Market Bulletin
4o Trimestre de 2014 - São Paulo, Rio de Janeiro e Alphaville
Dez anos de crescimento e sucesso
Há pouco mais de 10 anos, dois amigos
que já atuavam no setor imobiliário
tiveram a ideia de criar uma empresa
de consultoria imobiliária com o foco
em atender os interesses de empresas
ocupantes de espaços corporativos –
usuários finais – ramo no qual os dois já
tinham conhecimento proveniente de
empresas nas quais tinha atuado anteriormente. Pouco tempo depois,
em 2004, surgiu, desta parceria, a Ocupantes.
Com a garra e a perseverança que qualquer empreendedor de sucesso precisa ter no Brasil, os sócios iniciaram as atividades em um
pequeno escritório na Chácara Santo Antônio, bairro paulistano. A
Ocupantes cresceu rapidamente e a equipe da empresa aumentou, até
o momento em que foi necessário mudar o escritório. Em 2009, a consultoria já contabilizava 60 colaboradores.
Tal sucesso, contudo, não foi por acaso. Desde o começo, o foco dos
fundadores foi em prestar uma consultoria de forma diferenciada.
“A intenção da Ocupantes é representar o usuário final, e não forçar
que ele alugue em um determinado empreendimento”, diz Bruce
Lorimer, fundador e sócio-diretor de Serviços Corporativos. Junto a
esse forte trabalho de defesa de interesses dos ocupantes, a empresa
também passou a gerenciar projetos de implantação de escritórios
e indústrias com a mesma filosofia, por meio da Ocupantes Project
Management, divisão destinada a auxiliar e atuar em consultoria e
gerenciamento de projetos e obras. Por fim, o objetivo é fazer com
que os clientes encontrem o que procuram em relação à padrões
de ocupação, preços e adequação às necessidades, sem que eles
tenham trabalho e nem problemas para isso.
Para conseguir alcançar tal estrutura, existe um forte trabalho com
as equipes envolvidas. Desde a inauguração, o perfil dos recursos humanos é de formar pessoas, por meio de cursos internos e externos. Ou
seja, muitos profissionais – inclusive alguns que, hoje, ocupam cargos
de gerência e diretoria – começaram sem conhecimento sobre mercado imobiliário, mas, com muita competência e vontade de aprender,
cresceram junto à corporação. Em relação à esse ponto, nada mudou.
A empresa continua atuando da mesma forma, inclusive oferecendo
valiosas oportunidades para trainees e estagiários.
Entre os serviços oferecidos pela Ocupantes, estão relocalizações,
revisões, renovações, serviços industriais, gerenciamento
de oportunidades, trabalho com datas críticas, avaliações,
desmobilizações, pesquisas de pontos comerciais, build-to-suit,
Sale & Leaseback e gerenciamento de projetos e obras.
A carteira de clientes da Ocupantes é composta por empresas nacionais e multinacionais de 1ª linha, como bancos, indústrias automobilísticas e farmacêuticas, empresas de softwares e tecnologia, escritórios de advocacia, entre diversos outros. Com o intuito de medir a
satisfação dos clientes em todos os serviços oferecidos, a consultoria
criou um sistema que permite uma simples e efetiva avaliação. Nesse
sistema, o ocupante que usufruiu dos serviços pode assinalar cinco opções: excelente, muito bom, bom, razoável e ruim no último levantamento feito. Como resultado de todos os esforços ao longo dos últimos
dez anos, a empresa não foi indicada por nenhum cliente como razoável ou ruim. A soma dos que indicaram as opções excelente e muito
bom chega a 97% do total.
Ao longo de uma década, com atenção ao mercado e adequações,
a Ocupantes apresentou crescimento notório e, hoje, atua também
com várias parcerias internacionais. Com toda essa força de trabalho, a
expectativa é que o crescimento não pare e que mais cases de sucesso
sejam acumulados pela consultoria.
Festa de 10 anos da Ocupantes
Nossos serviços incluem:
• Consultoria Estratégica
• Pesquisas de Mercado e Análises Comparativas
• Gerenciamento de Portfolio
• Gerenciamento de Transações (incluindo Build-to-Suit e Sale & Leaseback)
• Planejamento de Espaços
• Gerenciamento de Projetos e Construções - Ocupantes Project Management
• Análises Financeiras e de Localização
• Avaliações, Desimobilizações e Coord. de Entregas de Espaços Alugados
• Gerenciamento de Contrato
• Revisões, Renovações e Términos de contratos de locação
www.ocupantes.com.br
Rua Fernandes Moreira, 1.166, 4º andar
04716-003, São Paulo - SP, Brasil
Tel. (11) 5182.3455
CRECI: 19.069-J
São Paulo
Absorção líquida do 4º trimestre de 2014 é a maior do ano
Taxa de Vacância
Absorção Líquida
Novo Estoque
Atividade Construtiva
Indicadores de Mercado *
* Comparando o 4º trim. de 2014 com o 3º trim. de 2014
Apesar de o 4º trimestre de 2014 ter registrado a maior absorção líquida do ano, a vacância Classe A subiu, chegando ao patamar
de 20%, por conta do grande volume de novo estoque de edifícios Corporate Classe A entregues no 4º trimestre de 2014, que foi de
aproximadamente 215 mil m². Paralelamente, a absorção líquida dos edifícios Corporate Outros também alcançou um excelente patamar,
cerca de 25 mil m². Foi a maior absorção líquida do segmento Outros desde o 1º trimestre de 2012. A absorção bruta Corporate Classe A foi
de 124 mil m², enquanto a de Corporate Outros foi de 65 mil m².
O alto volume de novo estoque no 4º trimestre de 2014 refletiu na atividade construtiva de edifícios corporativos, caindo de 1,2
milhão para um pouco menos de um milhão de m² em construção na cidade de São Paulo. É a primeira vez em quatro anos que menos
de um milhão de metros quadrados de edifícios corporativos estão sendo construídos.
Novo estoque deve ser alto nos primeiros meses de 2015
Bem como no final de 2014, no início de 2015 também devemos ter um alto volume de novo estoque. A previsão é de que sejam
entregues em torno de 130 mil metros quadrados em edifícios corporativos Classe A já no 1º trimestre de 2015. Com isso, a vacância deve
continuar com uma tendência de alta, mesmo se a absorção líquida continuar positiva.
Absorção Líquida e Taxa de Vacância
Absorção Líquida - Outros
Taxa de Vacância - Outros
(m² locáveis)
Absorção Bruta
30%
200.000
115.000
25%
175.000
90.000
20%
150.000
Previsão
140.000
Absorção Líquida - Classe A
Taxa de Vacância - Classe A
65.000
15%
10%
40.000
5%
15.000
0%
-10.000
Absorção Bruta - Outros
Absorção Bruta - Classe A
(m² locáveis)
125.000
100.000
75.000
50.000
25.000
4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Atividade Construtiva
1.800.000
2013
2014
Outros
2015
Classe A
(m² locáveis)
0
240.000
200.000
1.200.000
160.000
900.000
120.000
600.000
80.000
300.000
40.000
3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Novo Estoque
1.500.000
0
4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T
2005
0
Outros
2014
Classe A
(m² locáveis)
Previsão
-35.000
4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
* A metodologia de classificação da Ocupantes para os edifícios é a seguinte: Office: Edifícios com conjuntos menores que 100 m²; Corporate: Edifícios com conjuntos maiores ou iguais a 100m²; Classe A: Edifícios com elevadas
especificações técnicas. Para este material foram levados em conta apenas os edifícios Corporate.
Market Bulletin é uma publicação trimestral dos indicadores do mercado imobiliário de São Paulo, Rio de Janeiro e Alphaville, elaborada pelos departamentos de Pesquisa e Marketing da
Ocupantes. Todos os direitos reservados. A Ocupantes autoriza a reprodução desde que informada a fonte.
Market Bulletin
Rio de Janeiro
4º Trimestre de 2014
Vacância Classe A cai após oito trimestres consecutivos em tendência de alta
Taxa de Vacância
Absorção Líquida
Indicadores de Mercado *
Novo Estoque
Atividade Construtiva
* Comparando o 4º trim. de 2014 com o 3º trim. de 2014
Com a absorção líquida Classe A positiva no 4º trimestre de 2014 – 17 mil m² – a taxa de vacância dos edifícios Corporate Classe A cai após
oito trimestres de altas sucessivas e consecutivas, fechando 2014 em 20%. Já a absorção líquida dos edifícios Corporate Outros foi negativa
(-5.600 m²), porém, praticamente não afetou a taxa de vacância, que se manteve estável na casa dos 4,3%.
A baixa absorção líquida não significa que não houve movimentação no mercado. Prova disso é que a absorção bruta nos edifícios
Corporate fechou o 4º trimestre de 2014 com 45 mil m² transacionados, sendo que deste total, 23 mil m² são de edifícios Corporate Classe A.
Entregas acumulam para 2015
Um fator que colaborou para que a taxa de vacância não continuasse subindo foi a prorrogação de entregas de novo estoque
previstas para o final de 2014. Nenhum edifício foi entregue na cidade do Rio de Janeiro no 4º trimestre. Com as entregas prorrogadas
para 2015, se confirmada a previsão, mais de 165 mil m² deverão ser entregues no 1º trimestre de 2015, sendo 160 mil m² somente
de edifícios Corporate Classe A, fazendo com que a taxa de vacância Classe A volte a subir de uma maneira mais agressiva, podendo,
inclusive, chegar ao patamar de 25%.
Absorção Líquida e Taxa de Vacância
(m² locáveis)
160.000
Absorção Líquida - Outros
Taxa de Vacância - Outros
Absorção Líquida - Classe A
Taxa de Vacância - Classe A
Previsão
20%
80.000
15%
10%
40.000
5%
0
0%
-40.000
175.000
Absorção Bruta - Outros
Absorção Bruta - Classe A
(m² locáveis)
150.000
125.000
100.000
75.000
50.000
25.000
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Atividade Construtiva
2013
2014
Outros
0
2015
Classe A
(m² locáveis)
1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Novo Estoque
180.000
Outros
2014
Classe A
(m² locáveis)
Previsão
1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T
2006
700.000
30%
25%
120.000
-80.000
Absorção Bruta
160.000
600.000
140.000
500.000
120.000
400.000
100.000
80.000
300.000
60.000
200.000
40.000
100.000
0
20.000
4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
0
1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Tendências passadas não devem ser tomadas como indicativos de resultados futuros. A Ocupantes não se responsabiliza por decisões tomadas com base neste informativo.
A Ocupantes é a primeira e maior empresa de consultoria imobiliária corporativa no Brasil especializada na representação de usuários comerciais e industriais, composta por
profissionais preparados e com ampla experiência, conduzindo e assessorando empresas nacionais e multinacionais nos seus planos de ocupação.
Alphaville
Alta na absorção líquida Classe A pressiona queda da vacância
600.000
Estoque Total - Outros
Taxa de Vacância - Outros
Estoque Total
Taxa de Vacância
(m² locáveis)
Previsão
Estoque Total e Taxa de Vacância
60%
50%
400.000
40%
30%
200.000
• Pelo terceiro trimestre consecutivo, a taxa de vacância
em Alphaville apresentou queda, fechando o ano de
2014 em 30%. A queda foi acentuada pela grande
absorção líquida do 4º trimestre de 2014, que foi de
aproximadamente 43 mil m². Paralelamente, não houve
entrega de novo estoque no respectivo trimestre, o que
cooperou para a diminuição da vacância.
20%
• O fato de Alphaville ter chegado a ter uma taxa de
vacância muito elevada nos últimos anos (perto de 55%)
10%
fez com que incorporadores e investidores diminuíssem
0
0%
1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T
o ritmo de construção de novos edifícios corporativos na
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
região. Assim, com a diminuição da atividade construtiva
e da entrega de novo estoque, a tendência é que os espaços vagos sejam absorvidos gradativamente nos próximos anos,
levando a vacância para patamares mais aceitáveis.
Não é novidade que a área de
saúde deve sempre ser levada
a sério. Qualquer profissional
ou empresa que trabalhe neste
mercado deve ter sempre a premissa de cuidar adequadamente
das vidas em jogo. Este é o caso da empresa norte-americana IMS
Health, que atua em consultoria para o setor há mais de 12 anos
e possui operações no Brasil, com sede na cidade de São Paulo.
Com o crescimento dos negócios no nosso país, a empresa
aumentou a sua equipe e, no final do 2013, o local que ocupava
acabou ficando pequeno. Foi naquele momento que a
Ocupantes foi procurada. Já no começo de 2014, a consultoria
imobiliária apresentou opções para a nova locação. Entre elas,
estava o Espaço Empresarial Nações Unidas, que foi escolhido
pela IMS Health. Para suprir o espaço necessário, era preciso
alugar um andar e meio.
Depois de realizar as negociações, que seguiram com
algumas dificuldades, o contrato foi elaborado. Contudo,
como qualquer trâmite é passível de problemas, o proprietário
dos andares em questão desistiu do negócio quando faltava
apenas a assinatura do contrato.
Com o problema em mãos, a Ocupantes imediatamente
tratou de reiniciar as pesquisas, antes mesmo de informar a IMS
sobre o ocorrido. Com agilidade, um espaço igual foi encontrado
no mesmo empreendimento e, ainda, com algumas vantagens,
como um aluguel mais barato e uma vista melhor.
Depois da checagem de todos os requisitos, a consultoria
informou ao cliente sobre a desistência do primeiro proprietário,
mas já apresentando o novo espaço encontrado. Esse passo foi
importante, uma vez que a IMS já tinha avisado ao proprietário
do imóvel antigo sobre a saída, bem como já tinha aprovado
os valores e feito todos os estudos
técnicos necessários.
Como resultado do trabalho
da Ocupantes, a IMS teve suas
expectativas superadas em
relação ao prazo necessário, ao
espaço locado e à economia
no valor do aluguel. Como
empresa
especializada
no
mercado imobiliário corporativo,
a consultoria conseguiu reduzir,
ao máximo, as preocupações e
problemas do cliente, que teve
apenas que ocupar a nova locação
para iniciar as operações.
Espaço Empresarial Nações Unidas
Success Stories - Lidando com imprevistos