Clipping + São Carlos Empreendimentos - 18/09/2008
1. Investimento concreto
18/09/2008 • Exame • Revista • Setor • 137, 138 e 140
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Comprar imóveis para alugar foi um dos piores negócios nas últimas décadas. Agora até estrangeiros estão interessados
nessa aplicação.
Por Juliana Garçon
Até pouco tempo atrás, comprar um imóvel e alugá-lo era um dos piores destinos que um investidor podia dar a seu
dinheiro. Com pouquíssimas exceções, o retorno mensal de uma casa ou um apartamento alugado na última década ficou
em torno de 0,6%, menos que a modesta rentabilidade da caderneta de poupança. Os ganhos com o aluguel de escritórios
foram um pouco maiores, mas nada de entusiasmar. Além disso, o valor dos imóveis pouco mudou, limitando o ganho
patrimonial. Recentemente, esse cenário começou a mudar. O valor dos aluguéis em especial os comerciais de alto padrão
está subindo em muitas cidades, o que cria oportunidades de investimento. Em São Paulo, o aumento do preço da locação
de escritórios nos melhores endereços foi de 47% nos últimos dois anos, segundo um levantamento da consultoria
imobiliária Cushman & Wakefield. No Rio de Janeiro, a alta foi ainda maior, de 70%. No mercado residencial paulistano, os
aluguéis de apartamentos subiram de 20% a 40%, de acordo com uma pesquisa do Conselho Regional de Corretores de
Imóveis de São Paulo. O setor vive sua melhor fase em mais de uma década , diz Fabio Rossi, diretor do braço imobiliário
da casa de leilões Sotheby s no Brasil. Ter um inquilino está voltando a ser um bom negócio.
O principal alvo de atenção de investidores tem sido o mercado de salas e escritórios de alto padrão, no qual os aluguéis
são proporcionalmente mais elevados. Na média, o proprietário de um escritório em São Paulo ou no Rio obtém uma renda
mensal de mais de 1% do valor do imóvel. O ganho anualizado de 13% pode parecer pouco, mas é superior ao de um
fundo DI (que rende, em média, 9% ao ano) e está amarrado a contratos de vários anos. Além disso, o bom momento do
mercado imobiliário abre espaço para que os proprietários ganhem também com a valorização dos bens. E a expectativa
para o futuro é positiva. Segundo a consultoria imobiliária Jones Lang LaSalle, os valores dos aluguéis comerciais de
imóveis de alto padrão em São Paulo e no Rio continuarão em alta nos próximos dois anos. Isso porque o crescimento
econômico deve manter elevada a demanda por escritórios e as taxas de salas vagas estão nos níveis mais baixos da
década 11% em São Paulo e 4% no Rio. Nem o aumento de 10% do número de escritórios nessas cidades, previsto para
ocorrer até 2011, deve mudar esse cenário, pois o crescimento da demanda será maior , diz Lilian Feng, gerente de
pesquisas da Jones Lang LaSalle. As incorporadoras que atuam nesse segmento não acreditam na repetição do fenômeno
de superoferta, que em 2002 derrubou o preço dos aluguéis. Há muitas empresas chegando ao país e outras abrindo filiais.
Quem busca novas instalações está pensando no longo prazo e não fica à mercê das oscilações do cenário internacional ,
diz Dani Ajbeszyc, diretor de relações com investidores da Cyrela Commercial Properties.
É por isso que muitas consultorias apontam como alvo ideal para investidores os imóveis cujos andares têm mais de 500
metros quadrados e que contam com infra-estrutura de primeira linha, como ar-condicionado central e elevadores
inteligentes. É para onde vão as empresas de grande porte, que buscam boa localização e estrutura para equipamentos
eletrônicos e de informática, além de boa aparência e conveniências, como garagem ampla , diz Milena Morales,
responsável por pesquisas na América do Sul e na América Central da consultoria Cushman. Em São Paulo, escritórios de
alto padrão estão localizados, principalmente, na avenida Brigadeiro Faria Lima e em bairros próximos, como Itaim e Vila
Olímpia, com algumas opções nas avenidas Luiz Carlos Berrini e Paulista. No Rio, os destaques são as salas localizadas
em prédios na zona sul, na orla, no centro e na Barra da Tijuca. Mas vale a pena ficar de olho também nas oportunidades
que começam a surgir em outras cidades. A expansão econômica tem levado investidores a estudar mercados como Porto
Alegre, Curitiba, Recife e Manaus. Outro destaque é Natal, que pode ser favorecida pelo projeto de construção de um novo
aeroporto na região metropolitana , diz Milena Morales, da Cushman. Também há um estado de alerta nas imobiliárias de
cidades como Santos e Guarujá, no litoral de São Paulo, e Angra dos Reis, no Rio de Janeiro, onde a expectativa é que a
exploração das novas reservas de petróleo descobertas pela Petrobras atraia novas empresas.
Toda essa movimentação no mercado comercial brasileiro já despertou a atenção de investidores estrangeiros, que não
perderam o apetite mesmo com toda a aversão ao risco provocada pela crise do setor imobiliário americano. Em agosto, um
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fundo internacional da Brazilian Capital, empresa paulista de gestão de investimentos imobiliários, atingiu a marca de 800
milhões de reais. Nos próximos meses, o objetivo do fundo é comprar imóveis comerciais alugados em São Paulo, Rio,
Porto Alegre e Brasília. Do ponto de vista dos investidores estrangeiros, os atrativos são a valorização dos imóveis e a
perspectiva de um rendimento anual dos aluguéis da ordem de 12%. O plano é vender os imóveis em alguns anos e
entregar o ganho de capital aos cotistas , diz Fábio Nogueira, presidente da Brazilian Capital.
As oportunidades existem também no segmento residencial, mas nesse caso os analistas se mostram mais cautelosos.
Vários deles enxergam o risco de superoferta em algumas regiões. O investidor esbarra também num problema antigo a
falta de informações disponíveis sobre o mercado. Apesar desses problemas, há quem esteja lucrando. Sabe-se, por meio
de levantamentos feitos por corretoras, que o valor dos aluguéis vem subindo nas principais capitais do país, especialmente
para os imóveis de até dois dormitórios. Os aluguéis ficaram muito tempo sem correção. Mas a demanda começou a dar
sinais de aquecimento há um ano, tendência que se consolidou nos últimos meses , diz Roseli Gouveia Lopes Hernandes,
gerente-geral de locação e vendas da Lello, líder na administração de condomínios no estado de São Paulo. De forma geral,
a recomendação é aplicar em imóveis próximos a escolas, faculdades e metrô. A boa localização faz com que fiquem mais
tempo alugados , diz Maurício Eugenio, diretor da imobiliária Elite, uma das maiores do país.
O mercado de escritórios
A melhor maneira de aproveitar o bom momento do setor é comprando um imóvel especificamente para alugá-lo mas
nesse caso é preciso ter um pé-de-meia considerável. Um escritório de alto padrão custa, por baixo, 500 000 reais. Nos
bairros mais atraentes para os investidores, o preço de casas e apartamentos não costuma ficar abaixo dos 100 000 reais.
Como os consultores financeiros recomendam aplicar de 20% a 50% do patrimônio em imóveis, esse é um nicho restrito a
quem tem, no mínimo, 200 000 reais para investir. Além do capital, é preciso saber mais do que a tendência geral do
mercado. Os retornos obtidos com os investimentos em imóveis variam de cidade para cidade, bairro para bairro e até de
prédio para prédio. Uma mesma região pode ter empreendimentos micados e outros disputadíssimos, simplesmente porque
um atende aos padrões dos inquilinos do local e o outro não , diz Lilian Feng. Uma opção para quem tem menos dinheiro
são os fundos imobiliários, produto financeiro que investe em imóveis comerciais e dá retornos mensais aos cotistas. Nesse
caso, o valor mínimo da aplicação em novos fundos é cerca de 10 000 reais e a rentabilidade média tem ficado em torno de
0,85% ao mês. A vantagem dessas aplicações é que os rendimentos são isentos de imposto de renda.
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