IMPOSTOS
INCIDENTES
SOBRE
A PROPRIEDADE
IMOBILIÁRIA
OU
NEGÓCIOS A ELA RELATIVOS1
Sobre bens, consumo e renda, incidem os impostos. A propriedade
imobiliária é também fato gerador para incidência de tributos e contribuições. A
tributação decorre da propriedade em si, incide sobre negociação de imóveis e
também sobre a renda proveniente dos bens. Segue a relação de tributos
1- IMPOSTOS SOBRE A PROPRIEDADE
Rural: ITR - Imposto Territorial Rural2: é um imposto federal, pago à União.
Incide sobre a propriedade rural, localizada fora do perimetro urbano. O ITR é
calculado de acordo com o valor do bem, e a aliquota varia de acordo com o
percentual de utilização da terra.
Urbana: IPTU - Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana3: é
um imposto municipal. Incide sobre a propriedade de bem imóvel localizado em
zona urbana ou extensão urbana. A base de cálculo do imposto é o valor venal da
propriedade, o qual é estabelecido de acordo com os critérios da lei municipal, que
levam em consideração, área, zona de construção, entre outros. O valor venal
nada mais é (ou deveria ser) do que o valor de mercado do bem, ou seja o valor
de negociação deste, conforme define Inves Gandra Martins:
(...)É possível conceituar o valor venal como o valor normal que
qualquer bem comercial obtém no mercado. A seu turno, o valor venal
1
Jaqueline
Hamester
Dick
–
advogada
especialista
em
Direito
Imobiliário
([email protected])
2
CTN: Art. 29. O imposto, de competência da União, sobre a propriedade territorial rural tem como
fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel por natureza, como definido na lei
civil, localizado fora da zona urbana do Município.
3
CTN: Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial
urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por
natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.
do imóvel nada mais é do que espécie desse gênero, e como tal não
4
foge às regras que ditam a apuração dos demais valores venais. (...).
Sobre este valor são aplicadas as aliquotas estabelecidas pela lei municipal
para se chegar ao valor do imposto.
É importante destacar que sobre, cada propriedade somente pode incidir um
dos impostos acima. É comum propriedades localizadas na zona urbana, mas com
destinação eminentemente rural, gerando discussão quanto a incidência do IPTU
ou do ITR. Nestes casos, a decisão pode ser levada ao judiciário, sendo que, na
maioria das situações, entende-se que o tributo é o ITR, geralmente muito inferior
ao valor do IPTU, conforme precente do Superior Tribunal de Justiça:
TRIBUTÁRIO. IPTU. ITR. IMÓVEL. EXPLORAÇÃO EXTRATIVA
VEGETAL. ART. 32 DO CTN, 15 DO DECRETO-LEI Nº 57/66. 1. O
artigo 15 do Decreto-Lei nº 57/66 exclui da incidência do IPTU os
imóveis cuja destinação seja, comprovadamente a de exploração
agrícola, pecuária ou industrial, sobre os quais incide o Imposto
Territorial Rural-ITR, de competência da União. 2. Tratando-se de imóvel
cuja finalidade é a exploração extrativa vegetal, ilegítima é a cobrança,
pelo Município, do IPTU, cujo fato gerador se dá em razão da
localização do imóvel e não da destinação econômica. Precedente. 3.
Recurso especial improvido. (REsp 738.628/SP, Rel. Ministro CASTRO
MEIRA, SEGUNDA TURMA, julgado em 12.05.2005, DJ 20.06.2005 p.
259).
2- IMPOSTOS INCIDENTES SOBRE VENDA, DOAÇÃO E CAUSA MORTIS
Venda: ITBI - Imposto sobre Transmissão ‘‘Inter Vivos’’ de Bens Imóveis e de
Direitos Reais a Eles Relativos: é um imposto municipal. O ITBI incide sobre a
compra e venda de bens imóveis. O municipio procede a avaliação do imóvel, de
acordo com as condições de mercado e sobre este valor incide a aliquota, que
varia de acordo com a legislação de cada municipio. Deve ser pago no momento
da venda, ou seja da escritura. O pagamento do imposto deve ser feito pelo
comprador, salvo ajuste diverso entre as partes.
4
MARTINS, Ives Gandra da Silva. Comentário ao Código Tributário Nacional, coord. Saraiva, São
Paulo, 1998, p. 242, ensina:
Doação e Causa Mortis: ITCD - Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e
Doação de Qualquer Bem ou Direito:5 é um imposto estadual. Deve ser pago
quando ocorre a transmissão da propriedade em virtude do falecimento do
proprietário do bem imóvel, bem como no caso de doação de bem imóvel. Os
contribuintes do imposto são, em caso de herança, os herdeiros e no caso de
doação, pode ser tanto o doador como o donatário. A Fazenda do Estado procede
a avaliação do imóvel e sobre esta incide a alíquota, que varia em cada estado.
3 – IMPOSTO INCIDENTE SOBRE A RENDA
IR -
Imposto sobre a Renda e Proventos de Qualquer Natureza.6 É um
imposto federal. Sobre os negócios imobiliários incide em duas situações
principais:
a) Locação: Os aluguéis percebidos pelo locador são considerados renda e
sobre esta incide o imposto de renda. Se o locatário for pessoa jurídica e o locador
pessoa física, deve ocorrer a retenção na fonte. Em outras situações deverá o
proprietário recolher o imposto através de Carnê Leão, se for o caso, de acordo
com a aliquota incidente para sua faixa de renda.
b) Compra e venda de imóveis: o imposto de renda somente incide nos
negócios de compra e venda, quando o valor da venda do imóvel é superior ao
valor pelo qual o imóvel foi adqurido anteriormente, ocorrendo o ganho de capital.
O valor do imposto é de 15% sobre o ganho de capital (diferença entre a compra e
5
Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de
direitos a eles relativos tem como fato gerador:
I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis, por
natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;
Parágrafo único. Nas transmissões causa mortis, ocorrem tantos fatos geradores distintos quantos
sejam os herdeiros ou legatários.
6
Art. 43. O imposto, de competência da União, sobre a renda e proventos de qualquer natureza
tem como fato gerador a aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica:
- Vide CF artigo 153, § 2º
I - de renda, assim entendido o produto do capital, do trabalho ou da combinação de ambos;
II - de proventos de qualquer natureza, assim entendidos os acréscimos patrimoniais não
compreendidos no inciso anterior.
venda) e deve ser declarado e pago pelo vendedor, no mês subsquente ao do
recebimento do ganho. Este imposto pode ser reduzido de acordo com o ano de
aquisição do imóvel, bem como não incide em algumas situações previstas em lei,
tais como: i) se valor do imóvel não superar a 35 mil reais; ii) se for o único imóvel
dos venderores limitado ao valor de R$ 440.000,00, desde que não tenha efetuado
outra transação nos últimos cinco anos,
iii) alinação de imóveis residenciais,
desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato,
aplique o produto da venda na aquisição em seu nome, de imóveis residenciais,
localizados no País.
4- CONTRIBUIÇÕES
Contribuição de melhoria7: Contribuição devida em virtude da valorização
imobiliária ocorrida em virtude de obra pública. Exemplo típico é calçamento de
uma via, que em regra, valoriza os imóveis no entorno. Para cobrança desta
contribuição é necessário então: a ocorrência da obra ública e a valorização do
imóvel em decorrência desta obra. O valor da contribuição deve corresponder a
valorização do bem.
7
Art. 81. A contribuição de melhoria cobrada pela União, pelos Estados, pelo Distrito Federal ou
pelos Municípios, no âmbito de suas respectivas atribuições, é instituída para fazer face ao custo
de obras públicas de que decorra valorização imobiliária, tendo como limite total a despesa
realizada e como limite individual o acréscimo de valor que da obra resultar para cada imóvel
beneficiado.