PROJECTO DE LEI N.º 144/XII
Aprova medidas para incentivar o crescimento económico nas áreas da
reabilitação urbana e do mercado de arrendamento
Exposição de motivos
1. A política do XIX Governo Constitucional tem sido totalmente omissa em matéria de
crescimento económico. Assiste-se a uma preocupação quase obsessiva em
ultrapassar o Acordo com a Troika na austeridade imposta aos portugueses sem que
exista qualquer preocupação em criar uma resposta para o crescimento da actividade
económica, para a melhoria dos factores de competitividade ou para a criação de
emprego.
Com efeito, a política do Governo tem-se revelado incapaz de responder à pergunta
simples de saber como poderá o País voltar a ter negócios em crescimento e actividade
económica que dinamize a criação de empregos. Verifica-se um quase desprezo por
essa questão central, da qual depende o bem-estar das pessoas e a melhoria das
condições de vida dos portugueses, antes preferindo o Governo acreditar que a
adopção sucessiva de medidas com cada vez mais elevado grau de austeridade e
redução da disponibilidade financeira das empresas e pessoas para investir importará,
como por “magia”, alguma solução para a ausência de dinamismo na nossa economia.
O Partido Socialista acredita e tem afirmado reiteradamente que o crescimento
económico não se obtém apenas com austeridade. A dinamização da economia implica
a criação de condições, por parte do Estado, para que os sectores da economia possam
evoluir nas suas actividades com mais rapidez e dimensão, criando mais e melhor
emprego. O Partido Socialista acredita que cabe ao Estado fazê-lo de forma proactiva,
rejeitando a política do Governo apenas baseada em medidas que acentuam o
carácter depressivo, do qual não resulta, nem dinamismo da economia, nem criação
de emprego.
Onde o Governo não faz, o Partido Socialista deve actuar de forma responsável, com
respostas necessárias, o que justifica a apresentação do presente projecto de lei, para
incentivar o crescimento económico, a competitividade e a criação de emprego.
2. A reabilitação urbana e a dinamização do mercado de arrendamento são áreas
estratégicas e fundamentais para promover o crescimento da economia e incentivar as
actividades económicas associadas a estes sectores. Para além da dinamização da
economia, ao promover a reabilitação urbana e o mercado do arrendamento,
prossegue-se igualmente uma estratégia de requalificação e revitalização das cidades.
O XVIII Governo Constitucional, da responsabilidade do Partido Socialista, definiu um
conjunto de incentivos à reabilitação urbana e à dinamização do mercado de
arrendamento, centrados em três domínios: i) simplificação de procedimentos e
eliminação de obstáculos à reabilitação urbana; ii) garantia do cumprimento dos
contratos de arrendamento, nomeadamente em caso de falta de pagamento das
rendas; e iii) financiamento da reabilitação urbana.
Estas medidas foram concretizadas através da aprovação de uma proposta de lei e de
um projecto de decreto-lei, cujo procedimento legislativo foi interrompido pela
demissão do XVIII Governo Constitucional e pelas subsequentes eleições legislativas de
Junho de 2011.
O Partido Socialista defende que a aposta na reabilitação urbana e na dinamização do
mercado de arrendamento não deve ser interrompida, pelo que apresenta agora o
presente projecto de lei, que recupera a estratégia que já vinha sendo definida e os
trabalhos já efectuados. Salienta-se, em especial, que o presente projecto de lei tem
em consideração os contributos de diversos sectores.
Recorde-se, ainda, que a aprovação de medidas de incentivo à reabilitação urbana e de
dinamização do mercado de arrendamento constam do programa de assistência
financeira negociado com a Comissão Europeia, o Banco Central Europeu e o Fundo
Monetário Internacional, por proposta do Estado Português.
3. A aposta na reabilitação urbana e na dinamização do mercado de arrendamento
tem a potencialidade de promover o crescimento da economia portuguesa e a criação
de emprego, ao mesmo tempo que permite requalificar as nossas cidades e melhorar
qualidade de vida dos cidadãos.
Com efeito, por um lado, o sector da construção pode dar um contributo importante
para uma recuperação mais célere do crescimento económico e do emprego,
atendendo ao peso muito significativo na economia portuguesa. A longa tradição da
fileira da construção materializa-se, hoje, num acumulado de competência técnicas
nacionais de grande valor, mobilizando, com efeito multiplicador, inúmeras actividades
e clusters industriais com forte vocação exportadora a montante e a jusante da cadeia
de produção.
Por outro lado, Portugal é um dos países europeus em que os trabalhos de reabilitação
de edifícios residenciais representam menor peso na produção total da construção,
não tendo conseguido inverter esta tendência e gerar uma dinâmica capaz de dar
resposta à degradação dos centros urbanos, a qual tem implicações muito
significativas na qualidade de vida de moradores e visitantes, na atractividade das
cidades e na sustentabilidade do próprio desenvolvimento urbano.
Neste sentido, é essencial a dinamização do sector da construção ser orientada para
um novo paradigma da reabilitação urbana e da conservação e requalificação do
edificado e dos espaços urbanos.
Simultaneamente, e dado o actual contexto de elevado peso do crédito habitação no
endividamento total das famílias, o Partido Socialista considera essencial dar um novo
impulso ao mercado de arrendamento, reforçando a confiança na colocação de
imóveis para arrendamento. Desta forma, estimula-se o aumento da oferta e das
soluções de habitação para as famílias, contribuindo igualmente para melhores
condições de mobilidade laboral.
4. Para promover a reabilitação urbana e dinamizar o mercado de arrendamento, o
Partido Socialista propõe que sejam adoptadas medidas em três domínios. Por um
lado, a simplificação dos procedimentos de execução das operações urbanísticas de
reabilitação dos edifícios, desburocratizando os processos de obtenção das permissões
para realização destas obras e, assim, reduzindo custos de contexto. Por outro lado, de
forma a colocar no mercado mais imóveis disponíveis para serem arrendados, o
reforço dos mecanismos para assegurar que os proprietários têm meios à sua
disposição para reagir perante o incumprimento do contrato. Finalmente, no domínio
do financiamento das operações de reabilitação urbana, deve ser assegurada a
afectação de verbas neste sector através de uma composição inteligentes de vários
meios públicos e privados que, não afectando o esforço de consolidação orçamental,
permitem ajudar a incentivar estas áreas. Propõe-se, também, a simplificação dos
procedimentos de delimitação das áreas de reabilitação e, ainda, uma melhor
articulação entre o financiamento das obras de iniciativa privada, a aplicação de
benefícios e incentivos fiscais aos seus promotores e o desenvolvimento de
intervenções de iniciativa pública, designadamente infra-estruturas, equipamentos e
espaços públicos.
5. Assim, desde logo, propõe-se a simplificação de procedimentos e a eliminação de
obstáculos à realização de obras de reabilitação urbana, permitindo a diminuição dos
custos dos particulares com as iniciativas de reabilitação e a sua realização mais rápida,
essenciais para a obtenção de financiamento e para o investimento por parte destes.
Para tal, o presente projecto de lei define sete medidas de simplificação de
procedimentos e de eliminação de obstáculos à execução das obras de reabilitação de
edifícios.
Desde logo, em primeiro lugar, propõe-se a criação de um procedimento especial,
muito simplificado, de controlo prévio das operações urbanísticas. Este procedimento
aplica-se às obras em edifícios localizados em áreas de reabilitação urbana ou
construídos há mais de 30 anos, sempre que se trate de obras que preservem as
fachadas e mantenham a altura do edifício.
O procedimento especial simplificado prevê que as operações sejam objecto de
comunicação prévia, bastando ao particular comunicar ao município que pretende
realizar a obra. Se, no prazo de 20 dias, o município não rejeitar a comunicação prévia,
as obras podem iniciar-se.
Em segundo lugar, propõe-se que a decisão sobre a comunicação prévia passe a ser
centralizada: uma única entidade pública, designada pelo município, ou uma equipa ou
departamento municipal, passa a assumir toda a responsabilidade perante os
cidadãos. Pretende-se, assim, que as câmaras municipais concentrem recursos na
apreciação célere destes projectos, podendo delegar as competências de apreciação
numa única entidade, que pode ser uma equipa de projecto constituída especialmente
para este efeito, ou uma entidade gestora definida nos termos do regime jurídico da
reabilitação urbana. Evita-se assim a actual dispersão de responsabilidade resultante
do constante pedido de pareceres e informações escritas em que a responsabilidade
surge efectivamente diluída por várias entidades públicas, que assim impõem
requisitos e exigências que, frequentemente, apenas consideram os particulares
aspectos sobre os quais incidem as suas apreciações e não sobre a operação de
reabilitação urbana no seu todo.
Em terceiro lugar, actua-se quanto aos obstáculos que, muitas vezes, oneram
excessivamente a realização de uma obra de reabilitação. Assim, relativamente às
regras de construção, permite-se que sejam tidas em conta as especificidades de uma
obra de reabilitação. Constata-se que muitas regras de construção, se tiverem de ser
observadas de forma estrita, tornam a obra de reabilitação difícil, ou mesmo
inexequível, e não contribuem para a protecção das existências. Isto sucede porque
estas regras, surgidas muito tempo depois da construção original do edifício, mostram-
se desajustadas para construções antigas. Assim, se a reabilitação de um edifício
permite a melhoria generalizada do seu estado, essa obra não deve deixar de ser
realizada por não ser possível cumprir na íntegra todas as regras que são posteriores à
construção do edifício.
O técnico responsável pelo projecto de reabilitação poderá, assim, não aplicar
determinadas regras de construção, se demonstrar que, ainda assim, a realização da
obra traduz uma melhoria das condições de segurança e de salubridade, relativamente
ao estado inicial do imóvel. Quando o técnico assuma esta responsabilidade, a
entidade competente para a apreciação do procedimento de controlo da operação de
reabilitação em causa confiará nesse juízo e a sua apreciação não incidirá sobre a
desaplicação dessas regras. Tudo sem prejuízo da fiscalização posterior, que sempre se
poderá realizar.
Esta solução, não só permite que as regras sejam aplicadas tendo em atenção a devida
especificidade de uma operação de reabilitação, como valoriza as competências e
responsabilidades dos técnicos que intervêm na projecção e execução das obras.
Em quarto lugar, simplifica-se o mecanismo relativo à autorização de utilização dos
imóveis que tenham sido objecto de operações urbanísticas realizadas ao abrigo do
procedimento de controlo especial cuja criação agora se propõe. Assim, para a
obtenção da autorização de utilização, opta-se igualmente por valorizar a competência
e a responsabilidade dos técnicos, que podem atestar que a obra foi executada e
concluída de acordo com o projectado. Dispensa-se, com esse termo de
responsabilidade, a realização de vistorias e de inspecções pelo município.
O termo de responsabilidade assinado pelo técnico e comunicado ao município é,
assim, equiparado, para todos os efeitos, à autorização de utilização emitida pelo
município. Para o particular fazer valer e demonstrar a autorização de utilização do seu
imóvel, determina-se que o termo de responsabilidade titula a autorização de
utilização, ficando assim dispensada, nestes casos, a emissão de alvará.
Em quinto lugar, simplifica-se o procedimento de constituição da propriedade
horizontal. Estabelece-se que um técnico habilitado certifica que estão reunidos os
requisitos legais, podendo, com esta declaração, constituir-se a propriedade
horizontal. Fica, assim, dispensada a intervenção do município, que representava, até
agora, uma formalidade excessiva e desnecessária.
Quanto a esta medida de simplificação, entendeu-se adequado propor a sua
generalização a todos os imóveis e não apenas àqueles que sejam objecto de
quaisquer operações urbanísticas.
Em sexto lugar, facilita-se a realização de obras, nas partes comuns dos edifícios, que
os valorizem. Para tal, as obras que se destinem à colocação de elevadores e de
rampas de acesso e à instalação de gás canalizado nas partes comuns, que podem ser
aspectos determinantes na reabilitação e na valorização de um edifício, passam a
poder ser aprovadas apenas pela maioria dos condóminos que representem a maioria
do valor total do prédio, deixando de se exigir a maioria qualificada de dois terços.
Pretende-se, assim, permitir a realização de inovações que beneficiam e valorizam os
edifícios.
Todas estas medidas de simplificação administrativa assentam no princípio de que a
Administração Pública deve confiar mais nos particulares e nos profissionais, mas
também na ideia de que a estes assiste um grau mais elevado de responsabilidade.
Assim, da mesma forma que se simplificam e aligeiram procedimentos e formalidades,
propõe-se o reforço da fiscalização, aumentando o valor das coimas existentes para as
infracções urbanísticas.
Finalmente, em sétimo lugar, é ajustado e simplificado o mecanismo de realojamento
temporário de inquilinos dos edifícios que sejam objecto de obras de reabilitação.
Desta forma, agilizam-se os mecanismos de realojamento temporário, atribuindo
maior eficácia às decisões das comissões arbitrais, deixando de ser necessária a
intervenção do tribunal.
Permite-se, também, que os municípios possam requisitar, temporariamente, imóveis
devolutos para o realojamento de arrendatários e de moradores dos edifícios objecto
de reabilitação coerciva.
Propõe-se ainda que as regras de determinação do nível de conservação dos prédios e
fracções autónomas arrendados sejam estendidas a todos os imóveis, permitindo
assim a uniformização dos critérios para a determinação do estado de conservação dos
imóveis. Estes critérios servem para permitir o exercício dos poderes de intimação
para a correcção de más condições de segurança e salubridade ou para a demolição
dos edifícios em estado de ruína.
6. Para dinamizar o mercado do arrendamento e colocar mais imóveis disponíveis para
serem arrendados, o Partido Socialista defende o reforço dos mecanismos para
assegurar que os proprietários têm meios à sua disposição para reagir perante o
incumprimento do contrato. Desta forma, aumenta-se a confiança dos proprietários
no contrato de arrendamento, tornando a colocação de casas no mercado de
arrendamento e o investimento na requalificação urbana desses imóveis numa opção
mais segura.
Muitas casas vazias e degradas podem ser recuperadas para serem arrendadas,
tornando-se uma fonte de rendimentos estáveis que compense o investimento
realizado nessa reabilitação. Assim, a promoção da reabilitação urbana passa também
pela valorização do arrendamento, transformando-o num investimento de confiança
que leve os proprietários de imóveis que hoje estão desocupados e a necessitar de
obras, a investir na sua recuperação e posterior colocação no mercado.
É, pois, essencial que os proprietários confiem na opção de arrendamento e saibam
que dispõem de mecanismos ágeis que garantam que, no caso de incumprimento
reiterado do contrato pelos inquilinos, podem reaver o seu imóvel, livre e desocupado,
para que este seja recolocado no mercado de arrendamento.
A desconfiança em relação à opção de arrendamento decorre do tempo que medeia
entre a situação de incumprimento sistemático do contrato e o momento em que o
proprietário consegue reaver o seu imóvel, livre e desocupado. Com efeito, até agora,
o senhorio tinha de recorrer a um processo judicial de despejo, apresentado junto de
um tribunal, cujo tempo médio é de cerca de 18 meses, só na primeira instância,
quando esteja em causa o atraso no pagamento de rendas (Estatísticas da Justiça,
2009). Para além do tempo em que as rendas não são recebidas, o senhorio tinha
ainda de esperar por todo o desenrolar do processo judicial para poder, finalmente,
recuperar plenamente a posse sobre o seu imóvel.
Para tornar o arrendamento num contrato mais seguro e com mecanismos que
permitam reagir com eficácia face ao incumprimento, propõe-se um novo
procedimento que permita que a desocupação do imóvel seja realizada de forma
célere e eficaz, num prazo médio estimado de três meses, de forma a recolocar o
imóvel no mercado de arrendamento de forma mais rápida.
Prevê-se, assim, que, quando se verifique o incumprimento reiterado do contrato de
arrendamento, nomeadamente pela falta de pagamento das rendas por mais de três
meses, o senhorio possa dirigir-se a um conservador, um advogado, um agente de
execução, um notário ou um solicitador, para que esta execute o procedimento de
despejo.
Uma destas entidades, após verificar que estão preenchidos todos os requisitos,
contacta o inquilino, indicando-lhe que deve desocupar o imóvel em 15 dias ou, no
mesmo prazo, comprovar que não está em incumprimento. Se o inquilino não sair do
imóvel no prazo fixado, a mesma entidade pode deslocar-se, com o proprietário, ao
local arrendado, para tomar posse do imóvel.
Na hipótese de o arrendatário, ainda assim, não desocupar o local arrendado de livre
vontade, é solicitado ao tribunal, ou a um julgado de paz, autorização da entrada no
domicílio do arrendatário. Esta autorização tem carácter de urgência e é decidida pelo
tribunal ou pelo julgado de paz no prazo máximo de cinco dias úteis.
Este procedimento não põe em causa os direitos dos inquilinos já que, por um lado,
estão assegurados todos os direitos de defesa. Os inquilinos têm, desde logo, a
possibilidade de demonstrarem perante a entidade competente para o procedimento
de despejo que não há fundamento para a realização do despejo. Acresce, ainda, a
possibilidade de proporem acção judicial e respectivas providências cautelares para
suspenderem este procedimento de despejo, desde que prestem uma garantia
adequada.
Por outro lado, para dar uma resposta aos casos em que a falta do pagamento da
renda se deve a uma situação de fragilidade social do inquilino, na sequência, por
exemplo, de situação de desemprego, de idade avançada, de deficiência ou de divórcio
ou separação recente, os inquilinos podem solicitar o diferimento do despejo por um
período até 10 meses, sendo a renda suportada pelo Fundo de Socorro Social do
Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social. A esta possibilidade acresce o facto
de o inquilino em situação de carência económica poder, nos termos da lei, beneficiar
de apoio judiciário para apresentar um processo judicial, com acesso a dispensa de
pagamento de custas judiciais e de honorários de advogado.
Como forma de combater a informalidade e a economia paralela, prevê-se ainda que
os contratos de arrendamento tenham de estar registados junto da administração
fiscal e que estejam cumpridas as respectivas obrigações tributárias, para que os
senhorios possam recorrer a este mecanismo de despejo.
7. Finalmente, propõem-se medidas de incentivo financeiro e fiscal às operações de
reabilitação urbana.
Para alavancar investimentos privados e financiamento bancário à reabilitação urbana,
devem ser disponibilizadas verbas através de diferentes apoios financeiros, de fundos
comunitários e de linhas de crédito com juros bonificados garantidos pelo Estado, o
que é possível efectuar de forma a proporcionar o crescimento económico e a criação
de emprego, sem colocar em causa o esforço de consolidação orçamental. Trata-se de
garantir que existe financiamento disponível, acessível e em condições atractivas para
a realização de operações de reabilitação urbana, seja no espaço público, seja nos
edifícios privados.
Além disso, é essencial assegurar-se uma melhor articulação entre os incentivos ao
financiamento das obras de iniciativa privada com os meios de financiamento das
intervenções no espaço público, de forma a potenciar a realização de operações
integradas. Para tal, simplifica-se o procedimento de delimitação, pelos municípios,
das áreas de reabilitação urbana, através da alteração ao regime jurídico da
reabilitação urbana, respondendo à necessidade de dinamizar a criação de áreas de
reabilitação urbana, de forma a permitir a convergência dos instrumentos de
financiamento da política de cidades nestas áreas.
Pretende-se que a delimitação das áreas de reabilitação, ao permitirem o acesso a
apoios financeiros públicos e a incentivos fiscais, sinalizem aos investidores as áreas
em que o município pretende investir de forma prioritária na requalificação do espaço
público. Esta delimitação deve, assim, ter em conta também as potencialidades
turísticas de cada zona, permitindo a concentração de investimentos.
O Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro, estabeleceu o regime jurídico da
reabilitação urbana centrado na criação de áreas de reabilitação urbana e na
concomitante definição da operação a desenvolver. Todavia, o desenvolvimento das
operações de reabilitação urbana exige meios e recursos nem sempre disponíveis à
partida, pelo que importa criar condições prévias para que essas operações possam ser
concebidas e posteriormente executadas.
Para este efeito, é essencial fazer convergir os financiamentos disponíveis, afectos à
política de cidades no âmbito do Quadro de Referência Estratégico Nacional 20072013 e outros, nomeadamente os da Iniciativa JESSICA, conjugando-os com os
benefícios e incentivos fiscais associados à reabilitação urbana.
Nesse sentido, propõe-se a criação, no âmbito do regime jurídico da reabilitação
urbana, da possibilidade de delimitação de áreas de reabilitação urbana sob forma
simplificada, permitindo dissociar o momento da sua delimitação e o momento da
aprovação das respectivas operações a desenvolver.
Pretende-se assim, facilitar a prévia angariação dos recursos financeiros necessários à
boa concretização das operações, sempre com o objectivo último de motivar e criar
condições para que todos os intervenientes, municípios, entidades públicas e
particulares, estabeleçam as parcerias necessárias para a revitalização dos centros
urbanos.
Por último, propõe-se a conversão em áreas de reabilitação urbana das áreas críticas
de recuperação e reconversão urbanística e das áreas de intervenção das sociedades
de reabilitação urbana criadas ao abrigo do Decreto-Lei n.º 104/2004, de 7 de Maio,
sem quaisquer procedimentos adicionais, permitindo aproveitar, desde já, para estas
áreas, o enquadramento que este diploma vem proporcionar.
A reabilitação urbana é ainda dinamizada pela criação e alargamento de incentivos
fiscais. Assim, para o arrendamento dos imóveis, propõe-se a criação de uma taxa
autónoma de IRS de 25% na tributação das rendas, o que equipara as rendas de
imóveis aos rendimentos de depósitos bancários.
Os incentivos fiscais já existentes devem ser consolidados. Por um lado, deve ser
alargado o âmbito temporal da isenção de IRC para os fundos imobiliários, cujo prazo
de vigência termina em 2012 e que agora se propõe que se aplique até final de 2014.
Por outro lado, os incentivos fiscais que se aplicam às operações de imóveis situados
dentro de áreas de reabilitação urbana devem poder ser utilizados de forma mais
abrangente, já que o processo de criação e delimitação das áreas de reabilitação
urbana é agilizado.
Propõe-se, ainda, a simplificação do acesso a incentivos fiscais já existentes, como a
tributação das rendas de imóveis reabilitados, em IRS, à taxa autónoma de 5% ou a
isenção de IMI por cinco anos (renováveis uma vez), deixando de se exigir a
certificação das obras de reabilitação urbana pelo Instituto da Habitação e da
Reabilitação, I. P., mantendo-se apenas a certificação pela câmaras municipais.
Note-se que o tratamento fiscal desta matéria não prejudica de forma alguma o rigor
das contas públicas exigido ao Estado Português. Com efeito, por um lado, uma parte
das medidas destina-se a prolongar o tratamento fiscal que já hoje vigora para a
reabilitação urbana. Por outro lado, a dinamização deste sector tem, necessariamente,
um efeito fiscal positivo pelo acréscimo de actividade económica na área da
reabilitação urbana que envolverá, proporcionando um aumento da receita fiscal.
Finalmente, a criação de uma taxa autónoma de IRS de 25% na tributação das rendas
tem potencial para afastar vários contratos de arrendamento da informalidade onde
actualmente se encontram, promovendo a sua declaração às Finanças, o que viabiliza
a cobrança da receita fiscal que hoje não se verifica.
No quadro do financiamento das operações de reabilitação urbana, propõe-se ainda a
simplificação do mecanismo de classificação de prédios devolutos, de forma a não
penalizar o investimento nas operações de reabilitação urbana e a incentivar a
colocação de imóveis no mercado de arrendamento.
Finalmente, pretende-se que estas medidas sejam uma oportunidade para investir, no
curto prazo, na reabilitação urbana. Assim, se algumas das medidas não têm prazo de
vigência (como o novo procedimento de despejo ou a taxa autónoma de 25% sobre os
rendimentos de contratos de arrendamento), propõe-se que uma parte significativa
destes incentivos vigore apenas até 2014 ou 2020.
8. Com estas medidas, o Partido Socialista apresenta à Assembleia da República um
projecto que estabelece um conjunto de incentivos à reabilitação urbana e à
dinamização do mercado de arrendamento, na sequência das medidas que já vinham
sendo adoptadas neste domínio, e dando cumprimento ao programa de assistência
financeira negociado entre Portugal e a Comissão Europeia, o Banco Central Europeu e
o Fundo Monetário Internacional.
Assim, nos termos constitucionais, legais e regimentais aplicáveis, os Deputados do
Partido Socialista abaixo-assinados apresentam o seguinte projecto de lei:
Capítulo I
Disposição geral
Artigo 1.º
Objecto
A presente lei aprova medidas para incentivar a reabilitação urbana, incluindo:
a)
A criação de um procedimento de despejo do local arrendado para
habitação ou para outros fins, nos termos da secção I do capítulo II, que assegure
designadamente a sua célere recolocação no mercado de arrendamento;
b) A simplificação dos procedimentos de controlo prévio das operações
urbanísticas de reabilitação de edifícios, nos termos da secção I do capítulo III;
c) A adaptação do regime fiscal aplicável às operações de reabilitação urbana, nos
termos do capítulo IV;
d) A simplificação do regime de constituição de áreas de reabilitação urbana,
alterando o regime jurídico da reabilitação urbana, aprovado pelo Decreto-Lei
n.º 307/2009, de 23 de Outubro, nos termos do capítulo V.
Capítulo II
Garantia do cumprimento dos contratos de arrendamento
Secção I
Procedimento de despejo
Artigo 2.º
Alteração à Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro
Os artigos 9.º, 10.º, 14.º, 15.º e 17.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano,
aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, passam a ter a seguinte redacção:
«Artigo 9.º
[…]
1.
[…].
2.
[…].
3.
[…].
4.
[…].
5.
[…].
6.
[…].
7.
A comunicação do senhorio destinada à cessação do contrato por
resolução com fundamento em mora superior a três meses no pagamento
da renda, encargos ou despesas, nos termos do n.º 1 do artigo 1084.º do
Código Civil, reveste a forma de comunicação especial, nos termos do
artigo 15.º-C.
Artigo 10.º
[…]
1.
[…].
2.
O disposto no número anterior não se aplica:
a) Às cartas que constituam iniciativa do senhorio para actualização da
renda, nos termos do artigo 34.º;
b) Às cartas que integrem ou constituam fundamento de despejo, nos
termos do artigo 15.º.
3.
[…].
4.
[…].
Artigo 14.º
[…]
1.
[…].
2.
[…].
3.
[…].
4.
[…].
5.
Se, dentro daquele prazo, os montantes referidos no número anterior não
forem pagos ou depositados, o senhorio pode pedir certidão dos autos
relativa a estes factos, a qual constitui fundamento para despejo do local
arrendado.
Artigo 15.º
Procedimento de despejo
1.
O procedimento de despejo regulado na presente secção é utilizado
quando, não sendo o local arrendado desocupado na data prevista na lei
ou na data fixada por convenção entre as partes, se verifique uma das
seguintes circunstâncias:
a) Cessação por acordo de revogação, nos termos do artigo 1082.º
do Código Civil;
b) Caducidade por decurso do prazo fixado no contrato, não sendo o
contrato renovável por ter sido celebrado para habitação não permanente
ou para fim especial transitório, nos termos do n.º 1 do artigo 1096.º do
Código Civil, ou por ter sido celebrado para fins não habitacionais e as partes
terem estipulado o seu carácter não renovável, nos termos do n.º 1 do artigo
1110.º do Código Civil;
c)
Cessação por oposição à renovação comunicada com a
antecedência e nos termos previstos na lei ou no contrato;
d) Denúncia comunicada com a antecedência e nos termos previstos
na lei ou no contrato;
e) Resolução com fundamento em mora superior a três meses no
pagamento da renda, prevista no n.º 3 do artigo 1083.º e no n.º 1 do artigo
1084.º do Código Civil.
f)
Denúncia pelo arrendatário quando notificado da actualização da
renda, nos termos do n.º 5 do artigo 37.º ou do n.º 5 do artigo 43.º.
2.
[Revogado].
3.
O procedimento de despejo previsto na presente secção apenas pode ser
utilizado relativamente a contratos de arrendamento cujo imposto de selo
tenha sido liquidado.
Artigo 17.º
[…]
1.
[…].
2.
O depósito da renda, após a ocorrência dos factos que constituem
fundamento para despejo, não obsta à realização do procedimento de
despejo do local arrendado.
3.
[Anterior n.º 2].»
Artigo 3.º
Aditamento à Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro
São aditados ao Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006,
de 27 de Fevereiro, os artigos 14.º-A e 15.º-A a 15.º-O, com a seguinte redacção:
«Artigo 14.º-A
Título executivo
O contrato de arrendamento é título executivo para a acção de pagamento
de renda, encargos ou despesas quando acompanhado do comprovativo
de comunicação ao arrendatário do montante em dívida.
Artigo 15.º-A
Tramitação do procedimento de despejo
O procedimento de despejo do local arrendado obedece à seguinte
sequência:
a) Verificação, por uma das entidades competentes para o
procedimento de despejo previstas no artigo 15.º-B, do preenchimento de
um dos fundamentos do n.º 1 do artigo 15.º e do requisito do n.º 3 do artigo
15.º;
b) Envio de comunicação especial de despejo ao arrendatário, por
uma das entidades competentes para o procedimento de despejo previstas
no artigo 15.º-B, quando se verifique um dos fundamentos constantes do n.º
1 do artigo 15.º e o requisito constante do n.º 3 do artigo 15.º;
c)
Caso a comunicação especial seja devolvida por o destinatário se
ter recusado a recebê-la ou não a ter levantado, a entidade competente para
o procedimento de despejo procede à sua notificação pessoal ou à afixação
dessa comunicação na porta do local arrendado, nos termos do n.º 3 do
artigo 15.º-D;
d) Depois de notificado, o arrendatário tem 15 dias, se outro prazo
não for concedido, para demonstrar, perante a entidade competente para o
procedimento de despejo, que não se verificam os fundamentos previstos no
artigo 15.º ou para desocupar o local arrendado, nos termos do artigo 15.º-E;
e) Findo o prazo referido na alínea anterior sem que o arrendatário
tenha demonstrado que não se verificam os fundamentos previstos no artigo
15.º ou sem que tenha desocupado o locado, a entidade competente para o
procedimento de despejo desloca-se ao local arrendado com o senhorio,
para que este tome posse do imóvel, nos termos do artigo 15.º-F;
f)
Caso o arrendatário não desocupe o local arrendado de livre
vontade no momento a que se refere a alínea anterior, a entidade
competente para o procedimento de despejo apresenta requerimento que
assume carácter urgente para autorização da entrada no domicílio do
arrendatário, junto do tribunal ou julgado de paz competente, nos termos do
artigo 15.º-G;
g) Autorizada a entrada no domicilio do arrendatário pelo juiz ou juiz
de paz, a entidade competente para o procedimento de despejo toma posse
do imóvel, nos termos do artigo 15.º-J, tendo o arrendatário 15 dias, para
remover os seus bens móveis, nos termos do n.º 1 do artigo 15.º-L;
h) Terminado o prazo de remoção dos bens sem que o arrendatário
os tenha recolhido, os mesmos consideram-se abandonados, nos termos do
n.º 2 do artigo 15.º-L.
Artigo 15.º-B
Competência para a realização do procedimento de despejo
1.
São competentes para a realização do procedimento de despejo:
a) Os conservadores e os oficiais de registo;
b) Os advogados;
c)
Os agentes de execução;
d) Os notários;
e) Os solicitadores.
2.
No âmbito da realização do procedimento de despejo, as entidades
referidas no número anterior praticam, nomeadamente, os seguintes
actos:
a)
Comunicação especial de despejo;
b)
Tomada de posse do imóvel;
c)
Solicitação do auxílio das autoridades policiais para tomar posse
do imóvel;
d)
Apresentação de requerimento urgente para autorização de
entrada no domicílio do arrendatário, junto do tribunal ou julgado de paz
competente;
e)
3.
Elaboração dos autos previstos no presente procedimento.
O valor a cobrar pelas entidades referidas no n.º 1 é fixado por portaria
dos membros do Governo responsáveis pela área da economia, da justiça
e do ordenamento do território, sendo que:
1.
O valor a cobrar pelas entidades referidas na alínea a) do n.º 1
deve ser fixo;
2.
O valor a cobrar pelas entidades referidas nas alíneas b) a e) do
n.º 1 deve ser um valor máximo.
4.
A todos os documentos elaborados pelas entidades competentes referidas
no n.º 1 é conferida fé pública, desde que assinado electronicamente ou
carimbado com o respectivo selo branco.
Artigo 15.º-C
Comunicação especial de despejo
1.
O despejo com os fundamentos previstos no artigo 15.º está sujeito a
comunicação especial, cujo modelo é aprovado por portaria dos membros
do Governo responsáveis pelas áreas das autarquias locais, da justiça, da
economia e da habitação.
2.
A comunicação especial tem como finalidade:
a) Resolver o contrato, nos casos previstos no n.º 7 do artigo 9.º;
b) Exigir a desocupação imediata do imóvel arrendado e a entrega da
respectiva chave;
c)
Exigir que o locatário retire os seus bens móveis do local
arrendado;
d) Exigir o pagamento imediato de qualquer renda que se encontre
em atraso.
3.
A comunicação especial deve conter:
1.
Indicação do fundamento de despejo, nos termos do artigo 15.º;
2.
Indicação que, na falta de remoção do bens móveis, os mesmos
consideram-se abandonados, nos termos do artigo 15.º-L;
3.
Identificação, morada e contactos do senhorio;
4.
Identificação e morada do arrendatário;
5.
Identificação, morada, contactos e assinatura electrónica ou
assinatura e carimbo com o respectivo selo branco da entidade competente
para o procedimento de despejo;
6.
Indicação que o arrendatário dispõe dos meios, legais e judiciais,
para obstar ao despejo, nomeadamente a possibilidade de demonstrar,
perante a entidade competente para o procedimento de despejo, que não se
verificam os fundamentos previstos no artigo 15.º, de requerer providências
cautelares e o diferimento da desocupação, nos termos do artigo 15.º-M;
7.
Prazo máximo para a desocupação do local arrendado.
Artigo 15.º-D
Forma da comunicação especial de despejo
1.
A comunicação especial de despejo deve ser remetida por uma das
entidades competentes para o procedimento de despejo, através de carta
registada com aviso de recepção.
2.
À comunicação especial aplica-se o disposto no n.º 2 do artigo 9.º, no n.º 4
do artigo 11.º e no n.º 1 do artigo 12.º.
3.
No caso de a carta ser devolvida por o destinatário se ter recusado a
recebê-la ou não a ter levantado no prazo previsto no regulamento dos
serviços postais, a entidade competente para o procedimento de despejo
deve deslocar-se ao local arrendado e:
1.
Notificar o destinatário, devendo o mesmo assinar cópia da
comunicação recebida; ou
2.
Caso não seja possível notificar pessoalmente o destinatário,
afixar a respectiva comunicação especial na porta do local arrendado,
lavrando auto desse facto.
Artigo 15.º-E
Prazo para desocupação do local arrendado
1.
O prazo para a desocupação de pessoas e bens do local arrendado é:
a) O expressamente previsto na comunicação especial, nunca
inferior a 15 dias;
b) 15 dias, nos restantes casos.
2.
O prazo previsto no número anterior conta-se a partir dos seguintes
factos:
a) No caso de ter sido o arrendatário a assinar a comunicação
especial ou o aviso de recepção, da respectiva data de assinatura;
b) No caso de não ter sido o arrendatário a assinar o aviso de
recepção da comunicação especial, do 5.º dia posterior à data de assinatura
do mesmo;
c)
No caso de afixação da comunicação especial na porta do local
arrendado, do 5.º dia posterior à data de afixação.
3.
Ao procedimento previsto na presente secção não se aplica o disposto no
artigo 1087.º do Código Civil.
Artigo 15.º-F
Tomada de posse do local arrendado
1.
Findo o prazo estabelecido no artigo anterior, a entidade competente para
o procedimento de despejo desloca-se ao local arrendado com o senhorio,
para que este tome posse do imóvel.
2.
A entidade competente para o procedimento de despejo pode solicitar o
auxílio de autoridades policiais.
3.
O senhorio e o arrendatário podem acordar num prazo para entrega do
local arrendado e remoção de todos os bens móveis, sendo lavrado auto
pela entidade competente para o procedimento de despejo.
4.
Em caso de incumprimento do acordo previsto no número anterior, o
senhorio ou a entidade competente para o procedimento de despejo
utiliza o mecanismo previsto no artigo seguinte.
Artigo 15.º-G
Autorização judicial para entrada no domicílio
1.
Caso o arrendatário não desocupe o local arrendado de livre vontade, a
entidade competente para o procedimento de despejo apresenta
requerimento que assume carácter urgente, junto do tribunal ou julgado
de paz competente, para que este autorize a entrada no domicílio do
arrendatário.
2.
O requerimento deve ser instruído com:
1.
Documento comprovativo do pagamento da taxa devida pelo
requerimento;
2.
Cópia da comunicação especial, bem como do aviso de recepção,
assinado ou devolvido;
3.
Cópia do auto de afixação da comunicação especial na porta do
local arrendado, quando aplicável;
4.
Declaração do senhorio, atestando que não foi citado de qualquer
acção judicial ou petição para o diferimento da desocupação de imóvel para
habitação, nos termos do artigo 930.º-C do Código do Processo Civil, que
obste à realização das operações de desocupação do local arrendado;
5.
Cópia da documentação que o arrendatário haja apresentado à
entidade competente para obstar ao procedimento de despejo, quando
aplicável.
3.
O Modelo de requerimento e o valor da taxa devida pelo requerimento
urgente são fixados por portaria dos membros do Governo responsáveis
pela área das autarquias locais, da justiça e da economia, devendo essa
taxa ser de valor fixo.
Artigo 15.º-H
Tribunal e julgado de paz competente para autorização de entrada no
domicílio
É competente para autorizar a entrada no domicílio do arrendatário, nos
termos do artigo anterior, qualquer tribunal judicial de competência civil
de 1.ª instância ou julgado de paz existente na área do distrito judicial em
que o local arrendado se situe.
Artigo 15.º-I
Tramitação da autorização judicial para entrada no domicílio
1.
O juiz deve tomar a decisão quanto ao requerimento apresentado, que
assume carácter urgente, no prazo máximo de cinco dias úteis a contar da
data de entrada na secretaria do tribunal.
2.
São motivos de indeferimento, designadamente:
1.
Não ter sido utilizado o modelo de requerimento ou este não
estar devidamente preenchido;
2.
Não ter sido mencionado um dos fundamentos constantes do
artigo 15.º;
3.
O requerimento não estar instruído com os documentos referidos
no n.º 2 do artigo 15.º-G;
4.
Não terem sido cumpridas as regras legais para o procedimento
de despejo.
Artigo 15.º-J
Entrada no domicílio do arrendatário com autorização judicial
1.
O deferimento da autorização judicial para entrada no domicílio do
arrendatário implica:
a)
A possibilidade de arrombamento da porta e de
substituição da fechadura para despejo do local arrendado e tomada de
posse do imóvel;
b)
Que em caso de não remoção dos bens móveis no prazo
fixado nos termos do artigo seguinte, os mesmo se consideram
abandonados.
2.
Para a tomada de posse do imóvel a entidade competente pode solicitar o
auxílio das autoridades policiais.
Artigo 15.º-L
Destino dos bens móveis
1.
O arrendatário deve, no prazo de 15 dias após a tomada de posse efectiva
do imóvel arrendado pelo senhorio ou pela entidade competente para o
procedimento de despejo, remover os seus bens móveis do local
arrendado.
2.
Decorrido o prazo fixado no número anterior sem que os bens tenham
sido removidos consideram-se abandonados.
3.
Para efeito do disposto no número anterior, a entidade competente para o
procedimento de despejo procede ao arrolamento dos bens encontrados
no imóvel.
Artigo 15.º-M
Protecção do arrendatário
1.
Após a comunicação especial de despejo, o arrendatário pode demonstrar,
perante a entidade competente para o procedimento de despejo, que não
se verificam os fundamentos previstos no artigo 15.º, nomeadamente
demonstrando o pagamento pontual das rendas.
2.
O arrendatário pode ainda:
a)
Instaurar acção judicial de impugnação do despejo e requerer as
providências cautelares respectivas;
b)
Requerer o diferimento da desocupação, por um prazo não
superior a 10 meses, nos termos dos artigos 930.º-C e 930.º-D do Código de
Processo Civil, com as devidas adaptações;
c)
Apresentar o atestado médico previsto no n.º 3 do artigo 930.º-B
do Código de Processo Civil, à entidade competente para o procedimento de
despejo, com as devidas adaptações.
Artigo 15.º-N
Suspensão do procedimento de despejo
1.
O procedimento de despejo do local arrendado suspende-se, mesmo que
já tenha sido autorizada a entrada no domicílio do arrendatário contra a
sua vontade, nos termos do artigo 15.º-I, com a notificação ao senhorio da
acção ou providência prevista na alínea a) do n.º 2 do artigo anterior,
desde que prestada a caução nos termos do número seguinte.
2.
A suspensão do procedimento de despejo nos termos do número anterior
ocorre desde que seja prestada pelo arrendatário caução no valor das
rendas, encargos ou despesas em dívida, acrescida mensalmente do
depósito do montante correspondente à privação do uso do imóvel, de
valor equivalente ao das rendas que se venceriam se o contrato não
tivesse sido resolvido.
3.
O procedimento de despejo do local arrendado suspende-se igualmente
com a apresentação da petição de diferimento da desocupação pelo
arrendatário, nos termos da alínea b) do n.º 2 do artigo anterior.
4.
Nos casos previstos na alínea c) do n.º 2 do artigo anterior, o
procedimento suspende-se pelo prazo e nos termos previstos nos n.º 3 a 5
do artigo 930.º-B do Código de Processo Civil, com as devidas adaptações.
Artigo 15.º-O
Responsabilidade civil e criminal
1.
Aquele que fizer uso indevido do procedimento de despejo do local
arrendado incorre em responsabilidade civil e criminal, nos termos da lei.
2.
Se o arrendatário utilizar algum dos meios previstos nos artigos 15.º-M e
15.º-N litigando de má fé responde pelos danos que culposamente causar
ao senhorio e incorre em multa nos termos do artigo 456.º do Código de
Processo Civil.»
Artigo 4.º
Alterações sistemáticas
É aditado ao capítulo II da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, a secção III-A, com a
epígrafe «Procedimento de despejo», que inclui os artigos 15.º a 15.º-O.
Secção II
Diferimento da desocupação de imóvel
Artigo 5.º
Alteração ao Código de Processo Civil
O artigo 930.º-C do Código do Processo Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 44 129, de
28 de Dezembro de 1961, passa a ter a seguinte redacção:
«Artigo 930.º-C
[…]
1.
[…].
2.
Para efeitos do disposto no número anterior, o diferimento da
desocupação do local arrendado para habitação por razões sociais
imperiosas pode ocorrer quando o executado, o seu cônjuge ou pessoa
com quem viva em união de facto:
a) Seja beneficiário do complemento solidário para idosos;
b) Seja beneficiário do rendimento social de inserção;
c)
Seja beneficiário do subsídio social de desemprego;
d) Seja recebedor do 1.º escalão do abono de família.
3.
O diferimento da desocupação do local arrendado para habitação por
razões sociais imperiosas pode ainda ocorrer quando o rendimento por
adulto equivalente do agregado familiar do executado, calculado nos
termos do Decreto-Lei n.º 70/2010, de 16 de Junho, seja inferior a 80% do
Indexante dos Apoios Sociais (IAS) e desde que o executado, seu cônjuge,
ou equiparado, reúna uma das seguintes condições:
a) Seja beneficiário de subsídio de desemprego;
b) Seja
desempregado não subsidiado inscrito no centro de
emprego.
4.
O diferimento da desocupação do local arrendado para habitação por
razões sociais imperiosas pode ainda ocorrer quando o montante da renda
represente uma taxa de esforço igual ou superior a 30% do rendimento
mensal de todo o agregado familiar e o executado, seu cônjuge, ou
equiparado, reúna uma das seguintes condições:
a) Seja
beneficiário da pensão social de invalidez ou do subsídio
mensal vitalício;
b) Seja
portador de deficiência com um grau comprovado de
incapacidade superior a 60%;
c)
Sofra de doença incapacitante para o trabalho, devidamente
comprovada;
d) A composição do agregado familiar tenha sofrido alteração devido
a divórcio ou separação de facto, há menos de seis meses.
5.
O disposto no número anterior não se aplica quando o rendimento por
adulto equivalente do agregado familiar do executado, calculado nos
termos do Decreto-Lei n.º 70/2010, de 16 de Junho, seja igual ou superior
a cinco IAS por adulto equivalente.
6.
Em caso de diferimento da desocupação do local arrendado para
habitação por razões sociais imperiosas, cabe ao Fundo de Socorro Social
do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social indemnizar o
exequente pelo montante correspondente à privação do uso do imóvel, de
valor equivalente ao das rendas que se venceriam se o contrato não
tivesse sido resolvido e ficando sub-rogado nos direitos daquele.
7.
O diferimento da desocupação do local arrendado para habitação por
razões sociais imperiosas não pode ser novamente peticionado pelo
executado ou qualquer elemento do seu agregado familiar que com ele
coabite, antes de decorridos cinco anos sobre anterior decisão favorável.»
Capítulo III
Simplificação de procedimentos necessários à execução de operações urbanísticas
Secção I
Controlo de operações urbanísticas de reabilitação de edifícios
Artigo 6.º
Procedimento especial de controlo prévio
1.
O procedimento especial de controlo prévio previsto na presente secção aplica-se
às operações urbanísticas que, cumulativamente:
a)
Estejam numa área de reabilitação urbana, nos termos do Decreto-Lei
n.º 307/2009, de 23 de Outubro, ou que visem a reabilitação de edifícios cuja
conclusão da construção tenha ocorrido há mais de 30 anos;
b)
Preservem as fachadas principais do edifício com todos os seus
elementos não dissonantes, com possibilidade de novas aberturas de vãos ou
modificação de vãos existentes ao nível do piso térreo;
c)
Mantenham os elementos estruturais de valor patrimonial do edifício,
designadamente abóbadas, arcarias, estruturas metálicas ou de madeira;
d)
Mantenham o número de pisos acima do solo, sendo admitido mais um
piso pelo aproveitamento do vão da cobertura, com possibilidade de abertura de
vão para comunicação com o exterior, e de pisos no subsolo, nos termos dos
respectivos planos directores municipais e demais regulamentos municipais.
2.
O procedimento de controlo prévio previsto na presente secção não se aplica às
operações urbanísticas realizadas em imóveis individualmente classificados, não
se considerando como tal os imóveis situados nas respectivas zonas de protecção.
Artigo 7.º
Comunicação prévia
As operações urbanísticas abrangidas pela presente secção seguem o procedimento de
comunicação prévia, com as especialidades aqui previstas, excepto quando estejam
isentas de controlo prévio nos termos estabelecidos no regime jurídico da reabilitação
urbana e no regime jurídico da urbanização e da edificação, aprovado pelo Decreto-Lei
n.º 555/99, de 16 de Dezembro (RJUE).
Artigo 8.º
Entidade competente
1.
É competente para admitir ou rejeitar a comunicação prévia dos projectos das
operações urbanísticas ao abrigo do presente procedimento:
a)
A entidade gestora definida pelo município, nos termos da alínea b) do
n.º 1 e do n.º 2 do artigo 10.º e dos artigos 36.º a 38.º do Decreto-Lei n.º
307/2009, de 23 de Outubro, cabendo a decisão ao respectivo presidente do órgão
executivo;
b)
O município, podendo a competência para a apreciação ser delegada no
coordenador da equipa de projecto prevista nos números seguintes.
2.
Nos casos previstos na alínea b) do número anterior, a competência do município
pode ser exercida por uma equipa de projecto, constituída especialmente para o
efeito, nos termos do artigo 11.º do Decreto-Lei n.º 305/2009, de 23 de Outubro.
3.
A equipa de projecto criada nos termos do número anterior só pode exercer
competências em matéria de procedimentos especiais de controlo prévio
previstos na presente secção.
4.
A equipa de projecto prevista nos números anteriores pode ser criada por decisão
do presidente da câmara municipal.
Artigo 9.º
Apresentação da comunicação prévia
1.
A comunicação prévia é dirigida à entidade competente e é acompanhada dos
elementos referidos no n.º 1 do artigo 35.º do RJUE, aprovado pelo Decreto-Lei
n.º 555/99, de 16 de Dezembro.
2.
O modelo de comunicação prévia, bem como os documentos a entregar são
aprovados por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas pelas
áreas das autarquias locais, da economia e do ordenamento do território.
Artigo 10.º
Consultas
1.
No procedimento especial de comunicação prévia é dispensada a realização de
consultas e a solicitação de qualquer parecer, autorização ou aprovação, a entidades
externas ou a serviços da organização autárquica municipal.
2.
A título meramente facultativo e não vinculativo, a entidade competente pode
contactar ou reunir com as entidades externas ou os serviços da organização
autárquica municipal que considere adequados, para obtenção dos esclarecimentos
que se revelem necessários, não podendo implicar essa audição a emissão de
qualquer parecer, informação, aprovação, autorização ou documento escrito, nem a
suspensão do prazo legalmente estabelecido para a apreciação da comunicação
prévia.
Artigo 11.º
Rejeição da comunicação prévia
1.
No prazo de 20 dias a contar da entrega da comunicação e demais elementos a
que se refere o artigo 10.º, a entidade competente deve rejeitar a comunicação
quando verifique que a obra viola as normas legais e regulamentares aplicáveis.
2.
Decorrido o prazo previsto no número anterior sem que a entidade competente
tenha rejeitado a comunicação prévia, é disponibilizada a informação,
preferencialmente no sítio da Internet da entidade competente, de que a
comunicação não foi rejeitada, o que equivale à sua admissão.
3.
Na falta de rejeição da comunicação prévia, o interessado pode dar início às
obras, efectuando previamente o pagamento das taxas devidas através de
autoliquidação.
4.
A comunicação prévia não pode ser rejeitada por não ter sido consultada ou
solicitado parecer, autorização ou aprovação a uma entidade externa ou a
serviços da organização autárquica municipal.
Artigo 12.º
Edifício inserido em área de reabilitação urbana
No caso de edifícios compreendidos em área de reabilitação urbana sujeita a operação
de reabilitação urbana sistemática nos termos do Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de
Outubro, a comunicação prévia pode ser rejeitada quando a operação de reabilitação
urbana seja susceptível de causar um prejuízo manifesto à operação de reabilitação
urbana da área em que se insere.
Artigo 13.º
Protecção do existente
1.
A comunicação prévia não pode ser rejeitada com fundamento em normas legais
ou regulamentares posteriores à construção originária, se:
a) A desconformidade com as normas em vigor não for originada ou
agravada pela operação de reabilitação urbana; ou
b) A operação de reabilitação urbana melhorar as condições de segurança
e de salubridade da edificação.
2.
Quando o técnico autor do projecto legalmente habilitado declare, através de
termo de responsabilidade, que a desconformidade com as normas em vigor não
é originada ou agravada pela operação de reabilitação urbana ou que esta
melhora as condições de segurança e de salubridade da edificação, a apreciação
pela entidade competente no âmbito da comunicação prévia não incide sobre os
aspectos que se relacionem com a declaração.
3.
O termo de responsabilidade subscrito pelo técnico autor do projecto legalmente
habilitado deve:
a)
Indicar quais as normas legais ou regulamentares em vigor que o
projecto não observa; e
b)
Fundamentar a não aplicação das normas ao abrigo do número
anterior.
4.
O disposto nos números anteriores não prejudica a possibilidade de a entidade
competente rejeitar a comunicação prévia por inobservância das normas legais e
regulamentares em vigor cuja desaplicação não conste do termo de
responsabilidade.
5.
O disposto no presente artigo tem natureza imperativa, prevalecendo sobre
quaisquer outras normas, gerais ou excepcionais, não podendo ser afastado ou
modificado pelas mesmas.
6.
O modelo do termo de responsabilidade referido no n.º 2 é aprovado por portaria
dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das autarquias locais, da
economia, das obras públicas e do ordenamento do território.
Artigo 14.º
Informação prévia
A informação prévia favorável obtida nos termos da subsecção II do RJUE vincula a
entidade competente nos termos do artigo 17.º do referido regime.
Artigo 15.º
Termo de responsabilidade para autorização de utilização
1.
Concluída a operação urbanística, no todo ou em parte, o director de obra ou
director de fiscalização de obra apresenta à entidade competente, através de
termo de responsabilidade, declaração que ateste:
a)
Que a obra está concluída;
b)
Que a obra foi executada de acordo com as condições da comunicação
c)
Se for caso disso, que as alterações efectuadas ao projecto estão em
prévia;
conformidade com as normas legais e regulamentares aplicáveis.
2.
O termo de responsabilidade referido no número anterior deve, ainda:
a)
Identificar o titular da autorização de utilização;
b)
Identificar o edifício ou a fracção autónoma a que respeita;
c)
Indicar o uso a que se destina o edifício ou a fracção autónoma;
d)
Declarar que estão cumpridos os requisitos legais para a constituição da
propriedade horizontal, quando aplicável.
3.
O modelo do termo de responsabilidade referido nos números anteriores é
aprovado por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das
autarquias locais, da economia, das obras públicas e do ordenamento do
território.
Artigo 16.º
Autorização de utilização
1.
O comprovativo da apresentação à entidade competente do termo de
responsabilidade a que se refere o artigo anterior corresponde à autorização de
utilização, para os efeitos do artigo 62.º do RJUE.
2.
A autorização de utilização dos edifícios é titulada pelo comprovativo da
apresentação à entidade competente do termo de responsabilidade referido no
artigo anterior, substituindo o alvará de utilização referido no n.º 3 do artigo 74.º
do RJUE.
3.
O comprovativo da apresentação à entidade competente do termo de
responsabilidade a que se refere o artigo anterior vale para todos os efeitos junto
de qualquer entidade pública ou privada, incluindo designadamente para efeitos
de:
4.
a)
Transmissão da propriedade;
b)
Celebração de contrato de arrendamento;
c)
Constituição de propriedade horizontal;
d)
Instrução de processos no âmbito da iniciativa “Licenciamento Zero”;
e)
Ligação da água, luz, gás, saneamento e telecomunicações à rede;
f)
Instalação ou modificação de estabelecimento comercial;
g)
Para os devidos efeitos fiscais.
A disponibilização do comprovativo da apresentação à entidade competente do
termo de responsabilidade com os efeitos previstos no n.º 1 não pode ficar
dependente
de
licenças, autorizações, alvarás,
apreciações, validações,
autenticações, certificações, actos emitidos na sequência de comunicações
prévias com prazo e registos ou qualquer tipo de vistorias ou inspecções prévias.
5.
O comprovativo previsto no número anterior serve como certificação para todos
os efeitos fiscais, nomeadamente para os efeitos dos artigos 45.º e 71.º do
Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF).
Artigo 17.º
Inspecções e vistorias de fiscalização e medidas de tutela da legalidade urbanística
1.
O exercício das competências previstas nos artigos 46.º e 47.º do regime jurídico
da reabilitação urbana, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de
Outubro, pode ser, nos termos aí estabelecidos, delegado nas entidades a que se
refere o artigo 9.º, no âmbito dos procedimentos de controlo prévio da sua
competência.
2.
Quando o exercício das medidas de tutela da legalidade urbanística seja motivado
pela inobservância de normas legais e regulamentares aplicáveis, cuja
desaplicação foi fundamentada nos termos do artigo 14.º, essas medidas apenas
podem ser exercidas após deliberação favorável da comissão arbitral municipal
(CAM), prevista no Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto.
3.
Para os efeitos do número anterior, a CAM deve pronunciar-se no prazo de 30
dias a contar da apresentação de requerimento pela entidade competente
referida no artigo 9.º.
4.
Na falta de deliberação no termo do prazo referido no número anterior, a
entidade competente pode exercer as medidas de tutela de legalidade urbanística
nos termos do n.º 1.
5.
A CAM segue o regime previsto no Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto, com
as necessárias adaptações, nomeadamente para assegurar o cumprimento do
prazo previsto no n.º 3, sendo que o seu presidente não tem, para os efeitos do
presente artigo, voto de qualidade.
Artigo 18.º
Contra-ordenações
1.
Sem prejuízo da responsabilidade civil, criminal ou disciplinar, é punível como
contra-ordenação:
A realização de operação urbanística de reabilitação urbana sujeita a
a)
comunicação prévia sem que esta haja sido efectuada e admitida;
A realização de quaisquer operações urbanísticas de reabilitação de
b)
edifícios em desconformidade com o respectivo projecto ou com as condições da
admissão da comunicação prévia;
A ocupação de edifícios ou suas fracções autónomas sem autorização
c)
de utilização ou em desacordo com o uso nela fixado;
As falsas declarações dos autores e coordenadores de projectos no
d)
termo de responsabilidade relativamente à observância das normas técnicas
gerais e específicas de construção, bem como das disposições legais e
regulamentares aplicáveis ao projecto;
As falsas declarações dos autores e coordenador de projectos no termo
e)
de responsabilidade previsto no n.º 2 do artigo 13.º;
As falsas declarações no termo de responsabilidade do director de obra
f)
e do director de fiscalização de obra ou de outros técnicos, nos termos do artigo
14.º, relativamente:
i.
À conformidade da execução da obra com o projecto aprovado e com
as condições da comunicação prévia admitida;
ii.
À conformidade das alterações efectuadas ao projecto com as normas
legais e regulamentares aplicáveis.
g)
A subscrição de projecto da autoria de quem, por razões de ordem
técnica, legal ou disciplinar, se encontre inibido de o elaborar.
2.
A contra-ordenação prevista na alínea a) do número anterior é punível com coima
de € 500 a € 200 000, no caso de pessoa singular, e de € 1 500 a € 450 000 no caso
de pessoa colectiva.
3.
A contra-ordenação prevista na alínea b) do n.º 1 é punível com coima de € 2 500
a € 350 000, no caso de pessoa singular, e de € 5 000 a € 600 000 no caso de
pessoa colectiva.
4.
A contra-ordenação prevista na alínea c) do n.º 1 é punível com coima de € 1 000
a € 250 000, no caso de pessoa singular, e de € 3 000 a € 400 000, no caso de
pessoa colectiva.
5.
As contra-ordenações previstas nas alíneas d) a g) do n.º 1 são puníveis com
coima de € 3 000 a € 350 000.
6.
A tentativa e a negligência são puníveis.
Artigo 19.º
Sanções acessórias
1.
As contra-ordenações previstas no n.º 1 do artigo anterior podem ainda
determinar, quando a gravidade da infracção o justifique, a aplicação das
seguintes sanções acessórias:
a)
A apreensão dos objectos pertencentes ao agente que tenham sido
utilizados como instrumento na prática da infracção;
b)
A interdição do exercício no município, até ao máximo de quatro anos,
da profissão ou actividade conexas com a infracção praticada;
c)
A privação do direito a subsídios outorgados por entidades ou serviços
públicos.
2.
As sanções previstas no n.º 1, bem como as previstas no artigo anterior, quando
aplicadas a industriais de construção civil são comunicadas ao Instituto da
Construção e do Imobiliário, I. P.
3.
As sanções aplicadas ao abrigo do disposto nas alíneas d) a g) do n.º 1 do artigo
anterior aos autores dos projectos, responsáveis pela direcção técnica da obra ou
a quem subscreva o termo de responsabilidade previsto no artigo 16.º são
comunicadas à respectiva ordem ou associação profissional, quando exista.
4.
A interdição de exercício de actividade prevista na alínea b) do n.º 1, quando
aplicada a pessoa colectiva, estende-se a outras pessoas colectivas constituídas
pelos mesmos sócios.
Artigo 20.º
Responsabilidade criminal
1.
O desrespeito dos actos administrativos que determinem qualquer das medidas
de tutela da legalidade urbanística previstas no presente regime constitui crime
de desobediência, nos termos do artigo 348.º do Código Penal.
2.
As falsas declarações ou informações prestadas pelos responsáveis referidos nas
alíneas d) a f) do n.º 1 do artigo anterior nos termos de responsabilidade ou no
livro de obra integram o crime de falsificação de documentos, nos termos do
artigo 256.º do Código Penal.
Artigo 21.º
Regime subsidiário
Em tudo o não se encontre especialmente previsto no presente capítulo aplica-se o
disposto no RJUE.
Secção II
Simplificação da constituição da propriedade horizontal
Artigo 22.º
Constituição da propriedade horizontal
1.
O comprovativo da apresentação ao município, ou à entidade competente nos
termos do artigo 8.º, de termo de responsabilidade referido no número seguinte,
subscrito por técnico legalmente habilitado, atestando que estão verificados os
requisitos legais para a constituição da propriedade horizontal, vale como
documento comprovativo de que as fracções autónomas satisfazem os requisitos
legais, para os efeitos do artigo 59.º do Código do Notariado, aprovado pelo
Decreto-Lei n.º 207/95, de 14 de Agosto.
2.
O termo de responsabilidade referido no número anterior deve:
a)
Identificar o titular da autorização de utilização;
b)
Identificar o edifício ou as fracções autónomas a que respeita;
c)
Indicar o uso a que se destinam as fracções autónomas;
d)
Declarar que estão cumpridos os requisitos legais para a constituição da
propriedade horizontal.
3.
O modelo do termo de responsabilidade referido nos números anteriores é
aprovado por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das
autarquias locais,
da economia, das obras públicas e do ordenamento do
território.
4.
A
disponibilização
do
comprovativo
da
apresentação
do
termo
de
responsabilidade com os efeitos previstos no n.º 1 não pode ficar dependente de
licenças,
autorizações,
alvarás,
apreciações,
validações,
autenticações,
certificações, actos emitidos na sequência de comunicações prévias com prazo e
registos ou qualquer tipo de vistorias ou inspecções prévias.
Secção III
Realização de obras em prédios arrendados
Artigo 23.º
Alterações ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto
Os artigos 1.º, 3.º, 7.º, 9.º, 10.º, 12.º a 15º, 17.º a 21.º, 28.º e 31.º do Decreto-Lei n.º
157/2006, de 8 de Agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 306/2009, de 23 de Outubro,
passam a ter a seguinte redacção:
«Artigo 1.º
[…]
1. […]:
a)
[…];
b)
À realização de obras coercivas;
c)
[…];
d)
[…].
2. […].
Artigo 3.º
[…]
No caso de o senhorio não efectuar as obras a que está obrigado, o
município ou a entidade gestora da área de reabilitação urbana, pode
intimá-lo à sua realização, bem como proceder à sua execução coerciva,
independentemente da respectiva deliberação pela assembleia de
condóminos.
Artigo 7.º
Denúncia para demolição
1.
[…].
2.
Exceptuam-se do disposto no número anterior as situações em que a
demolição seja determinada por motivo de ruína, nos termos do n.º 3 do
artigo 89.º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE),
aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, ou do artigo
6.º do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto.
3.
Quando a ruína resulte de acção ou omissão culposa, do proprietário ou
de terceiro, o disposto no número anterior não prejudica o direito do
arrendatário de, nos termos gerais, obter do causador dos prejuízos a
indemnização que seja devida.
Artigo 9.º
[…]
1.
[…].
2.
Aplica-se ao realojamento do arrendatário o disposto no n.º 5 do artigo
6.º, devendo o imóvel destinado a esse fim possuir o nível de
conservação médio ou superior.
3.
Caso as despesas a suportar com o realojamento em imóvel equivalente
ao locado sejam superiores à renda paga pelo arrendatário, o
realojamento temporário pode ter lugar em fogo adequado à dimensão
do seu agregado familiar, de acordo com as regras estabelecidas na
legislação relativa à habitação social.
Artigo 10.º
[…]
1.
A suspensão do contrato é efectuada por comunicação ao arrendatário,
formulando uma proposta com os seguintes elementos:
a) Caracterização
das obras
a
efectuar
e necessidade
de
desocupação do locado;
b) […];
c)
[…];
d) Indicação
do prazo legalmente estabelecido para a resposta e da
consequência prevista no n.º 6 para o incumprimento desse prazo.
2.
Nos casos previstos no artigo 89.º do RJUE e nos artigos 55.º e 57.º do
Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, aprovado pelo Decreto-Lei n.º
307/2009, de 23 de Outubro, o senhorio apresenta, com a sua proposta,
a intimação correspondente.
3.
O arrendatário responde no prazo de 30 dias, podendo aceitar ou
recusar, integralmente, a proposta do senhorio, bem como, em
alternativa à suspensão, denunciar o contrato.
4.
No caso previsto na parte final do número anterior, cabe ao arrendatário
indicar o momento de produção de efeitos da denúncia, que deve
ocorrer antes da data de início das obras.
5.
[…].
6.
Na falta de resposta dentro do prazo estabelecido no n.º 3, considera-se
recusada a proposta do senhorio.
7.
No prazo de 15 dias a contar da aceitação da proposta, o senhorio
comunica ao arrendatário as datas para a entrega da chave da casa de
realojamento e para a desocupação do locado.
8.
[Anterior n.º 7].
9.
[Anterior n.º 8].
Artigo 12.º
[…]
O disposto na presente subsecção aplica-se às obras coercivas executadas em prédios
total ou parcialmente arrendados:
a)
Pelo município, nos termos do RJUE;
b)
Pelo município ou pela entidade gestora da área de reabilitação urbana
nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana.
Artigo 13.º
Despejo administrativo
Para os efeitos previstos no artigo anterior, a entidade promotora das
obras coercivas pode proceder ao despejo administrativo e ocupar o prédio
ou fogos, total ou parcialmente, até ao período de um ano após a data da
conclusão das obras, após o qual tal ocupação cessa automaticamente.
Artigo 14.º
[…]
1.
O início das obras é precedido da elaboração de um orçamento do
respectivo custo, a comunicar ao senhorio, por escrito, e que representa
o valor pelo qual este é responsável, sem prejuízo do disposto no
número seguinte.
2.
O valor a suportar é acrescido do custo dos trabalhos a mais, decorrentes
de circunstâncias imprevisíveis à data da elaboração do orçamento, que
se mostrem indispensáveis para a conclusão da obra, com o limite
estabelecido no n.º 3 do artigo 370.º do Código dos Contratos Públicos,
aprovado pelo Decreto-Lei n.º 18/2008, de 29 de Janeiro.
Artigo 15.º
[…]
1.
A entidade promotora das obras coercivas não pode proceder ao despejo
administrativo
sem
assegurar
simultaneamente
o
realojamento
temporário dos arrendatários existentes, sendo aplicável o disposto no
n.º 5 do artigo 6.º.
2.
[…].
3.
No caso de arrendamento não habitacional, não sendo possível o
realojamento ou não concordando o arrendatário com as condições
oferecidas, a entidade promotora das obras coercivas indemniza o
arrendatário nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 6.º, tendo o
direito de arrendar o local após as obras, nos termos do artigo 20.º, para
se ressarcir do valor da indemnização paga.
Artigo 17.º
[…]
A entidade promotora das obras coercivas comunica ao arrendatário o fim das obras,
devendo o arrendatário reocupar o locado no prazo de três meses, salvo justo
impedimento, sob pena de caducidade do contrato de arrendamento.
Artigo 18.º
[…]
1.
O ressarcimento pelas obras executadas pela entidade promotora das
obras coercivas é feito através do recebimento das rendas, com o limite
previsto no artigo 14.º.
2.
Quando o senhorio o requeira, demonstrando que as rendas são
indispensáveis para sustento do seu agregado familiar ou para a
sustentabilidade económica da pessoa colectiva, a entidade promotora
das obras coercivas pode autorizar o levantamento de 50% do valor dos
depósitos da renda vigente aquando do início das obras, acrescida das
actualizações ordinárias anuais, revertendo o restante para a entidade
promotora das obras coercivas.
3.
A autorização referida no número anterior é emitida no prazo de 10 dias
após a apresentação do requerimento, acompanhado dos elementos de
prova necessários.
Artigo 19.º
[…]
1.
O arrendatário deposita a renda, nos termos dos artigos 17.º e seguintes
do NRAU, enquanto a entidade promotora das obras coercivas não se
encontrar totalmente ressarcida.
2.
No prazo de 10 dias após o ressarcimento integral, a entidade promotora
das obras coercivas notifica os arrendatários da cessação do dever de
depositar a renda.
Artigo 20.º
Arrendamento pela entidade promotora das obras coercivas
1.
Existindo fogos devolutos no prédio reabilitado, pode a entidade
promotora das obras coercivas arrendá-los, mediante concurso público,
pelo prazo de cinco anos, renovável nos termos do artigo 1096.º do
Código Civil.
2.
Existindo arrendamento nos termos do número anterior, o proprietário
só tem o direito de se opor à renovação do contrato quando o fim do
respectivo prazo se verifique após o ressarcimento integral da entidade
promotora das obras coercivas.
3.
[…].
4.
O disposto no n.º 1 não é aplicável se o proprietário arrendar os fogos
devolutos, por valor não inferior ao previsto no número anterior, no
prazo de quatro meses após a ocupação do prédio pela entidade
promotora das obras coercivas ou após a conclusão das obras.
5.
[…].
Artigo 21.º
[…]
1.
[…].
2.
[…]:
a)
[…];
b)
[…];
c)
[…];
e) Os
bens arrolados ficam depositados à guarda da entidade promotora
das obras coercivas e são entregues ao arrendatário a requerimento deste, sem
prejuízo de só poderem ser repostos no fogo despejando após a conclusão das
respectivas obras;
f)
3.
[…].
[…].
Artigo 28.º
[…]
1.
A realização de obras coercivas visa a obtenção pelo prédio de um nível
de conservação compatível com a actualização da renda, nos termos dos
artigos 30.º e seguintes do NRAU, com as devidas adaptações e as
especialidades constantes do presente artigo.
2.
[…].
3.
[…].
4.
[…].
5.
[…].
6.
[…].
7.
[…].
8.
[…].
Artigo 31.º
[…]
1.
[…].
2.
[…].
3.
[…].
4.
[…].
5.
Encontrando-se o edifício constituído em propriedade horizontal, o
inquilino pode substituir-se ao senhorio na execução de obras nas partes
comuns, determinadas pela assembleia de condóminos ou impostas, nos
termos previstos no artigo 89.º do RJUE e no artigo 55.º do Regime
Jurídico da Reabilitação Urbana.
Artigo 24.º
Aditamentos ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto
São aditados ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, os artigos 10.º-A a 10.º-C, e
15.º-A a 15.º-B, com a seguinte redacção:
«Artigo 10.º-A
Intervenção da CAM
1.
A intervenção da CAM pode ser requerida pelo senhorio, no prazo de 15
dias a contar da data de recepção da resposta prevista nos n.ºs 3 a 5 do
artigo anterior ou, na falta desta, do termo do respectivo prazo.
2.
A intervenção da CAM pode ser requerida pelo arrendatário no caso
previsto no n.º 5.º do artigo anterior, no prazo de 15 dias após a
declaração prevista naquele preceito.
3.
No caso previsto no n.º 1, os efeitos da suspensão do contrato não
operam até à notificação da decisão da CAM.
4.
Às decisões da CAM aplica-se o disposto nos artigos 17.º e 18.º do
Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto.
Artigo 10.º-B
Desocupação do locado
1.
À desocupação do locado aplica-se, com as necessárias adaptações, o
disposto nos artigos 15.º-A a 15.º-O do NRAU.
2.
Para o efeito previsto no número anterior, a comunicação prevista no
artigo 15.º-C do NRAU deve incluir, consoante o caso:
a) As
comunicações da proposta prevista no n.º 1 do artigo 10.º e a
comunicação da sua aceitação;
b) A
decisão da CAM, em caso de suspensão do contrato, quando
seja requerida a intervenção dessa entidade;
c)
A decisão judicial, em caso de denúncia do contrato.
Artigo 10.º-C
Acordo das partes
1.
O disposto no presente decreto-lei não prejudica o estabelecimento, por
acordo das partes, das soluções que considerem mais adequadas a
respeito da desocupação do locado, da realização das obras, do
realojamento ou da indemnização, que decorram da denúncia ou da
suspensão do contrato de arrendamento.
2.
O acordo referido no número anterior deve, porém, conter os seguintes
elementos:
a) Indicação do efeito, de cessação ou de suspensão, pretendido;
b) Data da desocupação do imóvel;
c)
Condições e contrapartidas a prestar ao arrendatário pela
desocupação do imóvel.
3.
A simples apresentação de propostas ou a realização de negociações,
antes da celebração do acordo, não prejudica a legitimidade para o
exercício dos meios de resolução de conflitos legalmente estabelecidos
nem suspende os mesmos.
Artigo 15.º-A
Requisição de imóveis devolutos
1.
Na estrita medida em que tal seja necessário, adequado e proporcional,
por motivo de interesse público na execução coerciva de obras previstas
no artigo 12.º, os imóveis devolutos, classificados nos termos de diploma
próprio, podem ser objecto de requisição temporária, pelo período
máximo de um ano, para realojamento temporário dos arrendatários e
moradores despejados em virtude da execução das referidas obras.
2.
À requisição por utilidade pública regulada no presente artigo aplica-se o
disposto nos artigos 83.º a 86.º do Código das Expropriações, aprovado
pela Lei n.º 168/99, de 18 de Setembro, com as especificidades constante
do artigo seguinte.
Artigo 15.º-B
Regime especial de requisição de imóveis devolutos
1.
A requisição é determinada pela assembleia municipal, mediante
requerimento da entidade promotora da requisição.
2.
A entidade promotora da requisição é a câmara municipal ou a entidade
gestora da área de reabilitação urbana, quando esta não seja o
município.
3.
O requerimento previsto no número anterior deve conter os elementos
referidos no artigo 83.º do Código das Expropriações.
4.
Na situação prevista na alínea b) do n.º 3 do artigo 84.º do Código das
Expropriações,
a
indemnização
é
fixada
pela
CAM
mediante
requerimento da entidade promotora da requisição.
5.
Da decisão da CAM cabe recurso, nos termos previstos no Código das
Expropriações para a decisão arbitral.
6.
A entidade promotora da requisição pode realizar, no imóvel requisitado,
as benfeitorias destinadas à obtenção do nível conservação médio.
7.
Às benfeitorias previstas no número anterior não se aplica o disposto nas
alíneas e) e f) do n.º 1 do artigo 85.º do Código das Expropriações, sendo
as mesmas reguladas pelos artigos 1273.º a 1275.º do Código Civil.
8.
As requisições abrangidas pelo presente artigo possuem carácter
urgente.»
Secção IV
Determinação do nível de conservação dos edifícios
Artigo 25.º
Determinação do nível de conservação
1.
Para efeitos de exercício dos poderes previstos no artigo 89.º do RJUE e
nos artigos 55.º e 57.º do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, a
avaliação do estado de conservação de um prédio urbano ou fracção
autónoma é efectuada através da determinação do seu nível de
conservação, de acordo com o disposto no artigo 5.º do Decreto-Lei
n.º 156/2006, de 8 de Agosto, e nos artigos 2.º a 6.º da Portaria
n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro.
2.
A determinação do nível de conservação prevista no número anterior
cabe à câmara municipal ou à entidade gestora da área de reabilitação
urbana, caso nesta sejam delegados os poderes conferidos pelos artigos
55.º e 57.º do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana.
3.
No âmbito dos procedimentos de controlo prévio de operações
urbanísticas, a determinação do nível de conservação de prédios urbanos
ou
fracções
autónomas
pode
ser
efectuada,
por
termo
de
responsabilidade do técnico autor do projecto ou do técnico responsável
pela direcção da obra, desde que possuam a habilitação legalmente
exigida.
4.
Aplica-se à determinação do nível de conservação regulada no presente
artigo o disposto no n.º 2 e, com as necessárias adaptações, no n.º 4 do
artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto.
Capítulo IV
Regime fiscal
Secção I
Incentivos fiscais à reabilitação urbana
Artigo 26.º
Incentivos fiscais à reabilitação urbana
1.
São tributadas à taxa reduzida de IVA as operações constantes das verbas 2.18,
2.19, 2.23 a 2.27, da lista I anexa ao Código do Imposto sobre o Valor
Acrescentado (IVA), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 394-B/84, de 26 de Dezembro.
2.
Em sede de imposto sobre o rendimento das pessoas singulares (IRS):
a)
São englobadas em 50% as mais-valias previstas no n.º 2 do artigo 43.º
do Código do IRS;
b)
São tributadas à taxa autónoma de 5% as mais-valias previstas no n.º 5
do artigo 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF);
c)
São dedutíveis à colecta os encargos previstos no n.º 4 do artigo 71.º do
d)
São tributadas à taxa autónoma de 25%, em sede de IRS, as rendas
EBF;
previstas no n.º 6 do artigo 72.º do Código do IRS;
e)
São tributadas à taxa autónoma de 5% as rendas de imóveis
reabilitados, previstas no n.º 6 do artigo 71.º do EBF.
1.
São aplicáveis as isenções de imposto municipal de imóveis (IMI), previstas no
artigo 45.º, no n.º 1 e 3 do artigo 46.º e no n.º 7 do artigo 71.º, todos do EBF.
2.
São aplicáveis as isenções de imposto municipal sobre as transmissões onerosas
de imóveis (IMT), previstas no artigo 45.º e n.º 8 do artigo 71.º do EBF.
Artigo 27.º
Alteração ao Código do IRS
O artigo 72.º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS),
aprovado pelo Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de Novembro, passa a ter a seguinte
redacção:
«Artigo 72.º
[…]
1. […].
2. […].
3. […].
4. […].
5. […].
6. Os rendimentos prediais referidos na alínea a) do n.º 2 do artigo 8.º são
tributados autonomamente à taxa de 25%.
7. [Anterior n.º 6].
8. Os rendimentos previstos nos n.ºs 4 a 7 podem ser englobados por opção
dos respectivos titulares residentes em território português.
9. [Anterior n.º 8].
10. [Anterior n.º 9].
11. [Anterior n.º 10].»
Artigo 28.º
Alteração ao EBF
Os artigos 45.º e 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), aprovado pelo DecretoLei n.º 215/89, de 1 de Julho, passam a ter a seguinte redacção:
«Artigo 45.º
[…]
1. […].
2. […].
3. Para efeitos dos números anteriores, entende-se por reabilitação urbana
o processo de transformação do solo urbanizado, compreendendo a
execução de obras de construção, reconstrução, alteração, ampliação,
demolição e conservação de edifícios, tal como definidas no Regime
Jurídico da Urbanização e da Edificação, com o objectivo de melhorar as
condições de uso, conservando o seu carácter fundamental, bem como
o conjunto de operações urbanísticas e de loteamento e de obras de
urbanização, que visem a recuperação de zonas históricas e de áreas
críticas de recuperação e reconversão urbanística, sendo tal reabilitação
certificada pela câmara municipal.
4. […].
5. […].
6. […].
7. […].
Artigo 71.º
[…]
1. Ficam isentos de IRC os rendimentos de qualquer natureza obtidos por
fundos de investimento imobiliário que operem de acordo com a
legislação nacional, desde que se constituam entre 1 de Janeiro de 2008
e 31 de Dezembro de 2014 e pelo menos 75 % dos seus activos sejam
bens imóveis sujeitos a acções de reabilitação realizadas nas áreas de
reabilitação urbana.
2. […].
3. […].
4. […].
5. […].
6. […].
7. […].
8. […].
9. […].
10. […].
11. […].
12. […].
13. […].
14. […].
15. […].
16. […].
17. Os encargos a que se refere o n.º 4 devem ser devidamente
comprovados.
18. [Revogado].
19. […].
20. […].
21. […].
22. […]:
a)
[…];
b)
[…];
c)
[…];
d)
‘Estratégia de reabilitação’, a estratégia ou os objectivos
estratégicos definidos para cada área de reabilitação urbana, nos termos do
regime jurídico da reabilitação urbana, aprovado pelo Decreto-Lei n.º
307/2009, de 23 de Outubro.
23. […].
24. A delimitação das áreas de reabilitação urbana para efeitos do presente
artigo é da competência da assembleia municipal, sob proposta da
câmara municipal, nos termos do Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de
Outubro.
25. […].»
Artigo 29.º
Aditamento ao Código do IMI
É aditado ao Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), aprovado pelo DecretoLei n.º 287/2003, de 12 de Novembro, o artigo 70.º-A, com a seguinte redacção:
«Artigo 70.º-A
Avaliação por peritos municipais
As avaliações previstas no presente código podem ser realizadas por peritos
municipais, nos termos e nas condições a fixar por portaria dos membros do
governo responsáveis pela área das finanças e das autarquias locais.»
Secção II
Classificação de prédios devolutos
Artigo 30.º
Alterações ao Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de Agosto
Os artigos 1.º a 5.º do Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de Agosto, passam a ter a
seguinte redacção:
«Artigo 1.º
[…]
O presente decreto-lei regula a classificação de prédios urbanos ou
fracções autónomas como devolutos, para efeitos da aplicação da taxa do
imposto municipal sobre imóveis (IMI), prevista no n.º 3 do artigo 112.º do
Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), aprovado pelo DecretoLei n.º 287/2003, de 12 de Novembro, e para os demais efeitos legalmente
previstos.
Artigo 2.º
[…]
1. É classificado como devoluto o prédio urbano ou a fracção autónoma,
destinado à habitação, que permaneça desocupado durante um ano.
2. Considera-se haver desocupação quando, durante o período referido no
número anterior, não se registem consumos superiores a 36,5 m3 de
água e a 1000 Kwh de electricidade.
Artigo 3.º
[…]
1. Não se considera devoluto o prédio urbano ou fracção autónoma
relativamente ao qual, no período referido no n.º 1 do artigo anterior,
se tenha verificado uma das seguintes situações:
a)
Estar integrado em empreendimento turístico ou inscrito
como estabelecimento de alojamento local;
b)
Constituir habitação secundária do sujeito passivo, desde
que localizada em concelho distinto do domicílio fiscal;
c)
Ter sido objecto de obras de reabilitação certificadas pela
câmara municipal;
d)
Ter sido concluída a sua construção ou emitida a licença de
e)
Ter sido adquirido para revenda por pessoas singulares ou
utilização;
colectivas, nas mesmas condições do artigo 7.º do Código do Imposto
Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, aprovado pelo
Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de Novembro, bem como adquirido pelas
entidades e nas condições referidas no artigo 8.º do mesmo Código, desde
que, em qualquer dos casos, tenham beneficiado ou venham a beneficiar da
isenção do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e
durante o período de três anos a contar da data da aquisição;
f)
Constituir residência em território nacional de cidadão
português que desempenhe no estrangeiro funções ou comissões de
carácter público ao serviço do Estado Português, de organizações
internacionais, ou funções de reconhecido interesse público, bem como dos
seus respectivos acompanhantes autorizados;
g)
Tratando-se da habitação própria e permanente do sujeito
passivo, os consumos previstos no n.º 2 do artigo anterior não terem sido
atingidos devido a impedimento objectivo de utilização do imóvel,
designadamente, em caso de doença ou de reclusão em estabelecimento
prisional.
2. A excepção prevista na alínea d) do número anterior é aplicável apenas
durante um prazo correspondente ao dobro do período previsto nas
alíneas d) e e) do n.º 1 do artigo 9.º do Código do Imposto Municipal
sobre Imóveis, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de
Novembro.
Artigo 4.º
[…]
1. […].
2. […].
3. Estando o prédio ou fracção autónoma omisso da respectiva matriz
predial, a legitimidade passiva para o procedimento regulado no
presente decreto-lei assiste ao proprietário constante do Registo
Predial.
4. No caso previsto no número anterior, o município participa o prédio ou
fracção autónoma omisso ao chefe de finanças competente, para
efeitos de inscrição oficiosa na matriz e da sua identificação como
devoluto.
5. Desconhecendo-se a identidade ou o paradeiro do proprietário, as
notificações previstas no presente artigo são afixadas na porta do
prédio ou da fracção em questão, lavrando-se auto de tal facto.
6. A identificação dos prédios ou fracções autónomas como devolutos é
comunicada pelos municípios às Finanças, por transmissão electrónica
de dados, dentro do prazo previsto no artigo 112.º do CIMI para a
comunicação da respectiva taxa anual.
7. Caso o valor o imóvel não tenha ainda sido objecto de avaliação nos
termos do CIMI, a câmara municipal promove essa avaliação, nos
termos do mesmo código, a qual integra a comunicação referida no
número anterior.
8. [Anterior n.º 4].
Artigo 5.º
[…]
1. […].
2. Até ao dia 31 de Janeiro de cada ano, as empresas de fornecimento de
água e electricidade enviam aos municípios a identificação dos imóveis
cujos consumos verificados no ano anterior sejam inferiores aos
estabelecidos no n.º 2 do artigo 2.º.
3. Para os efeitos previstos no artigo 30.º da Lei n.º 67/98, de 26 de
Outubro, os dados referidos no número anterior:
a)
Destinam-se, exclusivamente, a verificar a ocorrência, ou
não, das situações descritas nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 2.º em
relação aos imóveis indicados no pedido, não revelando a identidade dos
titulares dos contratos de fornecimento nem os consumos concretamente
efectuados;
b)
São da responsabilidade das empresas que os produzem;
c)
Apenas podem ser transmitidos às câmaras municipais, aos
serviços das Finanças ou aos tribunais administrativos e fiscais,
nos termos estabelecidos no presente decreto-lei, não sendo
objecto de interconexão nem de transferência para países
terceiros;
d)
Podem ser consultados pelos respectivos interessados, a pedido
destes, junto das entidades referidas nas alíneas b) e c);
e)
Podem ser rectificados, oficiosamente ou a pedido dos
interessados, pelas entidades referidas na alínea b), sendo os
interessados notificados da rectificação.
1. Os serviços locais das Finanças transmitem ao município, mediante
solicitação deste, a identidade e o domicílio dos sujeitos passivos
inscritos na matriz predial urbana, relativamente aos prédios indicados
no pedido.
2. As
informações
referidas
no
presente
artigo
são
prestadas,
preferencialmente, através de meios informáticos.»
Capítulo V
Simplificação do regime de constituição de áreas de reabilitação urbana
Artigo 31.º
Alterações ao Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro
Os artigos 7.º, 13.º, 14.º, 78.º e 79.º do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana,
aprovado pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro, passam a ter a seguinte
redacção:
«Artigo 7.º
[…]
1. […].
2. A cada área de reabilitação urbana pode corresponder uma ou mais
operações de reabilitação urbana.
Artigo 13.º
[…]
1. [Anterior corpo do artigo].
2. A delimitação de áreas de reabilitação urbana em instrumento próprio
pode igualmente seguir a forma simplificada.
3. A delimitação de áreas de reabilitação urbana em instrumento próprio
sob forma simplificada pressupõe que a delimitação das mesmas seja
efectuada previamente à aprovação das operações de reabilitação
urbana a desenvolver nessas áreas.
4. Nos casos referidos no número anterior a proposta de delimitação da
área abrangida deve conter:
a)
Os objectivos estratégicos a prosseguir;
b)
O quadro dos benefícios fiscais associados aos impostos
municipais nos termos do artigo 17.º.
Artigo 14.º
[…]
1. […].
2. […].
3. Nos casos em que não seja adoptada a forma simplificada, o projecto
de delimitação da área de reabilitação urbana e da respectiva
estratégia de reabilitação urbana ou do respectivo programa
estratégico de reabilitação urbana são submetidos à apreciação do
Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P., que dispõe do
prazo de 20 dias para emitir parecer, findo o qual se considera nada
ter a opor.
4. […].
5. […].
6. À publicitação do acto de aprovação da delimitação da área de
reabilitação urbana sob forma simplificada é aplicável o disposto no
número anterior, devendo a câmara municipal, simultaneamente com
o envio do aviso para publicação, remeter ao IHRU, I. P., por meios
electrónicos, a delimitação e o respectivo acto de aprovação.
7. No caso da áreas de reabilitação urbana terem sido delimitadas de
forma simplificada, a aprovação das operações de reabilitação urbana
seguem o disposto nos n.ºs 1 a 5.
8. [Anterior n.º 6].
Artigo 78.º
[…]
1. Com a entrada em vigor do presente decreto-lei, as áreas críticas de
recuperação e reconversão urbanística criadas ao abrigo do DecretoLei n.º 794/76 de 5 de Novembro, são automaticamente convertidas
em áreas de reabilitação urbana.
2. Sem prejuízo do disposto no número anterior, a alteração da área
objecto de conversão obedece aos procedimentos de alteração da
delimitação de áreas de reabilitação urbana previstos no presente
decreto-lei.
3. A conversão em áreas de reabilitação urbana determinada pelo n.º 1
tem os efeitos previstos no artigo 17.º.
4. Às áreas de reabilitação urbana convertidas nos termos do n.º 1 aplicase o regime estabelecido no Decreto-Lei n.º 794/76, de 5 de
Novembro, até à caducidade do decreto de classificação nos termos do
número seguinte.
5. Os decretos de classificação de áreas críticas de recuperação e
reconversão urbanística caducam com a aprovação de uma operação
de reabilitação urbana para toda a área de reabilitação urbana que lhe
corresponde ou com o decurso do prazo máximo de vigência das áreas
de reabilitação urbana.
6. Nos casos referidos no número anterior, a aprovação da operação de
reabilitação urbana é acompanhada por planta que reproduza a área
de reabilitação urbana, devendo, nos casos em que se pretende alterar
a área abrangida, adoptar-se um dos procedimentos de delimitação
previstos no presente decreto-lei.
7. [Revogado].
Artigo 79.º
[…]
1. […].
2. […].
3. Para efeitos do presente decreto-lei, são áreas de reabilitação urbana
as zonas de intervenção das sociedades de reabilitação urbana,
delimitadas nos termos do Decreto-Lei n.º 104/2004, de 7 de Maio,
equiparando-se as unidades de intervenção com documentos
estratégicos aprovados ao abrigo do mesmo decreto-lei às unidades de
intervenção reguladas no presente decreto-lei.
4. […].
5. [Revogado].
6. [Revogado].
7. [Revogado].
8. [Revogado].»
Artigo 32.º
Financiamento
A delimitação de áreas de reabilitação urbana confere a possibilidade de acesso dos
projectos de reabilitação urbana, bem como dos trabalhos de concepção e gestão das
operações de reabilitação urbana, aos mecanismos de financiamento da política de
cidades e de eficiência energética, estabelecidos no Quadro de Referência Estratégico
Nacional 2007-2013 (QREN), nos termos e nas condições dos respectivos
regulamentos.
Capítulo VI
Alterações legislativas
Artigo 33.º
Alteração ao Código Civil
Os artigos 1042.º, 1083.º, 1084.º e 1425.º do Código Civil, aprovado pelo Decreto-Lei
n.º 47344, de 25 de Novembro de 1966, passam a ter a seguinte redacção:
«Artigo 1042.º
[…]
1.
O locatário pode pôr fim à mora oferecendo ao locador o pagamento das
rendas ou alugueres em atraso, bem como a indemnização fixada no n.º 1
do artigo anterior, sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1083.º.
2.
[…].
Artigo 1083.º
[…]
1.
[…].
2.
[…].
3.
É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora
superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, ou
de oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por
autoridade pública, sem prejuízo do disposto no n.º 4 do artigo seguinte.
Artigo 1084.º
[…]
1.
[…].
2.
[…].
3.
A resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e
se funde na falta de pagamento de renda, encargos ou despesas não
caduca, ainda que o arrendatário ponha fim a mora.
4.
A resolução fundada na oposição pelo arrendatário à realização de obra
ordenada por autoridade pública fica sem efeito se, no prazo de três
meses, cessar essa oposição.
Artigo 1425.º
[…]
1. […].
2. Exceptuam-se do disposto no número anterior, dependendo apenas da
aprovação por maioria dos condóminos que representem a maioria do
valor total do prédio, as seguintes obras que constituam inovações:
a)
Colocação de ascensores;
b)
Rampas de acesso;
c)
Instalação de gás canalizado.
3. [Anterior n.º 2].»
Capítulo VII
Disposições finais
Artigo 34.º
Protocolos para prestação de informação e instrução de pedidos
Por protocolo a celebrar com os municípios podem ser designadas entidades públicas,
associações ou outras entidades privadas para efeitos de prestação de informações
sobre o tratamento e para a instrução dos pedidos de controlo prévio das operações
urbanísticas.
Artigo 35.º
Norma revogatória
São revogados:
a)
O n.º 2 do artigo 15.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro;
b)
O n.º 18 do artigo 71.º do EBF;
c)
O n.º 6 do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto;
d)
O n.º 7 do artigo 78.º e os n.º 5 a 8 do artigo 79.º do Regime Jurídico da
Reabilitação Urbana, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro.
Artigo 36.º
Aplicação da lei no tempo
1.
O disposto na secção I do capítulo II aplica-se aos contratos de arrendamento
celebrados antes e após a entrada em vigor da presente lei.
2.
O disposto na secção I do capítulo II pode aplicar-se às situações em que o
contrato tenha sido resolvido nos termos do n.º 7 do artigo 9.º da Lei n.º 6/2006,
de 27 de Fevereiro, antes da entrada em vigor da presente lei.
3.
O disposto na secção I do capítulo III aplica-se às operações urbanísticas cuja
apresentação de comunicação prévia ocorra até 31 de Dezembro de 2014.
4.
O benefício fiscal previsto no artigo 45.º do EBF aplica-se aos prédios urbanos
objecto de reabilitação urbana e às transmissões onerosas de imóveis de prédios
urbanos destinados à reabilitação que ocorram até 31 de Dezembro de 2014.
Artigo 37.º
Republicação
É republicado em anexo à presente lei, da qual faz parte integrante, o capítulo II do
título I da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, com a redacção actual.
Artigo 38.º
Entrada em vigor
A presente lei entra em vigor 30 dias após a sua publicação.
Anexo
(a que se refere o artigo 37.º)
TÍTULO I
CAPÍTULO II
Disposições gerais
SECÇÃO I
Comunicações
Artigo 9.º
Forma da comunicação
1.
Salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre
as partes, relativas a cessação do contrato de arrendamento, actualização da
renda e obras, são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e
remetido por carta registada com aviso de recepção.
2.
As cartas dirigidas ao arrendatário, na falta de indicação deste em contrário,
devem ser remetidas para o local arrendado.
3.
As cartas dirigidas ao senhorio devem ser remetidas para o endereço constante
do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior.
4.
Não existindo contrato escrito nem comunicação anterior do senhorio, as cartas
dirigidas a este devem ser remetidas para o seu domicílio ou sede.
5.
Qualquer comunicação deve conter o endereço completo da parte que a
subscreve, devendo as partes comunicar mutuamente a alteração daquele.
6.
O escrito assinado pelo declarante pode, ainda, ser entregue em mão, devendo o
destinatário apor em cópia a sua assinatura, com nota de recepção.
7.
A comunicação do senhorio destinada à cessação do contrato por resolução com
fundamento em mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou
despesas, nos termos do n.º 1 do artigo 1084.º do Código Civil, reveste a forma de
comunicação especial, nos termos do artigo 15.º-C.
Artigo 10.º
Vicissitudes
A comunicação prevista no n.º 1 do artigo anterior considera-se realizada ainda
1.
que:
a) A carta seja devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la ou
não a ter levantado no prazo previsto no regulamento dos serviços
postais;
b) O aviso de recepção tenha sido assinado por pessoa diferente do
destinatário.
O disposto no número anterior não se aplica:
5.
a)
Às cartas que constituam iniciativa do senhorio para actualização da
renda, nos termos do artigo 34.º;
b) Às cartas que integrem ou constituam fundamento de despejo, nos
termos do artigo 15.º.
2.
Nas situações previstas no número anterior, o senhorio deve remeter nova carta
registada com aviso de recepção decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data
do envio da primeira carta.
3.
Se a nova carta voltar a ser devolvida, nos termos da alínea a) do n.º 1, considerase a comunicação recebida no 10.º dia posterior ao do seu envio.
Artigo 11.º
Pluralidade de senhorios ou de arrendatários
1.
Havendo pluralidade de senhorios, as comunicações devem, sob pena de
ineficácia, ser subscritas por todos, ou por quem a todos represente, devendo o
arrendatário dirigir as suas comunicações ao representante, ou a quem em
comunicação anterior tenha sido designado para as receber.
2.
Na falta da designação prevista no número anterior, o arrendatário dirige as suas
comunicações ao primeiro signatário e envia a carta para o endereço do
remetente.
3.
Havendo pluralidade de arrendatários, a comunicação do senhorio é dirigida ao
que figurar em primeiro lugar no contrato, salvo indicação daqueles em contrário.
4.
A comunicação prevista no número anterior é, contudo, dirigida a todos os
arrendatários nos casos previstos no n.º 2 do artigo anterior.
5.
Se a posição do destinatário estiver integrada em herança indivisa, a comunicação
é dirigida ao cabeça-de-casal, salvo indicação de outro representante.
6.
Nas situações previstas nos números anteriores, a pluralidade de comunicações
de conteúdo diverso por parte dos titulares das posições de senhorio ou de
arrendatário equivale ao silêncio.
Artigo 12.º
Casa de morada de família
1.
Se o local arrendado constituir casa de morada de família, as comunicações
previstas no n.º 2 do artigo 10.º devem ser dirigidas a cada um dos cônjuges.
2.
As comunicações do arrendatário podem ser subscritas por ambos ou por um só
dos cônjuges.
3.
Devem, no entanto, ser subscritas por ambos os cônjuges as comunicações que
tenham por efeito algum dos previstos no artigo 1682.º-B do Código Civil.
SECÇÃO II
Associações
Artigo 13.º
Legitimidade
As associações representativas das partes, quando expressamente autorizadas
1.
pelos interessados, gozam de legitimidade para assegurar a defesa judicial dos
seus membros em questões relativas ao arrendamento.
Gozam do direito referido no número anterior as associações que,
2.
cumulativamente:
Tenham personalidade jurídica;
a)
b) Não tenham fins lucrativos;
c)
Tenham como objectivo principal proteger os direitos e interesses dos
seus associados, na qualidade de senhorios, inquilinos ou comerciantes;
d) Tenham, pelo menos, 3000, 500 ou 100 associados, consoante a área a
que circunscrevam a sua acção seja de âmbito nacional, regional ou local,
respectivamente.
Secção III
Despejo
Artigo 14.º
Acção de despejo
1.
A acção de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento,
sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação, e
segue a forma de processo comum declarativo.
2.
Quando o pedido de despejo tiver por fundamento a falta de residência
permanente do arrendatário e quando este tenha na área dos concelhos de
Lisboa ou do Porto e limítrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do
País, outra residência ou a propriedade de imóvel para habitação adquirido após o
início da relação de arrendamento, com excepção dos casos de sucessão mortis
causa, pode o senhorio, simultaneamente, pedir uma indemnização igual ao valor
da renda determinada nos termos dos artigos 30.º a 32.º desde o termo do prazo
para contestar até à entrega efectiva da habitação.
Na pendência da acção de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou
3.
depositadas, nos termos gerais.
Se o arrendatário não pagar ou depositar as rendas, encargos ou despesas,
4.
vencidos por um período superior a três meses, é notificado para, em 10 dias,
proceder ao seu pagamento ou depósito e ainda da importância de indemnização
devida, juntando prova aos autos, sendo, no entanto, condenado nas custas do
incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que são contadas a final.
Se, dentro daquele prazo, os montantes referidos no número anterior não forem
5.
pagos ou depositados, o senhorio pode pedir certidão dos autos relativa a estes
factos, a qual constitui fundamento para despejo do local arrendado.
Artigo 14.º-A
Título executivo
O contrato de arrendamento é título executivo para a acção de pagamento de renda,
encargos ou despesas quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao
arrendatário do montante em dívida.
Secção III-A
Procedimento de despejo
Artigo 15.º
Procedimento de despejo
O procedimento de despejo regulado na presente secção é utilizado quando, não
1.
sendo o local arrendado desocupado na data prevista na lei ou na data fixada por
convenção entre as partes, se verifique uma das seguintes circunstâncias:
a)
Cessação por acordo de revogação, nos termos do artigo 1082.º do
Código Civil;
b) Caducidade por decurso do prazo fixado no contrato, não sendo o
contrato renovável por ter sido celebrado para habitação não
permanente ou para fim especial transitório, nos termos do n.º 1 do
artigo 1096.º do Código Civil, ou por ter sido celebrado para fins não
habitacionais e as partes terem estipulado o seu carácter não renovável,
nos termos do n.º 1 do artigo 1110.º do Código Civil;
Cessação por oposição à renovação comunicada com a antecedência e
c.
nos termos previstos na lei ou no contrato;
d.
Denúncia comunicada com a antecedência e nos termos previstos na lei
ou no contrato;
e.
Resolução com fundamento em mora superior a três meses no
pagamento da renda, prevista no n.º 3 do artigo 1083.º e no n.º 1 do
artigo 1084.º do Código Civil.
f.
Denúncia pelo arrendatário quando notificado da actualização da renda,
nos termos do n.º 5 do artigo 37.º ou do n.º 5 do artigo 43.º.
2.
[Revogado].
3.
O procedimento de despejo previsto na presente secção apenas pode ser utilizado
relativamente a contratos de arrendamento cujo imposto de selo tenha sido
liquidado.
Artigo 15.º-A
Tramitação do procedimento de despejo
O procedimento de despejo do local arrendado obedece à seguinte sequência:
a) Verificação, por uma das entidades competentes para o procedimento de
despejo previstas no artigo 15.º-B, do preenchimento de um dos
fundamentos do n.º 1 do artigo 15.º e do requisito do n.º 3 do artigo 15.º;
b) Envio de comunicação especial de despejo ao arrendatário, por uma das
entidades competentes para o procedimento de despejo previstas no
artigo 15.º-B, quando se verifique um dos fundamentos constantes do
n.º 1 do artigo 15.º e o requisito constante do n.º 3 do artigo 15.º;
c) Caso a comunicação especial seja devolvida por o destinatário se ter
recusado a recebê-la ou não a ter levantado, a entidade competente
para o procedimento de despejo procede à sua notificação pessoal ou à
afixação dessa comunicação na porta do local arrendado, nos termos do
n.º 3 do artigo 15.º-D;
d) Depois de notificado, o arrendatário tem 15 dias, se outro prazo não for
concedido, para demonstrar, perante a entidade competente para o
procedimento de despejo, que não se verificam os fundamentos
previstos no artigo 15.º ou para desocupar o local arrendado, nos termos
do artigo 15.º-E;
e) Findo o prazo referido na alínea anterior sem que o arrendatário tenha
demonstrado que não se verificam os fundamentos previstos no artigo
15.º ou sem que tenha desocupado o locado, a entidade competente
para o procedimento de despejo desloca-se ao local arrendado com o
senhorio, para que este tome posse do imóvel, nos termos do artigo
15.º-F;
f)
Caso o arrendatário não desocupe o local arrendado de livre vontade no
momento a que se refere a alínea anterior, a entidade competente para
o procedimento de despejo apresenta requerimento que assume
carácter urgente para autorização da entrada no domicílio do
arrendatário, junto do tribunal ou julgado de paz competente, nos
termos do artigo 15.º-G;
g) Autorizada a entrada no domicilio do arrendatário pelo juiz ou juiz de
paz, a entidade competente para o procedimento de despejo toma posse
do imóvel, nos termos do artigo 15.º-J, tendo o arrendatário 15 dias, para
remover os seus bens móveis, nos termos do n.º 1 do artigo 15.º-L;
h) Terminado o prazo de remoção dos bens sem que o arrendatário os
tenha recolhido, os mesmos consideram-se abandonados, nos termos do
n.º 2 do artigo 15.º-L.
Artigo 15.º-B
Competência para a realização do procedimento de despejo
1.
São competentes para a realização do procedimento de despejo:
a) Os conservadores e os oficiais de registo;
b) Os advogados;
c) Os agentes de execução;
d) Os notários;
e) Os solicitadores.
2.
No âmbito da realização do procedimento de despejo, as entidades referidas
no número anterior praticam, nomeadamente, os seguintes actos:
a) Comunicação especial de despejo;
b) Tomada de posse do imóvel;
c) Solicitação do auxílio das autoridades policiais para tomar posse do
imóvel;
d) Apresentação de requerimento urgente para autorização de entrada no
domicílio do arrendatário, junto do tribunal ou julgado de paz
competente;
l. Elaboração dos autos previstos no presente procedimento.
3.
O valor a cobrar pelas entidades referidas no n.º 1 é fixado por portaria dos
membros do Governo responsáveis pela área da economia, da justiça e do
ordenamento do território, sendo que:
a) O valor a cobrar pelas entidades referidas na alínea a) do n.º 1 deve ser
fixo;
b) O valor a cobrar pelas entidades referidas nas alíneas b) a e) do n.º 1 deve
ser um valor máximo.
4.
A todos os documentos elaborados pelas entidades competentes referidas no n.º 1
é conferida fé pública, desde que assinado electronicamente ou carimbado com o
respectivo selo branco.
Artigo 15.º-C
Comunicação especial de despejo
1.
O despejo com os fundamentos previstos no artigo 15.º está sujeito a
comunicação especial, cujo modelo é aprovado por portaria dos membros do
Governo responsáveis pelas áreas das autarquias locais, da justiça, da economia e
da habitação.
2.
A comunicação especial tem como finalidade:
a) Resolver o contrato, nos casos previstos no n.º 7 do artigo 9.º;
b) Exigir a desocupação imediata do imóvel arrendado e a entrega da
respectiva chave;
c) Exigir que o locatário retire os seus bens móveis do local arrendado;
d) Exigir o pagamento imediato de qualquer renda que se encontre em
atraso.
3.
A comunicação especial deve conter:
a) Indicação do fundamento de despejo, nos termos do artigo 15.º;
b) Indicação que, na falta de remoção do bens móveis, os mesmos
consideram-se abandonados, nos termos do artigo 15.º-L;
c) Identificação, morada e contactos do senhorio;
d) Identificação e morada do arrendatário;
e) Identificação, morada, contactos e assinatura electrónica ou assinatura e
carimbo com o respectivo selo branco da entidade competente para o
procedimento de despejo;
f)
Indicação que o arrendatário dispõe dos meios, legais e judiciais, para
obstar ao despejo, nomeadamente a possibilidade de demonstrar,
perante a entidade competente para o procedimento de despejo, que
não se verificam os fundamentos previstos no artigo 15.º, de requerer
providências cautelares e o diferimento da desocupação, nos termos do
artigo 15.º-M;
g) Prazo máximo para a desocupação do local arrendado.
Artigo 15.º-D
Forma da comunicação especial de despejo
1. A comunicação especial de despejo deve ser remetida por uma das entidades
competentes para o procedimento de despejo, através de carta registada com
aviso de recepção.
2. À comunicação especial aplica-se o disposto no n.º 2 do artigo 9.º, no n.º 4 do
artigo 11.º e no n.º 1 do artigo 12.º.
3. No caso de a carta ser devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la ou
não a ter levantado no prazo previsto no regulamento dos serviços postais, a
entidade competente para o procedimento de despejo deve deslocar-se ao local
arrendado e:
a) Notificar o destinatário, devendo o mesmo assinar cópia da comunicação
recebida; ou
b) Caso não seja possível notificar pessoalmente o destinatário, afixar a
respectiva comunicação especial na porta do local arrendado, lavrando
auto desse facto.
Artigo 15.º-E
Prazo para desocupação do local arrendado
1. O prazo para a desocupação de pessoas e bens do local arrendado é:
a) O expressamente previsto na comunicação especial, nunca inferior a 15
dias;
b) 15 dias, nos restantes casos.
2. O prazo previsto no número anterior conta-se a partir dos seguintes factos:
a) No caso de ter sido o arrendatário a assinar a comunicação especial ou o
aviso de recepção, da respectiva data de assinatura;
b) No caso de não ter sido o arrendatário a assinar o aviso de recepção da
comunicação especial, do 5.º dia posterior à data de assinatura do
mesmo;
c)
No caso de afixação da comunicação especial na porta do local
arrendado, do 5.º dia posterior à data de afixação.
3. Ao procedimento previsto na presente secção não se aplica o disposto no artigo
1087.º do Código Civil.
Artigo 15.º-F
Tomada de posse do local arrendado
1. Findo o prazo estabelecido no artigo anterior, a entidade competente para o
procedimento de despejo desloca-se ao local arrendado com o senhorio, para que
este tome posse do imóvel.
2. A entidade competente para o procedimento de despejo pode solicitar o auxílio de
autoridades policiais.
3. O senhorio e o arrendatário podem acordar num prazo para entrega do local
arrendado e remoção de todos os bens móveis, sendo lavrado auto pela entidade
competente para o procedimento de despejo.
4. Em caso de incumprimento do acordo previsto no número anterior, o senhorio ou
a entidade competente para o procedimento de despejo utiliza o mecanismo
previsto no artigo seguinte.
Artigo 15.º-G
Autorização judicial para entrada no domicílio
1.
Caso o arrendatário não desocupe o local arrendado de livre vontade, a
entidade competente para o procedimento de despejo apresenta requerimento
que assume carácter urgente, junto do tribunal ou julgado de paz competente,
para que este autorize a entrada no domicílio do arrendatário.
2.
O requerimento deve ser instruído com:
a) Documento comprovativo do pagamento da taxa devida pelo
requerimento;
b) Cópia da comunicação especial, bem como do aviso de recepção,
assinado ou devolvido;
c) Cópia do auto de afixação da comunicação especial na porta do local
arrendado, quando aplicável;
d) Declaração do senhorio, atestando que não foi citado de qualquer
acção judicial ou petição para o diferimento da desocupação de imóvel
para habitação, nos termos do artigo 930.º-C do Código do Processo
Civil, que obste à realização das operações de desocupação do local
arrendado;
e) Cópia da documentação que o arrendatário haja apresentado à
entidade competente para obstar ao procedimento de despejo,
quando aplicável.
3.
O modelo de requerimento e o valor da taxa devida pelo requerimento urgente
são fixados por portaria dos membros do Governo responsáveis pela área das
autarquias locais da justiça e da economia, devendo essa taxa ser de valor fixo.
Artigo 15.º-H
Tribunal e julgado de paz competente para autorização de entrada no domicílio
É competente para autorizar a entrada no domicílio do arrendatário, nos termos do
artigo anterior, qualquer tribunal judicial de competência civil de 1.ª instância ou
julgado de paz existente na área do distrito judicial em que o local arrendado se situe.
Artigo 15.º-I
Tramitação da autorização judicial para entrada no domicílio
1.
O juiz deve tomar a decisão quanto ao requerimento apresentado, que assume
carácter urgente, no prazo máximo de cinco dias úteis a contar da data de entrada
na secretaria do tribunal.
2.
São motivos de indeferimento, designadamente:
a) Não ter sido utilizado o modelo de requerimento ou este não estar
devidamente preenchido;
b)
Não ter sido mencionado um dos fundamentos constantes do artigo
15.º;
c)
O requerimento não estar instruído com os documentos referidos no
n.º 2 do artigo 15.º-G;
d) Não terem sido cumpridas as regras legais para o procedimento de
despejo.
Artigo 15.º-J
Entrada no domicílio do arrendatário com autorização judicial
1. O deferimento da autorização judicial para entrada no domicílio do arrendatário
implica:
a)
A possibilidade de arrombamento da porta e de substituição da
fechadura para despejo do local arrendado e tomada de posse do imóvel;
b) Que em caso de não remoção dos bens móveis no prazo fixado nos
termos do artigo seguinte, os mesmo se consideram abandonados.
2. Para a tomada de posse do imóvel a entidade competente pode solicitar o auxílio
das autoridades policiais.
Artigo 15.º-L
Destino dos bens móveis
1.
O arrendatário deve, no prazo de 15 dias após a tomada de posse efectiva do
imóvel arrendado pelo senhorio ou pela entidade competente para o
procedimento de despejo, remover os seus bens móveis do local arrendado.
2.
Decorrido o prazo fixado no número anterior sem que os bens tenham sido
removidos consideram-se abandonados.
3.
Para efeito do disposto no número anterior, a entidade competente para o
procedimento de despejo procede ao arrolamento dos bens encontrados no
imóvel.
Artigo 15.º-M
Protecção do arrendatário
1.
Após a comunicação especial de despejo, o arrendatário pode demonstrar,
perante a entidade competente para o procedimento de despejo, que não se
verificam
os
fundamentos
previstos
no
artigo
15.º,
nomeadamente
demonstrando o pagamento pontual das rendas.
2.
O arrendatário pode ainda:
a)
Instaurar acção judicial de impugnação do despejo e requerer as
providências cautelares respectivas;
b) Requerer o diferimento da desocupação, por um prazo não superior a 10
meses, nos termos dos artigos 930.º-C e 930.º-D do Código de Processo
Civil, com as devidas adaptações;
c) Apresentar o atestado médico previsto no n.º 3 do artigo 930.º-B do
Código de Processo Civil, à entidade competente para o procedimento de
despejo, com as devidas adaptações.
Artigo 15.º-N
Suspensão do procedimento de despejo
1. O procedimento de despejo do local arrendado suspende-se, mesmo que já tenha
sido autorizada a entrada no domicílio do arrendatário contra a sua vontade, nos
termos do artigo 15.º-I, com a notificação ao senhorio da acção ou providência
prevista na alínea a) do n.º 2 do artigo anterior, desde que prestada a caução nos
termos do número seguinte.
2.
A suspensão do procedimento de despejo nos termos do número anterior ocorre
desde que seja prestada pelo arrendatário caução no valor das rendas, encargos
ou despesas em dívida, acrescida mensalmente do depósito do montante
correspondente à privação do uso do imóvel, de valor equivalente ao das rendas
que se venceriam se o contrato não tivesse sido resolvido.
3.
O procedimento de despejo do local arrendado suspende-se igualmente com a
apresentação da petição de diferimento da desocupação pelo arrendatário, nos
termos da alínea b) do n.º 2 do artigo anterior.
4.
Nos casos previstos na alínea c) do n.º 2 do artigo anterior, o procedimento
suspende-se pelo prazo e nos termos previstos nos n.º 3 a 5 do artigo 930.º-B do
Código de Processo Civil, com as devidas adaptações.
Artigo 15.º-O
Responsabilidade civil e criminal
1.
Aquele que fizer uso indevido do procedimento de despejo do local arrendado
incorre em responsabilidade civil e criminal, nos termos da lei.
2.
Se o arrendatário utilizar algum dos meios previstos nos artigos 15.º-M e 15.º-N
litigando de má fé responde pelos danos que culposamente causar ao senhorio e
incorre em multa nos termos do artigo 456.º do Código de Processo Civil.
SECÇÃO IV
Justo impedimento
Artigo 16.º
Invocação de justo impedimento
1. Considera-se justo impedimento o evento não imputável à parte em contrato de
arrendamento urbano que obste à prática atempada de um acto previsto nesta lei
ou à recepção das comunicações que lhe sejam dirigidas.
2.
O justo impedimento deve ser invocado logo após a sua cessação, por
comunicação dirigida à outra parte.
3.
Compete à parte que o invocar a demonstração dos factos em que se funda.
4.
Em caso de desacordo entre as partes, a invocação do justo impedimento só se
torna eficaz após decisão judicial.
SECÇÃO V
Consignação em depósito
Artigo 17.º
Depósito das rendas
1.
O arrendatário pode proceder ao depósito da renda quando ocorram os
pressupostos da consignação em depósito, quando lhe seja permitido fazer cessar
a mora e ainda quando esteja pendente acção de despejo.
2.
O previsto na presente secção é aplicável, com as necessárias adaptações, ao
depósito do valor correspondente a encargos e despesas a cargo do arrendatário.
Artigo 18.º
Termos do depósito
1. O depósito é feito em qualquer agência de instituição de crédito, perante um
documento em dois exemplares, assinado pelo arrendatário, ou por outrem em
seu nome, e do qual constem:
b) A identidade do senhorio e do arrendatário;
c) A identificação do locado;
d) O quantitativo da renda, encargo ou despesa;
e) O período de tempo a que ela respeita;
f)
O motivo por que se pede o depósito.
2. Um dos exemplares do documento referido no número anterior fica em poder da
instituição de crédito, cabendo o outro ao depositante, com o lançamento de ter
sido efectuado o depósito.
3. O depósito fica à ordem do tribunal da situação do prédio ou, quando efectuado
na pendência de processo judicial, do respectivo tribunal.
Artigo 19.º
Notificação do senhorio
1.
O arrendatário deve comunicar ao senhorio o depósito da renda.
2.
A junção do duplicado ou duplicados das guias de depósito à contestação, ou
figura processual a ela equivalente, de acção baseada na falta de pagamento
produz os efeitos da comunicação.
Artigo 20.º
Depósitos posteriores
1.
Enquanto subsistir a causa do depósito, o arrendatário pode depositar as rendas
posteriores, sem necessidade de nova oferta de pagamento nem de comunicação
dos depósitos sucessivos.
2.
Os depósitos posteriores são considerados dependência e consequência do
depósito inicial, valendo quanto a eles o que for decidido em relação a este.
Artigo 21.º
Impugnação do depósito
1.
A impugnação do depósito deve ocorrer no prazo de 20 dias contados da
comunicação, seguindo-se, depois, o disposto na lei de processo sobre a
impugnação da consignação em depósito.
2.
Quando o senhorio pretenda resolver judicialmente o contrato por não
pagamento de renda, a impugnação deve ser efectuada em acção de despejo a
intentar no prazo de 20 dias contados da comunicação do depósito ou, estando a
acção já pendente, na resposta à contestação ou em articulado específico,
apresentado no prazo de 10 dias contados da comunicação em causa, sempre que
esta ocorra depois da contestação.
3.
O processo de depósito é apensado ao da acção de despejo, em cujo despacho
saneador se deve conhecer da subsistência do depósito e dos seus efeitos, salvo
se a decisão depender da prova ainda não produzida.
Artigo 22.º
Levantamento do depósito pelo senhorio
1.
O senhorio pode levantar o depósito mediante escrito em que declare que não o
impugnou nem pretende impugnar.
2.
O escrito referido no número anterior é assinado pelo senhorio ou pelo seu
representante, devendo a assinatura ser reconhecida por notário, quando não se
apresente o bilhete de identidade respectivo.
3.
O depósito impugnado pelo senhorio só pode ser levantado após decisão judicial
e de harmonia com ela.
Artigo 23.º
Falsidade da declaração
Quando a declaração referida no artigo anterior seja falsa, a impugnação fica sem
efeito e o declarante incorre em multa equivalente ao dobro da quantia depositada,
sem prejuízo da responsabilidade penal correspondente ao crime de falsas
declarações.
SECÇÃO VI
Determinação da renda
Artigo 24.º
Coeficiente de actualização
1.
O coeficiente de actualização anual de renda dos diversos tipos de arrendamento é
o resultante da totalidade da variação do índice de preços no consumidor, sem
habitação, correspondente aos últimos 12 meses e para os quais existam valores
disponíveis à data de 31 de Agosto, apurado pelo Instituto Nacional de Estatística.
2.
O aviso com o coeficiente referido no número anterior é publicado no Diário da
República até 30 de Outubro de cada ano.
Artigo 25.º
Arredondamento
1.
A renda resultante da actualização referida no artigo anterior é arredondada para
a unidade euro imediatamente superior.
2.
O mesmo arredondamento se aplica nos demais casos de determinação da renda
com recurso a fórmulas aritméticas.
OS DEPUTADOS
Carlos Zorrinho
António Braga
Mota Andrade
José Junqueiro
Vieira da Silva
Pedro Farmhouse
António Ramos Preto
Fernando Medina