Mutirão da Escritura da COHAB-MG
SOLUCÃO INOVADORA QUE
VALORIZA A CIDADANIA
Prefeitura
MUTIRÃO DA ESCRITURA
APRESENTAÇÃO
A Lei 10.150, de 21 de dezembro de 2000, colocou para as
Cohabs e agências públicas de habitação de interesse social o
desafio da emissão da escritura dos imóveis, com contratos de
financiamento novados.
Na Companhia de Habitação do Estado de Minas Gerais –
COHAB-MG, existem mais de 60 mil o número de contratos nessa
situação.
Para responder a esse desafio, foi criado, no final de 2009, pelo
então presidente da COHAB-MG, Sebastião Navarro Vieira Filho,
e pelo Diretor de Habitação à época, Mauro Sérgio Nery Brito, o
Mutirão da Escritura. O programa permanece ativo sob a atual
gestão da Companhia, agora presidida por Octacílio Machado
Júnior.
A criação do Mutirão da Escritura levou em consideração não só a
situação criada pela Lei 10.150, mas também o fato de as
prefeituras e o serviço Cohab Atende também estarem recebendo
muitas demandas avulsas.
DIMENSÕES DO PROBLEMA
A Lei 10.150/00 exige o cumprimento de três requisitos para a
homologação dos contratos: o contrato ter sido assinado até
31/12/87; que contenha a cobertura do Fundo de Compensação
das Variações Salariais – FCVS; e que toda a documentação
pessoal dos mutuários e do financiamento seja apresentada
corretamente.
A COHAB/MG, nos últimos anos, levantou a existência de mais
40 mil contratos enquadrados pela Lei 10.150, já quitados e
habilitados, que formam a maior massa do alvo de ação do
Mutirão da Escritura.
Uma empresa terceirizada examina mais de 20 mil contratos,
cujos processos serão submetidos à Caixa Econômica Federal,
para habilitação e homologação.
* A COHAB-MG recebe paralelamente cerca de 60 pedidos / mês de
informação sobre emissão de escrituras. O serviço de atendimento direto ao
mutuário - COHAB Atende - prioriza a demanda desses mutuários.
DIMENSÕES DO PROBLEMA
Outros fatores que geram demanda por escrituras:
• liquidação antecipada com recursos próprios do mutuário; (25
contratos por mês);
• liquidação antecipada com recursos do FGTS; (3 contratos por
mês);
• indenização securitária em razão de sinistro por morte; (10
contratos por mês);
• indenização securitária em razão de sinistro por invalidez
permanente; (2 contratos por mês);
• término do prazo de pagamento ou saldo zerado do
financiamento. (50 contratos por mês).
A SOLUÇÃO
A criação do Mutirão da Escritura tomou como preliminares os
seguintes dados:
• reduzido número de funcionários da COHAB/MG para atender
ao grande contingente, já referido, de processos passíveis de
emissão da escritura;
• concentração de demanda de escritura em algumas cidades
e/ou regiões;
• o interesse de algumas prefeituras em atenderem a população
de seus conjuntos habitacionais;
•a existência de “conjuntos-cidades”, alguns com mais de 4.000
unidades habitacionais.
A SOLUÇÃO
O programa buscou viabilizar o atendimento em grande escala,
usando a parceria das prefeituras interessadas - sobretudo
aquelas de municípios com “conjuntos-cidades” - para a
mobilização e a concentração de recursos humanos e apoio
logístico.
Para atingir o seu objetivo, o Mutirão da Escritura analisa,
criteriosa e individualmente, cada processo quitado e apto à
outorga da escritura.
Nessa fase, diagnostica a necessidade de complementação da
documentação para a elaboração da escritura, ou - estando
completa a documentação - inicia a digitação da escritura para
assinatura; primeiramente pelo mutuário, e em seguida pelos
dirigentes da Companhia.
ESTRUTURA DE ORGANIZAÇÃO
O Setor de Escrituras da Gerência de Financiamentos da
COHAB-MG conta duas equipes: a Equipe do Mutirão
propriamente dito e a Equipe de Atendimento Avulso.
O Setor de Escrituras dispõe de 10 funcionários designados
exclusivamente para o atendimento aos pedidos, análise de
processos, controle de arquivo e digitação das escrituras: tarefas
envolvidas na execução dos mutirões.
Conta ainda com 3 estagiários do curso de Direito, que analisam
as escrituras digitadas, conferem procurações, formais de partilha
e processos diversos, vinculados aos contratos.
Um assessor é designado para dar visto às escrituras que
implicam em processos judiciais e àquelas outorgadas a
compradores mediante venda à vista em processos licitatórios.
ESTRUTURA DE ORGANIZAÇÃO
Em sintonia com o Setor de Escrituras atuam a Gerência de
Patrimônio Imobiliário da COHAB-MG, q ue fornece o endereço
completo, os dados, limites e confrontações, bem como a origem
do registro da matrícula do imóvel; e o Setor de Controle de
Financiamento, também da Gerência de Financiamento.
Este último setor fornece as informações de quitação do contrato,
a pasta do processo aberta na fase de homologação e habilitação
junto à Caixa Econômica Federal, ou na fase de quitação por
sinistro e liquidações diversas, além do instrumento liberatório do
ônus hipotecário.
PARCERIA DE SUCESSO
A parceria na execução do programa Mutirão da Escritura se
viabiliza por meio de atribuição de responsabilidades à COHABMG e às prefeituras dos municípios.
COHAB-MG:
• responsável pelo treinamento à equipe municipal;
•levantamento de processos quitados;
•fornecimento de material para trabalho em campo: relatório,
cartas e escrituras;
•apoio técnico com informações sobre o procedimento;
•padronização das camisas (uniforme) e da credencial.
PARCERIA DE SUCESSO
MUNICÍPIO:
• disponibilização de equipe profissional a ser treinada pela
COHAB para trabalhar em campo (entregando cartas e escrituras
e também recolhendo documentos e no ponto de apoio logístico;
• apoio jurídico aos casos de separação / divórcio e ou inventário;
• confecção de uniforme e credencial e de envelope para
acondicionamento da escritura;
• distribuição de material de divulgação;
• isenção de ITBI e facilitação do pagamento do IPTU por lei
municipal.
PARCERIA DE SUCESSO
Outras atribuições conjuntas para execução das atividades no
Município:
• demonstrar à Câmara Municipal a importância da isenção do
ITBI e dos benefícios para quitação do IPTU;
• obter a isenção da taxa para obtenção da CND sobre IPTU;
• prestar assistência Jurídica: para providenciar inventários e
processos de separação;
• disponibilizar veículo para transporte da equipe de campo;
• disponibilizar escritório com computador/internet e impressora,
com um funcionário para respaldar a atuação da equipe de
campo;
• divulgar a parceria entre os mutuários;
• elaborar e encaminhar à COHAB-MG relatório semanal sobre os
trabalhos e toda a documentação levantada em campo.
IDENTIFICAÇÃO DA EQUIPE
CAMISA:
CREDENCIAL:
PROJETO PILOTO
O projeto piloto do Mutirão da Escritura foi realizado na cidade de
Poços de Caldas/MG, em setembro de 2009: o então presidente
Sebastião Navarro designou, além do então diretor de Habitação,
Mauro Brito; 1 advogado, 1 representante da Assessoria de
Comunicação Social e 9 funcionários para executar o programa
diretamente no município. A logística e o pessoal para a
elaboração das escrituras foram transferidos para a cidade.
Com o apoio da Prefeitura Municipal e da UAI - Unidade de
Atendimento Integrado do Estado de Minas Gerais (onde se
localiza o Escritório Regional da COHAB-MG), e da Imprensa
local, durante duas semanas foram visitados os mutuários dos
imóveis do maior conjunto habitacional da cidade.
Foi possível entregar o primeiro lote de 200 Escrituras definitivas
aos mutuários presentes, bem como a elaboração posterior de
mais 100 escrituras.
MUTIRÕES REALIZADOS
Depois do êxito do Mutirão em Poços de Caldas, foram realizados
em 2010 os seguintes mutirões:
• VESPASIANO: 450 escrituras entregues em cerimônia + 150 pós
cerimônia = 600;
• SANTA LUZIA: 520 escrituras em cerimônia + 100
posteriormente = 620;
• CATAGUASES, CAMPINA VERDE, ITURAMA, FRUTAL e
PRATA onde já foram entregues ao todo 315 escrituras.
* Em todos eles o processo de levantamento de documentos
pessoais e de imóveis prossegue, de modo a possibilitar a
outorga de novos títulos.
A previsão é de que, ainda no ano de 2011, se alcance a
marca de 2.500 escrituras entregues a mutuários dessas
cidades, bem como os de Conceição das Alagoas, Três Corações,
Varginha e Uberlândia, onde já está programada a realização do
programa. Outras 2.100 escrituras estão sendo processadas
para atender demandas avulsas.
DESAFIOS
O Mutirão da Escritura organiza-se para responder aos seguintes
desafios:
• ampliação do número de funcionários para atender: 1) a
demanda intensificada pelos pedidos avulsos dos mutuários; 2) a
demanda de mutuários com documentação a ser complementada.
• ampliação pela prefeitura, do suporte jurídico para os casos que
necessitam da apresentação de formal de partilha
(separação/divórcio/inventário):aproximadamente 40% do total de
contratos aptos à escritura.
• regularização prévia da propriedade do imóvel, já que muitos
promitentes compradores no decorrer do financiamento vendem
os “direitos do imóvel” a terceiros sem a devida regularização
junto à COHAB-MG.
• superação da excessiva burocracia na habilitação e
homologação dos contratos com cobertura do FCVS para a
novação do débito junto à Caixa Econômica Federal.
BENEFÍCIOS INDIRETOS
Apesar da existência dos desafios citados, o Mutirão da Escritura,
ao envolver toda a COHAB-MG - especialmente a Diretoria de
Habitação e a Presidência da COHAB/MG -, o município
participante e seus mutuários, gerar diversos benefícios.
Além da regularização em grande escala da titulação definitiva da
propriedade do imóvel, destacam-se:
Para a prefeitura municipal:
• a regularização dos débitos de IPTU dos imóveis;
• o apoio social e jurídico às famílias de baixa renda na orientação
em casos de inventário e separação judicial;
• apoio aos moradores irregulares, anteriormente despreocupados
em regularizar a propriedade do imóvel.
BENEFÍCIOS INDIRETOS
Para a COHAB-MG:
• redução da inadimplência referente aos contratos ainda ativos,
cujos débitos são negociados com o mutuário que se interesse
em receber sua escritura com a quitação de seu financiamento;
• aumento do interesse e consciência dos moradores irregulares
em regularizarem a ocupação do imóvel junto à COHAB-MG,
passando a receber as prestações do imóvel em seu nome.
CONCLUSÃO
Como se percebe, claramente, além do benefício da valorização
da cidadania do mutuário, ao outorgar-lhe a titulação definitiva de
propriedade do imóvel, o Mutirão da Escritura tem demonstrado à
COHAB-MG ser uma inovação viável e única capaz de dar
resposta à enorme demanda de mutuários beneficiados pela Lei
10.150/2000.
Sem esse esforço concentrado, em parceria com os municípios,
torna-se praticamente impossível dar vazão à outorga de um
número tão grande de escrituras.
Portanto, trata-se de uma iniciativa que, se não fosse adotada
pela COHAB-MG, naturalmente iria agravar de forma irremediável
o atendimento à demanda rotineira de escrituras, por si já muito
expressiva.
MUTIRÃO DA ESCRITURA COHAB-MG
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