UNIVERSIDADE ANHEMBI MORUMBI
MILENA TENÓRIO FREITAS
DESENVOLVIMENTO DE HABITAÇÃO POPULAR
SÃO PAULO
2006
2
MILENA TENÓRIO FREITAS
DESENVOLVIMENTO DE HABITAÇÃO POPULAR
Trabalho de Conclusão de Curso
apresentado como exigência parcial para
a obtenção do título de Graduação do
Curso
de
Engenharia
Civil
da
Universidade Anhembi Morumbi
Orientador: Profª. MSc. Jane Luchtenberg Vieira
SÃO PAULO
2006
3
MILENA TENÓRIO FREITAS
DESENVOLVIMENTO DE HABITAÇÃO POPULAR
Trabalho de Conclusão de Curso
apresentado como exigência parcial para
a obtenção do título de Graduação do
Curso
de
Engenharia
Civil
da
Universidade Anhembi Morumbi
Trabalho Apresentado em: 28 de Outubro de 2006
____________________________________________________
Profª. MSc. Jane Luchtenberg Vieira
Nome do Orientador
____________________________________________________
Prof. Carlos Armando Chohfi
Nome do Professor Convidado
Comentários:________________________________________________________
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
4
Página opcional reservada para dedicatória.
5
AGRADECIMENTOS
São muitos os agradecimentos a serem feitos:
−
À Universidade Anhembi Morumbi, que exige a realização deste trabalho e
através dele pude adquirir conhecimentos que contribuíram para minha
formação acadêmica, profissional e como cidadã.
−
Minha orientadora Professora Mestre Jane Luchtenberg Vieira, que com muita
paciência, me ajudou na abordagem de alguns assuntos, me estimulou e
criticou meu trabalho possibilitando sua melhora;
−
Os colegas de trabalho e “colegas fontes de pesquisa”que não me deixaram
desanimar e compartilharam comigo seu conhecimento;
−
Aos amigos que me auxiliaram no desenvolvimento de idéias, na revisão de
texto, pelo apoio e companhia em todos os momentos;
−
Em especial agradeço meus pais pelo amor que me dedicam, pelo carinho,
força e ajuda em momentos difíceis, enfim, por eu ser quem sou e estar
realizando meus sonhos.
6
RESUMO
O Brasil enfrenta o problema do déficit habitacional devido ao descompasso entre o
crescimento da população urbana, a oferta e a capacidade de instalação de
serviços que possa atendê-la, por isso muitas pessoas vivem em moradias
insalubres, sem o mínimo de conforto, segurança ou higiene. Procurando sanar este
problema têm-se desenvolvido diversos programas governamentais que visam à
construção de habitação de interesse social. Os projetos realizados executados e
em fase de análise de pós ocupação enfatizam a necessidade de que sejam
proporcionados às pessoas noções de convivência, zelo e relacionamento. Um
trabalho com acompanhamento de assistentes sociais, com base nas
características das famílias que morarão nas unidades e busque melhorar sua
cultura urbana para que o morador alcance a satisfação de ter um lar.
Palavras Chaves: Déficit. Moradia. Infra-Estrutura. Trabalho Pós Ocupação.
7
ABSTRACT
Brazil faces the dwelling deficit problem because difference between the growth of
urban population, it offers and the capacity of installation of service that can take
care of it, therefore many people live in unhealthy housings, without comfort, security
or hygiene. Looking for to cure this problem one has developed diverse
governmental programs that aim at construction of social housing. The projetos
paid-up carried out and on phase as of analyses as of pos avocation enfatizam the
need to than it is to they may be provides the people information about
relancionships, zeal and connection. A work along accompaniment as of social
assistents, under the terms of at the characteristics of the familiar than it is to
address at the unities and develop its habits of living in community to improve its
culture urban and for the inhabitant is satisfied for having a home.
Keys Words: Deficit, Housing, Infrastructure, Occupational Pos Work.
8
LISTA DE FIGURAS
Figura 4.1 Déficit Habitacional Absoluto. ................................................................. 18
Figura 5.1 Prédios Recém Construídos................................................................... 26
Figura 5.2 Unidades Habitacionais Produzidas pela COHAB SP. ........................... 26
Figura 5.3 Unidades Habitacionais Entregues por Gestão de Governo .................. 28
Figura 6.1 Unidades Habitacionais Projeto Cingapura ............................................ 34
Figura 6.2 Projeto Apartamento Tipo Utilizado pela CDHU ..................................... 35
Figura 6.3 Apartamento Tipo do Conjunto Residencial Francisco Prisco ................ 39
Figura 7.1 Subprefeitura de Campo Limpo, Distrito de Capão Redondo................. 41
Figura 7.2 Mapa da Região ..................................................................................... 42
Figura 7.3 Localização da Rua Francisco Prisco..................................................... 42
Figura 7.4 Empreendimento Visto da Avenida Comendador Antunes dos Santos.. 45
Figura 7.5 Apartamento Destinado a Pessoas com Necessidades Especiais......... 46
Figura 7.6 Vista Frontal de um dos Prédios do Empreendimento. .......................... 47
Figura 7.7 Sugestão Para Decoração...................................................................... 48
Figura 7.8 Portões de Acesso ao Condomínio. ....................................................... 50
Figura 7.9 Guarita e Orelhões do Conjunto Residencial.......................................... 51
Figura 7.10 Central de Botijões de GLP. ................................................................. 51
Figura 7.11 Medidores Individualizados de Gás. ..................................................... 52
Figura 7.12 Abrigos Para Medidores de Gás........................................................... 52
Figura 7.13 Estacionamento do Condomínio........................................................... 53
Figura 7.14 Rampa de Acesso para o Estacionamento........................................... 53
Figura 7.15 Lixeira - Vista por Dentro do Condomínio............................................. 54
Figura 7.16 Lixeira - Vista por Fora do Condomínio. ............................................... 54
Figura 7.17 Área de Lazer - Churrasqueira. ............................................................ 55
Figura 7.18 Área de Lazer - Parquinho.................................................................... 55
Figura 7.19 Brinquedo Danificado. .......................................................................... 56
9
Figura 7.20 Criança Jogando Bola na Área Comum. .............................................. 56
Figura 7.21 Criança Andando de Bicicleta na Área Comum.................................... 57
Figura 7.22 Má Conservação de uma das Escadas. ............................................... 57
Figura 7.23 Pichação Sob Escada........................................................................... 58
Figura 7.24 Quadro de Avisos. ................................................................................ 60
Figura 7.25 Jardim Cultivado por Moradores entre Dois Blocos.............................. 61
Figura 7.26 Jardim Cultivado por Moradores na Entrada de um dos Blocos........... 61
Figura 7.27 Vasos de Plantas Sob a Escada. ......................................................... 62
Figura 7.28 Gaiolas Penduradas no Muro do Condomínio...................................... 62
Figura 7.29 Placa Colocada Sobre a Portinhola do Depósito de Lixo. .................... 63
Figura 7.30 Animal Solto no Condomínio. ............................................................... 63
Figura 7.31 Vista dos Fundos do Condomínio......................................................... 64
Figura 7.32 Alterações Feitas Pelos Moradores. ..................................................... 64
10
LISTA DE TABELAS
Tabela 5.1 Valor Máximo de Aquisição por Unidade ............................................... 30
Tabela 5.2 Condições Básicas dos Contratos de Arrendamento. ........................... 31
Tabela 5.3 Contratação PAR - UF ........................................................................... 32
Tabela 6.1 Limite Máximo de Comprometimento de Renda.................................... 36
Tabela 7.1 Escolaridade da População do Distrito de Capão Redondo. ................. 43
Tabela 7.2 Quantidade de Escolas na Região. ....................................................... 43
Tabela 7.3 Principais Materiais e Componentes Utilizados no Empreendimento.... 49
11
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
APO
Avaliação Pós – Ocupação
BNH
Banco Nacional da Habitação
CEF
Caixa Econômica Federal
CECAP
Caixa Estadual de Casas para o Povo
CDHU
Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano
CLT
Codificação de Leis Trabalhistas
COHAB
Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo
DIPUD
Diretoria de Parcerias e Apoio ao Desenvolvimento Urbano
FAR
Fundo de Arrendamento Residencial
FAZ
Fundo de Apoio ao Desenvolvimento Social
FDS
Fundo de Desenvolvimento Social
FGTS
Fundo de Garantia por Tempo de Serviço
FINSOCIAL
Fundo de Investimento Social
FJP
Fundação João Pinheiro
GIDUR-SP
Gerência de Filial de Desenvolvimento Urbano - São Paulo
GEPAD
Gerência Nacional de Normas e Padrões e Engenharia e Trabalho
Social
GLP
Gás Liquefeito de Petróleo
IBGE
Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
ICMS
Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Prestação de Serviços
INOCOOP
Institutos de Orientação às Cooperativas Habitacionais
IPEA
Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada
PAR
Programa de Arrendamento Residencial
PNAD
Pesquisa Nacional por Amostra de Domicilio
PRODAM
Companhia de Processamento de Dados do Município
PROTECH
Programa de Difusão Tecnológica para a Construção de Habitação
de Baixo Custo
PVA
Acetato de polivinila
RMSP
Região Metropolitana de São Paulo
SBPE
Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo
SEADE
Fundação Sistema Estadual de Análise de Dados
12
SFH
Sistema Financeiro de Habitação
SINPRO
Sindicato dos Professores do Rio Grande do Sul
SINDUSCOM Sindicato da Industria da Construção Civil
TR
Taxa Referencial
TTS
Trabalho Técnico Social
UF
Unidade da Federação
13
SUMÁRIO
1
INTRODUÇÃO ............................................................................... 14
2
OBJETIVOS ................................................................................... 16
2.1
Objetivo Geral ............................................................................................. 16
2.2
Objetivo Específico..................................................................................... 16
3
MÉTODO DE TRABALHO E PESQUISA ...................................... 17
4
JUSTIFICATIVA ............................................................................. 18
5
PROGRAMAS DE GOVERNO PARA HABITAÇÃO POPULAR... 20
5.1
Como Surgiram os Programas para Habitação Popular ......................... 20
5.2
Programas habitacionais ........................................................................... 22
5.2.1
A Fundação da Casa Popular.......................................................... 22
5.2.2
O Banco Nacional da Habitação ..................................................... 23
5.2.3
Institutos de Orientação às Cooperativas Habitacionais ............. 24
5.2.4
Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo................. 25
5.2.5
Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano ............. 27
5.2.6
Programa de Arrendamento Residencial ....................................... 28
6
ANÁLISE DE PROGRAMAS IMPLANTADOS .............................. 34
7
EMPREENDIMENTO CONJUNTO RESIDENCIAL FRANCISCO
PRISCO ................................................................................................ 41
7.1
Características da Região .......................................................................... 41
7.2
O Empreendimento Conjunto Residencial Francisco Prisco.................. 44
7.3
Avaliação de Pós Ocupação ...................................................................... 58
8
CONSIDERAÇÕES FINAIS ........................................................... 66
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .................................................... 68
ANEXO ................................................................................................. 71
14
1 INTRODUÇÃO
Assim como a alimentação e a vestimenta, a moradia pode ser considerada como
uma necessidade básica, e tem sido reconhecida como tal desde sua inclusão na
Declaração Universal dos Direitos Humanos, em 1948.
No início do século XXI o Brasil possuía um déficit habitacional de 6,6 milhões,
destes, 5,4 milhões correspondem ao déficit urbano, conforme dados do Instituto
Brasileiro de Geografia e Estatísticas (IBGE, 2000). O grande descompasso entre o
crescimento da população urbana e a capacidade de instalação de infra-estrutura,
geração de empregos, oferta de moradias, serviços e equipamentos urbanos
necessários é muito acentuado resultando na ocupação desordenada do solo e na
expansão continua das periferias.
Buscando atender a necessidade da população quanto à moradia e como
conseqüência diminuir o déficit habitacional, têm-se desenvolvido diversos
programas governamentais que visam a construção de unidades habitacionais em
grande escala (CDHU, 2006).
Para suprir ou diminuir a necessidade de moradias, os investimentos públicos em
habitação e urbanismo devem ser constantes, uma vez que a população não cresce
na mesma proporção que são construídos empreendimentos habitacionais
No Estado de São Paulo foram investidos mais de 25 trilhões de reais na área de
habitação e urbanismo no período de 1980 a 2001 (Pian, 2004), contudo conforme
censo demográfico realizado em 2000 pelo IBGE o déficit chega a 1,1 milhões
demonstrando que existe uma dificuldade na gestão dos investimentos e falta de
planejamento a longo prazo.
Têm-se notado, entretanto, que os programas voltados para diminuição do déficit
habitacional devem, além de atender a necessidade de abrigo, propriamente dita,
devem também entender o homem como um ser que vive em sociedade e que,
15
como tal, não deve dispensar outras características que são inerentes a sua
necessidade habitacional (Ornstein e Romero, 2003).
Ainda, de acordo com Ornstein e Romero (2003), os programas que visam a
construção de habitação de interesse social devem avaliar o impacto que o conjunto
habitacional terá socialmente na vizinhança e qual o nível de satisfação para seu
usuário. Deve oferecer a população que nele vive condições ambientais de
qualidade “com as quais ela possa cultivar e mesmo melhorar sua cultura urbana,
ou seja, seus hábitos de viver em comunidade, exercendo seus direitos e
respeitando os do próximo”.
Tem-se notado mudanças fundamentais em relação à habitação de interesse social,
como por exemplo, a necessidade de se desenvolver políticas para avaliação pósocupação (APO), avaliar melhor a qualidade dos materiais utilizados, as
necessidades de infra-estrutura (transporte, educação, saúde, trabalho) para a
população, possibilitando que ocorra a fixação da população no local do
empreendimento dando oportunidade de desenvolvimento e inserção na sociedade,
além de mitigar o crescimento desordenado do espaço urbano (Ornstein e Romero,
2003).
16
2 OBJETIVOS
O tema escolhido para ser estudado tem relação com o curso de Engenharia Civil e
é um assunto de interesse social que cidadãos de forma geral devem conhecer para
na medida do possível colaborar na solução da falta de habitação popular.
2.1 Objetivo Geral
Com este estudo será possível entender a origem histórica que gerou o problema
da falta de moradia para a população carente em nossa sociedade, possibilitará o
entendimento do porquê existe um déficit tão grande na área de habitação para
camadas sociais menos favorecidas.
2.2 Objetivo Específico
Conhecer quais as medidas que o governo tem tomado para diminuir ou solucionar
este problema, saber quais são os projetos já implantados, quais as diretrizes para
sua concepção, suas principais características, as diferenças entre os projetos
executados em diversos governos, a razão pela qual obteve-se sucesso ou não.
17
3 MÉTODO DE TRABALHO E PESQUISA
O embasamento teórico deste trabalho foi obtido por meio de pesquisas e consulta
a livros, leis normas e anais de congresso. Para melhor ilustrar as experiências, os
casos e resultados da implantação de projetos voltados ao tema serão utilizados
pesquisas em sites, periódicos, revistas técnicas, entrevistas e visitas técnicas aos
locais onde exista informação pertinente à abordagem do trabalho.
18
4 JUSTIFICATIVA
O déficit habitacional do Brasil conforme Pesquisa Nacional por Amostra de
Domicílios (PNAD) 1999, também publicada pelo IBGE e dados do Censo de 2000
é de aproximadamente 6,6 milhões de habitações, como se observa na figura 4.1,
sendo que quase 1,1 milhões são no Estado de São Paulo (FJP – Fundação João
Pinheiro, 2002).
13.249
19.016
408.021
53.010
575.187
233.622
163.983
139.257
387.941
131.382
86.938
157.640
17.758
61.325
35.502
581.441
91.481
109.895
195.829
632.057
113.359
91.277
0
500
Quilômetros
1000
1.161.757
505.287
260.648
120.400
LEGENDA
Estimativa do Déficit Habitacional 2000
309.264
500.000
250.000
100.000
10.000
a 1.170.000
a 500.000
a 250.000
a 100.000
Figura 4.1 Déficit Habitacional Absoluto.
(FJP, 2002).
O déficit habitacional brasileiro é um problema já constatado desde 1946, quando
surge a Fundação da Casa Popular, primeira órgão do governo voltado para a
provisão de residência à população de baixa renda.
Pode-se observar por meio destas informações que apesar da política habitacional
voltada para a população de baixa renda ter sido iniciada em meados da década de
1940. Depois de 60 anos ainda faltam muitas moradias principalmente, para as
famílias de baixa renda. O presente estudo visa relatar alguns dos projetos já
19
desenvolvidos, apresentado suas características, projetos construtivos, formas de
implantação, e construção, busca alertar pontos falhos, apontar possíveis soluções
alternativas, desenvolver novos programas com a implantação destes novos
aspectos e propondo melhorias nos já existentes.
20
5 PROGRAMAS DE GOVERNO PARA HABITAÇÃO POPULAR
Neste capítulo são tratados dados que poderão contextualizar o estudo de caso
visto no capitulo 7, assim como dar subsídios para melhor compreensão do trabalho
como um todo.
5.1 Como Surgiram os Programas para Habitação Popular
São Paulo passa por transformações no final do século XIX e princípio do século
XX: a passagem da produção açucareira (atividade essencialmente rural) para a
produção cafeeira (que requer condições para seu funcionamento oferecidas por
cidades); a abolição da escravatura; a crise na Europa que provoca o aumento da
emigração; e a ampliação do mercado consumidor, onde o excedente financeiro
proveniente do café faz a cidade prosperar e aumenta a concentração de riquezas.
Neste contexto, o problema habitacional se resolve de diversas maneiras, conforme
Peruzzo (1984) relata:
- Os fazendeiros abrigam seus trabalhadores em colônias, onde têm a opção de
manter seu empregado sob seu controle, possibilitando que morem em sua
propriedade como parte de seu pagamento.
- Na cidade, os que possuem economia constroem ou compram suas casas, já
aqueles que não tem posses, como os ex-escravos, ex-colonos ou aqueles com
pequena remuneração avançam para terras não ocupadas estendendo a fronteira
agrícola ou imigram para a cidade, onde engrossam o número de desempregados
ou subempregados que passam a ocupar terras alheias desocupadas, tendo início
a formação de favelas.
- A crise no velho mundo com a Primeira Guerra Mundial na primeira década do
século XX cria boas condições para a industrialização brasileira que passa a
crescer, especialmente em São Paulo, aumentar o número de habitantes e
trabalhadores assalariados, inclusive imigrantes qualificados para o trabalho
industrial. Em torno delas, surgem as vilas operárias (Peruzzo apud Blay 1978). O
21
investimento por parte da indústria em tais vilas era compensador, o custo da
construção de casas, blocos de casas com parede comum, era menor que o de
casas isoladas, além do preço dos terrenos ser baixo. O empresário garante ao
trabalhador duas grandes aspirações: emprego e habitação, obtendo assim, maior
produtividade. A moradia próxima à fábrica permite que a força de trabalho não se
canse nem perca tempo ou necessite de dinheiro para se deslocar da casa para o
trabalho. O empresário tem seu investimento recuperado, já que o operário lhe
paga aluguel pela casa e enfraquece a luta dos operários por melhores salários e
condições de trabalho, uma vez que poderiam se ver desempregados e sem ter
onde morar.
Com o decorrer do tempo, porém, o empresário industrial deixa de construir as vilas
operárias, pequenos e médios comerciantes passam a investir em imóveis quer
com a estocagem de terrenos em locais menos densamente povoados, quer com a
construção em áreas mais centrais e estas circunstâncias, além do intenso
crescimento da população urbana, fez com que os preços dos imóveis
aumentassem, em decorrência da valorização do solo urbano e da maior oferta de
mão de obra. Por tanto, devido ao crescimento populacional da cidade, a Indústria
deixa de construir as vilas operárias.
Ainda conforme Peruzzo (1984) com a especulação imobiliária, as classes
subalternas, por volta de 1940 passam ocupam a periferia, aumentando a cidade
em sua extensão, além de aumentar a população nas favelas e cortiços.
O crescimento urbano e industrial, de acordo com Peruzzo (1984), passa a criar
tensões entre as classes dominantes que aumentam seu capital e a força de
trabalho, que se vê explorada, exigindo do Estado melhores condições tanto no que
se refere a codificação de leis trabalhistas (CLT), quanto para que assuma a criação
de condições gerais urbanas. Assim, em meados de 1950 o Estado concede
algumas exigências da população, como a fixação do salário mínino, visando
preservar os interesses das classes dominantes.
Ainda por volta de 1950 ocorre um crescimento econômico com o desenvolvimento
da Indústria, aumentando os empregos e possibilitando que parte da população
22
tenha condições de adquirir sua casa ou seu terreno, ainda assim o sonho da casa
própria, só é alcançado, quando o é, através de organismos criados pelo Estado,
como Caixas, institutos, sindicatos, que acabam por ser instrumentos de controle
sobre o trabalhador.
5.2 Programas habitacionais
A política habitacional brasileira está associada a manter o equilíbrio entre a
população mais carente e a classe dominante, visando diminuir o impacto social,
como fica claro no slogan amplamente divulgado no princípio do movimento de 64,
como cita Peruzzo (1984) "um proprietário a mais, um revolucionário a menos".
Este é um ponto de vista também defendido por Medeiros (2006) a política
habitacional brasileira tem inicio não para resolver o problema de moradia de
grande parcela da população, mas tem objetivos econômicos e políticos visando
exercer o controle sobre as massas populares através da ideologia da casa própria,
sem, contudo atender a demanda existente.
5.2.1 A Fundação da Casa Popular
Em 1º de Maio de 1946, através do Decreto Lei 9218, foi criada a Fundação da
Casa Própria que de 1946 a 1960, construiu 16.964 casas, número insuficiente para
atender a demanda existente, mas ainda assim torna-se um instrumento de
barganha do poder público junto às camadas populares urbanas (Peruzzo, 1984).
Além do controle sobre a população o Plano de Assistência Habitacional estimula a
construção civil que emprega o imigrante rural e o adapta a vida urbana. O
trabalhador é então preparado para ser mão de obra para a indústria em
crescimento e sem a força de trabalho da qual necessita (Borges, 1974: 70).
23
Na década de 1960 extingue-se a Fundação da Casa Popular, os subsídios que o
Estado injetava na Fundação não eram suficientes para atender a demanda
habitacional existente e não havia retorno financeiro que tornasse estes
investimentos sustentáveis.
5.2.2 O Banco Nacional da Habitação
A habitação é vista como uma importante forma de manter a ordem social, o
cidadão urbano tem na habitação sua principal aspiração, o Estado usa dela para
manter o controle sobre o proprietário, a construção de habitação pode ser usada
como uma forma de expandir a economia. Por isso é criado, em 21 de agosto de
1964 através da Lei nº. 380, o Banco Nacional da Habitação (BNH) para atender a
questão da habitação e ajudar a economia a se recuperar da crise de 1964.
Segundo Peruzzo apud Trindade (1971) a finalidade do BNH era retomar o ritmo de
crescimento em diversos setores da economia e empregar a massa de
trabalhadores excedente da indústria, ainda segundo Peruzzo apud Veras (1980:
52) outra finalidade era geração de rendas.
O BNH tinha entre suas atribuições, orientar, disciplinar e controlar os recursos do
Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que utiliza os recursos provenientes da
poupança compulsória (Fundo de Garantia por tempo de Serviço – FGTS), ou das
poupanças voluntária (caderneta de poupança e letras imobiliárias captadas pelo
Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE.) da Sociedade de Crédito
Imobiliário, das Associações de Poupança e Empréstimo e das Caixas Econômicas,
para o financiamento de moradias.
O diferencial em relação às políticas governamentais anteriores é a incidência da
correção
monetária
para
reajuste
dos
empréstimos
garantindo
assim
a
sustentabilidade do sistema. Assim, o BNH "constitui um sistema em que se
buscava articular o setor público (na função de financiador principal) com o setor
24
privado, a quem compete, em última análise, a execução da política de habitação"
(Ferreira, 1982, p. 61).
Porém as exigências do BNH para o financiamento da casa própria excluem grande
parte da população carente, o financiamento é dado a quem pode pagar e não a
quem realmente necessita.
Além de privilegiar a classe média baixa e classe média o BNH passa a
disponibilizar recursos não só para a habitação, mas também para o
desenvolvimento urbano, o que acaba por aumentar a desigualdade entre as
classes.
Entre os anos de 1974 e 1980, foi adotado um modelo onde os agentes financeiros
poderiam operar com taxas de juros liberados e faixas salariais livres, com isso a
classe média e alta pode financiar suas construções e a compra de sua casa com
recursos do FGTS. No fim do regime militar, o BNH contava a construção de 4,3
milhões de moradias, número inferior à própria estimativa de déficit habitacional do
primeiro governo militar que era da ordem de 5 milhões de unidades.(Sindicato dos
Professores do Rio Grande do Sul - SINPRO, 2006)
No fim dos anos de 1970, com a crise mundial, que teve reflexos em nosso país,
com altas taxas de inflação, desemprego e recessão houve um aumento na
inadimplência em altos níveis provocando desequilíbrios entre os ativos e passivos
do BNH, que resulta em sua extinção, através do Decreto Lei nº. 2291 de 21 de
Novembro de 1986, sendo passada à Caixa Econômica Federal (CEF) a gestão do
Sistema Financeiro de Habitação, assim como as relações jurídicas e processuais.
(Gomes, 2005).
5.2.3 Institutos de Orientação às Cooperativas Habitacionais
Em 1966 através do Decreto Lei O Decreto Nº. 58.377, foram criados nos estados
os Institutos de Orientação às Cooperativas habitacionais (INOCOOP), conforme
25
Peruzzo (1984:51-53), tinham como objetivo orientar e prestar assistência às
cooperativas habitacionais na construção ou compra de residências.
O BNH instituiu os INOCOOP´s para “harmonizar os interesses sociais, políticos e
econômicos”, através de suas orientações as cooperativas poderiam construir os
conjuntos com o menor custo e maximizar os lucros das empreiteiras de construção
civil e agentes financeiros (Peruzzo, 1984).
As cooperativas estão subordinadas às construtoras e agentes financeiros que
geralmente controlam suas diretorias. O agente financeiro que seleciona o
candidato à casa própria dependendo de sua renda administra seus recursos e
calcula a dívida e as prestações que serão pagas após a entrega das chaves.
Em São Paulo ocorreram casos em que se compraram empreendimentos prontos
que não haviam sido vendidos pelas construtoras e foi facilitado pelo INOCOOP
através da dilatação do prazo, e redução de juros podendo ser comprados pela
população de renda menor.
Apesar de terem se proliferado em todo o Brasil com o objetivo de “proporcionar a
aquisição da casa própria a preço de custo”, estas perderam sua vitalidade com a
redução e mesmo a extinção do financiamento estatal. (Ferreira, 2003).
5.2.4 Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo
A Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo (COHAB-SP) foi criada em
16 de novembro de 1965 através da Lei 6.738 tem sido um dos principais
instrumentos na execução da política habitacional da cidade de São Paulo como
agente do Sistema Financeiro de Habitação, foi criada como uma sociedade
anônima de economia mista, sua principal acionária é a Prefeitura do Município de
São Paulo, com 99% das ações preferenciais. (COHAB-SP, 2006)
26
A COHAB–SP tem como missão proporcionar acesso à moradia para a população
com menor renda, através do desenvolvendo de programas habitacionais e da
construção de novas unidades com a utilização de recursos provenientes do Fundo
Municipal de Habitação e de convênios com agentes financeiros, como a Caixa
Econômica Federal, além de outras entidades governamentais e iniciativa privada.
A figura 5.1 mostra um de seus prédios recém construídos.
Figura 5.1 Prédios Recém Construídos.
(COHAB SP 2006)
A figura 5.2 demonstra quantas unidades habitacionais a COHAB-SP produziu na
região metropolitana de São Paulo, por gestão de governo após 1980.
Figura 5.2 Unidades Habitacionais Produzidas pela COHAB SP.
(COHAB SP 2004)
27
5.2.5 Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano
Em 10 de outubro de 1949 foi criada a Caixa Estadual de Casas para o Povo
(CECAP) que começa a funcionar efetivamente apenas em 1967 com o objetivo de
viabilizar o processo de construção de moradias voltado para a camada da
população que se concentrava nas cidades. Em 1988 devido à algumas alterações
econômicas e políticas a CECAP teve sua denominação alterada para Companhia
de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - CDHU
empresa do Governo Estadual, vinculada à
Secretaria
da
Habitação,
permanecendo como agente promotor de moradia popular, em todo o Estado de
São Paulo, sendo o maior do Brasil, voltados para o atendimento exclusivo da
população de baixa renda, na faixa de 1 a 10 salários mínimos (CDHU, 2006).
Durante o período no qual vem atuando como agente promotor de moradias
populares a CDHU passou por várias transformações as mudanças das conjunturas
econômicas e políticas, deram forma a programas habitacionais com características
distintas, parte importante desta mudança ocorreu em 1990 quando a CDHU passa
a receber recursos financeiros provenientes da alíquota do Imposto sobre
Circulação de Mercadorias e Prestação de Serviços - ICMS, em conseqüência
houve um incremento maior na produção, principalmente nos municípios do interior
do Estado (CDHU, 2006).
A figura 5.3 demonstra quantas unidades foram entregues durante a atuação da
Companhia, como também quem era o governador na época.
28
UNIDADES HABITACIONAIS ENTREGUES
GESTÃO DE GOVERNO
MACRO-REGIÕES
DENOMINACAO
GOVERNADORES
PERÍODO
CAPITAL
INTERIOR
RMSP
TOTAL
CECAP Criada em 10/10/49
Ademar de Barros
14/03/47 a
31/01/51
-
Ademar de Barros
31/03/63 a
05/06/66
Laudo Natel 1ª
06/06/66 a
30/01/67
228
228
Abreu Sodré
31/01/67 a
14/03/71
2147
2147
Laudo Natel 2ª
15/03/71 a
14/03/75
779
1801
2580
Paulo Egydio
15/03/75 a
14/03/79
8550
1920
10470
Paulo Maluf 1ª
15/03/79 a
18/01/81
1347
960
2307
Paulo Maluf 2ª
19/01/81 a
13/05/82
8901
José Maria Marin
14/05/82 a
14/03/83
8880
Franco Montoro 1ª
15/03/83 a
27/03/84
3145
3145
Franco Montoro 2ª
28/03/84 a
14/03/87
6890
6890
Orestes Quércia 1ª
15/03/87 a
14/06/89
3781
3714
146
7641
Orestes Quércia 2ª
15/06/89 a
14/03/91
2908
14889
2232
20029
Luiz Antonio Fleury Filho
15/03/91 a
31/12/94
8133
75138
6878
90149
Covas/Alckmin
01/01/95 a
31/12/02
39468
111117
15023
165608
Nova Gestão-2003
a partir de
01/01/03
12888
31731
14553
59172
CODESPAULO Criada em
19/01/81
CDH Criada em 28/03/84
CDHU Criada em 15/06/89
PRODUÇÃO TOTAL CDHU
67178
277456
8901
980
44493
9860
389127
Total de Unidades Entregues a partir de 01/01/90 - Lei do ICMS - Habitação 326.074
Figura 5.3 Unidades Habitacionais Entregues por Gestão de Governo
(CDHU 2006)
5.2.6 Programa de Arrendamento Residencial
Em 12 de fevereiro de 2001 o Governo Federal lançou o Programa de
Arrendamento Residencial (PAR) através da Lei nº. 10.188, com o objetivo de
29
atender exclusivamente a necessidade de moradia para a população com renda de
até 6 salários mínimos existente em grandes centros urbanos. O arrendamento
funciona de forma semelhante ao aluguel, onde o mutuário paga um valor mensal,
correspondente a 0,7% do valor do imóvel e no prazo de 15 anos tem a opção de
comprá-lo, sendo consideradas as parcelas pagas ao longo do contrato (CEF,
2006).
O PAR é operado com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR),
criado exclusivamente com esta finalidade, composto com recursos onerosos
provenientes de empréstimos junto ao FGTS e recursos não onerosos provenientes
do Fundo de Apoio Social (FAS), Fundo de Investimento Social (FINSOCIAL),
Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) e o Programa de Difusão Tecnológica para
Construção de Habitação de Baixo Custo (PROTECH), A Caixa Econômica Federal
atua como agente gestor do PAR, responsável pela alocação dos recursos e
expedição dos atos necessários à operacionalização do Programa, o Poder Público
e Sociedade Civil Organizada a auxilia na identificação de locais e desenvolvimento
de fatores facilitadores à implantação dos projetos e na seleção das famílias a
serem beneficiadas. (Ministério das Cidades, 2006).
A área para implantação do PAR deve obedecer a condições e características
básicas: estar inserido na malha urbana, contar com a existência prévia de infraestrutura básica que permita as ligações domiciliares de abastecimento de água,
esgotamento sanitário e energia elétrica, bem como vias de acesso a transportes
públicos além de obedecer as especificações técnicas mínimas estabelecidas pelo
programa (CEF, 2006).
A tabela 5.1 especifica o valor máximo de aquisição por unidade habitacional
dependendo da Unidade da Federação.
30
Tabela 5.1 Valor Máximo de Aquisição por Unidade
Unidade da
Federação – Localidade
UF
Municípios integrantes das Regiões Metropolitanas de Jundiaí e
São José dos Campos
Valor Máximo
de Aquisição
(R$)
40.000,00
RJ e SP
Demais municípios com população urbana superior a 100 mil
34.000,00
habitantes
Municípios integrantes das Regiões Metropolitanas
34.000,00
MG
Demais municípios com população urbana superior a 100 mil
33.000,00
habitantes
Municípios integrantes das Regiões Metropolitanas
32.000,00
BA e PE
Demais municípios com população urbana superior a 100 mil
30.000,00
habitantes
RS e PR
34.000,00
SC, AC, AM,
RO e RR
33.000,00
AP, PA, TO, Capitais estaduais, municípios integrantes de regiões
ES, GO, MT metropolitanas, se for o caso, e municípios com população urbana 32.000,00
superior a 100 mil habitantes.
e MS
AL, CE, SE,
PB, PI, RN e
MA
30.000,00
Fonte: Ministério das Cidades, 2006.
Além das condições básicas dos contratos de arrendamento citadas na tabela 5.2
também é determinado que o projeto tenha entre 160 a 500 unidades, sua área útil
seja no mínimo 37m², a tipologia mínima por unidade é de dois quartos, sala,
cozinha e banheiro além de apresentarem o seguinte padrão mínimo:
•
Piso cerâmico ou ardósia;
•
Azulejo nas paredes molhadas de box, pia, lavatório e tanque;
•
Vão de portas com folha em todos os cômodos;
31
•
Revestimento e pintura internos e externos, compatíveis com o padrão da
unidade;
•
Nas unidades horizontais usar telha cerâmica, laje de teto nos banheiros e
forro nos demais cômodos;
•
Calçada em todo o perímetro da edificação (CEF, 2006).
Tabela 5.2 Condições Básicas dos Contratos de Arrendamento.
CONDIÇÕES BÁSICAS DOS CONTRATOS DE ARRENDAMENTO
0,7do valor de aquisição da unidade. Nos casos de projetos com especificação
Valor Inicial da
técnica mínima e destinados a famílias com renda até 4 salários mínimos, a
Taxa
de
taxa de arrendamento será calculada a base de 0,5% do valor de aquisição da
Arrendamento
unidade
Requisitos
Renda Familiar de até 6 salários mínimos, não ser proprietário ou promitente
Básicos
do
comprador de imóvel residencial em qualquer local do país, apresentar
Proponente
ao
idoneidade cadastral, possuir capacidade de pagamento
Arrendamento
Prazo do Contrato
180 meses
de Arrendamento
Reajuste
das Periodicidade: Anualmente, na data de aniversário do contrato
Taxas
de
Indexador: Taxa referencial - TR acumulada no período
Arrendamento
Reajuste do valor Periodicidade: Anualmente, na data de aniversário do contrato.
do
imóvel
Indexador: 80% da TR acumulada no período
arrendado
Opção de Compra Direito de opção findo o prazo contratual
Fonte: Ministério das Cidades, 2006.
Desde sua criação o PAR já atendeu mais de 200 mil famílias no território nacional
e até 2005 contou com o aporte de R$ 4,6 milhões do FGTS, em condições
especiais de juros e carência além de R$ 600 milhões de contrapartida do Governo
Federal para constituição do FAR, até março de 2006 foram contratadas cerca de
8.500 unidades, outras 6.200 aguardam contratação imediata e estão previstas a
construção de aproximadamente 40 mil novas unidades. (Sindicato da Indústria da
Construção Civil - SINDUSCON, 2006). Na tabela 5.3 pode-se verificar as
quantidades de unidades entregues por Estados e os valores gastos nos
empreendimentos.
32
Tabela 5.3 Contratação PAR - UF
CONTRATAÇÃO PAR - UF
1.358
TOTAL DE CONTRATOS NO BRASIL :
TOTAL DE UNIDADES NO BRASIL :
VALOR TOTAL CONTRATADO NO BRASIL (R$):
Estado
Total Unid
200.270
4.944.321.458,30
Vlr Total de Empréstimo %(Estado/Brasil)Valor
SP
49.717
1.384.643.217,61
MG
21.540
503.958.914,21
RJ
15.290
410.728.727,81
BA
15.811
376.304.134,69
RS
14.431
370.188.689,65
PR
9.046
219.593.664,44
AL
8.556
192.158.158,09
MT
7.037
165.525.344,25
CE
6.792
156.085.890,65
SE
7.567
152.187.701,73
MA
6.359
151.705.161,27
MS
6.192
140.458.034,75
ES
5.316
122.592.178,62
PI
5.854
115.569.017,90
SC
5.052
115.520.526,69
PE
4.656
102.354.422,26
PA
1.930
47.118.924,93
PB
2.039
45.144.815,33
GO
1.607
40.560.995,58
RO
1.483
38.524.093,88
AC
1.316
35.631.582,02
RN
1.404
28.563.458,81
TO
1.211
27.771.035,13
AM
64
1.432.768,00
quinta-feira, 2 de março de 2006
28,00%
10,19%
8,31%
7,61%
7,49%
4,44%
3,89%
3,35%
3,16%
3,08%
3,07%
2,84%
2,48%
2,34%
2,34%
2,07%
0,95%
0,91%
0,82%
0,78%
0,72%
0,58%
0,56%
0,03%
Gerência de Filial de Desenvolvimento Urbano/ São Paulo - Gidur/SP
Fonte: CEF, 2006
O PAR busca no arrendamento uma solução para o acesso a moradia,
evidenciando a necessidade do comprometimento de todos os envolvidos,
principalmente os arrendatários, uma vez que o imóvel permanece como
propriedade do FAR durante o período de arrendamento (CEF, 2006).
Todos os programas para a habitação voltados a população mais carente deve ter
sustentabilidade econômica e social para garantir sua continuidade, no caso do
PAR o arrendamento propícia maiores chances do programa garantir esta
sustentabilidade, o morador tem dever de se manter adimplente nas taxas de
33
arrendamento e condominiais para garantir que o imóvel seja seu no final do
período estipulado no contrato, além disto, o trabalho técnico social é componente
obrigatório no programa (CEF, 2006).
Tal trabalho consiste no desenvolvimento de ações informativas e educativas, com
o objetivo de preparar os beneficiários para a contração, criar mecanismos capazes
de viabilizar a participação e a organização dos moradores, promover a integração
deles entre si e com a moradia, além de estimular compromisso com a conversação
e a manutenção dos imóveis, baseando-se em esclarecimentos sobre a forma
correta de ocupação do espaço coletivo, a conservação do imóvel e a adimplência
(CEF, 2006).
Os moradores selecionados podem ser oriundos de diferentes locais, com cultura,
costumes e hábitos diferenciados e que, a partir de um dado momento passa a
ocupar o mesmo espaço, necessitando desenvolver novas regras e parâmetros de
convivência coletiva. O trabalho social busca estabelecer novos padrões de
convivência social, ampliando a consciência dos direitos e deveres, buscando a
internalização de novos valores, atitudes e referências ético-sociais por parte dos
moradores (CEF, 2006).
34
6 ANÁLISE DE PROGRAMAS IMPLANTADOS
Até os dias de hoje, como foi no principio dos programas governamentais voltados
para a habitação, os empreendimentos continuam preterindo a moradia, pelos
interesses políticos, como fica claro no caso do Projeto Cingapura, onde os
empreendimentos foram realizados em pontos estratégicos da cidade para serem
utilizados na campanha eleitoral da prefeitura (Coelho, 2002). A figura 6.1 ilustra um
empreendimento do Projeto Cingapura que pode ser visto de uma das marginais.
Figura 6.1 Unidades Habitacionais Projeto Cingapura
(Prefeitura de São Paulo, 2006)
A constante busca pelo menor custo na construção do empreendimento tem como
algumas de suas conseqüências a construção de imóveis com quantidade e
tamanho dos cômodos reduzida, que nem sempre atende a família que irá ocupar o
imóvel.O material utilizado na construção é barato e de baixa qualidade ,
necessitando constantes reparos e manutenção antecipada. A figura 6.2 ilustra uma
planta de apartamento tipo utilizada em empreendimentos da CDHU.
35
Figura 6.2 Projeto Apartamento Tipo Utilizado pela CDHU
(CDHU 2006)
36
Ainda na busca do custo reduzido as unidades habitacionais são construídas em
terrenos que possuem baixo preço ou que não sofrem especulação imobiliária,
estando localizados em periferias onde, em linhas gerais, a infra-estrutura não
existe ou ainda é precária, forçando os moradores a buscar assistência (saúde,
educação, transporte, trabalho e lazer) em locais distantes.
Outro problema enfrentado é a rigidez da legislação, insuficiência de renda,
incapacidade de mobilização e desarticulação entre as esferas de poder, para
beneficiar as famílias com renda de até 3 salários mínimos que representam 84%
do déficit habitacional. Especialistas apontam como saída o aumento do subsidio
direcionado para esta camada da população (O Globo, 2006).
A Tabela 6.1 mostra quais os percentuais máximos que se pode comprometer a
renda familiar de acordo com a quantidade de salários mínimos recebidos.
Tabela 6.1 Limite Máximo de Comprometimento de Renda.
Renda Familiar
Limite Máximo de
Comprometimento de
Renda
(Salários Mínimos)
(% sobre a Renda Familiar)
1a3
3a5
5 a 8,5
8,5 a 10
Fonte: CDHU, 2006
15%
15 a 20%
20 a 25%
25 a 30%
Em reportagem de O Globo, 2006, a Professora de Planejamento Urbano da USP e
ex-secretária executiva do Ministério das Cidades, Ermínia Maricato, aponta que
uma das falhas as esferas municipal, estadual e federal não trabalharem em
conjunto na busca da urbanização de favelas, construção de novas unidades além
da regularização fundiária.
A disponibilidade de infra-estrutura ou o compromisso de sua execução (sistema
viário, transporte coletivo, abastecimento de água, esgotamento sanitário, coleta
municipal de lixo, redes locais de drenagem, fornecimento de energia elétrica e
previsão de iluminação pública, telefonia, equipamentos comunitário, públicos e
comerciais saneamento, hospitais, escolas, transportes) devem ser elementos
37
fundamentais na decisão do local, pois garantirão o suporte que o conjunto
habitacional necessita, segundo Freitas (2001). Políticas de longo prazo são
primordiais para que as unidades habitacionais sejam efetivamente as soluções
para o déficit habitacional, partilha do mesmo ponto de vista o ex-professor da
Fundação Getulio Vargas Ib Teixeira em matéria divulgada por O Globo, 2006.
Segundo Abiko e Pereira (2002) apud Romero (1999) não existe mais forma de
unidades insalubres serem substituídas por unidades habitacionais de interesse
social em outras localidades, por vezes longe dos empregos disponíveis para sua
população e demais estruturas, como mencionado anteriormente Isto constatado, a
política habitacional, tem procurado respeitar os assentamentos humanos
existentes e a programar melhorias, procedendo, então, à reurbanização de cortiços
e mesmo de favelas.
Têm a mesma opinião Abiko e Pereira (2002) apud Bonduki (1993), porém alguns
assentamentos são muito densos e bem localizados, sendo uma opção a edificação
de um conjunto vertical. Esta solução, porém gera questões que não devem ser
ignoradas. Morar em unidades verticais exige um entendimento de divisão de
espaços e uma aceitação de diferenças que não se faziam notar na moradia
horizontal. É preciso aprender um novo hábito de viver em comunidade, exercendo
seus direitos e respeitando os do próximo, deve-se propiciar aos moradores uma
educação social e ambiental, que exigem mudanças de comportamento em favor da
construção de uma comunidade na qual cada membro usufrua das vantagens
oferecidas em seu conjunto habitacional e contribua para a manutenção das
qualidades ambientais de seu entorno.
Daí a grande importância do trabalho social na preparação destas pessoas para
viverem em um condomínio, respeitando e cuidando também das áreas coletivas,
assim como é importante a definição dos aspectos legais da habitação, visando
conferir aos moradores responsabilidade pela preservação de seu próprio
patrimônio (CEF, 2006).
O Poder Público, no geral, divulga o programa a ser implantado numa determinada
região buscando identificar a demanda da população para aquele empreendimento,
38
segundo Freitas (2001). As pessoas interessadas fazem um cadastro onde constem
alguns dados como renda, composição familiar, emprego e situação atual de
moradia. Tendo estas informações são selecionadas as famílias que ocuparão as
unidades habitacionais, levando-se em conta basicamente sua situação cadastral
junto a instituições de crédito e sua capacidade de pagamento mensal. As
informações que definem o perfil e a quantidade das pessoas a serem atendida por
família não são utilizadas para a concepção do projeto, o que seria factível, visto
que se possui o perfil da população alvo.
Ainda conforme Freitas (2001) o que se observa é uma homogeneidade nos
projetos, famílias com 5 pessoas vivem em apartamentos iguais aos que vivem
famílias com 2 pessoas, não existe uma preocupação em se diferenciar as
necessidades por famílias, isso geraria custos adicionais com o estudo dos dados
colhidos e modificações nos projetos já padronizados. Tal padronização pode ser
observada nas figuras 6.2 e 6.3 utilizadas por construtoras diferentes em épocas
distintas para empreendimentos que atenderiam pessoas diversas.
39
Figura 6.3 Apartamento Tipo do Conjunto Residencial Francisco Prisco
(Brasil, 2004).
40
Freitas (2001) sugere que uma alternativa é o desenvolvimento de programas que
envolvam a população nas etapas do planejamento e nas fases de construção e
ocupação do empreendimento. As famílias serem organizadas em núcleos que
discutam quais as mudanças, considerando as prioridades, que devem ser
implementadas e a forma como devem ser efetuadas junto ao atendimento do
Poder Público na construção de novas moradias. A aplicação desta alternativa está
sendo formatada, de acordo com a Técnica Social Rosane Maria Ruiz (2006), como
parte integrante do trabalho técnico social desenvolvido no PAR. O objetivo é inserir
os futuros moradores na implantação do projeto, identificar suas necessidades,
considerando sua origem e composição familiar, buscar soluções para impactos
negativos e desenvolver mecanismos que permitam que esta população se
organize de forma planejada para alcançar melhorias para o conjunto residencial e
a comunidade do entorno.
41
7 EMPREENDIMENTO CONJUNTO RESIDENCIAL FRANCISCO
PRISCO
Segundo Freitas (2001), o empreendimento habitacional deve ser composto por
fases distintas que compreendem: o planejamento, a construção e a ocupação.
Buscou-se identificar tais fases neste estudo de caso.
7.1
Características da Região
O Conjunto Residencial Francisco Prisco está localizado na zona sul da cidade de
São Paulo, na subprefeitura de Campo Limpo, Distrito de Capão Redondo,
conforme figuras 7.1, 7.2 e 7.3 (Prefeitura de São Paulo, 2006).
Figura 7.1 Subprefeitura de Campo Limpo, Distrito de Capão Redondo.
(Prefeitura de São Paulo, 2006)
42
Figura 7.2 Mapa da Região
(Map Link, 2006)
Figura 7.3 Localização da Rua Francisco Prisco.
(Map Link, 2006)
Este Distrito, em 2000 tinha uma população de 242.368, numa área de 1.360 ha.
Desta população 15% viviam em favelas e sua grande maioria possuía baixo grau
de escolaridade, tabela 7.1. (Prefeitura de São Paulo, 2006).
43
Tabela 7.1 Escolaridade da População do Distrito de Capão Redondo.
Anos de Estudo
Grau Correspondente
Nº. de Pessoas
Menos de 1 ano
-
14.507
1 ano a 7 anos
1º Grau Incompleto
103.307
8 anos a 10 anos
1º Grau Completo
37.691
11 anos a 14 anos
2º Grau Completo
23.009
15 anos ou mais
-
3.474
Não determinado
-
5.966
Fonte: Prefeitura de São Paulo, 2006
A tabela 7.2 quantifica as escolas existentes nas proximidades (Prefeitura de São
Paulo, 2006).
Tabela 7.2 Quantidade de Escolas na Região.
Particulares
Públicas
Total
Creches da Região
4
13
17
Escolas de Educação Infantil
22
9
31
Escolas de Ensino Fundamental
20
33
53
Escolas de Ensino Médio
8
14
22
Fonte: Prefeitura de São Paulo, 2006.
Em relação à saúde a população é atendida por 21 unidades básicas de saúde, 1
centro de atenção psicossocial álcool e drogas direcionado para adultos; 2 centros
de convivência e cooperativa; 1 centro de especialidades odontológicas; 1 centro de
testagem e aconselhamento e serviço de atendimento especializado em doenças
sexualmente transmissíveis e Síndrome da Imunodeficiência Adquirida; e 1 hospital
que fica a aproximadamente 4,5 km do Conjunto Residencial (Prefeitura de São
Paulo, 2006).
Quanto aos serviços de transporte existem 5 linhas de ônibus que passam há 300m
da Rua Francisco Prisco, incluindo linhas que tem como destino o Terminal de
Ônibus Capelinha, com interligação com outros terminais pela cidade, além da linha
44
5 do metrô (Capão Redondo – Terminal Santo Amaro) que possui ligação com linha
de trem, ambos localizados no perímetro do distrito.
A população pode contar também com 3 delegacias policiais, o cemitério Jardim
São Luiz (que fica a uma distância de 6,5 km), 8 centros desportivos, 8 campos de
futebol, 1 clube e 2 bibliotecas. (Prefeitura de São Paulo, 2006).
Com base nestas informações pode-se constatar que a região possui infra-estrutura
(educação, transporte, saúde, lazer, segurança) suficiente para atender as famílias
residentes no conjunto habitacional. A infra-estrutura possibilita a fixação na
unidade habitacional, conforme Ib Teixeira em reportagem de O Globo, 2006,
sugere ser o ideal.
7.2
O Empreendimento Conjunto Residencial Francisco Prisco
Conforme o Engenheiro da CEF Marco Aurélio Tônus, a construtora apresentou
para a CEF o projeto do conjunto residencial para ser analisado quanto à
documentação, viabilidade financeira, infra-estrutura do local e impacto do
empreendimento na região em meados de 2001.
Ainda segundo Tônus, foi realizada visita ao local verificando disponibilidade de
serviços (água, luz, coleta de lixo, esgoto, transporte, telefonia, educação e saúde)
para que após a confirmação da existência destes, fosse dado andamento na
análise técnica do empreendimento.
Depois da aprovação da CEF, o agente promotor, o Município de São Paulo,
investiu R$4.963.206,00 de recursos provenientes do FAR. Com a aprovação da
CEF a obra iniciou em 14/12/2001 e terminou em 09/02/2004. Durante todo o
período de construção a equipe de engenharia da CEF realizou visitas de
acompanhamento e fiscalização da obra (CEF, 2006).
45
A Figura 7.4 mostra o empreendimento visto de uma das avenidas da região, a
Avenida Comendador Antunes dos Santos.
Figura 7.4 Empreendimento Visto da Avenida Comendador Antunes dos Santos.
O Conjunto, localizado na Rua Francisco Prisco s/n no bairro Jd. Lídia, Zona Sul de
São Paulo possui 200 unidades distribuídas em 10 blocos com 4 andares cada. Os
andares, incluindo o térreo, têm 4 apartamentos tipo com área de 46m², figura 6.3,
com exceção de 6 apartamentos que possuem 45,50m² e são destinados a pessoas
com necessidades especiais, figura 7.5 .
Sua inauguração ocorreu em 09/03/2004, quase três anos depois do recebimento
da documentação para análise do empreendimento.
46
Figura 7.5 Apartamento Destinado a Pessoas com Necessidades Especiais.
(Brasil, 2004).
47
A Figura 7.6 mostra a frente de um dos blocos do Conjunto Residencial Francisco
Prisco.
Figura 7.6 Vista Frontal de um dos Prédios do Empreendimento.
O projeto utilizado foi o tipo “H”, padrão dos apartamentos nos empreendimentos de
interesse social, figuras 6.2 e 6.3, e como os demais não apresentou preocupação
em atender famílias com grande número de pessoas morando na mesma unidade
habitacional.
Observar-se na sugestão de decoração apresentada “No Manual do Arrendatário”,
figura 7.7, que os apartamentos têm dimensões mínimas para acomodação de
alguns móveis e seus cômodos atendem famílias com até 4 pessoas.
48
Figura 7.7 Sugestão Para Decoração.
(Brasil, 2004)
A moradora e integrante da associação dos moradores deste conjunto, Senhora
Dalva Aparecida de Melo, 2006, relata que parte das famílias, antes de se mudarem
para o Conjunto Residencial Francisco Prisco, vivia em locais muito menores.
Acomodavam 6 pessoas em 2 ou 3 cômodos (onde portas separando os ambientes
era luxo), locais onde não existia esgoto, coleta de lixo, água encanada ou serviço
de correio. Várias famílias participaram durantes anos, de reuniões de movimento
de moradia aguardando a oportunidade de serem incluídos em programas de
mutirão para a construção de sua casa, ou serem escolhidos para morarem em
conjuntos habitacionais de interesse social. Para estas famílias acomodar seus
entes em um apartamento com 2 quartos, sala, cozinha, área de serviço e banheiro
era um sonho difícil de alcançar.
49
O sistema construtivo adotado no edifício consiste basicamente em alvenaria de
bloco de concreto estrutural com laje maciça e cobertura de telha cerâmica tipo
romana. A tabela 7.3 resume os principais materiais e componentes utilizados no
empreendimento atendendo características mínimas mencionadas no item 5.2.6
deste trabalho.
Tabela 7.3 Principais Materiais e Componentes Utilizados no
Empreendimento.
Revestimento de
Paredes
Revestimento de
Piso
Revestimento de
tetos (forros)
Esquadrias
Portas
Ferragens
Vidros
Tomadas/
Interruptores
Aparelhos
sanitários
Metais sanitários
Fonte: Brasil, 2004
Sala e Dormitórios
Banheiro
Cozinha e Áreas de
Serviço
Pintura Látex, PVA,
Box: Azulejo branco
Sobre tanque e pia azulejo
cor Palha - sobre
15x15cm
branco 15x15cm.
gesso.
Demais paredes PVA
Em paredes: Látex PVA
cor creme.
cor creme
Piso cerâmico cecrisa bege 20x20cm
Textura Acrílica cor
bege.
Esquadria em aço
galvanizado
Nas salas:
1,50x1,20m
Dormitórios:
1,00x1,20m
Pintura em esmalte
sintético cor branco
Madeira para
pintura.
Sala: 0,80x2,10m
Dormitórios:
0,70x2,10m
Pintura em esmalte
sintético cor creme
Sala: tipo cilindro –
inox
Dormitórios: tipo
gorge – inox
Cristal fino incolor
4mm
Rebaixado em gesso,
com pintura bege.
Esquadrias em aço
galvanizado.
0,80x0,80 m.
Pintura em esmalte
sintético com branco
Textura Acrílica cor branca
Esquadrias em aço
galvanizado.
Cozinha 1,00x0,60 m.
Área de serviço:
1,10x1,00m
Pintura em esmalte
sintético com branco
Madeira para pintura.
Banheiro: 0,70x2,10m
Pintura em esmalte
sintético cor creme
Tipo tranqueta – inox
Canelado incolor 3mm
Cristal fino incolor 4mm
Linha popular (10 A- 250 V ) - cinza
Lavatório sem coluna
branco(46x35cm)
Bacia com caixa
acoplada branco
Torneiras e registros
cromados linha C23
Tanque de mármore
sintético (60x60cm)
Pia em mármore sintético
(120x 60cm)
Torneiras e registros
cromados linha
C23(cozinha) linha C26
(área de serviço)
50
Outra observação de Melo foi que as famílias puderam realizar sua mudança sem a
preocupação de ocupar um imóvel que o piso estivesse no cimento rústico, todos os
cômodos possuíam piso frio. Diferente do que ocorre em moradias construídas pelo
sistema de mutirão ou entregues por alguns programas de habitação de interesse
social.
O imóvel possui previsão para antena de televisão, interfone e telefone. O interfone
é utilizado pelo porteiro para o visitante receber a autorização de morador para
entrar no condomínio, só então, o portão é aberto. Na figura 7.8 pode-se ver os
portões. Dois dias depois de tirada a foto desta figura o motor do portão automático
quebrou novamente, informação de Melo, o motor não é próprio para suportar o
peso do portão e o constante “abre e fecha” ao qual é submetido.
Figura 7.8 Portões de Acesso ao Condomínio.
Na figura 7.9 pode-se visualizar a guarita e dois orelhões que foram disponibilizados
aos moradores, possibilitando que realizem suas ligações sem a necessidade de
sair à rua. São utilizados, também para os funcionários receberem e efetuarem
ligações, visto que o condomínio não dispõe de linha própria.
51
Figura 7.9 Guarita e Orelhões do Conjunto Residencial.
.
Na cozinha encontra-se instalado o ponto de gás para o fogão. O fornecimento é
feito através de botijões de central de gás liquefeito de petróleo – GLP, figura 7.10,
localizado ao lado do estacionamento.
Figura 7.10 Central de Botijões de GLP.
Cada apartamento tem seu medidor individualizado, figura 7.11, protegidos por
abrigos no pavimento térreo de cada bloco, figura 7.12. Contudo o pagamento do
gás é feito de forma igualitária. No valor R$100,00, pagos como condomínio, estão
incluídos água e gás. Segundo Melo, o consumo não está individualizado e o
condomínio, por lei, não pode cortar o fornecimento de água ou gás dos
52
condôminos inadimplentes, por isso a dívida do condomínio chega a R$70.000,00.
Ainda segundo Melo esta situação só será regularizada quando a empresa
distribuidora de gás fornecê-lo diretamente aos apartamentos, e não ao condomínio.
Os inadimplentes serão forçados a efetuar o pagamento do serviço ou terão seu
fornecimento interrompido.
Figura 7.11 Medidores Individualizados de Gás.
Figura 7.12 Abrigos Para Medidores de Gás
O condomínio possui estacionamento onde os moradores podem guardar seus
veículos, figura 7.13, com rampa de acesso para pessoas com necessidades
53
especiais, figura 7.14, porém além das vagas não serem demarcadas são 45 vagas
no condomínio para 200 apartamentos. Alguns condôminos aproveitam esta
situação para colocar carros de visitantes no estacionamento que tem uso exclusivo
dos moradores, gerando conflitos entre os vizinhos e constantes reclamações junto
ao síndico.
Figura 7.13 Estacionamento do Condomínio.
Figura 7.14 Rampa de Acesso para o Estacionamento.
A figura 7.15 demonstra o local reservado para os moradores depositarem o lixo.
Cada morador deve acondicionar o lixo em sacos e depositá-los neste local
utilizando a portinhola com abertura para dentro do condomínio.
54
Figura 7.15 Lixeira - Vista por Dentro do Condomínio.
O serviço de coleta é realizado com acesso direto da rua, figura 7.16. Pode-se notar
que o tamanho do deposito não é suficiente para a produção de lixo da população,
parte do lixo fica depositado no chão ao lado da guarita.
Figura 7.16 Lixeira - Vista por Fora do Condomínio.
55
Para lazer o morador pode desfrutar de quiosque com churrasqueira, pia e mesa
para realizar confraternizações (figura 7.17).
Figura 7.17 Área de Lazer - Churrasqueira.
Existe também um parquinho, com escorregador e tanque de areia (figura 7.18). O
balanço não pode ser utilizado, pois se encontra danificado (figura 7.19).
Figura 7.18 Área de Lazer - Parquinho.
56
Figura 7.19 Brinquedo Danificado.
Para lazer só existem estas duas opções, Melo observa que para um condomínio
onde a maior parte dos moradores é composta por adolescentes e crianças, os
equipamentos disponíveis para divertimento são insuficientes. O estatuto do
condomínio não permite que eles andem de bicicleta ou joguem bola nas áreas
comuns, Melo completa: “as crianças não têm opção! Acabam brincando onde não
deveriam e infringem o estatuto” (figuras 7.20 e 7.21).
Figura 7.20 Criança Jogando Bola na Área Comum.
57
Figura 7.21 Criança Andando de Bicicleta na Área Comum
Algumas escadas apresentam os degraus estambocados, como da figura 7.22,
nesta além dos degraus degradados, nem todos os suportes para o corrimão estão
presos ao chão.
Figura 7.22 Má Conservação de uma das Escadas.
A única ação de vandalismo notada foi a pichação da figura 7.23, sob a escada de
um dos blocos.
58
Figura 7.23 Pichação Sob Escada.
O condomínio apresenta-se em bom estado de conversão e organização não há lixo
nas áreas comuns e pouco se nota de degradação ou vandalismo.
Melo afirma que a organização do condomínio e seu estado de conservação se
devem à orientação que fora dada os funcionários para a aplicação de multa
quando constado algum ato de vandalismo, desordem ou desrespeito às normas
internas, e completa: “as pessoas só respeitam quando têm que colocar a mão no
bolso!”
7.3
Avaliação de Pós Ocupação
Como mencionado no capitulo 6 deste trabalho, é verificada a importância do
envolvimento das famílias que ocuparão os empreendimentos de interesse social
nas diversas fases de sua implementação, por isso uma das fases do PAR é o
trabalho técnico social, nome que a CEF deu para a APO: “TRABALHO SOCIAL:
(...) viabilizar a integração e participação dos arrendatários, gerando o compromisso
com a conservação e a manutenção dos imóveis, correta ocupação do espaço
59
coletivo , o estímulo à adimplência e fixação dos arrendatários nos imóveis” (CEF,
2006).
Levando em consideração que nem todos os moradores que ocuparam o conjunto
residencial tinham uma educação social e ambiental para ocupar o mesmo espaço
que diversas outras famílias e necessitavam de orientações sobre como viver em
um condomínio foi feito um trabalho social. O trabalho técnico social foi
desenvolvido com o intuito de prepará-los para sua nova condição de moradores de
apartamentos e criar meios capazes para que a própria população pudesse, depois
de concluído o trabalho, se organizar e buscar melhorias para o condomínio e para
a comunidade do entorno.
No Conjunto Residencial Francisco Prisco, durante a entrega dos apartamentos, os
moradores foram informados de que este trabalho seria realizado. Melo lembra que
foi entregue um questionário para cada família (Anexo A), ela mesma ajudou a
recolhê-los respondidos. Através das respostas deste questionário o técnico social
desenvolveria trabalhos e/ou projetos junto aos moradores tendo como objetivo o
que fora descrito no parágrafo anterior.
Dois anos depois de ocupados os apartamentos, dois técnicos iniciaram o trabalho
social. Duas vezes por mês eles se reuniam com os moradores que tinham
interesse em participar das reuniões e promoviam palestras e atividades de
interação.
A participação dos moradores na primeira e na segunda reunião foi inexpressiva,
até o momento em que foi divulgada a informação que a CEF tinha representantes
nas reuniões. A partir deste momento ocorreu um aumento na participação. Melo
comenta: “o pessoal respeita a Caixa, tivemos reuniões com mais de 30 pessoas,
pode parecer pouco para o condomínio com 200 famílias, mas para nós já foi um
grande progresso”.
Em uma das reuniões destacou-se a necessidade de que fossem formadas
associações de moradores. Solicitações mais organizadas e feitas por um grupo de
pessoas e não individualmente têm mais possibilidades de serem atendidas, ter
60
oportunidade de colocar opiniões e pontos de vista diferentes sobre propostas para
melhorar as instalações do conjunto residencial foram argumentos utilizados,
conforme Melo, para estimular os moradores a formar a associação de moradores.
Desde o inicio da ocupação Melo tentava formar uma organização de moradores
com pelo menos um morador de cada bloco, depois do inicio do Trabalho Técnico
Social – TTS, os moradores se envolveram mais e hoje apenas um bloco não
possui representante. Melo finaliza: “as pessoas brigam, reclamam, mas algumas
são incapazes de sair de casa para participar das reuniões, não estão dispostas a
trabalhar para obter o que reivindicam”.
Em um dos encontros os técnicos promoveram atividades de artesanato
direcionado aos jovens e as crianças, buscando estimular que eles próprios se
reunissem para realizações de atividades que substituíssem a falta de opção de
lazer dentro do conjunto residencial. A figura 7.24 mostra um dos quadros de aviso,
em todos os blocos existe um, neste ainda está fixado o aviso sobre a referida
atividade. Nota-se que os moradores conservam os quadros em bom estado: não
rasgam ou rabiscam os avisos, não roubam os percevejos ou depredam o quadro.
Figura 7.24 Quadro de Avisos.
61
O conceito de cuidar das áreas comuns “como se fosse o quintal de sua casa” foi
amplamente divulgado no TTS, alguns moradores incutiram esta prática e passaram
a zelar pelos jardins, figuras7.25 e 7.26.
Figura 7.25 Jardim Cultivado por Moradores entre Dois Blocos.
Figura 7.26 Jardim Cultivado por Moradores na Entrada de um dos Blocos.
62
Moradores que possuíam vasos em sua residências anteriores se adaptam a nova
realidade e não deixam de cultivar suas plantas, figura 7.27, utilizando o espaço sob
a escada como extensão de seu apartamento.
Figura 7.27 Vasos de Plantas Sob a Escada.
Gaiolas penduradas no muro do condomínio é outro exemplo da utilização da área
comum como extensão dos apartamentos, figura 7.28.
Figura 7.28 Gaiolas Penduradas no Muro do Condomínio.
A importância da limpeza e da coleta do lixo foi tema de uma das palestras do TTS.
Mesmo com o depósito de lixo vazio alguns moradores deixavam os sacos de lixo
nos corredores dos blocos para que fossem recolhidos por funcionários do
63
condomínio. Melo relata que foi necessária aplicação de multas e muitas conversas,
até que todos entendessem que os funcionários eram responsáveis pela limpeza
das áreas comuns e não pela coleta do lixo que era produzido nos apartamentos e
que cada morador deveria levar o seu até a lixeira.
Foi realizado um trabalho de conscientização junto às famílias para que quando
precisarem se desfazer de entulhos, móveis e outros objetos que não são
recolhidos pela coleta de lixo padrão, devem solicitar sua retirada para quem presta
este serviço, figura 7.29.
Figura 7.29 Placa Colocada Sobre a Portinhola do Depósito de Lixo.
Animais de grande porte são proibidos, as pessoas que optarem por ter gatos ou
cachorros devem recolher seus dejetos quando os levarem para as áreas comuns.
Melo comenta que foi passado aos moradores: “por mais desagradável que seja
recolher a sujeira do seu bicho de estimação é pior se deparar com a sujeira do
animal alheio”. Não se observa sujeira e apenas um animal foi visto solto no
condomínio, figura 7.30.
Figura 7.30 Animal Solto no Condomínio.
64
Não se vê roupas ou objetos pendurados nas janelas ou qualquer modificação nas
partes externas dos edifícios, figura 7.31, Melo pede que os funcionários observem
e informem os moradores sobre a aplicação de multa caso isto ocorra.
Figura 7.31 Vista dos Fundos do Condomínio.
Alguns moradores fizeram alterações em locais permitidos, que não alteram as
características externas do condomínio, figura 7.32.
Figura 7.32 Alterações Feitas Pelos Moradores.
65
O entendimento sobre a necessidade do pagamento da taxa de arrendamento é
obtido através da comparação com a prestação de um financiamento. Os
moradores não deixam de pagá-lo para não ficar sem o imóvel, Melo comenta que
já houve no Francisco Prisco reintegração de posse, ou seja, o arrendatário deixou
de cumprir sua obrigação por mais de três meses e foi obrigado a sair do imóvel.
Mesmo com as discussões sobre o pagamento do condomínio, ressaltando que os
gastos que o conjunto tem devido à manutenção, pagamento dos funcionários, gás,
água, etc. devem ser pagos por todos os condôminos, Melo estima que a
inadimplência chegue a 15%. Apesar de não pagar o condomínio a família não
deixa de ter água, gás e não é impedida de usar o estacionamento nem os outros
serviços.
O TTS teve seu encerramento em primeiro de setembro de 2006 com uma
confraternização entre as pessoas que participavam das reuniões. Melo avalia o
trabalho positivamente, apesar do seu inicio ter sido tardio.
66
8 CONSIDERAÇÕES FINAIS
Os programas que visam à construção de habitação de interesse social têm
características muito semelhantes: todos eles têm a mesma forma de selecionar as
pessoas que ocuparão o imóvel, as características das unidades habitacionais, os
padrões mínimos de material construção e acabamento, têm como prioridade a
redução de custo e relegam a segundo plano atender a necessidade de moradia.
Após a ocupação do imóvel as famílias ficam sem preparo ou orientação sobre
como viver no mesmo local com outras famílias e com elas dividir e conservar o
espaço comum.
O Programa de Arrendamento Residencial tem características que se destacam dos
outros planos para a redução do déficit habitacional, nele:
•
O imóvel passa a ser de propriedade do morador depois de um período de
15 anos, desde que ele se mantenha adimplente;
•
É feito um trabalho social com o objetivo de conscientizar os moradores da
importância da conservação e a manutenção dos imóveis, da correta
ocupação do espaço coletivo e estímulo à adimplência.
O programa de arrendamento evita que o morador torne-se inadimplente e
inviabilize a construção de outros empreendimentos de interesse social. Nele o
arrendatário poderá desenvolver a consciência de que o imóvel será pago por ele e
não recebido como um benefício dado a quem não tem onde morar. O programa
possibilita que a família deixe de pagar aluguel, muitas vezes por uma moradia
insalubre, e mostra a ela que através da adimplência ela obterá a propriedade do
imóvel.
O trabalho social é de grande importância para os moradores e quando bem
desenvolvido irá transmitir ao morador uma boa noção de direitos e deveres para
tornar harmoniosa e pacífica a convivência com os outros moradores.
67
Nota-se que os conflitos gerados pelo convívio em condomínio independem da
classe social, sexo, idade, ou do local de onde vieram as pessoas. O trabalho
social, mesmo bem feito, só terá resultados sobre as pessoas que têm a intensão
de mudar e melhorar.
Além da avaliação pós ocupação é notável a necessidade de uma acessoria para
resolver problemas que surgem e que se não forem resolvidos irão se agravar
comprometendo o conjunto e seus moradores. Temos como exemplo o tamanho da
lixeira que não é suficiente para armazenar o lixo até sua coleta e a inadimplência
que não tem como ser revertida devido às regras atuais que permitem que os
moradores continuem recebendo água e gás mesmo sem pagar a taxa de
condomínio.
Considerando ser este um empreendimento de interesse social com um número
expressivo de famílias, as condições das áreas comuns, a conservação, a
organização e a limpeza são satisfatórias. Sabendo que o TTS teve seu ínicio dois
anos depois da entrega dos apartamentos, foi a dedicação e a capacidade de
alguns moradores que se organizaram possibilitando que o conjunto mantivesse as
condições oferecidas na entrega do empreendimento.
O
Conjunto
Residencial
Francisco
Prisco
pode
ser
considerado
um
empreendimento de interesse social de sucesso. Apesar dos pontos a serem
desenvolvidos, elencados anteriormente, o objetivo de proporcionar moradia para
famílias com baixo poder aquisitivo, num local com infra-estrutura foi alcançado.
68
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Acesso em: 28/02/2006.
TÔNUS, M. A. - Engenheiro da Caixa Econômica Federal. Entrevista em
03/09/2006.
71
ANEXO
Anexo A – Pesquisa de Avaliação do Trabalho Técnico Social no PAR.
PESQUISA DE AVALIAÇÃO DO TTS NO PAR - PÓS-OCUPAÇÃO
Este formulário tem como objetivo conhecer suas opiniões e impressão sobre o
PAR e sobre o trabalho social. As informações aqui obtidas são de fundamental
importância para o aprimoramento do programa, portanto é muito importante
para nós que você responda com toda sinceridade.
Como nosso objetivo é ter visão do que pensa o conjunto dos moradores não é
necessário que você se identifique.
O formulário apresenta uma série de questões elaboradas para serem
respondidas marcando com um X as alternativas que melhor expressem sua
opinião o sobre o tema abordado. Pedimos que não deixe perguntas sem
respostas.
Algumas perguntas admitem apenas uma resposta, motivo pelo qual
solicitamos que antes de respondê-la leia-as atentamente.
Se achar necessário, utilize os espaços para reservados para críticas,
sugestões e elogios.
Em caso de dúvidas, procure esclarecer com o técnico social.
(Nome do Empreendimento)
9
Questão 1 DApenas uma alternativa deve ser assinalada.
9
Questão 2 DO objetivo é levantar a percepção do arrendatário. Devem ser
assinaladas todas as alternativas com as quais o arrendatário concordar.
72
As alternativas “g. Equipamentos de uso coletivo” e “h Segurança de morar em
condomínio” só devem ser respondidas pelos arrendatários de empreendimentos
organizados em condomínio.
9
Questão 3D As razões só devem ser assinaladas por aqueles que têm
intenção de mudar. O respondente pode apontar mais de uma razão para mudar do
imóvel. Se o entrevistado entender que as alternativas listadas não contemplam
suas razões, anotar, ao lado, o(s) motivo(s).
As alternativas “b. Valor do condomínio”e “g Adaptação a vida em condomínio” só
devem ser respondidas pelos arrendatários de empreendimentos organizados em
condomínio.
9
Questão 4D Orientar o respondente para assinalar um único interlocutor
para cada assunto.
73
As
alternativas
“b.
Valor
da
Taxa
de
Condomínio”,
“d
Convenção
do
Condomínio/Regimento Interno” e “i Manutenção de áreas/equipamentos de uso
comum” só devem ser respondidas pelos arrendatários de empreendimentos
organizados em condomínio.
9
Questão 5DEssa questão só se aplica para empreendimentos organizados
como condomínios. Para cada assunto só deve ser marcada uma alternativa.
9
Questão 6 DEssa pergunta só admite uma resposta.
9
Questão 7 D Essa questão só se aplica a condomínios. Para cada assunto
só deve ser marcada uma alternativa.
74
9
Questão 8 DPara cada assunto só deve ser marcada uma alternativa.
9
Questão 9 D O respondente deve assinalar todos os tipos de demanda
sobre as quais tenha conhecimento de encaminhamentos.
A alternativa “c. Manutenção do condomínio/residencial” só deve ser respondidas
pelos arrendatários de empreendimentos organizados em condomínio.
9
Questão 10 D Para cada tipo de equipamento só deve ser marcada uma
alternativa. E só se aplica para os equipamentos de uso comum instalados.
75
9
Questão 11 D As razões de não utilização só devem ser apontadas para os
equipamentos existentes e não utilizados pelo respondente Para cada tipo de
equipamento só deve ser marcada uma alternativa
9
Questão 12 DPara cada tipo de atividade só deve ser marcada uma
alternativa.
9
Questão 13D Essa questão visa detectar a percepção do arrendatário sobre
o relacionamento interpessoal no empreendimento. Para cada tipo de grupo só
deve ser marcada uma alternativa.
76
A alternativa “a. Funcionário (portaria, limpeza)” só deve ser respondida pelos
arrendatários de empreendimentos organizados em condomínio.
9
Questões 14, 15 e 16DTêm como objetivo conhecer a opinião do
arrendatário. Para essa avaliação foi adotada a escala de diferencial semântico de
cinco pontos: Ótimo, Bom, Regular, Ruim ou Péssimo. Orientar os respondentes
que cada aspecto deve ser avaliado por essa escala e que eles devem escolher
uma das palavras para expressar o que pensa sobre cada um. Essa questão não
admite resposta Não sei ou Não respondeu
9
Questão 14D Essa questão tem como objetivo conhecer a opinião do
arrendatário sobre o imóvel arrendado.
As
alternativas
“j.
empreendimento”
Equipamentos
só
devem
ser
de
uso
comum”
respondidas
e
pelos
“k
Segurança
arrendatários
do
de
empreendimentos organizados em condomínio. Já a alternativa “i. Áreas externas”
só deve ser respondida pelos arrendatários de empreendimentos constituídos por
casas ou sobrados.
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9
Questão 15D Essa questão tem como objetivo conhecer a opinião do
arrendatário sobre a infra-estrutura na área do empreendimento.
9
Questão 16D Essa questão tem como objetivo conhecer a opinião do
arrendatário sobre equipamentos públicos e serviços existentes na área onde o
empreendimento está inserido.
9
Questão 17 D Orientar o respondente para assinalar todas as melhorias
instaladas. Se o entrevistado entender que as alternativas listadas não contemplam
as benfeitorias por ele realizadas, anotar ao lado.
A alternativa “k Muros e cercas” só deve ser respondidas pelos arrendatários de
empreendimentos constituídos por casas ou sobrados.
9
Questão 18DEssa questão tem como objetivo verificar a percepção do
arrendatário. Para cada aspecto só deve ser marcada uma alternativa.
78
9
Questão 19DEssa questão tem como objetivo verificar a percepção do
arrendatário. Para cada aspecto só deve ser marcada uma alternativa.
9
Questões 20, 21, 22 e 23D Têm como objetivo conhecer o que o
arrendatário entende por atrasos no pagamento, bem como levantar
possíveis
causas da inadimplência. É importante informar aos arrendatários que essa
pergunta não tem caráter de fiscalização
9
Questão 20DCaso a resposta seja SIM, o respondente deve anotar o
número de taxas em atraso.
9
Questão 21D As razões só devem ser assinaladas por aqueles que se
consideram inadimplentes. Se o entrevistado entender que as alternativas listadas
não contemplam suas razões, anotar, ao lado, o(s) motivo(s)
9
Questão 22 e 23 D Só se aplicam em empreendimentos organizados como
condomínios.
79
9
Questão 22DCaso a resposta seja SIM, o respondente deve anotar o
número de taxas em atraso.
9
Questão 23D As razões só devem ser assinaladas por aqueles que se
consideram inadimplentes. Se o entrevistado entender que as alternativas listadas
não contemplam suas razões, anotar, ao lado, o(s) motivo(s).
9
Questão 24DEssa questão admite mais de uma respostas
9
Questão 25D Para cada aspecto só deve ser marcada uma alternativa.
9
Questão 26 Variáveis de controleD Essas variáveis foram introduzidas no
formulário com o objetivo de qualificar o respondente e levantar algumas
informações sobre o perfil das famílias dos arrendatários.
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