PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE'JUSTIÇA DE SÃO PAULO
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-1-
ACÓRDÃO
I
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^
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
APELAÇÃO CÍVEL COM REVISÃO n° 283.044-4/0-00, da Comarca de
SÃO
PAULO,
VASCONCELLOS
em
que
são
CASTELLANI
apelar t es
e
OUTRA
CLODOALDO
sendo
HUGO
apelados
DE
GOLF
ENGENHARIA LTDA E REISINCORP EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E
CONSTRUÇÕES LTDA:
ACORDAM,
Tribunal
de
em Terceira Câmara de Direito Privado do
Justiça
do
Estado
de
São
Paulo,
proferir
a
seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
Desembargadores BERETTA DA SILVEIRA
a
participação
dos
(Presidente, sem voto),
São Paulo, 30 de setembro de 2008.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
ACÓRDÃO/DECISÃO MONOCRÁTICA
REGISTRADO(A) SOB N°
96
*01970437*
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PODER JUDICIÁRIO
SÃO PAULO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
Apelação com Revisão n° 283.044.4/0-00
SÃO PAULO- 19a Vara Cível
APELANTES: CLODOALDO HUGO DE VASCONCELOS CASTELLANI
e outra
APELADOS:
GOLF
ENGENHARIA
LTDA.
e
REISINCORP
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E CONSTRUÇÕES LTDA.
V O T O N° 6.408
EMENTA:
APELAÇÃO - Compromisso de Compra e Venda de bem
imóvel - Ação ajuizada pelos promitentes-vendedores do
terreno em que seria construído um empreendimento
habitacional, terreno este que fora comprado pela
Cooperativa Habitacional - Frustração do projeto Renegociação do preço do imóvel por valor a menor Autores que tentam responsabilizar as construtoras que
atuaram no projeto pela redução no preço pago pelo
terreno - Preliminar rejeitada - Não há que se falar em
cerceamento de defesa ante o julgamento antecipado da
lide, pois houve exaustiva produção de prova documental,
tornando possível, desde logo, a análise da matéria de fato e
de direito - Mérito - Impossibilidade de responsabilização
das construtoras, ora rés/apeladas - Inexistência de nexo de
causalidade, quer sob a ótica da causalidade imediata, quer
da causalidade adequada - Renegociação do preço que se
deu livremente entre os vendedores e a Cooperativa,
denotando negócio alheio as construtoras - Inexistência,
ademais, de conduta culposa por parte das rés-construtoras
- Elementos dos autos a demonstrar que o insucesso do
empreendimento se deu por outros fatores, qie não por ato
ilícito por parte das construtoras, nem mesmo por
inadimplemento contratual - Recurso improvido.
Trata-se de ação indenizatóna ajuizada por Clodoaldo
Hugo de Vasconcelos Castellani e sua esposa em face de Golf
Engenharia Ltda e Reis Incorp - Empreendimentos Imobiliários, julgada
improcedente, condenados os autores aos ônus da sucumbência
Os autores apelam da r sentença, argumdo preliminar de
cerceamento de defesa, ante o julgamento antecipado da lide No mérito,
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Apelação com Revisão n° 283.044.4/0-00
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pugnam pela modificação do resultado, com a condenação da ré em
indenizar o autor por danos materiais e morais
Recursos tempestivo e respondido, preparado em valor
insuficiente, porém, autorizado diferimento das custas (r despacho de fls
266).
Contra-razões (fls 236/239 e 255/262), sendo que a ré
Reis Incorp argui preliminar de deserção
É o relatório.
Primeiramente, passa-se à análise da preliminar de
apelação, de cerceamento de defesa, ante o julgamento antecipado da
tide
Determina o artigo 330, do Código de Processo Civil que
"Art
330
O
JUIZ
conhecerá diretamente do pedido,
proferindo sentença' (Redação dada pela Lei n° 5 925, de 1o 10 1973)
I - quando a questão de mérito for unicamente de direito,
ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir prova
em audiência, (Redação dada pela Lei n° 5 925, de 1o 10 1973)
II - quando ocorrer a revelia (art 319) (Redação dada
pela Lei n° 5 925, de 1o 10 1973)"
No caso dos
autos,
incide
o inciso
I do artigo
supratranscrito, pois houve exaustiva produção de prova documental,
tanto por parte dos autores como por parte das rés Aliás, frise-se que o
feito foi muito bem instruído as alegações das partes vieram sempre
embasadas por documentos, notificações etc
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Apelação com Revisão n° 283.044.4/0-00
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De modo que, tanto a matéria de fato como a de direito
podiam e podem ser perfeitamente analisadas através das provas
juntadas aos autos, como adiante se verá
Por tais fundamentos, fica repelida a preliminar de
cerceamento de defesa
Consta dos autos que, em 29 de março de 1 996, os
autores celebraram instrumento particular de compromisso de compra e
venda com a Cooperativa Habitacional Lares de São Paulo, pelo qual os
primeiros venderam à ultima a fração de 14 156 m2, parte integrante de
área maior com 72 131,25 m2, pelo preço de R$ 2 000 000,00 Pelo
contrato, ficou avençado que a compromissária-compradora promoveria,
na fração do terreno que adquiriu, um programa de habitações populares
Celebrou-se também uma espécie de "protocolo de intenções" no sentido
de que, caso houvesse êxito no programa,
a compromissária-
compradora adquiriria o restante do terreno
Para a viabilização do empreendimento, a Cooperativa
contratou um consórcio de empresas Esse consórcio foi formado em 12
de abril de 1 996 entre as empresas Golf Engenharia Ltda e Reisincorp
Empreendimentos Imobiliários, ora rés, e os autores, com o fim específico
de construção do empreendimento em questão
Contudo, ao que consta, o empreendimento não foi bem
sucedido
A fls
03/06/1998
pela
23/24, consta uma notificação remetida em
Cooperativa
Lares de São
Paulo aos autores,
informando que as obras estavam paralisadas, basicamente por duas
razões a uma, porque o representante da empresa Golf Engenharia
estaria se negando a entregar a documentação, plantas, projetos e
cálculos estruturais pertencentes à sociedade
A duas, porque
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Prefeitura Municipal de Taboão da Serra teria exigido a mudança das
plantas, sendo que nelas deveriam ser apostas as assinaturas do novos
responsáveis técnicos e também a do autor do projeto, Sr Antônio Carlos
dos Reis (representante da ré Reisincorp) Aduziu a Cooperativa que este
último quis tirar "toda série de vantagens indevidas" da situação,
chegando a exigir, nas palavras da Cooperativa, "R$ 24 000,00 para a
reaprovação das plantas e mais R$ 220 000,00 por serviços que já havia
realizado"
Com essa situação, a Cooperativa informou os autores
sobre o atraso no cronograma das obras, comunicando que, a partir
daquele momento, ficaria suspensa por prazo indeterminado qualquer
negociação para utilização do restante do terreno
A fls
25/30, constam várias notificações e autos de
infração expedidos pela Prefeitura de Taboão, sempre em razão da falta
de autorização do projeto pela Prefeitura
Em 27 de novembro de 1 998, houve uma repactuação do
compromisso de compra e venda anteriormente celebrado entre os
autores e a cooperativa, pelo qual o preço ficou reduzido para R$
1 588 000,00, a ser pago em prestações em pecúnia, totalizando a
quantia de R$ 1 000 000,00, e mais R$ 588 000,00 por dação em
pagamento de 12 unidades do empreendimento, cada uma no valor de
R$ 49 000,00
Nessas
circunstâncias,
os
promitentes-vendedores
ajuizaram a presente ação em face das duas construtoras que
integravam, junto com eles, o consórcio responsável pela construção do
empreendimento, entendendo que, quer seja com fundamento na
responsabilidade contratual ou na responsabilidade extracontratual,
referidas empresas seriam responsáveis pelos prejuízos que sofreu
Alega que referidas empresas teriam agido com culpa, cometendo
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ilícito, causando danos materiais a eles, autores, no importe de R$
412 000,00, correspondentes à diferença entre o valor originalmente
convencionado para o terreno e o valor que constou da repactuação (R$
2 000 000,00 - R$ 1 588 000,00) Com isso, pleiteou a condenação das
rés em indenização pelos danos materiais apontados, além de danos
morais, a serem arbitrados pelo d Juízo
Em sua contestação, a co-ré Reisincorp sustentou não ter
agido com culpa Para embasar seus argumentos, juntou, a fls 125 dos
autos, notificação emitida em 12/01/1 998 pela Cooperativa Habitacional,
pela qual esta última informava que pretendia a rescisão do negócio pelo
fato de que a Construtora Golf estava empregando técnicas modernas no
empreendimento,
consequentemente,
de
alto
custo,
o
que
era
incompatível com o caráter popular do empreendimento
Quanto à falta de aprovação do projeto técnico, de autoria
dela própria, Reisincorp, aduz que tal projeto só não foi aprovado em
razão de um processo de dispensa de emolumentos até então ainda não
analisado pela Prefeitura de Taboão
Alegou ainda que, ao tomar ciência da intenção da
Cooperativa de rescindir o negócio, a co-ré Reisincorp iniciou, junto à
Cooperativa, tratativas no sentido de se apurar os valores que lhe seriam
devidos, por ocasião da rescisão, ou mesmo tentativas de solução para
que ela continuasse executando as obras do empreendimento (vide
documentos de fls. 127/149), sempre com a intenção de resolver as
pendências o mais rápido possível Entre outros aspectos, discutiu-se a
questão da documentação do projeto, notadamente pelo fato de que em
alguns documentos, figurava como responsável técnica a empresa Golf
Engenharia, a qual não atuaria mais no empreendimento
Fazia-se
necessária, pois, a substituição do responsável técnico pelo projeto
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Tais tratativas culminaram com o instrumento particular
de prestação de serviços de fls 150/152, celebrado em 18 de maio de
1 998, pelo qual a Cooperativa Habitacional contratou os serviços da
Reismcorp pelo preço de R$ 24 000,00 para que esta última procedesse
à aprovação do projeto arquitetônico junto à Prefeitura Municipal, Corpo
de Bombeiros e Departamento Sanitário, de modo que o responsável
técnico
pelo
projeto
passaria
a
empresa
Predial
Cherem
Empreendimentos Imobiliários Ltda Celebrado também, na mesma data,
um protocolo de intenções, em que a Reismcorp e a Cooperativa
Habitacional se comprometeram a formalizar instrumento contratual para
o fim de determinar os direitos e obrigações de cada parte
Quanto ao dano material que os autores alegam ter
sofrido, a co-ré Reismcorp impugna o valor com os documentos de fls
155/167
certidão da Prefeitura do Município de Taboão da Serra
informando o valor venal do imóvel e escrituras de compra e venda de
imóveis de mesma dimensão, situados na mesma região, sempre com
valor inferior àquele cobrado pelos apelantes, ainda que se considere o
preço após a repectuação
A co-ré Golf Engenharia, por sua vez, apontou culpa
exclusiva da Reismcorp, alegando que cabia a esta última, como autora
do projeto, proceder à sua aprovação Acrescenta que, uma vez que a
Cooperativa
Habitacional
decidiu
contratar terceira
empresa
para
prosseguir com o empreendimento, cabia à Reismcorp devolver as
plantas, mas ela retardou essa providência enquanto foi possível
Após exaustiva análise de toda a prova documental e das
alegações das partes, concessa venta das bem fundamentadas razões
dos autores/apelantes, o recurso não comporta provimento
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Conforme ensina SÉRGIO CAVALIERI FILHO, "sendo o
ato ilícito, conforme já assinalado, o conjunto dos pressupostos da
responsabilidade, quais seriam esses pressupostos na responsabilidade
subjetiva? Há primeiramente um elemento formal, que é a violação de um
dever jurídico mediante conduta voluntária, um elemento subjetivo, que
pode ser o dolo ou a culpa, e, ainda, um elemento causal-matenal, que é
o dano e a respectiva relação de causalidade Esses três elementos,
apresentados
pela
doutrina
francesa
como
pressupostos
da
responsabilidade civil subjetiva, podem ser claramente identificados no
art 186 do Código Civil, mediante simples análise do seu texto, a saber
a) conduta culposa do agente, o que fica patente pela expressão "aquele
que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imperícia, b) nexo
causai, que vem expresso no verso causar e, c) dano, revelado nas
expressões 'violar direito ou causar dano a outrem'" (Programa de
Responsabilidade Civil, Ed Atlas Jurídico, 7a edição, págs 17/18)
No caso dos autos, a rigor, não vislumbro sequer o nexo
de causalidade entre a conduta das rés e o dano apontado pelos autores,
seja pela aplicação da teoria da causalidade imediata, seja pela da
causalidade adequada
É que o preço cobrado por eles, autores, pelo imóvel
resultou de livre negociação entre eles e a Cooperativa Habitacional A
repactuação do preço para menor não decorre diretamente da conduta
das rés, mas sim, da vontade dos contratantes, como já explicitado,
autores e Cooperativa Habitacional
Sob a ótica da causalidade adequada não se pode dizer
que os atos praticados pelas rés seriam, em tese, aptos a causar a
redução do preço do imóvel Pelo contrário, em tese, ainda que elas
tivessem agido com culpa, presume-se que o contrato celebrado entre
autores e Cooperativa seria respeitado, uma vez que as construtoras n
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participaram do mesmo Ora, pelo princípio da relatividade dos contratos,
as negociações do preço do imóvel vinculam apenas os contratantes, no
caso, autores e Cooperativa
Assim,
se
os
autores
resolveram
condicionar
o
cumprimento do contrato à hipótese de êxito no empreendimento
habitacional em questão, resolveram, voluntariamente, assumir os riscos
pelo fracasso. E essa disposição, naturalmente, não pode ser oposta às
rés, estranhas ao contrato Acaso se tivesse pactuado que a Cooperativa
pagaria o preço de qualquer maneira, esta deveria saldá-lo sem qualquer
redução,
independentemente
do
sucesso
ou
não
do
conjunto
habitacional
O mesmo fundamento se aplica à alegação dos autores
de que, sob uma outra ótica, têm legitimidade para pleitear indenização
das rés em razão de sua condição de "sócios ocultos", conforme o
"instrumento particular de associação de negócios e outras avenças" (fls
20/22) Naturalmente, se assumiram a condição de sócios, assumiram os
riscos do negócio
Ainda que assim não fosse, também não se vislumbra
conduta culposa por parte das rés, como se verá adiante
Quanto à co-ré Golf Engenharia, deve-se observar a
notificação emitida em 12/01/1 998 pela Cooperativa Habitacional (fls
125 dos autos), pela qual esta última informou que pretendia a rescisão
do negócio pelo fato de que a Construtora Golf estava empregando
técnicas modernas no empreendimento, consequentemente, de alto
custo, o que era incompatível com o caráter popular do empreendimento
Ora, se a própria Cooperativa sustenta ser este o motivo
para a sua intenção de rescindir com a co-ré Golf, deve ele ser levado em
conta Nesse sentido, não se pode dizer que o fato de a construtora Golf y
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utilizar técnicas modernas e de alto custo caracterize negligência,
imprudência ou imperícia
Houve apenas uma divergência entre as
necessidades do empreendimento e as peculiaridades do serviço
prestado pela Golf
Isso pode ensejar a rescisão contratual, como
efetivamente ocorreu, mas não caracteriza ato ilícito, nem mesmo
inadimplemento contratual
Quanto à co-ré Reisincorp Engenharia, conforme já
explanado acima, cumpre observar que ela possuía interesse em
continuar executando serviços no empreendimento em questão Com
isso, iniciou tratativas com a Cooperativa nesse sentido Esta última, por
sua vez, ao que parece, preferiu substituir referida empresa por uma
terceira
Porém, como a Reisincorp era autora dos projetos, ela
era responsável por eventuais alterações, como por exemplo, a
substituição do responsável técnico pela terceira empresa contratada pela
Cooperativa Essas alterações, naturalmente, têm custos
Ademais, havendo a Cooperativa manifestado interesse
pela rescisão do negócio, a Reisincorp teve de buscar os seus direitos,
por exemplo, no que tange ao valor que teria a receber da Cooperativa
em razão da rescisão Se, eventualmente, retardou alguma providência
que poderia fazer desde logo (o que, como já dito, não é possível
concluir, ante a complexidade das relações que envolviam as partes),
ainda assim, poder-se-ia dizer que o fez legitimamente, já que a
Cooperativa manifestara a intenção de rescindir unilateralmente o
contrato e não pretendia, até aquele momento, pagar
nenhuma
indenização por isso, sugerindo apenas a perda de cerca de 20% que já
havia pago pelos serviços (conforme notificação emitida em 12 01 1 998 fls 125)
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Como se não bastasse, trouxe ainda a ré Reisincorp fator
excludente do nexo de causalidade, na medida em que a aprovação das
plantas estava demorando em razão de um processo de dispensa de
emolumentos dirigido à Prefeitura de Taboão da Serra que, até então,
não havia sido decidido
Por essas razões, pode-se concluir que o que ocorreu
foram, na verdade, divergências entre as partes sobre qual a obrigação
que restava a uma ou outra em razão da rescisão, e não exatamente
conduta culposa por parte das construtoras Quanto aos valores cobrados
pela Reisincorp para a reaprovação das plantas, presume-se a sua boafé, no sentido de que tais valores seriam realmente cabíveis Nem os
autores nem a co-ré Golf trouxeram elementos que elidissem essa
presunção Ademais, a própria Cooperativa resolveu, voluntariamente,
pagar a quantia de R$ 23 500,00 pela reaprovação das plantas (contrato
defls 147/149)
O documento de fls
23/24, por sua vez, deve ser
examinado com cautela Trata-se de notificação emitida em 03/06/1998
pela Cooperativa Lares de São Paulo aos autores, informando que as
obras estavam paralisadas, basicamente por duas razões a uma, porque
o representante da empresa Golf Engenharia estaria se negando a
entregar a documentação, plantas, projetos e cálculos estruturais
pertencentes à sociedade A duas, porque a Prefeitura Municipal de
Taboão da Serra teria exigido a mudança das plantas, sendo que nelas
deveriam ser apostas as assinaturas dos novos responsáveis técnicos e
também a do autor do projeto, Sr Antônio Carlos dos Reis (representante
da ré Reisincorp) Aduziu a Cooperativa que este último quis tirar "toda
série de vantagens indevidas" da situação, chegando a exigir, nas
palavras da Cooperativa, "R$ 24 000,00 para a reaprovação das plantas e
mais R$ 220 000,00 por serviços que já havia realizado"
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Ora,
trata-se
de
interpretação
que
a
Cooperativa
Habitacional teve sobre os fatos, expedida em 03/06/1 998, no auge das
divergências entre ela e as construtoras, somadas com o fato de que, em
virtude do atraso na entrega das obras, materiais se deterioraram,
mutuários passaram a desistir do negócio, pleiteando a devolução das
parcelas pagas entre outros problemas
Naturalmente, os ânimos
estavam acirrados, não podendo referida declaração ser interpretada
estritamente, mas sim, em conjunto com os demais elementos dos autos,
como já ressaltado
Por tais fundamentos, não se vislumbrando culpa por
parte das rés, nem mesmo nexo de causalidade entre a conduta
praticada por elas e os danos apontados pelo autor, impõe-se a
manutenção da r sentença de improcedência na íntegra
Ante
o
provimento ao recurso.
exposto,
rejeitada
a
preliminar,
nego