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DIREITO CIVIL
"Lei das rendas. Idosos e deficientes podem ser despejados se não pagarem
renda"
LILIANA VALENTE
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Os idosos com mais de 65 anos que tenham 2400 euros de rendimento mensal bruto corrigido vão
ver a renda de casa aumentar e podem vir a ser despejados caso não paguem. Os maiores de 65
representam 60% dos 255 mil contratos antigos. Também os deficientes com grau de insuficiência
superior a 60% que não sejam carenciados serão obrigados a sair se não cumprirem as novas regras.
O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado em Conselho de Ministros, cria um
regime transitório de cinco anos para quem tenha dificuldades económicas e impede que quem
tenha mais de 65 anos e deficiência de 60% em situação de carência seja posto na rua, mas se estes
inquilinos não fizerem prova de que não têm rendimentos suficientes para pagar a renda actualizada
e se não a pagarem durante dois meses, podem ser alvo de uma acção de despejo. Fonte oficial do
Ministério do Ambiente, Mar, e Ordenamento do Território (MAMAOT) explicou ao i que pessoas
com mais de 65 anos e com deficiência não carenciadas em caso de incumprimento “aplicam-se as
regras gerais”. Ou seja, podem ser despejados.
A definição de carenciado utilizada para determinar as excepções é alcançada através do rendimento
anual bruto corrigido (RABC). Este rendimento é conseguido através do rendimento anual do
agregado, corrigido por vários factores, como haver dependentes, menores, idosos ou deficientes. A
ministra do Ambiente, Assunção Cristas, explicou ao f que o limite em causa é cinco vezes o
RABC, ou seja, cerca de 2400 euros mensais. A nova lei das rendas deverá entrar em vigor em
Abril e altera não só os mecanismos de despejo (ver texto ao lado) como introduz uma liberalização
do mercado para as rendas mais antigas – anteriores a 1990. Para as pessoas consideradas
carenciadas, o aumento da renda não pode exceder 25% do rendimento e, se o inquilino ganhar
menos de 500 euros, a taxa de esforço fica limitada a 10%. Este regime transitório é aplicado
durante cinco anos, depois, garantiu a ministra, serão criados mecanismos para que “não falte uma
rede social” aos mais pobres. Para os restantes, a negociação para o aumento das rendas é feita
através de negociação directa. Caso não haja acordo, o litígio é resolvido, preferencialmente, no
Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) que servirá de árbitro entre senhorio e inquilino. Os
senhorios podem propor uma actualização da renda e o inquilino terá 30 dias para fazer uma
contraproposta. A renda final sairá da média entre as duas propostas, mas caso as duas partes não
entrem em acordo, o senhorio terá de pagar uma indemnização de 60 vezes esse valor médio e o
inquilino terá de sair da casa. Durante o período em que permanecer na casa, depois da ordem de
despejo, esclareceu o Ministério de Assunção Cristas ao i, o inquilino é obrigado a pagar a renda
que propôs. Ou seja, um inquilino tinha uma renda de 50 euros e propôs um aumento para 100
euros, no caso de não chegar a acordo, durante o período que ocupar a casa (máximo de seis meses)
é obrigado a pagar os 100 euros mensalmente. O prazo estende para um ano nos agregados que
tenham estudantes “para não afectar o ano escolar”, explicou Cristas. despejos Além dos
mecanismos de negociação para liberalizar as rendas mais antigas, o novo regime introduz
novidades para os despejos de um modo geral. Os senhorios vão poder pedir a denúncia do contrato
caso os arrendatários não paguem a renda durante dois meses ou caso estes se atrasem – por mais de
oito dias – mais de quatro vezes durante um ano, como o i tinha noticiado. O objectivo é reduzir o
tempo de despejo para um total de três meses.
Ficou de fora deste pacote legislativo a criação de uma taxa liberatória para os rendimentos prediais.
Os ministros ainda não chegaram a acordo sobre o valor desse incentivo para quem arrende casas,
em cima da mesa está a possibilidade de uma taxa especial de 25%, em sede de IRS. A ministra do
Ambiente disse, no entanto, que o governo está a estudar “o enquadramento fiscal para dar um
estímulo muito forte para que as pessoas coloquem as casas no mercado de arrendamento”. Mas
deixou a garantia que as medidas fiscais serão aprovadas a tempo de entrarem em vigor com o
restante diploma aprovado ontem.
Casos
Nova lei altera regras do despejo e negociação de rendas
Fundamentos para o despejo. O senhorio pode pedir o despejo dos inquilinos por dois tipos de
incumprimento. Primeiro caso este não pague a renda durante dois meses. Se pagar a renda no
terceiro mês, a situação fica sem efeito. Mas caso não pague novamente durante dois meses, não
pode reverter a situação. Além deste ponto, o proprietário pode pedir o despejo se o arrendatário se
atrasar no pagamento da renda – atraso superior a oito dias – por quatro vezes, seguidas ou
interpoladas, num período de um ano.
Contratos. A duração dos contratos pode ser variável, quando agora tem um limite mínimo de
cinco anos. Se o contrato não determinar o prazo, aplica-se o contrato por dois anos, renovável
automaticamente, ao contrário do que acontece agora que é por tempo indeterminado. Passam a ser
limitadas as transmissões dos contratos para familiares em primeiro grau, por morte do inquilino.
Obras. A denúncia do contrato para a realização de obras é feita por mera comunicação ao
inquilino, mas o senhorio, se não houver acordo para o realojamento tem de pagar uma
indemnização de seis meses o valor da renda. Se o senhorio não fizer as obras, pode ter de pagar ao
inquilino uma indemnização de 10 anos de renda
Actualização de rendas antigas. O senhorio considera que a renda que lhe é paga não corresponde
ao valor de mercado e propõe uma actualização da renda. No regime aplicado a todos os contratos –
excluindo as excepções de inquilinos carenciados e também para quem tenha mais de 65 anos e
deficiência de mais de 60% o proprietário e o inquilino entram em negociação. O valor da renda
será o valor médio entre a proposta apresentada por ambas as partes. Caso não cheguem a acordo,
esse valor médio servirá para calcular a indemnização a pagar pelo proprietário. Ou seja, no caso de
uma renda baixa em que o senhorio proponha uma actualização para 500 euros e o inquilino
proponha uma actualização para 400, o valor da renda ficará nos 450 euros. Caso não cheguem a
acordo, o senhorio terá de pagar uma indemnização de 60 vezes (cinco anos) o valor médio o que
neste caso seria de 27 mil euros e o inquilino de sair da casa no prazo de seis meses, um ano para as
famílias com jovens (até aos 26 anos) em idade escolar. A ministra acredita que este mecanismo vai
evitar que tanto senhorios como inquilinos façam propostas longe da realidade uma vez que será
esse o valor que podem ter de vir a pagar/receber.
Regime transitório. No caso de pessoas com carências económicas, ou seja em que o agregado não
tenha um rendimento mensal bruto corrigido inferior a 2400 euros (dependendo do número de
pessoas do agregado), aplica-setambém a pessoas com mais de 65 anos e deficiência com grau
superior a 60% – a actualização das rendas antigas não pode ultrapassar 25% do rendimento do
agregado. Para os inquilinos que ganhem menos de 500 euros, a taxa de esforço máxima é de 10%.
Este regime transitório vigora durante cinco anos, depois deste tempo, caberá à Segurança Social a
criação de um mecanismo para não deixar estas pessoas “sem rede social”, explicou Assunção
Cristas.
Comerciantes. A nova lei aplica-se também às rendas comerciais. A alteração diz respeito às
rendas anteriores a 1995: o senhorio pode propor a negociação do valor a pagar mensalmente. O
regime especial transitório (ou seja, actualizações controladas) só se aplica às micro entidades. Ou
seja, as empresas que tenham até cinco trabalhadores e volume de negócio inferior a 500 mil euros
por ano podem requerer a aplicação do regime transitório. Neste caso a duração dos contratos
também é variável, mas se não for estipulado um prazo, considera-se que o contrato é estipulado por
cinco anos.
Publicado na Associação Sindical de Juízes Portugueses, 30 de Dezembro de 2011
http://www.asjp.pt/2011/12/30/rendas-idosos-e-deficientes-podem-ser-despejados-se-nao-pagarem-renda/
Publicado no jornal SOL a 26 de Agosto de 2011, por Luís Rosa