriedade.
O comprador d eve obter todas as in formações relevantes sobre a p ropriedade e sobre o vendedo r, através
de certificados emitidos pelos órgãos competentes, para assegurar qu e a p ropriedad e está totalmente livre
de ónus.
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O ARRENDAMENTO
O Arrendamento como negócio é regulado essencialmente pela Lei do Arrendamento.
a) Duração dos Contratos a Termo:
Não existe um tempo mínimo ou máximo pré-definido por l egislação para contratos de
arrend amento.
Pode ser incluído um Termo indefinido ou outro Termo qualquer por mútuo acordo entre as
partes.
b) Aumentos de Preços:
A Actualização b ásica d e Rendas é anu al e tem po r base o IGP-M (índice), aco rdando as partes
livremente quanto à actualização anual das rendas acima desse valor.
O arrendamento deve ser pago na moeda local sendo proibida a indexação a moeda estrangeira.
c) Revisão das Rendas :
No mercado de retalho é aceite como “ contrato padrão” aquel e que defin e a actualização das
rendas com base em índices de inflação
Sob as Leis de Arrendamento, existem três tipos de revisão de renda:
por acordo mútuo;
por escalas periódicas de acordo com índices de inflação (IGP-M);
por meio judicial;
d) Despesas para o Inquilino:
Além do arrendamento, o inquilino está sujeito a:
i ) impostos sobre o imóvel;
ii ) taxas e contribuições para manutenções variadas (águas, esgotos, etc.);
iii ) despesas de condomínio (limpeza, segurança, publicidade, etc.).
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OUTRAS CONSIDERAÇÕES SOBRE O INVESTIMENTO E
LOCALIZAÇÕES
ABL, MIX E PREÇO
O AB L obtém-se através de várias análises, cujos inputs mais importantes são a Área de Influência, os Residentes
nessa área, a Densidade P opulacional e o Rendimento Disponível.
O Mix obtém-se através da análise dos dados acima referidos, mas tendo sempre em consideração os interesses de
expansão dos Inquilinos Alvos, assim como a oferta já existente no mercado local.
Preço, é sempre uma variável que reflecte a situação do Mercado, do próprio projecto, do Mix escolhido, do
Rendimento do Público-alvo, da concorrência (outros empreendimentos), da oferta do mercado local, etc.
PERFORMACE OPERACIONAL E MODELO DE ANÁLIS E
Aspectos a Controlar:
Vacância : a média nacional de espaços vagos nos Shoppings é de 2% (Fonte: ABRASCE);
Inadimplência: nos cálculos apresentados consideramos sempre 1% em média;
Descontos: a estratégia de vendas seguida tende a premiar as Ancoras que se comprometem mais cedo com a
localização, concedendo descontos de 20% no 1º ano e 10% no 2º.
Comissão sobre Arrendamentos: o mercado segue a regra do “ primeiro mês” para os mediadores
imobiliários.
Aspectos Positivos e Rendimentos Ex tras: Existem outros aspectos positivos a ter em consideração:
Direito de Entrada: este pagamento é adiantado ou na entrada e pode atingir o valor de 60 meses.
Perf ormance das Vendas: Os contratos de arrendamento para espaços comerciais em Shoppings têm
sempre uma cláusula referente a Renda Variável.
Quanto maiores as vendas do Inquilino, maior deverá ser a renda paga até um determinado limite, sendo este
um elemento essencial para o mês de Dezembro.
Este aumento será entre 2 a 3 vezes a renda normal (Fonte: Empresas cotadas na BOVESPA).
Actualização Anual da Renda: Os Contratos de Arrendamento de espaços comerciais têm normalmente a
duração de 5 anos com actualizações anuais de renda de acordo com o índice IGP -M.
Adicionalmente, os Contratos de Arrendamento de espaços comerciais podem ter uma cláusula referente à
actualização anual de 1% a 2% das rendas, superior à Inflação.
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CUSTO DO EMPREENDIMENTO
O Terreno representa 20% a 40% da totalidade do Custo do Empreendimento. Os Custos Diversos associados com a
compra do terreno variam entre 2% a 5% dependendo do imposto definido pelo Município.
CUSTOS DAS VENDAS
A Taxa de Administração dos imóveis é o custo mais significativo. Trata-se de uma percentagem de 5% sobre as
rendas cobradas.
CUSTOS OPERACIONAIS
Tratam-se dos custos relacionados com os espaços ainda vazios, Condomínio, Impostos, Manutenção, Marketing, e são
decrescentes à medida que a Taxa de Ocupação aumenta.
CUSTOS DE MANUTENÇÃO
Como em qualquer Contrato de Arrendamento, os custos relativos a Manutenção são da responsabilidade do Inquilino,
mas os custos relativos a Infra-Estruturas são da responsabilidade do P roprietário.
Utilizando-se os valores históricos do Mercado conclui-se que esse valor será o equivalente a 2% ou 3% do custo de
construção após o 5º ano de actividade do imóvel.
CAPITALIZAÇÃO / RENDIMENTO
CCSs e Shoppings de Comunidade são os imóveis comerciais que mais facilmente e rapidamente se transforma m em
fontes de rendimento capitalizáveis para os seus proprietários e com menos riscos, uma vez que:
- se espera criar uma empresa (SV) para promover e gerir cada projecto desenvolvido;
- após a conclusão do primeiro projecto, as suas rendas poderão ser utilizadas como garantia de
financiamento de futuros projectos no Mercado local (alavancagem);
- a utilização de Seguros permite por o investimento a salvo de qualquer eventualidade e todas as outras
despesas estão cobertas pela responsabilidade do condomínio.
É certo que entre o 12º e 18º mês para os CCSs e entre o 21º e o 36 mês para os Shoppings de Comunidade, estes
activos possam ser facilmente capitalizáveis no mercado local, gerando rendimentos muito elevados.
FINANCIAMENTO ALAVANCADO
Desde Fevereiro de 2010 o BASA – detido pelo Departamento do Tesouro Brasileiro, e o BNDES sendo uma
agência regional de desenvolvimento, podem financiar até 70% do projecto.
Este Financiamento reflecte a natureza do Financiador em termos de duração e custo, uma vez que permite, a
duração de 8 a 12 anos com juros de 8,5% a 12% ao ano.
Além disso, quando são disponibilizados por uma agência governamental, estes empréstimos podem vir a
beneficiar de outras regalias: carência de capital durante o período de construção e financiamento de 80% a
100% do valor de avaliação da construção.
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DISCLAIMER
Este relatório está a ser disponibilizado de forma confidencial, não tendo a intenção de
prover completa descrição das transacções aqui contempladas.
Qualquer estimativa ou projecção de eventos que possam ocorrer (incluindo receitas,
despesas e lucros) são baseados em informações públicas, sem haver garantia total da
ocorrência das mesmas.
Qualquer pessoa ou empresa interessada na informação mencionada nesse relatório não
deve considerar o seu conteúdo como correcto ou suficiente, como conselho legal,
tributário ou de investimento.
A informação contida nesse documento pode ser baseada em pressupostos e condições
de mercado, não garantindo a sua precisão, além de poder estar incompleto ou sofrer
alterações sem aviso prévio.
Este documento está a ser fornecido somente para sua informação, não podendo ser
reproduzido ou redistribuído sob qualquer forma para outra pessoa, imprensa ou
publicação, de forma completa ou parcial.
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