INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO DE TERRENO
VINCULADA A IMPLANTAÇÃO DE EMPREENDIMENTO
HOTELEIRO
1. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES:
OUTORGANTE PROMITENTE VENDEDORA:
:
De um lado ATLANTIS RJ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., sociedade limitada, inscrita no CNPJ sob
o nº 12.605.755/0001-07, com sede na Avenida Embaixador Abelardo Bueno, 3.180, Sala 208, Jacarepaguá, Rio de Janeiro RJ, neste ato representada por seu procurador in fine assinado, doravante simplesmente denominada OUTORGANTE, e,
OUTORGADO(S) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES)
:
1) Nome Contratante/Razão Social:
CPF:
CNPJ:
Nome Representante legal:
Identidade:
Órgão Expedidor:
Emissão em: ....../......./....... Nacionalidade:
Estado Civil:
Regime de Casamento:
Endereço:
Bairro:
Cidade:
Estado:
CEP.:
Participação % na aquisição:
Participação % no Seguro Prestamista:
2) Nome Contratante/Razão Social:
CPF:
CNPJ:
Nome Representante legal:
Identidade:
Órgão Expedidor:
Emissão em: ....../......./....... Nacionalidade:
Estado Civil:
Regime de Casamento:
Endereço:
Bairro:
Cidade:
Estado:
CEP.:
Participação % na aquisição:
Participação % no Seguro Prestamista:
3) Nome Contratante/Razão Social:
CPF:
CNPJ:
Nome Representante legal:
Identidade:
Órgão Expedidor:
Emissão em: ....../......./....... Nacionalidade:
Estado Civil:
Regime de Casamento:
Endereço:
Bairro:
Cidade:
Estado:
CEP.:
Participação % na aquisição:
Participação % no Seguro Prestamista:
4) Nome Contratante/Razão Social:
CPF:
CNPJ:
Nome Representante legal:
Identidade:
Órgão Expedidor:
Emissão em: ....../......./....... Nacionalidade:
Estado Civil:
Regime de Casamento:
Endereço:
Bairro:
Cidade:
Estado:
CEP.:
Participação % na aquisição:
Participação % no Seguro Prestamista:
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2. OBJETO DA PROMESSA:
2.1. FRAÇÃO DE TERRENO correspondente a cota de terreno de número [NUMERO DA UNIDADE], de um total de
1.500 (um mil e quinhentas) cotas, no valor de R$[VALOR DA FRAÇÃO] do empreendimento hoteleiro denominado
BLUE TREE PREMIUM DESIGN RIO DE JANEIRO sendo construído no terreno resultante do remembramento dos
imóveis:
(i) Lote 20 da quadra 301 do PA 17906 da Avenida Projetada BE, a 84,30m da Rua Projetada 5-E, na direção de quem vem
da Avenida Pontal 1-W, Freguesia de Jacarepaguá, medindo 15,00m de frente para a Avenida Projetada B-E; 40,00m de
extensão por ambos os lados, confrontando de um lado com o lote 19, da Recreio dos Bandeirantes Imobiliária S/A, ou
sucessores, pelo outro lado com o lote 21, e 15,00m de fundos, confrontando com a Av. Sernambetiba; perfeitamente
descritos e caracterizados na matrícula 38.265 do 9º Registro de Imóveis, inscrito na municipalidade sob o 0852810-1,
Código de Logradouro 01481-1.
(ii) Lote 21 da quadra 301 do PA 17906 da Avenida Projetada BE, lado direito de quem nela caminha vindo da Rua
Projetada 5-E e se dirige para a Rua Projetada CE, e se dirige para a Avenida Sernambetiba, e pela Sernambetiba está
localizado no lado par de quem nela caminha vindo da Rua Projetada 6-E e se dirige para a Rua Projetda 5- E, distante
114,305 m do meio da curva de concordância com o lado par, da Avenida Sernambetiba com a Rua 6-E, Freguesia de
Jacarepaguá; perfeitamente descritos e caracterizados na matrícula 38.266 do 9º Registro de Imóveis, inscrito na
municipalidade sob o 0393360-3, Código de Logradouro 16173-7.
(iii) Lote 22 da quadra 301 do PA 17906, lado direito de quem nela caminha vindo da Rua Projetada 6-E, distante 52,40m do
meio da curva de concordância pelo citado lado direito da Avenida Projetada CE e se dirige para a Avenida Sernambetiba, e
pela Avenida Sernambetiba este imóvel se localiza no lado par de quem nela caminha vindo da Rua Projetada 6- E, e se
dirige para a Rua Projetada 6-E, Freguesia de Jacarepaguá, perfeitamente descrito e caracterizado na matrícula 38.267 do 9º
Registro de Imóveis, inscrito na municipalidade sob o 0393361-1, Código de Logradouro 09133-0.
(iv) Lote 23 da quadra 301 do PA 17906 da Avenida Projetada BE, lado direito de quem nela caminha vindo da Rua
Projetada 5-E, e se dirige para a Rua 6-E a 37,94m do meio da curva de concordância formada pelo citado lado direito de
quem nela caminha vindo da Avenida Sernambetiba e se dirige para a Avenida Projetada D-E, Freguesia de Jacarepaguá;
perfeitamente descrito e caracterizado na matrícula 38.268 do 9º Registro de Imóveis.
(v) Lote 24 da quadra 301 do PA 17906 da Avenida Projetada BE, lado direito de quem nela caminha vindo da Rua Projetada
5-E e se dirige para a Rua Projetada 6-E a 21,98m do meio da curva de concordância formada pelo citado lado direito da
Avenida Projetada B-E com a Rua Projetada 5-E lado direito de quem nela caminha vindo da Avenida Sernambetiba e se
dirige para a Avenida Projetada B-E com a Rua Projetada 5-E lado direito de quem nela caminha vindo da Avenida
Sernambetiba, e se dirige para a Avenida Projetada D-E, Freguesia de Jacarepaguá, todos devidamente descritos e
caracterizados no 9º Cartório de Registro de Imóveis, sob a matrículas nº 38.269.
3. DO IMÓVEL E SUA TITULAÇÃO:
3.1. ORIGEM DA PROPRIEDADE:
A OUTORGANTE adquiriu a propriedade dos imóveis acima descritos através de Escritura Pública de Compra e Venda,
celebrada em 27/02/2014, Livro 417, Folhas 115/119, nas notas do 3º Ofício de Justiça de Duque de Caxias, de WELL
SUNFLOWERS GESTÃO DE IMÓVEIS S/A.
4. DA SITUAÇÃO JURÍDICA:
4.1. Declara a OUTORGANTE, sob as penas da Lei, que os imóveis se encontram livres e desembaraçados de quaisquer
ônus judiciais ou extrajudiciais, real ou pessoal, hipotecas legais ou convencionais, arresto, seqüestro, servidão e direito,
anticrese, litispendência, inteiramente quites de impostos, taxas e contribuições até a presente data, bem como que não pende
contra a mesma qualquer demanda capaz de reduzi-la à insolvência ou de ameaçar, de qualquer modo, a segurança do
presente negócio, obrigando-se a liquidar quaisquer débitos ou ônus pertinentes a períodos anteriores à celebração deste
instrumento que porventura venham a surgir contra a OUTORGANTE e/ou que gravem os imóveis.
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5. IMPLANTAÇÃO DO EMPREENDIMENTO HOTELEIRO:
5.1. Perante a Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro, através do processo n° 02/270018/2011 foi aprovado o projeto para a
construção de empreendimento hoteleiro de que trata o inciso I, do art 2º da Lei 5230/10, do município do Rio de Janeiro RJ.
5.1.1. O projeto de arquitetura consiste na construção de um empreendimento exclusivamente hoteleiro composto de uma
edificação com 10 (dez) pavimentos, 2 (dois) subsolos, 278 (duzentos e setenta e oito) quartos, 3 (três) salas de convenção,
3(três) salas de reunião, e 60 (sessenta) vagas de garagem.
5.2. Em conjunto com a presente Promessa de Compra e Venda, o(s) OUTORGADO(A,S) celebra(m) Instrumento
Particular de Contrato de Construção com a C DESIGN HOTEL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. (“C
DESIGN”) (nova denominação de C11 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.) e aderem a uma Sociedade em
Conta de Participação, vinculando a fração do terreno à quota subscrita, nos termos e condições do Contrato de Sociedade em
Conta de Participação assinada com a C DESIGN, nesta data.
5.3. Declara(m), o(a)(s) OUTORGADO(A)(S), ter(em) ciência e, desde já, concorda(m) que, à fração de terreno referida no
item 2.1, serão aderidas acessões e benfeitorias constantes do Contrato de Construção assinado que firma(m) nesta mesma
data.
5.4. Está(ão) o(s) OUTORGADO(A)(S) plenamente ciente(s) de que a face ao Contrato de Construção mencionado, a C
DESIGN assume integralmente e com exclusividade, a condição de CONSTRUTORA na medida e extensão de um
condomínio fechado que contrata a construção na modalidade de construção de obra por administração ou a preço de custo,
onde a responsabilidade do custo integral da obra é dos adquirentes, observadas as disposições legais e aquelas constantes do
Contrato de Construção.
5.5. O(A)(s) OUTORGADO(A)(S) possui(em) a ciência de que deverão arcar com os gastos pré-operacionais e de capital de
giro, bem como auditorias, tudo conforme pactuado com a operadora hoteleira BLUE TREE HOTELS & RESORTS DO
BRASIL S.A. (“BLUE TREE”), escolhida pela OUTORGANTE.
6. DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO:
6.1. O preço total e a forma de pagamento ajustados para a presente Promessa de Compra e Venda da fração referida em 2.1
supra a ser quitado pelo OUTORGADO(A)(S), tendo em vista o prazo de entrega especificado no Contrato de Construção
assinado nesta data, será atualizado conforme as variações percentuais positivas do ICC-RJ/FGV, tomando-se por base o mês
de [mês de celebração do contrato], tudo na forma do ANEXO I – DEMONSTRATIVO FINANCEIRO DA FORMA E
PAGAMENTO, que passa a fazer parte integrante deste.
6.1.2. Ocorrendo a proibição, extinção ou não divulgação do índice acordado no item anterior, a correção será feita pelos
índices a seguir mencionados na ordem em que vão listados: o índice setorial do custo da construção para o Município da
Cidade do Rio de Janeiro (Custo Unitário Básico - CUB - H-4-2-N), publicado pelo Boletim do Sindicato da Indústria da
Construção Civil; o Índice Nacional da Construção Civil (INCC).
6.1.2. Em qualquer hipótese, o cálculo da correção monetária incidente sobre cada prestação ou parcela se fará mediante a
variação mensal positiva acumulada do índice utilizado prioritariamente, tomando-se por base o mês anterior ao da assinatura
deste contrato e o índice do mês anterior ao do pagamento da prestação ou parcela.
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7. DA MORA E DO INADIMPLEMENTO:
7.1. Em caso de impontualidade no pagamento de qualquer das parcelas do preço, o(a)(s) OUTORGADO(A)(S) ficará(m)
obrigado(s) ao pagamento de: (a) juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, calculados pro rata die até o último dia útil
do mês e ano de competência do vencimento, a partir daí os juros serão capitalizados de forma plena e integral até a data do
efetivo pagamento, independentemente de fração de dias decorridos entre o vencimento e o dia do pagamento, após
devidamente atualizado o débito conforme previsto no item “c” desta cláusula; (b) multa compensatória de 10% (dez por
cento) do valor do débito, devidamente atualizado conforme previsto no item “a” desta cláusula, calculada pro rata die, até o
ultimo dia útil do mês e ano de competência do vencimento, a partir daí a multa será aplicada de forma plena e integral até a
data do efetivo pagamento independentemente de fração de dias decorridos entre o vencimento e o dia do pagamento, sendo
certo que as referidas penalidades também reverterão em favor do caixa de construção; e (c) atualização monetária, com base
na cumulação das variações percentuais positivas do ICC/RJ-FGV, ou, ainda, no caso de extinção, substituição, não
divulgação, ou alteração na metodologia de apuração do referido índice, aplicar-se-ão os índices substitutivos indicados neste
instrumento, sendo certo que as variações negativas não representarão deflação dos valores devidos.
7.2. Fica estipulado que a impontualidade de qualquer pagamento por parte do OUTORGADO ensejará sua constituição em
mora, desde que a OUTORGANTE promova a sua notificação, judicial ou extrajudicial, via postal e/ou meio eletrônico,
assinando prazo de 15 (quinze) dias para pagamento, acordando as partes que se o(a)(s) OUTORGADO(A)(S) não
purgar(em) a mora no prazo assinado nesta cláusula, antes citado, poderá a OUTORGANTE, a seu exclusivo critério: a) dar
por integralmente vencida a dívida; b) considerar rescindido de pleno direito o presente negócio jurídico; c) executar o
OUTORGADO, posto tratar-se de quantia líquida e certa, como reconhecido pelo próprio, respondendo ele, em qualquer
hipótese, pelos encargos antes aludidos, acrescidos de custas judiciais e honorários advocatícios, estes desde já acordados no
percentual de 20% (vinte por cento).
7.3. Na hipótese prevista na alínea “b” acima, ficam prefixadas as perdas e danos devidos pelo(s) OUTORGADO(A)(S) em
razão do inadimplemento no equivalente a 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, a fim de suprir as despesas da
OUTORGANTE com publicidade, cartorárias, honorários advocatícios e demais custos inerentes à consecução do
empreendimento, se valor maior não for obtido em decorrência da apuração e somatório das aludidas verbas, caso em que
por este total responderá(ao) o(s) OUTORGADO(A)(S).
7.4. Em caso de inadimplemento do(a)(s) OUTORGADO(A)(S) no pagamento da parcela ou parcelas relativas ao negócio
jurídico aqui contratado, responderão pela mora a fração de terreno ora prometida a venda e as benfeitorias que forem
incorporadas à fração sem que caiba ao inadimplente direito de retenção ou indenização, na forma detalhada no Contrato de
Construção, assinado na presente data.
7.5. Considera(m)-se citado(s) o(s) OUTORGADO(A)(S), no caso do item 7.2. supra, quando este ou alguém de seu
parentesco, consanguíneo ou por afinidade, tomar ciência do conteúdo da notificação e, ou ainda, o(s) próprio(s)
OUTORGADO(A)(S) se negar(em) a ler o teor da mesma, seja esta promovida por meio judicial, extrajudicial e/ou
eletrônico.
7.6. Incorrendo pluralidade de OUTORGADO(A)(S) na aquisição da presente fração de terreno, considerar-se-á notificado
apenas um do(a)s OUTORGADO(A)(S), dando-se início ao prazo devidamente previsto no referido instrumento
notificatório, afastando-se qualquer obrigatoriedade de exarar ciência à(s) outra(s) parte(s) compromitente(s), em vista do
mandato que reciprocamente é ora instituído com a finalidade de receber citações ou notificações, tudo no intuito de
recuperar o crédito pactuado, atinente à fração de terreno e/ou suas acessões e benfeitorias realizadas no momento da
cobrança, em consonância ao Contrato de Construção assinado simultaneamente a este.
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8. DA IMISSÃO NA POSSE:
8.1. O(A)(s) OUTORGADO(A)(S) é(são), neste ato, imitido(s) na posse da fração ora transacionada do IMÓVEL, pelo
que, a partir da presente data, correm por conta do(a)(s) OUTORGADO(A)(S), pelo percentual que trata a presente
promessa, todo ônus, encargos e tributos que onerem ou venham a onerar a mencionada fração de terreno e as benfeitorias
que vierem a ser acrescidas e vinculadas à fração que lhe corresponda, cabendo, exclusivamente ao(s) OUTORGADO(A)(S)
o processamento e recolhimento pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (I.T.B.I.).
9. DAS CERTIDÕES:
9.1. Declara(m), o(a)(s) OUTORGADO(A)(S), por sua vez, que lhe(s) foi(ram) possibilitado o acesso a toda documentação
levantada para a celebração do presente instrumento.
10. DA TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE:
10.1. Fica expressamente vedada, como condição essencial do presente, a alienação/transmissão/transferência/cessão,
a qualquer título, pelo(a)(s) OUTORGADO(A)(S) de quaisquer direitos pertinentes à fração de terreno objeto da
presente sem a prévia e expressa (por escrito) anuência da outorgante, sob pena de nulidade e ineficácia absoluta de
tal ato, sem prejuízo do direito da outorgante e/ou de terceiros de pleitear perdas e danos decorrentes do
descumprimento desta obrigação, seja perante o(a)(s) OUTORGADO(A)(S), seja perante a pessoa com quem
contratar.
10.2. Realizada a alienação/transmissão/transferência/cessão conforme a fração de terreno, o outorgado deverá pagar à
OUTORGANTE o percentual de 1% (um por cento) sobre o valor global da fração e suas respectivas benfeitorias apurado
na data da operação junto à OUTORGANTE.
10.3. Tendo em vista a necessidade da anuência expressa da OUTORGANTE com relação a
alienação/transmissão/transferência/cessão, tudo em conformidade com o item 10.1 acima, fica acordado entre as
partes que TODOS OS INSTRUMENTOS necessários à consecução da alienação/transmissão/transferência/cessão
serão produzidos pela OUTORGANTE, ou TERCEIRO por ela indicado sob pena de nulidade e ineficácia absoluta
do ato.
11. DA RENÚNCIA AO DIREITO DE PREFERÊNCIA
11.1. O(A)(s) OUTORGADO(A)(S), por este ato renunciam expressamente ao direito de preferência para a aquisição das
frações de terreno, ora cedidas, anuindo com o ingresso de terceiros promitentes compradores de frações do terreno objeto do
presente.
11.2. Em sinal de sua expressa concordância com o disposto na cláusula 11.1 acima, o(a)(s) OUTORGADO(a)(s)
apõe(m) rubrica(s) especial.
______________________
Rubrica do OUTORGADO
12. DO MANDATO E DA POSSIBILIDADE DE SEU INTEGRAL SUBSTABELECIMENTO:
12.1. O(A)(S) OUTORGADO(A)(S) nomeiam e constituem em caráter irrevogável e irretratável e como condição deste
instrumento particular, seu bastante procurador a OUTORGANTE, a qual outorga poderes para: (a) assinar eventual
instrumento de re-ratificação do presente, a fim de atender as exigências necessárias a possibilitar seu registro imobiliário; (b)
aprovar alteração de projeto de construção e requerer o que for necessário perante terceiros, repartições públicas de qualquer
espécie, federais, estaduais, municipais, autarquias, fundações, sociedades de economia mista, empresas públicas e
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concessionárias de serviço público, em nome do(a)(s) OUTORGADO(A)(S), compreendendo este mandato todos os mais
amplos poderes necessários à consecução dos fins acima colimados, por mais específicos que sejam, podendo inclusive
substabelecer; (c) anuir e concordar com venda de fração de terreno do imóvel objeto do presente para terceiros, renunciando
a direito de preferência; (d) escolher, eleger e contratar operadora hoteleira; (e) assinar contrato de locação com operadora
hoteleira, concordando com cláusulas e termos fixados, especialmente integração ao sistema “pool” de locação; e (f)
representar o(s) OUTORGADO(A)(S) perante assembleias gerais ordinárias e extraordinárias, para praticar quaisquer atos.
13. DO SISTEMA “POOL” HOTELEIRO DE LOCAÇÃO
13.1. De acordo com o exposto anteriormente, funcionará no empreendimento hoteleiro a ser desenvolvido pela
OUTORGANTE, o sistema de locação em grupo, sistema esse que será administrado por uma única operadora, a BLUE
TREE, por intermédio de uma sociedade em conta participação, que terá os condôminos integrantes do “pool”, como sócios
participantes, sendo certo que o(a)(s) OUTORGADO(A)(S), declara(m) conhecer tal especificidade do empreendimento,
tudo melhor detalhado no contrato de Sociedade em Conta de Participação assinado nesta data.
14. DA IRREVOGABILIDADE E DA IRRETRATABILIDADE:
14.1. Este instrumento é celebrado em caráter irrevogável e irretratável, sendo válido e eficaz entre herdeiros e sucessores,
a qualquer título.
15. DA ACEITAÇÃO:
15.1. Os contratantes aceitam o presente instrumento tal como se encontra redigido, em todas as suas cláusulas e condições,
obrigando-se a fazê-lo sempre firme e eficaz entre si, herdeiros e sucessores, a qualquer título, revogando-se todos os
eventuais instrumentos celebrados entre as partes em data anterior ao presente, mas mantidos todos os termos e condições
ajustados naqueles que não conflitem com o pactuado neste instrumento.
15.2. O(A)(s) OUTORGADO(A)(S) se obriga(m) ao imediato atendimento à convocação da OUTORGANTE,
rigorosamente dentro do prazo por ela(s) fixado, tudo com o intuito de que seja lavrada a competente Escritura Pública de
Compra e Venda, por ser esta condição primordial e imprescindível para a efetiva conclusão das obrigações previstas no
presente instrumento, e para a outorga da perfeita legitimação do direito de propriedade, nos termos do que está preconizado
no Código Civil Brasileiro, ficando certo que o não atendimento à convocação de que trata este item dará à
OUTORGANTE o direito de buscar a via indenizatória para as perdas e danos que venham a ser causados em razão da
citada recusa ou não atendimento à convocação, sem que haja manifestação expressa de eventual justificativa e/ou
impedimento a ser submetida, e considerada plausível a critério exclusivo de avaliação da OUTORGANTE. Findo o prazo
estipulado pela OUTORGANTE, o não comparecimento do(a)(s) OUTORGADO(A)(S) incidirá multa a razão de 1% (um
por cento) ao mês, do valor final do imóvel.
15.3. Neste mesmo ato fica acordado entre as partes, que caberá à OUTORGANTE, com exclusividade, a eleição do
Cartório de Notas para lavratura de toda e qualquer Escritura que venha a ser celebrada em virtude do presente negócio ou
relacionada com ele, de forma direta ou indireta.
16. FORO ELEITO
16.1. As partes de comum acordo elegem o fórum regional da Barra da Tijuca, comarca do Rio de Janeiro, para dirimir
eventuais conflitos oriundos do presente instrumento, renunciando a qualquer outro, por privilegiado que possa ser.
17. DAS DISPOSIÇÕES ESPECIAIS:
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Dado o envoltório de relações jurídicas e negociais decorrentes do presente instrumento, inexiste direito de arrependimento,
sendo o mesmo firmado em caráter irrevogável e irretratável, obrigatório às partes, herdeiros e sucessores, a qualquer título.
Assim as partes declaram terem lido integralmente o presente instrumento e estando de pleno acordo com todas as cláusulas,
em especial com as destacadas em letras maiúsculas e/ou negritadas, assinam em 02 (duas) vias de igual teor e forma, na
presença das testemunhas abaixo signatárias.
Rio de Janeiro, [•] de [•] de 2014.
__________________________________________________________________________________________
OUTORGANTE PROMITENTE VENDEDORA ATLANTIS RJ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
__________________________________________________________________________________________
OUTORGADO(S) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES)
__________________________________________________________________________________________
OUTORGADO(S) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES)
TESTEMUNHAS:
1)__________________________________________
2) __________________________________________
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ANEXO I
DEMONSTRATIVO FINANCEIRO DA FORMA E PAGAMENTO
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